cpa《經(jīng)濟(jì)法》教材(word版)第02章-物權(quán)法

第二章物權(quán)法第一節(jié)物權(quán)概述一、物權(quán)法概述我國憲法明確規(guī)定。我國實(shí)行社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序建立的前提條件就是要求產(chǎn)權(quán)明晰，社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的主體在一定規(guī)那么的約束下取得、占有、使用和獲得收益，并得到國家強(qiáng)制力的保護(hù)。物權(quán)法就是標(biāo)準(zhǔn)這種財(cái)產(chǎn)關(guān)系的民事根本法律，是調(diào)整平等主體之間因物的歸屬和利用而發(fā)生的法律關(guān)系的法律總稱。2007年3月16日，第十屆全國人民代表大會(huì)第五次會(huì)議通過了《中華人民共和國物權(quán)法》〔以下簡稱物權(quán)法〕，并于2007年10月1日正式實(shí)施。該法共五編，十九章，二百四十七條。這部法律的公布對(duì)于促進(jìn)我國社會(huì)，經(jīng)濟(jì)開展，構(gòu)建和諧社會(huì)，保護(hù)公民的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)利必將產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。在物權(quán)法公布之前，我國對(duì)于物權(quán)法律關(guān)系的調(diào)整主要是通過《民法通那么》、《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》，《草原法》、《森林法》、《礦產(chǎn)資源法》、《農(nóng)村土地承包法》等法律來實(shí)現(xiàn)的，這些法律也是物權(quán)法律體系的重要組成局部，對(duì)于我國物的歸屬和利用的標(biāo)準(zhǔn)發(fā)揮了重要作用。物權(quán)法公布之后，對(duì)于進(jìn)一步維護(hù)國家根本經(jīng)濟(jì)制度和社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，明確物的歸屬，實(shí)現(xiàn)物的定分止?fàn)?，增進(jìn)財(cái)產(chǎn)的利用效益，實(shí)現(xiàn)物盡其用必將發(fā)揮更大的作用。經(jīng)驗(yàn)分享：〔看過的不用看了〕看到好多童鞋無論什么考試都沒有自己的一套完整的學(xué)習(xí)和復(fù)習(xí)策略，也沒有一個(gè)勢(shì)在必得的“目標(biāo)〞，這點(diǎn)一直讓我比擬迷惑，我做事情是不做就不做，要做就做絕，確定了，我會(huì)選擇跪著也要走下去，相信大家都沒有我這樣的“瘋狂〞，并且我都是不報(bào)什么培訓(xùn)班的，都是靠自己苦下功夫通過考試的，帖子中也有提到我的記憶理解都比擬好，特別是閱讀能力，我現(xiàn)在有將近3500字每分鐘的閱讀速讀，所以復(fù)習(xí)效率自然是不用說，提醒一下大家，面對(duì)這么多的考試以及當(dāng)今社會(huì)這么的壓力，不提高學(xué)習(xí)的效率真的是步步維艱，給大家推薦個(gè)提高學(xué)習(xí)效率的方法，對(duì)于時(shí)間不夠用，效率低的同學(xué)特別適用，本人切身體驗(yàn)，沒用不會(huì)推薦，學(xué)習(xí)掌握了，根本上等于成功了一半，針對(duì)CPA這樣考點(diǎn)上千，根本上每個(gè)地方都需要詳細(xì)記憶的考試來說再適合不過，建議練上30小時(shí)足矣。已經(jīng)給大家找好了下載的地址，先按住鍵盤最左下角的“Ctrl〞按鍵，請(qǐng)直接點(diǎn)擊這里下載。同時(shí)在這里也希望大家找準(zhǔn)自己的目標(biāo)，把時(shí)間和經(jīng)歷用在關(guān)鍵的地方，另外有一個(gè)很好的練習(xí)軟件，這幾年考過的同事反響不錯(cuò)，也給大家推薦下，按住鍵盤最左下角的“Ctrl〞按鍵，請(qǐng)直接點(diǎn)擊這里下載。有經(jīng)濟(jì)條件的同學(xué)，千萬不要吝嗇，花點(diǎn)小錢在自己的未來上是最值得的，記得好好學(xué)習(xí)，只有自己能幫助自己。祝愿每一位有夢(mèng)想的同學(xué)早日實(shí)現(xiàn)自己的理想！幫大家祈福！加油！〔一〕物1．物的概念物權(quán)是基于物而產(chǎn)生的權(quán)利，在了解物權(quán)之前，先應(yīng)當(dāng)對(duì)物權(quán)上的物有所了解。民法上的物是指人們能夠支配的物質(zhì)實(shí)體和自然力。民法上的物都具有物理屬性，但是物理上的物并不都是民法上的物。民法上的物具有以下法律特征：〔1〕客觀物質(zhì)性。物必須是客觀存在的物質(zhì)實(shí)體和自然力。自身不具備物質(zhì)性的財(cái)產(chǎn)或財(cái)產(chǎn)權(quán)利，雖能給權(quán)利人帶來物質(zhì)利益，但不是民法上的物，如智力成果。人的活體雖然也是物質(zhì)實(shí)體，但現(xiàn)代立法不允許將人作為客體，故非物，但尸體或從活體上別離的物體，如血液、腎臟等，可以作為物。能夠被人們支配的自然力。如電、熱、氣、磁力等，雖然外表無形，但實(shí)際上都有一定的物質(zhì)結(jié)構(gòu)或形態(tài)，亦是物?！?〕可支配性。能夠被民事主體支配的物質(zhì)實(shí)體和自然力才是民法上的物。如宇宙中的恒星雖然也具有客觀物質(zhì)性，但因不具備可支配性。因此不是民法上的物。物是物權(quán)的客體，但物權(quán)的客體不局限于物。根據(jù)《物權(quán)法》第二條規(guī)定。在法律有規(guī)定的情況下，權(quán)利也可以作為物權(quán)的客體。2．物的種類為了明確不同物各自的特點(diǎn)，可從不同角度，按照不同標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)物進(jìn)行不同分類：〔1〕動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)?！段餀?quán)法》第二條的規(guī)定，物包括不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)。動(dòng)產(chǎn)是能夠移動(dòng)并且不致?lián)p害價(jià)值的物，如桌子、電視機(jī)等。不動(dòng)產(chǎn)是指性質(zhì)上不能移動(dòng)或雖可移動(dòng)但移動(dòng)那么會(huì)損害價(jià)值的物，如土地、房屋。最高人民法院有關(guān)對(duì)民法通那么的解釋意見〔以下簡稱《民通意見》〕規(guī)定，土地、附著于土地的建筑物及其他定著物、建筑物的固定附屬設(shè)備為不動(dòng)產(chǎn)。區(qū)分兩者的意義在于：第一，流通性和范圍有區(qū)別。不動(dòng)產(chǎn)中除土地、公路、鐵路等為禁止流通物外，其他多為限制流通物，流通物種類很少，但動(dòng)產(chǎn)中大多數(shù)都是流通物或限制流通物。禁止流通物的比例比擬小。第二，物權(quán)變動(dòng)的法定要件不同。大局部〔也有一些不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)不以登記為要件的，具體參見相關(guān)局部的論述?！巢粍?dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)，以向國家行政主管機(jī)關(guān)登記為要件。而動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)，一般以物的交付為要件。第三，訴訟管轄不同。因不動(dòng)產(chǎn)發(fā)生的糾紛，一律由不動(dòng)產(chǎn)所在地的人民法院管轄。而因動(dòng)產(chǎn)發(fā)生的糾紛。訴訟管轄的人民法院確實(shí)定那么較靈活。〔2〕特定物與種類物。這是根據(jù)物是否有獨(dú)立特征或是否被權(quán)利人指定而特定化所作的分類。特定物是指具有獨(dú)立特征或被權(quán)利人指定，不能以它物替代的物。包括獨(dú)一無二的物和從一類物中指定而特定化的物。前者如一件古董、名人的一幅字跡等；后者如從一批機(jī)器設(shè)備中挑選出來的某一臺(tái)等。種類物是指以品種、質(zhì)量、規(guī)格或度量衡確定，不需具體指定的物。如級(jí)別、價(jià)格相同的大米等。區(qū)分兩者的意義在于：第一，有些法律關(guān)系只能以特定物為客體，如所有權(quán)法律關(guān)系，租賃法律關(guān)系等；而有些法律關(guān)系既可以是特定物也可以是種類物。如買賣法律關(guān)系等。第二，物意外滅失時(shí)的法律后果不同。特定物在交付前意外滅失的，可以免除義務(wù)人的交付義務(wù)，而只能請(qǐng)求賠償損失。種類物如在交付前意外滅失的，由于其具有可替代性，故不能免除其交付義務(wù)，義務(wù)人仍應(yīng)交付同類物?！?〕主物與從物。根據(jù)兩個(gè)獨(dú)立存在的物在用途上客觀存在的主從關(guān)系，把物分為主物與從物。同屬一人所有的兩個(gè)獨(dú)立存在的物．結(jié)合起來才能發(fā)揮經(jīng)濟(jì)效益的，才構(gòu)成主物和從物關(guān)系。主物是指獨(dú)立存在．與其他獨(dú)立物結(jié)合使用，并在其中發(fā)揮主要效用的物。在兩個(gè)獨(dú)立物結(jié)合使用中處于附屬地位、起輔助和配合作用的是從物。例如杯子和杯蓋．杯子是主物，杯蓋是從物。在法律或合同沒有相反規(guī)定時(shí)．主物所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)。從物所有權(quán)也隨之移轉(zhuǎn)。需注意的是，從物一定是一個(gè)獨(dú)立的物，否那么就不是從物。如房屋上的門、窗，不能脫離房屋而存在，因而就不是從物?！?〕原物與孳息。根據(jù)兩物之間存在的原有物產(chǎn)生新物的關(guān)系，物可分為原物和孳息。既然為兩物，故別離之前的樹上的果實(shí)、故在母牛身體里的小牛屬于物的組成局部，不屬原物的孳息。原物是指依其自然屬性或法律規(guī)定產(chǎn)生新物的物，如產(chǎn)生幼畜的母畜、帶來利息的存款等。孳息是指物或者權(quán)益而產(chǎn)生的收益，包括天然孳息和法定孳息。天然孳息是原物根據(jù)自然規(guī)律產(chǎn)生的物，如幼畜。法定孳息是原物根據(jù)法律規(guī)定帶來的物，如存款利息、股利、租金等。根據(jù)《物權(quán)法》第一百一十六條的規(guī)定，天然孳息，由所有權(quán)人取得；一物之上既有所有權(quán)人．又有用益物權(quán)人的，因該物產(chǎn)生的天然孳息由用益物權(quán)人取得。當(dāng)事人另有約定的，按照約定。法定孳息，當(dāng)事人有約定的，按照約定取得；沒有約定或者約定不明確的，按照交易習(xí)慣取得。另外，孳息所有權(quán)的移轉(zhuǎn)時(shí)間，根據(jù)《合同法》第一百六十三條的規(guī)定，標(biāo)的物在交付之前產(chǎn)生的孳息，歸出賣人所有，交付之后產(chǎn)生的孳息，歸買受人所有?！捕澄餀?quán)1．物權(quán)的概念及特征物權(quán)是指權(quán)利人對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利．包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。物權(quán)是和債權(quán)對(duì)應(yīng)的一種民事權(quán)利，它們共同組成民法中最根本的財(cái)產(chǎn)權(quán)形式。與債權(quán)相比，物權(quán)具有如下特征：〔1〕物權(quán)的權(quán)利主體是特定的。而義務(wù)主體是不特定的。物權(quán)是指特定主體所享有的、排除一切不特定人的侵害的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。物權(quán)是一種絕對(duì)權(quán)和“對(duì)世權(quán)〞。物權(quán)的權(quán)利主體特定，義務(wù)主體不特定，權(quán)利人以外的任何人都負(fù)有不得非法干預(yù)和侵害的義務(wù)。而債權(quán)只是發(fā)生在債權(quán)人和債務(wù)人之間，債權(quán)的權(quán)利主體和義務(wù)主體都是特定的。債權(quán)人的請(qǐng)求權(quán)只對(duì)特定的債務(wù)人發(fā)生效力，因此被稱為對(duì)人權(quán)。〔2〕物權(quán)的內(nèi)容是直接支配一定的物．并排斥他人干預(yù)。物權(quán)的權(quán)利人享有對(duì)物直接支配，并排斥他人干預(yù)的權(quán)利。所謂直接支配，是指權(quán)利人無須借助于他人的行為就能夠行使自己的權(quán)利。物權(quán)的權(quán)利人可以依據(jù)自己的意志直接依法占有、使用其物?；虿扇∑渌浞绞?。所謂排斥他人干預(yù)，是指物權(quán)具有排他性。這種排他性一方面是指物權(quán)具有不容他人侵犯的性質(zhì)；另一方面是指同一物之上不得同時(shí)成立兩個(gè)內(nèi)容不相容的物權(quán)，例如同一物之上不得同時(shí)設(shè)立兩個(gè)所有權(quán)?！?〕物權(quán)的標(biāo)的是物。物權(quán)關(guān)系是民事主體之間對(duì)物質(zhì)資料的占有關(guān)系，所以，物權(quán)的標(biāo)的是物而不是行為。2．物權(quán)的分類根據(jù)不同的分類標(biāo)準(zhǔn)，物權(quán)可作如下分類：〔1〕所有權(quán)與他物權(quán)。所有權(quán)是指所有人依法可以對(duì)物進(jìn)行占有、使用、收益和處分的權(quán)利。它是物權(quán)中最完整、最充分的權(quán)利。他物權(quán)是指所有權(quán)以外的物權(quán)，亦稱限制物權(quán)。它是所有權(quán)權(quán)能與所有權(quán)人發(fā)生別離，由所有權(quán)人以外的人，即他物權(quán)人對(duì)物享有一定程度的直接支配權(quán)。他物權(quán)在《民法通那么》中被稱為“與所有權(quán)有關(guān)的財(cái)產(chǎn)權(quán)〞。他物權(quán)與所有權(quán)一樣，具有直接支配物，并排斥他人干預(yù)的性質(zhì)?！?〕用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。根據(jù)設(shè)立物權(quán)的目的不同。傳統(tǒng)民法將他物權(quán)分為用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。用益物權(quán)是指以物的使用收益為目的的物權(quán)，包括地上權(quán)、地役權(quán)、永佃權(quán)等。擔(dān)保物權(quán)是指以擔(dān)保債權(quán)為目的，即以確保債務(wù)的履行為目的的物權(quán)，包括抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)等。兩者的主要區(qū)別表現(xiàn)在：第一，用益物權(quán)注重物的使用價(jià)值；擔(dān)保物權(quán)注重物的交換價(jià)值。第二，用益物權(quán)一定是在不動(dòng)產(chǎn)上成立的物權(quán)；而擔(dān)保物權(quán)那么既可以在不動(dòng)產(chǎn)，也可以在動(dòng)產(chǎn)上設(shè)立。第三，用益物權(quán)除地役權(quán)以外，均為主物權(quán)；而擔(dān)保物權(quán)那么都是從物權(quán)，即需以主債權(quán)的存在為前提?！?〕動(dòng)產(chǎn)物權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。這是按物權(quán)的客體為動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)而作的分類。這種分類的主要意義在前面動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的區(qū)別中已有闡述。此處不贅述?！踩澄餀?quán)法的根本原那么1．平等保護(hù)原那么《物權(quán)法》第三條第三款規(guī)定，國家實(shí)行社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，保障一切市場(chǎng)主體的平等法律地位和開展權(quán)利。第四條規(guī)定。國家、集體、私人的物權(quán)和其他權(quán)利人的物權(quán)受法律保護(hù)。任何單位和個(gè)人不得侵犯。這是《物權(quán)法》關(guān)于平等保護(hù)原那么的根本表述。物權(quán)法的平等保護(hù)原那么是指物權(quán)主體在法律地位上是平等的，其享有的所有權(quán)和其他物權(quán)在受到侵害以后，應(yīng)當(dāng)受到物權(quán)法的平等保護(hù)。平等保護(hù)原那么是民法平等原那么在物權(quán)法中的具體化。2．物權(quán)法定原那么《物權(quán)法》第五條規(guī)定，物權(quán)的種類和內(nèi)容，由法律規(guī)定?？梢娢覈鞔_規(guī)定了物權(quán)法定原那么。物權(quán)法定原那么包括兩個(gè)方面的內(nèi)容：〔1〕物權(quán)種類法定。即當(dāng)事人不得自由創(chuàng)設(shè)法律未規(guī)定的新種類的物權(quán)。如我國的擔(dān)保物權(quán)就只能是抵押、質(zhì)押和留置三種?！?〕物權(quán)內(nèi)容法定。即物權(quán)的方式、效力等內(nèi)容都由法律明文規(guī)定，當(dāng)事人不得在物權(quán)中自由創(chuàng)設(shè)新的內(nèi)容。如法律規(guī)定動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押必須移轉(zhuǎn)占有，當(dāng)事人就不能創(chuàng)設(shè)不移轉(zhuǎn)占有的動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押。3．一物一權(quán)原那么一物一權(quán)原那么包括以下幾項(xiàng)內(nèi)容：〔1〕一個(gè)所有權(quán)的客體僅為一個(gè)獨(dú)立物。根據(jù)一物一權(quán)原那么，一個(gè)所有權(quán)的客體僅為一個(gè)獨(dú)立物，集合物原那么上不能成為一個(gè)所有權(quán)的客體，而應(yīng)為多個(gè)所有權(quán)的客體?！?〕一個(gè)獨(dú)立物上只能存在一個(gè)所有權(quán)。所有權(quán)是一種最終支配權(quán)，這就要求一物之上只能存在一個(gè)所有權(quán)，而不能是多重所有。但是一物之上的所有人可以為多人，多人對(duì)一物享有所有權(quán)，并非多重所有權(quán)，所有權(quán)仍然是一個(gè)，只不過主體為多人。根據(jù)一物一權(quán)原那么，所有權(quán)的行使中必須遵循以下幾個(gè)規(guī)那么：〔1〕在按份共有中。各共有人雖依據(jù)其份額對(duì)財(cái)產(chǎn)享有相應(yīng)的權(quán)利，承當(dāng)相應(yīng)的義務(wù)．但是份額本身并非單獨(dú)的所有權(quán)?！?〕一物之上可以存在數(shù)個(gè)物權(quán)，但各個(gè)物權(quán)之間不得相互矛盾。一物一權(quán)主要是指一物之上只能設(shè)定一個(gè)所有權(quán)．不是指一物之上不能設(shè)置多個(gè)物權(quán)，如在一物之上可以有多個(gè)抵押權(quán)的存在?！?〕一物的某一局部不能成立單個(gè)的所有權(quán)，物只能在整體上成立一個(gè)所有權(quán)。4．公示、公信原那么〔1〕公示原那么。所謂公示，是指物權(quán)的權(quán)利狀態(tài)必須通過一定的公示方法向社會(huì)公開，使第三人在物權(quán)變動(dòng)時(shí)，知道權(quán)利狀態(tài)，維護(hù)交易平安?！段餀?quán)法》第六條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓。應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交付?？梢姴粍?dòng)產(chǎn)的權(quán)利狀態(tài)通過“登記〞制度表示，而動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利狀態(tài)那么通過占有表示。〔2〕公信原那么。所謂公信，是指當(dāng)物權(quán)依據(jù)法律規(guī)定進(jìn)行了公示，即使該公示方法表現(xiàn)出來的物權(quán)存在瑕疵，對(duì)于信賴該物權(quán)存在并已從事物權(quán)交易的人，法律成認(rèn)其法律效果，以保護(hù)交易平安。公信原那么賦予公示的內(nèi)容具有公信力?！段餀?quán)法》第一百零六條的規(guī)定就是公信原那么的表達(dá)。二、占有〔一〕占有的概念所謂占有，是指民事主體對(duì)物進(jìn)行管領(lǐng)而形成的事實(shí)狀態(tài)。不管主體對(duì)物的管領(lǐng)是否具備據(jù)為已有的意思。只要客觀上的控制狀態(tài)形成且主觀上有占有的意思就可以構(gòu)成物權(quán)法所稱的占有。占有的標(biāo)的物只能是物。對(duì)于物之外的財(cái)產(chǎn)權(quán)只能成立準(zhǔn)占有，不能成立占有。法律研究占有，是為了維持社會(huì)秩序，對(duì)占有進(jìn)行合法權(quán)利的推定，并保護(hù)占有人的占有訴權(quán)。占有對(duì)于善意取得制度來說也是很重要的。在物權(quán)制度中，占有是一種比擬特殊的法律制度。一方面，占有是物權(quán)的重要內(nèi)容。如占有權(quán)是所有權(quán)的重要權(quán)能。另一方面，占有還是一些他物權(quán)成立的前提，如占有是質(zhì)押權(quán)與留置權(quán)的成立前提。特別需要強(qiáng)調(diào)的是，《物權(quán)法》第五編規(guī)定的占有制度，是以事實(shí)上的管領(lǐng)為標(biāo)準(zhǔn)對(duì)象的，不以有權(quán)利來源為前提。而且根據(jù)《物權(quán)法》第二百四十一條的規(guī)定，基于合同關(guān)系等產(chǎn)生的占有，有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的使用、收益、違約責(zé)任等。按照合同約定；合同沒有約定或者約定不明確的，依照有關(guān)法律規(guī)定。因此。對(duì)于占有制度的適用，只有在其他法律沒有規(guī)定的情形下，才能適用物權(quán)法占有編的規(guī)定?！段餀?quán)法》規(guī)定占有制度，可以實(shí)現(xiàn)事實(shí)推定和權(quán)利推定兩個(gè)效果：1．事實(shí)推定根據(jù)證據(jù)法原那么，任何人為了自己的利益主張事實(shí)存在的。應(yīng)當(dāng)承當(dāng)舉證責(zé)任。但是對(duì)于占有，各國都規(guī)定了事實(shí)推定，免除占有人的舉證責(zé)任。因?yàn)橐獙?duì)占有的各種狀態(tài)都予以證明，不僅事實(shí)上做起來困難。而且與將占有和本權(quán)分開保護(hù)的立法意旨相矛盾。這些事實(shí)上的推定有二：首先推定占有人是以所有的意思為自己占有，而且是善意、和平及公然占有；其次在占有前后的兩個(gè)時(shí)期，有占有證據(jù)的，推定其為繼續(xù)占有。2．權(quán)利推定占有制度的目的，在于通過對(duì)外形的占有事實(shí)的保護(hù)。確保交易平安。故占有的效力要有權(quán)利推定制度的輔佐，即占有人在占有物上行使的權(quán)利推定為合法。當(dāng)然在現(xiàn)實(shí)中大多數(shù)的占有總是有本權(quán)作為根底的．沒有權(quán)利而占有標(biāo)的物并非常態(tài)。受權(quán)利推定的占有人，免除舉證責(zé)任。除非相對(duì)人提出反證?！捕痴加械姆N類1．自主占有與他主占有這是按占有意思的不同所作的分類。以所有的意思占有標(biāo)的物稱為自主占有。而其他的占有就叫做他主占有。至于該物是否真正屬于自己所有不在考慮的范圍，因此小偷對(duì)贓物的占有也同樣能夠成立自主占有。2．直接占有與間接占有直接占有是指直接對(duì)物直接對(duì)物進(jìn)行事實(shí)上的管領(lǐng)的控制。而間接占有，指并不直接占有某物，但因?yàn)榭梢砸罁?jù)一定的法律關(guān)系而對(duì)某物人享有返還占有請(qǐng)求權(quán)，而形成間接的控制和管理。如A將自己房屋出租給B，B作為承租人直接占有該物，那么B對(duì)該物是直接占有，A通過B的占有取得間接占有。3．有權(quán)占有與無權(quán)占有有權(quán)占有是指基于法律或合同的規(guī)定而享有對(duì)某物進(jìn)行占有的權(quán)利。無權(quán)占有那么指沒有權(quán)源的占有，如不當(dāng)?shù)美藢?duì)標(biāo)的物的占有等。4．善意占有與惡意占有這是對(duì)無權(quán)占有的進(jìn)一步分類。善意占有是指不法占有人在占有他人財(cái)產(chǎn)時(shí)，不知道或者不應(yīng)當(dāng)知道其占有是非法的占有。惡意占有指不法占有人在占有他人財(cái)產(chǎn)時(shí)明明知道或者應(yīng)當(dāng)知道其占有行為屬于非法但仍然繼續(xù)占有。如小偷占有贓物等等。〔三〕無權(quán)占有人與返還請(qǐng)求權(quán)人的關(guān)系無權(quán)占有人與返還請(qǐng)求權(quán)人的關(guān)系，是指無權(quán)占有人在與請(qǐng)求權(quán)人返還占有物時(shí)所發(fā)生的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系。根據(jù)《物權(quán)法》第二百四十二條、二百四十三條、二百四十四條的規(guī)定，無權(quán)占有人與返還請(qǐng)求權(quán)人之間產(chǎn)生如下法律效果：1．不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)被占有人占有的。權(quán)利人可以請(qǐng)求返復(fù)原物及其孳息，但應(yīng)當(dāng)支付善意占有人因維護(hù)該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)支出的必要費(fèi)用。2．占有人因使用占有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，致使該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)受到損害的。惡意占有人應(yīng)當(dāng)承當(dāng)賠償責(zé)任。3．占有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)毀損、滅失，該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人請(qǐng)求賠償?shù)模加腥藨?yīng)當(dāng)將因毀損、滅失取得的保險(xiǎn)金、賠償金或者補(bǔ)償金等返還給權(quán)利人；權(quán)利人的損害未得到足夠彌補(bǔ)的，惡意占有人還應(yīng)當(dāng)賠償損失?！菜摹痴加械姆杀Ｗo(hù)根據(jù)《物權(quán)法》第二百四十五條的規(guī)定，占有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)被侵占的，占有人有權(quán)請(qǐng)求返復(fù)原物；對(duì)妨害占有的行為。占有人有權(quán)請(qǐng)求排除妨害或者消除危險(xiǎn)；因侵占或者妨害造成損害的，占有人有權(quán)請(qǐng)求損害賠償。占有人返復(fù)原物的請(qǐng)求權(quán)，自侵占發(fā)生之日起一年內(nèi)未行使的，該請(qǐng)求權(quán)消滅。該條規(guī)定的救濟(jì)不但適用于有權(quán)占有．也適用于無權(quán)占有。其中一年的期間屬于除斥期間，且僅適用于返復(fù)原物的請(qǐng)求權(quán)。關(guān)于損害賠償?shù)恼?qǐng)求權(quán)。仍適用一般訴訟時(shí)效的規(guī)定。三、物權(quán)變動(dòng)〔一〕不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)《物權(quán)法》第九條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記．發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。根據(jù)這條規(guī)定，我國的不動(dòng)產(chǎn)登記采用登記生效主義，即不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)不僅需要當(dāng)事人的法律行為或其他法律事實(shí)，還需要登記這個(gè)法律事實(shí)才能完成不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)。如當(dāng)事人訂立了合法有效的房屋買賣合同后．只有依法辦理了所有權(quán)轉(zhuǎn)讓登記以后，才能發(fā)生房屋所有權(quán)變動(dòng)的法律后果。即使雙方當(dāng)事人支付了價(jià)款，交付了房屋，只要沒有辦理所有權(quán)變動(dòng)的登記，那么不能發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的法律后果。至于該條規(guī)定“法律另有規(guī)定的除外〞的情形主要有：1．依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。2．《物權(quán)法》第二章第三節(jié)中規(guī)定的物權(quán)變動(dòng)的特殊情況包括：〔1〕因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書，人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書生效或者人民政府的征收決定等行為生效時(shí)發(fā)生效力。〔2〕因繼承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈(zèng)開始時(shí)發(fā)生效力?！?〕因合法建造、撤除房屋等事實(shí)行為設(shè)立和消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。但上述三種情形的物權(quán)變動(dòng)雖不以登記為要件，但獲得權(quán)利的主體在處分該物權(quán)時(shí)，仍應(yīng)當(dāng)依法辦理登記。未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。3．一些其他物權(quán)的變動(dòng)不以登記為生效要件，而是以登記為對(duì)抗要件。這些情形具體包括：〔1〕土地承包經(jīng)營權(quán)自土地承包經(jīng)營權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。〔2〕地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人?！?〕已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的。應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷登記。從這條規(guī)定來看，宅基地使用權(quán)不以登記為生效要件。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記地點(diǎn)、登記方式的具體規(guī)那么是：1．登記地點(diǎn)。不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。2．登記簿與權(quán)屬證書。根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。在辦理完登記手續(xù)以后，登記機(jī)關(guān)發(fā)給不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書與不動(dòng)產(chǎn)登記簿不一致的。除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。3．更正登記與異議登記。更正登記是徹底地消除登記權(quán)利與真正權(quán)利不一致的狀態(tài)，防止第三人依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記簿取得不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的物權(quán)。根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的?？梢陨暾?qǐng)更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。異議登記是利害關(guān)系人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利提出異議并記入登記簿的行為，是在更正登記不能獲得權(quán)利人同意后的補(bǔ)救措施。異議登記使得登記簿上所記載權(quán)利失去正確性推定的效力，因此異議登記后第三人不得主張基于登記而產(chǎn)生的公信力。同時(shí)法律為了防止不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的效力不因異議登記而長期處于不穩(wěn)定，法律要求異議登記申請(qǐng)人在異議登記之日起15日內(nèi)起訴，不起訴的，那么異議登記失效。另外異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償。4．預(yù)告登記?！段餀?quán)法》為了保障不動(dòng)產(chǎn)買賣合同中買受人的合法權(quán)益，還就房屋買賣合同中的預(yù)告登記做了專門規(guī)定。《物權(quán)法》規(guī)定，當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起3個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的。預(yù)告登記失效。5．不動(dòng)產(chǎn)買賣合同與登記。在不動(dòng)產(chǎn)買賣中，買賣合同的效力與辦理登記沒有必然聯(lián)系?！段餀?quán)法》規(guī)定，與當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同．除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。〔二〕動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)《物權(quán)法》第二十三條規(guī)定，動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，自交付時(shí)發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。根據(jù)此條規(guī)定，動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的移轉(zhuǎn)以交付為標(biāo)準(zhǔn)。故當(dāng)事人雖然就動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)的問題達(dá)成了協(xié)議，但在尚未交付標(biāo)的物以前，所有權(quán)并不移轉(zhuǎn)。另外?！段餀?quán)法》第二十四條規(guī)定，船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車等物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。因此對(duì)于船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車等動(dòng)產(chǎn)，其所有權(quán)的移轉(zhuǎn)仍以交付為要件，而不以登記為要件。但登記具有對(duì)抗效力，即對(duì)于船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車而言，如果交付后沒有辦理登記，不能對(duì)抗善意第三人。因此其物權(quán)變動(dòng)沒有采用登記生效主義，而是采用了登記對(duì)抗主義。在法律上，交付是指將物或提取標(biāo)的物的憑證移轉(zhuǎn)給他人占有的行為。交付通常指現(xiàn)實(shí)交付，即直接占有的移轉(zhuǎn)。但除了現(xiàn)實(shí)交付以外，以下幾種交付方式。也可以發(fā)生與現(xiàn)實(shí)交付同樣的法律效果：1．簡易交付簡易交付是指動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，權(quán)利人已經(jīng)先行占有該動(dòng)產(chǎn)的，無需現(xiàn)實(shí)交付，物權(quán)在法律行為生效時(shí)發(fā)生變動(dòng)效力。受讓人已經(jīng)占有動(dòng)產(chǎn)的情況下，如受讓人已經(jīng)通過寄托、租賃、借用等方式實(shí)際占有了動(dòng)產(chǎn)，那么當(dāng)雙方當(dāng)事人關(guān)于所有權(quán)轉(zhuǎn)移的合意生效時(shí)，即完成標(biāo)的物的交付，受讓人取得直接占有。規(guī)定簡易交付可以簡化交易程序。節(jié)省交易費(fèi)用。簡易交付雖是一種觀念交付，但是由于標(biāo)的物已經(jīng)由受讓人實(shí)際占有，因此沒有破壞動(dòng)產(chǎn)物權(quán)基于交付而變動(dòng)的規(guī)那么。2．指示交付所謂指示交付，又稱返還請(qǐng)求權(quán)的讓與，是指讓與動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的時(shí)候，如果讓與人的動(dòng)產(chǎn)由第三人占有。讓與人可以將其享有的對(duì)第三人的返還請(qǐng)求權(quán)讓與給受讓人，以代替現(xiàn)實(shí)交付。《物權(quán)法》第二十六條規(guī)定了指示交付：動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前。第三人依法占有該動(dòng)產(chǎn)的，負(fù)有交付義務(wù)的人可以通過轉(zhuǎn)讓請(qǐng)求第三人返復(fù)原物的權(quán)利代替交付。指示交付作為一種觀念交付。其實(shí)際交付沒有發(fā)生。因此作為物權(quán)變動(dòng)的公示不如簡易交付。但由于指示交付在實(shí)踐中多需要由讓與人對(duì)第三人的指示，因此其公示效果能夠得到肯定。3．占有改定所謂占有改定。是指動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的讓與人與受讓人之間特別約定，標(biāo)的物仍然由出讓人繼續(xù)占有。而受讓人那么取得對(duì)標(biāo)的物的間接占有以代替標(biāo)的物的現(xiàn)實(shí)交付。這樣在雙方達(dá)成物權(quán)讓與合意時(shí)，視為已經(jīng)交付?！段餀?quán)法》第二十七條規(guī)定了指示交付：動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，雙方又約定由出讓人繼續(xù)占有該動(dòng)產(chǎn)的，物權(quán)轉(zhuǎn)移自該約定生效時(shí)發(fā)生效力。例如：甲將其所有的書賣給乙，按照一般原那么。必須當(dāng)甲將其所有的書現(xiàn)實(shí)交付與乙，才能發(fā)生所有權(quán)的移轉(zhuǎn)。但甲希望將該書閱讀完畢，因此與乙協(xié)商要求借用，乙表示同意。這樣乙僅僅取得一個(gè)間接占有，但交付在法律上已經(jīng)完成。由于占有改定中標(biāo)的物沒有發(fā)生任何實(shí)際移轉(zhuǎn)，物權(quán)變動(dòng)也沒有任何可以從外部認(rèn)知的表征，因此占有改定在幾種觀念交付中公示效果最弱?！踩乘袡?quán)取得的特別規(guī)那么《物權(quán)法》第一百零六條至一百一十六條就所有權(quán)取得的特別規(guī)那么作了規(guī)定，主要涉及所有權(quán)的原始取得制度。所謂原始取得，是指根據(jù)法律規(guī)定，最初取得財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)或不依賴于原所有人的意志而取得財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)。原始取得的方式有：勞動(dòng)生產(chǎn)、先占、孳息、添附、善意取得、拾得遺失物、發(fā)現(xiàn)埋藏物等?！段餀?quán)法》規(guī)定的取得方式有：1．善意取得所謂善意取得，是指動(dòng)產(chǎn)占有人或者不動(dòng)產(chǎn)的名義登記人將動(dòng)產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)不法轉(zhuǎn)讓給受讓人以后．如果受讓人善意取得財(cái)產(chǎn)。即可依法取得該財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的法律制度。要善意取得他人的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)。應(yīng)當(dāng)具備一定的構(gòu)成要件：〔1〕受讓人受讓財(cái)產(chǎn)時(shí)主觀上為善意。受讓人善意，是指受讓人相信財(cái)產(chǎn)的讓與人為財(cái)產(chǎn)的所有人。受讓人在讓與后是否為善意，并不影響其取得所有權(quán)。受讓人在取得占有的時(shí)候。推定為善意，由原權(quán)利人就受讓人的惡意承當(dāng)舉證責(zé)任?！?〕以合理的價(jià)格有償受償。無償方式取得財(cái)產(chǎn)時(shí)，不適用善意取得制度?！?〕轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。如果雙方當(dāng)事人僅僅達(dá)成合意。而沒有發(fā)生標(biāo)的物的移轉(zhuǎn)，那么當(dāng)事人之間仍只有債的法律關(guān)系。而沒有形成物權(quán)法律關(guān)系。不能發(fā)生善意取得的效果。對(duì)于動(dòng)產(chǎn)來說，一旦善意取得成立，該動(dòng)產(chǎn)上的原有權(quán)利消滅。但善意受讓人在受讓時(shí)知道或者應(yīng)當(dāng)知道該權(quán)利的除外。法律規(guī)定善意取得制度的目的在于保護(hù)占有及登記的公信力，保護(hù)交易當(dāng)事人的信賴?yán)婧徒灰灼桨?，維護(hù)交易秩序。善意取得制度是對(duì)原權(quán)利人和受讓人之間的權(quán)利所作的一種強(qiáng)制性的物權(quán)配置。受讓人取得財(cái)產(chǎn)所有權(quán)是基于法律的規(guī)定，而非當(dāng)事人之間的法律行為，因此善意取得是原始取得。善意取得涉及三方當(dāng)事人，即權(quán)利人、讓與人、受讓人。善意取得成立后，在當(dāng)事人間發(fā)生如下法律效果：〔1〕在原權(quán)利人與受讓人之間，原權(quán)利人喪失標(biāo)的物所有權(quán)，而受讓人那么基于善意取得制度而獲得標(biāo)的物所有權(quán)?！?〕在讓與人與受讓人之間，讓與人與受讓人基于有償法律行為而發(fā)生債的法律關(guān)系，在受讓人獲得標(biāo)的物所有權(quán)以后，應(yīng)當(dāng)承當(dāng)向讓與人支付價(jià)款的義務(wù)，而不能根據(jù)讓與人無權(quán)處分而拒絕支付價(jià)款。〔3〕在原權(quán)利人與讓與人之間，由于善意取得的法律效果是所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，因此原權(quán)利人無權(quán)要求讓與人返復(fù)原物，只能要求無權(quán)處分人承當(dāng)賠償責(zé)任，也可以要求讓與人返還不當(dāng)?shù)美８鶕?jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，在理解善意取得制度時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意以下幾點(diǎn)：〔1〕除了動(dòng)產(chǎn)可以適用善意取得制度外，不動(dòng)產(chǎn)上也可以適用善意取得制度。當(dāng)然不動(dòng)產(chǎn)的善意取得以登記為要件。〔2〕拾得遺失物、贓物不能適用善意取得制度。根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定。權(quán)利人可以要求遺失物的占有人返復(fù)原物，即遺失物不適用善意取得制度。漂流物、隱藏物、埋藏物適用同樣規(guī)那么?！?〕善意取得不但適用于所有權(quán)的取得，也適用于他物權(quán)的取得。因此建設(shè)用地使用權(quán)、抵押權(quán)、質(zhì)押權(quán)等他物權(quán)也可以善意取得。2．拾得遺失物遺失物，是指他人不慎喪失占有的動(dòng)產(chǎn)。拾得遺失物指發(fā)現(xiàn)他人遺失物而予以占有的法律事實(shí)。根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，拾得遺失物，應(yīng)當(dāng)返還權(quán)利人。拾得人與權(quán)利人之間法律關(guān)系的處理規(guī)那么是：〔1〕拾得遺失物，應(yīng)當(dāng)返還權(quán)利人。拾得人應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知權(quán)利人領(lǐng)取?；蛘咚徒还驳扔嘘P(guān)部門?！?〕拾得人在返還拾得物時(shí)，可以要求支付必要費(fèi)用，但不得要求支付報(bào)酬。但遺失人發(fā)出懸賞廣告，愿意支付一定報(bào)酬的，不得反悔?！?〕有關(guān)部門收到遺失物，知道權(quán)利人的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知其領(lǐng)取；不知道的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)發(fā)布招領(lǐng)公告。自有關(guān)部門發(fā)出招領(lǐng)公告之日起6個(gè)月內(nèi)無人認(rèn)領(lǐng)的，遺失物歸國家所有?！?〕拾得人在遺失物送交有關(guān)部門前，有關(guān)部門在遺失物被領(lǐng)取前，應(yīng)當(dāng)妥善保管遺失物。因成心或者重大過失致使遺失物毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)承當(dāng)民事責(zé)任?！?〕拾得人拒不返還遺失物，按侵權(quán)行為處理。拾得人不得要求支付必要費(fèi)用。也無權(quán)請(qǐng)求權(quán)利人按照承諾履行義務(wù)。如果遺失物通過轉(zhuǎn)讓為他人所占有時(shí)，權(quán)利人有權(quán)要求占有人返復(fù)原物或者賠償損失。具體規(guī)那么是：〔1〕權(quán)利人有權(quán)向無處分權(quán)人請(qǐng)求損害賠償，或者自知道或者應(yīng)當(dāng)知道受讓人之日起2年內(nèi)向受讓人請(qǐng)求返復(fù)原物?！?〕如果受讓人通過拍賣或者向具有經(jīng)營資格的經(jīng)營者購得該遺失物的，權(quán)利人請(qǐng)求返復(fù)原物時(shí)應(yīng)當(dāng)支付受讓人所付的費(fèi)用。權(quán)利人向受讓人支付所付費(fèi)用后，有權(quán)向無處分權(quán)人追償。拾得漂流物、發(fā)現(xiàn)埋藏物或者隱藏物的，同樣適用關(guān)于遺失物的規(guī)那么。四、物權(quán)的保護(hù)物權(quán)的保護(hù)是指通過法律規(guī)定的方法和程序，對(duì)物權(quán)人的物權(quán)進(jìn)行保護(hù)。對(duì)物權(quán)的保護(hù)不僅僅是民法的內(nèi)容，也是憲法、刑法、行政法的重要內(nèi)容。民法對(duì)物權(quán)的保護(hù)，根據(jù)保護(hù)方法的不同，分為物權(quán)的保護(hù)方法和債權(quán)的保護(hù)方法。其中物權(quán)的保護(hù)方法是指物上請(qǐng)求權(quán)，而債權(quán)的保護(hù)方法那么是指通過侵權(quán)損害賠償?shù)姆椒▉肀Ｗo(hù)物權(quán)?！惨弧澄锷险?qǐng)求權(quán)物權(quán)是對(duì)物的直接支配權(quán)。物權(quán)人對(duì)其權(quán)利的實(shí)現(xiàn)，無須他人行為的介入。如果有他人干預(yù)，使物權(quán)人的權(quán)利受到妨害或有妨害的危險(xiǎn)時(shí)，必然阻礙物權(quán)人對(duì)物的直接支配，法律賦予物權(quán)人除去該等妨害，恢復(fù)對(duì)標(biāo)的物的支配的權(quán)利，這種權(quán)利就是物上請(qǐng)求權(quán)。物上請(qǐng)求權(quán)的行使，可依意思表示方式為之，即物權(quán)人在其物權(quán)受到妨害后，可以直接請(qǐng)求侵害人為一定的行為，如停止侵害、排除阻礙、消除危險(xiǎn)、返還財(cái)產(chǎn)等。也可依訴訟方式進(jìn)行。根據(jù)具體救濟(jì)內(nèi)容的不同，物上請(qǐng)求權(quán)分為：1．請(qǐng)求確認(rèn)物權(quán)《物權(quán)法》規(guī)定，因物權(quán)的歸屬、內(nèi)容發(fā)生爭(zhēng)議的，利害關(guān)系人可以請(qǐng)求確認(rèn)權(quán)利。即雙方當(dāng)事人對(duì)物權(quán)的歸屬。或者物權(quán)的具體內(nèi)容發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，可以請(qǐng)求法院確認(rèn)具體的權(quán)利歸屬及內(nèi)容。在訴訟法上，這屬于確認(rèn)之訴。2．請(qǐng)求返復(fù)原物《物權(quán)法》規(guī)定，無權(quán)占有不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的。權(quán)利人可以請(qǐng)求返復(fù)原物。請(qǐng)求返復(fù)原物是指物權(quán)人之外的人無權(quán)占有不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)，權(quán)利人可依法請(qǐng)求無權(quán)占有人返復(fù)原物?；蛘?qǐng)求人民法院責(zé)令無權(quán)占有人承當(dāng)返復(fù)原物的責(zé)任。無權(quán)占有包括兩種情況，一是無權(quán)占有所有物。如甲的房屋被乙租用，租期屆滿后，乙不返還承租的房屋。二是非法侵占。如甲搶奪乙的財(cái)產(chǎn)據(jù)為己有。這兩種情況都構(gòu)成無權(quán)占有。權(quán)利人可以通過提出請(qǐng)求或訴訟，要求返還。在適用這一方法保護(hù)物權(quán)時(shí)，應(yīng)注意如下問題：〔1〕在共有的情況下，每個(gè)共有人都可以請(qǐng)求不法占有人返還共有物。但各共有人必須要求不法占有人將共有物返還給全體共有人?！?〕權(quán)利人只能針對(duì)無權(quán)占有人提出返復(fù)原物，而不能要求有權(quán)占有人返復(fù)原物。〔3〕如果原物被他人合法占有。占有人在合法占有期間，將原物非法轉(zhuǎn)讓第三者。權(quán)利人能否向第三者提出返復(fù)原物的要求．要依具體情況而定?！?〕權(quán)利人請(qǐng)求返復(fù)原物，必須原物依然存在。如果原物已經(jīng)滅失，返復(fù)原物客觀上已經(jīng)不可能，權(quán)利人就只能要求賠償損失，而不能要求返復(fù)原物。3．請(qǐng)求排除阻礙或者消除危險(xiǎn)《物權(quán)法》規(guī)定，妨害物權(quán)或者可能妨害物權(quán)的，權(quán)利人可以請(qǐng)求排除妨害或者消除危險(xiǎn)。這是關(guān)于排除阻礙及消除危險(xiǎn)請(qǐng)求權(quán)的規(guī)定。所謂請(qǐng)求排除阻礙，是指物正遭受損害和權(quán)利的行使正遭受阻礙時(shí)，物權(quán)人可依法請(qǐng)求不法侵害人排除阻礙?；蛘?qǐng)求人民法院責(zé)令侵害人承當(dāng)排除阻礙的責(zé)任。權(quán)利人在請(qǐng)求排除阻礙時(shí)．應(yīng)注意如下幾個(gè)問題：〔1〕阻礙人是否具有過錯(cuò)，不影響權(quán)利人提出請(qǐng)求。但阻礙行為必須是非法的?！?〕權(quán)利人不僅可以對(duì)已經(jīng)發(fā)生的阻礙請(qǐng)求排除，而且對(duì)尚未發(fā)生但又確有可能發(fā)生的阻礙，也有權(quán)請(qǐng)求排除?！?〕排除阻礙的費(fèi)用由侵害人負(fù)擔(dān)。消除危險(xiǎn)與排除阻礙的區(qū)別在于，排除阻礙的情況下，阻礙事實(shí)正在發(fā)生，而消除危險(xiǎn)情形下，阻礙事實(shí)還沒有發(fā)生，只是有可能發(fā)生。4．請(qǐng)求恢復(fù)原狀《物權(quán)法》規(guī)定，造成不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)毀損的，權(quán)得人可以請(qǐng)求修理、重作、更換或者恢復(fù)原狀。此條規(guī)定的內(nèi)容就是物權(quán)人的恢復(fù)原狀請(qǐng)求權(quán)。即權(quán)利人有權(quán)要求加害人通過修理等方式恢復(fù)財(cái)產(chǎn)原來的狀態(tài)?；謴?fù)原狀不僅要在實(shí)際上可能，而且要在經(jīng)濟(jì)上合理，否那么就不應(yīng)該采取這種方式。〔二〕債權(quán)請(qǐng)求權(quán)物權(quán)物權(quán)人在其標(biāo)的物受到損害時(shí)，除要求停止侵害，排除阻礙等以外，還可以請(qǐng)求侵權(quán)人賠償損失。請(qǐng)求賠償損失的權(quán)利是一種債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，這種請(qǐng)求權(quán)以侵害人的行為構(gòu)成侵權(quán)行為，應(yīng)當(dāng)承當(dāng)侵權(quán)損害賠償之債為前提。物上請(qǐng)求權(quán)與損害賠償請(qǐng)求權(quán)是兩個(gè)不同的概念。物上請(qǐng)求權(quán)旨在恢復(fù)物權(quán)人對(duì)其標(biāo)的物的支配狀態(tài)，從而使物權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。損害賠償請(qǐng)求權(quán)的目的在于填補(bǔ)損害，它是在不能恢復(fù)物的原狀時(shí)，以金錢作為賠償，填補(bǔ)物權(quán)人受到的財(cái)產(chǎn)損失。損害賠償請(qǐng)求權(quán)必須以實(shí)際受表損害為前提，而物上請(qǐng)求權(quán)那么不以有損害為要件。在物權(quán)因他人的違法行為受到侵害時(shí)，如果有標(biāo)的物的實(shí)際損害，可以同時(shí)發(fā)生物上請(qǐng)求權(quán)和損害賠償請(qǐng)求權(quán)，故物上請(qǐng)求權(quán)與損害賠償請(qǐng)求權(quán)可以并存。第二節(jié)所有權(quán)一、所有權(quán)概述〔一〕所有權(quán)的概念及特征所有權(quán)，是指所有人依法對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。其法律特征表現(xiàn)在：1．所有權(quán)具有完整性。所有權(quán)是完整的物權(quán)。所有權(quán)與其他物權(quán)區(qū)別的主要表現(xiàn)在于所有人對(duì)財(cái)產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的完整權(quán)利，而其他物權(quán)只是具有所有權(quán)的局部權(quán)能。但所有權(quán)人享有上述四個(gè)方面的權(quán)利，并不意味著所有人必須實(shí)際行使各項(xiàng)權(quán)能，他可以將四項(xiàng)權(quán)能中的一項(xiàng)或數(shù)項(xiàng)權(quán)能別離出去由他人享有并行使，從而更好地實(shí)現(xiàn)其意志和利益。2．所有權(quán)是一種絕對(duì)權(quán)。所有權(quán)的權(quán)利主體是特定的，作為特定權(quán)利主體的所有權(quán)人，他對(duì)權(quán)利的行使不需要任何其他人的協(xié)助，通過自己的行為，即可直接實(shí)現(xiàn)對(duì)其財(cái)產(chǎn)的占有、使用、收益與處分。所有權(quán)的義務(wù)主體是不特定的，所有人之外的任何不特定的民事主體都負(fù)有不作為的義務(wù)，都屬于義務(wù)主體。3．所有權(quán)具有排他性。所有權(quán)可以依法排斥他人的非法干預(yù)，不允許其他任何人加以阻礙或者侵害。而且所有權(quán)實(shí)行一物一權(quán)。任何財(cái)產(chǎn)只能有一個(gè)所有權(quán)。不能形成雙重所有權(quán)，這也是所有權(quán)排他性的表達(dá)。4．所有權(quán)具有存續(xù)上的永久性。所有權(quán)因標(biāo)的物的存在而永久存在，不能預(yù)定其存續(xù)期間?！捕乘袡?quán)的權(quán)能所有權(quán)包括四項(xiàng)權(quán)能，即占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)。1．占有和占有權(quán)。占有，是指民事主體對(duì)財(cái)產(chǎn)的實(shí)際控制。占有權(quán)，就是民事主體對(duì)于財(cái)產(chǎn)的實(shí)際控制權(quán)。占有與占有權(quán)是兩個(gè)不同的概念。占有強(qiáng)調(diào)一種事實(shí)狀態(tài)，既可以是合法的，也可以是不合法的。而占有權(quán)那么一定是基于合法占有所產(chǎn)生的權(quán)利。2．使用權(quán)。使用，是指民事主體按照財(cái)產(chǎn)的性能對(duì)其加以利用，以滿足生產(chǎn)或生活的某種需要。使用權(quán)，就是民事主體對(duì)于財(cái)產(chǎn)的利用權(quán)。使用是為了實(shí)現(xiàn)物的使用價(jià)值，滿足人們的需要。如公民駕駛自己的車輛等。3．收益權(quán)。收益，是指民事主體通過合法途徑獲取基于財(cái)產(chǎn)而產(chǎn)生的物質(zhì)利益。包括孳息和利潤。4．處分權(quán)。處分。是指民事主體在法律允許的范圍內(nèi)對(duì)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行的處置。按照財(cái)產(chǎn)處置方式的不同，可把處分劃分為事實(shí)上的處分與法律上的處分：事實(shí)上的處分，是指在生產(chǎn)或生活中直接消耗財(cái)產(chǎn)。其法律結(jié)果實(shí)質(zhì)上是消滅了原財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)。如消費(fèi)糧食，用掉燃料等。法律上的處分，是指通過某種法律行為處置財(cái)產(chǎn)。其法律后果實(shí)質(zhì)上是轉(zhuǎn)移原財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)。如出賣房屋等。處分權(quán)是財(cái)產(chǎn)所有人最根本的權(quán)利，也是所有權(quán)的核心內(nèi)容。占有、使用、收益和處分，構(gòu)成了完整的所有權(quán)的四項(xiàng)權(quán)能。財(cái)產(chǎn)所有人可以將這四項(xiàng)權(quán)能集于一身統(tǒng)一行使，也有權(quán)將這四項(xiàng)權(quán)能中的假設(shè)干權(quán)能交由他人行使。在社會(huì)生活中。財(cái)產(chǎn)所有人正是通過這四項(xiàng)權(quán)能與自己不斷別離和回復(fù)的方式，來實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)和生活的特定目的。〔三〕征收與征用法人、其他組織及公民所有的財(cái)產(chǎn)不可侵犯，根據(jù)《憲法》的規(guī)定，國家只有在基于公共利益需要的時(shí)候，才能依法對(duì)私有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行征收或者征用。1．征收。征收是指國家為了公共利益的需要而依法強(qiáng)制取得原屬于私人或者集體所有的所有權(quán)或者其他物權(quán)的行為。根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，為了公共利益的需要。依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)。征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用，安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)。應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個(gè)人住宅的。還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。2．征用。征用是指國家為了公共利益的需要而依法強(qiáng)制取得原屬于私人或者集體所有的財(cái)產(chǎn)的使用權(quán)的行為?！段餀?quán)法》規(guī)定。因搶險(xiǎn)、救災(zāi)等緊急需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征用單位、個(gè)人的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)。被征用的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)使用后，應(yīng)當(dāng)返還被征用人。單位、個(gè)人的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)被征用或者征用后毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償。征收與征用的主體都是國家，都是為了公共利益的需要．也均是強(qiáng)制性的。但是兩者之間仍存在區(qū)別：〔1〕法律效果不同。征收是財(cái)產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生了變化；征用是所有權(quán)沒有變化，使用權(quán)暫時(shí)發(fā)生了變化。因此征用的結(jié)果，如果標(biāo)的物沒有滅失．那么仍需要返還給權(quán)利人。而征收那么不存在返還的問題?！?〕適用對(duì)象不同。征收是針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，不包括動(dòng)產(chǎn)；征用那么不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)均可適用。〔3〕適用條件不同。雖然征收和征用都是為了公共利益，但是征用還要求必須是為了搶險(xiǎn)、救災(zāi)等緊急需要。無論征收還是征用，除了適用于所有權(quán)外，還可以適用于用益物權(quán)，如土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)等權(quán)利。二、各類所有權(quán)在我國．所有權(quán)的種類主要有國家所有權(quán)、集體組織所有權(quán)和私人所有權(quán)等?！惨弧硣宜袡?quán)1．國家所有權(quán)的概念國家所有權(quán)是國家對(duì)國有財(cái)產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利?！段餀?quán)法》規(guī)定，法律規(guī)定屬于國家所有的財(cái)產(chǎn)，屬于國家所有即全民所有。因此國家所有權(quán)是社會(huì)主義全民所有制在法律上的表現(xiàn)。2．國家所有權(quán)的行使根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，國有財(cái)產(chǎn)的行使，除法律另有規(guī)定的以外。均由國務(wù)院代表國家行使所有權(quán)。當(dāng)然在具體實(shí)施上，那么由占有國有財(cái)產(chǎn)的各級(jí)國家機(jī)關(guān)和企事業(yè)單位行使：國家機(jī)關(guān)對(duì)其直接支配的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)，享有占有、使用以及依照法律和國務(wù)院的有關(guān)規(guī)定處分的權(quán)利。國家舉辦的事業(yè)單位對(duì)其直接支配的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)，享有占有、使用以及依照法律和國務(wù)院的有關(guān)規(guī)定收益、處分的權(quán)利。國家出資的企業(yè)．由國務(wù)院、地方人民政府依照法律、行政法規(guī)規(guī)定分別代表國家履行出資人職責(zé)，享有出資人權(quán)益。另外。未授權(quán)給公民、法人經(jīng)營、管理的國家財(cái)產(chǎn)受到侵害的，不受訴訟時(shí)效的限制。3．國家所有權(quán)的客體范圍根據(jù)《物權(quán)法》第四十六條至第五十二條的規(guī)定，國家所有權(quán)的客體包括：〔1〕城市土地、礦藏、水流、海域；〔2〕野生動(dòng)植物資源；〔3〕無線電頻譜資源；〔4〕國防資產(chǎn)；〔5〕森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，屬于國家所有，但法律規(guī)定屬于集體所有的除外；〔6〕法律規(guī)定屬于國家所有的農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地及鐵路、公路、電力設(shè)施、電信設(shè)施和油氣管道等根底設(shè)施，屬于國家所有；〔7〕法律規(guī)定屬于國家所有的文物，屬于國家所有。這些財(cái)產(chǎn)有的只能作為國家所有權(quán)的客體，不能成為集體組織或公民個(gè)人所有權(quán)的客體，如〔1〕至〔4〕項(xiàng)中的財(cái)產(chǎn)。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，法律規(guī)定專屬于國家所有的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)，任何單位和個(gè)人不能取得所有權(quán)?！捕硠趧?dòng)群眾集體所有權(quán)勞動(dòng)群眾集體所有權(quán)是指勞動(dòng)群眾集體組織占有、使用、收益和處分其財(cái)產(chǎn)的權(quán)利。勞動(dòng)群眾集體組織所有權(quán)的客體可以是法律規(guī)定的國家專有財(cái)產(chǎn)以外的其他任何財(cái)產(chǎn)。例如，集體組織可以享有土地、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等的所有權(quán)，但不包括地下的礦產(chǎn)資源，因?yàn)榈V產(chǎn)資源屬于國家所有。勞動(dòng)群眾集體組織所有權(quán)的各項(xiàng)權(quán)能可以由集體組織自己行使，也可以將其所有權(quán)的權(quán)能轉(zhuǎn)移給個(gè)人行使?！段餀?quán)法》為了保證集體所有的財(cái)產(chǎn)權(quán)不因?yàn)榧w組織的領(lǐng)導(dǎo)濫用權(quán)利而受到侵害，專門規(guī)定了集體所有權(quán)的行使規(guī)那么：集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等。依照以下規(guī)定行使所有權(quán)：〔1〕屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)代表集體行使所有權(quán)；〔2〕分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組代表集體行使所有權(quán)；〔3〕屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織代表集體行使所有權(quán)：另外，根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，集體經(jīng)濟(jì)組織、村民委員會(huì)或者其負(fù)責(zé)人作出的決定侵害集體成員合法權(quán)益的，受侵害的集體成員可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷?！踩乘饺怂袡?quán)私人所有權(quán)是私人依法享有的占有、使用、收益和處分其生產(chǎn)資料和生活資料的權(quán)利。根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，私人對(duì)其合法的收入、房屋、生活用品、生產(chǎn)工具、原材料等不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)享有所有權(quán)。合法的儲(chǔ)蓄、投資及其收益也受到法律保護(hù)。三、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)〔一〕概念根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，建筑物區(qū)分所有權(quán)由專有局部所有權(quán)、共有局部的權(quán)利以及因共同關(guān)系所產(chǎn)生的成員權(quán)三要素構(gòu)成。故建筑物區(qū)分所有權(quán)為一種特別權(quán)利，應(yīng)將專有所有權(quán)、共有權(quán)及成員權(quán)三個(gè)構(gòu)成要素作為一個(gè)整體看待，權(quán)利人不得保存專有局部所有權(quán)而抵押其共有局部，也不得保存成員權(quán)而轉(zhuǎn)讓專有局部所有權(quán)與共有權(quán)。建筑物區(qū)分所有權(quán)不同于傳統(tǒng)的共有制度．其根本屬性仍在于單獨(dú)所有，共有局部及管理權(quán)局部均是為區(qū)分所有效勞的。因此建筑物區(qū)分所有權(quán)人在轉(zhuǎn)讓時(shí)，其他建筑物區(qū)分所有權(quán)人不得享有優(yōu)先購置權(quán)。〔二〕建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體區(qū)分所有權(quán)的客體包括區(qū)分所有局部和共有局部：區(qū)分所有局部是指通過物理方法所分割出的，兼具構(gòu)造上和使用上獨(dú)立性的一局部房屋。共有局部包括共用局部及附屬物、共同設(shè)施等，它們都是建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體。1．專有局部的所有權(quán)。根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用戶等專有局部享有所有權(quán)，有權(quán)對(duì)專有局部占有、使用、收益和處理。業(yè)主行使專有局部所有權(quán)時(shí)，不得危及建筑物的平安，不得損害其他業(yè)主的僉權(quán)益。如業(yè)主對(duì)專有局部裝修時(shí)，不得撤除房屋內(nèi)的承重墻等。業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用戶的，除遵守法律以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。2．共有局部的共有權(quán)。業(yè)主對(duì)專有局部以外的共有局部，如電梯、過道、樓梯、水箱、外墻面、水電氣的主管線等享有共有的權(quán)利。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，共有局部包括：〔1〕建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外?！?〕建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。〔3〕建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)效勞用戶，屬于業(yè)主共有?！?〕占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。同時(shí)為了解決車位緊張問題，法律還特別對(duì)開發(fā)商出售車位的權(quán)利進(jìn)行了限制，即要求在建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主需要。根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，業(yè)主對(duì)專有局部以外的共有局部既享有權(quán)利，又承當(dāng)義務(wù)。而且此項(xiàng)義務(wù)不得放棄。在轉(zhuǎn)讓專有局部所有權(quán)時(shí)，共有局部的共有權(quán)及共同管理權(quán)必須隨之轉(zhuǎn)移。3．共有局部的共同管理權(quán)。根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，業(yè)主對(duì)專有局部以外的共有局部享有共同管理的權(quán)利。業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)效勞企業(yè)或者其他管理人管理。業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)。選舉業(yè)主委員會(huì)。制定或者修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)那么和建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約。選舉業(yè)主委員會(huì)和更換業(yè)主委員會(huì)成員，選聘和解聘物業(yè)效勞企業(yè)或者其他管理人，籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，改建和重建建筑物及其附屬設(shè)施等。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對(duì)任意棄置垃圾、排放大氣污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為。有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失?！段餀?quán)法》規(guī)定了業(yè)主共同行使權(quán)利的事項(xiàng)，其中大局部事項(xiàng)，如制定和修改業(yè)主會(huì)議議事規(guī)那么、制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約、選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員、選聘和解聘物業(yè)效勞機(jī)構(gòu)或者其他管理人等事項(xiàng)經(jīng)專有局部占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意即可。但是對(duì)于籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金和改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的行為那么應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有局部占建筑物總面積2／3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2／3以上的業(yè)主同意。四、共有與相鄰關(guān)系〔一〕共有1．共有概述財(cái)產(chǎn)的所有形式可分為單獨(dú)所有和共有兩種形式。社會(huì)以單獨(dú)所有為原那么。但人因生活在社會(huì)中。必然會(huì)與他人發(fā)生法律關(guān)系上的接觸．從而產(chǎn)生兩人以上共同所有的情形，故有規(guī)定共有制度的必要。但從物盡其用及自由處分的角度分析．共有遠(yuǎn)不如單獨(dú)所有更有效率，因此在處理共有問題時(shí)，．減少共有人甚至消滅共有往往是解決問題的標(biāo)準(zhǔn)。所謂共有，是指某項(xiàng)財(cái)產(chǎn)由兩個(gè)或兩個(gè)以上的權(quán)利主體共同享有所有權(quán)。《物權(quán)法》確定的共有方式有按份共有和共同共有。共有的法律特征是：〔1〕共有的主體是兩個(gè)或兩個(gè)以上的公民或法人。但是多數(shù)人共有一物，并非有多個(gè)所有權(quán)，只是一個(gè)所有權(quán)由多人共同享有。〔2〕共有物在共有關(guān)系存續(xù)期間不能分割，不能由各個(gè)共有人分別對(duì)某一局部共有物享有所有權(quán)。每個(gè)共有人的權(quán)利屬于整個(gè)共有財(cái)產(chǎn)。因此共有不是分別所有?！?〕在內(nèi)容方面，共有人對(duì)共有物按照各自的份額享有權(quán)利并承當(dāng)義務(wù)，或者平等地享有權(quán)利、承當(dāng)義務(wù)。在處分共有財(cái)產(chǎn)時(shí)，必須由全體共有人協(xié)商，按照法律規(guī)定的方式?jīng)Q定?！?〕共有法律關(guān)系的權(quán)利內(nèi)容只能是所有權(quán)，對(duì)于用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)及其他權(quán)利的共有，稱之為準(zhǔn)共有，只能是參照共有制度的相關(guān)規(guī)定。2．按份共有按份共有，又稱分別共有，是指兩個(gè)或兩個(gè)以上的共有人按照各自的份額分別對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有權(quán)利和承當(dāng)義務(wù)。按份共有人的權(quán)利義務(wù)如下：〔1〕按份共有人按照預(yù)先確定的份額分別對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有占有、使用和收益的權(quán)利。但對(duì)共有財(cái)產(chǎn)的使用，應(yīng)由全體共有人協(xié)商決定．按份共有人死亡以后，其份額可以作為遺產(chǎn)由繼承人繼承或受遺贈(zèng)人獲得?！?〕按份共有人有權(quán)自由處分自己的共有份額，無需取得其他共有人的同意，但是共有人將份額出讓給共有人以外的第三人時(shí)，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購置的權(quán)利。3．共同共有共同共有是指兩個(gè)或兩個(gè)以上的公民或法人，根據(jù)某種共同關(guān)系而對(duì)某項(xiàng)財(cái)產(chǎn)不分份額地共同享有權(quán)利并承當(dāng)義務(wù)。共同共有基于共同關(guān)系產(chǎn)生，以共同關(guān)系的存在為前提。共同關(guān)系可以表現(xiàn)為夫妻關(guān)系、家庭關(guān)系等。共同共有中，共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)不分份額地享有權(quán)利，對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有平等的占有、使用權(quán)。對(duì)共有財(cái)產(chǎn)的收益，不是按比例分配，而是共同享用。對(duì)共有財(cái)產(chǎn)的處分。必須征得全體共有人的同意。共同共有關(guān)系終止，才能確定份額。分割共有財(cái)產(chǎn)。因此較之于按份共有，共同共有人之間具有更密切的利害關(guān)系。根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)沒有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關(guān)系等外，視為按份共有。4．共有物的處分及分割〔1〕共有物的處分。根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，按處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額2／3以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。一個(gè)或幾個(gè)共有人未經(jīng)占份額2／3以上的按份共有人同意或者其他共同共有人同意。擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，其處分行為應(yīng)當(dāng)作為效力待定的民事行為處理。但第三人善意、有償取得該財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益，對(duì)其他共有人的損失，由擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的人賠償。根據(jù)法律規(guī)定或依據(jù)共有人之間的協(xié)議，可以由某個(gè)共有人代表或代理全體共有人處分共有財(cái)產(chǎn)。無權(quán)代表或代理的共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的。如果其他共有人明知而不提出異議，視為其同意?！?〕費(fèi)用的承當(dāng)。對(duì)共有物的管理費(fèi)用以及其他負(fù)擔(dān)，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的。按份共有人按照其份額負(fù)擔(dān)，共同共有人共同負(fù)擔(dān)?！?〕共有財(cái)產(chǎn)的分割。根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定。共有人可以協(xié)商確定分割方式。達(dá)不成協(xié)議。共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)可以分割并且不會(huì)因分割減損價(jià)值的，應(yīng)當(dāng)對(duì)實(shí)物予以分割；難以分割或者因分割會(huì)減損價(jià)值的，應(yīng)當(dāng)對(duì)折價(jià)或者拍賣、變賣取得的價(jià)款予以分割。共有人分割所得的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)有瑕疵的，．其他共有人應(yīng)當(dāng)分擔(dān)損失。根據(jù)這一規(guī)定，對(duì)共有財(cái)產(chǎn)的分割可以采取三種方式：協(xié)議分割、實(shí)物分割、變價(jià)分割或作價(jià)補(bǔ)償。共有財(cái)產(chǎn)分割以后。共有關(guān)系歸于消滅。不管是就原物進(jìn)行分割還是變價(jià)分割，各共有人就分得財(cái)產(chǎn)取得單獨(dú)的所有權(quán)。5．共有的對(duì)外關(guān)系根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，因共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)，在對(duì)外關(guān)系上，共有人享有連帶債權(quán)、承當(dāng)連帶債務(wù)。但法律另有規(guī)定或者第三人知道共有人不具有連帶債權(quán)債務(wù)關(guān)系的除外。歸還債務(wù)超過自己應(yīng)當(dāng)承當(dāng)份額的按份共有人，有權(quán)向其他共有人追償。〔二〕相鄰關(guān)系相鄰關(guān)系是指兩個(gè)或兩個(gè)以上相互毗鄰的不動(dòng)產(chǎn)的所有人或使用人，在行使不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)或使用權(quán)時(shí)。因相鄰各方應(yīng)當(dāng)給予便利和接受限制而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。主張相鄰關(guān)系的當(dāng)事人，既可以是不動(dòng)產(chǎn)的所有人，也可以是不動(dòng)產(chǎn)的使用人。相鄰關(guān)系產(chǎn)生的原因很多，種類復(fù)雜。主要的相鄰關(guān)系有：〔1〕因通行而產(chǎn)生的相鄰關(guān)系。根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定。相鄰一方因生產(chǎn)和生活上的需要，必須臨時(shí)或長期通過對(duì)方使用的土地的。對(duì)方應(yīng)當(dāng)提供必要的方便?！?〕因用水、排水產(chǎn)生的相鄰關(guān)系。根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)為相鄰權(quán)利人用水、排水提供必要的便利。對(duì)自然流水的利用。應(yīng)當(dāng)在不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人之間合理分配。對(duì)自然流水的排放，應(yīng)當(dāng)尊重自然流向。〔3〕因修建施工、防險(xiǎn)發(fā)生的相鄰關(guān)系。根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人因建造、修繕建筑物以及鋪設(shè)電線、電纜、水管、暖氣和燃?xì)夤芫€等必須利用相鄰?fù)恋?、建筑物的，該土地、建筑物的?quán)利人應(yīng)當(dāng)提供必要的便利，但不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人不得危及相鄰不動(dòng)產(chǎn)的平安?！?〕因通風(fēng)、采光而產(chǎn)生的相鄰關(guān)系。根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，相鄰各方修建房屋和其他建筑物，必須與鄰居保持適當(dāng)距離，不得違反國家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，不得阻礙鄰居的通風(fēng)和采光?！?〕因不可量物產(chǎn)生的相鄰關(guān)系。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人不得違反國家規(guī)定棄置固體廢物，排放大氣污染物、水污染物、．噪聲、光、電磁波輻射等有害物質(zhì)。根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定。不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原那么，正確處理相鄰關(guān)系。有法律規(guī)定的，依照法律規(guī)定處理；沒有規(guī)定的，可以按照當(dāng)?shù)亓?xí)慣。如果不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人因用水、排水、通行、鋪設(shè)管線等利用相鄰不動(dòng)產(chǎn)并造成損害的。應(yīng)當(dāng)給予賠償。第三節(jié)用益物權(quán)一、用益物權(quán)概述根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，用益物權(quán)是對(duì)他人所有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用和收益的權(quán)利。結(jié)合《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，用益物權(quán)包括：〔1〕土地承包經(jīng)營權(quán)；〔2〕建設(shè)用地使用權(quán)；〔3〕宅基地使用權(quán)；〔4〕地役權(quán)；〔5〕準(zhǔn)物權(quán)。具體包括海域使用權(quán)、探礦權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)和使用水域、灘涂從事養(yǎng)殖、捕撈的權(quán)利。與所有權(quán)、擔(dān)保物權(quán)相比擬，用益物權(quán)具有自己的特征：〔1〕用益物權(quán)以對(duì)標(biāo)的物的使用、收益為主要內(nèi)容，即注重物的使用價(jià)值，并以對(duì)物的占有為前提。這區(qū)別于擔(dān)保物權(quán)注重物的交換價(jià)值的特點(diǎn)。而且擔(dān)保物權(quán)中的抵押權(quán)不以物的占有為前提，質(zhì)押權(quán)、留置權(quán)雖也要移轉(zhuǎn)占有。但這種占有的目的在于權(quán)利保持和公示，而非在于標(biāo)的物的使用。〔2〕用益物權(quán)除地役權(quán)外，均為主物權(quán)；擔(dān)保物權(quán)為從物權(quán)?！?〕用益物權(quán)是他物權(quán)、有期限物權(quán)，這一點(diǎn)區(qū)別于所有權(quán)。二、承包經(jīng)營權(quán)承包經(jīng)營權(quán)，是指由公民或集體組織。對(duì)國家所有或集體所有的土地、山嶺、草原、荒地、灘涂、水面等，依照承包合同的規(guī)定而享有的占有、使用和收益的權(quán)利。承包經(jīng)營權(quán)通過訂立承包合同方式確立，根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，土地承包經(jīng)營權(quán)自土地承包權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，承包經(jīng)營權(quán)的期限因?yàn)閮?nèi)容的不同而有不同：耕地的承包期為30年；草地的承包期為30年至50年；林地的承包期為30年至70年，特殊林木的林地承包期，經(jīng)國務(wù)院林業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)可以延長。在承包經(jīng)營期限范圍內(nèi)，承包權(quán)人有權(quán)根據(jù)法律規(guī)定，采取轉(zhuǎn)包、互換、轉(zhuǎn)讓等方式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)，流轉(zhuǎn)的期限不得超過承包期的剩余期限。如果采取互換、轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)沒有辦理登記手續(xù)的，不得對(duì)抗善意第三人。通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包荒地等農(nóng)村土地，依照農(nóng)村土地承包法等法律和國務(wù)院的有關(guān)規(guī)定，其土地承包經(jīng)營權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、入股、抵押或者以其他方式流轉(zhuǎn)。在承包期內(nèi)，承包地被征收的。土地承包經(jīng)營權(quán)人有權(quán)依照法律規(guī)定獲得相應(yīng)補(bǔ)償。三、建設(shè)用地使用權(quán)〔一〕建設(shè)用地使用權(quán)的概念及范圍建設(shè)用地使用權(quán)，是指民事主體依法對(duì)國家所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利。建設(shè)用地使用權(quán)是從國家土地所有權(quán)中別離出來的一項(xiàng)民事權(quán)利，獨(dú)立于土地所有權(quán)而存在。建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定。建設(shè)用地使用權(quán)人依法對(duì)國家所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施?！捕辰ㄔO(shè)用地使用權(quán)的取得建設(shè)用地使用權(quán)的取得方式有出讓、劃撥等方式。其中劃撥是無償取得使用權(quán)的方式，因此法律嚴(yán)格限制以劃撥方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)。《物權(quán)法》規(guī)定，但凡工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地，都應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開競(jìng)價(jià)的方式出讓。建設(shè)用地使用權(quán)取得必須向登記機(jī)構(gòu)辦理登記，登記是建設(shè)用地使用權(quán)生效的條件?！踩辰ㄔO(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)權(quán)利人取得建設(shè)用地的使用權(quán)后，除法律另有規(guī)定的以外，有權(quán)將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或者抵押。在轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與時(shí)，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處分。當(dāng)建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。因此實(shí)際上建設(shè)用地使用權(quán)與附著在上面的建筑物所有權(quán)采取“房隨地走、地隨房走、房地一體〞的流轉(zhuǎn)規(guī)那么。根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。四、地役權(quán)〔一〕地役權(quán)的概念及屬性地役權(quán)．是指土地上權(quán)利人〔包括土地所有人、地上權(quán)人以及土地的承租人〕，為了自己使用土地的方便或者土地利用價(jià)值的提高，通過約定得以利用他人土地的權(quán)利。其中為他人土地利用提供便利的土地稱為供役地。而享有地役權(quán)的土地稱為需役地。與相鄰關(guān)系不同，地役權(quán)中的供役地和需役地之間并不要求相鄰。與一般的用益物權(quán)不同，地役權(quán)具有附屬性和不可分性。地役權(quán)的附屬性，是就地役權(quán)與需役地的關(guān)系而言。具體表現(xiàn)為兩個(gè)方面：〔1〕地役權(quán)不得與需役地相別離單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，不得單獨(dú)設(shè)定抵押。〔2〕地役權(quán)不得與需役地的所有權(quán)或使用權(quán)相別離，作為其他權(quán)利的標(biāo)的。以土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等轉(zhuǎn)讓的，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，但合同另有約定的除外。以土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等抵押的，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。所謂地役權(quán)的不可分性，是指地役權(quán)存在于需役地和供役地的全部，不能分割為各個(gè)局部或僅僅以一局部而單獨(dú)存在。根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。當(dāng)事人要求登記的，可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)地役權(quán)登記；未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人?？梢?，我國對(duì)地役權(quán)的設(shè)定采用的是登記對(duì)抗主義?！捕车匾蹤?quán)的效力1．地役權(quán)人有利用供役地及從事必要附屬行為的權(quán)利。根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，地役權(quán)人有權(quán)依據(jù)合同約定的利用目的和方法利用供役地，同時(shí)盡量減少對(duì)供役地權(quán)利人物權(quán)的限制。2．地役權(quán)的期限由當(dāng)事人約定。但不得超過土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等用益物權(quán)的剩余期限。3．地役權(quán)與其他用益物權(quán)之間的關(guān)系。根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，地役權(quán)與其他用益物權(quán)之間的平衡采取以下方式：〔1〕土地所有權(quán)人享有地役權(quán)或者負(fù)擔(dān)地役權(quán)的，設(shè)立土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)時(shí)。該土地承包經(jīng)營權(quán)人、宅基地使用權(quán)人繼續(xù)享有或者負(fù)擔(dān)已設(shè)立的地役權(quán)?！?〕土地上已設(shè)立土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)等權(quán)利的，未經(jīng)上述用益物權(quán)人同意，土地所有權(quán)人不得設(shè)立地役權(quán)。〔3〕需役地以及需役地上的土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)局部轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓局部涉及地役權(quán)的。受讓人同時(shí)享有地役權(quán)?！?〕供役地以及供役地上的土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)局部轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓局部涉及地役權(quán)的，地役權(quán)對(duì)受讓人具有約束力。4．地役權(quán)的消滅。如果地役權(quán)人濫用地役權(quán)或者約定的付款期間屆滿后在合理期限內(nèi)經(jīng)兩次催告未支付費(fèi)用的，供役地權(quán)利人有權(quán)解除合同使得地役權(quán)消滅?！踩车匾蹤?quán)與相鄰關(guān)系的區(qū)別在實(shí)踐中，地役權(quán)與相鄰關(guān)系很容易混淆，兩者之間的區(qū)別表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：1．相鄰關(guān)系實(shí)質(zhì)上是相鄰不動(dòng)產(chǎn)所有人或使用人行使權(quán)利的延伸或限制，故相鄰權(quán)不是一項(xiàng)獨(dú)立的民事權(quán)利，更非獨(dú)立的他物權(quán)。而地役權(quán)是一種物權(quán)，它是歸屬于需役地人的一種用益物權(quán)。2．兩者的設(shè)立方式不同。相鄰關(guān)系是法定的，不需要登記程序。地役權(quán)通常是由當(dāng)事人各方通過合同約定設(shè)立，沒有經(jīng)過登記程序，不能對(duì)抗善意第三人。3．兩者提供便利的內(nèi)容不同。地役權(quán)的設(shè)立是為了使不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的權(quán)利得到更好的行使。是一個(gè)比擬高的標(biāo)準(zhǔn)。而相鄰關(guān)系那么是為了到達(dá)使用的最低標(biāo)準(zhǔn)。4．相鄰關(guān)系強(qiáng)調(diào)相鄰，地役權(quán)不一定相鄰。雖然地役權(quán)多發(fā)生在相鄰不動(dòng)產(chǎn)間，但也可以發(fā)生在不相鄰的不動(dòng)產(chǎn)間。第四節(jié)擔(dān)保物權(quán)一、抵押〔一〕抵押的概念與特征抵押，是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移對(duì)財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償。抵押中提供財(cái)產(chǎn)擔(dān)保的債務(wù)人或者第三人為抵押人，債權(quán)人為抵押權(quán)人，提供擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)為抵押物。抵押權(quán)作為擔(dān)保物權(quán)的一種，具有以下特征：1．抵押權(quán)具有附屬性。《物權(quán)法》規(guī)定。擔(dān)保合同是主債權(quán)債務(wù)合同的從合同。主債權(quán)債務(wù)合同無效，擔(dān)保合同無效，但法律另有規(guī)定的除外。抵押權(quán)也不例外。抵押權(quán)以主債成立為前提，隨主債的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移，并隨主債的消滅而消滅。即具有成立、轉(zhuǎn)移、消滅上的附屬性。抵押權(quán)不得與債權(quán)別離而單獨(dú)轉(zhuǎn)讓或者作為其他債權(quán)的擔(dān)保。債權(quán)轉(zhuǎn)讓的，擔(dān)保該債權(quán)的抵押權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。2．抵押權(quán)具有不可分性。抵押權(quán)的不可分性是指?jìng)鶛?quán)的全部及局部的擔(dān)保效力及于抵押物的全部及局部。即債權(quán)人可以就擔(dān)保物的全部及局部行使其權(quán)利。具體表現(xiàn)為:〔1〕主債權(quán)未受全部清償?shù)?，抵押?quán)人可以就抵押物的全部行使其抵押權(quán)。〔2〕擔(dān)保物一局部滅失，殘存局部仍擔(dān)保債權(quán)全部。抵押物被分割或者局部轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)人就分割或轉(zhuǎn)讓后的抵押物行使抵押權(quán)。換言之，抵押物的全部，提供債權(quán)的各局部；抵押物的各局部，擔(dān)保債權(quán)的全部?！?〕主債務(wù)被分割或者局部轉(zhuǎn)讓的，抵押人仍以其抵押物擔(dān)保數(shù)個(gè)債務(wù)人履行債務(wù)。但是，第三人提供抵押的，債權(quán)人許可債務(wù)人轉(zhuǎn)讓債務(wù)未經(jīng)抵押人書面同意的，抵押人對(duì)未經(jīng)同意轉(zhuǎn)讓的債務(wù)，不再承當(dāng)擔(dān)保責(zé)任。3．抵押權(quán)具有物上代位性。《物權(quán)法》規(guī)定，擔(dān)保期間，擔(dān)保財(cái)產(chǎn)毀損、滅失或者被征收等，擔(dān)保物權(quán)人可以就獲得的保險(xiǎn)金、賠償金或者補(bǔ)償金等優(yōu)先受償。被擔(dān)保債權(quán)的履行期未屆滿的，也可以提存該保險(xiǎn)金、賠償金或者補(bǔ)償金等。4．抵押權(quán)不是移轉(zhuǎn)標(biāo)的物占有的擔(dān)保物權(quán)。是否移轉(zhuǎn)標(biāo)的物的占有是抵押權(quán)與質(zhì)權(quán)的重要區(qū)別。由于抵押權(quán)的設(shè)定不需要移轉(zhuǎn)的公示方法，而必須彩登記或其他方法進(jìn)行公示?！捕车盅簷?quán)的設(shè)定1．抵押權(quán)設(shè)定方式。抵押權(quán)的設(shè)定應(yīng)當(dāng)由雙方人簽訂抵押合同。抵押合同應(yīng)當(dāng)采用書面形式，內(nèi)容包括：被擔(dān)保的主債權(quán)種類、數(shù)額；債務(wù)人履行債務(wù)的期限；抵押物的名稱、數(shù)量、質(zhì)量、狀況、所在地、所有權(quán)權(quán)屬或者使用權(quán)權(quán)屬；抵押擔(dān)保的范圍；當(dāng)事人認(rèn)為需要約定的其他事項(xiàng)。抵押合同不具備上述內(nèi)容的，可以由當(dāng)事人補(bǔ)正。抵押權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有。如果雙方在合同中約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)，抵押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有，那么此條款〔流質(zhì)條款〕無效，流質(zhì)條款無效不影響抵押合同其他條款的效力。2．抵押當(dāng)事人。抵押當(dāng)事人包括抵押人和抵押權(quán)人。抵押權(quán)人就是指?jìng)鶛?quán)人，因?yàn)榈盅簷?quán)是擔(dān)保主債權(quán)而存在的，所以只有被擔(dān)保的主債權(quán)中的債權(quán)人才能成為抵押權(quán)人。抵押人即抵押財(cái)產(chǎn)的所有人，既可能是債務(wù)人。也可能是第三人。由于設(shè)定抵押權(quán)在性質(zhì)上屬于處分財(cái)產(chǎn)的行為，因此抵押人必須對(duì)設(shè)定抵押的財(cái)產(chǎn)享有所有權(quán)或處分權(quán)。3．抵押物。抵押物又稱為抵押財(cái)產(chǎn)，它是抵押權(quán)的標(biāo)的物。是指抵押人用以設(shè)定抵押權(quán)的財(cái)產(chǎn)。〔1〕抵押物必須是可以轉(zhuǎn)讓的物，但凡法律禁止流通或強(qiáng)制執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)不得作為抵押物?！?〕抵押標(biāo)的物必須特定。如果抵押標(biāo)的物沒有約定或者約定不明，當(dāng)事人可以對(duì)抵押合同進(jìn)行補(bǔ)正。無法補(bǔ)正的，抵押合同不成立。〔3〕抵押權(quán)設(shè)定前為抵押物的從物的，抵押權(quán)的效力及于抵押物的從物。但是，抵押物與其從物為兩個(gè)以上的人分別所有時(shí)，抵押權(quán)的效力不及于抵押物的從物。〔4〕抵押物因附合、混合或者加工使抵押物的所有權(quán)為第三人所有的．抵押權(quán)的效力及于補(bǔ)償金；抵押物所有人為附合物、混合物或者加工物的所有人的。抵押權(quán)的效力及于附合物、混合物或者加工物；第三人與抵押物所有人為附合物、混合物或者加工物的共有人的，抵押權(quán)的效力及于抵押人對(duì)共有物享有的份額?！?〕在共有關(guān)系中就共同財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押，法律規(guī)定：如果是按份共有．那么按份共有人以其共有財(cái)產(chǎn)中享有的份額設(shè)定抵押；如果是共同共有，共同共有人應(yīng)當(dāng)征得其他共有人的同意才能設(shè)定抵押，否那么抵押無效．但是其他共有人知道或者應(yīng)當(dāng)知道而未提出異議的視為同意。根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，可以作為抵押物的財(cái)產(chǎn)有：〔1〕建筑物和其他土地附著物。地上定著物包括尚未與土地別離的農(nóng)作物，但當(dāng)事人以農(nóng)作物和與其尚未別離的土地使用權(quán)同時(shí)抵押的，土地使用權(quán)局部的抵押無效。因?yàn)榉N植農(nóng)作物的土地屬于耕地的范疇，根據(jù)法律規(guī)定，不屬于可以抵押的財(cái)產(chǎn)?！?〕建設(shè)用地使用權(quán)。對(duì)于建筑物和建設(shè)用地使用權(quán)的抵押，結(jié)合《物權(quán)法》的規(guī)定，要注意幾點(diǎn)：第一，以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)同時(shí)抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)將抵押時(shí)該國有土地上的房屋同時(shí)抵押。即“地隨房走，房隨地走。房地一體。〞即使抵押人未依照前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財(cái)產(chǎn)視為一并抵押。第二，如果以城市房地產(chǎn)設(shè)定抵押的，土地上新增的房屋不屬于抵押物。抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，可以依法將該土地上新增的房屋與抵押物一同變價(jià)。但對(duì)新增房屋的變價(jià)所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。第三，鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。〔3〕以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營權(quán)。〔4〕生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品。經(jīng)當(dāng)事人書面協(xié)議。企業(yè)、個(gè)體工商戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營者可以將現(xiàn)有的以及將有的生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品抵押，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形。債權(quán)人有權(quán)就實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)的動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先受償。但是特別需要注意的是，根據(jù)這條規(guī)定設(shè)定抵押的，不得對(duì)抗正常經(jīng)營活動(dòng)中己支付合理價(jià)款并取得抵押財(cái)產(chǎn)的買受人?！?〕正在建造的建筑物、船舶、航空器。另外．《擔(dān)保法解釋》規(guī)定，、依法獲準(zhǔn)尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物也屬于可以抵押的標(biāo)的物?！?〕交通運(yùn)輸工具?！?〕法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財(cái)產(chǎn)。抵押人可以將前面七項(xiàng)內(nèi)容的財(cái)產(chǎn)一并抵押。《物權(quán)法》和《擔(dān)保法》不僅規(guī)定了可用于抵押的財(cái)產(chǎn)，而且還規(guī)定了不得用于抵押的財(cái)產(chǎn)。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，以下財(cái)產(chǎn)不得抵押：〔1〕土地所有權(quán)。在我國．土地歸國家所有和集體所有。而不能為私人財(cái)產(chǎn)。土地所有權(quán)不得抵押，也就是不能以國家或集體所有的土地抵押。否那么抵押合同無效?！?〕耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但是法律規(guī)定可以抵押的除外。這里的例外有兩處：一是以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營權(quán)可以抵押。二是鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。故只能“地隨房走〞，不能“房隨地走〞，而且以這兩種財(cái)產(chǎn)進(jìn)行抵押的。在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)后，未經(jīng)法定程序不得改變土地集體所有和土地用途?！?〕學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施。根據(jù)《擔(dān)保法司法解釋》的規(guī)定，如果學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體，以其教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施以外的財(cái)產(chǎn)為自身債務(wù)設(shè)定抵押的。人民法院可以認(rèn)定抵押有效?！?〕所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)。所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議。無法確定是否有處分權(quán)，因此不得抵押?！?〕依法被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)。但是已經(jīng)設(shè)定抵押的財(cái)產(chǎn)被采取查封、扣押等財(cái)產(chǎn)保全或者執(zhí)行措施的，不影響抵押權(quán)的效力?！?〕法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財(cái)產(chǎn)。如以法定程序確認(rèn)為違法、違章的建筑物。4．抵押登記。抵押物登記的效力有兩種情形：〔1〕登記是抵押權(quán)的設(shè)立條件。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，如果以建筑物和其他土地附著物，建設(shè)用地使用權(quán)。以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營權(quán)，正在建造的建筑物這四種財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記。抵押權(quán)自登記之日起設(shè)立。以登記作為設(shè)立條件的抵押應(yīng)當(dāng)注意幾點(diǎn)：第一，對(duì)上述財(cái)產(chǎn)進(jìn)行抵押的。必須履行登記手續(xù)，才能設(shè)立抵押權(quán)’。第二，抵押物登記記載的內(nèi)容與抵押合同約定的內(nèi)容不一致的，以登記記載的內(nèi)容為準(zhǔn)。第三，對(duì)上述財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押，如果當(dāng)事人未辦理登記，雖然抵押權(quán)沒有設(shè)立，但是抵押合同已經(jīng)生效。這是《物權(quán)法》規(guī)定與《擔(dān)保法》規(guī)定不同的地方。第四，以尚未辦理權(quán)屬證書的財(cái)產(chǎn)抵押的，只要當(dāng)事人在一審法庭辯論終結(jié)前能夠提供權(quán)利證書或者補(bǔ)辦登記手續(xù)的，法院可以認(rèn)定抵押有效。〔2〕登記為對(duì)抗第三人的效力。當(dāng)事人以《物權(quán)法》規(guī)定的生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品，正在建造的船舶、航空器，交通運(yùn)輸工具設(shè)定抵押，或者以《物權(quán)法》規(guī)定的動(dòng)產(chǎn)設(shè)定抵押，抵押權(quán)自抵押合同生效時(shí)設(shè)立。未經(jīng)登記。不得對(duì)抗善意第三人。因此對(duì)這些財(cái)產(chǎn)是否進(jìn)行抵押登記，完全由當(dāng)事人決定。抵押權(quán)