淺談北京飯店改擴(kuò)建工程監(jiān)理

淺談北京飯店改擴(kuò)建工程監(jiān)理

近年來，北京有許多酒店、餐館和辦公樓，根據(jù)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，不斷進(jìn)行原建筑的重建和擴(kuò)建。由于各種原因,這些賓館飯店只能進(jìn)行改造和局部擴(kuò)建,其基本形式是對原有主體結(jié)構(gòu)進(jìn)行加固,對外立面進(jìn)行翻新,對機(jī)電設(shè)備系統(tǒng)進(jìn)行全面改造或升級換代,重新進(jìn)行裝飾裝修,以增加功能、提升檔次。自1998年以來,筆者曾先后參與了北京飯店、北京民族飯店、北京旅游大廈、建銀大廈等多項(xiàng)工程的監(jiān)理工作,并擔(dān)任總監(jiān)。其中北京飯店改(擴(kuò))建工程較具代表性,改造后的北京飯店保留了原有的建筑風(fēng)格,增加了諸多功能,裝修檔次大幅提高,飯店的硬件水平大大增強(qiáng),具有了完備的集中空調(diào)系統(tǒng),自動煙感、溫感系統(tǒng),自動噴灑系統(tǒng),消防監(jiān)控系統(tǒng),視頻點(diǎn)播系統(tǒng),寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)等,成為名副其實(shí)的智能型建筑,經(jīng)濟(jì)和社會效益大幅提高。在這些工程的監(jiān)理工作中,與設(shè)計(jì)單位駐地組共同在現(xiàn)場辦公,結(jié)合實(shí)際提出了許多有益的建議,得到了建設(shè)單位的好評。通過實(shí)踐,筆者認(rèn)為,只有認(rèn)真研究改(擴(kuò))建工程的特點(diǎn),摸索其規(guī)律,全方位開展監(jiān)理工作,才能使改建工程獲得成功。1改建工程的主要特點(diǎn)1.1非承重墻體墻體改造改建工程首先要拆除原有的裝飾面層、隔墻、吊頂、門窗、外圍護(hù)墻、屋面、防水、各類管線以及設(shè)備、舊基礎(chǔ)、其他障礙物等。拆除時(shí)需要根據(jù)工程情況制定嚴(yán)密的拆除方案,并把保護(hù)原結(jié)構(gòu)的安全放在首位,做到保護(hù)性拆除。對局部一般采用人工拆除的,如樓地面面層及墊層的拆除需注意保護(hù)樓板的結(jié)構(gòu)安全,應(yīng)防止使樓板出現(xiàn)裂縫;非承重墻的拆除應(yīng)先切斷其與柱、梁的連接,分割為較小的塊體后拆除;對于承重墻體及梁、板、柱,應(yīng)按設(shè)計(jì)要求對要保留的結(jié)構(gòu)進(jìn)行加固之后再行切割拆除。拆除所產(chǎn)生的大量渣土,應(yīng)根據(jù)原有樓板的結(jié)構(gòu)承載力要求計(jì)算堆積高度,不得堆放超高,避免樓板產(chǎn)生裂縫;在必須使用機(jī)械拆除及化學(xué)藥劑膨脹時(shí)要制定嚴(yán)格的安全措施,避免對樓板和周圍產(chǎn)生不良擾動,如使用沖擊炮錘和膨脹炸藥時(shí)需進(jìn)行計(jì)算和相關(guān)試驗(yàn)。其次,拆除工作應(yīng)由具備拆除資質(zhì)的專業(yè)拆除公司承擔(dān),監(jiān)理需審查其資質(zhì)及安全、施工方案,包括拆除方法、機(jī)械設(shè)備使用、拆除工藝流程、人員配置、安全生產(chǎn)方案、降塵措施等。1.2混凝土酥松加固方案北京飯店中、西樓已有40-80年以上的歷史,年代久遠(yuǎn),樓體情況較為復(fù)雜。經(jīng)勘察發(fā)現(xiàn)許多部位混凝土酥松,鋼筋銹蝕嚴(yán)重,加固難度很大。由于其在國際上的影響和地位以及文物保護(hù)的需要,市政府要求只改不拆,經(jīng)過深入研究,設(shè)計(jì)單位與幾方一起制定了加固方案。主要包括:(1)結(jié)構(gòu)抗加固(2)結(jié)構(gòu)體系的組件已擴(kuò)展(3)處理零件的裂縫1.4內(nèi)部裝飾設(shè)計(jì)(1)大面積的木材(2)石質(zhì)地板(3)裝飾它1.5現(xiàn)行設(shè)計(jì)、施工規(guī)范的鑒定改建工程由于功能的大幅增加,往往要增加大量管線和設(shè)備,而舊的管線經(jīng)長期使用多數(shù)已陳舊,同時(shí),設(shè)計(jì)及施工規(guī)范比以前嚴(yán)格了許多。因此,在對原有管線和設(shè)備進(jìn)行鑒定之后,不符合現(xiàn)行設(shè)計(jì)及施工規(guī)范的,應(yīng)盡量拆除、改換,以保證安全和使用功能。然而原有的空間往往不能滿足管線的大量增加,需要設(shè)備專業(yè)與其他專業(yè)密切配合,切合改建工程的實(shí)際才能達(dá)到預(yù)期效果。1.6“低頻”標(biāo)志現(xiàn)代賓館酒店中,智能化系統(tǒng)的先進(jìn)程度已成為衡量其檔次高低的重要標(biāo)志。智能建筑系統(tǒng)以建筑為平臺,兼?zhèn)渫ㄐ抛詣踊⒔ㄖO(shè)備自動化,集系統(tǒng)結(jié)構(gòu)、服務(wù)、管理及它們之間的最優(yōu)化組合,提供了一個安全高效、舒適、便利的建筑環(huán)境。2新建和建設(shè)項(xiàng)目的質(zhì)量控制的一些要點(diǎn)2.1質(zhì)量特點(diǎn)的控制對于改造工程中的專項(xiàng)工程應(yīng)編制有針對性的監(jiān)理實(shí)施細(xì)則,如拆除工程、加固工程、裝飾工程、智能建筑工程等。監(jiān)理實(shí)施細(xì)則應(yīng)針對這些專項(xiàng)工程的施工工藝、流程、工序以及質(zhì)量通病、安全防護(hù)和其他質(zhì)量特點(diǎn)來制定,包括在施工各個階段的監(jiān)理工作流程、物資進(jìn)場、施工人員、機(jī)具設(shè)備、隱蔽工程、分項(xiàng)工程驗(yàn)收等環(huán)節(jié)的控制要點(diǎn)及應(yīng)達(dá)到的目標(biāo)值,各項(xiàng)數(shù)據(jù)的測試、技術(shù)資料整理,以及實(shí)施監(jiān)理工作的方法及措施等。2.2明確檢查項(xiàng)目,將驗(yàn)收方案制定統(tǒng)一的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)一個專業(yè)有多個監(jiān)理人員時(shí),要加強(qiáng)對設(shè)計(jì)文件的學(xué)習(xí),統(tǒng)一檢查和驗(yàn)收尺度。目前對拆除工程、加固工程、智能建筑等還沒有統(tǒng)一的施工和驗(yàn)收規(guī)范,監(jiān)理人員需根據(jù)設(shè)計(jì)要求、相關(guān)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、甲方以及其他方面的要求,從審核施工方案入手,將監(jiān)理控制環(huán)節(jié)中需要達(dá)到的驗(yàn)收目標(biāo)制定統(tǒng)一的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)編入監(jiān)理實(shí)施細(xì)則中,每位監(jiān)理人員遵照執(zhí)行,以達(dá)到工程驗(yàn)收統(tǒng)一性。2.3專業(yè)施工隊(duì)伍改建工程經(jīng)常遇到拆除和加固,為保證原結(jié)構(gòu)的安全,保證結(jié)構(gòu)加固的效果,需由具備拆除和加固專業(yè)資質(zhì)的施工隊(duì)伍承擔(dān)施工,專業(yè)施工隊(duì)伍須具備有相關(guān)經(jīng)驗(yàn)的施工人員和機(jī)械設(shè)備,對相關(guān)的施工工藝和施工方法較為熟悉。監(jiān)理重點(diǎn)核查企業(yè)資質(zhì)、技術(shù)方案、施工交底、操作人員上崗證、主要施工設(shè)備合格證明、檢測報(bào)告等。(1)材料按設(shè)計(jì)要求選擇，必須滿足材料適用施工標(biāo)準(zhǔn)和相關(guān)規(guī)定(2)具有很強(qiáng)觀感的裝飾性材料和其他重要材料也應(yīng)選擇樣本，并在確定樣本后關(guān)閉(3)確認(rèn)輸入2.5設(shè)計(jì)樣板的制作在加固和裝飾工程中,應(yīng)對主要工序、控制點(diǎn)和項(xiàng)目做出樣板,作為大面積施工的依據(jù);對于加固工程中的粘鋼、包鋼、植筋等工藝均應(yīng)先選擇有代表性的部位做樣板,通過制作樣板,明確各道工序的做法,調(diào)整材料用量,摸索相關(guān)規(guī)律,還可以用加固樣板做相關(guān)試驗(yàn),以確定加固后的構(gòu)件的承載力是否能達(dá)到設(shè)計(jì)值等等。在裝飾工程中,做好樣板間顯得更為重要,它是進(jìn)行全面裝修、統(tǒng)一裝飾標(biāo)準(zhǔn)的重要方法。監(jiān)理應(yīng)按樣板間的材料、做法和裝飾效果進(jìn)行大面積驗(yàn)收。2.6頂空板的會簽改建工程往往在原水電、通風(fēng)空調(diào)設(shè)備安裝基礎(chǔ)上增加大量管線和設(shè)備,或者拆除原設(shè)備管線重新做,工作量較大,往往與土建裝修相互干擾。尤其是吊頂內(nèi)的設(shè)備管線,數(shù)量大,種類多,包括各種水、電、通風(fēng)空調(diào)、消防、弱電等,管線相互交織,而原有建筑層高低,吊頂空間不夠,有的經(jīng)結(jié)構(gòu)加固后空間更小,各專業(yè)施工相互交叉;而且施工單位往往不止一家。為保證吊頂封板前各專業(yè)管線和設(shè)備及時(shí)安裝到位,不影響工期,避免返工,在吊頂封板前由總包單位統(tǒng)一組織會簽,各專業(yè)施工單位完成工作經(jīng)自檢合格后在會簽單上簽字,簽字齊全后由總包單位報(bào)驗(yàn),監(jiān)理進(jìn)行隱蔽驗(yàn)收,合格后封板。會簽制度能減少各專業(yè)施工單位之間的交叉和矛盾,保證各專業(yè)管線安裝齊全、到位,避免封板后再返工。2.7涉及拓展的設(shè)計(jì)是造成變更的一個重要因素那些使用年代久遠(yuǎn)的工程往往沒有原來的竣工圖,原結(jié)構(gòu)狀況和尺寸不甚清楚,有的圖紙與實(shí)際差距較多,在施工中往往隨著拆除的不斷深入而逐步暴露,設(shè)計(jì)未考慮到的以及影響施工的問題越來越多,有時(shí)對原結(jié)構(gòu)強(qiáng)度估值不準(zhǔn),未考慮結(jié)構(gòu)加固,而拆除后發(fā)現(xiàn)結(jié)構(gòu)強(qiáng)度不夠,需要增補(bǔ)加固設(shè)計(jì);有的拆除后發(fā)現(xiàn)實(shí)際建筑和結(jié)構(gòu)尺寸與設(shè)計(jì)圖紙不符,需要變更設(shè)計(jì);有的在設(shè)計(jì)時(shí)未考慮新做管線和設(shè)備,在拆除后發(fā)現(xiàn)實(shí)際狀況已很惡化,如存在銹蝕嚴(yán)重、壁厚不夠、變形等問題,不能保證以后的使用,需要進(jìn)行更換等等。針對這些不斷出現(xiàn)的情況,為了保證工期和質(zhì)量,在施工過程中往往需要設(shè)計(jì)人員在現(xiàn)場進(jìn)行辦公,及時(shí)掌握最新情況,進(jìn)行設(shè)計(jì)變更、補(bǔ)充;同時(shí),這些變更往往會造成投資的大幅增長,甲方也會提出新的設(shè)計(jì)要求,需要與設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工等有關(guān)各方協(xié)商使變更作到經(jīng)濟(jì)合理。另外,一些重點(diǎn)、大型工程項(xiàng)目的建筑和裝飾設(shè)計(jì)是由國外設(shè)計(jì)公司承擔(dān)的,國內(nèi)設(shè)計(jì)院進(jìn)行專業(yè)配合;國外設(shè)計(jì)公司往往注重建筑功能和裝飾效果的設(shè)計(jì),但設(shè)計(jì)深度和細(xì)致程度不夠,對原結(jié)構(gòu)和管線設(shè)備的情況了解不多,專業(yè)之間配合不夠,需要做大量協(xié)調(diào)工作。如北京飯店改建工程中,美國一家設(shè)計(jì)公司承擔(dān)建筑與裝飾設(shè)計(jì),北京市建筑設(shè)計(jì)研究院進(jìn)行結(jié)構(gòu)加固和其他專業(yè)的配合設(shè)計(jì),兩家設(shè)計(jì)同時(shí)受甲方委托,相互缺乏溝通;美國公司在設(shè)計(jì)時(shí)僅重視效果,沒有大樣圖,缺乏具體尺寸和做法,同時(shí)外國設(shè)計(jì)公司缺乏對國內(nèi)設(shè)計(jì)和施工規(guī)范的了解,設(shè)計(jì)配合方面經(jīng)常出現(xiàn)問題,認(rèn)為詳細(xì)的設(shè)計(jì)和大樣圖是施工單位的事。在這些方面,監(jiān)理協(xié)調(diào)甲方和兩方設(shè)計(jì)做了大量工作,幫助外方設(shè)計(jì)了解相關(guān)的規(guī)范、規(guī)定,協(xié)助確定裝飾工程細(xì)部做法,明確質(zhì)量等級和驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn),較好地解決了設(shè)計(jì)協(xié)調(diào)問題。3過程性參與的管理改建工程在加固分項(xiàng)工程完成后即進(jìn)入多專業(yè)交叉階段,分包隊(duì)伍多、工期緊是改建工程的一大特點(diǎn),協(xié)調(diào)各方關(guān)系是監(jiān)理工作的重點(diǎn)之一。監(jiān)理首先督促總承包單位落實(shí)管理責(zé)任,發(fā)揮質(zhì)保體系和管理體系的作用。根據(jù)合同要求和有關(guān)規(guī)定,不論誰分包的隊(duì)伍,一律要與總包簽定分包合同或配合協(xié)議;分包商要服從總包的施工管理和現(xiàn)場安全文明生產(chǎn)管理,統(tǒng)一協(xié)調(diào)工序作業(yè)安排、垂直運(yùn)輸、施工用電、用水、建筑垃圾清運(yùn)、生活區(qū)域安排等。二是把好技術(shù)審核關(guān),分包單位在施工前需編制專業(yè)施工方案和施工進(jìn)度計(jì)劃,由總包審核后報(bào)監(jiān)理,監(jiān)理工程師審批后方可施工。有些施工方案需由設(shè)計(jì)單位和甲方共同審核,如結(jié)構(gòu)加固等。三是充分利用監(jiān)理例會,定期解決施工協(xié)調(diào)配合中出現(xiàn)的問題,力爭在例會上各方都在場的情況下解決問題。監(jiān)理做好例會準(zhǔn)備和組織工作,做好會議紀(jì)要,在下次例會上檢查落實(shí)情況。四是及時(shí)審核工程量和付款申請,督促甲方根據(jù)合同及時(shí)支付工程款,力爭付款與工程進(jìn)度同步。4精裝修階段變更較多改建工程突出的一個特點(diǎn)是增項(xiàng)和變更多。許多增項(xiàng)在招投標(biāo)階段無法預(yù)見,是隨著拆除、加固等工作的不斷深入而出現(xiàn)的;業(yè)主也往往會提出更多的功能用途改變,精裝修階段的變更也較多;有些因設(shè)計(jì)深度不夠,材料設(shè)備無規(guī)格、型號,做法不具體等原因,使招投標(biāo)階段無法準(zhǔn)確報(bào)價(jià),只進(jìn)行暫估,待實(shí)際發(fā)生時(shí)進(jìn)行調(diào)整;施工單位也往往從施工工藝、施工技術(shù)難度和施工效率等方面提出變更。這些變更往往是工程成本增加的重要因素,監(jiān)理應(yīng)采取積極有效的措施管理工程變更。4.1各專業(yè)協(xié)同監(jiān)管，審解方對設(shè)計(jì)深度不夠、施工做法不清、材料設(shè)備不明確、各專業(yè)圖紙不交圈、有遺漏的地方通過圖紙會審向甲方和設(shè)計(jì)方提出,要求盡可能完善補(bǔ)充;有些則從施工及驗(yàn)收角度協(xié)助甲方和設(shè)計(jì)進(jìn)行補(bǔ)充。4.3進(jìn)行重新組合。對于工程變更的工程許多裝飾性材料的價(jià)格在前期是作為暫估價(jià)列入概預(yù)算的,在工程計(jì)量和結(jié)算時(shí)需進(jìn)行認(rèn)價(jià),而且承包商在工程變更的同時(shí)會提出價(jià)格變更,進(jìn)行重新組合。在北京飯店改建工程中,監(jiān)理認(rèn)真與甲方和審計(jì)部門協(xié)商,對價(jià)格變更進(jìn)行組價(jià)分析,開展市場調(diào)研和詢價(jià),結(jié)合工程造價(jià)管理部門的造價(jià)信息進(jìn)行綜合定價(jià),使最終確定的價(jià)格各方都予以接受。1.3加強(qiáng)結(jié)構(gòu)剛度和提高抗震能力對于恢復(fù)原貌的工程,一般要求對外檐進(jìn)行修補(bǔ)、涂飾,達(dá)到整舊如舊、涂料見新。北京飯店的外檐花飾修補(bǔ)采取了實(shí)測實(shí)量、原貌繪制,對修補(bǔ)更新處實(shí)物取樣、拓片、制模,繪制實(shí)測分格圖,對需修補(bǔ)的花飾逐個制作樣品,制定加工工藝,如花飾模具制作、花飾配筋、花飾用料、花飾養(yǎng)護(hù)等。磚混結(jié)構(gòu)墻體采用鋼筋混凝土夾板墻;混凝土柱、梁采用外粘鋼加固;無剪力墻的框架結(jié)構(gòu)采用在框架梁、柱間使用鋼支撐加耗能器支撐的國內(nèi)首次使用的新技術(shù)來加強(qiáng)結(jié)構(gòu)剛度和提高抗震能力。主要是對結(jié)構(gòu)梁、板、柱、基礎(chǔ)等進(jìn)行外粘鋼、包鋼、綁鋼筋網(wǎng)、植筋加大截面來增強(qiáng)構(gòu)件的承載力,以滿足使用功能要求。如裂縫寬度大于2mm的,采用灌注AB灌漿樹脂的方法;裂縫寬度0.2mm～2mm的采用注QTK型注縫膠的辦法;0.2mm以下的進(jìn)行表面封閉。北京飯店宴會廳重新鋪設(shè)了2200平方米的木地板,保證木地板不變形是關(guān)鍵;基底需做防潮處理,龍骨、毛地板以及面層地板的選材、含水率要嚴(yán)格控制,還需進(jìn)行防火、防潮、防腐處理;注意木地板透氣孔的合理設(shè)置。面層木地板宜選用加工成型含油漆面層的地板。大理石美觀程度高,裝飾性強(qiáng),廣泛應(yīng)用于室內(nèi)裝飾,但大理石材質(zhì)密度較低,硬度較差,需在施工時(shí)對石材底面和側(cè)面進(jìn)行水溶性膠封閉,對表面進(jìn)行石材保護(hù)劑處理,進(jìn)場存放要除去草繩,以防遇水著堿污染后,難以清洗。天然金碧輝煌、金花米黃等大理石因石材孔隙大,紋理粗,結(jié)晶體多,做地面易返堿、著色、起銹、粉化,鋪裝前應(yīng)注意做好六面封閉,使用白水泥坐底。并預(yù)告使用維修階段不得使用酸性清洗劑。高檔裝修對材料、施工工藝要求較高;現(xiàn)代裝飾風(fēng)格的材料大量使用了金屬、玻璃、石材,而傳統(tǒng)裝飾風(fēng)格則經(jīng)常使用木飾、布藝、皮革、油漆等材料。北京飯店在改建中融合了多種裝飾風(fēng)格,達(dá)到了很高的裝修檔次,特別是宴會廳和西樓前廳,達(dá)到了金碧輝煌的古建效果。2.4進(jìn)口材料必須符合相關(guān)規(guī)定材料質(zhì)量的好壞是控制工程實(shí)體質(zhì)量的重要環(huán)節(jié)。加固工程中經(jīng)常使用的型鋼、錨栓、結(jié)構(gòu)膠、碳纖維布等材料是影響結(jié)構(gòu)受力的重要因素;而裝飾工程材料的品種十分繁多,對材料的環(huán)保性能要求也很嚴(yán)格,其質(zhì)量好壞直接影響到裝飾效果?？刂撇牧系馁|(zhì)量應(yīng)從以下幾方面入手:如結(jié)構(gòu)膠、細(xì)木工板、膠合板、粘接劑、涂料油漆、木地板、石材等,除了要按設(shè)計(jì)要求的規(guī)格、型號、品種顏色選型外,還需注意這些材料的適用性和環(huán)保要求,如對木材濕度的要求,有害物質(zhì)含量、石材放射性的要求等。另外材料的質(zhì)量等級,尤其是裝飾性材料,很多時(shí)候設(shè)計(jì)上不明確,需要根據(jù)業(yè)主的要求和工程的需要、裝修檔次并結(jié)合投標(biāo)報(bào)價(jià)來確定。同時(shí)還要符合相關(guān)裝飾規(guī)范的規(guī)定和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)以及參考經(jīng)驗(yàn)等。要作到貨比三家,在材料批量進(jìn)場前由甲方、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工共同對樣板封樣,作為材料進(jìn)場驗(yàn)收和施工的依據(jù)。監(jiān)理應(yīng)審查生產(chǎn)廠家的資質(zhì)、規(guī)模、能力及信譽(yù)度;審核材料合格證、檢測報(bào)告,對樣品的各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行逐項(xiàng)檢查,必要時(shí)進(jìn)行測試;對產(chǎn)品報(bào)價(jià)進(jìn)行市場調(diào)研、詢價(jià),驗(yàn)證是否符合投標(biāo)時(shí)的報(bào)價(jià)。大批材料進(jìn)場時(shí)要首先進(jìn)行材料報(bào)驗(yàn),施工方進(jìn)行自檢合格后向監(jiān)理報(bào)驗(yàn),填寫物資進(jìn)場報(bào)驗(yàn)單,