土地市場(chǎng)管理制度

土地市場(chǎng)管理制度思路土地市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制宏觀(guān)調(diào)控政策問(wèn)題賣(mài)方高度壟斷與買(mǎi)方高度競(jìng)爭(zhēng)的格局價(jià)格體系混亂有形市場(chǎng)的建設(shè)不完善，信息不充分，交易成本過(guò)高隱形市場(chǎng)影響市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)性國(guó)有土地所有權(quán)代表不明確，中央與地方存在目標(biāo)偏離土地收益分配體系不健全地方政府以地生財(cái)助長(zhǎng)了房地產(chǎn)泡沫干預(yù)過(guò)多，市場(chǎng)效率低下土地市場(chǎng)的定義

土地產(chǎn)權(quán)流動(dòng)中所發(fā)生的土地供求雙方關(guān)系以及整個(gè)產(chǎn)權(quán)交易領(lǐng)域。（李濤）是指土地及其地上建筑物和其他附著物作為商品進(jìn)行交換的總和。（通俗的定義）

土地一級(jí)市場(chǎng)：僅指土地出讓市場(chǎng)；土地二級(jí)市場(chǎng)：土地轉(zhuǎn)讓和新建商品房；土地三級(jí)市場(chǎng)：存量。特征低效性、供求關(guān)系的特殊性、區(qū)域性壟斷競(jìng)爭(zhēng)性、準(zhǔn)市場(chǎng)性、計(jì)劃性、復(fù)雜性土地市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制一、供求關(guān)系土地供給一級(jí)市場(chǎng)主體：國(guó)家（土地一級(jí)市場(chǎng)唯一合法的供給者）2004年，違法供地占合法供地的13.65%2009年，3.33%平均8.17%（數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)國(guó)土資源統(tǒng)計(jì)年鑒）

違法供地主體：集體土地所有者直接進(jìn)入國(guó)有土地市場(chǎng)、國(guó)有劃撥土地使用權(quán)未經(jīng)出讓、租賃或作價(jià)入股直接進(jìn)行轉(zhuǎn)移。二、三級(jí)市場(chǎng)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者非地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)城市居民各級(jí)政府機(jī)關(guān)、社會(huì)團(tuán)體及非盈利機(jī)構(gòu)客體存量土地和增量土地我國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度大于土地供給的增加。土地需求供求關(guān)系一級(jí)市場(chǎng)，完全壟斷的市場(chǎng)均衡年份當(dāng)年開(kāi)發(fā)完成與購(gòu)置面積比土地閑置率20000.690.8720010.650.6220020.620.6120030.620.6120040.501.0020050.590.7220060.741.0320070.681.0320080.731.2220090.721.03二級(jí)市場(chǎng)相關(guān)指標(biāo)數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒土地價(jià)格中國(guó)現(xiàn)行地價(jià)體系結(jié)構(gòu)2010年重點(diǎn)區(qū)域不同用途地價(jià)水平單位：元/平方米各地區(qū)地價(jià)水平值全國(guó)長(zhǎng)江三角洲珠江三角洲環(huán)渤海地區(qū)綜合2882440338303182商業(yè)51857592122475619居住4245733463975982工業(yè)629803762645資料來(lái)源：國(guó)土資源部2010《中國(guó)城市地價(jià)狀況分析報(bào)告》土地價(jià)格的影響因素宏觀(guān)：經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、人口、政策等方面選?。喝司鵊DP、房地產(chǎn)投資額、市區(qū)人口密度、城鎮(zhèn)人均收入、出讓所占比重、城市征地面積、土地供應(yīng)總量、宏觀(guān)區(qū)位等因素測(cè)算相關(guān)系數(shù)。各類(lèi)土地價(jià)格與影響因素相關(guān)系數(shù)測(cè)算結(jié)果表交易類(lèi)型人均GDP房地產(chǎn)投資額市區(qū)人口密度城鎮(zhèn)人均收入出讓所占比重招拍掛比重城市征地面積土地供應(yīng)總量宏觀(guān)區(qū)位出讓0.82420.2925-0.17780.89240.1710.2196-0.1228-0.13230.5128招拍掛0.81420.2841-0.20170.87340.17350.1597-0.1442-0.16020.4978協(xié)議出讓0.6390.36920.0360.70440.27030.32130.09680.07740.4551資料來(lái)源：李濤《中國(guó)土地市場(chǎng)》；地價(jià)、出讓比重、招拍掛比重根據(jù)2010年《中國(guó)國(guó)土資源統(tǒng)計(jì)年鑒》數(shù)據(jù)整理測(cè)算而得，其他來(lái)源于《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》，測(cè)算得來(lái)微觀(guān)：城市內(nèi)部地價(jià)主要影響因素區(qū)位條件：基準(zhǔn)地價(jià)；市場(chǎng)條件：房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格、拍賣(mài)時(shí)的交易底價(jià)；土地利用程度：容積率、樓面地價(jià)等。基準(zhǔn)地價(jià)與土地價(jià)格關(guān)系不太密切，房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)土地價(jià)格的影響相對(duì)較大兩者的相關(guān)性也較好，容積率對(duì)土地價(jià)格也有較大影響。土地價(jià)格與市場(chǎng)供求現(xiàn)狀：需求變異、供給變異。價(jià)格對(duì)市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)的反應(yīng)可以稱(chēng)之為“價(jià)格信號(hào)”，它的靈敏程度與土地市場(chǎng)化的程度息息相關(guān)。長(zhǎng)期來(lái)看，供給有限，需求不斷增加，土地價(jià)格的長(zhǎng)期變動(dòng)方向是趨升的。地產(chǎn)市場(chǎng)的一大問(wèn)題：一方面土地大量閑置，耕地資源減少，浪費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重；另一方面，普通住宅供應(yīng)不足，甚至在一些地方出現(xiàn)排隊(duì)購(gòu)房的熱潮，房?jī)r(jià)、地價(jià)節(jié)節(jié)攀升，中低收入階層居民難以承受。競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制壟斷問(wèn)題：政府擁有絕對(duì)的壟斷地位，但是壟斷地位的保證需要較高的監(jiān)督成本。更重要的是，只要壟斷的征購(gòu)價(jià)格較低而出售價(jià)格較高，在巨大的經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)使下，就會(huì)出現(xiàn)初級(jí)的土地供給者通過(guò)其他形式進(jìn)入土地市場(chǎng)，而最終的消費(fèi)者也會(huì)通過(guò)其他方式獲得更便宜的土地。于是政府推行市場(chǎng)機(jī)制和加強(qiáng)管制。但是加強(qiáng)管制會(huì)造成管制越嚴(yán)，交易成本越高，不但初級(jí)供地者與最終消費(fèi)者得損失加大，社會(huì)凈福利損失也將增加。也就是說(shuō)，壟斷者以較大差價(jià)獲得的巨額收益很可能將難以彌補(bǔ)不斷增加的交易成本，社會(huì)為此付出昂貴的代價(jià)。土地市場(chǎng)宏觀(guān)調(diào)控土地市場(chǎng)管理制度變遷無(wú)市場(chǎng)化階段，（1949~1978

）城市土地逐漸國(guó)有，取消土地市場(chǎng)。市場(chǎng)化階段，（1979年~今

）1979，《中華人民共和國(guó)中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)法》，場(chǎng)地使用權(quán)可作為中方投資或由合營(yíng)企業(yè)向政府繳納使用費(fèi)1987年，中國(guó)首次出讓售出的土地在深圳交易成功，標(biāo)志著土地有償使用制度拉開(kāi)帷幕1988年，《中華人民共和國(guó)憲法修正案》和《土地管理法修正案》以法律的形式取消了土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的禁令1994年，房產(chǎn)熱、炒房熱背景下，《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》，第一次以法律形式對(duì)土地使用權(quán)的出讓和轉(zhuǎn)讓做出了明確規(guī)定。1998年和2004年，兩次修訂《土地管理法》，1998年提出“建設(shè)單位使用國(guó)有土地，應(yīng)當(dāng)以出讓等有償方式取得”，為土地租賃、作價(jià)入股、授權(quán)經(jīng)營(yíng)等多種供地方式的出現(xiàn)留下了法律空間。2004年把“對(duì)集體所有的土地實(shí)行征用”修改為“對(duì)集體所有的土地實(shí)行征收或征用并給予補(bǔ)償?！蓖恋厥袌?chǎng)運(yùn)行效率的評(píng)價(jià)市場(chǎng)供求均衡程度評(píng)價(jià)市場(chǎng)價(jià)格敏感程度評(píng)價(jià)收益—成本的對(duì)比分析土地市場(chǎng)運(yùn)行效率綜合評(píng)價(jià)土地市場(chǎng)化程度評(píng)價(jià)結(jié)果全國(guó)平均土地市場(chǎng)化程度較低，東部地區(qū)相對(duì)較高。土地市場(chǎng)的供求尚不平衡，閑置率相對(duì)較高。全國(guó)平均土地市場(chǎng)價(jià)格的敏感度不高，東部相對(duì)較高。土地市場(chǎng)的收益——成本合理性不高。宏觀(guān)調(diào)控政策的績(jī)效評(píng)價(jià)建立“土地收益——成本模型”，利用多變量回歸模型分析土地市場(chǎng)的管理目標(biāo)：本質(zhì)上是要緩解雙方的矛盾。

政府對(duì)市場(chǎng)調(diào)控的范圍限制在市場(chǎng)機(jī)制難以完成的領(lǐng)域，對(duì)市場(chǎng)可以自動(dòng)實(shí)現(xiàn)的資源配置不再進(jìn)行干預(yù)，而是致力于市場(chǎng)化進(jìn)程的推進(jìn)和市場(chǎng)環(huán)境的完善，政策調(diào)控的重點(diǎn)主要是保障土地市場(chǎng)機(jī)制的充分實(shí)現(xiàn)和糾正因市場(chǎng)失靈產(chǎn)生的低效與不公。土地市場(chǎng)的制度創(chuàng)新與優(yōu)化土地產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)及管理模式調(diào)整構(gòu)建新的土地產(chǎn)權(quán)管理模式目前有三種思路：第一，國(guó)有資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)，將城市土地納入國(guó)有資產(chǎn)的范疇管理。第二，土地專(zhuān)營(yíng)機(jī)構(gòu)，即土地國(guó)營(yíng)企業(yè)第三，土地行政管理部門(mén)行政隸屬中央土地總供給的控制第一，提高土地征購(gòu)市場(chǎng)的用地成本（交易談判）第二，增加審批用地收益的中央分成比重土地收益制度創(chuàng)新城市土地收益分配體系調(diào)整方案類(lèi)別收益方式分配方案

存量出讓收益原土地使用者（主要是補(bǔ)交出讓金方式）與地方政府共享土地一級(jí)增量出讓收益農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織（以各項(xiàng)保障為基礎(chǔ)）與中央政府共享市場(chǎng)收益土地租賃收益全部納入地方政府收益

作價(jià)入股收益全部納入地方政府收益（授權(quán)經(jīng)營(yíng)方式同）土地二級(jí)劃撥等用地收益扣除應(yīng)交出讓金后歸原土地使用者所有市場(chǎng)收益其他市場(chǎng)