美國(guó)反向抵押貸款業(yè)務(wù)的本土化改造

美國(guó)反向抵押貸款業(yè)務(wù)的本土化改造

在全球范圍內(nèi)，美國(guó)的措施是最有效的，制度是完善的，發(fā)展是最快的，影響是廣泛的。相關(guān)研究是最深入的。對(duì)美國(guó)反向抵押貸款開辦及發(fā)展歷程做深入分析,對(duì)我國(guó)順利開辦這一業(yè)務(wù),以應(yīng)對(duì)老齡化危機(jī),是有重要意義的。反向抵押貸款在美國(guó)的發(fā)展歷程,大致可以分為如下四個(gè)階段。一、始于1989年(一)反向抵押貸款用房子養(yǎng)老的思想來源甚早,早在400多年前,地處歐洲的荷蘭就已經(jīng)出現(xiàn)了類似于反向抵押貸款售房養(yǎng)老的現(xiàn)象,其大致安排是:年輕人購(gòu)買老年人的住房,并允許他們有生之年仍免費(fèi)租住該住房,待老年人過世后再收回該住房。20世紀(jì)20年代末“大蕭條”時(shí)期,一種被稱為房產(chǎn)價(jià)值反轉(zhuǎn)繼承的金融工具在英格蘭被創(chuàng)造出來,在市場(chǎng)上也出現(xiàn)了專門為老年房主牽線搭橋的中介公司。法國(guó)的民間社會(huì)也廣泛流行一種被稱為viager的準(zhǔn)金融產(chǎn)品,該產(chǎn)品以其以房養(yǎng)老的特性得到法國(guó)政府的支持,抵押品可以是房子、小農(nóng)場(chǎng)甚至是游艇,發(fā)展?fàn)顩r良好。中國(guó)長(zhǎng)期的封建社會(huì)里,針對(duì)某些有房產(chǎn)而無兒女的老年人的養(yǎng)老問題,民間社會(huì)也有過遺贈(zèng)扶養(yǎng)的大量實(shí)例,并得到國(guó)家法律的認(rèn)可。這些做法的表面狀況不同,但都蘊(yùn)涵著以房養(yǎng)老的思想。美國(guó)的反向抵押貸款在20世紀(jì)60年代初萌芽,真正意義上的反向抵押貸款可以追溯到1961年,這是由美國(guó)DeeringSavings&Loan公司的NelsonHaynes發(fā)放給他的中學(xué)足球教練的遺孀的一份特殊融資貸款。到了20世紀(jì)70年代,相關(guān)的研究成果陸續(xù)出現(xiàn),包括在美國(guó)開展反向抵押貸款的調(diào)查和研究,探討應(yīng)如何根據(jù)“房產(chǎn)富人,現(xiàn)金窮人”開辦該新型金融產(chǎn)品。但到20世紀(jì)80年代之前,反向抵押貸款停留在理論研發(fā)和思想初萌階段,實(shí)質(zhì)性業(yè)務(wù)始終處于小打小鬧狀態(tài)。到了20世紀(jì)80年代,大量“二戰(zhàn)”后出生的美國(guó)人成為“房子富人,現(xiàn)金窮人”的一代,聯(lián)邦政府的養(yǎng)老保障壓力越來越大。為了解決這個(gè)問題,1981年美國(guó)專門成立了獨(dú)立的非營(yíng)利性組織——國(guó)家住房資產(chǎn)價(jià)值轉(zhuǎn)換中心(NCHEC),專門向老年消費(fèi)者進(jìn)行反向抵押貸款產(chǎn)品知識(shí)的宣傳和國(guó)民理財(cái)教育。1983年,美國(guó)新澤西州勞瑞山的一家銀行開始正式發(fā)售反向抵押貸款產(chǎn)品,這是反向抵押貸款從理論研究邁向?qū)嶋H推廣的具有里程碑意義的一步。該產(chǎn)品專門針對(duì)那些擁有房產(chǎn)但缺乏其他現(xiàn)金收入來源的老年人,為加固養(yǎng)老保障開辟了新的途徑。但因本貸款業(yè)務(wù)的復(fù)雜程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其他貸款,還款期的不確定又增大了貸款機(jī)構(gòu)的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),因此,反向抵押貸款與出賣房屋相比雖然有多種優(yōu)勢(shì),且擁有健康的市場(chǎng)和敬業(yè)的機(jī)構(gòu)人員,但該產(chǎn)品的開辦并不理想,關(guān)注者眾,參與者寡。(二)反向抵押貸款市場(chǎng)不健全該階段美國(guó)的反向抵押貸款沒有實(shí)質(zhì)性地得到推廣,原因有四點(diǎn):1.當(dāng)時(shí)美國(guó)的老齡化問題并不嚴(yán)重,聯(lián)邦政府還沒有意識(shí)到該產(chǎn)品的重要用途,沒有提供相應(yīng)的金融支持,且反向抵押貸款本身結(jié)構(gòu)復(fù)雜,前期所需成本過大。該階段一般由各類機(jī)構(gòu)和地方政府發(fā)起并承辦該項(xiàng)產(chǎn)品,但規(guī)模較小且力量薄弱,常由于資金不足等容易陷入流動(dòng)性困境。這些原因遏制了私營(yíng)機(jī)構(gòu)對(duì)此業(yè)務(wù)的開展,使得整個(gè)市場(chǎng)的供給嚴(yán)重不足。2.本階段設(shè)計(jì)的反向抵押貸款產(chǎn)品的適用性不高,合約本身設(shè)計(jì)不符合市場(chǎng)需求,存在著一些不合理的規(guī)定。某些機(jī)構(gòu)為維護(hù)自己的利益,規(guī)定貸款只能用于繳納財(cái)產(chǎn)稅和房屋修繕;或固定貸款期限,到期不論老人是否在世都必須還款,沒有風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保機(jī)制,支付貸款方式單一等。這與公眾對(duì)本業(yè)務(wù)的需求相差較遠(yuǎn),吸引力不足。3.該產(chǎn)品屬于新生事物,政府的監(jiān)管工作不到位,出現(xiàn)了某些機(jī)構(gòu)借機(jī)欺詐老年住戶的違約現(xiàn)象也較多,某些公司有意識(shí)設(shè)計(jì)種種不合理?xiàng)l款,試圖以較低價(jià)格哄騙老年人擁有的房產(chǎn),敗壞了本業(yè)務(wù)的社會(huì)形象,對(duì)反向抵押貸款業(yè)務(wù)的積極推廣形成了一大阻力。4.輿論宣傳不到位。反向抵押貸款是一項(xiàng)結(jié)構(gòu)復(fù)雜、知識(shí)含量極高的金融產(chǎn)品,加之老年人本身知識(shí)儲(chǔ)備少,對(duì)新生事物的接受能力弱,對(duì)反向抵押貸款業(yè)務(wù)的開辦還存在種種誤解。應(yīng)當(dāng)說明,反向抵押貸款作為一種風(fēng)險(xiǎn)高、功用大的以房養(yǎng)老的融資工具,單單依靠機(jī)構(gòu)和老年住戶雙方的積極性,是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的,必須要將政府的積極性充分調(diào)動(dòng)起來才可。同時(shí),由于老年人數(shù)量在創(chuàng)紀(jì)錄地增長(zhǎng),美國(guó)財(cái)政預(yù)算空前緊張,養(yǎng)老問題帶給政府的壓力已超出財(cái)政可承受的范圍。政府和民眾都在尋找新的養(yǎng)老方式。在這種背景下,反向抵押貸款開始得到美國(guó)政府的大力支持。二、逐步發(fā)展階段1989-2000(一)反向抵押貸款市場(chǎng)的發(fā)展隨著養(yǎng)老問題變得越來越嚴(yán)峻,美國(guó)政府寄希望于反向抵押貸款產(chǎn)品緩解日趨嚴(yán)峻的養(yǎng)老壓力。1987年,聯(lián)邦政府頒布了《1987年國(guó)家住房法案》。該法案第二章255節(jié)清楚地闡述了美國(guó)政府對(duì)于反向抵押貸款的政策:一是為了滿足部分老年人口的特殊需要,增加貧困老人的收入,允許把不易變現(xiàn)的住房?jī)r(jià)值轉(zhuǎn)化為流動(dòng)性資產(chǎn)或者收入;二是支持、鼓勵(lì)私營(yíng)公司參與反向抵押貸款業(yè)務(wù),增加反向抵押貸款市場(chǎng)供給方面的競(jìng)爭(zhēng);三是確定反向抵押貸款市場(chǎng)需求規(guī)模,不斷完善產(chǎn)品設(shè)計(jì),更好地滿足老年人群的需求。根據(jù)該法案,國(guó)會(huì)授權(quán)聯(lián)邦住宅和城市開發(fā)部(HUD)設(shè)計(jì)了住房權(quán)益轉(zhuǎn)換抵押貸款(HECMs)。該產(chǎn)品是面向老年人推出的新品種,由聯(lián)邦住房管理局(FHA)為該產(chǎn)品提供風(fēng)險(xiǎn)保證,即FHA為經(jīng)其批準(zhǔn)認(rèn)可的貸款機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款提供擔(dān)保。1989年,美國(guó)聯(lián)邦住房管理局推出住房?jī)r(jià)值可轉(zhuǎn)換抵押貸款(HomeEquityConverseMortgage,HECM),并給予較大的政策優(yōu)惠后,反向抵押貸款市場(chǎng)才開始緩步發(fā)展起來。在HECMs業(yè)務(wù)推出的初期,還只是個(gè)試驗(yàn)性項(xiàng)目,聯(lián)邦政府實(shí)行總量控制的辦法,規(guī)定本貸款的名額上限為5萬個(gè)用戶。機(jī)構(gòu)運(yùn)作上,任何有資質(zhì)的貸款機(jī)構(gòu)都可以遞交申請(qǐng)開辦這一業(yè)務(wù),HUD通過抽簽把經(jīng)營(yíng)資格分發(fā)給50家貸款機(jī)構(gòu),允許其辦理此項(xiàng)業(yè)務(wù),每家機(jī)構(gòu)可以發(fā)放50筆貸款,共計(jì)2500筆貸款①?？缮暾?qǐng)到該貸款的人員非常有限。1989年,美國(guó)住房按揭貸款聯(lián)合會(huì)(即房利美FannieMae),開始將資產(chǎn)證券化的原理引入本貸款的資本運(yùn)作,措施就是大量在資本市場(chǎng)上融資,并出資購(gòu)買所有合格的HECMs貸款,為反向抵押貸款構(gòu)建了一個(gè)盤活資本的二級(jí)市場(chǎng),大大增加了該產(chǎn)品的流動(dòng)性,提高了相關(guān)行業(yè)的信譽(yù)。到1992年8月,房利美大約購(gòu)買了94%的HECMs類貸款。1991年,為促進(jìn)反向抵押貸款的交易,推動(dòng)本業(yè)務(wù)的運(yùn)作,美國(guó)國(guó)會(huì)修正法修改了相關(guān)條款,交易量由1991年的389份一舉增加到1995年的4166份,增長(zhǎng)了大約10倍。HUD還決定允許所有有資質(zhì)并經(jīng)FHA授權(quán)的貸款機(jī)構(gòu)都可以開辦反向抵押貸款業(yè)務(wù)。于是,由公共保險(xiǎn)承保的反向抵押貸款開始在美國(guó)大量地推廣。1995年,房利美(FannieMae)公司推出了自己的反向抵押貸款產(chǎn)品HomeKeeper,這是對(duì)公眾參與反向抵押貸款業(yè)務(wù)的又一大促進(jìn)。Homekeeper首次推出后就大受歡迎,極大地促進(jìn)了美國(guó)反向抵押貸款市場(chǎng)的發(fā)展。隨著潛在市場(chǎng)的不斷挖掘,私營(yíng)的金融機(jī)構(gòu)即雷曼的財(cái)務(wù)自由老年基金公司開始染指反向抵押貸款業(yè)務(wù),即財(cái)務(wù)獨(dú)立計(jì)劃(FinancialFreedomPlan),但貸款的規(guī)模一直都不大,貸款對(duì)象主要集中于擁有高額房產(chǎn)的高端客戶,不享受政府提供的優(yōu)惠和相應(yīng)的擔(dān)保。以上三種產(chǎn)品幾乎占據(jù)了當(dāng)今美國(guó)反向抵押貸款市場(chǎng)的全部,HUD、房利美、雷曼三個(gè)機(jī)構(gòu)根據(jù)自己的標(biāo)準(zhǔn)審核批準(zhǔn)各自產(chǎn)品在各州的銷售商。其中HUD開辦的HECM貸款占據(jù)了全部市場(chǎng)90%乃至更高的份額。房利美則主要為HECM提供融資支持。在反向抵押貸款產(chǎn)品大量推廣的同時(shí),美國(guó)金融市場(chǎng)上出現(xiàn)了貸款機(jī)構(gòu)間的兼并趨勢(shì)。20世紀(jì)90年代,一些大的金融機(jī)構(gòu)通過改進(jìn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)及相互間的兼并聯(lián)合,重塑了美國(guó)反向抵押貸款行業(yè)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)。1996年,ULLICO成立了一個(gè)新的部門重新設(shè)計(jì)了自己的產(chǎn)品以細(xì)分投資者。反向抵押貸款證券化的出現(xiàn),為反向抵押貸款市場(chǎng)發(fā)展與產(chǎn)品創(chuàng)新開辟了新的資本來源。在這一時(shí)期,反向抵押貸款的業(yè)務(wù)量有了較大幅度的擴(kuò)張(見圖1),但仍然大大低于市場(chǎng)潛在的規(guī)模。美國(guó)聯(lián)邦抵押聯(lián)合會(huì)估計(jì)反向抵押貸款的潛在市場(chǎng)為300萬戶,這說明反向抵押貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展市場(chǎng)潛力很大。(二)反向抵押貸款迅速發(fā)展階段2002年至今本階段的反向抵押貸款業(yè)務(wù)經(jīng)歷了一個(gè)先抑后揚(yáng)的演變過程。前期,美國(guó)反向抵押貸款無法迅速推廣,原因是多方面的,如貸款年限長(zhǎng)、初期投入金額大、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)復(fù)雜、政府和機(jī)構(gòu)都未對(duì)此產(chǎn)品給予應(yīng)有的重視等。而且,當(dāng)時(shí)的美國(guó)金融市場(chǎng),遠(yuǎn)沒有今天如此發(fā)達(dá),二級(jí)市場(chǎng)不完善,資產(chǎn)證券化沒有真正地開展起來,資產(chǎn)缺乏流動(dòng)性和持續(xù)性,又缺少貸款的擔(dān)保制度和輔助政策。金融機(jī)構(gòu)和消費(fèi)者借貸雙方都面臨著多重性的風(fēng)險(xiǎn),如抵押物風(fēng)險(xiǎn)、支付風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)等。后來,政府及其機(jī)構(gòu)直接介入反向抵押貸款市場(chǎng),政府機(jī)構(gòu)承擔(dān)初期投入資金,并承諾風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保和可能情況下的“兜底”政策,機(jī)構(gòu)據(jù)此重新設(shè)計(jì)了產(chǎn)品,消除了公眾和機(jī)構(gòu)的困惑,為業(yè)務(wù)開辦的雙方都吃了一顆“定心丸”。當(dāng)資產(chǎn)出售時(shí),貸款額度超出凈資產(chǎn)的話,該程序可以保障貸款機(jī)構(gòu)避免損失,有效地消除了反向抵押貸款機(jī)構(gòu)面臨的大部分貸款風(fēng)險(xiǎn)。反向抵押貸款迅速發(fā)展的另一個(gè)促進(jìn)因素,就是宏觀經(jīng)濟(jì)在克林頓時(shí)代快速走出了低谷,房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了十幾年的繁榮。同時(shí),該階段的貸款利率開始下降,金融市場(chǎng)得到進(jìn)一步的發(fā)展,帶來了多種避險(xiǎn)和籌集資金的工具,為反向抵押貸款市場(chǎng)帶來了資產(chǎn)的流動(dòng)性。這些變化刺激了反向抵押貸款的社會(huì)需求,使得該產(chǎn)品開始快速發(fā)展。三、快速發(fā)展階段2000-2007(一)反向抵押貸款反向抵押貸款市場(chǎng)歷經(jīng)10多年的發(fā)展,到21世紀(jì)初,終于迎來了蓬勃發(fā)展的新時(shí)期。這段時(shí)期,美國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好,通貨膨脹得到了有效控制,美聯(lián)儲(chǔ)寬松的貨幣政策為房地產(chǎn)市場(chǎng)注入了快速發(fā)展的動(dòng)力。反向抵押貸款行業(yè)內(nèi)部在進(jìn)一步整合,產(chǎn)生了一定的規(guī)模效應(yīng),產(chǎn)品開發(fā)在增速,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)在增強(qiáng)。FinancialFreedom通過雷曼兄弟公司的投資銀行融資兼并了TransamericaHomeFirst,以此來擴(kuò)張自己的地盤,并于1999年8月把購(gòu)買自FinancialFreedom的反向抵押貸款資產(chǎn)包進(jìn)行了證券化,標(biāo)準(zhǔn)普爾對(duì)該項(xiàng)資產(chǎn)組合進(jìn)行了評(píng)級(jí)。2000年,雷曼兄弟公司的一個(gè)部門合并了自由基金公司,并開始購(gòu)買UnityMortgageCorporation的反向抵押貸款產(chǎn)品。2001年8月自由基金公司成為雷曼兄弟公司的一個(gè)分支機(jī)構(gòu),開始購(gòu)買SeniorHomeownersFinancialService公司的反向抵押貸款批發(fā)業(yè)務(wù),反向抵押貸款發(fā)行機(jī)構(gòu)的數(shù)量快速增長(zhǎng)。據(jù)美國(guó)國(guó)家反向抵押貸款協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì),美國(guó)國(guó)內(nèi)發(fā)放反向抵押貸款的金融機(jī)構(gòu)數(shù)已由1990年的不到200家,發(fā)展到2005年的1300家左右,且數(shù)量還在逐年增加中。許多政府機(jī)構(gòu)和非營(yíng)利組織,如美國(guó)退休人員協(xié)會(huì)(AARP)和美國(guó)的住房供給和城市發(fā)展部門(HUD),為美國(guó)退休的私有住房擁有者提供免費(fèi)的輔導(dǎo)服務(wù),開展以房養(yǎng)老的理財(cái)教育,使得反向抵押貸款的業(yè)務(wù)狀況、參與程序等,被廣大民眾所熟知。1990年之前,美國(guó)國(guó)內(nèi)一共發(fā)放了3000份反向抵押貸款,而2001年至2003年的三年時(shí)間,僅僅HECMs的發(fā)行量就接近4萬份。據(jù)美國(guó)反向抵押貸款機(jī)構(gòu)聯(lián)合會(huì)(theNationalReverseMortgagesLendersAssociation)公布的數(shù)據(jù),2003財(cái)政年度(截至2003年9月30日)全美共發(fā)放HECM貸款18097份,比上一財(cái)政年度增加了39%;2003年10月到2004年2月,全美共發(fā)放HECM貸款12848份,比上年度同期(6061份)又增加了112%,僅2004年2月一個(gè)月就新增4148份貸款,比上年同期(1113)增加了273%,創(chuàng)造了月發(fā)放貸款數(shù)量的新紀(jì)錄。到了2004年,總共有37829份HECMs貸款獲得批準(zhǔn)發(fā)放,比前一年增加了109%。2005年,快速增長(zhǎng)的勢(shì)頭繼續(xù)得以保持,增加量達(dá)到43131份,增幅達(dá)14%。2007年的增長(zhǎng)勢(shì)頭突飛猛進(jìn),增加量達(dá)到107368份,增幅近50%。①貸款供給量也相應(yīng)地大量增加(見圖2)。反向抵押貸款發(fā)放機(jī)構(gòu)數(shù)量增加了3倍,達(dá)到191家。鑒于HECMs發(fā)行量占美國(guó)反向抵押貸款總發(fā)行量的90%以上,以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以近似地代表美國(guó)整個(gè)反向抵押貸款市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r②。(二)反向抵押貸款業(yè)務(wù)本階段美國(guó)反向抵押貸款的市場(chǎng)發(fā)展迅速,造成這一局面的原因是多方面的:1.政府及業(yè)務(wù)主管機(jī)構(gòu)在對(duì)反向抵押貸款進(jìn)行了一段時(shí)期的試點(diǎn)之后,對(duì)于如何正確地設(shè)計(jì)和推廣該產(chǎn)品有了更多的經(jīng)驗(yàn),政府對(duì)該產(chǎn)品市場(chǎng)的推動(dòng)更加有效。2.通過一段時(shí)間的輿論宣傳和國(guó)民理財(cái)教育之后,反向抵押貸款產(chǎn)品本身的優(yōu)越性逐步為人們熟悉,公眾對(duì)此業(yè)務(wù)日益認(rèn)同并逐漸接受了該金融產(chǎn)品。3.該時(shí)期美國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好,良好的經(jīng)濟(jì)基本面給金融產(chǎn)品的快速發(fā)展注入了強(qiáng)烈的信心。21世紀(jì)初,美聯(lián)儲(chǔ)不斷下調(diào)抵押貸款的市場(chǎng)利率,該貨幣政策的實(shí)施降低了借款人的成本。同時(shí),隨著利率的走低,房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷升溫,房屋的價(jià)值節(jié)節(jié)攀升,房產(chǎn)增值減少了到期房屋的變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn),給予貸款機(jī)構(gòu)和消費(fèi)者莫大的信心,進(jìn)一步推動(dòng)了反向抵押貸款業(yè)務(wù)的開展。4.反向抵押貸款機(jī)構(gòu)內(nèi)部進(jìn)一步整合,所產(chǎn)生的規(guī)模優(yōu)勢(shì)使機(jī)構(gòu)持續(xù)發(fā)展的能力和抗風(fēng)險(xiǎn)的能力大大增強(qiáng),擁有了更多的運(yùn)營(yíng)資金和專業(yè)人才,有利于產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的不斷完善和產(chǎn)品種類的不斷增加。多樣化的產(chǎn)品細(xì)化了顧客市場(chǎng),使得消費(fèi)者能夠依據(jù)自身的特點(diǎn)選出適合自己的產(chǎn)品,滿足多種不同的需求,同時(shí)也節(jié)約了甄別費(fèi)用,反向抵押貸款對(duì)公眾的吸引力進(jìn)一步提升。但是,這一時(shí)期的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了房?jī)r(jià)上升過快,市場(chǎng)過熱;房地產(chǎn)金融保險(xiǎn)市場(chǎng)發(fā)展過快,大量新型金融衍生品不斷出現(xiàn),尤其是借款人資格認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)過低(幾乎是無限制地放貸),次級(jí)貸款產(chǎn)品開始大量出現(xiàn),為后來的金融危機(jī)埋下了病根。四、金融危機(jī)下反向抵押貸款的發(fā)展2007年以來(一)美國(guó)住房與城市改革中的反向抵押貸款2007年,美聯(lián)儲(chǔ)為了抑制日益嚴(yán)重的通貨膨脹,多次上調(diào)了基準(zhǔn)利率,使得住房按揭借款人的還款壓力驟增。之后,隨著抵押房產(chǎn)的價(jià)值大幅降低、借款人違約現(xiàn)象大量出現(xiàn),金融機(jī)構(gòu)紛紛倒閉,次貸危機(jī)全面爆發(fā)且逐步演化為嚴(yán)重的金融危機(jī)。美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)一片蕭條,利率上升導(dǎo)致貸款成本加大、機(jī)構(gòu)流動(dòng)性出現(xiàn)嚴(yán)重問題等,使得金融機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)面臨的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步擴(kuò)大,且消費(fèi)者對(duì)自己能否按時(shí)足量拿到貸款也產(chǎn)生了疑惑。種種狀況讓人感覺到反向抵押貸款的發(fā)展前景已不明朗。但是,美國(guó)住房與城市發(fā)展部于2008年12月公布的數(shù)據(jù),有力地支撐了整個(gè)反向抵押貸款市場(chǎng)的信心。2008年,經(jīng)美國(guó)聯(lián)邦政府擔(dān)保的HECMs共計(jì)115176份,而2007年這個(gè)數(shù)字是108,293份,顯示HECMs的發(fā)行量同比仍然增長(zhǎng)了6.4%①。據(jù)加利福尼亞州一家咨詢機(jī)構(gòu)ReverseMarketInsight,Inc調(diào)查顯示,佛羅里達(dá)州是美國(guó)反向抵押貸款發(fā)行量最大的州(見表1),該機(jī)構(gòu)進(jìn)一步分析表明,2008年反向抵押貸款的發(fā)行機(jī)構(gòu)為2949個(gè),較前一年增長(zhǎng)了76.5%。反向抵押貸款的業(yè)務(wù)開辦機(jī)構(gòu)對(duì)HEC-Ms的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)等做了進(jìn)一步的改善,包括更高的貸款限額、合作申請(qǐng)貸款、更嚴(yán)格的消費(fèi)者利益保護(hù),允許用貸款得來的款項(xiàng)購(gòu)買新的房屋等。具體來說:一是貸款的最高限額從原來的352790美元增加至417000美元,且貸款用途不限,這使得更多的高價(jià)值房屋適用于HECMs;二是貸款費(fèi)用有較大降低,該費(fèi)用包括付給貸款機(jī)構(gòu)的發(fā)行費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)和結(jié)算費(fèi)等;三是HECMs允許消費(fèi)者一次性付清保險(xiǎn)費(fèi),保證他們能按時(shí)足額拿到反向抵押貸款;四是從2009年1月起,HECMs貸款可以用于購(gòu)買新的房屋,這對(duì)于希望改住小戶型房屋或干脆搬進(jìn)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的老年住房擁有者是較有吸引力的。這些產(chǎn)品規(guī)則的完善,使得該項(xiàng)目更大程度地滿足了消費(fèi)者的需求,對(duì)老年房屋擁有者的吸引力驟增。(二)反向抵押貸款是一項(xiàng)政府的一項(xiàng)重要貸款。在危機(jī)本階段反向抵押貸款市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r表明,金融危機(jī)對(duì)該市場(chǎng)發(fā)展的影響并不大,反向抵押貸款的發(fā)展前景不會(huì)因此而黯淡。究其原因,有如下幾個(gè)方面:1.次級(jí)抵押貸款主要是金融機(jī)構(gòu)向低收入、少數(shù)族群、受教育水平低、金融知識(shí)匱乏的家庭和個(gè)人發(fā)放的住房抵押貸款。一般情況下,這類人不是反向抵押貸款的目標(biāo)群體。反向抵押貸款對(duì)抵押房產(chǎn)的資質(zhì)有嚴(yán)格的要求,主要是一些獨(dú)棟室型房屋,降值空間不大。2.金融危機(jī)的影響時(shí)間相對(duì)于反向抵押貸款的貸款周期來講是較短的。大多數(shù)借款人的還款期都在十幾年之后,根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的周期來看,房?jī)r(jià)屆時(shí)會(huì)得到相應(yīng)的回升,甚至有可能超過危機(jī)發(fā)生前的價(jià)格。少數(shù)貸款可能在危機(jī)影響期內(nèi)到期,但對(duì)于資金實(shí)力雄厚的機(jī)構(gòu)來說,影響不會(huì)很大。同時(shí),貸款機(jī)構(gòu)根據(jù)現(xiàn)在的房地產(chǎn)現(xiàn)狀,適當(dāng)調(diào)低了年金給付額,反而降低了放貸成本。當(dāng)然,年金的調(diào)低額也不能過于影響借款人的需求。3.金融危機(jī)和全球老齡化的趨勢(shì)之間沒有關(guān)聯(lián)。反向抵押貸款可以實(shí)現(xiàn)老齡人的自我養(yǎng)老,無論金融危機(jī)如何演變,這一功能都不會(huì)改變,這與老年人的需求相符合,其市場(chǎng)需求具有較大的剛性。4.當(dāng)金融危機(jī)使得投資受損以及房屋價(jià)值持續(xù)走低,通過反向抵押貸款將房屋抵押換取固定額度的未來現(xiàn)金流,這是一種變相的保值方法。于是,反向抵押貸款對(duì)于老年人的吸引力更大了,這可以保證他們定期收到定額的養(yǎng)老金。5.奧巴馬政府大力挽救美國(guó)經(jīng)濟(jì)。美國(guó)政府為了給市場(chǎng)提供流動(dòng)性,于2008年12月17日將聯(lián)邦利率下調(diào)至0～0.25%的目標(biāo)區(qū)間內(nèi),為有史以來的最低水平。該政策大幅度降低了反向抵押貸款業(yè)務(wù)的貸款成本,在很大程度上抵消了房?jī)r(jià)縮水的負(fù)面影響。2009年3月4日,聯(lián)邦政府公布了規(guī)模高達(dá)750億美元的抵押貸款調(diào)整方案,有助于避免廣大住房擁有者遭遇提前止贖。此舉對(duì)反向抵押貸款市場(chǎng)也是一個(gè)利好。五、美國(guó)反向抵押貸款成功推廣的經(jīng)驗(yàn)美國(guó)的反向抵押貸款市場(chǎng)從無到有,社會(huì)需求由小到大,產(chǎn)品從幼稚到成熟,對(duì)這一運(yùn)營(yíng)制度演變歷程的分析,可以歸納出美國(guó)反向抵押貸款成功推廣的一些經(jīng)驗(yàn)。(一)貸款機(jī)構(gòu)保護(hù)體系不健全,使控制債務(wù)人成本美國(guó)政府為促進(jìn)反向抵押貸款市場(chǎng)的順利發(fā)展,直接或間接地參與改進(jìn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)、完善風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避機(jī)制、制定完善的法律法規(guī)規(guī)范市場(chǎng)的發(fā)展。1.美國(guó)政府制定了完善的消費(fèi)者保護(hù)機(jī)制。如貸款機(jī)構(gòu)宣告破產(chǎn),借款人就可能領(lǐng)不到貸款,難以支持養(yǎng)老。政府指定機(jī)構(gòu)發(fā)行的HECMs產(chǎn)品,有聯(lián)邦政府的擔(dān)保以及資產(chǎn)打包出售給FannieMae,消費(fèi)者就沒有了這個(gè)擔(dān)憂。HECMs還提供了其他的利益保護(hù)。它是無追索權(quán)的,不允許脅迫借款人出售住房來歸還貸款,借款人的壽命即使再長(zhǎng),也不需要用抵押房產(chǎn)以外的財(cái)產(chǎn)來償還貸款機(jī)構(gòu)。再者,適用的利率是按期調(diào)整的,按年調(diào)整的利率每年的“利率帽”為2%,貸款期內(nèi)的“利率帽”為5%,以控制借款人的成本。2.貸款機(jī)構(gòu)保護(hù)體系設(shè)計(jì)得較為合理。貸款人的風(fēng)險(xiǎn)主要是抵押房產(chǎn)價(jià)值低于累積貸款本息總額,也就是說由于貸款期限過長(zhǎng)、利率上升、房產(chǎn)貶值等因素導(dǎo)致貸款數(shù)額超過房產(chǎn)價(jià)值。聯(lián)邦政府和FannieMae的擔(dān)保使得HECMs和HomeKeeper發(fā)行機(jī)構(gòu)避免了這部分損失。由政府機(jī)構(gòu)FHA統(tǒng)一向借款人收取保險(xiǎn)費(fèi)用,對(duì)借款人與貸款人的可能損失進(jìn)行補(bǔ)償,在保險(xiǎn)基金金額不足的情況下,才由政府兜底。美國(guó)國(guó)會(huì)還頒布了一些相關(guān)的法律法規(guī)用以規(guī)范反向抵押貸款的運(yùn)作環(huán)境,明確界定借款人收取的貸款費(fèi)用限額。HUD定期對(duì)HECMs的運(yùn)行狀況進(jìn)行評(píng)估并向國(guó)會(huì)匯報(bào),FHA負(fù)責(zé)對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)進(jìn)行改進(jìn)。1994年9月23日,美國(guó)總統(tǒng)克林頓簽署了Riegle社區(qū)發(fā)展法案(RiegleCommunityDevelopmentAct)(1994),根據(jù)該法案,貸款人應(yīng)向借款人披露全部貸款費(fèi)用的真實(shí)估計(jì)——無論這些費(fèi)用是否被認(rèn)為是費(fèi)用融資,與反向抵押貸款有關(guān)的所有費(fèi)用都必須向借款人披露。該規(guī)定大大增加了市場(chǎng)的透明度。(二)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、分散風(fēng)險(xiǎn)美國(guó)有著世界上最發(fā)達(dá)的金融體系,華爾街是世界金融人才最集聚的地方,這非常有利于反向抵押貸款這一風(fēng)險(xiǎn)巨大的金融產(chǎn)品的發(fā)展。反向抵押貸款有著相當(dāng)復(fù)雜的產(chǎn)品結(jié)構(gòu),一般人難以理解,但他們卻可以利用自身的技術(shù)優(yōu)勢(shì),不斷完善該產(chǎn)品的結(jié)構(gòu),并運(yùn)用金融工具和金融市場(chǎng)來有效地規(guī)避和分散風(fēng)險(xiǎn)。政府機(jī)構(gòu)推出的反向抵押貸款產(chǎn)品,有著政府的擔(dān)保,利用金融工具降低風(fēng)險(xiǎn)可以減輕政府的壓力。而私營(yíng)機(jī)構(gòu)的產(chǎn)品卻不具備這一條件,更需要一個(gè)發(fā)達(dá)的金融市場(chǎng)。借助于強(qiáng)大的金融市場(chǎng),私營(yíng)機(jī)構(gòu)的產(chǎn)品通過證券化等技術(shù)手段,有效地分散和規(guī)避了機(jī)構(gòu)和消費(fèi)者雙方所承受的風(fēng)險(xiǎn),并籌集到維持運(yùn)營(yíng)的資金。豐富的金融人才儲(chǔ)備對(duì)于產(chǎn)品開發(fā)也是一種保證,他們把市場(chǎng)調(diào)研得出的數(shù)據(jù)資料通過保險(xiǎn)精算、金融工程等技術(shù)手段處理,分析市場(chǎng)需求,設(shè)計(jì)各種可行的方案,并計(jì)算各方案的定價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)以及推行結(jié)果等,以滿足不同類型消費(fèi)者的需求。比如HECMs適合低價(jià)房屋的業(yè)主,Homekeeper適合中等價(jià)位房屋的業(yè)主,而私人機(jī)構(gòu)推行的FinancialFreedom則滿足了高價(jià)房屋業(yè)主的需求。(三)加大有效的反抵押貸款政策支持力度美國(guó)反向抵押貸款成功的一個(gè)關(guān)鍵因素在于,推出HECMs之前首先成立了獨(dú)立的非營(yíng)利性組織——國(guó)家住房資產(chǎn)價(jià)值轉(zhuǎn)換中心(NCHEC),專門向老年消費(fèi)者進(jìn)行反向抵押貸款產(chǎn)品知識(shí)的宣傳和國(guó)民理財(cái)教育。雖然人們的觀念不可能一下子轉(zhuǎn)變,但首先轉(zhuǎn)變思想的部分群體接受了這一產(chǎn)品,然后通過他們使用感受的宣傳和輿論倡導(dǎo)雙管齊下,促使該產(chǎn)品能更快地被更多的人所接受。美國(guó)政府還規(guī)定了老年人在申請(qǐng)反向抵押貸款之