出險(xiǎn)房企后續(xù)風(fēng)險(xiǎn)處置措施分析 2023 -聯(lián)合資信

根據(jù)測(cè)算，出險(xiǎn)房企回收率在20%~4記制管理改革的通知》的發(fā)布進(jìn)一步拓寬了房地產(chǎn)企業(yè)融資渠控政策出臺(tái)，并隨著融資渠道尤其是非銀融資的收緊，行業(yè)邊房地產(chǎn)行業(yè)震蕩，疊加境外美元債市場(chǎng)迅速轉(zhuǎn)冷，風(fēng)險(xiǎn)開始大銷售低迷的影響下，不具備天生融資優(yōu)勢(shì)的民營(yíng)房企流動(dòng)性承集中展期潮。進(jìn)入2023年，持續(xù)的低位銷售及信用研究報(bào)告1注：美元債交換要約計(jì)入“未按時(shí)兌付本金”2021年下半年以來恒大暴雷，美元債市場(chǎng)信心觸底、再融資渠道迅來寬松政策的釋放，行業(yè)出險(xiǎn)趨勢(shì)得到控制，但境內(nèi)外違研究報(bào)告面對(duì)融資渠道收緊、預(yù)售監(jiān)管資金從嚴(yán)及銷售下滑企償債來源被阻斷，被動(dòng)通過出售資產(chǎn)、引入戰(zhàn)投研究報(bào)告在房地產(chǎn)行業(yè)整體陷入流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)之前，個(gè)別房企因自過剝離房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)或酒店、文旅等低效資產(chǎn)，重回經(jīng)營(yíng)在建工程、土地使用權(quán)等核心資產(chǎn)進(jìn)行抵質(zhì)押，資產(chǎn)受限程2021年以來，部分房企通過出售了估值相對(duì)較高的物業(yè)公司補(bǔ)研究報(bào)告元研究報(bào)告短期來看，出售資產(chǎn)雖能緩解一時(shí)之急，但回的藍(lán)光、泰禾等房企均曾披露引入戰(zhàn)投的計(jì)劃，但僅建業(yè)研究報(bào)告支持情況。對(duì)于AMC紓困效果目前尚不能研究報(bào)告會(huì)宣布恢復(fù)涉房上市公司并購(gòu)重組和配套融資，并恢復(fù)上市背景下，多家出險(xiǎn)房企于2022年底陸續(xù)宣布定增及旭輝控股等港股房企完成配股；但A股出險(xiǎn)房企再融資///擬用于與“保交樓、保民生”////項(xiàng)目、與“保交樓、保民生”///研究報(bào)告日獲證監(jiān)會(huì)受復(fù)考慮到出險(xiǎn)房企持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力存疑，面對(duì)長(zhǎng)于預(yù)期的對(duì)于房企的投資偏好已然發(fā)生轉(zhuǎn)變，預(yù)計(jì)短時(shí)間內(nèi)股權(quán)融資綜上，出售資產(chǎn)及引入戰(zhàn)投在短期內(nèi)緩解了房企整體看，出險(xiǎn)房企債務(wù)處理思路基本保持一致，即研究報(bào)告安排分為期間支付和期末集中支付兩種；此外，部分債券措施或項(xiàng)目股權(quán)抵押。但2022年以來行業(yè)銷售從最初的分期大額兌付向分期小額兌付轉(zhuǎn)變，部分債券發(fā)未償還觸發(fā)違約的情況。對(duì)于展期債券，其償還仍較依賴市住宅項(xiàng)目作為增信，以及西南省會(huì)城市住宅項(xiàng)目作為股研究報(bào)告境外債的處置主要采用交換要約和同意征求的方式換要約，以溢價(jià)交換形式為主；其中佳源國(guó)際打破單筆債券在構(gòu)成實(shí)質(zhì)性違約后，房企也會(huì)選擇債務(wù)重組的方式化解風(fēng)險(xiǎn)，通過“債轉(zhuǎn)股”表‘典型房企債務(wù)重組情況初步擬定重組條款（包括自愿選擇轉(zhuǎn)股、減研究報(bào)告關(guān)管轄區(qū)法院申請(qǐng)境外重組協(xié)議的推進(jìn)，但對(duì)于不具備償還能力的房企來說，走向破產(chǎn)和解或破產(chǎn)不治本，償債壓力尤在，最終債務(wù)的償還需要完成部分本息的兌付。境外債方面，由于房企發(fā)行美司，無實(shí)際業(yè)務(wù)和境外資產(chǎn)，且與境內(nèi)經(jīng)營(yíng)的子公司于國(guó)內(nèi)外法律、監(jiān)管等因素影響，境外債違約后兌付房企違約債務(wù)兌付困難與其行業(yè)特性密不可分。首核心資產(chǎn)進(jìn)行抵質(zhì)押，并在流動(dòng)性危機(jī)爆發(fā)初期將資金；其次，在預(yù)售資金監(jiān)管從嚴(yán)的影響下，出險(xiǎn)以現(xiàn)金方式進(jìn)行償付。此外，在債務(wù)違約后上下游研究報(bào)告效資產(chǎn)包括存貨和投資性房地產(chǎn)，同時(shí)應(yīng)收賬款、在考慮到破產(chǎn)法對(duì)于清償順序的規(guī)定，破產(chǎn)費(fèi)用、有財(cái)稅款債權(quán)為優(yōu)先償還部分，剩余資產(chǎn)將用于向普通債權(quán)人進(jìn)括扣除資產(chǎn)抵質(zhì)押后的長(zhǎng)短期借款、應(yīng)付票據(jù)和應(yīng)付債券等但考慮到房地產(chǎn)市場(chǎng)下行，資產(chǎn)變現(xiàn)難度上升且多為折價(jià)同負(fù)債和預(yù)收賬款后的實(shí)際可變現(xiàn)規(guī)模較小。從測(cè)算結(jié)果有2家樣本房企回收結(jié)果偏低（回收率上限低于20%主要系其業(yè)僅進(jìn)行住宅開發(fā)，待扣除優(yōu)先償還部分后可用于償還普通類債致；部分樣本房企回收結(jié)果偏高，系其儲(chǔ)備的未開發(fā)存貨較多產(chǎn)規(guī)模較大，待處置后能補(bǔ)充一定流動(dòng)性所致；除以上情形外1折現(xiàn)率數(shù)據(jù)詳見聯(lián)合資信發(fā)表的《借他山之石，探違約回收之路—研究報(bào)告首先，回收測(cè)算過程中包含了較多假設(shè)條件次出險(xiǎn)前，折現(xiàn)率等參數(shù)的設(shè)定受時(shí)間及各其次，出險(xiǎn)房企資產(chǎn)質(zhì)量良莠不齊，在實(shí)操過程中異?；厥章实挠?jì)算數(shù)據(jù)較為依賴財(cái)務(wù)報(bào)表及公開評(píng)級(jí)務(wù)報(bào)告或終止信用評(píng)級(jí)，相關(guān)數(shù)據(jù)將無法獲取；財(cái)務(wù)亦對(duì)測(cè)算產(chǎn)生一定影響；對(duì)于部分合作開發(fā)規(guī)模較大房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷了多年高速發(fā)展后，于202研究報(bào)告利好政策的釋放也在一定程度上提升出險(xiǎn)房企債務(wù)期還是重組的方式，本質(zhì)上僅延緩了債務(wù)兌付時(shí)間，償債壓力尤在，債務(wù)逾期和不良記錄時(shí)有發(fā)生。同時(shí)，因停受損，出險(xiǎn)房企2022年及2023年1-10月平均權(quán)益銷售金額降,銷售端難有起色，通過經(jīng)營(yíng)端獲得現(xiàn)金流入的難度較大。此外，隨著存量項(xiàng)目的2根據(jù)克而瑞披露的《2022年中國(guó)TOP100》統(tǒng)計(jì)研究報(bào)告投資人服8624