供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革與土地利用政策創(chuàng)新概述

供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革與土地

利用政策創(chuàng)新唐健主要內(nèi)容供給側(cè)：從央視春晚談起關(guān)于春晚的笑話很多，其中一那么：“這是一臺供給側(cè)的春晚，而非需求側(cè)的春晚〞。人們?yōu)槭裁床粣劭创和恚坷习傩諏Υ和淼男枨笈c春晚的供給形成錯配供給側(cè)：從央視春晚談起葉檀--?從央視春晚看中國經(jīng)濟?經(jīng)濟的困境就是產(chǎn)能過剩，從央視春晚，看中國經(jīng)濟的產(chǎn)能過剩?！拔矣X得交出了一份滿意的答卷。〞對于觀眾對春晚的反響，他也有著好心態(tài)：“觀眾對我們支持，他才會來點贊或批評。好的建議我們可以吸納，不好的建議我們可以置之不理。〞跟壟斷企業(yè)何其相似，笑對億萬人的需求仍然可以置之不理春晚與鋼鐵、水泥產(chǎn)能過剩，都得到了最大的壟斷紅利，產(chǎn)能過剩的本質(zhì)。央視春晚是壟斷體制下的產(chǎn)品，與市場無關(guān)。不管你說什么，他都可以給自己打一百分。供給側(cè)的另一那么笑話：包子很多包子做出來了，但是賣不出去〔通常說的內(nèi)需缺乏或產(chǎn)能過?！?。于是，從需求側(cè)做文章，號召人們買包子，并促進包子外銷。但從效果看，人們買包子還是不踴躍，而且外銷也根本飽和于是，目光轉(zhuǎn)到了供給側(cè)。一看供給側(cè)，問題來了。原來包子做的就有問題，好吃的包子很有限，無法下咽的包子做了一堆。這樣，新的思路就有了。多做好吃的包子，少做或不做無法下咽的包子〔即供給側(cè)改革，開展新興產(chǎn)業(yè)，提供適銷對路產(chǎn)品，去庫存，消滅過剩的產(chǎn)能〕。但誰也沒想到的是，大量的好吃的包子做出來了，結(jié)果銷量還是沒增加多少，很多人還是不買這包子，而是弄兩個饅頭夾點咸菜就完了。這意味著在需求側(cè)做文章的空間已經(jīng)不大。一問，問題清楚了。你們?yōu)槭裁床毁I包子吃饅頭？因為我們買不起，包子10塊錢一個，這一籠就100塊。而饅頭5毛錢一個，兩個一塊錢就搞定了?？雌饋磉€是需求的問題。但需求的問題在哪呢？在價格，10塊一個包子實在是太貴了。于是，找到了老板：你的包子賣得這么貴，怎么行??？降降價，銷路不就上去了嗎？但沒想到，老板也是一肚子苦水：我也知道這包子貴啊，我也知道10塊錢一個包子人們買不起啊?？墒怯惺裁捶椒兀窟@一個包子里，稅就占了5塊。原料面肉菜雖然不貴，可運費貴啊，每個包子物流的本錢就合一塊錢，房租一塊錢，再加上人工還有其他的七七八八的費用，你知道我一個包子才賺多少錢嗎？兩毛錢！我怎么降這個價啊?，F(xiàn)在知道問題的癥結(jié)在哪里了吧？就在供給和需求的中間地帶。由于這個中間地帶的扭曲，企業(yè)生產(chǎn)什么什么不掙錢，消費者買什么什么貴的不得了。結(jié)論是只有疏通中間，才能翻開兩側(cè)〔供給與需求〕。中國經(jīng)濟面臨的問題1.經(jīng)濟開展下行，持續(xù)30多年的9.8%得速度已經(jīng)結(jié)束，進入6-7%的中高速階段。長期的L型---產(chǎn)能過剩，鋼鐵、煤炭、電解鋁、冶金、造船等行業(yè)產(chǎn)能利用率只有70%---房地產(chǎn)高歌猛進造成庫存過高，形成高房價和資產(chǎn)泡沫---地方政府和企業(yè)債務(wù)高企，杠桿率過高，存在很大風險2.國際環(huán)境發(fā)生的很大變化過去中國經(jīng)濟總量排在世界后位時，國家社會敞開懷抱歡送參加國際舞臺?，F(xiàn)在世界總量第二，針對中國的反傾銷、貿(mào)易保護主義甚囂塵上，對出了口和對外投資造成很大沖擊3.人口、資源、環(huán)境約束變化。---人口紅利消失---資源環(huán)境約束加劇。資源越來越短缺，重要資源能源對外依存度不斷提高。2024年石油對外依存度到達60.39%，環(huán)境污染加劇，霧霾成為不可承受之重，劣五類水超過10%，缺水的城市達400多個，74個大中城市空氣質(zhì)量達標的不到10個。傳統(tǒng)的三駕馬車已經(jīng)難以拉動經(jīng)濟經(jīng)濟學的“三駕馬車〞投資，消費---生活資料。生產(chǎn)與消費脫節(jié)。消費外流到達萬億級人民幣，加上教育消費、健康消費等翻番消費資料的生產(chǎn)是創(chuàng)新不夠，升級不夠，缺少精品---生產(chǎn)資料。生產(chǎn)資料是嚴重的產(chǎn)能過剩，主要是國企，與政府行為緊密相關(guān)出口中國經(jīng)濟面臨的問題中國面臨的問題顯然并非簡單地需求缺乏，一方面產(chǎn)能過剩，另一方面國人蜂擁到日本買馬桶蓋，一方面國內(nèi)奶粉行業(yè)陷入困境，另一方面澳洲德國奶粉被國人賣斷貨。中國經(jīng)濟的真正問題，在于供給側(cè)的結(jié)構(gòu)缺陷，要素價格扭曲導(dǎo)致資源不能有效配置，中國目前的供給現(xiàn)狀是低端供給過剩、高端供給缺乏，無法適應(yīng)居民消費升級的需求結(jié)構(gòu)。供給側(cè)改革2024年底閉幕的中央經(jīng)濟工作會議提出：明年及今后一個時期，要在適度擴大總需求的同時，著力加強供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，并要求具體從去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降本錢、補短板幾個方面，提高供給體系質(zhì)量和效率。隨后中央對供給側(cè)改革提出一系列具體要求和政策舉措，供給側(cè)改革無疑將成為國家經(jīng)濟政策調(diào)整的重要內(nèi)容。中央提出，“在適度擴大總需求的同時，著力加強供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，著力提高供給體系質(zhì)量和效率〞。這有別于以往刺激需求端如消費、投資、凈出口的三駕馬車，強調(diào)制度供給、構(gòu)建開展新體制，以期通過供給端發(fā)力破除增長困境，釋放增長紅利。需求和供給供給與需求是是經(jīng)濟學的根本概念，總需求由投資、出口、消費三駕馬車組成。供給，狹義是指生產(chǎn)者在某一時期所提供的商品或勞務(wù)。廣義是指影響生產(chǎn)供給的供給側(cè)因素或供給力量。供給側(cè)即生產(chǎn)側(cè)，勞動、資本、土地、資源、技術(shù)、知識、信息等生產(chǎn)要素都是生產(chǎn)側(cè)的重要內(nèi)容。需求側(cè)主要發(fā)揮政府政策的調(diào)控作用，強調(diào)解決短期的宏觀經(jīng)濟波動，供給強調(diào)發(fā)揮制度的作用，解決經(jīng)濟長期可持續(xù)開展問題。供給學派的主張四減減稅、減管制、減壟斷、減貨幣發(fā)行，旨在調(diào)動積極性，促進生產(chǎn)供給四促促進民營經(jīng)濟開展、促進市場競爭、促進企業(yè)家精神發(fā)揮、促進技術(shù)創(chuàng)新和智力資本投資供給側(cè)改革起步董小姐的北京飯局董明珠請吃飯，四種白米飯，沒有菜。對四種白米飯盲測，最終格力大松電飯煲戰(zhàn)勝日本電飯煲，董小姐用一碗飯證明了國貨實力。董明珠對國人去日本買馬桶蓋、電飯煲很生氣，生氣的后果，格力大松電飯煲。用產(chǎn)品的品質(zhì)保衛(wèi)中國制造。產(chǎn)品的品質(zhì)革命，中國不缺市場，缺的是技術(shù)，缺的是精品供給側(cè)改革，改什么供給側(cè)改革是指從供給側(cè)入手，針對經(jīng)濟結(jié)構(gòu)性問題的制度矛盾而推進的改革。供給側(cè)改革是指改制度，，而去產(chǎn)能、去庫存、去桿杠、降本錢、補短板是屬于供給管理。不能將去產(chǎn)能當成供給側(cè)改革本身，而要重點對造成產(chǎn)能過剩的制度進行改革。供給側(cè)改革分為三類1.對主體的改革。即對民眾、企業(yè)、和政府等各種主體的權(quán)利進行優(yōu)化配置，調(diào)動各方方面改革積極性。重點推進就業(yè)制度、國有企業(yè)、壟斷行業(yè)、政府機構(gòu)、行政審批制度、司法制度2.對要素的改革。土地制度改革、資源產(chǎn)權(quán)制度改革、金融制度改革、環(huán)境制度改革3.對結(jié)構(gòu)改革。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)構(gòu)、收入結(jié)構(gòu)、戶籍制度、城鄉(xiāng)差異的福利制度土地政策中的需求與供給錯配房地產(chǎn)用地供給量過大。最明顯的如房地產(chǎn)用地政策過去幾年，一直強調(diào)抑制房價過快上漲，加大住房用地供給，導(dǎo)致目前的房地產(chǎn)庫存過大，民生用地供給缺乏。新業(yè)態(tài)新產(chǎn)業(yè)用地以及養(yǎng)老、醫(yī)療、旅游等民生工程用地滿足度不高。供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，就是要調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和釋放經(jīng)濟增長的動力，提高勞動、資本、土地等生產(chǎn)要素的供給效率和產(chǎn)出效率。低效、閑置建設(shè)用地大量存在。盤活存量建設(shè)用地從已經(jīng)出臺的土地政策上看，供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，土地政策已經(jīng)發(fā)力表達在保障新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)用地給予、盤活低效的存量建設(shè)用地和閑置土地、促進房地產(chǎn)用地及房地產(chǎn)去庫存、社會資本投資用地支持以及農(nóng)村土地三項改革釋放潛在獲利等方面。二、土地供給側(cè)政策創(chuàng)新〔一〕配合宏觀經(jīng)濟供給端結(jié)構(gòu)改革，增加新興產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)用地供給為落實黨中央、國務(wù)院關(guān)于促進新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)開展、推進群眾創(chuàng)業(yè)萬眾創(chuàng)新的重大決策部署，2024年9月，國土資源部聯(lián)合五部委下發(fā)?關(guān)于支持新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)開展促進群眾創(chuàng)業(yè)萬眾創(chuàng)新用地的意見?。11月，中央下發(fā)了?關(guān)于積極發(fā)揮新消費引領(lǐng)作用加快培育形成新供給新動力的指導(dǎo)意見?和?關(guān)于加快開展生產(chǎn)性效勞業(yè)促進消費結(jié)構(gòu)調(diào)整升級的指導(dǎo)意見?，要求加大土地政策引導(dǎo)支持，鼓勵創(chuàng)新，滿足創(chuàng)新用地需求；對生活性效勞業(yè)設(shè)施建設(shè)用地，予以優(yōu)先安排；加大養(yǎng)老、健康、家庭等生活性效勞業(yè)用地政策落實力度。二、土地供給側(cè)政策創(chuàng)新1.增加指標。對新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)用地，要予以重點保障，新產(chǎn)業(yè)開展快、用地集約且需求大的地區(qū)，可適度增加年度新增建設(shè)用地指標。滿足了新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)工程落地的需求。2.可以多種方式供地。除了以往的一次性出讓方式外，還可以采取租賃方式或先租后讓、租讓結(jié)合的方式供給土地，以保證新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)工程在開展初期集中資金投入到研發(fā)等生產(chǎn)性支出上，降低其土地取得本錢。租賃期滿符合條件擬轉(zhuǎn)為出讓土地的，可以協(xié)議方式辦理出讓手續(xù)。這條規(guī)定保證新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)工程單位可以長期持有土地，不用擔憂租賃土地期滿通過招拍掛方式，不能保證一定能夠繼續(xù)持有土地的后顧之憂。3.不改變原地類性質(zhì)。采取差異化用地政策支持新業(yè)態(tài)開展，如光伏、風力發(fā)電等使用未利用土地的，不改變地表形態(tài)的用地局部可按原地類認定。簡化了地方用地審查報批的繁瑣程序，最大限度地保證了新產(chǎn)業(yè)開展。工業(yè)用地先租后讓工業(yè)用地先租后讓：先將國有建設(shè)用地使用權(quán)在一定期限內(nèi)租賃給土地使用者，由土地使用者按合同約定支付租金并進行開發(fā)、利用、經(jīng)營，帶土地使用者到達合同約定的投資、建設(shè)、稅收等條件后，向國土部門申請辦理出讓手續(xù)，簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同，繳納土地出讓金的有償使用創(chuàng)新形式。租賃期限為5年，出讓年期扣除先期租賃年限。租金標準按招拍掛起始價20%確定，一次性收取。轉(zhuǎn)出讓的出讓金按競得地價總額扣除已繳納租金的差價二、土地供給側(cè)政策創(chuàng)新4.設(shè)立地役權(quán)，解決小面積土地需求。新能源汽車充電設(shè)施、移動通信基站等用地面積小、需多點分布的新產(chǎn)業(yè)配套根底設(shè)施用地，除支持采取配建方式落實用地外，還將依法設(shè)立地役權(quán)作為一種重要的用地方式予以推行。這一政策同樣簡化了新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)工程在用地審批上手續(xù)，只需與現(xiàn)有土地使用權(quán)人協(xié)商即可取得地役權(quán)，滿足用地需求。5.增加生產(chǎn)性效勞用地面積。新產(chǎn)業(yè)的工業(yè)、科教用地可兼容建筑面積比例不超過15%的生產(chǎn)效勞等設(shè)施。相比于過去不能超過7%的規(guī)定，有了很大的提高，更好地滿足了企業(yè)用于生產(chǎn)性效勞業(yè)的用地需求。二、土地供給側(cè)政策創(chuàng)新〔二〕清理閑置土地國務(wù)院重大政策措施落實情況督查發(fā)現(xiàn)，建設(shè)用地閑置現(xiàn)象嚴重，有的地方2024—2024年已供給建設(shè)用地中，閑置土地總量占當期年平均供給量的28.6%，有的地方達30.5%。由此說明，所謂開展遇到土地瓶頸，并不是土地供給量小，而是因為土地沒用好，缺乏土地高效利用的約束機制。在當前穩(wěn)增長的大環(huán)境下，大量的閑置土地釋放，一方面可以有效增加了土地的供給，保障用地需求，另一方面也可以改變依靠新增的傳統(tǒng)用地模式，促進經(jīng)濟開展方式轉(zhuǎn)變。國土資源部開展了節(jié)約集約用地專項督察工作，重點是清理批而未供土地和清理閑置土地。通過地方自查、督察核查等方式，清理處置批而未供和閑置土地，促進土地消化和盤活利用。二、土地供給側(cè)政策創(chuàng)新〔三〕盤活存量土地推動產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、創(chuàng)新驅(qū)動，盤活現(xiàn)有存量建設(shè)用地及房產(chǎn)是重點。工業(yè)化的興旺階段，科技研發(fā)類為代表的現(xiàn)代工業(yè)，并不會產(chǎn)生傳統(tǒng)工業(yè)的污染、大面積的廠房，不會與其他土地利用方式發(fā)生矛盾，工業(yè)地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)的邊界變得十分模糊，很難區(qū)分寫字樓與現(xiàn)代工廠，需要更多的綜合土地利用開發(fā)模式，土地的復(fù)合利用科學的土地開發(fā)利用方式對土地政策提出創(chuàng)新要求。具體政策：1.鼓勵土地復(fù)合利用。鼓勵開發(fā)區(qū)、產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)規(guī)劃建設(shè)多層工業(yè)廠房、國家大學科技園、科技企業(yè)孵化器，供中小企業(yè)進行生產(chǎn)、研發(fā)、設(shè)計、經(jīng)營多功能復(fù)合利用，允許工業(yè)倉儲與商業(yè)、辦公等功能在同一地塊〔或同一棟建筑〕內(nèi)混合，其用地可按工業(yè)用途和科教用途管理；引導(dǎo)土地用途兼容復(fù)合利用，出讓兼容用途的土地，按主用途確定供給方式，在現(xiàn)有建設(shè)用地上增加兼容的，可以協(xié)議方式辦理用地手續(xù)。2.五年過渡期。改變土地用途、對利用城鎮(zhèn)現(xiàn)有空閑的廠房、學校、社區(qū)用房進行改建和利用的，在一定經(jīng)營期限內(nèi)可不增收土地年租金或土地收益差價。土地使用性質(zhì)也可暫不變更，5年內(nèi)可繼續(xù)按原用途和土地權(quán)利類型使用土地，以促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型平穩(wěn)過渡。這條會盤活現(xiàn)有存量土地及房產(chǎn)，讓其發(fā)揮最大效率，產(chǎn)生最大價值，而不受現(xiàn)行土地政策的制約。北京中關(guān)村創(chuàng)業(yè)大街北京中關(guān)村創(chuàng)業(yè)大街綜合用地：“工業(yè)+研發(fā)+商辦+展示〞復(fù)合利用Comprehensiveland:“industry+research+commerce+exhibition〞上海自貿(mào)區(qū)低效用地改造案例INFORMATIONBEFOREAFTER地塊位置/Location富特西一路日京路路口，緊鄰3號門，地理位置較好/NeartheFTZGate3用地性質(zhì)/Landuse工業(yè)用地/Industrialland綜合用地/Comprehensiveland用地面積/Landarea22103㎡，1992-1993年建設(shè)/Builtin1992-1993容積率/Floorarearatio1.37<2.5（planning)限高/Heightlimit24m65m（planning）改造計劃/Rebuiltplan8buildingsinallrebuild2/3ofbuildingareawith2buildings(12F、15Fand2Fbasement)Case:4D2-3浙江的夢想小鎮(zhèn)糧倉改造的孵化器夢想小鎮(zhèn)位于全國四大未來科技城之一的杭州未來科技城，規(guī)劃面積3平方公里，是順應(yīng)“群眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新〞開展機遇，這對泛大學生群體搭建的互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)平臺。涉及土地的扶持政策：對成長性好的企業(yè)允許樓宇分割轉(zhuǎn)讓；現(xiàn)狀為工業(yè)用地但已經(jīng)規(guī)劃為規(guī)劃為商服業(yè)的，可保存工業(yè)用地性質(zhì)不變，補繳土地收益金，經(jīng)營性不變增加容積率的，補繳土地出讓金；提供最高5年免租金辦公場地互聯(lián)網(wǎng)村、天使村、創(chuàng)業(yè)集市三個區(qū)塊共17萬方建筑建成投用，阿里系、浙大系、海歸系、浙商系為代表的創(chuàng)業(yè)新四軍快速集結(jié)，一大批創(chuàng)業(yè)效勞機構(gòu)相繼落戶，一個低本錢、全要素、便利化、開放式的綜合創(chuàng)業(yè)效勞社區(qū)初見雛形全要素配套網(wǎng)絡(luò)配套：寬帶、4G、無線WIFI、互聯(lián)網(wǎng)特區(qū)商業(yè)配套：眾籌咖啡、酒吧茶座、特色餐飲、網(wǎng)咖書吧居住配套：集辦公、生活、娛樂、社交、咨詢、融資于一體的現(xiàn)代化社區(qū)平臺生活配套：餐飲、便利店、郵局等根本生活配套倉庫改造的會議室

種子庫里的三D打印機二、土地供給側(cè)政策創(chuàng)新3.協(xié)議出讓。上述用地期滿或涉及轉(zhuǎn)讓的，按新用途、新權(quán)利類型、市場價協(xié)議辦理用地手續(xù)。這條關(guān)鍵的保證了原土地使用者能夠繼續(xù)使用土地，促進企業(yè)長遠投入，防止短期行為。4.對研發(fā)類用地尤其加大保障。對依托國家實驗室等現(xiàn)有科研設(shè)施構(gòu)建創(chuàng)新平臺的，允許其繼續(xù)保持土地原用途和權(quán)利類型不變。對于科研院所企業(yè)化改革，允許其按國有企業(yè)改制政策進行土地資產(chǎn)處置。這條政策對促進新技術(shù)的研發(fā)用地保障是很大支持，只有加大研發(fā)投入，才能生產(chǎn)出適合市場需求的產(chǎn)品，才能實現(xiàn)供給引導(dǎo)需求。

鼓勵盤活利用存量土地

政策：國家對經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整升級、“退二進三〞過程中原土地使用權(quán)人盤活利用存量土地，明確規(guī)定了一系列支持政策，包括改變土地用途、對利用城鎮(zhèn)現(xiàn)有空閑的廠房、學校、社區(qū)用房進行改建和利用的，在一定經(jīng)營期限內(nèi)可不增收土地年租金或土地收益差價。土地使用性質(zhì)也可暫不變更，到期后可以協(xié)議方式辦理用地手續(xù)。現(xiàn)有過渡期支持政策以5年為限，對需要享受政策的市場主體，5年期滿涉及轉(zhuǎn)讓需辦理相關(guān)用地手續(xù)的，可按新用途、新權(quán)利類型、市場價格以協(xié)議方式辦理。核心觀點：對協(xié)議辦理地手續(xù)，原劃撥土地靈活處置二、土地供給側(cè)政策創(chuàng)新〔四〕促進低效建設(shè)用地再開發(fā)1.允許存量土地使用權(quán)人在不違反法律法規(guī)的原那么下，按照規(guī)劃對土地進行再開發(fā)。2.原土地使用權(quán)人自行或合作進行改造的,允許有條件地采用協(xié)議方式辦理出讓手續(xù)。3.集體經(jīng)濟組織可以自愿申請將集體建設(shè)用地征為為國有，并交由集體經(jīng)濟組織使用。4.區(qū)分不同時期依法完善沒有合法用地手續(xù)的存量建設(shè)用地的用地手續(xù)。5.對現(xiàn)有工業(yè)用地改造不改變用途，提高容積率的，不再增繳土地價款。二、土地供給側(cè)政策創(chuàng)新〔五〕促進房地產(chǎn)用地開發(fā)及轉(zhuǎn)換用途，消化庫存為抑制房價過快上漲，中央要求地方加大房地產(chǎn)用地供給量，2024年全國住宅用地供給13.82萬公頃，同比增加24.7%，相當于前5年平均實際供給量9.64萬公頃的143%，為歷年最高水平。在經(jīng)濟下行的背景下，當時投入的土地大量閑置，為消化這些突擊供給出去的土地，出臺了促進房地產(chǎn)及用地去庫存的政策。從“控房價〞到“去庫存〞，大轉(zhuǎn)折具體政策：1.允許房地產(chǎn)用地改變用途房地產(chǎn)供給明顯偏多或在建房地產(chǎn)用地規(guī)模過大的市、縣，可將未開發(fā)房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)換用途，引導(dǎo)其用于國家支持的新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等工程用途的開發(fā)建設(shè)，促進其它產(chǎn)業(yè)投資。對按照新用途或者新規(guī)劃條件開發(fā)建設(shè)的工程，應(yīng)重新辦理相關(guān)用地手續(xù)，重新核定相應(yīng)的土地價款。這條政策標志著房地產(chǎn)用地政策從一味地滿足需求端出發(fā)，轉(zhuǎn)變到了重視改變用地結(jié)構(gòu)，解決供需錯配的矛盾，引導(dǎo)多余的房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)向養(yǎng)老、文化、體育等產(chǎn)業(yè)。二、土地供給側(cè)政策創(chuàng)新2.強化住宅用地供給管理，促進土地開發(fā)。國土資源主管部門要根據(jù)市場實際情況，控制好住宅用地供給的規(guī)模、布局和時序，將住房用地年度供給方案落實到具體地塊，明確上市時間，定期分批推出，穩(wěn)定、均衡供給住宅用地。要進一步采取措施，靈活確定地塊面積、組合不同用途和面積地塊搭配供給。綜合運用多種供地方式，完善招拍掛手段，減少流標流拍，防止異常高價地，穩(wěn)定市場預(yù)期。3.允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適當調(diào)整套型結(jié)構(gòu)。各地要立足市場實際需求，科學把握住房供給套型結(jié)構(gòu)。對于在建商品住房工程，各地國土資源、城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門在不改變用地性質(zhì)和容積率等必要規(guī)劃條件的前提下，允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適當調(diào)整套型結(jié)構(gòu)，對不適應(yīng)市場需求的住房戶型做出調(diào)整，滿足合理的自住和改善性住房需求；或?qū)⑸形撮_工建設(shè)的房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)為棚改安置房和公共租賃住房用地的，允許其適當調(diào)整規(guī)劃建設(shè)條件，優(yōu)化戶型結(jié)構(gòu)。二、土地供給側(cè)政策創(chuàng)新良性的房地產(chǎn)去庫存，應(yīng)該是價跌、量漲，消費者、地產(chǎn)商、政府多贏；糟糕的去庫存，是價漲、加桿杠、量先漲后跌、去杠桿、崩盤、多輸消息稱40%公司一年的凈利潤都缺乏在北上廣買不到一套房子，40%的上市公司年利潤缺乏1500萬，更有甚者還出現(xiàn)了巨幅虧損，再反觀樓市根據(jù)一月樓市環(huán)比，在調(diào)研的70個大中城市中，價格環(huán)比下降的有24個，同比上漲的有38個，而且比較瘋狂的就屬于上海、深圳等城市。二、土地供給側(cè)政策創(chuàng)新各地去庫存政策頻出，效果不理想放松信貸、用活公積金、降低稅費、加快棚改和貨幣化補貼、放寬購房條件〔大學生、農(nóng)民工〕一二線城市樓市火爆與去庫存政策相悖三四線深陷泥潭長遠政策需要供需雙向發(fā)力需：戶籍制度改革供：減少土地供給二、土地供給側(cè)政策創(chuàng)新(六)支持旅游業(yè)開展的用地政策1.分類管理。旅游工程中，屬于永久性設(shè)施建設(shè)用地的，依法按建設(shè)用地管理;屬于自然景觀用地及農(nóng)牧漁業(yè)種植、養(yǎng)殖用地的，不征收(收回)、不轉(zhuǎn)用，按現(xiàn)用途管理，2.多方式供給建設(shè)用地?；旌嫌猛镜?，景區(qū)內(nèi)建設(shè)亭、臺、棧道、廁所、步道、索道纜車等設(shè)施用地，參照公園用途辦理土地供給手續(xù)。3.鼓勵鄉(xiāng)村旅游開展。使用集體建設(shè)用地舉辦住宿、餐飲、停車場等旅游接待效勞企業(yè)。城鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村居民可以利用自有住宅或者其他條件依法從事旅游經(jīng)營。二、土地供給側(cè)政策創(chuàng)新(七)國土資源部關(guān)于支持鋼鐵煤炭行業(yè)化解過剩產(chǎn)能實現(xiàn)脫困開展的意見“去產(chǎn)能〞是中央經(jīng)濟工作會議明確的2024年重大任務(wù)之一,是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重要切入點。一季度,國務(wù)院相繼下發(fā)了?關(guān)于鋼鐵行業(yè)化解過剩產(chǎn)能實現(xiàn)脫困開展的意見?(國發(fā)〔2024〕6號)和?關(guān)于煤炭行業(yè)化解過剩產(chǎn)能實現(xiàn)脫困開展的意見?(國發(fā)〔2024〕7號),對盤活土地資源支持鋼鐵煤炭行業(yè)退出、轉(zhuǎn)產(chǎn)和兼并、重組等提出了明確要求。國土資源部堅決貫徹黨中央、國務(wù)院決策部署,將“去產(chǎn)能〞作為2024年國土資源工作重點任務(wù)之一,在年初召開的全國國土資源工作會議上,要求各級國土資源部門在政府領(lǐng)導(dǎo)下,積極做好鋼鐵煤炭企業(yè)化解過剩產(chǎn)能效勞保障工作,支持盤活企業(yè)存量土地,促進“僵尸企業(yè)〞分類有序處置等。同時,按照國發(fā)6號、7號文件精神和國務(wù)院統(tǒng)一要求,為確?；怃撹F煤炭行業(yè)過剩產(chǎn)能落到實處,國土資源部已全面暫停受理鋼鐵煤炭行業(yè)建設(shè)工程用地、用礦審批。?國土資源部關(guān)于支持鋼鐵煤炭行業(yè)化解過剩產(chǎn)能實現(xiàn)脫困開展的意見?(國土資規(guī)〔2024〕3號，國土資源部圍繞嚴格控制新增產(chǎn)能用地用礦、支持盤活土地資產(chǎn)、實施礦產(chǎn)資源支持政策等3個方面,進一步明確了12條支持化解鋼鐵煤炭行業(yè)過剩產(chǎn)能的國土資源政策措施,以以下簡稱?意見?)正式印發(fā)各省級國土資源主管部門實施。二、土地供給側(cè)政策創(chuàng)新從嚴格和支持兩個方面落實中央有關(guān)要求:嚴格,即嚴格控制新增產(chǎn)能用地用礦;支持,即通過盤活土地資源、完善礦業(yè)權(quán)管理制度等支持鋼鐵煤炭行業(yè)退出、轉(zhuǎn)產(chǎn)和兼并、重組。一是牢牢把握嚴控新增產(chǎn)能的要求。從土地供給、礦業(yè)權(quán)配置等方面,嚴格限制違規(guī)新增產(chǎn)能工程落地,強化源頭控制。二是堅持簡政放權(quán)、放管結(jié)合、優(yōu)化效勞。退城進園的,政府收回原國有建設(shè)用地使用權(quán)后,經(jīng)批準可采取協(xié)議出讓方式,并按照減量或等量產(chǎn)能對應(yīng)的土地使用標準,為其安排同類用途用地。三是注重政府調(diào)控和市場調(diào)節(jié)相結(jié)合,保護和調(diào)動地方與企業(yè)的積極性。產(chǎn)能過剩退出企業(yè)涉及的國有土地可交由政府收回,有關(guān)國有土地使用權(quán)出讓收入,可按規(guī)定通過預(yù)算安排支付退出國有企業(yè)職工安置費用;也可由企業(yè)自行處理,在符合規(guī)劃和轉(zhuǎn)讓條件的前提下,允許土地使用權(quán)人分割轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。已繳清地價款、領(lǐng)有土地權(quán)利證書,但未到達轉(zhuǎn)讓條件的停建工程土地,與權(quán)利人協(xié)商一致后,市、縣國土資源主管部門報經(jīng)政府批準,可由權(quán)利人交政府協(xié)議有償收回土地使用權(quán);權(quán)利人也可轉(zhuǎn)為符合國家產(chǎn)業(yè)政策的其它產(chǎn)業(yè)工程進行開發(fā)建設(shè)。二、土地供給側(cè)政策創(chuàng)新四是著力引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級與提質(zhì)增效。著眼于鼓勵企業(yè)轉(zhuǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)型,降低轉(zhuǎn)產(chǎn)本錢,減少企業(yè)退出損失,顯化企業(yè)土地資源資產(chǎn)等,加大支持引導(dǎo)的政策力度。?意見?規(guī)定,企業(yè)轉(zhuǎn)產(chǎn)為國家鼓勵開展的生產(chǎn)性效勞業(yè)的,可以5年為限繼續(xù)按原用途和土地權(quán)利類型使用土地;工業(yè)用地不涉及改變用途的,提高土地利用率和增加建設(shè)容積率可不再增收土地價款。對退出企業(yè)按規(guī)定注銷的礦業(yè)權(quán),已繳納礦業(yè)權(quán)價款的礦業(yè)權(quán)人可按有關(guān)規(guī)定申請退還剩余儲量對應(yīng)已繳納價款。在下達年度新增建設(shè)用地方案時,向產(chǎn)能置換工程承接地傾斜;對于企業(yè)整合搬遷后廢棄的建設(shè)用地,可納入工礦廢棄地復(fù)墾利用試點復(fù)墾調(diào)整利用;支持已確定的城區(qū)老工業(yè)區(qū)搬遷改造試點所在城區(qū)開展城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)。

三、深化土地制度改革釋放制度紅利

〔一〕農(nóng)村土地三項改革中央決定從2024-2024年在全國33個縣開展土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地制度三項改革，在試點縣暫停土地管理法、房地產(chǎn)管理法相關(guān)條款的執(zhí)行，依法改革。?深化農(nóng)村改革綜合性實施方案?中披露，縮小土地征收范圍，建立兼顧國家、集體、個人的土地增值收益分配機制，合理提高個人收益。工礦倉儲、商服等經(jīng)營性用途的存量農(nóng)村集體建設(shè)用地，與國有建設(shè)用地享有同等權(quán)利，可以出讓、租賃、入股