華北商貿(mào)城營銷策劃報(bào)告

Propagation

青

紅

傳

播360°全方位企業(yè)品牌服務(wù)華

北

商

貿(mào)

城

營

銷

策

劃

報(bào)

告Pap**e---ses一

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觀

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分

析Pap*?*=---se全

國

商

業(yè)

發(fā)

展

概

況《流通藍(lán)皮書：中國商業(yè)發(fā)展報(bào)告(2011～2012)》顯示，隨著經(jīng)融危

機(jī)逐漸遠(yuǎn)去，其對我國商貿(mào)流通業(yè)的負(fù)面影響日益減弱。不過，2012年

我國經(jīng)濟(jì)增速會繼續(xù)回落，全年增速可能在8.5%～9%,居民消費(fèi)價(jià)格漲

幅不超4%。《報(bào)告》依據(jù)2010～2011年零售商業(yè)并購的現(xiàn)狀和特點(diǎn)及其發(fā)展階段，

認(rèn)為零售業(yè)將迎來并購的“黃金期”,而批發(fā)業(yè)也將朝著品牌化、大規(guī)

模集中化發(fā)展。由上可知，雖然我國商業(yè)經(jīng)濟(jì)增速會有所回落，但整體仍舊保持較快發(fā)

展。批發(fā)業(yè)與零售業(yè)的專業(yè)、集中發(fā)展勢在必行。se業(yè)態(tài)名稱業(yè)態(tài)定義購物中心多業(yè)態(tài)、多業(yè)種、多店鋪的全客層消費(fèi)場所，

多

設(shè)

在

市區(qū)或城鄉(xiāng)

結(jié)

合

地

帶

，由

專

業(yè)

經(jīng)

營

團(tuán)

隊(duì)

系統(tǒng)的有計(jì)劃開發(fā)、管理、運(yùn)營。百黃商場按不間的種類和品牌，由若于個(gè)專業(yè)的商倆向顧客是供多種類、多品種商品及服務(wù)的綜合性

零售形式。綜合超市以經(jīng)營生鮮熟食及民生必需品、日常生活品的全品類商品組合為持色。并以超低價(jià)促銷及平

價(jià)銷售的綜合形態(tài)經(jīng)營。在確起市一種集商業(yè)銷售與商品儲存于一個(gè)空間的零售形

式

.專業(yè)市場以經(jīng)營某一大類商品為主的業(yè)態(tài)。并且有豐富專業(yè)加識的銷售人員和相適的售后服務(wù)，滿足

消費(fèi)者對某大類商晶的選擇需求的零售形態(tài)。以經(jīng)營國際一線、二線箱包、服裝、皮具、飾品、桂帽、手表……重視產(chǎn)品質(zhì)量和品牌，又

稱“質(zhì)販”賣場。精品廣場名雖折扣店又稱奧特萊斯(outlet),專指由銷售過季、

下架，愿碼名牌商品的商店組成的購物中心，故稱直銷購物中心。產(chǎn)業(yè)用戶-從事生產(chǎn)和服務(wù)提供的盈利性組織。事業(yè)用戶一不以再確魯為目的，而是為了業(yè)務(wù)

或事業(yè)上的需要購買設(shè)備和材料的豐營利性組

織。再銷售者一二次及其以下的批發(fā)商和平售商。批發(fā)市場藁游商業(yè)旅游風(fēng)景區(qū)或者與旅游景點(diǎn)配套的滿足旅游者

“吃、住、行、游、購、娛”的商業(yè)業(yè)態(tài)，商亞砌為數(shù)眾多的軍警商店熟中在一個(gè)區(qū)現(xiàn)內(nèi)，以一定的規(guī)模和規(guī)律，形成帶快的商業(yè)群體。全

國

商

業(yè)

業(yè)

態(tài)

解

析全國商業(yè)業(yè)態(tài)分類：全

國

商

業(yè)

地

產(chǎn)

概

況全國整體商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀隨著國家調(diào)控政策的出臺，2012年房地產(chǎn)整體處于低迷狀態(tài)。雖然商業(yè)地產(chǎn)由于其客群的特殊性，受影響較之其他類地產(chǎn)較小，但也受到了一

定的沖擊，進(jìn)入了相對艱難期。除國家政策調(diào)控影響外，還有以下因素對當(dāng)下商業(yè)地產(chǎn)有較大制約

·

大量激增的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目得不到客群來支撐·

商業(yè)項(xiàng)目同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，沒有特色·

融資模式單一，金融風(fēng)險(xiǎn)過大總體來說，商業(yè)地產(chǎn)商的多重渠道融資、客群的挖掘，

以及項(xiàng)目特色的

開發(fā)，將對應(yīng)對國家政策調(diào)控、降低風(fēng)險(xiǎn)起到很大作用。

se

*

全

國

商

業(yè)

地

產(chǎn)

概

況專業(yè)批發(fā)市場地產(chǎn)現(xiàn)狀目前全國有9萬多家各種類型的專業(yè)批發(fā)市場，每年總交易額近5萬億元，

而年交易額億元以上的市場就達(dá)4000多個(gè)(其中超10億元以上的500多個(gè)，超100億元以上的有40多個(gè)),其中行業(yè)分明的專業(yè)市場數(shù)量約占

55%、專業(yè)市場中以批發(fā)為主的約占60%,批發(fā)市場的交易額約占總交

易額的70%以上，交易年增長率20%以上，是全國GDP

增速的的兩倍多。由于大型專業(yè)批發(fā)市場對拉動城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、調(diào)整城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，

以及

促進(jìn)就業(yè)、吸引人才有著極大作用，越來越引起政府部門的重視。政策

的鼓勵與支持，使得地產(chǎn)商也將目光投向了這里。未來中國商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)

域中，專業(yè)市場將成為一個(gè)主要大力拓展擴(kuò)張的部分，甚至成為許多地

區(qū)性的核心經(jīng)濟(jì)。Sr商

業(yè)

地

產(chǎn)

發(fā)

展

趨

勢隨著本次銀行的降息調(diào)整，整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)止跌回暖的趨勢。而今后

的商業(yè)房地產(chǎn)大致會呈現(xiàn)出以下五種情況：1.

房地產(chǎn)投資開發(fā)方向與目光逐步轉(zhuǎn)移到商業(yè)地產(chǎn)。2.

大量海外資本瞄準(zhǔn)國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)大蛋糕尋求切分。3.

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和城市運(yùn)營規(guī)劃緊密結(jié)合相互聯(lián)動。4.

專業(yè)運(yùn)營商作為獨(dú)立的角色出現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。5.商業(yè)地產(chǎn)的核心競爭力將從資本轉(zhuǎn)移到運(yùn)營團(tuán)隊(duì)。Srsta二

、

唐

山

宏

觀

市

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分

析Pap*?*=---se唐山

是中

國

北

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沿

海

港口

城市，地處環(huán)渤海灣中心地帶，是聯(lián)接華北、東北兩大地區(qū)的咽喉要地和走廊，同時(shí)也是重要的國際航運(yùn)中心；唐山是河北省域中心城市，環(huán)渤海新

型工業(yè)化基地，首都經(jīng)濟(jì)圈的重要支

點(diǎn)，同時(shí)也被譽(yù)為中國北部未來發(fā)展

前景最好的城市之一。面積人口(2010年)轄區(qū)2個(gè)縣級市13,472平都千米735萬，市區(qū)人口307

.

53萬6個(gè)市轄區(qū)、6個(gè)縣，代管·路北區(qū)、路南區(qū)、古冶區(qū)、開平區(qū)、豐潤區(qū)、豐南區(qū)·遵化市、遷安市·灤縣、灤南縣、樂享縣、遷西縣、

玉田縣、唐海縣豐潤區(qū)古治區(qū)唐開平區(qū)山而豐南區(qū)唐山市城市概況灤南樂亭蓋化市

遷西遷安市map啟海玉田讀縣a$rsta指

標(biāo)

名

稱單位2010年計(jì)劃日標(biāo)2010年完成總量完收計(jì)b管長%總星增長%地區(qū)生產(chǎn)總值第一廣業(yè)第二產(chǎn)上工業(yè)第三產(chǎn)業(yè)規(guī)模以上工業(yè)卷

加值規(guī)模以上工業(yè)利

相全社會值定資產(chǎn)

抗類試鎮(zhèn)同定貨產(chǎn)搜資社會消費(fèi)品零售

學(xué)額實(shí)際利用外裝進(jìn)出口總額出口全部財(cái)政種入一數(shù)預(yù)算收入試市居民人均可

支配收入老民人均統(tǒng)收人億元億元億元億元億元億元億元億元C元億元億美元億英元億美元億元億元103692131S0387844912n52.43.4010.024274015.013014488112311.0224571G.33000020.4283530.0246577194022323413002218.43199482311117160111945471007126827.68.851041:1.0645.093.901467540204555010.3292443893146296352.4623510.01952410331549301938610022162703101012120唐

山

市

宏

觀

經(jīng)

濟(jì)

研

究區(qū)域經(jīng)濟(jì)狀況2006-2010年城鎮(zhèn)居民

人均可支配教入及增速2006-2010年農(nóng)村居民

人均純教入及增速2006-2010年

CPI

漲幅

(2006-2010年GDP

及增速元

元唐山市宏觀經(jīng)濟(jì)研究區(qū)域經(jīng)濟(jì)狀況由上表可以看出：·

唐山市整體經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)增長趨勢，2006年及2007年增速保持在

15%左右；2008年及2009年，受全球經(jīng)濟(jì)形式的影響，增速有所放

緩，2010年，唐山GDP達(dá)到了4469億元；·

唐山市人均GDP自2008年增速放緩，整體增長速度低于GDP增長水

平，說明城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度落后于城市化進(jìn)程，城市擴(kuò)張速度較快；·

城市擴(kuò)張速度領(lǐng)先于城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，這將為商業(yè)的發(fā)展帶來廣闊市場，尤其是零售業(yè)。Pap*?

---$es產(chǎn)

的角度，2010年唐山三產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)中的比重分別達(dá)到了9:59:32,第二產(chǎn)業(yè)斟經(jīng)濟(jì)總量近60%,是唐山主要經(jīng)濟(jì)收入來源；·

作為唐山經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，工業(yè)已形成煤炭、鋼鐵、電力、建材、機(jī)械、化工、陶瓷、紡織、造紙等10大支柱產(chǎn)業(yè)；·

以工業(yè)為主的單一產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)抗風(fēng)險(xiǎn)能力不足，應(yīng)對危機(jī)能力差；唐山市宏觀經(jīng)濟(jì)研究■第一產(chǎn)業(yè)32%■第二產(chǎn)業(yè)9%2010年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例第

三

產(chǎn)

業(yè)59%s唐山市宏觀經(jīng)濟(jì)研究港口經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢·

唐山地處渤海門戶，交通資源便利，海路資源優(yōu)勢明顯，依

托港口經(jīng)濟(jì)發(fā)展臨港城市，港

口經(jīng)濟(jì)已成為唐山支柱產(chǎn)業(yè)之一

；●

2010年唐山港完成貨物吞吏量2.5062億噸，增長42.1%,成為國內(nèi)第10個(gè)吞吏量突破2億噸的

大港·

這為貨物的大型商貿(mào)活動，提供了交通方面的有利支持。天律能理無長概風(fēng)量部筑區(qū)搜載山風(fēng)備要所區(qū)安沈商-Ges6.12一四十里北要本東聲mape-?**a承德準(zhǔn)號兒莊檢承德市m和4

年算天津最

班防深痛面過一保建藥建博承西重常南唐

山

市

發(fā)

展

規(guī)

劃

研

究隨著我國經(jīng)濟(jì)重心的逐漸北移，繼“珠三角”、

“長三角”之后，環(huán)渤

海地區(qū)加速崛起，國家京津冀地區(qū)區(qū)域規(guī)劃已經(jīng)出臺，

河北沿海地區(qū)發(fā)

展規(guī)劃納入國家發(fā)展戰(zhàn)略，中央及河北省對唐山發(fā)展提出了更高要求，

對唐山地區(qū)加快將區(qū)位、資源和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為競爭優(yōu)勢提供了更大動

力和廣闊平臺。以工業(yè)為主的單一產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，導(dǎo)致唐山經(jīng)濟(jì)抗風(fēng)險(xiǎn)能力不足，應(yīng)對危機(jī)

能力差?！吨泄蔡粕绞形P(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃的建議》中明確指出，當(dāng)前唐山市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性矛盾仍然突出，工業(yè)結(jié)

構(gòu)偏重，服務(wù)業(yè)發(fā)展滯后；經(jīng)濟(jì)增長方式粗放，資源依賴性較強(qiáng)，抵抗

市場風(fēng)險(xiǎn)能力低，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)面臨重大調(diào)整。為此，唐山市確定了“十二五”期間，包括現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的發(fā)展目標(biāo)。推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展由內(nèi)陸資源型向沿海開放型轉(zhuǎn)變，打造市主城區(qū)增長級商貿(mào)流通業(yè)。Sr·

規(guī)劃期限：2010~2020年·

唐山規(guī)劃劃分：

以城市中部為發(fā)展

核心的山前發(fā)展帶，

以及以南部沿

海為發(fā)展核心的沿海發(fā)展帶。其范圍包括：市區(qū)、曹妃甸工業(yè)區(qū)、唐?？h、樂享縣、遵化市的一個(gè)鎮(zhèn)、

遷西縣的三個(gè)鎮(zhèn)，以及灤南縣的兩

個(gè)鎮(zhèn)，總面積為6918平方公里；山前發(fā)展帶：京津冀重要的產(chǎn)業(yè)服務(wù)和生活居住中心；全市的政治、經(jīng)濟(jì)、科技、教育、文化中心；沿海

發(fā)展帶：京津冀沿海地區(qū)重要的產(chǎn)

業(yè)服務(wù)中心；冀東區(qū)域高教科研及

產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)化基地；

國家級濱海生態(tài)創(chuàng)新發(fā)展中心；n前發(fā)展帶c

核心●王女市二常市商造as

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鹿,熏范真族有合群以建r*-se口生肅科mD三

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市

場

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究Pap*?*=---5業(yè)態(tài)名稱項(xiàng)且代表購物中心三利國際購物中心、鳳

凰購物廣場、八方購物

廣場等百貨商場唐山百貨大樓等綜合超市家樂福、華盛超市等專業(yè)市場媽咪愛寶貝等名品折扣店奧特萊斯購物中心(籌備中預(yù)計(jì)2012年年底開業(yè))等批發(fā)市場小山批發(fā)市場、鴉虹橋批發(fā)市場等商業(yè)街新街、尚座等唐山市商業(yè)業(yè)態(tài)市場分析唐山市業(yè)態(tài)概況Pap**e---ses唐

山

市

商

業(yè)

業(yè)

態(tài)

市

場

分

析唐山市業(yè)態(tài)發(fā)展隨著唐山經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，

消費(fèi)需求出現(xiàn)新轉(zhuǎn)折，

商業(yè)業(yè)態(tài)也有很大的發(fā)展變化。在目前，百貨店占據(jù)唐山的市場份額仍是最大，它是連鎖超市的一倍，百貨店的地位仍舊不可替代。因此，發(fā)展連鎖百貨，已成為未來的一個(gè)趨勢。但連鎖講究的是一系列標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)，而百貨店強(qiáng)調(diào)的是個(gè)性化服務(wù)，兩者如何有機(jī)結(jié)合，仍是一個(gè)亟待解決的問題。唐山市場中發(fā)展最快的商業(yè)業(yè)態(tài)是大型綜合超市，目前，像家樂福這樣的外資商業(yè)巨頭也將其當(dāng)作在唐山的投資重點(diǎn)。由于商業(yè)市場的專業(yè)化、品牌化發(fā)展，以服務(wù)專業(yè)、品質(zhì)精良為特色的專業(yè)市場發(fā)展迅猛，

如以母嬰商品為主營的媽咪愛寶貝。Pap*?=---Srsta唐

山

市

商

業(yè)

業(yè)

態(tài)

市

場

分

析唐山市業(yè)態(tài)發(fā)展當(dāng)下唐山的批發(fā)市場，仍以專業(yè)批發(fā)市場為主，例如小山服裝批發(fā)市場、鴉虹橋小商品市場等。雖然這些專業(yè)批發(fā)市場正在朝著規(guī)模化、專業(yè)化發(fā)展，但整體發(fā)展速度較慢，交易手段、設(shè)施相比其他地區(qū)先進(jìn)批發(fā)市場，依舊十分落后。而且，這些批發(fā)市場能只供應(yīng)唐山地區(qū)的需求，對其他周邊地區(qū)的輻射力與影響力較小，

尚不足以帶動唐山整體商貿(mào)業(yè)的發(fā)展。所以，就業(yè)態(tài)來看，大型綜合批發(fā)市場在唐山的發(fā)展前景十分廣闊。Pa

*

---唐

山

市

商

業(yè)

發(fā)

展

概

況唐山市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀1.商業(yè)經(jīng)濟(jì)總量不斷增加，規(guī)模不斷擴(kuò)大以2004年為例，全市社會消費(fèi)品零售總額359.70億元，同比增長17%,增長率高出全國3.7個(gè)百分點(diǎn)和全省1.2個(gè)百分點(diǎn)，人均達(dá)到了5066元，高于全國和全省平均水平。

個(gè)業(yè)，網(wǎng)餐點(diǎn)

6；7

0類個(gè)網(wǎng)，點(diǎn)其5

個(gè)零；貿(mào)總易營業(yè)面積176萬平方米，人均0.79m2。商業(yè)就業(yè)人口總數(shù)為35.96萬人，占全市就業(yè)總?cè)丝诘?.3%。全市共有各

類商品市場545個(gè)，2004年交易總額368.5億元，較上年增長16.5%,年

銷售額超億元的商品交易市場27個(gè)。71中其它4061服業(yè)；以00縣業(yè)網(wǎng)86602820共有p-

$est唐

山

市

商

業(yè)

發(fā)

展

概

況唐山市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀2、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局日趨合理，功能日益完善全市已初步形成了中心城區(qū)商業(yè)、其它城區(qū)及縣(市)城區(qū)商業(yè)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)商業(yè)三級分布的格局。

商，

，的趨完善。190多個(gè)居民社區(qū)中近百個(gè)較大社區(qū)都已有了一定數(shù)量的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布。

商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的設(shè)施不斷完善，綜合服務(wù)環(huán)境日益改進(jìn)，基本滿足了廣大居民不同檔次的消費(fèi)需求。其它城區(qū)及縣(市)城區(qū)也基本形成了各自的商業(yè)中心區(qū)：鄉(xiāng)鎮(zhèn)商業(yè)規(guī)模也在不斷發(fā)展。ap=

-*鳳、圈、唐山市商業(yè)發(fā)展概況唐山市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀3、新型商業(yè)業(yè)態(tài)快速發(fā)展“十五”以來，以購物中心、超市、專賣店、專業(yè)店等為代表的新型商業(yè)業(yè)態(tài)和以連鎖經(jīng)營為代表的新型組織形式從無到有發(fā)展迅速；

一些舊有的百貨商場在改制后也在探索向新業(yè)態(tài)過渡，如建立百貨與超市的組合、百貨與專賣店的組合等。到2010年縣城以上采用新型業(yè)態(tài)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量達(dá)到3300個(gè)，

占商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)總數(shù)的8.05%;連鎖店鋪1620家，連鎖商業(yè)年銷售額90多億元，占當(dāng)年社會消費(fèi)品零售總額的25%。Pap*g*---ses唐

山

市

商

業(yè)

發(fā)

展

概

況唐山市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀4、

各種渠道的商業(yè)投資不斷增加近幾年來唐山市商業(yè)有加速發(fā)展的趨勢，商業(yè)設(shè)施建設(shè)呈現(xiàn)出與以往不

同的顯著特點(diǎn)：

一是規(guī)模大，檔次高；二是投資主體多元化，各種渠道商業(yè)投資呈連年上升趨勢。僅中心城區(qū)新建、在建的大型商業(yè)設(shè)施就有遠(yuǎn)洋城、新天地購物樂園、

惠豐大廈、新天地購物廣場、時(shí)尚文化購物廣場、南北家園、華巖路商

業(yè)街、唐人商業(yè)街等10多項(xiàng)，全部建成后總營業(yè)面積可增加約40多萬平方米。e唐山市商業(yè)發(fā)展概況唐山市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀5.商貿(mào)流通業(yè)相對落后，與唐山市在全國和河北省所占的經(jīng)濟(jì)地位不相適應(yīng)進(jìn)入21世紀(jì)以來，唐山市地區(qū)生產(chǎn)總值一直占全國的1%以上，

占河北省的18%左

右，但是社會消費(fèi)品零售總額卻只占全國的0.67%左右和全省的14%左右，社會消費(fèi)品零售總額占GDP的比重比全國低17.42個(gè)百分點(diǎn)，

比全省低6.45個(gè)百分點(diǎn)。2004年全國、全省及部分城市社會消費(fèi)品零售總額占GDP的比重地區(qū)

項(xiàng)目全國河北省石家莊唐山市邯鄲市煙臺市大連市廈門市GDP《C元)1365158836.916331626936.516391961.8883.21社會消費(fèi)品零售額(億元)539502522.9533.1359.7272.78440.42645.2260.31比工(%)39.5228.5532.6522.129.1326.8732.8929.47Pap**---Sr唐山市商業(yè)發(fā)展概況唐山市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀6、

現(xiàn)有商貿(mào)流通企業(yè)

的規(guī)模

小

、

組

織化程度低、

整

體唐山市現(xiàn)有商業(yè)企業(yè)多數(shù)規(guī)模較小，年銷售額超億元的只有18家，其中規(guī)模最大的零售企業(yè)-唐山百貨大樓集團(tuán)2004年銷售額14億，只相當(dāng)于全國最大的流通企業(yè)上海百聯(lián)集團(tuán)的2%多一點(diǎn)。企業(yè)規(guī)模小，組織化程度低，必然導(dǎo)致整體的競爭力差。另一方面，現(xiàn)有的商品交易市場多數(shù)交易設(shè)施和手段落后，對外輻射范圍也比較狹窄，最大的玉田鴉鴻橋小商品批發(fā)市場2004年的交易額為Pap*?$es---競爭力不強(qiáng)，各類商品市場的輻射范圍比較狹窄，

交易32.74億元，不及浙江義烏國際商貿(mào)城的1%。有些商品交易市場在經(jīng)營上還出現(xiàn)了萎縮的態(tài)勢，急需進(jìn)一步找準(zhǔn)定位，

改善設(shè)施，加強(qiáng)管理，設(shè)施和手段落后創(chuàng)新求存。唐山未來商業(yè)發(fā)展環(huán)境唐山作為一個(gè)重工業(yè)城市，其產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚，構(gòu)成唐山市商業(yè)經(jīng)濟(jì)增。

可支配收入的增加之這里獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢、發(fā)達(dá)的交通條件為商貿(mào)流通的發(fā)展提供了良好的延展空間。唐山的城市化進(jìn)程較快，縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，小城鎮(zhèn)建設(shè)突出，為全市商業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供了足夠的縱深腹地。隨著京津冀經(jīng)濟(jì)圈概念和環(huán)渤海開發(fā)戰(zhàn)略的提出，以及曹妃甸港區(qū)的開發(fā)，唐山再次迎來歷史上一個(gè)難得的發(fā)展機(jī)遇。在不久的將來，各行各業(yè)都將獲得長足發(fā)展，而商貿(mào)流通業(yè)更是此次唐山產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的重點(diǎn)，其發(fā)展環(huán)境可謂十分良好。不過從地理位置來看，毗鄰京津兩大商業(yè)中心，對唐山地區(qū)商貿(mào)流通業(yè)向西南發(fā)展制約很大，今后唐山批發(fā)業(yè)的市場發(fā)展空間依舊在東北方向。

Sr

haa。，四

、

項(xiàng)

目

區(qū)

域

市

場

研

究Pmp*?**t=--ses區(qū)

域

概

述地理概況開平區(qū)位于河北省東部，距市政府

9.5千米，西南距天津市區(qū)118千米，西北距北京市區(qū)164千米。面

積253平方千米。人口33萬(2006

年

)

。全區(qū)轄5個(gè)街道、2個(gè)鎮(zhèn)、4個(gè)鄉(xiāng)：

馬家溝街道、開平街道、稅務(wù)莊街

道、陡電街道、荊各莊礦區(qū)街道、

開平鎮(zhèn)、栗園鎮(zhèn)、越河鄉(xiāng)、雙橋鄉(xiāng)、鄭莊子鄉(xiāng)、洼里鄉(xiāng)。開平自古

為商賈重鎮(zhèn)，素有"填不滿的開平

城"之說，被譽(yù)為"京東四大名鎮(zhèn)"之

首

。開平區(qū)唐山市Par*g=--*于兩區(qū)灤南縣走潤區(qū)古治區(qū)深：e區(qū)

域

概

述交通狀況唐山市地處交通要塞，是華北地區(qū)通往東北地區(qū)的咽喉地帶。而開平區(qū)作為唐山市中心城區(qū)，有著良好的區(qū)位優(yōu)勢。

_鐵路、公路、高速公路、相互交織，保證了交通通暢與貨物進(jìn)出的便利。京沈鐵路、205國道橫貫東西，津唐、京哈、唐港三條高速公路在此交匯，中國新興港口一京唐港僅距100公里，區(qū)級公路自成體系，于1998年實(shí)現(xiàn)了村村通油(水泥)路，并與國家和省市高等級公路并網(wǎng)。曹妃甸深水港的建立，更為海路貨運(yùn)，提供便利。se經(jīng)濟(jì)概況開平礦產(chǎn)資源豐富，工業(yè)基礎(chǔ)雄厚。境內(nèi)煤炭、石灰石、陶土儲量

豐富。圍繞著礦產(chǎn)資源開發(fā)，形成

了以冶金、陶瓷、水泥、煤炭、耐火為主導(dǎo)行業(yè)的第二產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。而以商貿(mào)流通、服務(wù)行業(yè)為主的第

三產(chǎn)業(yè)，

目前初具規(guī)模但尚不成熟。第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，將成為今后

開平區(qū)產(chǎn)業(yè)調(diào)整的重點(diǎn)。開平產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)第

產(chǎn)

業(yè)●第二產(chǎn)業(yè)*

第一三產(chǎn)業(yè)4%28%68%區(qū)

域

概

述p目前，開平區(qū)正在全力進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，打破以往由資源消耗型工業(yè)

主導(dǎo)經(jīng)濟(jì)的局面。加快構(gòu)建現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，發(fā)揮自身優(yōu)勢，突出特色，著力構(gòu)建以四大先進(jìn)制造業(yè)、三大現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和三大現(xiàn)代農(nóng)業(yè)為主導(dǎo)的

現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，實(shí)現(xiàn)三次產(chǎn)業(yè)間的融合發(fā)展，提高經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量和效益。注：三大現(xiàn)代服務(wù)業(yè)指的是現(xiàn)代物流業(yè)、社區(qū)服務(wù)業(yè)與旅游會展業(yè)。區(qū)

域

發(fā)

展

規(guī)

劃s區(qū)

域

發(fā)

展

規(guī)

劃開平在空間開發(fā)上實(shí)施“兩點(diǎn)一線、兩區(qū)一園”的開發(fā)戰(zhàn)略，根據(jù)發(fā)展現(xiàn)狀、區(qū)位條件和資源環(huán)境承載力，致力于拉開城市建設(shè)框架和優(yōu)化產(chǎn)業(yè)

空間布局，形成產(chǎn)業(yè)園區(qū)。開馬老城區(qū)?？傉嫉?0平方公里，結(jié)合現(xiàn)有的基推唐山東部現(xiàn)代商住區(qū)。總占地10平方公里，高標(biāo)

,區(qū)

、物流中唐山市中心環(huán)線開平段沿線。發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢，加

快產(chǎn)業(yè)發(fā)展、加大建設(shè)力度，打造以汽車貿(mào)易、

鋼鐵加工配送為主的現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)帶和兩側(cè)城鄉(xiāng)一體化隆起帶。中，山,Pa**e---se五

、

項(xiàng)

目

自

身

研

究2se項(xiàng)目區(qū)位本案位于開越路與南新東道交叉

口，新規(guī)劃唐山現(xiàn)代商住區(qū)以東。ms

部現(xiàn)代開

商住區(qū)0

確衛(wèi)星健西馬格莊村湖新東道自

身

價(jià)

值

分

析東部現(xiàn)代

商

住

區(qū)屬王酸在村

中王稅住材西生在

以p主酸它材本案2年臥清雅國羅教正村P*se西塔E-*名稱數(shù)顯單位備注附地面積8706.41總進(jìn)筑面積52241.21地上總建常面積AA.#地下&建筑面積s7os.4建域春積率A.30建筑基底導(dǎo)口建筑變度.5地

率6.機(jī)動豐停本數(shù)13#中地上第車電下序車5輛太稱數(shù)量單檢備H用地測積44637.08m每建筑面1817.8#地上系建筑面利67k地下日建筑面積2453建筑容積率L

衡建筑基地息面積255建筑來度52.46%地

率15.2)機(jī)動車排不數(shù)業(yè)178其

中施上尊車34地下摩車144輛名

稱數(shù)量單位魯注地

面

積76707.起建納面積108463.7地上總建筑面積14mm.#地下只建報(bào)面和(To生筑客積率1.建統(tǒng)車它總面積4519.g#建筑單度母地率15.24機(jī)動車停車數(shù)業(yè)216輛算

地上碎車中

地下停車274用地二主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)名稱數(shù)量單位備注月地面權(quán)074.92總建筑面積17381.04m地上總建策面積*地下口建筑面積4534.0%建填容積率L建筑基實(shí)號部制I7*0班筑類度.4地

率26.8機(jī)動年停本數(shù)量其

地上碎車0輛中

地下序車輛項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)自

身

價(jià)

值

分

析用地一土要使術(shù)經(jīng)濟(jì)報(bào)標(biāo)用地四主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)箱標(biāo)用地二土要使術(shù)經(jīng)訪份標(biāo)e交通環(huán)境分析華北國貿(mào)城位于開越路與新華東道

交叉口，貨物沿新華東道可以在短

時(shí)間內(nèi)供應(yīng)市區(qū)，順開越路則可進(jìn)

入唐港高速將貨物向外區(qū)輸出。而且，開平區(qū)正在打造唐山市中心

環(huán)線開平段沿線現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)帶，

不久將來，這里的運(yùn)輸交通將更加

方便、便捷。口

二唐轉(zhuǎn)樓小學(xué)鹽苦經(jīng)題河西馬普注材自

身

價(jià)

值

分

析Pap**ei---ses高王粉莊村

中王船莊材東8口描五理能參替在村滿雅因項(xiàng)

目SWOT分

析S優(yōu)勢分析大體量優(yōu)勢，利于形成商圈，吸引大品牌入住隨著市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，消費(fèi)需求在逐漸發(fā)生變化，批發(fā)業(yè)越來越朝著品牌化

發(fā)展。大體量作為體現(xiàn)高端形象的一部分，對實(shí)力品牌的吸引力很大。而實(shí)力品牌的入住，對于商業(yè)市場樹立形象、提高知名度、增加客流量，作用很

大。九大貿(mào)易中心聯(lián)動，涵蓋商品種類齊全河北省十二五項(xiàng)目，擁有政策支持緊鄰唐山東部現(xiàn)代商住區(qū)，未來發(fā)展空間大s項(xiàng)

目SWOT分

析W劣勢分析距離市區(qū)較遠(yuǎn)，地理位置偏僻項(xiàng)目位于開平區(qū)南部的南新道與開越路交叉口，雖然交通比較便捷，但

地理位置比較偏僻，形成商圈比較困難。所處區(qū)域無相關(guān)經(jīng)營歷史唐山地區(qū)的專業(yè)批發(fā)市場，大多是由傳統(tǒng)的集貿(mào)市場發(fā)展而來，顧客形

成了固定的消費(fèi)習(xí)慣。批發(fā)商則因其名氣大，而樂于進(jìn)駐。本案所處區(qū)

域沒有批發(fā)的經(jīng)營歷史，對于擴(kuò)大知知名度十分不利。Pap*

--*e項(xiàng)

目SWOT分

析○機(jī)會分析政策導(dǎo)向支持，未來唐山將集中發(fā)展商貿(mào)流通業(yè)隨著唐山十二五的開局，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展商貿(mào)流通業(yè)成為唐山

市與開平區(qū)今后的工作重點(diǎn)。與其相關(guān)的現(xiàn)代物流業(yè)將得到長足發(fā)展，

而交通運(yùn)輸?shù)谋憷?，為批發(fā)業(yè)的發(fā)展提供了有力支持。唐山地區(qū)同業(yè)態(tài)尚屬空白到目前為止，唐山地區(qū)尚未建立大型綜合類批發(fā)市場，

同業(yè)態(tài)競品基本

為無，這為本案提供了良好的發(fā)展空間。e項(xiàng)

目SWOT分

析T

威脅分析專業(yè)批發(fā)市場加快專業(yè)化、規(guī)模化發(fā)展目前，唐山地區(qū)的專業(yè)批發(fā)市場正朝著專業(yè)化、規(guī)模化發(fā)展，并且發(fā)展

速度正在加快，而且部分專業(yè)批發(fā)市場正在向綜合市場演變。在不久之

后，批發(fā)市場招商競爭將愈演愈烈。地產(chǎn)商紛紛瞄準(zhǔn)商業(yè)地產(chǎn)隨著政府一系列房價(jià)調(diào)控政策的出臺，住宅型地產(chǎn)項(xiàng)目陷入低迷。商業(yè)

地產(chǎn)因其客群的特殊性，受到的影響相對較小，越來越多的地產(chǎn)商將目

光投向商業(yè)地產(chǎn)。ap*

e--*六

、項(xiàng)

目

市

場

定

位2se競品分析同業(yè)態(tài)競品分析sr競品分析專業(yè)市場競品小山服裝批發(fā)市場唐山小山市場位于唐山市路南區(qū)小山，是傳統(tǒng)繁商區(qū)。市場分為兩部分：

一是服裝批發(fā)市場。占地1萬平方米，建筑面積2.5萬平方米，設(shè)固定攤位1600個(gè)，經(jīng)營中、高檔服裝批發(fā)兼零售。二是勝利路棚臺綜合市場、解放路毛線專業(yè)市場、小百棚臺專業(yè)市場、鞋、布大廳專業(yè)市場，總占地面積約5500平方米，建筑面積約3200平方米，擁有固定攤位768

個(gè)

。主要經(jīng)營服裝、布匹、鞋帽、毛線、針紡、

日用百貨等十幾大類上萬個(gè)品種的商品。市場日客流量5萬人次左右，年市場商品成交額達(dá)到26億

元，被國家經(jīng)貿(mào)委、國家統(tǒng)計(jì)局評為全國百強(qiáng)市場，占第82位。Par*9*---Sr競品分析專業(yè)市場競品唐山市鴉鴻橋小商品批發(fā)市場唐山市玉田縣鴉鴻橋市場是華北地區(qū)規(guī)模較大的小商品批發(fā)市場。該市

場的稅收是玉田縣的經(jīng)濟(jì)支柱，玉田縣委、縣政府給予該市場的大力支

持。現(xiàn)市場占地面積890畝，建立高標(biāo)準(zhǔn)市場兩個(gè)，建筑面積60000平方

米，門店40000平方米。棚臺面積20000平方米，市場攤位達(dá)到3萬個(gè)，集日客流量高峰期達(dá)到6萬人，外地進(jìn)鎮(zhèn)經(jīng)商1.2萬人。經(jīng)營商品門類上萬種，日雜、針織、鞋類、五金、電料、農(nóng)機(jī)、陶瓷、食品、鐵業(yè)等9大專業(yè)市場自成體系，相互銜接。2001年市場成交額突

破32億元，跨入全省五大集貿(mào)市場行列。2003年市場成交額40億元，列

入全國小商品批發(fā)市場十強(qiáng)。Srsta競品分析專業(yè)市場競品冀東建材大世界冀東建材大世界為河北省十大生產(chǎn)資料市場之一，建筑裝飾材料專業(yè)批發(fā)市場，建筑面積達(dá)到了16萬平方米，擁有經(jīng)營攤位1100個(gè)，經(jīng)營范圍覆蓋八大類數(shù)千個(gè)品種，年交易額達(dá)30億元，是華北地區(qū)享有盛譽(yù)的建

材批發(fā)市場。唐山豐潤區(qū)冀東建材大世界是華北地區(qū)最大的專業(yè)建材批發(fā)經(jīng)銷市場，是在已有20年歷史的原豐潤板市的基礎(chǔ)上重新建設(shè)的一站式家居建材交

易中心，占地面積50萬平方米，集產(chǎn)品交易，物流倉儲，商務(wù)辦公，商

業(yè)培訓(xùn)，住宅配套，休閑消費(fèi)等多功能于一