登封市房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告

登封市房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告一、前言1、調(diào)查目的：理解登封市現(xiàn)在房地產(chǎn)總體狀況，通過(guò)對(duì)現(xiàn)在登封市宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)狀況調(diào)查，理解現(xiàn)在的供需特性，分析預(yù)測(cè)登封房地產(chǎn)市場(chǎng)將來(lái)走向及發(fā)展趨勢(shì)，為我公司后來(lái)的項(xiàng)目發(fā)展及定位提供一定的產(chǎn)考。2、調(diào)查辦法：現(xiàn)場(chǎng)咨詢及網(wǎng)上查詢。3、調(diào)查時(shí)間：10月18日-19日4、調(diào)查地點(diǎn)：登封市區(qū)5、調(diào)查內(nèi)容：（1）登封區(qū)域總體概況（2）登封都市規(guī)劃及政策法規(guī)（3）本地購(gòu)置力、購(gòu)置價(jià)格，購(gòu)置條件等因素（4）現(xiàn)有其它樓盤面積、戶型、價(jià)格、周邊配套實(shí)施等分析。二、登封市區(qū)域總體概況（1）登封介紹登封市位于河南省中西部，中岳嵩山南麓。市境東西長(zhǎng)56千米，南北寬35.5千米，總面積1220平方千米；登封市轄3個(gè)街道、8個(gè)鎮(zhèn)、4個(gè)鄉(xiāng)、1個(gè)工業(yè)區(qū)和1個(gè)礦區(qū)，總?cè)丝?5萬(wàn)人，有24個(gè)民族。207國(guó)道與217、316省道貫穿全境，鄭少洛、禹登高速公路縱橫交錯(cuò)，登封鐵路與京廣、隴海、焦枝鐵路干線相連，形成了四通八達(dá)、方便快捷的交通網(wǎng)絡(luò)，登封已成為中州大地上一座風(fēng)景秀麗、人居環(huán)境優(yōu)美、生態(tài)景致怡人的當(dāng)代旅游名城。登封市先后榮獲“國(guó)家園林都市”、“國(guó)家衛(wèi)生都市”、“全國(guó)綠化模范縣（市）”、“中國(guó)優(yōu)秀旅游都市”、“中國(guó)特色魅力都市”、“中國(guó)縣域旅游品牌百?gòu)?qiáng)縣（市）”、“中國(guó)都市信息化創(chuàng)新獎(jiǎng)”等榮譽(yù)稱號(hào)。（2）登封經(jīng)濟(jì)狀況登封市全國(guó)聞名的旅游名城，是一文一武兩大文化發(fā)源地，少林國(guó)際武術(shù)發(fā)源地。功夫之都，文化圣山。登封市現(xiàn)有文物古跡1127處，其中，國(guó)家級(jí)重點(diǎn)文物保護(hù)單位達(dá)16處，居全國(guó)縣（市）之首，是出名的“文物之鄉(xiāng)”。少林寺風(fēng)景區(qū)已被命名為國(guó)家5A級(jí)旅游景區(qū)；“山水養(yǎng)生，武術(shù)健身，禪音凈心”《禪宗少林?音樂(lè)大典》實(shí)景表演則成為河南省文化旅游的一面旗幟；在第34屆世界遺產(chǎn)大會(huì)上，登封“天地之中”歷史建筑群被成功列入《世界遺產(chǎn)名錄》，成為河南省第三處世界文化遺產(chǎn)。資源豐富、物華天寶。登封物產(chǎn)十分豐富，生產(chǎn)的稀有品種冬凌草，它的神奇功效被科學(xué)家越來(lái)越多的發(fā)現(xiàn)。礦產(chǎn)資源豐富多樣，登封現(xiàn)已探明礦產(chǎn)種類41種，重要有煤炭、鋁釩土、石灰石、硅石、花崗巖、麥飯石等，其中尤以煤炭、鋁釩土儲(chǔ)量為大，煤炭保有儲(chǔ)量31億噸，鋁釩土2.4億噸，是全國(guó)15個(gè)商品煤生產(chǎn)基地之一，是全國(guó)100個(gè)電氣化試點(diǎn)縣（市）之一，是河南省兩個(gè)鋁釩土基地之一，登封突出發(fā)展文化旅游產(chǎn)業(yè)和特色當(dāng)代農(nóng)業(yè)，全力打造國(guó)際文化旅游名城。實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值385.6億元，是的2.6倍，年均增加14.8%；地方財(cái)政普通預(yù)算收入20.2億元，是的2.3倍，年均增加18.3%；城鄉(xiāng)居民人均可支配收入17565元、農(nóng)村居民人均現(xiàn)金收入9788元，均比翻了一番；縣域經(jīng)濟(jì)基本競(jìng)爭(zhēng)力名列全國(guó)第63位，比提高8個(gè)位次。上六個(gè)月，全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值221.2億元，同比增加10.5％；固定資產(chǎn)投資115.9億元，增加24.1％；規(guī)模以上工業(yè)增加值145億元，增加11.5％；公共財(cái)政預(yù)算收入12.7億元，增加10.7％；社會(huì)消費(fèi)品零售總額57.5億元，增加15.7％?？傉摚和ㄟ^(guò)對(duì)登封市各經(jīng)濟(jì)指標(biāo)能夠看出，國(guó)民生產(chǎn)總值、財(cái)政收入等指標(biāo)都以二位數(shù)的速度在增加，這充足闡明登封市經(jīng)濟(jì)增加速度非?？欤嗣裆钏奖容^高，居民消費(fèi)水平逐步在提高，這些現(xiàn)象能夠充足闡明本地居民有著較強(qiáng)的購(gòu)置能力，對(duì)于房地產(chǎn)發(fā)展來(lái)說(shuō)，有著良好的發(fā)展契機(jī)。三、登封都市規(guī)劃及政策法規(guī)將來(lái)十幾年登封市的總體規(guī)劃發(fā)展思路是：，“一城三區(qū)四組團(tuán)”發(fā)展新格局正在全方面實(shí)施。所謂“一城”，即登封城。“三區(qū)”，即中心城區(qū)、登封新區(qū)、旅游新城。“四組團(tuán)”，即圍繞發(fā)展文化旅游產(chǎn)業(yè)，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)做出適應(yīng)性調(diào)節(jié)，打造特色鄉(xiāng)鎮(zhèn)。中心城區(qū)（老城區(qū)改造）的功效定位為：1、國(guó)際文化旅游名城的綜合服務(wù)區(qū)；2、以儒文化和登封歷史為重要體驗(yàn)的文化旅游目的地；3、登封的行政、文化、商業(yè)中心和文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地。中城區(qū)的規(guī)劃建設(shè)用地為12.57平方公里，規(guī)劃居住人口約20萬(wàn)人，人口毛密度為1.59萬(wàn)人/平方公里。登封新區(qū)的功效定位為：建成為集休閑、居住、商貿(mào)等功效于一體的當(dāng)代化都市新區(qū)。該區(qū)位于老城區(qū)東，建成區(qū)面積達(dá)3.5平方公里，規(guī)劃面積30平方公里，規(guī)劃人口22萬(wàn)人，著力打造產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、商住區(qū)、中岳文化苑三大板塊?！疤斓刂小甭糜涡鲁枪πФㄎ粸椋阂远U武醫(yī)為特色的“養(yǎng)心、養(yǎng)體、養(yǎng)生”型含有休閑和養(yǎng)生特色的都市新區(qū)。主導(dǎo)功效為河南省旅游集散中心之一，鄭州都市區(qū)重要的休閑度假圣地；以禪、武、醫(yī)、商為特色，含有居住生活和生態(tài)維護(hù)等綜合功效。天地之中旅游新城規(guī)劃建設(shè)用地14.57平方公里，規(guī)劃區(qū)規(guī)劃期限末居住常住人口為10萬(wàn)人。四、購(gòu)置需求調(diào)查通過(guò)調(diào)查得知現(xiàn)在購(gòu)房者多為有穩(wěn)定工作和做生意者為主，家庭人口普通為3到5口為主，普通家庭收入為五千元左右。購(gòu)置戶型大多數(shù)為三室兩廳，三室一廳，四室兩廳為主，面積基本在110㎡-140㎡之間。在購(gòu)置房屋的時(shí)候?qū)Ψ课莸牟晒?，戶型布局，交通比較重視。由于大多人要和父母一起住考慮到老人上下樓的方便，對(duì)多層住宅比較承認(rèn)，另一因素是高層物業(yè)費(fèi)用比較也是高層不太受青睞的一種因素。由于登封大多是本地人外來(lái)人口極少，因此大多買房子不是由于沒(méi)房住而是為了①改善居住條件，由于登封是山區(qū)居住在農(nóng)村生活很不方便②解決兒女就學(xué)問(wèn)題，本地農(nóng)村教育條件太差，普通人都不樂(lè)旨在農(nóng)村上學(xué)，來(lái)市區(qū)上學(xué)就要解決居住問(wèn)題和房產(chǎn)問(wèn)題。這些人群普通規(guī)定社區(qū)規(guī)模較大、環(huán)境優(yōu)美、配套設(shè)施完善必須有房產(chǎn)證。五、登封房地產(chǎn)現(xiàn)狀調(diào)查（1）居民住房現(xiàn)狀與需求分析

登封市建成區(qū)面積約12平方公里，人口約14萬(wàn)，戶均人口約3.2人，住房建筑總面積約453萬(wàn)平方米，人均住房面積約32.36平方米。市區(qū)人口按5％的年增加率，到我市人口達(dá)成17.8萬(wàn)人，新增人口38680人，人均住房面積按40平方米計(jì)算，將新增加住房面積154.9萬(wàn)平方米，原來(lái)的14萬(wàn)人要達(dá)成人均住房面積40平方米的原則，每人還應(yīng)當(dāng)增加7.64平方米，需新增住房面積106.7萬(wàn)平方米，按舊房每年自然裁減率2％計(jì)算，到需建設(shè)住房43萬(wàn)平方米，以上累計(jì)住房需求共304.6萬(wàn)平方米。（數(shù)據(jù)來(lái)源于：登封市住房建設(shè)規(guī)劃（—）報(bào)告）。（2）現(xiàn)在登封房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)特點(diǎn)從現(xiàn)在在售和在建的來(lái)看，規(guī)模開(kāi)發(fā)成為市場(chǎng)主流，正由過(guò)去的單體樓盤、獨(dú)家小院式為主轉(zhuǎn)為含有當(dāng)代特色的規(guī)模社區(qū)為主，重視對(duì)應(yīng)設(shè)施的配套建設(shè)以及“以人為本”的環(huán)境構(gòu)建。對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)、配套設(shè)施更加貼近當(dāng)下購(gòu)房者的需求。是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商逐步走向理性，走向成熟階段，真正實(shí)現(xiàn)商品房的正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)，推動(dòng)登封房地產(chǎn)的規(guī)范發(fā)展。（3）現(xiàn)在銷售和在建建筑分析現(xiàn)在在建和銷售的項(xiàng)目多在20層以上的高層為主，且大多分布在老城區(qū)南邊。如裕興國(guó)際、白坪社區(qū)3期、嵩玉花園、新都萬(wàn)象城、宏潤(rùn)城、尚城國(guó)際。東城區(qū)多為小高層10層左右為主。如觀山悅、華匯社區(qū)。（4）重要房地產(chǎn)項(xiàng)目分析1.項(xiàng)目名稱：裕興國(guó)際項(xiàng)目位置：南環(huán)二路以南谷路街以西嵩山路以東建設(shè)單位：登封新天地建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目規(guī)模：占地面積34977.15平方米，由兩棟28層和兩棟18層構(gòu)成。戶型：兩室一廳80平米，三室兩廳110-140平米。價(jià)格：3900元起，另送10平米，樓層間價(jià)格差約為60元。周邊配套：從現(xiàn)在來(lái)看周邊配套設(shè)施不太完善，缺少大型商場(chǎng)，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、銀行，飯店現(xiàn)在道路還是土路，但是后來(lái)這邊人口非常密集應(yīng)當(dāng)是逐步完善。周邊有白坪幼兒園和小學(xué)，東邊有棋盤山公園西邊有月季公園。由于太靠市區(qū)南邊周邊只有一趟8路公交車2.項(xiàng)目名稱：嵩玉花園（嵩景花園二期）項(xiàng)目位置：穎河路與少室路交叉口東南角建設(shè)單位：河南東方宇億置業(yè)有限公司項(xiàng)目規(guī)模：占地面積56633平方米，容積率2.5，綠化率35%戶型：兩室一廳90平米，三室兩廳120-150平米。價(jià)格：3100元起，樓層間價(jià)格差約為60元。（單位團(tuán)購(gòu)價(jià)）周邊配套：從現(xiàn)在來(lái)看周邊配套設(shè)施不太完善，缺少大型商場(chǎng)，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、銀行，飯店，但是后來(lái)這邊人口非常密集應(yīng)當(dāng)是逐步完善。社區(qū)內(nèi)部有幼兒園，活動(dòng)中心，社區(qū)綠化和物業(yè)服務(wù)比較到位。西邊有登封一中，政府規(guī)劃在社區(qū)南邊有小學(xué)，東邊有月季公園。由于太靠市區(qū)西南周邊只有一趟8路公交車。3.項(xiàng)目名稱：尚城國(guó)際項(xiàng)目位置：少林大道與嵩山路交叉口西南建設(shè)單位：河南耀發(fā)房地產(chǎn)有限公司項(xiàng)目規(guī)模：占地面積30畝，由商業(yè)廣場(chǎng)+兩棟23高層住宅構(gòu)成戶型：兩室一廳72平米，三室一（兩）廳120-150平米，四室兩廳160-190平米。價(jià)格：4400元起，樓層間價(jià)格差約為80元。周邊配套：尚城國(guó)際處在是中心，周邊配套非常完善，附件有中國(guó)銀行，農(nóng)業(yè)銀行，建設(shè)銀行，市直一幼，西商埠姐小學(xué)，市直一中檔加上自己建有大型購(gòu)物廣場(chǎng)。4.項(xiàng)目名稱：嵩基宏潤(rùn)城（三期）項(xiàng)目位置：穎河路與濱河路交叉口西南角建設(shè)單位：河南嵩基房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目規(guī)模：占地面積18萬(wàn)平方米，由高層和底層構(gòu)成戶型：三室兩廳130平米，四室兩廳160平米。價(jià)格：4500元起周邊配套：社區(qū)門口兩邊是配套門市，超市，工商銀行，郵政銀行正在裝修，社區(qū)綠化和物業(yè)服務(wù)比較到位。社區(qū)東邊緊鄰棋盤山公園，南邊200米是書院河路小學(xué)，北面100米天驕幼兒園，生活相對(duì)比較便利，只是附近沒(méi)有公交車。五、登封市將來(lái)房地產(chǎn)預(yù)測(cè)隨著經(jīng)濟(jì)水平的發(fā)展人們消費(fèi)觀念的變化，受一二線都市的影響，登封市的房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)不停的成熟及規(guī)范起來(lái)。（1）大規(guī)模、高檔次日漸成為趨勢(shì)隨著登封老城區(qū)的改造啟動(dòng)，登封市民已清晰的認(rèn)識(shí)到小產(chǎn)權(quán)房屋的問(wèn)題，即使價(jià)格低廉但無(wú)房產(chǎn)證不能受到法律上的保護(hù)且孩子無(wú)法上學(xué)，且房屋隨時(shí)有可能被拆遷。再加上人們需求的升級(jí)，已經(jīng)不單單要就只要有房住就行，而是規(guī)定居住的質(zhì)量的提高，對(duì)居住的環(huán)境、安全、服務(wù)、配套設(shè)施都有了很高的規(guī)定。繼而大規(guī)模社區(qū)的優(yōu)勢(shì)一下就體現(xiàn)出來(lái)，大規(guī)模社區(qū)配套完善，有專業(yè)的物業(yè)管理，安全、環(huán)境有較好的確保。如嵩景花園、中凱龍城、嵩基宏潤(rùn)城都受到很大的承認(rèn)和口碑。（2）120㎡-140㎡三室是需求主流由于登封外來(lái)人口少重要是本地居民購(gòu)置，因此普通是和父母一起居住因此人口比較多，在加上本地工資不是太高，普通沒(méi)有能力購(gòu)置兩套。（3）將來(lái)市場(chǎng)需求較大“全力打造登封國(guó)際化旅游名城”這是登封將來(lái)十幾年的發(fā)展目的?！耙怀侨齾^(qū)四組團(tuán)”是具體的實(shí)施框架，將來(lái)十幾年登封市總?cè)丝谝_(dá)成50萬(wàn)的都市規(guī)模，這是登封將來(lái)十幾年經(jīng)濟(jì)發(fā)展和都市建設(shè)的總體目的，在個(gè)目的下政府必將出臺(tái)一系列有助于房地產(chǎn)發(fā)展的政策，從而引導(dǎo)登封房地產(chǎn)的健康快速發(fā)展?，F(xiàn)在現(xiàn)在登封市區(qū)人口僅有十幾萬(wàn)，離目的50萬(wàn)還差的很遠(yuǎn)