商場(chǎng)商業(yè)模式定位業(yè)態(tài)分布及招商計(jì)劃的策劃報(bào)告

PAGEPAGE5關(guān)于福地廣場(chǎng)商業(yè)模式定位業(yè)態(tài)分布及招商計(jì)劃的策劃報(bào)告福地廣場(chǎng)位于成都市北三環(huán)外大豐片區(qū)大天路與西一路交匯處，占據(jù)大豐中心稀缺黃金地段。項(xiàng)目總體量約18萬(wàn)㎡，產(chǎn)品包括大型購(gòu)物中心家樂(lè)福、風(fēng)情商業(yè)街和城市中心華宅，涵蓋購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂(lè)和居住等功能，是復(fù)合性極強(qiáng)的城市綜合體。同時(shí)本項(xiàng)目的打造對(duì)升級(jí)大豐商業(yè)檔次、改寫(xiě)大豐商業(yè)格局、鑄造大豐新中心、助推大豐向成都主城區(qū)邁進(jìn)的高度有著很大影響。

本項(xiàng)目通過(guò)訂單式地產(chǎn)模式，與世界500強(qiáng)以及全國(guó)上百家品牌商家強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，匯聚眾多知名品牌店，更齊聚家樂(lè)福、蘇寧電器等主力店，涵蓋吃、喝、玩、樂(lè)、購(gòu)、住、行，打造多元化、多樣性、一站式的商業(yè)中心，全新鑄就大豐商業(yè)中心功能，開(kāi)創(chuàng)大豐首個(gè)繁華都市商業(yè)圈。商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的核心是人氣，尤其對(duì)一個(gè)新開(kāi)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，人氣就是生氣。而人氣是可以通過(guò)差異定位、功能組合、商業(yè)規(guī)劃、業(yè)態(tài)劃分、商家組合、環(huán)境營(yíng)造、促銷活動(dòng)等拉動(dòng)的。這就要求商業(yè)項(xiàng)目在功能定位上應(yīng)做出特色，避免千篇一律，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)；業(yè)態(tài)劃分和商家組合上，應(yīng)盡可能多元化，在綜合滿足購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂(lè)、文化、旅游等多功能，每一種功能里面根據(jù)實(shí)際需求選擇不同商家，如餐飲可選擇快餐、中餐、西餐、特色餐飲；休閑娛樂(lè)可引進(jìn)KTV、影院、電玩城、兒童游樂(lè)場(chǎng)等實(shí)現(xiàn)關(guān)聯(lián)消費(fèi)、交叉補(bǔ)償?shù)淖饔?，盡可能消除同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)，實(shí)現(xiàn)業(yè)態(tài)互補(bǔ)。業(yè)態(tài)的相關(guān)性是確?？土鲃?dòng)線流暢、提升總體銷售收益的重要途徑，各業(yè)態(tài)布局相互銜接時(shí)各業(yè)態(tài)間能否有效互融，關(guān)系到購(gòu)物中心內(nèi)消費(fèi)的舒適性及流暢性，這又直接影響到顧客在購(gòu)物中心逗留的時(shí)間及消費(fèi)的總客單價(jià)。業(yè)態(tài)的互融相關(guān)性更多的是考慮功能互補(bǔ)，各自有明確的功能特征但又互融成為一個(gè)整體；目標(biāo)客群的一致，特定目標(biāo)客群的消費(fèi)需求有比較強(qiáng)的系統(tǒng)性，購(gòu)物中心可以根據(jù)不同客群的消費(fèi)特征在購(gòu)物中心內(nèi)建立不同的消費(fèi)主題區(qū)域，在不同的消費(fèi)主題區(qū)根據(jù)客群的需求組合各功能業(yè)態(tài)。一、福地廣場(chǎng)商業(yè)模式定位在策劃福地廣場(chǎng)招商之前，首先，要確定的商業(yè)模式，以及商業(yè)主體業(yè)態(tài)類型。目前，在我國(guó)商業(yè)模式一般有三種：.主題商業(yè)模式這種商業(yè)模式是通過(guò)打造一定的主體來(lái)營(yíng)造商業(yè)環(huán)境。例如，寬窄巷子是通過(guò)打造川西民俗文化的主題來(lái)營(yíng)造購(gòu)物、休閑、餐飲等商業(yè)營(yíng)運(yùn)模式；而一品天下則是通過(guò)打造食文化主題來(lái)營(yíng)造千姿百態(tài)的飲食、休閑等商業(yè)營(yíng)運(yùn)模式；、錦里則是通過(guò)打造三國(guó)文化主題來(lái)構(gòu)成休閑、觀光、飲食、購(gòu)物等的商業(yè)營(yíng)運(yùn)模式。.休閑商業(yè)模式這類商業(yè)營(yíng)運(yùn)模式往往是和旅游地產(chǎn)緊密結(jié)合在一起的，以旅游地產(chǎn)為載體的商業(yè)營(yíng)運(yùn)模式。藍(lán)光地產(chǎn)下屬控股公司的峨眉山藍(lán)光文率的商業(yè)對(duì)投資尚在觀望等待。因此，在這階段福地廣場(chǎng)的招商任務(wù)主要是打造商業(yè)氛圍，加大力度宣傳，吸引意向且符合福地廣場(chǎng)商業(yè)定位的商家的加盟，使這個(gè)賣(mài)場(chǎng)先行運(yùn)作起來(lái)，同時(shí)，及時(shí)回收開(kāi)發(fā)商投入的資金回報(bào)。這一階段一般時(shí)間周期為一年左右。㈡.穩(wěn)場(chǎng)期由于賣(mài)場(chǎng)的不成熟，一些招聘入場(chǎng)的商業(yè)也許經(jīng)營(yíng)不善，由于方方面面的原因，支撐維持不下去，提出撤場(chǎng)。因此，這一階段的招商任務(wù)則是配合商業(yè)加大力度營(yíng)造商業(yè)氣氛，為已入場(chǎng)的商家排憂解難，盡量穩(wěn)定他們，同時(shí)對(duì)其實(shí)撤場(chǎng)的商家做好撤場(chǎng)工作，在這些商家撤場(chǎng)前，從儲(chǔ)備意向商家中選擇合作方，及時(shí)補(bǔ)充。這一階段一般時(shí)間周期也需要一年左右。㈢．調(diào)場(chǎng)一個(gè)賣(mài)場(chǎng)經(jīng)過(guò)商業(yè)培育期后將逐漸走向成熟階段，經(jīng)過(guò)兩年的商業(yè)運(yùn)作，一方面賣(mài)場(chǎng)的客流量、客流高峰時(shí)段、客戶消費(fèi)群等已經(jīng)基本形成，各商家的營(yíng)業(yè)額、固定客戶群體也基本形成。另一方面，商場(chǎng)的配套設(shè)置，如停車(chē)場(chǎng)的數(shù)量、動(dòng)線，店招，賣(mài)場(chǎng)的分割布局的優(yōu)劣等也一一顯現(xiàn)出來(lái)。為了完善賣(mài)場(chǎng)，整合商家資源，就有必要對(duì)賣(mài)場(chǎng)的整體布局，商業(yè)主題的定位，圍繞商業(yè)主題的業(yè)態(tài)配置，商家的位置，商家的面積、等是否合理進(jìn)行考慮和調(diào)整，這為之調(diào)場(chǎng)。同時(shí)，對(duì)于商家店招，商場(chǎng)戶外廣告，光彩照明，車(chē)輛行駛動(dòng)線，停車(chē)場(chǎng)的車(chē)位，理貨區(qū)等硬件設(shè)施的不足地方加以改造。通過(guò)調(diào)整賣(mài)場(chǎng)，使福地廣場(chǎng)達(dá)到產(chǎn)品升級(jí)換代的功效。大部分商場(chǎng)，一樓一般都是化妝品和珠寶飾品專柜，從消費(fèi)角度看顧客一般都不會(huì)停留，直奔去看服飾或其他商品；很少有人停下來(lái)。從營(yíng)銷的角度來(lái)說(shuō)，化妝品和珠寶是屬于彈性需求很大的商品，即屬于可買(mǎi)可不買(mǎi)的東西，如果放在其他樓層，可能很多逛商場(chǎng)的人就會(huì)直接略過(guò)。此外，因化妝品和珠寶，都有著精美的包裝和外形，能從視覺(jué)上提高商場(chǎng)檔次，也能成為吸引路人進(jìn)入商場(chǎng)的一個(gè)亮點(diǎn)。同時(shí)男女裝的區(qū)域配置對(duì)銷售也存在很大影響；百貨區(qū)域主通道為女裝，其次為男裝；因?yàn)榕灶櫩蛯?duì)時(shí)裝的需求彈性更大，一旦發(fā)現(xiàn)合適的，可能隨機(jī)買(mǎi)得很多。但男性一般是有購(gòu)買(mǎi)需求才會(huì)去商場(chǎng)，所以更多的不會(huì)介位置區(qū)域。

運(yùn)動(dòng)品牌的消費(fèi)群體較為固定，有需求顧客在進(jìn)入商場(chǎng)時(shí)，對(duì)要買(mǎi)哪個(gè)運(yùn)動(dòng)品牌的哪款商品、價(jià)格多少，心中一般有底。位于商場(chǎng)的什么位置，對(duì)購(gòu)買(mǎi)者來(lái)說(shuō)影響不大。

購(gòu)物中心的后期整體業(yè)態(tài)布局，從一樓至三樓層，一層以承擔(dān)租金能力強(qiáng)的零售業(yè)態(tài)為主，適量配置餐飲和配套服務(wù)業(yè)態(tài)；高樓層以承擔(dān)租金能力較低但能夠吸引大量客流的餐飲、娛樂(lè)、休閑為主,適量配置零售業(yè)態(tài)和配套服務(wù)業(yè)態(tài)。因?yàn)樾蓍e、娛樂(lè)業(yè)態(tài)過(guò)多分布于低樓層不但會(huì)影響和動(dòng)搖購(gòu)物中心的整體定位及形象,也會(huì)拉低項(xiàng)目的租金回報(bào)。福地廣場(chǎng)可根據(jù)實(shí)際運(yùn)營(yíng)情況以及整體商業(yè)打造目標(biāo)，對(duì)商業(yè)業(yè)態(tài)布局進(jìn)行必要的調(diào)整；對(duì)于步入穩(wěn)定成長(zhǎng)期或成熟期的購(gòu)物中心，更多考慮的是購(gòu)物中心的品質(zhì)和持續(xù)盈利能力，這時(shí)候?qū)I(yè)態(tài)和品牌肯定會(huì)有更高的要求；在業(yè)態(tài)規(guī)劃與配比上，更多會(huì)考慮那些能迅速促進(jìn)穩(wěn)場(chǎng)與旺場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)與品牌。將投資回報(bào)率高、利潤(rùn)高的鋪面，根據(jù)其實(shí)際需要，以調(diào)整至黃金位置、增大鋪面等手段；以此吸引客流，對(duì)回收租金相對(duì)困難的鋪面可以起到一定旺場(chǎng)作用。根據(jù)實(shí)際運(yùn)作情況，配合福地廣場(chǎng)