建設(shè)工程前期工作的規(guī)劃和設(shè)計(jì)

建設(shè)工程前期工作的規(guī)劃和設(shè)計(jì)

在這一章中，我們討論了業(yè)主（投資機(jī)構(gòu)或業(yè)主批準(zhǔn)的項(xiàng)目咨詢機(jī)構(gòu)）的初始項(xiàng)目管理。因此，將建設(shè)項(xiàng)目的前期工作范圍界定為從建設(shè)項(xiàng)目的意圖出發(fā)，至獲得施工許可證的初始階段。這一時(shí)期工作的主要任務(wù)是尋找并確立項(xiàng)目目標(biāo)、定義項(xiàng)目,并對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)的經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、方案的論證,使整個(gè)項(xiàng)目建立在可靠的、堅(jiān)實(shí)的、優(yōu)化的基礎(chǔ)上。它對(duì)項(xiàng)目的整個(gè)生命期,都有著深遠(yuǎn)的影響,因此,一定要予以充分的重視。1.建設(shè)項(xiàng)目前期工作分析建設(shè)工程前期工作非常凌亂和復(fù)雜,需要在業(yè)主方的領(lǐng)導(dǎo)下,多個(gè)參與機(jī)構(gòu)協(xié)同工作,并經(jīng)歷多個(gè)政府行政部門(mén)的審批。1.1形成下步可行性的文件建設(shè)意圖初步形成以后,首先要進(jìn)行的就是編制項(xiàng)目建議書(shū)。經(jīng)過(guò)調(diào)查預(yù)測(cè)和分析,提出某一項(xiàng)目,著重論述其建設(shè)的必要性,供國(guó)家有關(guān)部門(mén)選擇并確定(即批復(fù))是否進(jìn)行下步可行性研究的建議性文件。在這一階段需要初步明確擬建設(shè)的地點(diǎn)、規(guī)模、資金及來(lái)源、用途等。1.2項(xiàng)目申請(qǐng)需正式報(bào)文將編制完備的項(xiàng)目建議書(shū)報(bào)送發(fā)改委后,如果項(xiàng)目初步判斷可行,發(fā)改委會(huì)正式行文,批準(zhǔn)項(xiàng)目建議書(shū)。此批復(fù)是辦理環(huán)評(píng)、可研、規(guī)劃等前期工作的依據(jù)。1.3用地紅線圖的取得此節(jié)涉及國(guó)土資源局和規(guī)劃局。如果是自有土地,需到國(guó)土局憑土地證及建議書(shū)的批復(fù),取得土地現(xiàn)勢(shì)圖,再到規(guī)劃局辦理用地紅線圖后取得規(guī)劃條件。如果是非自有土地或改變?cè)恋匦再|(zhì)的,需先取得建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)。土地的獲得,目前有兩種獲得方式:拍賣(mài)和規(guī)劃。如果是拍賣(mài)獲得的,拍賣(mài)之前,相關(guān)政府部門(mén)就會(huì)公布用地紅線圖和拍賣(mài)條件(即規(guī)劃條件);劃撥獲得的土地,因國(guó)家近幾年的政策一直在嚴(yán)格控制,越來(lái)越少,在此不討論。1.4業(yè)主組織設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)的必要性規(guī)劃條件對(duì)設(shè)計(jì)方案提出了很多強(qiáng)制性的要求,包括開(kāi)發(fā)強(qiáng)度(建筑密度、建筑控制高度、容積率、綠地率等)、人口容量、建筑形式與風(fēng)格、歷史文化保護(hù)和環(huán)境保護(hù)要求、主要交通出入口方位、停車(chē)場(chǎng)泊位及其他需要配置的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施控制指標(biāo)等。根據(jù)這些要求,業(yè)主組織相關(guān)設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行方案的設(shè)計(jì)。此環(huán)節(jié),可以以招標(biāo)的形式以設(shè)計(jì)方案的優(yōu)劣為標(biāo)準(zhǔn)選定設(shè)計(jì)單位,也可以由業(yè)主直接指定,還可以采用國(guó)外比較流行的設(shè)計(jì)競(jìng)賽的模式。1.5有編制環(huán)評(píng)表和編寫(xiě)評(píng)審報(bào)告并編寫(xiě)在線考評(píng)表根據(jù)建設(shè)規(guī)模和建設(shè)地點(diǎn)的差異,環(huán)保局對(duì)建設(shè)工程的環(huán)評(píng),分初評(píng)和復(fù)評(píng)兩個(gè)環(huán)節(jié),有編制環(huán)評(píng)表和編寫(xiě)環(huán)評(píng)報(bào)告兩種形式。報(bào)表形式比較簡(jiǎn)單;報(bào)告形式較復(fù)雜,需要委托相關(guān)資詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行編制,1.6提交可研究報(bào)告工作代碼f需委托有相關(guān)資質(zhì)的企業(yè)進(jìn)行可研報(bào)告的編寫(xiě)。部分地區(qū)可能會(huì)要求有節(jié)能評(píng)價(jià)的內(nèi)容。1.7可研究報(bào)告工作代碼g由發(fā)改委組織的,對(duì)于全部或部分使用國(guó)有資金的項(xiàng)目,都需要論證環(huán)節(jié)。1.8建設(shè)項(xiàng)目工作代碼h可研報(bào)告論證通過(guò)后,業(yè)主即可向發(fā)改委申請(qǐng)立項(xiàng)。1.9建筑內(nèi)要素的應(yīng)用規(guī)劃局一般提出方案修改的意向性意見(jiàn),較常見(jiàn)的是關(guān)于沿街、沿河的外立面效果,建筑的整體感覺(jué)等。業(yè)主需要在規(guī)劃局和設(shè)計(jì)院間反復(fù)溝通和協(xié)調(diào)。1.10深度設(shè)計(jì)工作代碼j設(shè)計(jì)院在規(guī)劃局批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)方案的基礎(chǔ)上,進(jìn)行深度設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)的深度,各個(gè)地區(qū)的要求不盡相同,需要按照要求達(dá)到要求的設(shè)計(jì)深度。1.1通過(guò)技術(shù)方案的批準(zhǔn)工作代碼k深度設(shè)計(jì)文件獲得規(guī)劃局批準(zhǔn)。此環(huán)節(jié),高層建筑影響住宅日照的還需提交日照分析報(bào)告。1.12獲得規(guī)劃許可證工作代碼l取得規(guī)劃許可證是建設(shè)工程前期工作成果的階段性的標(biāo)志。此環(huán)節(jié),還需先通過(guò)建筑方案節(jié)能審查,并已按規(guī)劃要求委托相關(guān)機(jī)構(gòu)進(jìn)行規(guī)劃放線。1.13圖紙?jiān)O(shè)計(jì)工作代碼m此環(huán)節(jié)是設(shè)計(jì)程序的后期階段。各專(zhuān)業(yè)的設(shè)計(jì)文件和圖紙的內(nèi)容深度必須滿足施工、安裝的要求,集中體現(xiàn)設(shè)計(jì)人員的智力水平和成果。1.14圖紙審算中的評(píng)審工作代碼n主要是建筑專(zhuān)業(yè)、結(jié)構(gòu)專(zhuān)業(yè)、暖通專(zhuān)業(yè)的審核。此環(huán)節(jié)主要查驗(yàn)施工圖的設(shè)計(jì)是否符合國(guó)家或地區(qū)的強(qiáng)制性規(guī)范的要求。1.15獲得消防意見(jiàn)工作代碼o隨著國(guó)家和社會(huì)的消防意識(shí)的提高,建筑工程必須滿足消防強(qiáng)制性要求,一般在消防支隊(duì)審核。1.16業(yè)主獨(dú)立招標(biāo)目前比較常見(jiàn)的做法是,業(yè)主委托工程招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行招標(biāo)。實(shí)力較強(qiáng)的業(yè)主也可獨(dú)立招標(biāo)。此階段招標(biāo)要嚴(yán)格按照法定程序進(jìn)行。對(duì)于國(guó)家沒(méi)有要求必須招標(biāo)的工程,業(yè)主也可以自行確定施工單位。1.17選擇監(jiān)督單位勞動(dòng)代碼k業(yè)主可以公開(kāi)招標(biāo),對(duì)于國(guó)家沒(méi)有強(qiáng)制要求的工程,也可以自行確定。1.18獲得施工許可證勞動(dòng)代碼r完成以上全部工作后,方可到住建局領(lǐng)取施工許可證。2進(jìn)入管理分析2.1建設(shè)條件和環(huán)境參數(shù)上文所列出的工作之間的順序并沒(méi)有嚴(yán)格的時(shí)間和邏輯的先后,部分順序可以調(diào)整,但是下面所列出的工作之間順序是嚴(yán)格的。2.1.1取得項(xiàng)目建議書(shū)的批復(fù)(工作代號(hào)B)是其他工作的必要條件。2.1.2建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃條件(工作代號(hào)C)、設(shè)計(jì)方案的審批(工作代號(hào)I)、技術(shù)方案的審批(工作代號(hào)K)、取得規(guī)劃許可證(工作代號(hào)L)先后順序不可變。2.1.3環(huán)境影響評(píng)價(jià)通過(guò)(工作代號(hào)E)是通過(guò)設(shè)計(jì)方案的審批(工作代號(hào)I)和可研論證(工作代號(hào)G)的必要條件。2.1.4取得消防意見(jiàn)書(shū)(工作代號(hào)O)是通過(guò)施工圖審圖中心審核(工作代號(hào)N)的必要條件。2.1.5通過(guò)施工圖審圖中心審核(工作代號(hào)N)、選定施工單位(工作代號(hào)P)和建設(shè)工程立項(xiàng)(工作代號(hào)H)是領(lǐng)取施工許可證(工作代號(hào)R)的必要條件。2.2項(xiàng)目前期入度計(jì)劃進(jìn)度計(jì)劃的編制方法有橫道圖進(jìn)度計(jì)劃編制法、工程網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃編制法(包括雙代號(hào)網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃、雙代號(hào)時(shí)標(biāo)網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃、單代號(hào)網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃、單代號(hào)搭接網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃)等。對(duì)于建設(shè)工程前期工作進(jìn)度計(jì)劃,宜采用單代號(hào)網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃編制的方法。如下圖:(因工作計(jì)劃涉及到政府行政審批、工程大小等因素,不同建設(shè)地點(diǎn)和不同建設(shè)規(guī)模的工作持續(xù)時(shí)間不同,故下圖僅示意工作間的邏輯順序)根據(jù)上面的網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃,業(yè)主根據(jù)以往建設(shè)經(jīng)驗(yàn)、建設(shè)地的具體情況和建設(shè)規(guī)模情況以及具體協(xié)作機(jī)構(gòu)的效率情況,可以給每項(xiàng)工作賦予持續(xù)時(shí)間,進(jìn)而即可計(jì)算出前期工作計(jì)劃的總時(shí)間、關(guān)鍵工作和關(guān)鍵線路。2.3建筑施工圖設(shè)計(jì)在進(jìn)度較緊的情況下,為了節(jié)約時(shí)間,有些工作可以適當(dāng)提前進(jìn)行,但可能會(huì)因此造成返工而增加費(fèi)用。2.3.1業(yè)主在取得項(xiàng)目建議書(shū)的批復(fù)(工作代號(hào)B)后立即進(jìn)行方案的設(shè)計(jì)(工作代號(hào)D),待取得建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃條件(工作代號(hào)C)后,方案稍做修改即可報(bào)規(guī)劃局進(jìn)行設(shè)計(jì)方案的審批(工作代號(hào)I)。因?yàn)榉桨冈O(shè)計(jì)階段需要征求相關(guān)使用方的意見(jiàn),而且不同的方案之間還需反復(fù)比較,常常會(huì)占用很多前期工作的時(shí)間,所以將其提前。此方法需要根據(jù)相似和相近地塊的規(guī)劃條件,預(yù)先估計(jì)出擬建地塊的規(guī)劃條件。否則,如果估計(jì)和實(shí)際要求的規(guī)劃條件出入很大,會(huì)造成提前設(shè)計(jì)的方案的返工,不僅沒(méi)有減少時(shí)間,還增加了費(fèi)用,得不償失。2.3.2通過(guò)設(shè)計(jì)方案的審批(工作代號(hào)I)后,不用等技術(shù)方案的審批通過(guò)(工作代號(hào)K),立即進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)(工作代號(hào)M)。因?yàn)榧夹g(shù)方案審批的環(huán)節(jié),提出的意見(jiàn)在正常情況下只需做很小的修改,所以在進(jìn)度較緊的情況下,可以嘗試。2.3.3對(duì)于多個(gè)單體的項(xiàng)目,不必等所有單體的施工圖設(shè)計(jì)(工作代號(hào)M)全部完成后再進(jìn)行施工圖審圖中心審核(工作代號(hào)N)?？梢酝瓿梢粋€(gè)單體的設(shè)計(jì),就立即進(jìn)行這個(gè)單體的施工圖審核。這種方法,在節(jié)省了時(shí)間的同時(shí),不會(huì)造成返工,也不會(huì)造成費(fèi)用的增加。2.3.4在施工圖設(shè)計(jì)(工作代號(hào)M)完成后,即可選定施工單位(工作代號(hào)P),因?yàn)槭┕ふ袠?biāo)從法定程序上來(lái)看,就至少需要25天(自招標(biāo)文件開(kāi)始發(fā)出之日起至投標(biāo)人提交投標(biāo)文件截止之日止,最短不得少于20日;如果在此期間還需對(duì)招標(biāo)文件做必要的澄清和修改,那時(shí)間就更長(zhǎng)。還要加上評(píng)標(biāo)和簽約的時(shí)間)。而施工圖審圖中心審核(工作代號(hào)N)也需要很長(zhǎng)時(shí)間,可以充分利用這段審圖的時(shí)間進(jìn)行招標(biāo)。而此時(shí)的工程量和工程工作內(nèi)容也已經(jīng)基本確定,不影響工程成本控制,一般也不會(huì)有合同糾紛的隱患,尤其在擬簽訂固定單價(jià)合同的情況下,更是如此。2.3.5施工圖審圖中心審核(工作代號(hào)N)和取得消防意見(jiàn)書(shū)(工作代號(hào)O)同時(shí)進(jìn)行。雖然這兩項(xiàng)工作有先后關(guān)系,但是申請(qǐng)施工圖審圖中心審核并不以取得消防意見(jiàn)書(shū)為必要條件,只是通過(guò)施工圖審圖中心審核需要取得消防意見(jiàn)書(shū)。3建筑前期工作管理出現(xiàn)的困難3.1當(dāng)前的行政審批模式是窗口式的,即在行政服務(wù)中心里,各個(gè)行政機(jī)構(gòu)開(kāi)設(shè)各自的對(duì)外窗口,報(bào)建的手續(xù)都由各個(gè)窗口遞交到各自的行政機(jī)構(gòu),行政機(jī)構(gòu)的意見(jiàn)和建議也都由窗口傳達(dá)給業(yè)主。這種模式在追求服務(wù)便捷的同時(shí),與以往業(yè)主直接與審批人員接觸的模式相比,會(huì)在一定程度上造成一些交流障礙,影響交流的速度。所以,在對(duì)負(fù)責(zé)建設(shè)工程前期工作的人員選擇上,要充分考慮到報(bào)建經(jīng)驗(yàn)和對(duì)行政機(jī)構(gòu)熟悉程度的因素。3.2類(lèi)似的建設(shè)工程,在不同的地域,前期工作的時(shí)間會(huì)有很大差別。比如發(fā)達(dá)城市和欠發(fā)達(dá)城市間、市區(qū)和郊區(qū)的行政機(jī)構(gòu)間,可能在新建建筑對(duì)環(huán)境、交通、能源的影響評(píng)估的要求上有所不同,還可能對(duì)建筑方案的控制側(cè)重點(diǎn)不同,從而造成業(yè)主前期的