2023年宅基地小產權房研究報告

2023年宅基地小產權房研究報告目錄一、緣起-閑置與稀缺的矛盾 PAGEREFToc354224628\h3二、宅基地之困-土地制度演進的產物 PAGEREFToc354224629\h41、產權有限性 PAGEREFToc354224630\h62、宅基地規(guī)模 PAGEREFToc354224631\h7三、流轉形式探索 PAGEREFToc354224632\h91、地票交易模式 PAGEREFToc354224633\h92、置換模式 PAGEREFToc354224634\h11（1）上海宅基地置換 PAGEREFToc354224635\h12（2）天津巿宅基地換房 PAGEREFToc354224636\h12（3）浙江嘉興“兩分兩換” PAGEREFToc354224637\h133、轉權退出模式 PAGEREFToc354224638\h14（1）江蘇蘇州農村宅基地退出方案 PAGEREFToc354224639\h14（2）深圳退出方案 PAGEREFToc354224640\h15（3）浙江溫州、義烏農村宅基地退出方案 PAGEREFToc354224641\h164、合作開發(fā)模式 PAGEREFToc354224642\h17（1）都江堰“味江模式” PAGEREFToc354224643\h17（2）龍華模式 PAGEREFToc354224644\h185、直接流轉模式 PAGEREFToc354224645\h18（1）廣東模式 PAGEREFToc354224646\h18（2）成都模式 PAGEREFToc354224647\h196、模式的選擇 PAGEREFToc354224648\h19四、宅基地變革未來式探討 PAGEREFToc354224649\h201、區(qū)域差異分析 PAGEREFToc354224650\h202、改革路徑與意義 PAGEREFToc354224651\h22一、緣起-閑置與稀缺的矛盾中國城鄉(xiāng)二元結構導致城鄉(xiāng)房地產業(yè)發(fā)展程度表現(xiàn)參差。一方面，城鎮(zhèn)房地產行業(yè)經歷制度改革已經進入成熟發(fā)展階段，城市建設用地隨城市發(fā)展更新不斷增值且日益稀缺，而另一方面，農村房地產受制于土地制度仍然處于非市場化階段。隨著城市化進程的逐步深入，大量農村剩余勞動力向城市轉移，依附于土地的農村人口比例逐漸減少，空心村現(xiàn)象普遍，形成了城鎮(zhèn)建設用地稀缺與農村土地閑置的矛盾，癥結在于人口的流動與土地難以流轉的矛盾，這也直接導致城鄉(xiāng)之間，承包經營權及宅基地使用權私自流轉相當普遍。正因如此，農村土地流轉也成為近期備受關注的政策議題。從2023年5月深圳土地改革方案出臺，至今年1月國土部明確表示穩(wěn)步推進集體產權制度改革，均旨在達成農村土地集約利用。而實際上針對于經營權，成熟的流轉方式已經在南海、東莞、浙江等地形成范本，主要將承包經營權獲打包轉讓給更有效率的其他運營商運營，或者以物業(yè)投資租賃方式出租集體土地，農民以股東身份獲得收益。對于土地使用權的實質性流轉則仍在探索中。我們認為，從宅基地流轉角度出發(fā)研究對于土地矛盾問題更有意義，由于在十八億畝的耕地紅線下，從農用地流轉探討對于建設用地稀缺問題的解決路徑顯得綿薄，而宅基地本身即建設用地，實現(xiàn)流轉的意義更為深遠。同時，從利用效率角度，宅基地與城市建筑用地在人均面積以及容積率角度相差懸殊，流轉將更易于土地優(yōu)化配置。在城市邊界持續(xù)擴張的今天，宅基地業(yè)已或即將進入城市設計空間，是為本文緣起。二、宅基地之困-土地制度演進的產物宅基地指農村集體經濟組織為保障農戶生活需要而撥給農戶建造房屋及小庭院使用的土地，用于建造住房、輔助用房(廚房、倉庫、廁所)、庭院、沼氣池、禽畜舍、柴草堆放等。基于目前相關法規(guī)，宅基地的所有權屬農村集體經濟組織，農戶只有使用權，不得買賣、出租和非法轉讓。然而宅基地產權屬性在歷史上曾經有過較大的變化。從農村土地制度歷史沿革來看，由建國初期土地私有制演變?yōu)榧w所有制，轉折點始于社會主義改造，在這一階段，農民所有的土地及其他生產資料均以入社的形式逐步演變成集體所有，然宅基地因“可不入社”的規(guī)定仍然保留私有屬性，直至1962年才進入所有權與使用權分離階段。從土地制度的演進來看，對于宅基地的定位由最初的私有制至最終以憲法形式確認為集體所有制，跨越三十載——在1954年社會主義改造時期，宅基地并未隨大多數土地收編為集體所有，政策曖昧期宅基地規(guī)模明顯增長。兩權分離政策明確后，針對性法規(guī)主要集中于使用權規(guī)范方面，用以區(qū)分和管理非市場化的宅基地，與市場化建筑用地。由此，也使得宅基地呈現(xiàn)其最突出的特點，即產權有限性。1、產權有限性農村宅基地產權是包括宅基地的所有、占有、使用、收益和處置的一組權利束，其內容包括農民集體土地所有權和宅基地使用權。農村宅基地歸農民集體所有，宅基地使用權歸依法取得的農民所有，是所有與使用權相分離的、一戶一宅的農村宅基地使用制度，產權分屬不同主體是其最大的特征，同時，宅基地產權的這兩種形式也都存在明顯局限性。所有權方面，農民集體土地所有權并沒有得到很好的界定和保護，這種集體所有更多地體現(xiàn)為名義上的所有，具體表現(xiàn)在：一是在實際所有（控制）上權屬不清，農民集體經濟組織形式多樣，有組、有村、有鄉(xiāng)、有鎮(zhèn)，組、村屬于村民自治的集體經濟組織，而鄉(xiāng)鎮(zhèn)則是一級政府，這給所有權的界定和保護帶來了相當大的法律難度；二是所有權發(fā)生轉移時得不到很好的保護，雖然土地管理法第十二條規(guī)定，依法改變土地權屬和用途的，應當辦理土地變更登記手續(xù)，但事實上，遷村并點以及發(fā)生其它行政區(qū)劃調整時，這種宅基地的集體所有權往往得不到很好的保護；三是土地所有權認定上缺乏標準，土地管理法規(guī)定，農民集體所有的土地，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認所有權，這實際上是把確權的權力交給了縣級政府，這使得土地所有權的認定往往是一種博弈后權衡的結果；四是農村宅基地一旦確定為農民所有，就成為一種終生契約，農民集體經濟組織對宅基地的處置權就無法有效行使。在使用權方面，宅基地使用權被定義為用益物權，即非所有人對他人之物所享有的占有、使用、收益的排他性的權利。然而實際上，農民在占有、使用、收益等方面，同樣有面臨各種限制。產權有限性意味著土地價值難以體現(xiàn)，在土地資源日益稀缺的當下是一大障礙。2、宅基地規(guī)模正因為政策經歷變遷，同時產權具有限性，目前全國范圍內的宅基地規(guī)模較大，同時利用率較低。由于缺乏對農村宅基地總量的直接統(tǒng)計數據，我們通過農村居民點的數量和農村居民點中農村宅基地用地比例大體推算農村宅基地數量。全國農村居民點用地面積從1996年的1645.73萬公頃增加到2023車1657.47萬公頃。根據村鎮(zhèn)規(guī)劃標準，以宅基地面積占居民點用地面積55%計算，得到全國宅基地面積和農村人均宅基地面積分別從1996年的905.15萬公頃增長到2023年的911.61萬公頃。由于近期缺乏公開的統(tǒng)計數據，我們在2023年數據基礎上，根據近年城市征用土地面積測算，預計2023年底全國宅基地面積在850萬公頃左右，全國戶均面積約400平米。分區(qū)來看，規(guī)模最大的省份在河南、山東、四川、安徽等地，中部地區(qū)整體規(guī)模都較大。而以利用率角度來看，新疆、內蒙古及黑龍江戶均面積最大，同時容積率最低，宅基地利用率最低。而利用率較低的區(qū)域，分布于北方的密度更高。三、流轉形式探索由于現(xiàn)行制度，宅基地的流轉較為困難，而隨城市化的持續(xù)深化，農村人口相對減少，對于宅基地的吸納能力也逐步削弱，宅基地閑置與城鎮(zhèn)建設用地緊缺成為越來越顯著的矛盾，這也是各地紛紛探索宅基地流轉的動力。1、地票交易模式2023年12月，在中央有關部委支持下，重慶開始試行農村宅基地使用權地票交易，即通過宅基地置換建設用地指標方式，在農村空置等低效率使用的宅基地與城鎮(zhèn)建設用地之間搭建供需平臺。重慶市農村宅基地使用權地票交易的基本過程為：農民讓渡宅基地使用權，將宅基地復墾為耕地并經驗收合格后，產生等面積的建設用地指標；不同復墾項目產生的指標，在交易所被打包組合成地票，政府制定地票基準交易價格，進行公開交易；開發(fā)者通過競標購入地票，選擇符合城鄉(xiāng)規(guī)劃和土地規(guī)劃的相應耕地，擬做自身建設項目；政府運用其征地權，將開發(fā)者所選耕地征轉為城鎮(zhèn)建設用地；對該建設用地實行招標、拍賣、掛牌，實現(xiàn)指標落地；該開發(fā)者如果在指標落地時競標失敗，則地票按原價轉給竟標成功者；地票沖抵新增建設用地有償使用費和耕地開墾費?！毙枰赋龅氖?，為了實現(xiàn)宅基地的生存保障功能，根據2023年12月1日實施的《重慶農村土地交易所管理暫行辦法》規(guī)定，地票交易應適用于“擁有其他穩(wěn)定住所、穩(wěn)定生活來源”的農民家庭?！暗仄苯灰住币詮蛪ㄐ纬山ㄔO指標的方式，將宅基地轉化為一種權證進入市場，達到了擴充建設土地的目的。由于地票競得者有權選擇征用土地，這一方式將實現(xiàn)指標在發(fā)達城市地區(qū)與落后農村地區(qū)的流轉，因此地票模式將實現(xiàn)三個目的：保護耕地資源、土地資源集約化以及城市反哺農村。自2023年地票制度形成，近年交易規(guī)模逐年提升，2023年交易規(guī)模逾3500萬平，交易額達128億，均價同樣持續(xù)上升，2023年均價達366元/平米。但是地票制度的不足在于地票使用階段程序繁復，開發(fā)商雖具有一定選擇權，同時需要當地政府的支持，地票落地較有難度。2、置換模式所謂“宅基地置換”就是指通過對郊區(qū)農村宅基地置換及科學合理的規(guī)劃，將區(qū)域內原有散落的農宅全部拆除，集中建設新型住宅小區(qū)，農民通過貨幣置換、異地住房置換、異地宅基地置換等方式購置，從而達到變傳統(tǒng)的自由分散村落為現(xiàn)代標準的規(guī)劃小區(qū)、改善農民的居住環(huán)境及實現(xiàn)二地集中、節(jié)約土地資源的目的。（1）上海宅基地置換2023年，上海巿政府在郊區(qū)劃定15個村進行宅基地置換試點，并出臺“兩個意見”（即《關于加強本巿郊區(qū)宅基地置換試點土地管理工作的若干意見》和《關于加強土地管理，促進本巿郊區(qū)宅基地置換試點的操作意見》）指導和加強農村宅基地置換工作。上海巿宅基地置換試點的特點為“零基價置換、零土地批租”。即對于集體經濟較強的農村，農民以其宅基地及房屋置換新建住房的，以建筑面積1：1入住新建住房。對于集體經濟較弱的農村，根據農民原宅基地上房屋的評估價格，實行貨幣補差（凡愿意放棄宅基地的，可按地上建筑物評估價加上宅基地地基價給予補償，宅基地不足180平方米的，以180平方米來補償）。這種模式是目前政府所提倡的、上海郊區(qū)未來農民宅基地流轉的主流模式。（2）天津巿宅基地換房天津巿從2023年下半年開始積極探索“以宅基地換房”建設新型小城鎮(zhèn)和新農村的路子，并展開了試點工作。其大致流程可以簡述如下：區(qū)（縣）政府編制總體規(guī)劃，報巿政府審批；組建小城鎮(zhèn)投融資機構，負責小城鎮(zhèn)建設；巿國土管理部門下達土地掛鉤周轉指標；農民提出宅基地換房申請，與村委會簽訂換房協(xié)議；村委會與鎮(zhèn)政府簽訂換房協(xié)議；鎮(zhèn)政府與小城鎮(zhèn)投融資機構簽訂總體換房協(xié)議；投融資機構投資建設小城鎮(zhèn)；小城鎮(zhèn)農民住宅建成后，由村委會按照由全體村民同意并通過的分房辦法統(tǒng)一分配；農民按照分配住宅進行搬遷；搬遷后按照土地掛鉤周轉指標數量對原宅基地進行土地復墾和土地整理，多余的村莊土地面積即為實施“宅基地換房”節(jié)約出的建設用地，一部分整理后進入土地巿場拍賣，用土地收益彌補小城鎮(zhèn)建設資金缺口，另一部分作為儲備用地以供今后發(fā)展之用。（3）浙江嘉興“兩分兩換”浙江嘉興在宅基地流轉方面也進行了大膽探索，實行“兩分兩換”方案，其中“兩分”即“宅基地和承包地分開，搬迀和二地流轉分開”，兩換即“宅基地置換城鎮(zhèn)房產”，“土地承包經營權置換社會保障”。2023年，嘉興成為浙江省統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展綜合配套改革試點，率先改革戶口制度，取消農業(yè)戶口、非農業(yè)戶口分類管理模式，城鄉(xiāng)居民戶口統(tǒng)一登記為“居民戶口”；同時在南湖區(qū)、平湖市等地實施“兩分兩換”工程試點，推動農戶向城鎮(zhèn)集聚和土地承包經營權成片流轉。嘉興巿在宅基地置換城鎮(zhèn)房產上的具體做法各鎮(zhèn)因實際情況不同而各有差異，置換方式大致可分為置換城鎮(zhèn)住房、置換產業(yè)用房和貨幣補償等三種方式，農戶可自主選擇單一或不同組合的安置模式。從實際效果來看，浙江嘉興“兩分兩換”試點使農民離開宅基地和承包田而成為城鎮(zhèn)居民，極大地促進了農村土地的整理和流轉。因此，浙江省決定將全省推行農村集體土地入市，推廣“嘉興模式”。3、轉權退出模式現(xiàn)行宅基地管理制度一方面限制了農村宅基地向非本集體經濟組織成員流轉，另一方面宅基地的退出機制嚴重缺失，無法適應當前快速城巿化、農村人口大規(guī)模向城鎮(zhèn)遷移及要求土地高效集約利用的新形勢。（1）江蘇蘇州農村宅基地退出方案2023年4月30日蘇州市政府頒布《蘇州市宅基地管理暫行辦法》，其中對農村宅基地退出方面做了明確規(guī)定：進城農民的住宅符合規(guī)劃的也可以將宅基地征為國有，由宅基地使用權人補辦出讓手續(xù)并按土地評估價的40%向政府補繳土地出讓金后入市交易?！睋Q言之，在城市規(guī)劃已確定為居住區(qū)范圍內的農村宅基地經政府征為國有土地后，其上農村住宅便可納入城市房產管理，同時農民只需補交相應土地出讓金，就可以將住宅在房產巿場中直接交易。（2）深圳退出方案深圳作為國內首個土地全部國有化的城市，2023年展開新一輪土改。此次方案在集體土地確權及流轉方面均嘗試重大突破。改革重點為完善國有土地制度，彌補土地征收過程中存在的問題，包括指“土地確權及違建處理問題”、土地轉性、市場建設等。改革突出三點，一是以明晰土地產權為核心，健全土地權利體系；二是以市場化為導向，實現(xiàn)土地要素的自由流轉；三是以城市發(fā)展為目標，創(chuàng)新土地利益的共享機制。確權作為改革工作的第一步最具挑戰(zhàn)。由于在國有化過程中，原本因收歸國有的390平方公里建設用地仍被原村民所占用，隨著深圳城市更新的不斷深化，土地資源溢價提升，確權難度逐步加大。2023年深圳發(fā)布的《深圳市人民代表大會常務委員會關于農村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》中規(guī)定，原村民在100平方米宅基地上建的建筑面積為480平方米的房子，以及利用100平方米工商用地建的房子，有望在補交部分地價后，獲發(fā)房地產證。除此之外，則可能被拆除或沒收?！疤幚頉Q定”指出，對于非法占用已完成征、轉地補償手續(xù)的國有土地，嚴重影響城市規(guī)劃，又存在嚴重安全隱患的，予以拆除；不違反城市規(guī)劃，或者違反城市規(guī)劃但可以采取改正措施加以利用的，予以沒收。2023年土改方案中提出將出臺上述處理決定配套文件，推進確權執(zhí)行。（3）浙江溫州、義烏農村宅基地退出方案浙江溫州對農村宅基地退出方面的規(guī)定是：城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內的農民轉讓房屋，其宅基地先由市、縣政府統(tǒng)一征為國有，然后參照國有劃撥土地使用權轉讓管理辦法辦理出讓手續(xù)；城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)外的農民轉讓房屋，如轉讓雙方均為農業(yè)戶口且戶籍同屬一個縣（市、區(qū)），且受讓方在該縣（巿、區(qū)）無宅基地，允許轉讓，如轉讓雙方不符合上述條件的，依照城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內的農民房屋轉讓程序辦理。轉讓方出讓宅基地使用權后不得再申請宅基地建房。浙江金華義烏則將農村宅基地分為城區(qū)型農村宅基地和城郊型農村宅基地兩類。對城區(qū)型農村宅基地，只要取得產權證就可以流轉，無流轉對象、流轉條件、流轉方式等的限制：對城郊型農村宅基地，其上未建房屋的，只要權屬合法并取得產權證即可流轉，其上建有房屋的，只有經過登記的宅基地才可流轉。對于具體的流轉管理，采取將流轉的集體土地先依法征為國有，按國有土地出讓、轉讓、抵押、出租的程序和方法辦理。4、合作開發(fā)模式（1）都江堰“味江模式”2023年汶川地震災后，災區(qū)政府積極探索以“宅基地聯(lián)合建房”的方式，鼓勵和吸引社會資金參與災后重建，推動災區(qū)和諧發(fā)展。其中比較典型的是都江堰巿的“味江模式”。都江堰巿引資北京昊海立德公司參與青城山鎮(zhèn)味江村12組的災后恢復重建。在全組16戶農戶同意的前提下，該公司整體開發(fā)2319畝宅基地，除為每位村民提供40平方米住房和相應的公共服務配套設施外，節(jié)余出20畝宅基地用于開發(fā)旅游項目；另外租賃300畝的耕地和林地作為項目實施地，按每年每畝400公斤大米和200元租金，直接交付給流轉農戶；項目合作期限為70年。在宅基地產權方面，根據成都巿《關于重災區(qū)災毀住房聯(lián)建等有關事項的通知》和《都江堰巿人民政府關于加快災后農村住房重建的實施意見》的規(guī)定，受災農戶與聯(lián)建方共同向市（縣）國土資源局提出土地登記申請，由市（縣）國土資源局對受災農戶的原宅基地使用證進行變更，為受災農戶自住用地發(fā)放集體建設用地使用證，取得方式為“劃撥”，土地用途為“住宅”；為聯(lián)建方使用的剩余集體建設用地發(fā)放集體建設用地使用證，取得方式為“出讓”，土地用途為“非住宅”，土地使用年限參照國有建設用地出讓年限或自行協(xié)商確定，聯(lián)建方可以取得相應房屋及其宅基地的產權，并可流通、買賣，但是宅基地所有權仍然歸屬于農村集體所有。實踐中，已有聯(lián)建戶領到了《房屋所有權》和《集體土地使用權》，并可流通、買賣。（2）龍華模式2023年，龍華村開始推進農村宅基地置換，具體做法是：政府先對農村宅基地的集體土地所有權、使用權和房屋所有權進行確權頒證，然后統(tǒng)一規(guī)劃建設農民新居——龍華社區(qū)，農民以整理出的部分宅基地置換新建公寓和商鋪，其土地性質為集體所有，在集體經濟組織成員之間可以交易。此外，成立龍華農民股份合作社，農民以其剩余宅基地、自留地、集體非耕地的使用權入股。合作社下設成都龍華股份，對龍華社區(qū)集體資產進行置業(yè)、投資、建筑、物管、園林景觀和廣告經營，年底進行股份分紅。此外，龍華村還打破行政區(qū)劃，結對整合地處龍泉山深處的大蘭村，兩村共同組建龍華股份公司。大蘭村民在自愿流轉宅基地權益的前提下，申請加入股份公司，搬遷入住龍華社區(qū)，與龍華村民享有同等權益。大蘭村舊房由公司統(tǒng)一拆除、統(tǒng)一復墾，并進行生態(tài)休閑旅游項目開發(fā)。5、直接流轉模式（1）廣東模式早在2023年，廣州市就曾提出通過補交地價，使宅基地使用權和房屋進入巿場進行交易的方案，但因具體操作問題，未能正式實施。2023年10月廣東省政府頒布《廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法》規(guī)定，農村集體土地將與國有土地一樣，按“同地、同價、同權”的原則納入土地交易巿場。2023年2月廣東省囯土資源廳草擬了《關于加強農村宅基地管理的通知》，并上報省政府審批。根據《通知》內容，在堅持“一戶一宅”原則的前提下，農民合法的農村宅基地將被允許上市流轉，以使農民分享宅基地使用權出租、出賣、出讓獲得的利益。（2）成都模式成都巿在農村產權交易方面積極探索，率先成立了農村產權交易所為林權、土地承包經營權、農村房屋產權、集體建設用地使用權、農業(yè)類知識產權、農村經濟組織股權等農村產權流轉和農業(yè)產業(yè)化項目投融資提供服務。根據“地隨房走”原則，農村房屋產權進入市場交易，宅基地使用權勢必隨之流轉。2023年8月成都市出臺《集體建設用地使用權流轉管理辦法》規(guī)定：農村宅基地在嚴格執(zhí)行“一戶一宅”的法律規(guī)定下，宅基地使用權由區(qū)（市）縣人民政府登記造冊，并在核發(fā)集體建設用地使用證或宅基地使用證的前提下進行流轉。并規(guī)定農村村民出賣、出租住房后，不得再申請新的宅基地。6、模式的選擇縱觀以上五種主要流轉方式，盡管廣東省在宅基地直接流轉方面積極探索，但目前仍然未成規(guī)模——因其需沖破的政策樊籬仍較深厚。而其他不管是地票模式、置換模式還是轉權退出模式，均需國家征收土地的環(huán)節(jié)從而使得宅基地市場化。在具體方式選擇上來看，地票模式因其在城鄉(xiāng)建設指標流轉方面更具靈活性，對于仍處于中心城區(qū)人口集聚期的區(qū)域而言更具借鑒意義；置換模式以及轉權退出模式往往與城市化率快速增長、城市邊界迅速擴張并行出現(xiàn)，宅基地流轉作為農民轉市民的輔助政策；合作開發(fā)模式未對產權進行變更，而是以類似股份制的方式集結零散宅基地用以物業(yè)出租，這對于包括工業(yè)等產業(yè)線豐富的城市將能夠形成有效供給，同時讓農民分享土地增值收益。四、宅基地變革未來式探討1、區(qū)域差異分析對于未來宅基地制度的變革動力，我們認為主要來自城市化進程的進一步發(fā)展過程中，城市建設用地相對緊缺程度的加深，一方面農民比例的下降促進對于宅基地變革，另一方面由此導致的地價上漲驅動地方政府實施集約化配置措施。為考量區(qū)域之間的改革動力差異，我們從人均宅基地與人均居住面積、地方土地財政依賴程度以及城市城鎮(zhèn)化率三個維度進行縱向比較。人均宅基地與人均居住面積的比例反映城市用地相對稀缺程度，因此比例越高意味著宅基地實現(xiàn)流轉越有價值；地方土地財政依賴程度通過土地購置費占地方財政收入比例，這一方面能夠體現(xiàn)當地地價水平，同時也能衡量由地方財政角度體現(xiàn)的政府改革驅動力；城鎮(zhèn)化率水平體現(xiàn)城市的發(fā)展階段，對于城鎮(zhèn)化完成程度保持上行趨勢的城市，宅基地制度的加速完善將更利于城市的更新擴容。從以上三個方面，我們認為宅基地流轉制度的完善，如下幾個省份受益程度會更為顯著，包括安徽、海南、湖北、黑龍江、遼寧、吉林等區(qū)域。2、改革路徑與意義宅基地流轉制度的完善一方面能夠沖破二元土地結構優(yōu)化城鄉(xiāng)間土地資源配置，同時對于已經不再依賴土地作為收入來源的農民而言，能夠通過宅基地流轉，共享城市化進程中土地增值帶來的收益。盡管各地在流轉方面做出各種政策嘗試，但有許多嘗試并未成規(guī)模，甚至于被叫停，如成都地票模式，因在地票落地環(huán)節(jié)可不持票競拍的制度，以及地票收入傳導至農民收益的不完善而在2023年即被叫停；廣東嘗試直接流轉政策也一直處于擱置狀態(tài)，從目前局勢來看，宅基地制度改革的最大阻力仍然缺乏是政策方面的引導——缺乏在土地確權、征地標準以及流轉制度方面的全國性法規(guī)。12年底，國土部屢屢表態(tài)在集體土地制度有所準備，這將為未來土改指明道路。

2023年出版行業(yè)分析報告2023年9月目錄一、技術進步與新媒體發(fā)展帶動出版業(yè)數字化轉型 PAGEREFToc357197373\h31、數字化是出版行業(yè)未來的發(fā)展趨勢 PAGEREFToc357197374\h32、新媒體時代用戶消費習慣改變 PAGEREFToc357197375\h53、移動終端普及帶動產業(yè)發(fā)展 PAGEREFToc357197376\h74、政策大力扶持數字出版產業(yè)轉型 PAGEREFToc357197377\h8二、傳統(tǒng)出版業(yè)增長平緩，但用戶需求仍然旺盛 PAGEREFToc357197378\h91、圖書期刊報紙整體增速保持平穩(wěn) PAGEREFToc357197379\h92、用戶消費需求仍然旺盛，綜合閱讀率穩(wěn)步提升 PAGEREFToc357197380\h11三、教材教輔是中國出版業(yè)的支柱和驅動力 PAGEREFToc357197381\h121、初高中毛入學率不斷提高，教育出版市場前景廣闊 PAGEREFToc357197382\h122、出版集團深耕教育出版市場，開拓全國盤活出版資源 PAGEREFToc357197383\h14一、技術進步與新媒體發(fā)展帶動出版業(yè)數字化轉型1、數字化是出版行業(yè)未來的發(fā)展趨勢隨著技術的發(fā)展，特別是互聯(lián)網技術的進步、電腦的普及以及數字閱讀器的開發(fā)，人們的閱讀習慣和閱讀環(huán)境發(fā)生了深刻的變化。相比于傳統(tǒng)的報紙、期刊、圖書等傳媒方式，人們越來越傾向于選擇數字媒體，數字出版產業(yè)也隨之迎來了一個高速發(fā)展期。傳統(tǒng)出版公司在數字化浪潮中也同樣而臨著沖擊，目前行業(yè)龍頭公司已經開始積極布局數字出版等新領域。傳統(tǒng)出版向數字出版轉型，使得通過提供內容實現(xiàn)價值的出版行業(yè)將不再囿于紙質圖書的產品形態(tài)，得以突破貨架經濟的限制，成為互聯(lián)網經濟的一部分，規(guī)模經濟、長尾效應作用更加突出;在定價機制、盈利模式等方而也有望制定新的規(guī)則、開創(chuàng)新的空間。2023年，全球電子書市場增速加快，美英市場發(fā)展最快。美國電子書市場占美國整個圖書市場份額的近8%，達到了2.7億英鎊。英國市場2023年的電子書產品銷售同比增長20%至1.8億英鎊。德國的電子書市場不到整個圖書市場份額的1%，即少于7500萬英鎊。2023年日本電子書市場占圖書市場的1.1%，即117億日元(9000萬英鎊)，韓國電子書市場銷售額達到了1975億韓元(C1.1億英鎊)。近年來，我國數字出版產業(yè)也發(fā)展迅猛，2023年國內電子圖書產業(yè)收入規(guī)模達到4億元，同比2023年增長33%}2023年國內電子圖書產業(yè)入規(guī)模達到5億元，同比2023年增長25%。2、新媒體時代用戶消費習慣改變根據“第九次全國國民閱讀調查”結果，2023年我國18-70周歲國民包括書報刊和數字出版物在內的各種媒介的綜合閱讀率為77.6%，其中傳統(tǒng)媒介如報紙、期刊閱讀率都下降，數字化閱讀方式同比大幅增長。數字化閱讀方式主要包括網絡在線閱讀、手機閱讀、電子閱讀器閱讀、光盤閱讀、PDA/MP4/MP5閱讀等。對各類數字化閱讀方式的接觸情況進行分析發(fā)現(xiàn)，2023年我國18周歲-70周歲國民的網絡在線閱讀、手機閱讀、電子閱讀器閱讀、光盤讀取等數字化閱讀方式接觸率，均有不同程度的上升?，F(xiàn)代生活節(jié)奏加快，受到高強度的工作、豐富的娛樂活動以及網絡沖浪的擠壓，在家中、辦公室等固定場所的整塊閱讀時間漸漸萎縮。人們的時間被分散到上下班路途、會議就餐等過程中，形成越來越多的“時間碎片”。充分利用這些“時間碎片”的移動閱讀，釋放了大批有心沒時間的讀者的閱讀需求，成為當下閱讀的流行方式，手機、平板電腦、電子書等移動電子閱讀器正在讓人們的閱讀習慣“移動化”。2023年，在報紙期刊閱讀率走弱之時，以手機、電子閱讀器為代表的移動數字閱讀成為促進國民閱讀率增長的主要引擎。隨著信息技術的發(fā)展，手機閱讀、電子閱讀器閱讀等新型便捷的閱讀方式走進人們的生活，使閱讀行為不再受時間、空間和環(huán)境的限制，閱讀變得更加容易進行。這些數字化閱讀方式的發(fā)展，也成為國民綜合閱讀率上升的一個重要因素。2023年，我國18周歲-70周歲國民數字化閱讀方式(網絡在線閱讀、手機閱讀、電子閱讀器閱讀、光盤閱讀、PDA/MP4/MP5閱讀等)的接觸率為38.6%，比2023年的32.8%上升了5.8個百分點，增幅為17.7%。根據《第九次國民閱讀調查》統(tǒng)計，從2023年到2023年的4年間，呈現(xiàn)出逐年攀升的態(tài)勢，特別是在2023年以后，年均增幅度都在6個百分點左右。3、移動終端普及帶動產業(yè)發(fā)展數字閱讀產業(yè)的興起很大程度受益于數字終端的普及，數字閱讀器包括兩類，一類是專門的電子閱讀器、電紙書等設備，另一類是移動終端，包括平板電腦、手機等。根據IHSiSuppli2023年12月的數據整理發(fā)現(xiàn)，2023年全球電子閱讀器出貨量較2023年增長了108%，達到了2710萬臺的規(guī)模。據預測，該數據在2023年將達到3710臺，但是增長率放緩，約為37%。預計未來電子閱讀器的出貨量仍將保持增長的趨勢，但增速會逐漸放緩，主要是由于前期固定用戶的使用率基本趨于飽和，另外來自平板電腦，智能手機等移動終端的快速發(fā)展，也會影響純電子閱讀器終端的增長率。近年來移動終端快速發(fā)展，2023年全球智能移動終端(平板及手機)出貨量達到了4.87億部，首次超過了全球市場PC(臺式本及筆記本)的出貨量。我們認為，未來移動終端是帶動產業(yè)發(fā)展的主要力量，單一功能的電子閱讀器會被逐漸淘汰，隨著相關應用和內容的豐富，未來趨勢是平臺化的運作，通過云端進行存儲和交互。在中國市場上，智能終端發(fā)展迅速，我們預計智能手機出貨量在2023年將超過功能手機。4、政策大力扶持數字出版產業(yè)轉型2023年4月末，新聞出版總署《新聞出版業(yè)“十四五”時期發(fā)展規(guī)劃》正式發(fā)布。《規(guī)劃》第一次將“電子書包研發(fā)工程”列入“十四五”重大工程項目?！兑?guī)劃》指出，通過電子書包及配套資源數字化工程提高教學資源重復使用率，推動節(jié)能減排，形成內容豐富、互動性強、易于學生使用、符合青少年閱讀習慣的數字教學出版體系，推動電子書包的發(fā)展。2023年出臺的《國家中長期教育改革和發(fā)展規(guī)劃綱要(2023-2023年)》明確要求，加強優(yōu)質教育資源開發(fā)與應用。2023年下半年，新聞出版總署等牽頭組織的專門機構就電子書包的標準等開始研究制定，在北京、上海、成都、廣州、深圳、大連等大城市的中小學，開始了電子書包教學模式的實驗和研究，研究涉及語文、數學、英語、科學、綜合活動等課程。教育產業(yè)的數字化，將是出版集團進行數字化轉型的最佳切入點，數字教育包括電子書包和教育信息化，教育部制定了100個示范區(qū)來進行試驗推廣，傳統(tǒng)的出版集團抓住教育產業(yè)的機遇進行數字化轉型，再逐步全而向出版行業(yè)進行數字化轉型。二、傳統(tǒng)出版業(yè)增長平緩，但用戶需求仍然旺盛1、圖書期刊報紙整體增速保持平穩(wěn)出版發(fā)行行業(yè)在數字出版技術進步與消費行為變遷挑戰(zhàn)下，整體呈現(xiàn)平緩增長態(tài)勢，在當前全球經濟不景氣的大背景下，以及新媒體的沖擊下，傳統(tǒng)媒體的發(fā)行和銷售收入(包括圖書、期刊、報紙)增幅在10%以內。在教材教輔改革、人口結構變化的大趨勢下，圖書內生經營而臨較大壓力，出版類公司的成長需要寄希望于外延整合和發(fā)行及商業(yè)模式變革。2023年前9月，圖書銷售指數累計同比降幅1%，較上年同期及2023年全年均實現(xiàn)正增長。我們認為，雖然出版發(fā)行景氣度偏弱，但應該看到，發(fā)行資產往往包括良好的地段優(yōu)勢資源(如市中心新華書店)，如果結合商業(yè)文化地產運作，將有資產增值機遇。我們預判結合影院、圖書、娛樂的綜合文化地產，將是政府重點支持方向，也可能成為鳳凰傳媒等公司求新求變的突破點。2、用戶消費需求仍然旺盛，綜合閱讀率穩(wěn)步提升根據第六次人口普查結果，全國總人口數為