房地產(chǎn)行業(yè)知識及盈利模式介紹

房地產(chǎn)行業(yè)知識及

盈利模式介紹開展部房地產(chǎn)行業(yè)知識及盈利模式介紹房地產(chǎn)行業(yè)介紹房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開發(fā)流程房地產(chǎn)企業(yè)盈利模式房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展展望房地產(chǎn)行業(yè)介紹房地產(chǎn)行業(yè)構(gòu)成2房地產(chǎn)行業(yè)特點3房地產(chǎn)行業(yè)行為準則4房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷程1國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)開展歷程形成階段發(fā)展階段快速發(fā)展階段調(diào)整階段199019982024目前1990年5月19日國務(wù)院公布了?中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例?及?外商投資成片開發(fā)土地暫行管理方法?，標準我國城鎮(zhèn)國有土地出讓和轉(zhuǎn)讓，并在全國城鎮(zhèn)展開。1991年上半年，國務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組又頒發(fā)了?關(guān)于深化住房制度改革的決定?，確定了我國住宅市場化改革的大方向。

中央明確規(guī)定，1999年全國各地全面停止實物福利性分房，實行貨幣工資性分房制度。1999年上半年，各省房改方案相繼出臺。市場取向的房改方案進入實質(zhì)性運作階段。2024年國土資源部發(fā)布71號令，到2024年8月31日以后，國內(nèi)土地市場將不得再采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營性土地使用權(quán)，國有土地使用權(quán)必須以公開招標、拍賣、掛牌的方式出讓。土地市場化正式形成，房地產(chǎn)市場進入快速開展階段。2024年10

月9

日，國土資源部正式發(fā)布最新版本?招標拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定?〔39

號令〕，明確“未按出讓合同約定繳清全部土地出讓價款的，不得發(fā)放國有建設(shè)用地使用權(quán)證書，也不得按出讓價款繳納比例分割發(fā)放國有建設(shè)用地使用權(quán)證書〞。2024年9月27日，央行、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布?關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知?，規(guī)定申請購置第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%。以上政策使得開發(fā)商資金吃緊，局部城市出現(xiàn)降價現(xiàn)象。

國內(nèi)房地產(chǎn)政策全景圖1978-19911992-19992000-2024允許私人建房，推行住房制度改革，修改憲法，允許土地批租，發(fā)布?土地管理實施條例?。1991年，房地產(chǎn)市場建設(shè)全面起步，房改全面推行房地產(chǎn)市場進入快速開展期，國家開始引入宏觀調(diào)控。1992年實施住房公積金制度，1998年取消福利分房。調(diào)整房地產(chǎn)假設(shè)干政策，免征交易營業(yè)稅，契稅減半2024-20242024-20242024房地產(chǎn)市場進入黃金時期，2024年5月9日：國土資源部發(fā)布?招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定?，2024年國務(wù)院公布我國首部?物業(yè)管理條例?。房地產(chǎn)市場進一步標準。房地產(chǎn)市場出現(xiàn)過熱現(xiàn)象，房價上漲過高過快。2024年5月?經(jīng)濟適用住房管理方法?以及?關(guān)于已購經(jīng)濟適用住房上市出售有關(guān)問題的通知?出臺，2024年3月，舊國八條。國務(wù)院下發(fā)了?關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知?。2024年4月，新國八點，中國人民銀行兩次上調(diào)房貸利率國家宏觀調(diào)控加大力度，2024年5月出臺國“六條〞，“十五條〞，二手房營業(yè)稅開征；“90，70〞政策；發(fā)布“外資限炒令〞；強征二手房轉(zhuǎn)讓個人所得稅；通過?物權(quán)法?；加強土地調(diào)控，對新增建設(shè)用地土地有償使用費有關(guān)政策作出了重大調(diào)整，土地增值稅開征。九部門聯(lián)合發(fā)布了?廉租住房保障方法?；2024年落實從緊的貨幣政策，一年內(nèi)6次加息，十次上調(diào)存款準備金率；

2024年在落實已有的房地產(chǎn)調(diào)控政策的同時，繼續(xù)施行從緊的貨幣政策，六次上調(diào)存款準備金率至17.5%。暫停建設(shè)工程商業(yè)貸款業(yè)務(wù)。國外房地產(chǎn)行業(yè)開展歷程〔以美國為例〕本錢競爭階段客戶導(dǎo)向階段第一階段第二階段第三階段全面擴張階段房地產(chǎn)公司對價值鏈前端生產(chǎn)供給環(huán)節(jié)進行整合。進入建筑材料〔水泥〕制造、建筑管理與效勞領(lǐng)域領(lǐng)域，在低端產(chǎn)品市場獲得了本錢競爭優(yōu)勢。在股市、金融效勞、標準化和地域上進行全面擴張。業(yè)務(wù)重心和流程管理向效勞領(lǐng)域調(diào)整。Centex公司在公司員工的考核指標中，客戶滿意度指標占了25%的大比重。195019691997目前房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)周期與商業(yè)模式演變房地產(chǎn)行業(yè)構(gòu)成房地產(chǎn)業(yè)是指；是從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和效勞的行業(yè)，主要包括；土地開發(fā)、房屋的建設(shè)、維修、管理，土地使用權(quán)的有償劃撥、轉(zhuǎn)讓、房屋所有權(quán)的買賣、租賃、房地產(chǎn)的抵押貸款，以及由此形成的房地產(chǎn)市場。在實際生活中，人們習(xí)慣于上將從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的行業(yè)稱為房地產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可別離的局部及其附帶的各種權(quán)益。房地產(chǎn)由于其自己的特點即位置的固定性和不可移動性，又被稱為不動產(chǎn)。房地產(chǎn)可以有三種存在形態(tài)：即土地、建筑物、房地合一。在房地產(chǎn)拍賣中，其拍賣標的也可以有三種存在形態(tài)，即土地〔或土地使用權(quán)〕，建筑物和房地合一狀態(tài)下的物質(zhì)實體及其權(quán)益。工業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)旅游地產(chǎn)中介服務(wù)土地開發(fā)房產(chǎn)經(jīng)營房地產(chǎn)行業(yè)構(gòu)成居住類地產(chǎn)調(diào)控和管理房地產(chǎn)1、國有土地使用權(quán)的出讓：土地的開發(fā)和再開發(fā)，如征用土地、拆遷安置、委托規(guī)劃設(shè)計、組織開發(fā)建設(shè)、對舊城區(qū)土地的再開發(fā)等;2、房地產(chǎn)經(jīng)營，包括土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和房屋的買賣租賃、抵押等活動；3、房地產(chǎn)中介服務(wù)，包括房地產(chǎn)咨詢、估價和經(jīng)紀代理、物業(yè)管理。4、房地產(chǎn)的調(diào)控和管理，即建立房地產(chǎn)的資金市場、技術(shù)市場、勞務(wù)市場、信息市場，制定合理的房地產(chǎn)價格，建立和健全房地產(chǎn)法規(guī)，以實現(xiàn)國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控。房地產(chǎn)業(yè)從開發(fā)業(yè)態(tài)上可以分為居住類地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)。

房地產(chǎn)行業(yè)特點資金密集型市場集中度較低受宏觀調(diào)控影響明顯

區(qū)域性特征明顯兼具消費價值和投資價值產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度較高房地產(chǎn)業(yè)特點住宅作為一種根本的生活資料，其價格波動對民眾的生活穩(wěn)定有著重大的影響，政府歷來對房地產(chǎn)市場的關(guān)注度較高。

房地產(chǎn)市場的開展對于國家土地利用、銀行信貸、城市規(guī)劃以及財政稅收等宏觀調(diào)控政策上具有很強的敏感性。

房地產(chǎn)行業(yè)特點不同地區(qū)的消費群體因其地域差異、文化差異、氣候差異對于房產(chǎn)品的需求不盡相同。房產(chǎn)品的區(qū)域化特征使房地產(chǎn)企業(yè)短期內(nèi)無法具備規(guī)?；可a(chǎn)的條件，也使得房產(chǎn)品的價格主要是受當(dāng)?shù)貐^(qū)域市場內(nèi)供需關(guān)系影響。房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈較長、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度較高。與房地產(chǎn)業(yè)密切聯(lián)系的行業(yè)有建材工業(yè)、建筑工業(yè)、園林綠化、家電業(yè)、家具業(yè)，以及商業(yè)、文化、教育等配套設(shè)施和其他效勞業(yè)等。這種高度關(guān)聯(lián)性，使房地產(chǎn)業(yè)的開展具有帶動其他產(chǎn)業(yè)和整個國民經(jīng)濟增長的重大作用。

房產(chǎn)品不僅只是消費品，同時也是投資品，投資性是房產(chǎn)品具備的一種固有屬性。正是因為房產(chǎn)品具有的投資屬性，因此投資性需求也是房地產(chǎn)市場需求的主要構(gòu)成之一。

房地產(chǎn)開發(fā)具有投資規(guī)模大、開發(fā)周期長、投入期與回收期不一致等特點，客觀上決定了房地產(chǎn)行業(yè)的資金密集型特點。

房產(chǎn)品的不可移動性決定了開發(fā)企業(yè)必須在當(dāng)?shù)厣a(chǎn)，一定程度上影響了房產(chǎn)品的規(guī)模化生產(chǎn)，導(dǎo)致目前市場集中度仍然很低。

房地產(chǎn)行業(yè)知識及盈利模式介紹房地產(chǎn)行業(yè)介紹房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開發(fā)流程房地產(chǎn)企業(yè)盈利模式房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展展望國內(nèi)外房地產(chǎn)開發(fā)模式〔美國〕銷售商

開發(fā)商

建筑商

其他房地產(chǎn)效勞商房地產(chǎn)基金、投資商和銀行

美國民眾

美國模式代表了西方興旺國家房地產(chǎn)開發(fā)的主流模式。通過嚴格的專業(yè)化細分，形成一條橫向價值鏈，構(gòu)成以專業(yè)細分和金融運作見長的房地產(chǎn)開展模式，其核心是金融運作。美國擁有最成熟和完善的房地產(chǎn)金融體系，房地產(chǎn)投資信托基金和投資商成為主導(dǎo)者，而開發(fā)商、建筑商、銷售商以及其他房地產(chǎn)效勞商那么成了圍繞資本、基金的配套環(huán)節(jié)。

1、土地自由供給。美國62%土地私有的格局，讓政府不可能對土地供給進行嚴控。2、專業(yè)分工明確。美國房地產(chǎn)開展模式主要由房地產(chǎn)金融產(chǎn)業(yè)鏈、開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈、中介產(chǎn)業(yè)鏈和流通產(chǎn)業(yè)鏈等相互協(xié)調(diào)共存，強調(diào)房地產(chǎn)開發(fā)的所有環(huán)節(jié)由不同的專業(yè)公司來共同完成。而且不同公司根據(jù)自己的專業(yè)特長而專注于某個細化產(chǎn)品市場。比方：有專做寫字樓的，也有獨做大型超市的，既有做郊區(qū)成排別墅群的，也有獨營退休社區(qū)的。3、以金融運作為核心。在美國房地產(chǎn)模式的各個鏈條中，金融產(chǎn)業(yè)鏈最為興旺。美國的房地產(chǎn)金融產(chǎn)業(yè)鏈由房地產(chǎn)基金、投資商和銀行組成，其中最大局部是房地產(chǎn)基金，美國的房地產(chǎn)投資商主要是從事物業(yè)投資，而非物業(yè)開發(fā)，因此美國真正的大地產(chǎn)商都出于金融領(lǐng)域。以房地產(chǎn)投資信托基金為代表，美國目前約有300多只房地產(chǎn)投資信托基金，管理資產(chǎn)總值超過3000億美元。4、收益群眾化。美國的房地產(chǎn)資金只有15%左右是銀行資金，剩下的70%是社會群眾的資金，其中35%是退休基金，35%是不動產(chǎn)基金。全民通過房地產(chǎn)投資信托基金、上市企業(yè)股票、MBS(房產(chǎn)抵押貸款證券)等參與投資，既降低了房地產(chǎn)金融風(fēng)險，也使行業(yè)利潤被民眾攤平，根本不可能出現(xiàn)任由國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商斂聚暴利的現(xiàn)象。國內(nèi)外房地產(chǎn)開發(fā)模式〔香港〕土地消費者房地產(chǎn)商地方政府銷售合作商股東員工土地買入營銷銷售物業(yè)管理建設(shè)施工買入售出規(guī)劃設(shè)計資金設(shè)計咨詢公司建筑商銷售代理公司物業(yè)公司香港模式是一條以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為核心的縱向運作鏈，投資買地、開發(fā)建設(shè)、營銷銷售、物業(yè)管理等，通常由一家企業(yè)獨立完成，堪稱“全能開發(fā)商〞。香港房地產(chǎn)開發(fā)融資渠道也相比照較單一，主要構(gòu)成是銀行貸款和通過預(yù)售收取客戶預(yù)購房款。大陸房地產(chǎn)開發(fā)模式為香港模式。1、工程運作“一條龍〞化。香港房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常采用拿地、蓋房、銷售、物管“一條龍〞式的滾動開發(fā)模式。作為“全能開發(fā)商〞扮演著各類角色，長江和黃、新鴻基地產(chǎn)、新世界開展、恒基兆業(yè)等10家地產(chǎn)集團都是這樣開發(fā)樓盤的。這種全能型模式有利于形成地產(chǎn)巨頭，行業(yè)集中度相對較高，有利于資源的優(yōu)化配置，正由于此，前十家地產(chǎn)商的開發(fā)量約占香港總開發(fā)量的80%左右。2、獲取土地是第一要義。政府高度壟斷土地，大開發(fā)商高度壟斷市場，房地產(chǎn)開展商占有了最具稀缺性的土地資源后，其他行業(yè)和社會財富自動聚攏而來，想不賺錢都難。香港不同于美國，地少人多、寸土寸金，擁有土地成了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競爭力的核心所在。3、融資渠道相對單一。總體來說，香港地產(chǎn)商大型化、財團化之后，其自身財力已經(jīng)比較雄厚，然后通過銀行貸款和預(yù)售款，根本就能滿足開發(fā)經(jīng)營需求，沒有太大動力進行多元化融資。4、融資渠道相對單一?？傮w期房預(yù)售制。1953年，在香港嚴重供小于求的賣方市場下，霍英東首創(chuàng)賣樓花的游戲規(guī)那么，期房預(yù)售使得開發(fā)商除銀行貸款外，又獲得了一個新的融資渠道。從而在資金要求上大大降低了開發(fā)商的入行門檻。工程交房取得土地房地產(chǎn)開發(fā)流程工程啟動工程開盤工程竣工工程開工1、土地信息獲取2、投資意向前期市場調(diào)研3、項目投資意向書編寫4、區(qū)域市場深度調(diào)研5、投資意向?qū)徟?、可研審批7、項目可研前期市場調(diào)研8、項目可研編寫9、土地競買申請10、土地購置前期深度市場調(diào)研11、土地競買12、簽訂土地合同1、編寫項目定位報告及項目建議書2、項目定位報告及項目建議書審批3、項目啟動申請4、編寫項目定位報告（營銷）5、編寫項目建議書（營銷）6、辦理土地使用證1、開發(fā)時間審批2、規(guī)劃放按審批方案3、單體效果圖審批4、戶型方案審批5、項目預(yù)算方案審批6、整體營銷策劃推廣方案審批7、亮相方案審批8、建設(shè)施工各項手續(xù)辦理9、市政、園林等方案確定1、工程施工2、開盤方案審批及各方案審批3、簽定前期物業(yè)托管合同4、準備銷售階段所用資料1、各項工程收尾、結(jié)算2、工程施工驗收3、持續(xù)強銷1、市政、園林、道路施工2、銷售后期3、工程結(jié)算審批4、物業(yè)驗收、接管國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開發(fā)流程營銷新境界——“體驗式營銷〞按照體驗經(jīng)濟學(xué)家約瑟夫·派恩的定義:“所謂體驗是指人們用一種本質(zhì)上以個人化的方式來度過一段時間，并從中獲得過程中呈現(xiàn)出來的一系列可回憶的事件〞。

伯得·施密特(BerndH.Schmitt)認為:“體驗營銷是企業(yè)以效勞為舞臺，以商品為道具，圍繞消費者創(chuàng)造的值得消費者回憶的活動〞。由此可見，體驗營銷(ExperientialMarketing)那么是站在消費者感官(sence)、情感(feel)、思考(think)、行動(act)、關(guān)聯(lián)(relate)五個方面,讓客戶自接參與并成為體驗的主體，造就一種“無法遺忘的感受〞，使其精神需求得到最大程度滿足，從而贏得客戶的信賴和忠誠，以促進產(chǎn)品的銷售。房地產(chǎn)體驗營銷，是把客戶購房的全過程“體驗〞視為整體，站在客戶的感受、情感、思考、行動等角度，重新定義、設(shè)計房產(chǎn)工程的營銷行動綱領(lǐng)，為客戶創(chuàng)造值得回憶和持續(xù)愉悅的豐富體驗，從而促進工程的銷告和客戶價值最大化。

體驗營銷策略改變了過去只強調(diào)“產(chǎn)品〞或“客戶效勞〞的營銷理念，更注重挖掘客戶的潛在需求和預(yù)期欲望，并將其對工程的良好體驗，愉悅的感情升華為客戶的忠誠，從而實現(xiàn)營銷。營銷新境界——“體驗式營銷〞房地產(chǎn)行業(yè)知識及盈利模式介紹房地產(chǎn)行業(yè)介紹房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開發(fā)流程房地產(chǎn)企業(yè)盈利模式房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展展望房地產(chǎn)企業(yè)盈利模式購房者開發(fā)商銀行地方政府中央政府房地產(chǎn)行業(yè)主體土地資金股東員工購房者購房者建筑企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計、咨詢、物業(yè)公司地方政府銀行房地產(chǎn)企業(yè)盈利模式房地產(chǎn)企業(yè)與行業(yè)資金構(gòu)成銀行貸款自有資金預(yù)售收入和墊資20%35%45%經(jīng)過本輪宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)市場已經(jīng)從“土地為王〞時代進入“資金為王〞時代，房地產(chǎn)公司融資渠道與融資方式迫切需要改變。——安國信證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師區(qū)瑞明房地產(chǎn)公司融資模式

房地產(chǎn)公司在資本市場的融資方式可以分為股權(quán)融資、債權(quán)融資、可轉(zhuǎn)換債券融資三大類。

股權(quán)融資債券融資房地產(chǎn)公司融資模式可轉(zhuǎn)債融資股權(quán)融資是指資金不通過金融中介機構(gòu)，借助股票(股份)這一載體直接從資金盈余部門流向資金短缺部門，資金供給者作為所有者〔股東〕享有對企業(yè)控制權(quán)的融資方式。常見的有IPO、配股、增發(fā)、認股權(quán)證。

股權(quán)融資的優(yōu)點主要有：股票屬公司的永久性資本，不需要歸還，也不必負擔(dān)固定的利息費用，從而大大降低了公司的財務(wù)風(fēng)險；由于股票預(yù)期收益高、易于轉(zhuǎn)讓，因而容易吸收社會資本；可以提高企業(yè)自有資本率，降低負債率，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)；可以分散經(jīng)營風(fēng)險。但另一方面，股權(quán)融資存在著發(fā)行費用高、容易分散股權(quán)等不可防止的缺點。股權(quán)融資一直是案例公司使用最多、融資金額最大的資本市場融資方式，其中又以增發(fā)使用最為頻繁，配股融資額最高。債權(quán)融資是指企業(yè)通過借錢的方式進行融資，債權(quán)融資所獲得的資金，企業(yè)首先要承擔(dān)資金的利息，另外在借款到期后要向債券人歸還資金的本金。債權(quán)融資按渠道的不同主要分為三類，銀行貸款、發(fā)行債券和民間借款。

公司債權(quán)融資的主要優(yōu)點是：融資本錢較低；可以發(fā)揮財務(wù)杠桿的作用；可以保證股本對公司的控制權(quán)；通過發(fā)行中長期債券，可以優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，降低流動性風(fēng)險。但另一方面，公司債權(quán)融資存在財務(wù)風(fēng)險較高、限制條款較多等缺點。

可轉(zhuǎn)債全稱為可轉(zhuǎn)換公司債券。在目前國內(nèi)市場，就是指在一定條件下可以被轉(zhuǎn)換成公司股票的債券。可轉(zhuǎn)債具有債權(quán)和期權(quán)的雙重屬性，其持有人可以選擇持有債券到期，獲取公司還本付息；也可以選擇在約定的時間內(nèi)轉(zhuǎn)換成股票，享受股利分配或資本增值。

可轉(zhuǎn)換債券融資介于股權(quán)融資和債權(quán)融資之間，其優(yōu)點主要有：可以節(jié)約利息支出；有利于穩(wěn)定股票市價；融資規(guī)模相對較大；融資限制較少。其缺點主要有：加大了對管理層的壓力；存在回購風(fēng)險；股價大幅度上揚時，存在減少籌資數(shù)量的風(fēng)險。近年來，不少房地產(chǎn)公司利用可轉(zhuǎn)換債券進行融資，尤其是零息可轉(zhuǎn)換債券更是受到青睞。REITs又稱“房地產(chǎn)投資信托基金〞，是標準化可流通的主要以房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)利進行投資的金融產(chǎn)品，從某種角度說，類似于我國的證券投資基金。REITs一般從上市或非上市公司收購房地產(chǎn)資產(chǎn)包，且嚴格限制資產(chǎn)出售，較大局部收益來源于房地產(chǎn)租金收入、房地產(chǎn)抵押利息或出售房地產(chǎn)的收益，REITs通過在股票市場發(fā)行股票(IPO或增發(fā))募集資金后，持有和管理房地產(chǎn)資產(chǎn)，投資者通過購置REITs股票間接投資于房地產(chǎn)，并可以在股票市場進行交易，獲得資本利得和流動性。REITs的收入主要包括出租房地產(chǎn)的租金、投資于其他REITs股票所得的股利、投資于房地產(chǎn)抵押貸款和短期債務(wù)工具的利息收益。該種金融產(chǎn)品是股權(quán)與債券的有機結(jié)合體。目前，我國130多家房地產(chǎn)公司有102家是滬、深上市，28家香港上市，2家新加坡上市和1家美國上市。境內(nèi)房地產(chǎn)公司上市必須滿足以下五個條件：

連續(xù)三年盈利；

凈資產(chǎn)收益率每年不得低于10%；

累計對外投資額不超過凈資產(chǎn)的50%；

總資產(chǎn)負債率低于70%；

所有者權(quán)益至少5000萬元。

首發(fā)上市一來要支付高昂的費用，二來對企業(yè)要求很高，大大增加融資本錢。這是由許多公司選擇借殼上市。

所謂“借殼〞，就是某資金短缺的房企通過協(xié)議收購、資產(chǎn)置換或者二級證券市場收購等方式收購一家上市公司，到達上市融資目的。早在1993年國內(nèi)市場就出現(xiàn)“借殼〞現(xiàn)象，15年來已掀起兩次“借殼〞浪潮，而且都是在房地產(chǎn)市場進入宏觀調(diào)控之前出現(xiàn)的。據(jù)統(tǒng)計，如今國內(nèi)房地產(chǎn)市場已有20多家上市房地產(chǎn)公司是采用“借殼〞形式。如新湖公司“借殼〞哈高科、廣東粵太“借殼〞東華實業(yè)、上海房地集團“借殼〞嘉豐股份、中遠集團“借殼〞眾城實業(yè)等。我們榮盛是首發(fā)上市。房地產(chǎn)行業(yè)知識及盈利模式介紹房地產(chǎn)行業(yè)介紹房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開發(fā)流程房地產(chǎn)企業(yè)盈利模式房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展展望房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀購房者減緩購房銀行緊縮銀根房企降價促銷市場遇冷房企資金緊張形成住宅降價預(yù)期住宅降價迷局本輪調(diào)控結(jié)果有三種可能性：

1)當(dāng)前觀望的形勢改觀后市場會逐漸回暖，與之前的情形相似；

2)重新建立供求平衡；

3)過度調(diào)整將引發(fā)供給過剩，因為繼續(xù)采取從緊信貸政策會造成需求下降、完工進度放緩。

盡管房地產(chǎn)市場和國內(nèi)經(jīng)濟仍面臨一些不確定因素，但是鑒于宏觀經(jīng)濟依然向好、城市化進程繼續(xù)而土地供給緊張(特別是在保障農(nóng)業(yè)用地政策和投資時機有限的情況下)，長期供求平衡有望在近期的回調(diào)后逐步恢復(fù)，仍然看好中國房地產(chǎn)市場的長期開展。按2024年的水平估算，2024年上市公司房地產(chǎn)開發(fā)貸款總額應(yīng)該在6000億元人民幣。同樣按照2024年的規(guī)模估算，個人按揭貸款的總額，在5000億元人民幣規(guī)模上下.此外，從QFII批準額度通過股市投資于房地產(chǎn)的外資，1~4月的數(shù)據(jù)顯示為150億元左右，再加上可能通過增發(fā)等手段籌集的資金，總計在1.6萬億元上下的水平。

行業(yè)上市公司須投入開發(fā)的資金總額，應(yīng)該在2億元左右的水平。兩相比較，浮現(xiàn)4000億元人民幣的資金缺口。——經(jīng)濟學(xué)家、北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉2024年1-5月份全國商品房累計銷售面積同比下降了7.2%，其中5月份單月商品房銷售面積同比下降13.9%深圳08年1-6月份，商品房交易量上半年跌幅到達56%，價格水平在前六個月下降31%。上海今年1-6月，商品住宅總成交量為525.9萬平方米，比2024年上半年的1043.63萬平方米下降了近一半。一度被輿論認為保值能力超強的城市中心豪宅，也已經(jīng)出現(xiàn)規(guī)模不小的降價。靜安區(qū)域內(nèi)，有代表樓盤之稱的中凱城市之光、國際麗都城，近期的房源成交價格，從以往的單價4萬元/平方米以上下降至3.4-3.7萬元/平方米區(qū)域。北京市非別墅等高端住宅類的普通商品房已是價量齊跌。在價格微降的同時，上半年住宅日均簽約183套，同比減少117套，同比下降39%。簽約面積21041平方米，同比減少16636平方米，同比下降44.2%。2024年，綠地集團的能源產(chǎn)業(yè)成功并購了一家煤炭貿(mào)易公司和一家石油經(jīng)營公司，獲得了煤炭經(jīng)營資質(zhì)和成品油批發(fā)資質(zhì)；今年1月初又以20億元的投資代價，成功競得陜西省和山西省兩大煤礦的投資開發(fā)權(quán)。2024年10月，黑龍江天倫置業(yè)斥資3800萬元收購廣西田陽縣叫曼礦業(yè)有限責(zé)任公司55%的股權(quán)。該公司擁有田陽縣叫曼金礦?礦產(chǎn)資源勘查許可證?及?開采黃金礦產(chǎn)批準書?和鳳山縣金雙礦區(qū)、黃家灣礦區(qū)、下洞礦區(qū)的?礦產(chǎn)資源勘查許可證?，自此開始進軍資源開發(fā)行業(yè)。今年4月，天倫置業(yè)又在貴州收購了六盤水吉源煤業(yè)60%的股權(quán)，進入煤炭開采行業(yè)。2024年6月16日，上海萬業(yè)企業(yè)股份有限公司宣布放棄原定的定向增發(fā)用于房地產(chǎn)工程建設(shè)的方案。6月19日，萬業(yè)企業(yè)發(fā)布公告稱其已在新加坡注冊成立了全資子公司——新業(yè)資源〔新加坡〕有限公司，主營為礦產(chǎn)的勘查、開采、加工提煉等。2024年6月20日，中天城投集團股份有限公司發(fā)布公告稱將注資1億元成立全資子公司，專門從事資源投資，進行錳礦資源勘探開發(fā)。另外，國內(nèi)一些大的地產(chǎn)企業(yè)如碧桂園、中融集團和中國泛?？丶瘓F等，也已經(jīng)斥巨資投放到煤炭開采、煤變油、油井開發(fā)等行業(yè)。1、在上海，07年去年9月，長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)4號東南地塊以3.14億元起拍，最終被“黑馬〞上海志成企業(yè)開展有限公司以11.04億元收入囊中，樓面地價高達1.65萬元/平方米。近日，志成企業(yè)因為沒有在規(guī)定時間內(nèi)交齊土地款，土地被政府收回。2、07年年9月，福建融信地產(chǎn)以總價9.04億元、每畝單價近2000萬元的高價拍得白馬路地塊，樓面地價高達9953元/平方米。08年3月初，融信地產(chǎn)損失7000萬元土地保證金，將土地退還。3、東莞萬科置地07年以14.12億元拿下的地王——東莞市南城水濂村地塊，當(dāng)時折合樓面地價為3772.3元／平方米。08年5月14日，粵宏遠A下屬全資子公司廣東宏遠集團房地產(chǎn)開發(fā)公司，以500萬元的價格售讓了北京萬信投資開展有限公司所持有的東莞萬科置地有限公司50％股份。房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟

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1進出口持續(xù)走軟，國民經(jīng)濟需要“軟著陸〞房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟奉獻率高，已開展為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)宏觀經(jīng)濟環(huán)境1、進出口持續(xù)走軟，國民經(jīng)濟需要“軟著陸〞?！?〕金融政策方面存款準備金率居高不下〔2〕熱錢持續(xù)涌入，目前股市有3700億美元海外熱錢，“假進口〞現(xiàn)象時有發(fā)生〔3〕人民幣升值，出口壓力增大〔4〕糧食、石油、鐵礦石等原材料價格持續(xù)上漲07、08年存款準備金率變化2008年6月25日17.00%17.50%1.00%2008年6月15日16.50%17.00%2008年5月20日16.00%16.50%0.50%2008年4月25日15.50%16.00%0.50%2008年3月25日15.00%15.50%0.50%2008年1月25日14.50%15.00%0.50%2007年12月25日13.50%14.50%1.00%2007年11月26日13.00%13.50%0.50%2007年10月13日12.50%13.00%0.50%2007年9月25日12.00%12.50%0.50%2007年8月15日11.50%12.00%0.50%2007年6月5日11.00%11.50%0.50%2007年5月15日10.50%11.00%0.50%2007年4月16日10.00%10.50%0.50%2007年2月25日9.50%10.00%0.50%宏觀經(jīng)濟環(huán)境2、房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟奉獻率高，已開展為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)〔1〕房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈長，經(jīng)濟帶動作用明顯以2024年，中國房地產(chǎn)全行業(yè)的產(chǎn)值就已經(jīng)到達8612.17億元，占當(dāng)年GDP的比重為8.32％，房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的奉獻率已經(jīng)到達20.54％，也就是說在新增GDP中，有20％是由僅占GDP總量8％的房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造的。宏觀經(jīng)濟環(huán)境2、房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟奉獻率高，已開展為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)〔2〕房地產(chǎn)投資是固定資產(chǎn)投資的重要構(gòu)成

〔3〕房地產(chǎn)是內(nèi)需中“投資〞的重要內(nèi)容

〔4〕房地產(chǎn)與地方經(jīng)濟關(guān)系密切

〔5〕房地產(chǎn)極大解決就業(yè)問題2024年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重的21.5%，占全社會固定資產(chǎn)投資比重的18.42%。第一次全國經(jīng)濟普查數(shù)據(jù)顯示，我國房地產(chǎn)從業(yè)人數(shù)395.72萬人，占全國總就業(yè)人數(shù)的1.86%房地產(chǎn)業(yè)是地方政府財政收入的主要來源。一般來講，土地出讓和與房地產(chǎn)相關(guān)規(guī)費占到地方財政收入的1/3。僅土地出讓一項，2024年，全國土地拍賣價款6000億，2024年到達7670億，2024年進一步到達1萬億。三年時間，房地產(chǎn)商為買地支付給地方政府2.3萬億，而2024全中國財政收入51304億。2024年中國居民居住指出占居民家庭平均沒人全年消費性支出總額的16.95%。行業(yè)政策環(huán)境1、建設(shè)部等九部門?關(guān)于調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見?，?意見?中規(guī)定自2024年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟適用住房)面積所占比重，必須到達開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上，即“70/90政策〞。2、2024年8月7日?國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的假設(shè)干意見?廉租住房、經(jīng)濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房建設(shè)用地的年度供給量不得低于居住用地供給總量的70%。3、2024年10

月9

日，國土資源部正式發(fā)布最新版本?招標拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定?〔39

號令〕，明確“未按出讓合同約定繳清全部土地出讓價款的，不得發(fā)放國有建設(shè)用地使用權(quán)證書，也不得按出讓價款繳納比例分割發(fā)放國有建設(shè)用地使用權(quán)證書〞。該規(guī)定加大了開發(fā)公司資金壓力。4、2024年9月27日，央行、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布?關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知?，規(guī)定申請購置第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%。以上政策使得開發(fā)商資金吃緊，局部城市出現(xiàn)降價現(xiàn)象。同時銀行緊縮銀根，至今年6月25日，存款準備金率已提高至17.5%。行業(yè)展望

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1行業(yè)利好因素持續(xù)存在短期房地產(chǎn)業(yè)開展趨勢行業(yè)展望一、行業(yè)利好因素持續(xù)存在因素主要影響短期作用主要原因一、整體經(jīng)濟形勢向好形成良好的預(yù)期，消費信心增強減弱↘不確定性因素增多，信心有所保留或觀望二、大都市化、城市群1、高質(zhì)素人口遷移，需求增加；2、人口聚集提升地租IIA、炒作過熱城市減弱↘B、三、四線新興城市增強↗一、二線熱點城市房價虛高，已透支城市未來規(guī)劃及建設(shè)利好三、城市建設(shè)1、改造形成被動性需求2、基礎(chǔ)建設(shè)投入提升地租I四、人口紅利1、人口負擔(dān)系數(shù)減小，家庭購買力增強；2、25-45歲人口比例增多，總需求增加減弱↘房價漲速遠大于薪資增速，自住購買力相對下降五、人民幣升值1、對外資產(chǎn)升值；2