北京市密云縣萬利花園房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告

萬

利

花園

策

劃

報(bào)

告營銷目標(biāo)市場環(huán)境分析整體項(xiàng)目透析營銷策略制定銷售管理贏嘉聯(lián)行報(bào)告框架營銷目標(biāo)市場環(huán)境分析整體項(xiàng)目透析營銷策略制定銷售管理贏嘉聯(lián)行營銷目標(biāo)提高銷售速度

，

為開發(fā)商保證良好的現(xiàn)金流

，

確

保

資

金

的

快

速回

籠營銷目標(biāo)目

標(biāo)

一

：

現(xiàn)

金

流目

標(biāo)

二

：

銷

售

利

潤依

托

區(qū)

域

發(fā)

展

，

充

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發(fā)

揮

項(xiàng)目自

身

和

潛

在價(jià)

值

，

將

項(xiàng)目

利

潤

最

大

化營銷目標(biāo)市場環(huán)境分析整體項(xiàng)目透析營銷策略制定銷售管理贏嘉聯(lián)行報(bào)告框架營銷

目標(biāo)市場環(huán)境分析整體項(xiàng)目透析營銷策略制定銷售管理贏嘉聯(lián)行市場環(huán)境分析密云經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展前景·密云概述·

交通環(huán)境·密云規(guī)劃·

密云經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況市場環(huán)境分析密云縣地處北京市東北部燕山山脈腳下，總面積2226.5平方公里。密云縣即是全國農(nóng)業(yè)生態(tài)試點(diǎn)縣，又是全國綠化先進(jìn)縣。密云縣旅游環(huán)境得天獨(dú)厚，旅游資源豐富，

項(xiàng)目眾多。密云水庫水面面積188平方公里，

蓄水量43.75億立方米，約占全縣面積的十分

之一，如此遼闊的水面在華北地區(qū)首屈一指。目前，密云縣森林覆蓋率達(dá)57%,可稱是凈水、凈氣、凈土的綠色公園。全縣具有開發(fā)價(jià)值的旅游資源達(dá)100多處，已開發(fā)、開放景區(qū)25處，有的在華北地區(qū)甚至全國都享有盛譽(yù)?？h內(nèi)聚住著漢、滿、回、蒙古、朝鮮、壯、布依、彝8個(gè)民族，人口43萬，其中農(nóng)業(yè)人口33.8萬天然的生態(tài)環(huán)境,眾多的旅游景點(diǎn)

人居指數(shù)位居京郊前列密云經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展前景—密云概況贏嘉聯(lián)行密云縣位于北京市東北部

，

屬燕山

山地與華北平原交接地

，

是華北通

往東北

、

內(nèi)蒙古的重要門戶

，

東南

至西北依次與本市的平谷

、

順義

、懷柔三區(qū)接壤

，

北部和東部分別與河北省的灤平

、

承德

、

興隆三縣毗鄰

。便捷的交通樞紐，為密云

迎來新的發(fā)展契機(jī)密云經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展前景

一

交通環(huán)境贏嘉聯(lián)行*2005—2010年規(guī)劃目標(biāo)：以培育支柱產(chǎn)業(yè)、調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局、壯大支柱產(chǎn)業(yè)規(guī)模為核心，到2010年，密云

基本形成以“生態(tài)農(nóng)業(yè)”、“環(huán)域友好型工業(yè)”、“休閑旅游業(yè)”為特色的生態(tài)經(jīng)濟(jì)體系。主要企業(yè)達(dá)到清潔生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)，工業(yè)資源和能源消耗不斷降低，經(jīng)濟(jì)效益明顯提高，主導(dǎo)和優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)的地位突現(xiàn)。規(guī)劃范圍城市規(guī)劃區(qū)范圍為密云具行政轄區(qū)，包括17個(gè)鎮(zhèn)、2個(gè)街道辦事處、1個(gè)地區(qū)辦事處(檀營鄉(xiāng)),總面積為2229.45平方公里。新城規(guī)劃用地的范圍包括：檀營鄉(xiāng)、密云鎮(zhèn)、十里堡鎮(zhèn)、河南寨鎮(zhèn)的

全部行政范圍，穆家峪鎮(zhèn)處于京承鐵路以南的地區(qū)?？刂品秶偯娣e為136.08平方公里。到2010年，城市人口達(dá)到26萬，建設(shè)用地：31.1公里密云規(guī)截至4月末，農(nóng)民生活人均消費(fèi)支出2354元，同比增加398元，增長20.4%。其中，人均食品支出796元，同比增長18.8%:人均衣著支出191元，同比增長7.9%:人均居住支出401元，同比增長111.5%:人均家庭設(shè)

備用品及服務(wù)支出165元，同比增長46.5%;人均交通和通訊支出259元，同比下降32.2%;人均文化教育娛樂用品及服務(wù)支出人均233元，同比增長19.6%;人均醫(yī)療保健支出253元，同比增長39.9%.截止到4月末，城鎮(zhèn)單位固定資產(chǎn)投資完成1.82億元，同比增加2200萬元，增長14%。其中，縣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)累計(jì)完成投資1.16億元，占全縣城鎮(zhèn)總投資的64%,其主要是汽車零配件行業(yè)為擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模而新增生產(chǎn)設(shè)備.1-4月份我縣農(nóng)民人均現(xiàn)金收入3917元，同比增加401元，增長11.4%,保持穩(wěn)定增長的勢頭。其中人均工資性收入2231元，增長133%,對(duì)現(xiàn)金收入的貢獻(xiàn)率為65

1%,主要是由于外出就業(yè)收入增長迅速，人均達(dá)375

元，同比增長44.1%;人均家庭經(jīng)營收入1162元，同比增長1.7%,在家庭經(jīng)營收入中第三產(chǎn)業(yè)收入所占比重大，1-4月份，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資同比增長14%全社會(huì)固定資產(chǎn)投資穩(wěn)步增長，農(nóng)村投資比重日趨增大

密云經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展前景—經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況1-4月份，衣民現(xiàn)金收入增長11.4%人均是608元，占家庭經(jīng)營的52.3%,增長56.5%。贏嘉聯(lián)行***(1)密云經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，人民生活水平顯著提高，消費(fèi)能力增強(qiáng)。(2)城市化進(jìn)程加速。旅游業(yè)的發(fā)展大力推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)，投資環(huán)境有較大改善。(3)城市規(guī)劃加快實(shí)施，基礎(chǔ)及配套設(shè)施進(jìn)一步完善，城市功能增強(qiáng)，極大增進(jìn)城市魅力。(4)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢較好，城市的涓流效應(yīng)將初步展現(xiàn)。(5)密云市區(qū)人口結(jié)構(gòu)處于調(diào)整之中，大量農(nóng)村人口進(jìn)城，城市化水平不斷提高.

(6)密云生活水平正大幅度提升，購房的承受力同步提高，對(duì)居住品質(zhì)產(chǎn)生更高的需求，以購買商品房滿足生活品質(zhì)需求，是今后市民生活的發(fā)展趨勢；隨著落實(shí)《北京城市總體規(guī)劃(2004年一2020年)

》的規(guī)劃思路，周邊

城區(qū)建設(shè)將得到大幅度改善，圍繞京城輻射范圍內(nèi)的密云，未來發(fā)展?jié)?/p>

能巨大。密云經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展前景—綜述贏嘉聯(lián)行m*密云房地產(chǎn)市場分析·密云房地產(chǎn)發(fā)展總體現(xiàn)狀分析·密云在售項(xiàng)目調(diào)查分析·項(xiàng)目所在片區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀及未來規(guī)劃市場環(huán)境分析2008年1

-

5月累計(jì)2007年1

-

5月累計(jì)同

比增

長

(

%

)房

屋

施

工

面

積134.58183.30-26.6縣內(nèi)134.58166.45-19.1新

開

工

面

積22.9425.15=8.8房

屋

竣

工

面

積9.1318.67-51.1商品

房

銷

售

面

積9.3023.31-60.1縣內(nèi)8.4317.1250.8商品

房

銷

售

額59473144787-58.9縣內(nèi)4876355614-12.3數(shù)據(jù)來自密云統(tǒng)計(jì)局

08年房地產(chǎn)開發(fā)總體下滑，同比去年體量減少，房地產(chǎn)銷售市場處于低迷狀態(tài)

密云房地產(chǎn)市場分析—總體現(xiàn)狀分析1-5月房地產(chǎn)開發(fā)情況單位：萬平方米，萬元贏嘉聯(lián)行1-5月房地產(chǎn)企業(yè)投資情況據(jù)密云統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)：截至4月底，密云房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資4.2億元，同比增長29.7%,呈穩(wěn)步增長態(tài)勢，在這種情況下，開發(fā)企業(yè)投資仍同比增長29.7%,投資趨勢早穩(wěn)步上升態(tài)勢，據(jù)

此分析：未來將有望打破低局，

奧運(yùn)會(huì)團(tuán)露后，將迎來新一輪開發(fā)高湖!密云未來土地規(guī)劃密云房地產(chǎn)市場分析—總體現(xiàn)狀分析贏嘉聯(lián)行西

關(guān)·密云未來新城區(qū)的建設(shè)，必將帶動(dòng)當(dāng)?shù)赝恋亻_發(fā)熱潮，區(qū)域供應(yīng)量大幅度增加，竟?fàn)幖觿。瑫r(shí)，也迎來新購房群體的加入，只有快速把控市場，才能立于不敗?！?/p>

密云風(fēng)光秀麗，天然生態(tài)空氣凈化器，在隨著政府大力改善市政配套的同時(shí)，將吸引外地購房客戶的注意力，末來片區(qū)房源體量有可能被迅速消化?！るS著交通的便捷，縮短了與市區(qū)的交通時(shí)限，越來越多的入更往重郊區(qū)置業(yè)，必將帶動(dòng)密云房地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展.潛力巨大。08年的主旋律是競爭將大量引導(dǎo)農(nóng)村人口向中心村、鎮(zhèn)集聚，加強(qiáng)公共服務(wù)設(shè)施和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，到2020年，密云新城建設(shè)用地規(guī)模將控制在40平方公里，人均建設(shè)用地控制在115

平方米以內(nèi)。綜述密云房地產(chǎn)市場分析—總體現(xiàn)狀分析未來土地規(guī)劃贏嘉聯(lián)行i關(guān)注競爭樓盤密云房地產(chǎn)市場分析—

密云在售項(xiàng)目分析S

980快

公交線路京承高速amnore

soo-citaiclonoog

IC在售售

完長城環(huán)島交日水品在售最

均

拜在售人

植林山水101國道朋殊花園在售鼓樓大街京城方向院云在售礎(chǔ)

園在售開指在售濱河路梅建筑類別多層占

地

面

積72000m2總

建

面

積120000m2準(zhǔn)銷面積18325.63m*在售套數(shù)1

7

9

套未

簽

約

房

源4

5

套主

力

戶

型50m*

一

居和100m*兩居市

場

均

價(jià)5000元/m2成

交

均

價(jià)3265元/m2支

付

方

式一次性付款9.5折、銀行按揭容積率1.50綠化率32%物業(yè)費(fèi)0.80元/m°

·月物

業(yè)

地

址密云區(qū)車站路沙河57

-

11號(hào)開發(fā)商北京順興廣廈房地產(chǎn)有限公司備注共15棟住宅和六棟商業(yè)組成，六層帶電梯最小面積為：47m*

—

—

最大面積為：

212m2,頂層六帶七層復(fù)式贏嘉聯(lián)行戀

日

水

岸贏嘉聯(lián)行熱5單元101*P

讀

單

償線武客廳，通風(fēng)效果好，

產(chǎn)型設(shè)計(jì)合理戶型：2*2m2

衛(wèi)建筑面積：100.64m'幕建筑類別多層、小高層占地面積170000m2總建面積280000m2準(zhǔn)

銷

面

積42226.46m3在售套數(shù)360套未簽約房源163套主力戶型兩居和三居市場均價(jià)4500元/m2成交均價(jià)2874元/m2支付方式銀行按揭、

一

次性付款9

.

6折折扣還可再申請(qǐng)容積率2.10綠化率30%物業(yè)費(fèi)0.58元/m2·月物

業(yè)

地

址密云區(qū)城關(guān)車站路2號(hào)(新北路以北、檀西路以西)開發(fā)商北京久潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司備注多層、錯(cuò)層、復(fù)式、面積30m3-170m2,板式小高層1

-

11層為標(biāo)準(zhǔn)層商住兩用房，全部為南北通透，建筑面積30m2-180m'。久

潤

花

園贏嘉聯(lián)行淋陽

合B2a

戶

型

(

兩

室

兩

建

筑

面

積

：

1

0戶型方正，

設(shè)計(jì)合理，

充分利用空

間，

客斤寬大敞亮廳

一

衛(wèi)

)

5

.

6

4餐

廳起

居

室所臥

室贏嘉聯(lián)行*衛(wèi)

生間臥

室廚房南建筑類別多層占地面積122700m2總建面積146800m3準(zhǔn)銷面積71986m2在售套數(shù)7

1

8

套未簽約房源/主力戶型兩居和三居市場均價(jià)5000元/m2成交均價(jià)/支付方式一次性付款、銀行按揭容積率1.19綠化率30.3%物業(yè)費(fèi)0.60元/m3·月物業(yè)地址密云區(qū)果園北街南側(cè)，興云路東側(cè)(密云一中東側(cè))開發(fā)商北京海城房地產(chǎn)開發(fā)公司備注88.40m2—106.7m2的兩居和三居學(xué)

府

花

園贏嘉聯(lián)行陽

臺(tái)臣卜

室Myxtny51.com設(shè)計(jì)一股，餐廳和客廳分離有利于衛(wèi)生

唯一缺點(diǎn)是起居室采光不足房餐廳5外衛(wèi)

生

間起居室贏嘉聯(lián)行廚建筑類別小高層占地面積114400m2總建面積130000m!準(zhǔn)銷面積24794.8m在售套數(shù)236套未簽約房源3

5

套主力戶型三室市場均價(jià)4500元/m2成交均價(jià)3464元/m支付方式一次性付款9.6折，銀行按揭9

.

8折容積率1.15綠化率34%物業(yè)費(fèi)0.58元/m*·月物業(yè)地址密云區(qū)京密路南，西大門，緊鄰密云科技開發(fā)

區(qū)

：開發(fā)商北京祥云世紀(jì)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司備注72.91m2—200.81m2的平層和復(fù)式明

珠

花

園贏嘉聯(lián)行陽

臺(tái)3

室

2

廳

2

衛(wèi)

1

廚陽

臺(tái)廚

房國衛(wèi)生間戶型方正，

大面寬小進(jìn)深，

有和于客

廳的通風(fēng)和采光。

是常見的戶型設(shè)計(jì)主

臥酌贏嘉聯(lián)行*客廳餐

廳次

臥衛(wèi)

生

間次臥@項(xiàng)目名稱建筑總面積在售總套數(shù)均價(jià)主

力

戶

型競爭優(yōu)勢戀日永章120000m21

7

9

套5

0

0

0

元

/

m5

0

m

2

—

居

和

1

0

0

m

兩

居六層帶電梯

，

主打生態(tài)

休閑文化

，

宜居生活久

潤

花

園280000m2360套4500元/m2兩居和三居戶型設(shè)計(jì)人性化

，

南北通透

，

大面寬

，

短進(jìn)深學(xué)府花園146800m7

1

8

套5

0

0

0

元

/

m兩居和三居緊

鄰

中

小

學(xué)

，

文化

氛

圍

濃重

，

文化型優(yōu)雅社區(qū)明

珠

花園130000m2

3

6

套4500元/m2三室歐式與中式風(fēng)格結(jié)合，小區(qū)整體景觀宜人從對(duì)比來看，久潤花園體量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其他樓盤，項(xiàng)目分三期開發(fā)，總套數(shù)為2500左右，三期在售套數(shù)為360套-，以

為主?？偨Y(jié)：本案應(yīng)著重于社區(qū)服務(wù)，貼近百姓生活，讓購房者真正感受到家的溫馨，由于本案在整體規(guī)劃上以及區(qū)位

優(yōu)勢的競爭力方面沒有明顯力度，營造一個(gè)真正的家，實(shí)實(shí)在在的家，讓體貼入微呈現(xiàn)在本案各個(gè)環(huán)節(jié)，是我司認(rèn)為競爭其他樓盤的啟鎖之鑰。出三顯型爭主目樓····從密云在售項(xiàng)目整體來看，均價(jià)在4500—5000左右排徊。密云房地產(chǎn)市場分析—密云在售項(xiàng)目分析競爭樓盤優(yōu)勢對(duì)比營銷目標(biāo)市場環(huán)境分析整體項(xiàng)目透析營銷策略制定銷售管理贏嘉聯(lián)行報(bào)告框架營銷目標(biāo)市場環(huán)境分析整體項(xiàng)目透析營銷策略制定銷售管理贏嘉聯(lián)行整體項(xiàng)目透析讓我們重新審視本案整體項(xiàng)目透析贏嘉聯(lián)行#*項(xiàng)目總體分析環(huán)境概況一地理位置交通概況基本指標(biāo)概況總結(jié)·規(guī)劃總用地面積94900平方米：規(guī)劃地上總建筑面積135377平方米；·其中住宅建筑面積111644平方米；總戶數(shù)1064戶；·規(guī)劃用途為居住及配套商業(yè)用

地；商業(yè)金融面積為20392平方米；·幼兒園面積為2922平方米?！?/p>

容積率1

.4·綠地率30.6%整體項(xiàng)目透析一項(xiàng)目總體分析—基本指標(biāo)項(xiàng)目指標(biāo)

■贏嘉聯(lián)行#*項(xiàng)目總體分析環(huán)境概況一基本指標(biāo)地理位置交通概況概況總結(jié)·項(xiàng)目交通便捷·距白河不遠(yuǎn)，借助白河附近便利的公共交通?！ぶ苓叺缆反蠖鄬俦镜亟煌ǜ傻?，通往本地中心區(qū)域以及密云周邊主要地區(qū)——順義、懷柔、北京和密云旅游景點(diǎn)。整

體

項(xiàng)

目

透

析一項(xiàng)目總體分析—交通概況■

交通概況

■贏嘉聯(lián)行贏嘉聯(lián)行#*項(xiàng)目總體分析基本指標(biāo)地理位置交通概況概況總結(jié)環(huán)境概況項(xiàng)目周邊臨近社區(qū)生活配套業(yè)已成熟

·商業(yè)氛圍漸趨濃厚；

購物、交通出行相對(duì)便捷整體項(xiàng)目透析一項(xiàng)目總體分析—環(huán)境新類燃?xì)獗景改ァ?/p>

周邊環(huán)境■季莊小區(qū)國道101果

言贏嘉聯(lián)行#*項(xiàng)目總體分析環(huán)境概況一基本指標(biāo)地理位置交通概況概況總結(jié)地理位置環(huán)境優(yōu)美、山水景觀獨(dú)特的生態(tài)新城本案位于未來新城市規(guī)劃中心地帶，升值潛力巨大，與白河僅有百米之遙，

國道101,順密路等主干道使得項(xiàng)目交

通優(yōu)勢更為明顯，整體項(xiàng)目透析一項(xiàng)目總體分析—地理位置通捷蒸及施愛勺宜麝贏嘉聯(lián)行經(jīng)濟(jì)達(dá)人『E活富勺科技新新

城

規(guī)

劃中

心贏嘉聯(lián)行#*項(xiàng)目總體分析環(huán)境概況一基本指標(biāo)地理位置交通概況概況總結(jié)·根據(jù)小區(qū)的綠化率推斷小區(qū)綠化覆蓋面積較低，但是有三大塊集中綠化地帶，從而彌補(bǔ)

小低區(qū)綠單化體的棟缺樓憾樓間距較寬，使居室采光度優(yōu)良，可作為賣點(diǎn)·了從小區(qū)外立面透析，小區(qū)整體呈現(xiàn)出

簡約清爽式建筑風(fēng)格整體項(xiàng)目透析一項(xiàng)目總體分析—概況總結(jié)集中綠化地單體樓單體樓集中綠化地單體校單體樓贏嘉聯(lián)行類中綠化

地單體樓概況萬利花園(暫定名)開發(fā)體量大約14

萬方，主要有20多棟六層板式住宅和兩棟商

業(yè)樓以及部分沿街商鋪組成，地處密云未來規(guī)劃中心地帶；目前小區(qū)己經(jīng)開工建

設(shè)，部分樓體框架基本形成。小區(qū)總戶為1064戶，公共配套設(shè)施面積：419

m2,商業(yè)金融面積為20392m2,幼兒園2922m2,

總?cè)菁{人口大約3405?！?/p>

地塊位于密云未來城市中心·

地塊開發(fā)體量中等，適合細(xì)節(jié)營銷·地塊交通便捷，配套逐漸完善·

本案要營造親情氛圍，打造情感營銷·

本案為六層板式建筑，符合中等消費(fèi)群體·

本案所處地理位置較好，周邊環(huán)境優(yōu)良，空氣指數(shù)相對(duì)良好·

本案自建配套有幼兒園，亦不失為一個(gè)亮點(diǎn)整體項(xiàng)目透析一項(xiàng)目總體分析—概況總結(jié)VVT-

本地市場充手加期

未來1-2年內(nèi)面去市場上入市的地塊統(tǒng)多，產(chǎn)品

更趨多元化，競爭越來越激烈：·其他郊區(qū)房地產(chǎn)市場的競爭

與順又、懷柔相比，密云開發(fā)較挽，

在知名度、認(rèn)可度方面有一定差距。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展仍相對(duì)較落后。

·政府宏觀調(diào)控政策的走向

從緊的貨幣政策對(duì)于房地產(chǎn)住宅市場會(huì)

產(chǎn)生明顯的平抑作用?！こ鞘谢倪M(jìn)一步收展陸著班會(huì)的城市化水平進(jìn)一步狀用，花云人口間

城市中心來集，城區(qū)人口增加。導(dǎo)致房產(chǎn)需求增加，必然給密云片區(qū)的

房地產(chǎn)市場帶宅更多機(jī)會(huì)：交通優(yōu)勢章示商速開通，有利于吸升外地購房各戶，說而禁個(gè)房地

產(chǎn)市場的人氣。奧運(yùn)會(huì)的影響2008年果還會(huì)的名開。政府越來趣嚴(yán)格的控制中心城

區(qū)的開發(fā)。限制中心城區(qū)范圍內(nèi)的開發(fā)對(duì)鄭區(qū)是一個(gè)大好的發(fā)果機(jī)會(huì)。區(qū)域價(jià)格優(yōu)勢本地的住宅價(jià)格最有上漲。但要體的價(jià)格與順義和通州相比仍處于較低價(jià)位，其有價(jià)格方面的優(yōu)勢，能夠?qū)x擇在郊區(qū)置業(yè)。比較注重價(jià)格的購房客戶產(chǎn)生根大喂引力。項(xiàng)目處于室云縣的規(guī)劃發(fā)展方向

報(bào)據(jù)密云新城的規(guī)劃，城市主要向

南、向西發(fā)展，預(yù)留鐵略以西的城市發(fā)展空間，以利于城市的集約發(fā)展和

塑造山、水、城相融的景觀環(huán)境?！そ煌ǚ奖憧旖?/p>

臨近主干道密西路、101國道和濱河路，交通使利。

·景觀和環(huán)境優(yōu)勢

項(xiàng)目東通密紅公園，西接大片綠林果園?！?/p>

配套設(shè)施基本齊全

臨近季莊小區(qū)等住宅集中地，各項(xiàng)生活配套設(shè)施基

本齊全，并且還有繼續(xù)完善發(fā)展的前景，小區(qū)自身配套建設(shè)幼兒園?！さ貕K大，便于形成規(guī)模本項(xiàng)目建筑而積接近14萬平米。能夠形成一定

規(guī)模的住宅小區(qū)，也有利于形成項(xiàng)目品牌。·現(xiàn)有的社區(qū)配套不足由于項(xiàng)目地塊位處城鄉(xiāng)結(jié)合部，項(xiàng)目周邊的配套

基本齊全，但是目前的現(xiàn)狀想要滿足社區(qū)1000多戶居民的生活所需仍然

不夠，還需進(jìn)一步的發(fā)展完善?！す步煌壳安蛔?，還需進(jìn)一步的發(fā)展配備

由

于密云城區(qū)不大，多數(shù)

人口借助白行車等交通工具在城區(qū)內(nèi)通勤，但是隨著城區(qū)人口的增多，對(duì)

公共交通的需求將會(huì)增長，公交力量不足也是本項(xiàng)日的一個(gè)缺點(diǎn)。整體項(xiàng)目透析一項(xiàng)目總體分析—概況總結(jié)SWOT宜居生活+升值潛力——本項(xiàng)目開發(fā)的主旋律充分滿足客戶群對(duì)文化宜居型社區(qū)的渴求樹立項(xiàng)目情感社區(qū)，宜居型居所。構(gòu)筑項(xiàng)目與開發(fā)商品牌形象本案配套齊全，周邊商業(yè)逐漸完善，

又是未米新城市發(fā)展地帶，潛力巨大本案地段偏于市區(qū)以西，果林眾多，

綠林片片，宜居生活獨(dú)享原生態(tài)整體項(xiàng)目透析一項(xiàng)目總體分析—概況總結(jié)【總結(jié)】贏嘉聯(lián)行*

*營銷目標(biāo)市場環(huán)境分析整體項(xiàng)目透析營銷策略制定銷售管理贏嘉聯(lián)行報(bào)告框架營銷目標(biāo)市場環(huán)境分析整體項(xiàng)目透析營銷策略制定銷售管理贏嘉聯(lián)行營銷策略制定推

廣

部

分價(jià)值點(diǎn)提煉客戶群定位推廣路線營

銷

部

分銷售階段銷售策略銷售目標(biāo)營銷策略制定萬利花園(管定名)營銷策略制定

—推廣部分—價(jià)值點(diǎn)提煉營銷策略制定—推廣部分一價(jià)值點(diǎn)提煉

贏嘉聯(lián)行萬利花園集中綠化、超寬樓間距、配套幼兒園、未來新城市規(guī)劃區(qū)域、清新簡約型住宅設(shè)計(jì)理念、便捷快速交通樞紐，未來最具潛力發(fā)展的大家庭——萬利花園環(huán)境

交通

產(chǎn)品

市場規(guī)模七建加

速

寸

于

房

地

產(chǎn)

市

是7利好消息,

聚

粉

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，

順

·菱

通

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建

重

生

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建

幼

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，

周

邊

餐

全k來新城建設(shè)7利于環(huán)境進(jìn)步改至產(chǎn)要旅業(yè)主專新

雅

致,大食

窗

。實(shí)

用

性云1000森

六

最c

建

筑

.多人的大型社區(qū)人是東專感社區(qū)可容地,

便成熟配套，怡情社區(qū)，人文居所，體貼式便捷生活，板式低層高品質(zhì)頤養(yǎng)之家營銷策略制定—推廣部分一價(jià)值點(diǎn)提煉怡情社區(qū)，頤養(yǎng)之家項(xiàng)日飛建點(diǎn)贏嘉聯(lián)行*4**i親情關(guān)愛頁目定行環(huán)境宜人建筑質(zhì)量購物方便物業(yè)服務(wù)針對(duì)本項(xiàng)目的所在區(qū)域、產(chǎn)品設(shè)計(jì)等特征，結(jié)合前期市場調(diào)研的結(jié)果，我司鎖定主要目標(biāo)客戶群如下：——城區(qū)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村富裕人口。——企事業(yè)單位職工?！茉瞥菂^(qū)一些中高檔收入群體。——與密云有一定地緣關(guān)系、愿意到郊區(qū)購買中檔住宅養(yǎng)老的客戶營銷策略制定—推廣部分—客戶群定位贏嘉聯(lián)行§年紀(jì)在45歲左右；§經(jīng)商，在現(xiàn)所生活的區(qū)域里是事業(yè)小有成就人物；§打算進(jìn)市區(qū)居住，要求事業(yè)所成后的生活享受；§具有較強(qiáng)的購買力§以三居或小三居為主，注重戶型實(shí)用性及舒適性；

§注重物業(yè)品質(zhì)，體現(xiàn)其身份；§看重社區(qū)的生活配套設(shè)施，對(duì)小區(qū)環(huán)境有較高的要求；.當(dāng)述需求營銷策略制定—推廣部分—客戶群定位城

區(qū)

周

邊

鄉(xiāng)

鎮(zhèn)

農(nóng)

村

富

裕

人

口特征字戶贏嘉聯(lián)行§年齡在35歲左右；§有國定的收入；§文化素質(zhì)較高，置業(yè)比較理性，講求最高的性價(jià)比；

§比較容易接受外界事物，新新事物；§以兩居為主，注重戶型的實(shí)用性，喜歡寬敞的客廳；§看重社區(qū)的生活配套設(shè)施，對(duì)小區(qū)環(huán)境有較高的偏好；§看重同社區(qū)生活的其他人群，渴望與生活檔次較高的人群為鄰.當(dāng)述需求營銷策略制定—推廣部分—客戶群定位企

事

業(yè)

單

位

職

工特征字戶贏嘉聯(lián)行§以三居或四居為主，注重戶型的舒適度，對(duì)小區(qū)景觀比較看重；§注重物業(yè)品質(zhì)，并且看重同社區(qū)生活的其他人群，渴望與生活檔次較高的人群為鄰；§看重社區(qū)的生活配套設(shè)施，對(duì)小區(qū)環(huán)境有較高的要求；§年齡在35歲左右；§有國定的收入；§較認(rèn)可項(xiàng)目所在區(qū)域的價(jià)值；§文化素質(zhì)較高，置業(yè)比較理性，講求最高的性價(jià)比；營銷策略制定—推廣部分—客戶群定位本

地

中

高

檔

收

入

群

體.當(dāng)述需求贏嘉聯(lián)行特征字戶§以兩居為主，戶型的舒適度以及是否敞亮是主要考慮因素；

§注重物業(yè)品質(zhì)，并且看重生活在同社區(qū)內(nèi)的人群關(guān)系；§看重社區(qū)的生活配套設(shè)施，對(duì)小區(qū)環(huán)境有較高的要求；§年齡在50—60歲左右；§有積蓄，打算到郊區(qū)宜居之地養(yǎng)老；

§較認(rèn)可項(xiàng)目所在區(qū)域的價(jià)值；§有投資意向；.當(dāng)述需求營銷策略制定—推廣部分—客戶群定位到

郊

區(qū)

購

買

中

檔

住

宅

養(yǎng)

老

的

容

戶贏嘉聯(lián)行特征字戶營銷策略制定—推廣部分—推廣路線a

、搶市—建立形象b、刀鋒一賣點(diǎn)切入c、迫勢—市場空間d、塑造—完整形象推

1、

抓市場

e、刺激—事件營銷f、品牌—逐步拔高g、熱度—媒體維系h.

對(duì)策—邊角差戶贏嘉聯(lián)行**建立樓盤主要形象，擴(kuò)大樓盤認(rèn)知短期內(nèi)推出強(qiáng)勢賣點(diǎn)，與時(shí)問賽跑刺造樓盤熱銷氛圍，吸引題客及早下定逐步塑造完整樓盤形象開盤典禮、客戶互動(dòng)、文化演出等，迅速傳播信息，拉近客戶距離產(chǎn)品一宜居生活→頤養(yǎng)之家→概念，逐步拔高，作為推廣暗線階段媒體跟進(jìn)，維系樓盤熱度難銷戶型及早預(yù)測.做出具體對(duì)策營銷策略制定—推廣部分—推廣路線a、圈定一重點(diǎn)推盤b、套定—讓利玫策e、傳播—重視口碑2、

抓客戶

d、強(qiáng)銷—重點(diǎn)片區(qū)推e

、恰談—逼定技巧f、銷控—深度分銷g.體驗(yàn)—制造親切贏嘉聯(lián)行**瞄準(zhǔn)重點(diǎn)城市區(qū)域，頂層露臺(tái)的使用權(quán)贈(zèng)送、太陽能熱水器的贈(zèng)送、打折銷售談判、銷售中的誠信管理、售后的客戶服務(wù)、銷售案場的形象管理等各個(gè)方面拉動(dòng)小數(shù)量團(tuán)購，刺激購買；實(shí)行客帶客，加速

樓盤傳播，增加購買群體；實(shí)行重點(diǎn)推廣，針對(duì)

特定客群，等等銷售人員的精神面貌、客戶談判的語言技巧、客戶跟蹤的適當(dāng)態(tài)度，等等。提高成交率根據(jù)樓層、位置、面積、戶型、景觀等各個(gè)符征

的不同,制定特定的個(gè)體策略看房車、沿河景觀路、客戶贈(zèng)品、微笑服務(wù)、親

情關(guān)愛生態(tài)環(huán)境

人文居所

成熟配套

生態(tài)環(huán)境

到2010

年，密云基本形成以“生態(tài)農(nóng)業(yè)”、“環(huán)境友好型工業(yè)”、

“休閑旅游業(yè)”為特色的生態(tài)經(jīng)濟(jì)體系。主要企業(yè)達(dá)到清潔生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)，工業(yè)資源和能源消耗不斷降低，經(jīng)濟(jì)效益明顯提高，主導(dǎo)和優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)的地位突現(xiàn)。優(yōu)先生態(tài)環(huán)境戰(zhàn)略規(guī)劃人

文

居

所傾力打造親情社區(qū)，以休閑、情感為主線，打造微笑式物業(yè)服務(wù)，把每一個(gè)客戶當(dāng)作萬利花

園大家庭中的一員，努力營造出和諧、融洽、相幫相助的人文居所，秉承中國傳統(tǒng)友鄰文化，力

求通過我們的經(jīng)營，成為密云人文居住里面的倡導(dǎo)者和執(zhí)行者成

熟

配

套季莊小區(qū)、康馨雅苑、果園西里的小區(qū)配套已相當(dāng)成熟，周邊人氣帶動(dòng)附近商業(yè)的發(fā)展，使得本案周邊配套亦逐漸活躍.附近商鋪?zhàn)赓U情況良好，本案規(guī)劃的商業(yè)樓、臨街商鋪部分以及自建范圍內(nèi)的幼兒園，加上未來新城規(guī)劃的發(fā)展，將來必成為一大亮點(diǎn)。陶養(yǎng)百年家風(fēng)隱頤人生糖作營銷策略制定—推廣部分—推廣路線廣告主題核心價(jià)值贏嘉聯(lián)行對(duì)項(xiàng)目認(rèn)可首先為周邊客戶群體，對(duì)于此類客戶，我們應(yīng)著重把握。銷售員的整體面貌應(yīng)大方得體，笑容可掬，以口碑式傳播方式，第一時(shí)間營造項(xiàng)目整體形象。營銷策略制定—推廣部分—推廣路線圖示為本案的基本投放區(qū)域投放區(qū)編號(hào)采用方式內(nèi)容1短信成本低、傳播廣、信息傳達(dá)明確2派單瞄準(zhǔn)精準(zhǔn)片區(qū)，做到有的放矢，及時(shí)刷新單頁內(nèi)容，避免

客戶反感3互動(dòng)開盤、抽獎(jiǎng)、積分、客戶邀請(qǐng)活動(dòng)等不定期舉行樓盤與客戶共同參與的活動(dòng)，增進(jìn)親切感4戶外高炮、廣告牌、階段性巨幅等瞄準(zhǔn)重點(diǎn)路段5報(bào)紙軟文、報(bào)廣、夾報(bào)利于建立樓盤形象高度6活動(dòng)利用繁華地段的特點(diǎn)演出、電影等極易聚集人氣，迅速擴(kuò)大口碑7口碑將接觸到的來訪客戶作為樓盤推廣的載體通過人文關(guān)懷和

小禮品贈(zèng)送使樓盤在熟人間迅速傳播，容易建立樓盤較高可信度這一點(diǎn)，很多樓盤推廣中往往忽略了營銷策略制定—推廣部分—推廣路線心推廣方式根據(jù)房地產(chǎn)的運(yùn)作規(guī)則，在項(xiàng)目未確定竣工進(jìn)程的情況下，我們先把推廣階段劃分為四個(gè)階段第一階段：預(yù)熱期(9月—10月)第二階段：啟動(dòng)期(11月—12月)第三階段：強(qiáng)推期(2009年1月—3月)第四階段：持續(xù)期(4月開始)營銷策略制定一營銷部分品牌提升進(jìn)度拉動(dòng)強(qiáng)勢促銷

公關(guān)互動(dòng)強(qiáng)銷期品牌建立情感訴求啟動(dòng)期品牌銷售慣性銷售持續(xù)期文化引導(dǎo)

形象導(dǎo)入預(yù)熱期營銷策略制定—推廣部分—推廣路線推進(jìn)策略持續(xù)的、間歇性的硬性廣告投放，配合階段性的促銷/公關(guān)活動(dòng)，鞏固品牌形象，實(shí)現(xiàn)慣性銷售時(shí)

間4月開始持續(xù)期最密集的硬性廣告

投放，鞏固萬利花園的品牌形象，并

且以有轟動(dòng)性的促

銷、公關(guān)活動(dòng)聚集

人氣，最大限度地

推動(dòng)銷售09年1月—3月高潮期密集的硬性廣告投放，

強(qiáng)勢導(dǎo)入萬利花園的品牌形象，輔以強(qiáng)勢

的公關(guān)活動(dòng)啟動(dòng)銷售，

輔以強(qiáng)勢的促銷活動(dòng)實(shí)現(xiàn)銷售的“開門紅”通過硬性廣告、

軟性廣告相結(jié)

合向目標(biāo)消費(fèi)

者滲透，并開

始內(nèi)部認(rèn)購☆階段性推廣知名度營銷策略制定—推廣部分—推廣路線11月—12月啟動(dòng)期9月-10月預(yù)熱期贏嘉聯(lián)行*****i第一階段：預(yù)熱期(9月——10月)目的：為樓盤進(jìn)入銷售階段做好全面準(zhǔn)備☆任務(wù)：為建立品牌做鋪墊，為進(jìn)入銷售階段作好物料準(zhǔn)備執(zhí)行策略：通過報(bào)紙廣告滲透“怡情社區(qū)，頤養(yǎng)之家”生活，并完善

現(xiàn)場包裝(售樓部等)及銷售資料(樓書、單張、價(jià)目表等)營銷策略制定—推廣部分—推廣路線報(bào)紙廣告開始引進(jìn)親情文化，通過引進(jìn)情感素材打造萬利花園。從以小區(qū)整體形象、戶型人性化設(shè)計(jì)、現(xiàn)代物業(yè)管理、完善的配套設(shè)施體現(xiàn)體貼式生活、融恰的社區(qū)文化等多方面去體現(xiàn)“萬利花園”形象，向

消費(fèi)者滲透“萬利”生活的關(guān)愛、融恰、人文在密云通往項(xiàng)目所在地的路口設(shè)置大型戶外廣告，并起指引的作用基礎(chǔ)銷售資料的準(zhǔn)備(樓書、單張、價(jià)目表等),并向密云的商業(yè)圈分布范圍派發(fā)(汽配、裝飾、音

像、皮具等)售樓部：體現(xiàn)關(guān)愛、融恰、溫馨、親切、舒適，使人能夠親身感受到社區(qū)親情氛圍(售樓前臺(tái)設(shè)計(jì)、人員服裝等)現(xiàn)場路段：加強(qiáng)指引性，分散消費(fèi)者對(duì)周邊環(huán)境的注意力工地現(xiàn)場：8個(gè)彩色空飄氣球，打破工地單調(diào)色彩心在工地搭建圍墻廣告，突出廣告主題，引導(dǎo)過往客戶群體的注意力營銷策略制定—推廣部分—推廣路線第二階段：

啟動(dòng)期(11月——12月)目的：制造轟動(dòng)效應(yīng)，吸引更大注意，為整體銷售開個(gè)好頭任務(wù)：張揚(yáng)萬利花園的品牌形象，并賦予品牌以內(nèi)涵，把品牌信息傳達(dá)開來，

建立一定的品牌知名度執(zhí)行策略：

以報(bào)紙媒體為主，配合以車身、電視、戶外、銷售資料等展開高密

度強(qiáng)攻，并舉行各來聲勢浩大的公關(guān)促銷活動(dòng)(如隆重的公開發(fā)售儀式等),使萬利花園“怡情社區(qū)，頤養(yǎng)之家”的形象深人人心營銷策略制定—推廣部分—推廣路線硬性廣告：開始強(qiáng)勢導(dǎo)入“萬利花園”的品牌形象，通過媒體組合有效到達(dá)目標(biāo)消費(fèi)群軟性文章：通過前一階段的“萬利花園”文化引導(dǎo)、形象導(dǎo)入，在社會(huì)上已經(jīng)引起一定的關(guān)注，宣傳在

內(nèi)購階段就已經(jīng)取得很好的反應(yīng)。通過軟文的刊登，拉高“萬利”整體形象，引起社會(huì)效應(yīng)?！鶳R推廣：通過舉辦一些公關(guān)活動(dòng)，譬如組織意向客戶踏青，開茶話會(huì)等形式，對(duì)企業(yè)整體形象產(chǎn)生提升作用，帶動(dòng)項(xiàng)目的親和力。SP

優(yōu)惠：前10名認(rèn)購的消費(fèi)者可以獲得額外的97折優(yōu)惠，前100名認(rèn)購的消費(fèi)者可以獲得額外的98折優(yōu)惠，前200名認(rèn)購的消費(fèi)者可以獲得額外的99折優(yōu)惠。營銷策略制定—推廣部分—推廣路線第三階段：

高潮期(09年1月——3月)目

的——提升品牌形象，保證持續(xù)銷售，并把推廣推向高潮，完成主體銷售任務(wù)任務(wù)——擴(kuò)大知名度，建立充分的美譽(yù)度——通過強(qiáng)有力的促銷措施達(dá)成銷售公執(zhí)行策略：——緊抓工程進(jìn)度(封頂、現(xiàn)樓等)通過各個(gè)媒體的強(qiáng)勢組合，達(dá)到促進(jìn)銷售

的

目的

。營銷策略制定—推廣部分—推廣路線硬性廣告：把“親情社區(qū)，頤養(yǎng)之家”這一概念推向最高峰，同時(shí)通過以下主題宣傳萬利花園的景觀形象、配套設(shè)施、體貼式社區(qū)生活，感性訴求和理性訴求雙管齊下：√家的心情(景觀形象)√家的富足(配套設(shè)施)√

家的祥和(物業(yè)管理)√家的融

恰(社區(qū)文化)√

家的優(yōu)裕(建筑品質(zhì))軟性文章：

自從公開發(fā)售以來，前來觀看樓盤的消費(fèi)者已達(dá)多少人次，發(fā)布他們對(duì)萬利花園的良好評(píng)價(jià)營銷策略制定—推廣部分—推廣路線第四階段：持續(xù)期(09年4月——目的：維持萬利花園的品牌形象任務(wù)：維護(hù)品牌形象，促進(jìn)主體銷售任務(wù)的完成執(zhí)行策略：——品牌拉動(dòng)和促銷相結(jié)合——對(duì)應(yīng)市場發(fā)展和對(duì)手策略的快速反應(yīng)——組織業(yè)主活動(dòng)，以營造良好的溝通氛圍，透過業(yè)主的影響，帶來生意營銷策略制定—推廣部分—推廣路線小硬廣告：主要是維護(hù)萬利花園整體形象，并以更大優(yōu)惠讓利方式銷售?！钴洀V告：對(duì)外宣傳萬利花園已取得很好的銷售成績，為此加推多少套房，并以更大優(yōu)惠回報(bào)市場。心PR、SP:

推廣在本階段以SP為主，采用打折促銷等手段。營銷策略制定—推廣部分—推廣路線全

力

業(yè)

擊營銷策略制定—營銷部分開盤解籌

現(xiàn)

房銷售

清盤內(nèi)部認(rèn)籌前期籌備售樓處投入使用開工中期9月10月營銷策略制定—營銷部分—銷售階段開放參觀11月工程

節(jié)

點(diǎn)銷售

節(jié)點(diǎn)交房09年8月贏嘉聯(lián)行12月

09年1月

…

…封頂4月預(yù)售證………工程節(jié)點(diǎn)目前項(xiàng)目正在開工建設(shè)，9月份預(yù)計(jì)項(xiàng)目施工進(jìn)度達(dá)到一半左右。11月份，基礎(chǔ)工程基本完成，園林規(guī)劃概貌已初具規(guī)模?！?2月份，預(yù)計(jì)開發(fā)商手續(xù)基本完成，樓體建成2層以上即可申請(qǐng)預(yù)售許可證?！?/p>

根據(jù)目前工程進(jìn)度，預(yù)計(jì)在09年4月份項(xiàng)目進(jìn)入封頂階段。09

年8月份交房，項(xiàng)目進(jìn)入收尾入住階段。營銷策略制定—營銷部分—銷售階段銷售節(jié)點(diǎn)●9月份進(jìn)駐售樓處，進(jìn)行前期銷售的籌備階段?！?0月到11月末為認(rèn)籌期，通過一系列宜傳，儲(chǔ)蓄客戶，繳納意向定金?！?2月份預(yù)計(jì)拿到預(yù)售許可證，進(jìn)行開盤解籌。09年4月封頂，進(jìn)入現(xiàn)房銷售階段。預(yù)計(jì)09年8月辦理交房入住手續(xù)，項(xiàng)目接近尾聲。營銷策略制定—營銷部分—銷售階段類比樓盤價(jià)格策略分析al

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87/8/2107/11/1987/12/1388/1/1088/2/1888/3/27

88/4/28相關(guān)數(shù)據(jù)來自搜房網(wǎng)●

戀日水岸歷史價(jià)格曲線均物：(元/平方米)6080贏嘉聯(lián)行#*48002088記錄時(shí)間最高價(jià)均價(jià)最低價(jià)價(jià)格描述2008—07—075000元/m2一次性付款9.5折，銀行按揭2008—04—284500元/m2一次性付款，銀行按揭2008—03—274500元/m2二期預(yù)計(jì)開盤價(jià)格，

一次性付款、銀行按據(jù)2008—02—185100元/m2一次性付款9.5折、銀行按揭2008—01—105000元/m2一次性付款9.8折、銀行按揭2007—11—194000元/m2剩余房源價(jià)格，

一次性付款，銀行按揭2007—10—184100元/m23400元/m23760元/m2一期價(jià)格，最小戶型為109平2007—06—213800元/m23050.元；/m22300元/m2一次性付款、銀行數(shù)據(jù)分析：戀日水岸價(jià)格跌宕起伏，調(diào)整頻繁，對(duì)市場敏感度較高，適時(shí)快速作出反應(yīng)，確保銷售進(jìn)度順利進(jìn)

行，為后期發(fā)展奠定了基礎(chǔ)!贏嘉聯(lián)行記錄時(shí)間最高價(jià)均價(jià)最低價(jià)價(jià)格描述2008—07—074500元/m2銀行按揭、

一次性付款9.6折折扣有余地2008—01—224500元/m2銀行按揭、

一次性付款9.6折2007—12—064500元/m2三期小高層價(jià)格，

一次性付款，銀行按揭2007—10—184100元/m2三期價(jià)格，戶型為二居85平，三居127平。2007—08—273800元/m2以上價(jià)格為三期，

一次性付款，銀行按揭2007—05—103400元/m以上為三期及二期尾房價(jià)格。2006—12—073150元/m23200元/m22150元/m2以上為二期8號(hào)樓開盤價(jià)格2006—10—263200元/m2以上為三期整體均價(jià)，二期躍層尾房均價(jià)2700,2006—09—202900元/m2以上為三期價(jià)格，二期兩居、三居價(jià)格起家1900元/m

,均價(jià)2650元/m

.2005—11—082899元/m22650元/m21900元/m次性付款，銀行按揭2005—06—222899元/m22200元/m21988元/m2一次性付款，銀行按揭2005—03—092200元/m2一次性付款，銀行按揭2004—06—232060元/m21800元/m21580元/m2一次性付款，銀行按揭2004—03—111890元/m21690元/m21380元/m2一次性付款，銀行按揭2003—09—171895元/m21690元/m21118元/m2一次性付款，銀行按揭分析：一路走高的價(jià)格趨勢，近期均價(jià)和一月份持平，今年價(jià)格漲幅平穩(wěn)，受到房市低迷的影響采取打折銷售.贏嘉聯(lián)行相關(guān)數(shù)據(jù)來自搜房網(wǎng)●學(xué)府花園贏嘉聯(lián)行記錄時(shí)間最高價(jià)均價(jià)最低價(jià)價(jià)格描述2008—07-075000元/m2一次性付清，銀行按揭2008—03—145240元/m4800元/m25354元/m二期開盤價(jià)格，

一次性付款，眼行按據(jù)2008—02—214800元/m2一次性付款，分期付款、銀行按揭2006—12—273570元/m23300元/m為一期北區(qū)價(jià)格，2006—12—133200元/m為一期北區(qū)價(jià)格2006—10—093376元/m23000元/m22818元/m2為一期北區(qū)價(jià)格，2006—07—263000元/m22680元/m22061元/m°一次性付款，分期付教、銀行按揭2006—03—143091元/m22500元/m21935元/m*一次性付款，分期付款、銀行按揭2005—07—192650元/m2300元/m21796元/m2一次性付款，分期付款、銀行按揭2005—01—202650元/m22300元/m21796元/m次性付款，分期付款、眼行技揭分析：學(xué)府價(jià)格漲幅逐步攀高，

06年直接跨度到08年.原因是07年無新房源推出.目前均價(jià)5000元/m2.

據(jù)市調(diào)的結(jié)果，降價(jià)余地不大。于前段時(shí)間均價(jià)基本持平，年底三期將要開盤。贏嘉聯(lián)行相關(guān)數(shù)據(jù)來自搜房網(wǎng)●

明珠花園贏嘉聯(lián)行記錄時(shí)間最高價(jià)均價(jià)最低價(jià)價(jià)格描述2008—07—074500元/m一次性付款9.6折，銀行按揭9.8折2008—02—034500元/m2一次性付清，銀行按捆2007—12—255500元/m2漲

幅

4

6

0

0二期價(jià)格2007—10—183900元/m2一次性付清，銀行按揭2007—09—193980元/m23700元/m23480元/m2一次性村清，銀行按據(jù)2007—07—313300元/m2為二期B2、E1樓價(jià)格2007—04—193160元/m2為二期B3、E1樓價(jià)格2007—03—133100元/m2一次性付清，銀行按揭2007—01—152700元/m2一次性村清，銀行按揭2006—12—073080元/m2800元/m2380元/m2為二期后半部分價(jià)格，2006—09—152980元/m*2600元/m22180元/m2一次性忖清，銀行按揭2006—08—112380元/m21900元/m21800元/m2一次性村清，銀行按據(jù)2005—10—262380元/m21900元/m21800元/m2次性付清，銀行按揭2004—11—121980元/m21800元/m21600元/m一次性忖清，銀行按據(jù)2004—07—281700元/m2次性村清，銀行按據(jù)2003—08—271680元/m21550元/m21388元/m2一次性村清，銀行按據(jù)2002—11—121380元/n21400元/m2一次性付請(qǐng)，眼行按揭2001—07—201280元/m21280元/m21080元/m2一次性村清，銀行按揭分析：價(jià)格幅度較為平穩(wěn)，但是07—08年過度階段均價(jià)下調(diào)1000元左右，依然打折進(jìn)行促銷，可見開發(fā)商急于回籠資金，從價(jià)格策略的實(shí)施來看，降價(jià)回旋空間還是很大，整體價(jià)格呈現(xiàn)上揚(yáng)趨勢，。贏嘉聯(lián)行、

第低開以低于而場預(yù)明價(jià)格入市宏觀環(huán)現(xiàn)的不確定性全國樓甘降價(jià)的波動(dòng)，形響清效2、北京樓鹽現(xiàn)狀。07年校題放量激地，交易量密劇者放。0

8

年

用

勞-一紅—Em+地改價(jià)值短期內(nèi)無法超過業(yè)他安盤(1)如果市場整體出現(xiàn)轉(zhuǎn)弱跡象，

由于項(xiàng)目本身定價(jià)偏低，則可以維

持相對(duì)強(qiáng)勢，不必被動(dòng)調(diào)低價(jià)格，避免消費(fèi)者受買漲不買落心理的驅(qū)使而對(duì)項(xiàng)目失去購買欲；(2)如果市場狀況能夠維持現(xiàn)狀

或出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，則可以迅速拉升定價(jià)，

利用消費(fèi)者買漲不買落的心理，迅速達(dá)成銷售目的。邊銷邊拉升價(jià)格的手法。始終給消費(fèi)者施加心理壓力，造成樓盤緊俏、脫銷的心理暗示，逼迫

消費(fèi)者縮短思考觀望周期，促進(jìn)和刺激銷售。進(jìn)、退自如!!營銷策略制定

一營銷部分—銷售策略銷售策略贏嘉聯(lián)行#

i高走根據(jù)項(xiàng)目整體進(jìn)度，我司將整合優(yōu)勢資源，以強(qiáng)勁銷售執(zhí)行力、精英營銷隊(duì)伍共達(dá)預(yù)期銷售目標(biāo)。營銷策略制定—營銷部分—銷售目標(biāo)

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形贏嘉聯(lián)行600#**i贏嘉聯(lián)行600#**i4800元/m價(jià)軸輥高到6

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m?交房總輔值癥數(shù)法0806以上4700元/m現(xiàn)房銷售20%開盤預(yù)售期50%營銷策略制定—營銷部分—銷售目標(biāo)4400元/m?認(rèn)籌期價(jià)格

策

略銷售

目

標(biāo)4500元/ml30%營銷目標(biāo)市場環(huán)境分析整體項(xiàng)目透析營銷策略制定銷售管理贏