可研匯報模板

關于項目可行性研究報告（非股權收購類）的操作流程金融街控股股份有限公司年

月

日第一頁，共六十二頁。一、成立可研項目小組投資部牽頭，主要業(yè)務部門包括：市場部，成本管理部，工程部，設計部，運營管理部（根據項目需要）。第二頁，共六十二頁。二、招牌掛項目可研起草各業(yè)務部門的時間分配可研工作時間20個自然日項目1234567891011121314151617181920市場部提供：市場調研報告設計部提供：規(guī)劃設計條件工程部提供：工程形象進度計劃市場部提供：銷售計劃預算部提供：成本投入預算工程部提供：成本投入進度計劃投資部：完成可研報告提交決策備注：第一天為各業(yè)務部門現場踏勘時間第三頁，共六十二頁。三、可研作業(yè)流程投資部市場部預算部預算部工程部投資部投資部市場部預算部工程部設計部預算部市場部設計部市場部預算部工程部投資部投資部市場調研報告規(guī)劃設計方案工程進度計劃市場銷售計劃成本以及成本投入進度計劃可行性研究報告主送主送主送主送主送抄送抄送抄送抄送投資部基礎材料主送抄送第四頁，共六十二頁。三、作業(yè)表格1、各部門作業(yè)內容和作業(yè)表格主要見可研模板。2、預算部的成本單方要給到二級科目，工程部的開發(fā)投資計劃也要到二級科目，銷售費用的取值以及投入進度由市場部負責，管理費用的取值和投入進度由投資部負責（成本費用取值和開發(fā)計劃的詳細作業(yè)表格見附件）。3、市場部的項目定位詳細作業(yè)表格見附件。第五頁，共六十二頁。XX項目可行性研究報告金融街控股股份有限公司年

月

日第六頁，共六十二頁。目

錄內容摘要

(投資部負責)第一部分

項目背景、獲取方式及開發(fā)模式(投資部負責)第二部分項目基本情況（投資部負責，其中規(guī)劃設計要點由投資部和設計部共同負責）第三部分產品與市場分析（市場部負責）第四部分規(guī)劃設計方案（設計部負責，其中項目分期設計部與市場部共同負責）第五部分項目開發(fā)計劃（工程部、成本管理部、市場部負責）

第六部分經濟效益分析（投資部負責）第七部分項目風險分析（投資部負責、法務部協(xié)助）第八部分總結與建議（投資部負責）第九部分附件第七頁，共六十二頁。內容摘要一、項目規(guī)劃指標二、單方成本費用三、銷售價格及銷售周期四、項目經濟評價指標第八頁，共六十二頁。一、項目規(guī)劃指標用地指標備注建設用地面積萬平方米（合

畝）代征用地面積萬平方米（合

畝）建筑指標備注總建筑面積地上建筑面積其中多層容積率=小高層花園洋房地下建筑面積其中地下車庫地下商業(yè)人防第九頁，共六十二頁。二、單方成本費用單位成本費用指標物業(yè)類型折合可售面積折合建筑面積土地價格（元/㎡）綜合建安成本（元/㎡）其他成本費用（元/㎡）總單方成本費用（元/㎡）綜合建安成本（元/㎡）其他成本費用（元/㎡）多層小高層花園洋房地下商業(yè)地下車庫綜合建安成本包括前期費用、建安、基礎設施、公共配套、開發(fā)間接費和不可預見費。其它成本費用包括利息支出、管理費用和銷售費用。第十頁，共六十二頁。三、銷售價格及銷售周期物業(yè)類型入市時間入市價格（元/㎡）價格漲幅（%）銷售周期（年）總體均價（元/㎡）多層小高層花園洋房地下商業(yè)地下車庫銷售價格及銷售周期第十一頁，共六十二頁。四、項目經濟評價指標序號項目金額/比率1總投資（萬元）2營業(yè)額（萬元）3毛利潤（萬元）4稅后凈利（萬元）5銷售毛利率6銷售凈利率7自有資金凈現值（萬元）8資金峰值（萬元）9綜合保本售價（元/m2）10自有資金內部收益率11全投資內部收益率按照項目獲取總價

億元測算，項目經濟評價指標如下：第十二頁，共六十二頁。第一部分項目背景、獲取方式及開發(fā)模式一、項目背景二、獲取方式三、開發(fā)模式第十三頁，共六十二頁。一、項目背景第十四頁，共六十二頁。二、獲取方式1、招牌掛項目項目公開招牌掛情況，包括：交易方式，招牌掛起始時間和截止時間等交易價格的規(guī)定土地交付進度項目的競爭情況摘披掛文件中規(guī)定的其他事項第十五頁，共六十二頁。二、獲取方式2、協(xié)議轉讓項目轉讓方簡介轉讓具體操作模式轉讓價格確定的原則其他第十六頁，共六十二頁。三、開發(fā)模式1、獨立開發(fā)（如沒有子公司的城市，考慮如何設立子公司）2、合作開發(fā)合作方簡介合作方式主要合作條件其他第十七頁，共六十二頁。第二部分項目基本情況一、項目位置二、宗地現狀宗地現狀及四至三、規(guī)劃設計要點四、土地屬性分析五、區(qū)域土地供應情況六、招牌掛文件或轉讓方要求的一些特殊事項第十八頁，共六十二頁。一、項目位置1、項目區(qū)位簡要描述岳各莊橋環(huán)三

環(huán)長

安

街西六里橋項目地塊約3西公里四500米西奧體育中心豐臺現代制造業(yè)中心京石高速2、項目區(qū)位圖（如圖）第十九頁，共六十二頁。二、宗地現狀宗地現狀及四至1、宗地四至：2、宗地現狀圖（如下圖）西界－永定路南界－梅市口路東界－小屯村農民房北界－延街商鋪宗地內現狀第二十頁，共六十二頁。三、規(guī)劃設計要點用地控規(guī)條件項目單位指標總用地ha代征用地ha建設用地hm2建筑密度%建筑限高m容積率%綠地率%建筑用地hm2道路用地hm2綠化用地hm2第二十一頁，共規(guī)劃指標項目單位指標總建筑面積萬m2建筑面積（經營性物業(yè)）萬m2多層住宅萬m2小高層住宅萬m2花園洋房萬m2商業(yè)萬m2獨立地下建筑面積（經營性）萬m2獨立車庫萬m2地下商業(yè)萬m2配套建筑面積萬m2人防工程萬m2獨立垃圾樓萬m2獨立學校萬m2六十二頁。獨立幼兒園萬m2三、土地屬性分析——市政條件第二十二頁，共六十二頁。三、土地屬性分析——交通情況永

定

路距長安街3公里岳各莊橋京石高西四環(huán)約1公里修建中項目地塊約500米岳各莊北橋1、說明交通的可及性和便捷性，簡要描述交通狀況2、附圖說明交通狀況，如右圖第二十三頁，共六十二頁。三、土地屬性分析——公共配套說明：項目區(qū)域內的商業(yè)、醫(yī)療、教育以及娛樂等配套情況。第二十四頁，共六十二頁。三、土地屬性分析——景觀環(huán)境景觀環(huán)境簡要描述（附圖）第二十五頁，共六十二頁。三、土地屬性分析——區(qū)域土地供應第二十六頁，共六十二頁。三、土地屬性分析——區(qū)域未來發(fā)展第二十七頁，共六十二頁。第三部分產品與市場分析一、區(qū)域市場情況分析二、周邊可比項目分析三、客戶定位四、項目定位五、產品定位六、價格定位第二十八頁，共六十二頁。一、區(qū)域市場分析1、區(qū)域市場的供給與需求分析2、區(qū)域市場內同性質項目近期交易情況，包括交易價格趨勢，租金水平，整體銷售速度，出租率等。第二十九頁，共六十二頁。二、周邊可比項目分析項目規(guī)模：45萬平米，容積率2建筑形式：高層板樓，毛坯主力戶型及比例：75

~

90平二居（×％）；110

~

130平三居（×％）開盤時間：銷售價格：銷售速度：一、周邊可比項目具體情況樓盤名稱1：項目效果圖項目戶型圖第三十頁，共六十二頁。二、周邊可比項目分析一、周邊可比項目具體情況樓盤名稱2：項目效果圖項目戶型圖項目規(guī)模：45萬平米，容積率2建筑形式：高層板樓，毛坯主力戶型及比例：75~90平二居（×％）；110~130平三居（×％）開盤時間：銷售價格：銷售速度：第三十一頁，共六十二頁。二、周邊可比項目分析二、周邊典型可比項目匯總表樓盤名稱物業(yè)類型開盤時間銷售均價目前銷售情況第三十二頁，共六十二頁。三、客群定位1、區(qū)域主力客群分析2、項目目標客群定位第三十三頁，共六十二頁。四、項目定位1、項目總體定位（具體作業(yè)表格見附件）：如以板樓為主要建筑形式的高品質住宅，并對定位進行具體描述如是否精裝，園林景觀要求等2、住宅項目說明產品戶型配比戶型建筑面積（平米）所占戶型比例一室一廳6035%一室兩廳8015%兩室一廳9035%兩室兩廳1205%三室一廳1405%四室兩廳1805%3、公建項目說明建造和配置基本標準第三十四頁，共六十二頁。五、價格定位序號銷售項目基準期價格（元/m2）年漲幅比例1多層住宅2小高層住宅3商業(yè)4花園洋房5銷售經營物業(yè)56地下可售面積7地下車位銷售價格取值標準1、價格定位分析2、價格定位第三十五頁，共六十二頁。第四部分規(guī)劃設計方案一、土地設計條件分析二、規(guī)劃設計的初步概念三、項目分期四、施工路線建議第三十六頁，共六十二頁。一、土地設計條件分析1、目標土地在符合規(guī)劃條件和規(guī)范、使用市場部認可的樓、戶型的條件下，可以做足平均容積率2.50；2、目標土地在周邊及場地內建構筑物、交通、文保、景觀等情況方面無對設計影響和限制較大的劣勢條件；3、目標土地在地形、高程等自然條件方面無現階段可察覺的對設計影響和限制較大的劣勢條件；4、請預算部門計算成本時考慮綠色照明技術、熱泵、空調系統(tǒng)節(jié)能技術、電機系統(tǒng)節(jié)能技術及太陽能熱水裝置對成本的影響；5、本項目市政情況資料暫缺；第三十七頁，共六十二頁。二、規(guī)劃設計初步理念1、規(guī)劃設計初步理念第三十八頁，共六十二頁。二、規(guī)劃設計的初步概念2、總平面圖第三十九頁，共六十二頁。三、項目分期建議賣場二期一期項目分期建議：項目共分為兩期進行開發(fā)建設。一期為南側沿路單元和西側沿路的東西向單元（主要為11-14層，局部18層），由于層數相對較低，可滿足結算要求。在一期形成良好社區(qū)氛圍后，二期相對更高檔產品的推出可有更好的基礎和支撐。賣場位于西北角，利用商業(yè)配套用房。第四十頁，共六十二頁。四、施工線路建議第四十一頁，共六十二頁。第五部分項目開發(fā)計劃一、工程進度計劃二、成本投入計劃三、銷售計劃備注：四年以內的項目成本投入計劃和銷售計劃均以季度為單位排定，四年以上的項目以年度為單位。第四十二頁，共六十二頁。一、工程進度計劃節(jié)點名稱一期二期備注開始時間完成時間開始時間完成時間土地獲取方案設計規(guī)劃許可證總包招標開工時間出正負零結構封頂竣工備案交付使用08年末形象09年末形象10年末形象第四十三頁，共六十二頁。二、成本投入計劃1、成本費用單方取值（成本科目單方要到二級科目，具體見附件）序號成本項目金額（萬元）可售面積單方成本（元/平米）總建筑面積單方成本（元/平米）占總成本費用的比例（％）1土地開發(fā)費0.00#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!2項目前期費0.00#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!3建安工程費0.00#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!3

.1多層住宅0.00#DIV/0!3

.2小高層住宅0.00#DIV/0!3

.3商業(yè)0.00#DIV/0!3

.4花園洋房0.00#DIV/0!3

.5銷售經營物業(yè)50.00#DIV/0!3

.6地下商業(yè)面積0.00#DIV/0!3

.7地下車位0.00#DIV/0!4基礎設施建設費0.00#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!5公共配套費0.00#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!6開發(fā)間接費0.00#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!7融資成本0.00#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!8不可預見費0.00#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!9直接成本合計0#

DIV/

0

!#

DIV/

0

!#

DIV/

0

!10銷售費0.00#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!12費用合計0#

DIV/

0

!#

DIV/

0

!#

DIV/

0

!第四十四頁，共六十二頁。二、成本投入計劃1、成本費用投入計劃（進度計劃要到二級科目，具體見附件。）序號項目合計年度第一年第二年第三年第四年第五年1土地開發(fā)費12267511654161340002項目前期費7896473831590003建安工程費8890317781177811778117781177813.1多層住宅29219.615843.9225843.9225843.9225843.9225843.9223.2小高層住宅6807.151361.431361.431361.431361.431361.433.3花園洋房33487.086697.4166697.4166697.4166697.4166697.4163.4商業(yè)1870.36374.072374.072374.072374.072374.0723.5銷售經營物業(yè)50000003.6地下商業(yè)面積9101821821821821823.7地下車位16608.693321.7383321.7383321.7383321.7383321.7384基礎設施建設費13161263226322632263226325公共配套費22171443444344434443444346開發(fā)間接費26435295295295295297融資成本13649291660664293343278不可預見費6739134813481348134813489銷售費194923898389838983898389810管理費用660513211321132113211321第四十五頁，共六十二頁。1、可租售面積指標三、銷售計劃可租售面積指標項目單位面積多層住宅萬m2小高層住宅萬m2花園洋房萬m2商業(yè)萬m2銷售經營物業(yè)5萬m2地下商業(yè)面積萬m2地下車位萬m2合計萬m2第四十六頁，共六十二頁。2、銷售進度三、銷售計劃序號物業(yè)類型項目（％）年度總計第一年第二年第三年第四年第五年1多層住宅簽約面積比率0.00回款面積比率0.000.000.000.000.000.00確認銷售收入比率0.006花園洋房簽約面積比率0.00回款面積比率0.000.000.000.000.000.00確認銷售收入比率0.007地下車位簽約面積比率0.00回款面積比率0.000.000.000.000.000.00確認銷售收入比率0.008說明第四十七頁，共六十二頁。3、銷售收入三、銷售計劃物業(yè)類型項目年度合計第一年第二年第三年第四年第五年多層住宅簽約金額0.000.000.000.000.000.00回款金額0.000.000.000.000.000.00確認收入金額0.000.000.000.000.000.00花園洋房簽約金額0.000.000.000.000.000.00回款金額0.000.000.000.000.000.00確認收入金額0.000.000.000.000.000.00地下車位簽約金額0.000.000.000.000.000.00回款金額0.000.000.000.000.000.00確認收入金額0.000.000.000.000.000.00合計簽約金額0.000.000.000.000.000.00回款金額0.000.000.000.000.000.00確認收入金額0.000.000.000.000.000.00說明依據銷售計劃表的假設，當年回款金額是當年簽約金額的80％和上年回簽約金額的20％第四十八頁，共六十二頁。第六部分

經濟效益分析一、項目靜態(tài)盈利測算表二、項目利潤表三、項目現金流量表

四、經濟評價指標匯總五、盈虧平衡分析六、敏感性分析備注：四年以內的項目現金流以季度為單位測算，四年以上的項目現金流以年度為單位測算。第四十九頁，共六十二頁。二、項目靜態(tài)盈利測算表項目合計銷售收入0稅金及附加0銷售凈收入0土地開發(fā)費0項目前期費0建安工程費0基礎設施建設費0開發(fā)間接費0融資成本0不可預見費0成本合計0銷售費0管理費用0費用合計0土地增值稅利潤總額0凈利潤第五十頁，共六十二0頁。二、項目利潤表序號項

目合計年度第一年第二年第三年第四年第五年1銷售收入0.000.000.000.000.000.002減：銷售稅費0.000.000.000.000.000.003銷售成本#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!4銷售利潤#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!5減：營銷費用0.000.000.000.000.000.006管理費用0.000.000.000.000.000.007土地增值稅#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!8稅前利潤#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!9累計稅前利潤#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!10減：所得稅#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!11稅后利潤#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!第五十一頁，共六十二頁。三、項目現金流量表1、全投資現金流量表項

目合計年度第一年第二年第三年第四年第五年現金流出0.000.000.000.000.000.00開發(fā)成本費用0.000.000.000.000.000.00銷售稅金及附加0.000.000.000.000.000.00預繳土地增值稅0.000.000.000.000.000.00預繳所得稅0.000.000.000.000.000.00現金流入0.000.000.000.000.000.00銷售回款0.000.000.000.000.000.00凈現金流0.000.000.000.000.000.00累計凈現金流0.000.000.000.000.00凈現金流折現0.000.000.000.000.000.00累計凈現金流折現0.000.000.000.000.00第五十二頁，共六十二頁。三、現金流量表項

目合計年度第一年第二年第三年第四年第五年現金流出0.000.000.000.000.00自有資金投入0.000.000.000.000.00銷售回款再投入0.000.000.000.000.00借款本金償還0.000.000.000.000.00利息支出0.000.000.000.000.00銷售稅金及附加0.000.000.000.000.00土地增值稅0.000.000.000.000.00所得稅0.000.000.000.000.00現金流入0.000.000.000.000.00銷售收入0.000.000.000.000.00凈現金流0.000.000.000.000.00累計凈現金流0.000.000.000.000.00凈現金流折現0.000.000.000.000.00累計凈現金流折現0.00第五十三0.00頁，共六十二頁。0.000.000.002、自有資金現金流量表四、經濟評價指標匯總序號項目金額/比率1總投資（萬元）2營業(yè)額（萬元）3稅前利潤（萬元）4稅后凈利（萬元）5銷售毛利率6銷售凈利率7自有資金凈現值（萬元）8資金峰值（萬元）9綜合保本售價（元/m2）10總投資回報率11自有資金內部收益率12全投資內部收益率第五十四頁，共六十二頁。五、盈虧平衡分析序號銷售項目可銷售面積銷售平均價格單位成本費用盈虧平衡點安全余度(萬m2)（元/m2）（元/m2）保本銷售價格保本銷售率1多層住宅0.00#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!2小高層住宅0.00#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!3商業(yè)0.00#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!4花園洋房0.00#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!5銷售經營物業(yè)50.00#DIV/0!#DIV/0!#DIV/0!#DIV/