土地市場管理制度

土地市場管理制度思路土地市場運行機制宏觀調(diào)控政策問題賣方高度壟斷與買方高度競爭的格局價格體系混亂有形市場的建設(shè)不完善，信息不充分，交易成本過高隱形市場影響市場的公平競爭性國有土地所有權(quán)代表不明確，中央與地方存在目標(biāo)偏離土地收益分配體系不健全地方政府以地生財助長了房地產(chǎn)泡沫干預(yù)過多，市場效率低下土地市場的定義

土地產(chǎn)權(quán)流動中所發(fā)生的土地供求雙方關(guān)系以及整個產(chǎn)權(quán)交易領(lǐng)域。（李濤）是指土地及其地上建筑物和其他附著物作為商品進行交換的總和。（通俗的定義）

土地一級市場：僅指土地出讓市場；土地二級市場：土地轉(zhuǎn)讓和新建商品房；土地三級市場：存量。特征低效性、供求關(guān)系的特殊性、區(qū)域性壟斷競爭性、準(zhǔn)市場性、計劃性、復(fù)雜性土地市場運行機制一、供求關(guān)系土地供給一級市場主體：國家（土地一級市場唯一合法的供給者）2004年，違法供地占合法供地的13.65%2009年，3.33%平均8.17%（數(shù)據(jù)來源：中國國土資源統(tǒng)計年鑒）

違法供地主體：集體土地所有者直接進入國有土地市場、國有劃撥土地使用權(quán)未經(jīng)出讓、租賃或作價入股直接進行轉(zhuǎn)移。二、三級市場地產(chǎn)經(jīng)營者非地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)城市居民各級政府機關(guān)、社會團體及非盈利機構(gòu)客體存量土地和增量土地我國的經(jīng)濟增長速度大于土地供給的增加。土地需求供求關(guān)系一級市場，完全壟斷的市場均衡年份當(dāng)年開發(fā)完成與購置面積比土地閑置率20000.690.8720010.650.6220020.620.6120030.620.6120040.501.0020050.590.7220060.741.0320070.681.0320080.731.2220090.721.03二級市場相關(guān)指標(biāo)數(shù)據(jù)來源：中國統(tǒng)計年鑒土地價格中國現(xiàn)行地價體系結(jié)構(gòu)2010年重點區(qū)域不同用途地價水平單位：元/平方米各地區(qū)地價水平值全國長江三角洲珠江三角洲環(huán)渤海地區(qū)綜合2882440338303182商業(yè)51857592122475619居住4245733463975982工業(yè)629803762645資料來源：國土資源部2010《中國城市地價狀況分析報告》土地價格的影響因素宏觀：經(jīng)濟、社會、人口、政策等方面選?。喝司鵊DP、房地產(chǎn)投資額、市區(qū)人口密度、城鎮(zhèn)人均收入、出讓所占比重、城市征地面積、土地供應(yīng)總量、宏觀區(qū)位等因素測算相關(guān)系數(shù)。各類土地價格與影響因素相關(guān)系數(shù)測算結(jié)果表交易類型人均GDP房地產(chǎn)投資額市區(qū)人口密度城鎮(zhèn)人均收入出讓所占比重招拍掛比重城市征地面積土地供應(yīng)總量宏觀區(qū)位出讓0.82420.2925-0.17780.89240.1710.2196-0.1228-0.13230.5128招拍掛0.81420.2841-0.20170.87340.17350.1597-0.1442-0.16020.4978協(xié)議出讓0.6390.36920.0360.70440.27030.32130.09680.07740.4551資料來源：李濤《中國土地市場》；地價、出讓比重、招拍掛比重根據(jù)2010年《中國國土資源統(tǒng)計年鑒》數(shù)據(jù)整理測算而得，其他來源于《中國統(tǒng)計年鑒》，測算得來微觀：城市內(nèi)部地價主要影響因素區(qū)位條件：基準(zhǔn)地價；市場條件：房地產(chǎn)市場價格、拍賣時的交易底價；土地利用程度：容積率、樓面地價等?；鶞?zhǔn)地價與土地價格關(guān)系不太密切，房地產(chǎn)價格對土地價格的影響相對較大兩者的相關(guān)性也較好，容積率對土地價格也有較大影響。土地價格與市場供求現(xiàn)狀：需求變異、供給變異。價格對市場供求結(jié)構(gòu)的反應(yīng)可以稱之為“價格信號”，它的靈敏程度與土地市場化的程度息息相關(guān)。長期來看，供給有限，需求不斷增加，土地價格的長期變動方向是趨升的。地產(chǎn)市場的一大問題：一方面土地大量閑置，耕地資源減少，浪費現(xiàn)象嚴(yán)重；另一方面，普通住宅供應(yīng)不足，甚至在一些地方出現(xiàn)排隊購房的熱潮，房價、地價節(jié)節(jié)攀升，中低收入階層居民難以承受。競爭機制壟斷問題：政府擁有絕對的壟斷地位，但是壟斷地位的保證需要較高的監(jiān)督成本。更重要的是，只要壟斷的征購價格較低而出售價格較高，在巨大的經(jīng)濟利益驅(qū)使下，就會出現(xiàn)初級的土地供給者通過其他形式進入土地市場，而最終的消費者也會通過其他方式獲得更便宜的土地。于是政府推行市場機制和加強管制。但是加強管制會造成管制越嚴(yán)，交易成本越高，不但初級供地者與最終消費者得損失加大，社會凈福利損失也將增加。也就是說，壟斷者以較大差價獲得的巨額收益很可能將難以彌補不斷增加的交易成本，社會為此付出昂貴的代價。土地市場宏觀調(diào)控土地市場管理制度變遷無市場化階段，（1949~1978

）城市土地逐漸國有，取消土地市場。市場化階段，（1979年~今

）1979，《中華人民共和國中外合資經(jīng)營企業(yè)法》，場地使用權(quán)可作為中方投資或由合營企業(yè)向政府繳納使用費1987年，中國首次出讓售出的土地在深圳交易成功，標(biāo)志著土地有償使用制度拉開帷幕1988年，《中華人民共和國憲法修正案》和《土地管理法修正案》以法律的形式取消了土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的禁令1994年，房產(chǎn)熱、炒房熱背景下，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，第一次以法律形式對土地使用權(quán)的出讓和轉(zhuǎn)讓做出了明確規(guī)定。1998年和2004年，兩次修訂《土地管理法》，1998年提出“建設(shè)單位使用國有土地，應(yīng)當(dāng)以出讓等有償方式取得”，為土地租賃、作價入股、授權(quán)經(jīng)營等多種供地方式的出現(xiàn)留下了法律空間。2004年把“對集體所有的土地實行征用”修改為“對集體所有的土地實行征收或征用并給予補償?！蓖恋厥袌鲞\行效率的評價市場供求均衡程度評價市場價格敏感程度評價收益—成本的對比分析土地市場運行效率綜合評價土地市場化程度評價結(jié)果全國平均土地市場化程度較低，東部地區(qū)相對較高。土地市場的供求尚不平衡，閑置率相對較高。全國平均土地市場價格的敏感度不高，東部相對較高。土地市場的收益——成本合理性不高。宏觀調(diào)控政策的績效評價建立“土地收益——成本模型”，利用多變量回歸模型分析土地市場的管理目標(biāo)：本質(zhì)上是要緩解雙方的矛盾。

政府對市場調(diào)控的范圍限制在市場機制難以完成的領(lǐng)域，對市場可以自動實現(xiàn)的資源配置不再進行干預(yù)，而是致力于市場化進程的推進和市場環(huán)境的完善，政策調(diào)控的重點主要是保障土地市場機制的充分實現(xiàn)和糾正因市場失靈產(chǎn)生的低效與不公。土地市場的制度創(chuàng)新與優(yōu)化土地產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)及管理模式調(diào)整構(gòu)建新的土地產(chǎn)權(quán)管理模式目前有三種思路：第一，國有資產(chǎn)管理機構(gòu)，將城市土地納入國有資產(chǎn)的范疇管理。第二，土地專營機構(gòu)，即土地國營企業(yè)第三，土地行政管理部門行政隸屬中央土地總供給的控制第一，提高土地征購市場的用地成本（交易談判）第二，增加審批用地收益的中央分成比重土地收益制度創(chuàng)新城市土地收益分配體系調(diào)整方案類別收益方式分配方案

存量出讓收益原土地使用者（主要是補交出讓金方式）與地方政府共享土地一級增量出讓收益農(nóng)村集體經(jīng)濟組織（以各項保障為基礎(chǔ)）與中央政府共享市場收益土地租賃收益全部納入地方政府收益

作價入股收益全部納入地方政府收益（授權(quán)經(jīng)營方式同）土地二級劃撥等用地收益扣除應(yīng)交出讓金后歸原土地使用者所有市場收益其他市場