農(nóng)業(yè)綜合示范區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

農(nóng)業(yè)綜合示范區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告PAGE農(nóng)業(yè)綜合示范區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（本文檔為word格式,下載后可修改編輯?。┠夸汿OC\o"1-4"\u第一章總論 1第一節(jié)項(xiàng)目概要 1一、項(xiàng)目名稱 1二、項(xiàng)目建設(shè)性質(zhì) 1三、項(xiàng)目建設(shè)單位 1四、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 1五、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn) 1六、建設(shè)用地 1七、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 1八、項(xiàng)目功能說(shuō)明 3第二節(jié)項(xiàng)目名稱及建設(shè)單位介紹 4一、項(xiàng)目名稱 4二、項(xiàng)目細(xì)分簡(jiǎn)介 4三、建設(shè)單位 7第三節(jié)報(bào)告編制依據(jù)和研究范圍 9一、研究范圍與誤差控制 9二、項(xiàng)目指導(dǎo)思想 10三、編制依據(jù) 11第四節(jié)項(xiàng)目提出背景 13一、項(xiàng)目符合《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（2013年修訂本）》 13二、國(guó)家養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)政策 13三、項(xiàng)目《關(guān)于保險(xiǎn)資金投資股權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)有關(guān)問(wèn)題的通知》 14四、農(nóng)業(yè)綜合體市場(chǎng)背景 15第五節(jié)項(xiàng)目建設(shè)的必要性 17一、養(yǎng)老市場(chǎng)市場(chǎng)發(fā)展的需要 17二、保險(xiǎn)資金投資運(yùn)營(yíng)養(yǎng)老地產(chǎn)模式需要 17三、企業(yè)發(fā)展的需要 19四、項(xiàng)目產(chǎn)品質(zhì)量安全需要 20五、發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)，有利于拓展旅游業(yè)的內(nèi)涵、外延 21六、有利于提高農(nóng)業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。 22七、有利于促進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè) 22第六節(jié)項(xiàng)目建設(shè)的可行性 22一、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 22二、項(xiàng)目發(fā)展機(jī)遇 25第七節(jié)資金來(lái)源與使用計(jì)劃 25第八節(jié)組織方式與實(shí)施計(jì)劃 26一、組織方式 26二、項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度 27四、項(xiàng)目管理 28第九節(jié)主要研究結(jié)論 28第二章養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)分析 33第一節(jié)環(huán)保秸稈建材項(xiàng)目定位及計(jì)劃產(chǎn)能 33一、環(huán)保秸稈產(chǎn)品定位及優(yōu)勢(shì)分析 33二、環(huán)保秸稈計(jì)劃產(chǎn)能 35三、環(huán)保秸稈建材項(xiàng)目設(shè)備選型 36四、環(huán)保秸稈建材典型設(shè)備設(shè)計(jì)圖 40五、項(xiàng)目工藝流程 41六、詳細(xì)工藝流程方案 42第二節(jié)環(huán)保秸稈板房項(xiàng)目規(guī)模與內(nèi)容 43一、建設(shè)規(guī)模 43二、建設(shè)內(nèi)容 43三、養(yǎng)老生活區(qū) 44四、休閑娛樂(lè)區(qū) 44五、養(yǎng)生康復(fù)區(qū) 44六、配套設(shè)施區(qū) 44七、室外工程 45第三節(jié)傳統(tǒng)的養(yǎng)老方式——家庭養(yǎng)老 45一、家庭養(yǎng)老的歷史 45二、家庭養(yǎng)老的基礎(chǔ) 46第四節(jié)養(yǎng)老方式由單一化向多元化發(fā)展 46一、養(yǎng)老方式轉(zhuǎn)變的背景 46二、多樣化的養(yǎng)老方式 47三、養(yǎng)老方式的轉(zhuǎn)變對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)發(fā)展的推動(dòng) 47第三章養(yǎng)老機(jī)構(gòu)需求狀況分析 49第一節(jié)2010-2015年中國(guó)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的需求現(xiàn)狀 49一、我國(guó)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)需求的影響因素 49二、老年人對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)需求意愿分析 49三、我國(guó)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)需求存在的問(wèn)題 50第二節(jié)中國(guó)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)需求狀況 52一、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位數(shù)需求模型的選擇 52二、老年人口分性別、年齡數(shù)量的預(yù)測(cè) 52三、我國(guó)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位數(shù)預(yù)測(cè) 52第三節(jié)制約我國(guó)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)需求的原因 53一、老年人的收入偏低，資金來(lái)源渠道少 53二、傳統(tǒng)思想的束縛 53三、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)自身的原因 53第四節(jié)我國(guó)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)供需對(duì)比分析 54一、短期內(nèi)供求矛盾突出 54二、長(zhǎng)期內(nèi)供求基本平衡 54第四章2011-2015年中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資戰(zhàn)略研究 55第一節(jié)2011-2015年中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)行業(yè)投資概況 55一、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)行業(yè)投資特性 55二、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)具有良好的投資價(jià)值 56三、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資環(huán)境利好 56第二節(jié)2011-2015年中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資機(jī)會(huì)分析 57一、20世紀(jì)的投資將由老年人譜寫(xiě) 57二、中國(guó)到2014年老齡人口將達(dá)到2億 57三、投資理財(cái)業(yè)變陣吸銀發(fā)族 58四、“美麗投資”節(jié)前熱“銀發(fā)族”成生力軍 58第三節(jié)2011-2015年中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)及防范 59一、宏觀調(diào)控政策風(fēng)險(xiǎn) 59二、金融風(fēng)險(xiǎn)分析 59三、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn) 60四、市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)機(jī)制風(fēng)險(xiǎn) 60第四節(jié)某某縣某某鎮(zhèn)老年安養(yǎng)工程項(xiàng)目分析 61一、經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益分析 61二、結(jié)論 61第五節(jié)2015-2018年中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資建議 62一、民辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的投資風(fēng)險(xiǎn)和投資建議 62二、開(kāi)發(fā)老年旅游保險(xiǎn)產(chǎn)品 62三、研制老年功能性食品 63第五章我國(guó)保險(xiǎn)資金股權(quán)投資現(xiàn)狀 65第一節(jié)發(fā)展背景 65一、我國(guó)股權(quán)投資發(fā)展歷程 65二、我國(guó)保險(xiǎn)資金股權(quán)投資業(yè)務(wù)分析 65三、綜合比較 65第二節(jié)模式創(chuàng)新和重點(diǎn)領(lǐng)域 66一、概述 66二、類優(yōu)先股的投資產(chǎn)品 66三、股債結(jié)合的投資工具 66第三節(jié)保險(xiǎn)投資的創(chuàng)新實(shí)踐 67第四節(jié)創(chuàng)造良好股權(quán)投資環(huán)境 69第五節(jié)完善保險(xiǎn)資金投資股權(quán)政策 70第六節(jié)鼓勵(lì)保險(xiǎn)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新 70第七節(jié)我國(guó)保險(xiǎn)資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)的投資方式 72第八節(jié)保險(xiǎn)公司運(yùn)營(yíng)養(yǎng)老地產(chǎn)的模式 74第九節(jié)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)防范之若干法律建議 76第六章項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)及建議 78第一節(jié)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及收益 78一、風(fēng)險(xiǎn)建議 78二、項(xiàng)目收益預(yù)測(cè) 78三、項(xiàng)目合作模式 80第二節(jié)項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)及定位 80一、指導(dǎo)思想 80二、規(guī)劃目標(biāo) 80三、項(xiàng)目總體定位 81第三節(jié)項(xiàng)目建設(shè)總體布局 82一、發(fā)展目標(biāo) 82二、項(xiàng)目規(guī)劃 82三、綠化景觀規(guī)劃 84第四節(jié)規(guī)劃建設(shè)用地布局及功能分區(qū) 85第五節(jié)市場(chǎng)營(yíng)銷策略和金融模式 87一、市場(chǎng)營(yíng)銷策略 87二、金融模式 87第六章項(xiàng)目招投標(biāo)方案 90第一節(jié)新建項(xiàng)目招投標(biāo)依據(jù)及原則 90一、招投標(biāo)依據(jù) 90二、招投標(biāo)原則 90第二節(jié)招標(biāo)范圍及方式 90第七章節(jié)能方案 92第一節(jié)用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范 92第二節(jié)建設(shè)項(xiàng)目能源消耗種類和數(shù)量分析 93一、能源消耗種類 93二、能源消耗數(shù)量分析 93三、項(xiàng)目所在地能源供應(yīng)狀況分析 93第四節(jié)建筑節(jié)能設(shè)計(jì) 93一、建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)基本組成 93二、外墻節(jié)能設(shè)計(jì) 94第五節(jié)節(jié)水措施 94第六節(jié)結(jié)論 95第八章環(huán)保方案 96第一節(jié)設(shè)計(jì)依據(jù)及原則 96一、環(huán)境保護(hù)設(shè)計(jì)依據(jù) 96二、設(shè)計(jì)原則 96三、建設(shè)地環(huán)境條件 97第二節(jié)項(xiàng)目建設(shè)和生產(chǎn)對(duì)環(huán)境的影響 97一、項(xiàng)目建設(shè)對(duì)環(huán)境的影響 97二、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期間產(chǎn)生的污染物 98第三節(jié)環(huán)境保護(hù)措施方案 98一、項(xiàng)目建設(shè)期環(huán)保措施 98二、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期環(huán)保措施 99三、環(huán)境管理與監(jiān)測(cè)機(jī)構(gòu) 99第九章勞動(dòng)安全清潔生產(chǎn)及消防方案 101第一節(jié)勞動(dòng)安全清潔生產(chǎn) 101一、勞動(dòng)安全 101二、衛(wèi)生防護(hù) 102第二節(jié)消防設(shè)施 102一、設(shè)計(jì)依據(jù) 102二、設(shè)計(jì)原則 103三、火災(zāi)隱患分析 103四、防火等級(jí) 103五、消防措施 103第十章項(xiàng)目投資估算及資金籌措 105第一節(jié)項(xiàng)目總投資規(guī)模 105一、固定資產(chǎn)投資 105二、流動(dòng)資金使用 106三、項(xiàng)目總投資 106第二節(jié)投資使用方案 107一、固定資產(chǎn)投資各項(xiàng)目比例分析 107二、流動(dòng)資金使用 108第三節(jié)資金籌措方案 108第十一章項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析、經(jīng)濟(jì)分析與主要指標(biāo) 110第一節(jié)財(cái)務(wù)效益計(jì)算的依據(jù)及說(shuō)明 110第二節(jié)產(chǎn)品成本估算 110一、直接成本 110二、工資及福利費(fèi)用 111三、折舊及攤銷 111四、修理費(fèi) 113五、其它費(fèi)用 113六、總成本費(fèi)用 114第三節(jié)營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)稅金及附加、利潤(rùn)及分配 115一、營(yíng)業(yè)收入 115二、營(yíng)業(yè)稅金及附加費(fèi)用 115三、損益、利潤(rùn)及分配 116第四節(jié)盈利能力分析 118一、投資利潤(rùn)率，投資利稅率 118二、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、投資回收期 118三、項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表 118四、項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表 121第五節(jié)項(xiàng)目五年還款計(jì)劃分析 122第六節(jié)盈虧平衡分析 125第七節(jié)敏感性分析 127第十二章綜合結(jié)論 129第一節(jié)社會(huì)效益 129第二節(jié)經(jīng)濟(jì)效益 132一、經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益分析 132二、結(jié)論 133第三節(jié)生態(tài)效益 134第四節(jié)綜合結(jié)論 134一、結(jié)論 134二、建議 135圖目錄TOC\fF\h\z\t"圖標(biāo)標(biāo)題"\c圖表1. 某某農(nóng)業(yè)科技有限公司發(fā)展模式 7圖表2. 本報(bào)告研究范圍 9圖表3. 報(bào)告誤差控制表 9圖表4. 某某農(nóng)業(yè)科技有限公司新建項(xiàng)目的功能板塊分析 11圖表5. 本報(bào)告編制依據(jù) 12圖表6. 保險(xiǎn)資金投資股權(quán)投資范圍界定 14圖表7. 某某農(nóng)業(yè)科技有限公司安養(yǎng)模式與傳統(tǒng)模式對(duì)比 20圖表8. 某某農(nóng)業(yè)科技有限公司項(xiàng)目資金來(lái)源與使用計(jì)劃 25圖表9. 項(xiàng)目建設(shè)期詳細(xì)進(jìn)度計(jì)劃方案 27圖表10. 某某農(nóng)業(yè)科技有限公司項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo) 28圖表11. 項(xiàng)目建設(shè)對(duì)防城港市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益產(chǎn)的貢獻(xiàn) 29圖表12. 某某農(nóng)業(yè)科技有限公司新建項(xiàng)目綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 30圖表13. 某某農(nóng)業(yè)科技有限公司新建項(xiàng)目綜合效益示意圖 32圖表14. 某某農(nóng)業(yè)科技有限公司項(xiàng)目產(chǎn)品應(yīng)用實(shí)例分析 33圖表15. 某某農(nóng)業(yè)科技有限公司擴(kuò)建環(huán)保秸稈產(chǎn)能規(guī)劃表 35圖表16. 某某農(nóng)業(yè)科技有限公司擴(kuò)建項(xiàng)產(chǎn)能規(guī)劃圖例分析 35圖表17. 某某農(nóng)業(yè)科技有限公司新建項(xiàng)目主要生產(chǎn)設(shè)備一覽表 36圖表18. 某某農(nóng)業(yè)科技有限公司新建項(xiàng)目典型設(shè)備設(shè)計(jì)圖 40圖表19. 某某農(nóng)業(yè)科技有限公司環(huán)保秸稈建材工藝流程 41圖表20. 養(yǎng)老方式的轉(zhuǎn)變對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)發(fā)展的推動(dòng)分析 47圖表21. 2011-2015年我國(guó)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位數(shù)預(yù)測(cè) 52圖表22. 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資前景看好 55圖表23. 我國(guó)人口老齡化發(fā)展現(xiàn)狀 57圖表24. 養(yǎng)生養(yǎng)老健康產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)分析 58圖表25. 2011-2015年我國(guó)養(yǎng)老行業(yè)同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)及控制策略 60圖表26. 某某縣某某鎮(zhèn)老年安養(yǎng)工程亮點(diǎn)分析 61圖表27. 某某農(nóng)業(yè)科技有限公司新建招標(biāo)方案和不招標(biāo)申請(qǐng)表 91圖表28. 某某農(nóng)業(yè)科技有限公司新建項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資分析 105圖表29. 2015-2017年安養(yǎng)產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)收入資金率 106圖表30. 某某農(nóng)業(yè)科技有限公司項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資分析 106圖表31. 某某農(nóng)業(yè)科技有限公司新建項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資比例分析 107圖表32. 某某農(nóng)業(yè)科技有限公司項(xiàng)目資金來(lái)源與使用計(jì)劃 108圖表33. 某某農(nóng)業(yè)科技有限公司主要原輔材料和動(dòng)力成本表 110圖表34. 某某農(nóng)業(yè)科技有限公司項(xiàng)目折舊及攤銷 111圖表35. 某某農(nóng)業(yè)科技有限公司項(xiàng)目固定資產(chǎn)折舊費(fèi)估算表 112圖表36. 某某農(nóng)業(yè)科技有限公司項(xiàng)目無(wú)形資產(chǎn)及遞延資產(chǎn)攤銷費(fèi)估算表 113圖表37. 某某農(nóng)業(yè)科技有限公司項(xiàng)目逐年總成本費(fèi)用計(jì)算詳細(xì)表 114圖表38. 某某農(nóng)業(yè)科技有限公司項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)稅金及附加計(jì)算詳細(xì)表 115圖表39. 某某農(nóng)業(yè)科技有限公司項(xiàng)目損益和利潤(rùn)分配表 117圖表40. 某某農(nóng)業(yè)科技有限公司項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)一覽表 118圖表41. 項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表 119圖表42. 項(xiàng)目資本現(xiàn)金流量表 121圖表43. 某某農(nóng)業(yè)科技有限公司新建項(xiàng)目五年還款計(jì)劃分析 122圖表44. 某某農(nóng)業(yè)科技有限公司項(xiàng)目成本與收入比例分析 125圖表45. 某某農(nóng)業(yè)科技有限公司項(xiàng)目盈虧平衡圖例分析 126圖表46. 某某農(nóng)業(yè)科技有限公司敏感性分析表 127圖表47. 請(qǐng)?jiān)O(shè)置截距為方案收益率分析 128圖表48. 某某農(nóng)業(yè)科技有限公司敏感性圖例分析 128圖表49. 某某農(nóng)業(yè)科技有限公司項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo) 129圖表50. 項(xiàng)目建設(shè)對(duì)防城港市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益產(chǎn)的貢獻(xiàn) 130圖表51. 某某農(nóng)業(yè)科技有限公司新建項(xiàng)目綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 132第一章總論第一節(jié)項(xiàng)目概要一、項(xiàng)目名稱某某農(nóng)業(yè)綜合示范區(qū)項(xiàng)目二、項(xiàng)目建設(shè)性質(zhì)新建三、項(xiàng)目建設(shè)單位某某農(nóng)業(yè)科技有限公司四、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人法人代表：林某某五、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)某某縣某某鎮(zhèn)（見(jiàn)附圖）六、建設(shè)用地規(guī)劃用地七、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模1、有機(jī)農(nóng)產(chǎn)品展示中心農(nóng)家樂(lè)特色餐廳（總占地面積100畝，60套獨(dú)棟，每套二層1000平方米，每套配200平方米獨(dú)立花園，租期5年、10年、20年）；2、農(nóng)家樂(lè)文化休閑獨(dú)立會(huì)所（總占地面積100畝，50套，獨(dú)棟，每套二層200平方米，每套配100平方米獨(dú)立花園，租期5年、10年、20年）；3、農(nóng)家樂(lè)特色小食一條街（總占地面積50畝，200套，連排，每套100平方米，配30平方米磚混廚房，租期3年、5年、10年）；4、農(nóng)家樂(lè)有機(jī)大棚自由種養(yǎng)園（總占地面積1000畝，每套500平方米大棚加二層100平方米木房及66平方米獨(dú)立露天花園）；5、有機(jī)農(nóng)業(yè)大棚立體種養(yǎng)園（總占地面積1000畝，具體規(guī)劃附件1）；6、有機(jī)農(nóng)業(yè)成品深加工園（總占地面積200畝，含冷庫(kù)及物流停車場(chǎng)）；7、休閑觀光園《總占地面積50畝兼50個(gè)獨(dú)立單元高爾夫果嶺推桿練習(xí)場(chǎng)）；8、1萬(wàn)頭黑山羊養(yǎng)殖區(qū)，占地1000畝；9、1萬(wàn)頭小黃牛養(yǎng)殖區(qū)，占地1000畝；10、1000畝南方哈密瓜，優(yōu)質(zhì)西瓜種植采摘區(qū)；11、500畝游湖休閑養(yǎng)溝區(qū)；12、1萬(wàn)畝巨菌草種植加工區(qū)；13、3000畝優(yōu)質(zhì)良種中草藥種植觀光區(qū)；14、低空席勒直升飛機(jī)產(chǎn)業(yè)園區(qū)（占地10平方公里）。15、用航空、低空旅游（包括席勒直升飛機(jī)組裝、維修、保養(yǎng)、培訓(xùn)、展覽、表演等）規(guī)劃用地10平方公里1.5萬(wàn)畝。16、建設(shè)規(guī)模項(xiàng)目區(qū)新建老年公寓1700余間（套），將容納約3000張床位，可解決3000余位老年人的養(yǎng)老住宿問(wèn)題。17、建設(shè)內(nèi)容秸桿房老年公寓建設(shè)內(nèi)容主要包括：養(yǎng)老生活中心、圖書(shū)室及學(xué)習(xí)中心、文化娛樂(lè)中心、老年健身中心、養(yǎng)生康復(fù)中心、養(yǎng)老服務(wù)從業(yè)培訓(xùn)中心、辦公服務(wù)中心、老年再創(chuàng)業(yè)等，同時(shí)，充分利用建筑空間，科學(xué)合理地配套完善功能齊全的附屬設(shè)施，修建超市、噴泉、中央景觀、健康步道、健身場(chǎng)地、養(yǎng)生基地、醫(yī)療基地、地面停車場(chǎng)、文化娛樂(lè)活動(dòng)室等多個(gè)功能園區(qū)。整個(gè)園區(qū)布局合理、設(shè)施完備，景觀優(yōu)雅、交通便捷，安全防范措施到位，建筑密度37.5%，容積率0.75，綠化率45%.（1）養(yǎng)老生活區(qū)主要為老年公寓，總建筑面積83500㎡。根據(jù)不同老人的不同需求，居室模式主要包括：一室一衛(wèi)、一室一廳一衛(wèi)、一室一廳一廚—衛(wèi)和兩室一廳一衛(wèi)、兩室一廳一廚一衛(wèi)，戶型面積在40-80㎡。憑借優(yōu)雅的環(huán)境、齊全的設(shè)備為老人提供溫馨、舒適的居住場(chǎng)所。（2）休閑娛樂(lè)區(qū)體閑娛樂(lè)中心總建筑面積7000㎡。主要包括圖書(shū)室及學(xué)習(xí)中心、垂釣中心、洗浴中心、再創(chuàng)業(yè)中心、文化娛樂(lè)中心、養(yǎng)老服務(wù)從業(yè)培訓(xùn)中心、旨在老人閑暇時(shí)間為其提供發(fā)展個(gè)人愛(ài)好、天賦和潛能，提高生活質(zhì)量的場(chǎng)所。（3）配套設(shè)施區(qū)主要包括膳食部、商業(yè)區(qū)、辦公區(qū)以及其他配套用房。膳食部由專業(yè)的營(yíng)養(yǎng)師為入住老人提供營(yíng)養(yǎng)餐。商業(yè)區(qū)包括購(gòu)物中心、老年旅游咨詢中心、老年保險(xiǎn)服務(wù)、老年婚介服務(wù)、老年代辦及法律咨詢服務(wù)。辦公用房主要含工作人員辦公室和物業(yè)管理室等。其他配套設(shè)施，主要含洗衣房、浴室、鍋爐房、變配電室、泵房等。視頻器材、老人定位器、搜索器，做到一人有難，每人都及時(shí)去救，并科學(xué)管理，時(shí)時(shí)預(yù)防。（4）室外工程主要為道路及停車場(chǎng)、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、園林綠地、假山?jīng)鐾さ?。布局合理，適宜老人鍛練和休憩，花草、樹(shù)木、涼亭、池塘、草地綠化率達(dá)40%以上。老人們閑暇時(shí)間還可培養(yǎng)土地，種養(yǎng)殖自己喜歡的蔬菜、瓜果、水產(chǎn)等。八、項(xiàng)目功能說(shuō)明1、有機(jī)農(nóng)產(chǎn)品展示中心及農(nóng)家樂(lè)特色餐廳，25套獨(dú)棟，引進(jìn)知名餐飲品牌進(jìn)駐。2、農(nóng)家樂(lè)文化休閑獨(dú)立會(huì)所，50套獨(dú)棟，引進(jìn)私營(yíng)企業(yè)、私營(yíng)老板、山漸青業(yè)主，統(tǒng)一策劃分區(qū)推廣。3、農(nóng)家樂(lè)特色小食一條街200套，引進(jìn)中山路、園湖路等小食店家，統(tǒng)一策劃分區(qū)推廣。4、農(nóng)家樂(lè)有機(jī)大棚自由種養(yǎng)園200套，為私營(yíng)企業(yè)、私營(yíng)老板，統(tǒng)一策劃分區(qū)推廣。5、有機(jī)農(nóng)業(yè)大棚立體種養(yǎng)園150畝，自營(yíng)，為山漸青業(yè)主做訂制，為美食城訂制，為電商平臺(tái)訂制，為銀行金卡以上VIP客戶訂制。6、有機(jī)農(nóng)業(yè)深加工園，自營(yíng)，為私營(yíng)企業(yè)、私營(yíng)老板、美食城訂制，為電商平臺(tái)訂制，為銀行金卡以上VIP客戶推廣訂制。7、背對(duì)桃花觀光園建二層5000平方米高爾夫俱樂(lè)部休閑會(huì)所，設(shè)計(jì)50個(gè)獨(dú)立單元高爾夫果嶺推桿練習(xí)場(chǎng)《每個(gè)單元配一個(gè)獨(dú)立茶吧）。8、秸桿房老年公寓地址位于某某縣某某鎮(zhèn)河灣村，勞動(dòng)定員500余人，由熱愛(ài)養(yǎng)老事業(yè)的專業(yè)隊(duì)伍組成，其經(jīng)濟(jì)實(shí)力和管理能力具備承擔(dān)擬建項(xiàng)目投資建設(shè)的要求和基本條件。9、項(xiàng)目規(guī)劃目標(biāo)本項(xiàng)目以養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)為發(fā)展龍頭，以廣西及某某縣老人為客源，面向全國(guó)中產(chǎn)階級(jí)以上家庭老人。達(dá)到高起點(diǎn)、高水準(zhǔn)、高附加值，縱深發(fā)展規(guī)模。綜合利用、降低成本、資源互補(bǔ)、提高產(chǎn)業(yè)規(guī)模。產(chǎn)業(yè)預(yù)計(jì)規(guī)模：按照建設(shè)規(guī)劃的合理性、地理環(huán)境和外部條件情況、資金及社會(huì)需求等因素確定本項(xiàng)目可形成3000張床位的能力。10、項(xiàng)目規(guī)模與內(nèi)容秸桿房老年公寓總體規(guī)劃建設(shè)內(nèi)容由養(yǎng)老生活區(qū)、養(yǎng)生康復(fù)區(qū)、休閑娛樂(lè)區(qū)和附屬配套區(qū)三大園區(qū)組成。主要功能包括為老年人開(kāi)展生活照料、健身娛樂(lè)、養(yǎng)生康復(fù)、小型醫(yī)療、老年大學(xué)、生態(tài)采摘、配套商業(yè)、酒店公寓、精神慰藉、心理咨詢等方面服務(wù)。第二節(jié)項(xiàng)目名稱及建設(shè)單位介紹一、項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱：某某農(nóng)業(yè)科技有限公司“某某（某某）農(nóng)業(yè)綜合體國(guó)家示范區(qū)項(xiàng)目”。二、項(xiàng)目細(xì)分簡(jiǎn)介（一）新型環(huán)保秸稈板材項(xiàng)目項(xiàng)目建設(shè)以市場(chǎng)為向?qū)В蕴岣呓?jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益為目標(biāo)，充分發(fā)揮企業(yè)在新型秸稈板材系列產(chǎn)品生產(chǎn)的技術(shù)領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，盡可能為哈爾濱市通河縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出貢獻(xiàn)。在項(xiàng)目投資的同時(shí)解決當(dāng)?shù)?500人勞動(dòng)力就業(yè)問(wèn)題。項(xiàng)目的實(shí)施積極采取各種環(huán)保節(jié)能措施，實(shí)現(xiàn)資源節(jié)約型和環(huán)境友好型的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。企業(yè)本著服務(wù)社會(huì)，投資未來(lái)的思想，積極推進(jìn)先進(jìn)的生產(chǎn)技術(shù)，將引入國(guó)際先進(jìn)生產(chǎn)線，使我國(guó)新型秸稈板材芯的生產(chǎn)達(dá)到國(guó)際領(lǐng)先水平。以新型秸稈板材重點(diǎn)領(lǐng)域，產(chǎn)品屬于新材料制造業(yè)。以推進(jìn)科技進(jìn)步和創(chuàng)新為動(dòng)力，以提高新材料制造業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力為可持續(xù)發(fā)展能力，提高質(zhì)量和效益，提高管理水平和整體素質(zhì)為目標(biāo)，抓住戰(zhàn)略機(jī)遇，引導(dǎo)行業(yè)健康發(fā)展。項(xiàng)目對(duì)新型秸稈板材行業(yè)的發(fā)展有著重大的指導(dǎo)意義。（二）綠色居住社區(qū)項(xiàng)目“421”家庭養(yǎng)老壓力加大，針對(duì)"獨(dú)子養(yǎng)老"面臨的困境，目前市場(chǎng)形成了"以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)，社區(qū)養(yǎng)老為依托，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為補(bǔ)充"的養(yǎng)老服務(wù)體系，我國(guó)養(yǎng)老還是以居家養(yǎng)老為主體，大概占90%。根據(jù)老年人的養(yǎng)老心理，大部分的老年人不服老，對(duì)單純的老年社區(qū)會(huì)心理抗性大，因此復(fù)合全齡社區(qū)養(yǎng)老主題開(kāi)發(fā)路線風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，老人與兒女同住一個(gè)小區(qū)的不同公寓，針對(duì)祖孫三代設(shè)置不同特色的配套設(shè)施，既方便了家人照顧，也不會(huì)讓老人感到孤獨(dú)，社區(qū)的養(yǎng)生、醫(yī)療、親子、教育等配套設(shè)施也能夠滿足三代人的不同需要，這是都市郊區(qū)養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的常見(jiàn)模式。本項(xiàng)目以養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)為發(fā)展龍頭，以北京市及某某縣老人為客源，面向全國(guó)中產(chǎn)階級(jí)以上家庭老人。達(dá)到高起點(diǎn)、高水準(zhǔn)、高附加值，縱深發(fā)展規(guī)模。綜合利用、降低成本、資源互補(bǔ)、提高產(chǎn)業(yè)規(guī)模。產(chǎn)業(yè)預(yù)計(jì)規(guī)模：按照建設(shè)規(guī)劃的合理性、地理環(huán)境和外部條件情況、資金及社會(huì)需求等因素確定本項(xiàng)目可形成3000張床位的能力。項(xiàng)目由熱愛(ài)養(yǎng)老事業(yè)的專業(yè)隊(duì)伍組成，其經(jīng)濟(jì)實(shí)力和管理能力具備承擔(dān)擬建項(xiàng)目投資建設(shè)的要求和基本條件。（三）農(nóng)業(yè)項(xiàng)目（1）特種野豬養(yǎng)殖基地建設(shè)建設(shè)年出欄萬(wàn)頭特種野豬的生態(tài)養(yǎng)殖科技園，并配套建設(shè)相應(yīng)的飼料種植基地、有機(jī)肥加工基地、飼料加工基地、農(nóng)副產(chǎn)品加工基地。特種野豬行業(yè)發(fā)展到今天，我國(guó)特種野豬行業(yè)雖然得了一定的發(fā)展，但由于資源、技術(shù)等分散，繁育體系并沒(méi)有完全建立起來(lái)，加上選擇方法落后，真正進(jìn)行種豬選育的廠家很少，難以建立一體化的團(tuán)隊(duì)，發(fā)展后勁不足。優(yōu)良特種野豬產(chǎn)業(yè)化沒(méi)有形成，部分雜亂特種野豬充滯市場(chǎng)，合格優(yōu)良特種野豬并不能滿足市場(chǎng)需求，不僅直接的導(dǎo)致特種野豬生產(chǎn)水平低下，也造成國(guó)內(nèi)特種野豬育種工作長(zhǎng)期處于“引進(jìn)—退化—再引進(jìn)—再退化”的落后被動(dòng)局面，阻礙了特種野豬行業(yè)的發(fā)展。由此可見(jiàn)，特種野豬必須實(shí)行產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)，利用現(xiàn)代育種技術(shù)，培育出適應(yīng)市場(chǎng)需求的新品系、新品種和配套系，才能得以持續(xù)、健康發(fā)展。（2）特種牛、羊繁育基地建設(shè)本項(xiàng)目生產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)育肥、肉用牛羊?qū)⒅饕峁┙o公司已經(jīng)建成的牛羊屠宰、加工廠，用于生產(chǎn)高檔分割優(yōu)質(zhì)牛、羊肉，提供給公司自營(yíng)和加盟的餐飲公司，以及主要城市的賓館、飯店、超市；同時(shí)依托較完善的銷售網(wǎng)絡(luò)體系向北京市提供優(yōu)質(zhì)精加工牛羊肉。同時(shí)，本項(xiàng)目生產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)良種牛、羊也將提供給尉犁縣及周邊縣市的養(yǎng)殖戶進(jìn)行規(guī)范化養(yǎng)殖，然后收購(gòu)加工、銷售。本項(xiàng)目是一個(gè)集良種繁育、標(biāo)準(zhǔn)化育肥養(yǎng)殖示范、飼草料種植和加工于一體的綜合養(yǎng)殖示范項(xiàng)目。（四）浮沉發(fā)電項(xiàng)目項(xiàng)目是專門生產(chǎn)制造動(dòng)力能源的設(shè)備，它的運(yùn)行生產(chǎn)過(guò)程完全在液體中進(jìn)行，只有動(dòng)力能源輸出時(shí)與外界接觸，輸送完能量又回到液體中運(yùn)行生產(chǎn)，每6—18秒（人為調(diào)整）完成一次生產(chǎn)輸送過(guò)程。生產(chǎn)輸送的能量以需要設(shè)計(jì)而定，需要多少就設(shè)計(jì)多少，從一噸至一千噸都能設(shè)計(jì)制造出來(lái)。在運(yùn)行生產(chǎn)時(shí)已經(jīng)達(dá)到零重力狀態(tài)，，即1300噸重的動(dòng)力器已變成無(wú)重量動(dòng)力器在運(yùn)動(dòng)做功生產(chǎn)能源。我們這樣設(shè)計(jì)的目的在于使浮沉式旋轉(zhuǎn)動(dòng)力器能夠像在太空中的那種零重力環(huán)境里運(yùn)動(dòng)，我們就可以用少量的能量運(yùn)轉(zhuǎn)這臺(tái)設(shè)備，現(xiàn)在是用最高2%的能量，生產(chǎn)出90%以上的能量輸出來(lái)發(fā)電?？梢赃_(dá)到物質(zhì)能源零消耗、廢水、廢渣、廢氣零排放、立體環(huán)境零污染。經(jīng)濟(jì)效益預(yù)測(cè)：由于“物體動(dòng)力能源”發(fā)電方法是一種物體合成的特殊動(dòng)力，與物質(zhì)動(dòng)力有極大的區(qū)別，物質(zhì)動(dòng)力能源每發(fā)出一度電，就把產(chǎn)生一度電的能源消耗完了。因此，運(yùn)行成本高，而物體動(dòng)力能源發(fā)出一度電，運(yùn)動(dòng)360次，產(chǎn)生一度電后，設(shè)備完好無(wú)缺，物質(zhì)能源是零消耗（物體動(dòng)力的能源設(shè)備可以使用15768次，相當(dāng)于50年，是煤的43.8萬(wàn)倍），因此，運(yùn)行成本低。這種發(fā)電方法有很多生產(chǎn)運(yùn)行標(biāo)準(zhǔn)都是達(dá)到極限的，是現(xiàn)在的各種發(fā)電方法無(wú)法相比的。三、建設(shè)單位某某農(nóng)業(yè)科技有限公司成立于2014年4月，位于南寧市民族大道157號(hào)財(cái)富國(guó)際廣場(chǎng)，注冊(cè)資本1000萬(wàn)元，公司以農(nóng)業(yè)資源和土地資源為基礎(chǔ)，將觀光游覽、休閑度假、商貿(mào)會(huì)展、創(chuàng)意文娛、科普博覽等主要功能進(jìn)行有機(jī)結(jié)合所形成的產(chǎn)業(yè)互動(dòng)、功能互補(bǔ)的泛農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)。公司項(xiàng)目建設(shè)將不斷融入觀光農(nóng)業(yè)、創(chuàng)意農(nóng)業(yè)、科技農(nóng)業(yè)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)等所形成的不同的農(nóng)業(yè)園區(qū)，經(jīng)過(guò)不斷的發(fā)展所形成的泛農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。新一代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展是以農(nóng)業(yè)綜合體的發(fā)展思路，建設(shè)一個(gè)能夠體現(xiàn)農(nóng)業(yè)同多種產(chǎn)業(yè)復(fù)合功能的“多種創(chuàng)新業(yè)態(tài)集群”展示空間，并形成一定價(jià)值鏈的綜合性、多元化、創(chuàng)新型的新一代農(nóng)業(yè)發(fā)展示范區(qū)，成為推動(dòng)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌和生態(tài)文明建設(shè)，構(gòu)建中國(guó)美麗鄉(xiāng)村的重要組成部分。某某農(nóng)業(yè)科技有限公司是一家立足于中國(guó)，為國(guó)際國(guó)內(nèi)各個(gè)類型意欲安養(yǎng)晚年的老年群體提供整體化、系統(tǒng)化、全方位服務(wù)的綜合性專業(yè)機(jī)構(gòu)，具備專業(yè)化運(yùn)營(yíng)管理能力，全面服務(wù)和布置是實(shí)施的豐富經(jīng)驗(yàn)。主要運(yùn)營(yíng)范圍包括：從行政管理服務(wù)、安養(yǎng)住宅、高級(jí)公寓、聯(lián)體別墅、護(hù)理醫(yī)院、旅游度假村到會(huì)務(wù)博覽中心、商業(yè)飲食、家政保安、物流、銀行、郵電、保險(xiǎn)、公園、游泳池、圖書(shū)館、健身房、演藝廳、宗教寺院教堂等，包羅了社會(huì)生活各種行業(yè)的服務(wù)和功能，使每一位入住者都能得到舒心滿意的服務(wù)。某某農(nóng)業(yè)科技有限公司發(fā)展模式（資料來(lái)源：某某農(nóng)業(yè)科技有限公司）公司在基于養(yǎng)生和養(yǎng)老發(fā)展上的共性，在要素、資源、配套上都可以實(shí)現(xiàn)共享。與此同時(shí)，這些資源和配套也可以滿足企業(yè)、中短期客戶的旅游度假會(huì)議商務(wù)等需求，從而搭配起項(xiàng)目發(fā)展的養(yǎng)老、養(yǎng)生、旅游三大產(chǎn)業(yè)功能。某某農(nóng)業(yè)科技有限公司進(jìn)一步完善產(chǎn)業(yè)鏈，將生產(chǎn)的新型環(huán)保秸稈板材，應(yīng)用“伊蒙（某某）休閑農(nóng)業(yè)和生態(tài)養(yǎng)老項(xiàng)目”上，公司伊蒙（某某）休閑農(nóng)業(yè)和生態(tài)養(yǎng)老項(xiàng)目倡導(dǎo)綠色居住建筑是一種高居住質(zhì)量、高性能、高生活品味的節(jié)能建筑，采用各種環(huán)保節(jié)能建材，水電比一般建筑節(jié)約大概30%。綠色建筑目前在世界范圍內(nèi)被廣泛關(guān)注，低碳環(huán)保是國(guó)際趨勢(shì)，在田園養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)中更應(yīng)該率先示范，包括特種種植和養(yǎng)殖、生態(tài)環(huán)保板材、環(huán)保建材使用、浮沉發(fā)電方式供電、倡導(dǎo)健康綠色的生活方式等。綠色建筑社區(qū)一般具有較低的容積率，卻具有較高的綠化率，大面積水系必不可少，它質(zhì)樸外觀與清新的環(huán)境能夠讓人心靈致靜，返樸歸真。老年人在心理上容易產(chǎn)生孤獨(dú)感的心理特點(diǎn)與需要，綠色建筑也給予了特別關(guān)注，綠色住宿空間布局體現(xiàn)老年人自立性、健康性、安全性。設(shè)備與設(shè)施按老年人的人體尺度和心理、生理特點(diǎn)進(jìn)行設(shè)計(jì)，體現(xiàn)適用性，兼顧老人與照顧者的使用要求，空間可改造?？傊?，綠色居住社區(qū)的舒適性與環(huán)保性為養(yǎng)生養(yǎng)老提供了很好的環(huán)境，是在國(guó)家倡導(dǎo)節(jié)能減排，低碳生活背景下的新型養(yǎng)生養(yǎng)老模式。第三節(jié)報(bào)告編制依據(jù)和研究范圍一、研究范圍與誤差控制本報(bào)告通過(guò)對(duì)以下問(wèn)題的調(diào)查研究來(lái)分析項(xiàng)目立項(xiàng)和實(shí)施的可行性和收益前景，分析結(jié)論作為企業(yè)制定具體發(fā)展規(guī)劃和項(xiàng)目建設(shè)的參考資料。本報(bào)告研究范圍序號(hào)研究范圍1項(xiàng)目所在企業(yè)的基本現(xiàn)狀、競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)、投資管理能力2項(xiàng)目產(chǎn)品所在行業(yè)的發(fā)展情況、企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境3市場(chǎng)供求與價(jià)格體系4項(xiàng)目建設(shè)、營(yíng)銷、技術(shù)組織、設(shè)備配置、安全環(huán)保方案的設(shè)計(jì)與可行性分析5項(xiàng)目資金的統(tǒng)籌和財(cái)務(wù)規(guī)劃預(yù)測(cè)6項(xiàng)目投資價(jià)值分析7項(xiàng)目涉及的各類風(fēng)險(xiǎn)和處理措施8對(duì)項(xiàng)目建設(shè)可行性的評(píng)估結(jié)論（資料來(lái)源：某某農(nóng)業(yè)科技有限公司）報(bào)告誤差控制范圍如下：報(bào)告誤差控制表項(xiàng)目行業(yè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)企業(yè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)訪談?wù)頂?shù)據(jù)企業(yè)調(diào)查數(shù)據(jù)公開(kāi)資料修正總體準(zhǔn)確度誤差控制范圍0%0%<3%<5%<1%<6%96.5%（資料來(lái)源：某某農(nóng)業(yè)科技有限公司）二、項(xiàng)目指導(dǎo)思想1、堅(jiān)持科學(xué)性、合理性與實(shí)際建設(shè)可行性相結(jié)合的原則。2、堅(jiān)持因地制宜，根據(jù)自然地理環(huán)境條件，合理有效利用土地，節(jié)約用地的原則．各項(xiàng)建設(shè)應(yīng)當(dāng)相對(duì)集中，生態(tài)優(yōu)先，合理安排生產(chǎn)與生活用地的原則。3、堅(jiān)持突出農(nóng)耕文化特色，保護(hù)和改善生戀環(huán)境，防治污染和其他公害發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)及休閑產(chǎn)業(yè)。4、堅(jiān)持功能布局重點(diǎn)突出、結(jié)構(gòu)清晰合理、服務(wù)設(shè)施配套完善的原則。5、遵循市場(chǎng)需求．順應(yīng)時(shí)代潮流的原則．6、突出生態(tài)有機(jī)農(nóng)業(yè)特色的原則。以生態(tài)有機(jī)農(nóng)業(yè)的產(chǎn)業(yè)化開(kāi)發(fā)為重點(diǎn)，兼顧蔬菜、水果等新品種的引進(jìn)、展示、推廣，并使生態(tài)有機(jī)農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)與休閑旅游有機(jī)結(jié)合。7、突出現(xiàn)代高新技術(shù)特色原則以生態(tài)有機(jī)農(nóng)產(chǎn)品深加工為重點(diǎn)，突出無(wú)公害生產(chǎn)技術(shù)，突出生物工程技術(shù)專業(yè)化生產(chǎn)技術(shù)，生物栽培技術(shù)等。8、堅(jiān)持市場(chǎng)導(dǎo)向的原則生態(tài)休閑農(nóng)莊建設(shè)的成功與否，市場(chǎng)是決定要素，在產(chǎn)品生產(chǎn)，在項(xiàng)目選擇、技術(shù)的引進(jìn)的各個(gè)環(huán)節(jié)，要注重市場(chǎng)的調(diào)查，堅(jiān)持市場(chǎng)引導(dǎo)生產(chǎn)，市場(chǎng)引導(dǎo)項(xiàng)目，市場(chǎng)決定技術(shù)。9、堅(jiān)持企業(yè)運(yùn)作的原則項(xiàng)目建設(shè)管理、運(yùn)作均按現(xiàn)代企業(yè)的管理模式進(jìn)行，同時(shí)需積極與當(dāng)?shù)卣献?，?zhēng)取政府的支持和政策的優(yōu)惠。10、堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展的原則社會(huì)的變遷，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，正在孕育一個(gè)品質(zhì)生活，關(guān)愛(ài)生命的時(shí)代，養(yǎng)生養(yǎng)老需求蓬勃發(fā)展。項(xiàng)目以居住、娛樂(lè)、休閑、健康理療、運(yùn)動(dòng)、餐飲、照護(hù)等方式養(yǎng)老和養(yǎng)生，讓生命得以關(guān)愛(ài)，健康得以照護(hù)。養(yǎng)生養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是伴隨著我國(guó)老齡化社會(huì)矛盾的日益凸顯、社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展、收入結(jié)構(gòu)的變化而應(yīng)運(yùn)而生的。某某農(nóng)業(yè)科技有限公司新建項(xiàng)目的功能板塊分析（資料來(lái)源：某某農(nóng)業(yè)科技有限公司）項(xiàng)目建設(shè)以建設(shè)以弘揚(yáng)中華民族敬老、愛(ài)老、助老的傳統(tǒng)美德，推進(jìn)我國(guó)老齡事業(yè)健康發(fā)展，打造的中國(guó)小康建設(shè)安養(yǎng)工程，盡可能為防城港市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定做出貢獻(xiàn)，同時(shí)解決當(dāng)?shù)?500人勞動(dòng)力就業(yè)問(wèn)題。我國(guó)十二五的目標(biāo):全面建設(shè)小康社會(huì)，深化改革開(kāi)放、加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式。某某農(nóng)業(yè)科技有限公司“某某（某某）農(nóng)業(yè)綜合體國(guó)家示范區(qū)項(xiàng)目”是順應(yīng)社會(huì)需求趨勢(shì)，引領(lǐng)我國(guó)以養(yǎng)生養(yǎng)老為代表的健康產(chǎn)業(yè)的發(fā)展時(shí)代。三、編制依據(jù)（一）依據(jù)1、《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于積極發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)扎實(shí)推進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的若干意見(jiàn)》（中發(fā)[2007]1號(hào)）2、《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于推進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的若干意見(jiàn)》（中發(fā)[2006]l號(hào)）3、《全國(guó)農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃》2010—2015年4、《國(guó)家農(nóng)業(yè)綜合開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編寫(xiě)大綱）和《國(guó)家農(nóng)業(yè)綜合開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目摘要》[國(guó)農(nóng)辦2007199號(hào)]5、《中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法》6、《中華人民共和國(guó)合同法》7、（建設(shè)頃目環(huán)境保護(hù)管理辦法）8、《廣西壯族自治區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展十二五規(guī)劃綱要》9、《村鎮(zhèn)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)》GB50188-9310、《南寧市農(nóng)業(yè)相農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展十二五規(guī)劃綢要》11、建設(shè)方提供的有關(guān)文件和基礎(chǔ)材料等項(xiàng)目建設(shè)要注意環(huán)境資源的保護(hù)，盡可能地減少植被破壞，加強(qiáng)對(duì)林地。草地的保護(hù)，加強(qiáng)對(duì)土地資源的管理．實(shí)施可持續(xù)發(fā)展，防止水土流失，加強(qiáng)生態(tài)休閑農(nóng)莊的生態(tài)環(huán)境建設(shè)，注重?zé)o公害生產(chǎn)技術(shù)的應(yīng)用，農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)廢棄物的無(wú)害化和資源化處理。本報(bào)告主要依據(jù)以下資料結(jié)合定量分析與定性研究的基本方法對(duì)項(xiàng)目涉及問(wèn)題進(jìn)行詳細(xì)的闡述。主要分析方法涉及計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)相關(guān)理論與模型、數(shù)理統(tǒng)計(jì)分析技術(shù)、項(xiàng)目管理理論、財(cái)務(wù)分析預(yù)測(cè)模型、德?tīng)柗圃儐?wèn)調(diào)研法、實(shí)地考察與誤差控制技術(shù)等。本報(bào)告編制依據(jù)序號(hào)本報(bào)告編制依據(jù)1國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)2《廣西省工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目用地控制指標(biāo)》（修訂）版3國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部發(fā)布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》4海關(guān)總署健康養(yǎng)生產(chǎn)品進(jìn)出口統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)5國(guó)家監(jiān)管政策制定相關(guān)資料6國(guó)內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)調(diào)查資料7行業(yè)協(xié)會(huì)網(wǎng)站資料8國(guó)內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)調(diào)查資料9廣西省防城港市相關(guān)規(guī)定10《我國(guó)“十二五”發(fā)展規(guī)劃》11某某鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃12企業(yè)經(jīng)營(yíng)統(tǒng)計(jì)信息13某某農(nóng)業(yè)科技有限公司企業(yè)內(nèi)部資料14某某農(nóng)業(yè)科技有限公司項(xiàng)目股權(quán)租賃投（融）資計(jì)劃書(shū)的委托書(shū)（資料來(lái)源：某某農(nóng)業(yè)科技有限公司）第四節(jié)項(xiàng)目提出背景一、項(xiàng)目符合《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（2011年本）（2013年修訂本）》某某農(nóng)業(yè)科技有限公司“防城港濱海乾屯坤泰老年安養(yǎng)工程項(xiàng)目”，符合《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（2011年本）（2013年修訂本）》第一類鼓勵(lì)類中：一、農(nóng)林業(yè)2、農(nóng)產(chǎn)品基地建設(shè)3、蔬菜、瓜果、花卉設(shè)施栽培（含無(wú)土栽培）先進(jìn)技術(shù)開(kāi)發(fā)與應(yīng)用4、優(yōu)質(zhì)、高產(chǎn)、高效標(biāo)準(zhǔn)化栽培技術(shù)開(kāi)發(fā)與應(yīng)用11、生態(tài)種（養(yǎng)）技術(shù)開(kāi)發(fā)與應(yīng)用三十七、其他服務(wù)業(yè)10、養(yǎng)老服務(wù)11、社區(qū)照料服務(wù)12、病患陪護(hù)服務(wù)某某農(nóng)業(yè)科技有限公司“防城港濱海乾屯坤泰老年安養(yǎng)工程項(xiàng)目”符合《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（2011年本）（2013年修訂本）》第一類鼓勵(lì)類項(xiàng)目。二、國(guó)家養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)政策(1）根據(jù)國(guó)務(wù)院制定的《建筑節(jié)能管理?xiàng)l例》《節(jié)約能源法》(2）國(guó)土資源部《關(guān)于印發(fā)國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃編制規(guī)范(試行)的通知》(國(guó)土資發(fā)(2010）117號(hào))（3）《中華人民共和國(guó)老年人權(quán)益保障法》；（4）《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)民政部關(guān)于加快實(shí)施社會(huì)福利社會(huì)化意見(jiàn)的通知》（國(guó)發(fā)【2000】19號(hào)）；（5）全國(guó)老齡委聯(lián)合民政部等國(guó)家十部委發(fā)文《關(guān)于全面推進(jìn)居家養(yǎng)老服務(wù)工作的意見(jiàn)》（國(guó)發(fā)【2006】6號(hào)）；（6）國(guó)務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)（國(guó)發(fā)【2013】35號(hào)）（7）民政部、全國(guó)老齡辦關(guān)于學(xué)習(xí)貫徹《國(guó)務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》的通知（民發(fā)[2013]157號(hào)）(8)建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范；(9)民用建筑節(jié)能規(guī)范：(10)建筑設(shè)計(jì)給排水設(shè)計(jì)規(guī)范等。三、項(xiàng)目《關(guān)于保險(xiǎn)資金投資股權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)有關(guān)問(wèn)題的通知》根據(jù)《關(guān)于保險(xiǎn)資金投資股權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)有關(guān)問(wèn)題的通知》的新規(guī)，在不動(dòng)產(chǎn)投資方面，保監(jiān)會(huì)改進(jìn)了基礎(chǔ)設(shè)施與不動(dòng)產(chǎn)金融產(chǎn)品投資比例的計(jì)算方法，增加了保險(xiǎn)公司的操作空間；明確了保障房建設(shè)和養(yǎng)老項(xiàng)目有關(guān)事項(xiàng)，允許保險(xiǎn)資金采用多種投資方式，支持國(guó)家重大民生和發(fā)展工程。某某農(nóng)業(yè)科技有限公司“防城港濱海乾屯坤泰老年安養(yǎng)工程項(xiàng)目”符合《關(guān)于保險(xiǎn)資金投資股權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)有關(guān)問(wèn)題的通知》，明確支持明確了保障房建設(shè)和養(yǎng)老項(xiàng)目，但是在保障房方面險(xiǎn)資是謹(jǐn)慎介入的。以此，養(yǎng)老項(xiàng)目方面，屬于保險(xiǎn)資金投資股權(quán)直接投資項(xiàng)目，險(xiǎn)資進(jìn)入股權(quán)融資租賃資金來(lái)源渠道拓寬，政策利好。保險(xiǎn)資金投資股權(quán)投資范圍界定（資料來(lái)源：關(guān)于保險(xiǎn)資金投資股權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)有關(guān)問(wèn)題的通知）四、農(nóng)業(yè)綜合體市場(chǎng)背景（一）國(guó)內(nèi)休閑農(nóng)業(yè)市場(chǎng)在我國(guó)，休閑農(nóng)業(yè)出現(xiàn)于20世紀(jì)80年代，主要出現(xiàn)在東南沿海以及大城市和周邊旅游景點(diǎn)區(qū)。雖然我國(guó)產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)的時(shí)間晚，但由于我國(guó)是世界的農(nóng)業(yè)大國(guó)，所以發(fā)展速度迅猛，很快能夠改觀農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)農(nóng)村GDP增長(zhǎng)，并成為農(nóng)村社會(huì)經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)之一。休閑農(nóng)業(yè)的早期興起階段以觀光為主，90年代之后，休閑和觀光相結(jié)合的格局發(fā)展起來(lái)，21世紀(jì)后，就步入了功能拓寬為休閑，體驗(yàn)，觀光，旅游，健身，教育，學(xué)習(xí)，度假等綜合功能的規(guī)范經(jīng)營(yíng)階段。2013年，我國(guó)發(fā)展了150多萬(wàn)家具有休閑農(nóng)業(yè)特色的農(nóng)家樂(lè)，有相當(dāng)規(guī)模的休閑農(nóng)業(yè)觀光園區(qū)有12000多家，直接地的從業(yè)人員有300多萬(wàn)人，年接待游客大約有7億人次，年經(jīng)營(yíng)收入達(dá)到900億元左右，我國(guó)當(dāng)前的休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展已初具規(guī)模，成為新農(nóng)村建設(shè)和發(fā)展的亮點(diǎn)之一。我國(guó)休閑農(nóng)業(yè)的發(fā)展分布不均，其主要原因是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡導(dǎo)致的城市化和居民收入的差異。在東南沿海發(fā)達(dá)地區(qū)如北京上海、長(zhǎng)三角珠三角一帶，早先發(fā)展了該產(chǎn)業(yè)，而現(xiàn)在也逐漸向中小城市蔓延。旅游行業(yè)較發(fā)達(dá)的省市如云南、新疆、四川、河南等地也較早引進(jìn)先進(jìn)休閑農(nóng)業(yè)技術(shù)并發(fā)展了旅游農(nóng)漁牧業(yè)。（二）廣西休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀近年來(lái)，全區(qū)農(nóng)業(yè)部門結(jié)合各地實(shí)際，按照”敖傭”思路，采取有力措施，把休閑農(nóng)業(yè)作為富民強(qiáng)農(nóng)的一項(xiàng)重要工作推進(jìn)落實(shí)，取得明顯成效。2012年，全區(qū)休閑農(nóng)業(yè)接待游客3890多萬(wàn)人次，休閑農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)收入108.9億元，農(nóng)民從中增收50多億元。到2013年上半年，全區(qū)累計(jì)建立休閑農(nóng)業(yè)景點(diǎn)1690多個(gè)、農(nóng)家樂(lè)旅游點(diǎn)1395個(gè)，輻射帶動(dòng)農(nóng)業(yè)種養(yǎng)面積220多萬(wàn)畝。2013年，全區(qū)14個(gè)市重點(diǎn)圍繞“耙皇幸惶踔饗”弒，各選擇若干個(gè)景點(diǎn)，聯(lián)合打造休閑農(nóng)業(yè)精品線路；各縣（市、區(qū)）圍繞“耙幌匾桓鎏氐”惚，構(gòu)建休閑農(nóng)業(yè)精品線路，每個(gè)縣（市、區(qū)）重點(diǎn)建設(shè)1個(gè)接待能力在30萬(wàn)人次以上的休閑農(nóng)業(yè)點(diǎn)，全年全區(qū)休閑農(nóng)業(yè)產(chǎn)值要達(dá)到114億元。力爭(zhēng)到2015年，全區(qū)休閑農(nóng)業(yè)園發(fā)展到500個(gè)，休閑農(nóng)業(yè)景點(diǎn)（區(qū)）接待游客3000萬(wàn)人次，休閑農(nóng)業(yè)產(chǎn)值達(dá)125億元。廣西依托田園景觀、農(nóng)業(yè)景觀和自然生態(tài)資源，建設(shè)了一批集農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、農(nóng)耕體驗(yàn)、文化娛樂(lè)、教育展示、生態(tài)環(huán)保、產(chǎn)品加工銷售于一體的休閑農(nóng)業(yè)項(xiàng)目、景區(qū)、村屯，形成了山水田園、都市科普、節(jié)慶休閑、休閑養(yǎng)生、漁樂(lè)休閑等多種發(fā)展類型。15公里荷蓮休閑農(nóng)業(yè)長(zhǎng)廊、恭城鄉(xiāng)村休閑農(nóng)業(yè)游、武宣萬(wàn)畝葵花休閑農(nóng)業(yè)游等，特色鮮明，亮點(diǎn)突出。一批富有廣西特色的休閑農(nóng)業(yè)品牌逐步形成，如體現(xiàn)稻作文化的龍脊梯田、對(duì)接?xùn)|盟國(guó)家的八桂田園等。目前，全區(qū)40％以上縣市都舉辦有各具特色的休閑農(nóng)業(yè)節(jié)慶活動(dòng)。某某農(nóng)業(yè)科技有限公司“某某（某某）農(nóng)業(yè)綜合體國(guó)家示范區(qū)項(xiàng)目”是農(nóng)業(yè)綜合體是一種全新的農(nóng)業(yè)發(fā)展構(gòu)想，一種全新的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)模式。本文就農(nóng)業(yè)綜合體的定義、內(nèi)涵、發(fā)展歷程、發(fā)展模式和運(yùn)營(yíng)模式五大方面進(jìn)行解讀，為農(nóng)業(yè)旅游開(kāi)發(fā)探索全新的發(fā)展模式。第五節(jié)項(xiàng)目建設(shè)的必要性一、養(yǎng)老市場(chǎng)市場(chǎng)發(fā)展的需要1、發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)具有較高的經(jīng)濟(jì)價(jià)值養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)絕非單純的養(yǎng)老概念，確切地說(shuō)，它應(yīng)該屬于一種綜合性的產(chǎn)業(yè)，具有產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)，關(guān)聯(lián)度高，涉及領(lǐng)域廣等特點(diǎn)，其基本內(nèi)涵是：一切為滿足老年人特殊需要而提供產(chǎn)品和服務(wù)的行業(yè)的總稱。發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)不僅能緩解養(yǎng)老問(wèn)題的日益嚴(yán)峻性，而且還有利于形成新的消費(fèi)熱點(diǎn)，擴(kuò)大內(nèi)需，增加就業(yè)崗位，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，成為發(fā)展經(jīng)濟(jì)的一個(gè)新增長(zhǎng)點(diǎn)。因此，養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)潛在著巨大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，是一有著極大開(kāi)發(fā)潛力的“朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)”。2、發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的緊迫性如今中國(guó)已經(jīng)進(jìn)入老齡化社會(huì)，每年老年人口以800萬(wàn)的速度在增加，養(yǎng)老已經(jīng)成為建設(shè)和諧社會(huì)的其中一項(xiàng)大問(wèn)題，龐大的老年群體迫切需要社會(huì)承擔(dān)起養(yǎng)老責(zé)任。要解決這些日益增長(zhǎng)的老年。群體的養(yǎng)老問(wèn)題，僅靠政府運(yùn)作是不現(xiàn)實(shí)的；另外，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)變革，家庭養(yǎng)老功能正在逐漸弱化，健康問(wèn)題帶來(lái)的對(duì)照料的依賴需求等壓力關(guān)系到家庭和社會(huì)穩(wěn)定發(fā)展；再有，國(guó)（公）辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)暴露的問(wèn)題迫切需要社會(huì)承擔(dān)起養(yǎng)老責(zé)任。一是由于政府財(cái)力的限制，二是服務(wù)水平比較低，許多領(lǐng)域還沒(méi)有得到開(kāi)發(fā)，入住老人容易產(chǎn)生精神抑郁，孤寂落寞等心理疾患等。因此，借助社會(huì)力量，合理配置社會(huì)養(yǎng)老資源，解決日益突出的養(yǎng)老問(wèn)題，創(chuàng)新養(yǎng)老理念顯得尤為緊要而迫切。二、保險(xiǎn)資金投資運(yùn)營(yíng)養(yǎng)老地產(chǎn)模式需要隨著我國(guó)社會(huì)的老齡化，養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)潛力巨大，而保險(xiǎn)資金投資需求與養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目性質(zhì)具有很好的匹配性，2010年9月出臺(tái)的《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》、《保險(xiǎn)資金投資股權(quán)暫行辦法》對(duì)于保險(xiǎn)資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)持鼓勵(lì)態(tài)度。由于我國(guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)處于起步階段，其收益率究竟如何尚不明朗。據(jù)有關(guān)測(cè)算，較為保守的估計(jì)認(rèn)為養(yǎng)老地產(chǎn)收益率約在4%-10%之間不等，高端養(yǎng)老地產(chǎn)的收益率會(huì)偏高一些，一般而言高于銀行存款、債券，但低于股票投資；而較為樂(lè)觀的估計(jì)認(rèn)為養(yǎng)老地產(chǎn)的收益率至少在15%左右。雖然對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)投資收益率的預(yù)測(cè)不一，但是目前基本的共識(shí)是養(yǎng)老地產(chǎn)投資收益率將高于銀行存款、債券，但低于風(fēng)險(xiǎn)較高的股票投資。筆者認(rèn)為，如上所述，我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的市場(chǎng)潛力巨大，這在一定程度上降低了投資收益率出現(xiàn)大幅下降的可能性，相對(duì)于其他投資渠道而言，屬于回報(bào)率較高且風(fēng)險(xiǎn)較低的投資對(duì)象，與保險(xiǎn)資金的投資需求相匹配。此外，保險(xiǎn)資金可運(yùn)用的中長(zhǎng)期資金與養(yǎng)老地產(chǎn)的投資回收周期具有良好的匹配性。養(yǎng)老地產(chǎn)建設(shè)、運(yùn)營(yíng)的投資規(guī)模巨大，投資回收周期可長(zhǎng)達(dá)10至15年，經(jīng)濟(jì)實(shí)力不強(qiáng)或沒(méi)有外部金融工具支持的投資者很難進(jìn)入這一領(lǐng)域。而保險(xiǎn)公司不僅具有大量可運(yùn)用資金，而且據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)，保險(xiǎn)資金中約有80%以上為壽險(xiǎn)資金，壽險(xiǎn)資金中約48%是20年以上的長(zhǎng)期資金，25%為5—20年的中期資金，與養(yǎng)老地產(chǎn)的投資回收周期十分匹配。目前由于缺乏具有穩(wěn)定回報(bào)率的中長(zhǎng)期投資項(xiàng)目，致使不論保險(xiǎn)資金來(lái)源如何、期限長(zhǎng)短與否，基本都用于短期投資。這種資金來(lái)源和運(yùn)用的不匹配，嚴(yán)重地影響了保險(xiǎn)資金的良性循環(huán)和資金使用效果。保險(xiǎn)公司運(yùn)用中長(zhǎng)期資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)可以在一定程度上緩解這一問(wèn)題，提高保險(xiǎn)資金運(yùn)用效果?！独淆g事業(yè)“十二五”規(guī)劃》第三條第（四）項(xiàng)指出，“統(tǒng)籌發(fā)展機(jī)構(gòu)養(yǎng)老服務(wù)。按照統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局的原則，加大財(cái)政投入和社會(huì)籌資力度，推進(jìn)供養(yǎng)型、養(yǎng)護(hù)型、醫(yī)護(hù)型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)……政府重點(diǎn)投資興建和鼓勵(lì)社會(huì)資本興辦具有長(zhǎng)期醫(yī)療護(hù)理、康復(fù)促進(jìn)、臨終關(guān)懷等功能的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)?！?009年出臺(tái)的《險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)辦法》和《險(xiǎn)資投資股權(quán)辦法》打開(kāi)了保險(xiǎn)資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)之門?！峨U(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)辦法》第十一條規(guī)定保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)需符合產(chǎn)權(quán)清晰、權(quán)證齊全、具有明顯區(qū)位優(yōu)勢(shì)等條件，但根據(jù)第十三條第二款的規(guī)定，“投資養(yǎng)老不動(dòng)產(chǎn)……不受第十一條第一款第（一）項(xiàng)至第（五）項(xiàng)及區(qū)位的限制……”根據(jù)《險(xiǎn)資投資股權(quán)辦法》第十二條，養(yǎng)老企業(yè)屬于保險(xiǎn)資金可采用直接投資股權(quán)方式的少數(shù)幾類企業(yè)。由于保險(xiǎn)業(yè)務(wù)與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有著密切的聯(lián)系，因此，上述規(guī)定對(duì)于保險(xiǎn)資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)的限制要明顯少于投資其他與保險(xiǎn)業(yè)務(wù)無(wú)關(guān)聯(lián)的不動(dòng)產(chǎn)或企業(yè)股權(quán)。2011年8月3日中國(guó)保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)最新頒布的《中國(guó)保險(xiǎn)業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃綱要》第二章第（六）項(xiàng)規(guī)定，“整合保險(xiǎn)產(chǎn)業(yè)鏈，支持保險(xiǎn)資金投資養(yǎng)老實(shí)體……等相關(guān)機(jī)構(gòu)股權(quán)?！钡谑碌冢ㄈ模╉?xiàng)規(guī)定，“推動(dòng)研究保險(xiǎn)資金投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)……等稅收支持政策?！笨梢?jiàn)國(guó)家層面的法規(guī)政策對(duì)于社會(huì)資金，尤其是保險(xiǎn)資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)持鼓勵(lì)態(tài)度。但是，目前就社會(huì)資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)，國(guó)家層面的規(guī)定僅針對(duì)非營(yíng)利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)出臺(tái)了規(guī)劃、建設(shè)、稅費(fèi)減免、用地、用水、用電等方面的優(yōu)惠政策，但未對(duì)社會(huì)資金投資、運(yùn)營(yíng)養(yǎng)老地產(chǎn)做出全面的規(guī)定。地方層面的規(guī)定對(duì)于社會(huì)資金投資養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)（包括營(yíng)利性和非營(yíng)利性）出臺(tái)了優(yōu)惠政策，并對(duì)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的設(shè)立、運(yùn)營(yíng)做出了一些監(jiān)管性規(guī)定，但是各地的規(guī)定并不統(tǒng)一，因此，筆者認(rèn)為，保險(xiǎn)資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)前需對(duì)當(dāng)?shù)氐膬?yōu)惠政策、監(jiān)管規(guī)定進(jìn)行全面的法律調(diào)研。而《險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)辦法》和《險(xiǎn)資投資股權(quán)辦法》對(duì)于保險(xiǎn)資金投資養(yǎng)老地產(chǎn)具有一定的指導(dǎo)意義，但規(guī)定較為原則，在實(shí)際操作中有待細(xì)化。三、企業(yè)發(fā)展的需要某某農(nóng)業(yè)科技有限公司是一家立足于中國(guó)，為國(guó)際國(guó)內(nèi)各個(gè)類型意欲安養(yǎng)晚年的老年群體提供整體化、系統(tǒng)化、全方位服務(wù)的綜合性專業(yè)機(jī)構(gòu)，具備專業(yè)化運(yùn)營(yíng)管理能力，全面服務(wù)和布置是實(shí)施的豐富經(jīng)驗(yàn)。項(xiàng)目以經(jīng)營(yíng)性與公益性相結(jié)合的方式，也完全可以是市場(chǎng)的方式。老年公寓的租售方式，可以由老人的舊房置換、舊房出租、返本銷售入住等進(jìn)行資金運(yùn)轉(zhuǎn)。全面推進(jìn)居家養(yǎng)老服務(wù)，是破解我國(guó)日趨尖銳的養(yǎng)老服務(wù)難題，切實(shí)提高廣大老年人生命、生活質(zhì)量的重要出路；是弘揚(yáng)中華民族尊老敬老優(yōu)良傳統(tǒng)，尊重老年人情感和心理需求的人性化選擇；也是加快發(fā)展服務(wù)業(yè)，擴(kuò)大就業(yè)渠道和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要途徑?！?21”家庭養(yǎng)老壓力加大，針對(duì)"獨(dú)子養(yǎng)老"面臨的困境，目前市場(chǎng)形成了"以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)，社區(qū)養(yǎng)老為依托，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為補(bǔ)充"的養(yǎng)老服務(wù)體系，我國(guó)養(yǎng)老還是以居家養(yǎng)老為主體，大概占90%。根據(jù)老年人的養(yǎng)老心理，大部分的老年人不服老，對(duì)單純的老年社區(qū)會(huì)心理抗性大，因此復(fù)合全齡社區(qū)養(yǎng)老主題開(kāi)發(fā)路線風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，老人與兒女同住一個(gè)小區(qū)的不同公寓，針對(duì)祖孫三代設(shè)置不同特色的配套設(shè)施，既方便了家人照顧，也不會(huì)讓老人感到孤獨(dú)，社區(qū)的養(yǎng)生、醫(yī)療、親子、教育等配套設(shè)施也能夠滿足三代人的不同需要，這是都市郊區(qū)養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的常見(jiàn)模式。本項(xiàng)目以養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)為發(fā)展龍頭，以全國(guó)為客源，面向全球中產(chǎn)階級(jí)以上家庭老人。達(dá)到高起點(diǎn)、高水準(zhǔn)、高附加值，縱深發(fā)展規(guī)模。綜合利用、降低成本、資源互補(bǔ)、提高產(chǎn)業(yè)規(guī)模。某某農(nóng)業(yè)科技有限公司安養(yǎng)模式與傳統(tǒng)模式對(duì)比（資料來(lái)源：某某農(nóng)業(yè)科技有限公司）四、項(xiàng)目產(chǎn)品質(zhì)量安全需要衣食住行，百姓生活四件大事，其中民以食為天。目前，在我國(guó)衣住行投資規(guī)模已達(dá)飽和，惟獨(dú)食這個(gè)天大的問(wèn)題沒(méi)有解決好，這不是食品量不足，也不是食品的花色品種不夠，而是符合食品質(zhì)量安全，讓人放心食用的綠色、有機(jī)食品太少，其市場(chǎng)占有量不到1％，發(fā)達(dá)國(guó)家市場(chǎng)占有量為4％左右。人們?cè)诮鉀Q衣住行的問(wèn)題后，對(duì)自身生命健康當(dāng)然格外關(guān)注，盼望享受質(zhì)量安全食品，綠色、有機(jī)食品存在著一個(gè)巨大市場(chǎng)。由此得出結(jié)論，我國(guó)的下輪投資熱點(diǎn)一定在農(nóng)業(yè)，將圍繞綠色食品、有機(jī)食品生產(chǎn)而展開(kāi)。本項(xiàng)目是綠色、有機(jī)農(nóng)業(yè)的一個(gè)基礎(chǔ)項(xiàng)目，以生態(tài)休閑農(nóng)莊為龍頭，聯(lián)合周邊農(nóng)民成立合作社，大力發(fā)展綠色食品與有機(jī)種養(yǎng)，除滿足園區(qū)自身需求外，還將建立現(xiàn)代物流與營(yíng)銷體系，搶占安全食品的高端市場(chǎng)。休閑農(nóng)業(yè)是正傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)和高科技農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)上與現(xiàn)代旅游業(yè)相結(jié)合形成的旅游交叉產(chǎn)品，具有以觀光休閑功能為主，生產(chǎn)、生活與生態(tài)相結(jié)合，集觀光休閑、會(huì)晤、購(gòu)物、娛樂(lè)、健身、飲食、住宿等多種服務(wù)為一體的新型交叉產(chǎn)業(yè)。在工業(yè)化、城市化迅速發(fā)展的今天，休閑農(nóng)業(yè)的發(fā)展不僅有利于農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展而且也有利于帶動(dòng)二、三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，在一定意義上也迎合了新時(shí)期生態(tài)旅游發(fā)展的大趨勢(shì)。本項(xiàng)目的必要性具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：五、發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)，有利于拓展旅游業(yè)的內(nèi)涵、外延休閑農(nóng)業(yè)作為一種新興的旅游產(chǎn)業(yè)是對(duì)旅游業(yè)的一種外延的擴(kuò)大、內(nèi)涵的豐富。它不僅提供田園風(fēng)光、鳥(niǎo)語(yǔ)花香的自然環(huán)境，還可以吸引旅游者了解農(nóng)村的風(fēng)情習(xí)俗，事受鄉(xiāng)村的天然情玫，實(shí)現(xiàn)回歸自然、陶冶情操、修身養(yǎng)性的美好愿望。開(kāi)展新型農(nóng)民就業(yè)培訓(xùn)，有利于促進(jìn)農(nóng)民增產(chǎn)增收。農(nóng)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)，但較其他產(chǎn)業(yè)而言，效益較低，導(dǎo)致對(duì)農(nóng)業(yè)投入不足，農(nóng)民積極性不高．休閑農(nóng)業(yè)可以打破產(chǎn)業(yè)界限，使第一、二、三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展。在發(fā)展農(nóng)業(yè)的同時(shí)可以帶動(dòng)農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)、旅游服務(wù)業(yè)等的發(fā)展，從而帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和優(yōu)化。近年來(lái)，新型農(nóng)民就業(yè)培訓(xùn)已納入民生工程。農(nóng)民是新農(nóng)村建設(shè)的主體，建設(shè)新農(nóng)村，關(guān)鍵是大力提高農(nóng)民素質(zhì)，培養(yǎng)造就新型農(nóng)民。大力提高農(nóng)民綜合素質(zhì)，著力培養(yǎng)知識(shí)型、守法型、誠(chéng)信型、創(chuàng)業(yè)型新農(nóng)民能夠有力地促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展。項(xiàng)目對(duì)于農(nóng)民就業(yè)技能培訓(xùn)育了具體體現(xiàn)，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)區(qū)周邊農(nóng)民進(jìn)行新型農(nóng)業(yè)種養(yǎng)殖技術(shù)?，F(xiàn)代化的農(nóng)業(yè)管理等農(nóng)業(yè)相關(guān)技術(shù)的培訓(xùn)指導(dǎo)，培訓(xùn)出一批掌握現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)科技的新型農(nóng)民，可帶動(dòng)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和促進(jìn)農(nóng)民增收。六、有利于提高農(nóng)業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與國(guó)際接軌，我國(guó)傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)正向現(xiàn)代農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)變，休閑農(nóng)業(yè)為這種轉(zhuǎn)變提供了一種新的有效途徑．它不僅能夠提高農(nóng)業(yè)產(chǎn)品的商品量，還能夠把農(nóng)業(yè)的生態(tài)效益、民間文化等無(wú)形產(chǎn)品轉(zhuǎn)化為合理的經(jīng)濟(jì)收入，從而提高農(nóng)業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。七、有利于促進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)認(rèn)真做好年農(nóng)業(yè)農(nóng)村工作，穩(wěn)定發(fā)展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，確保農(nóng)產(chǎn)品有效供給，對(duì)推動(dòng)全局工作、贏得戰(zhàn)略主動(dòng)至關(guān)重要．為進(jìn)一步加速社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)，實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展、長(zhǎng)期確保農(nóng)產(chǎn)品有效供給，根本出路在科技。農(nóng)業(yè)科技是確保國(guó)家糧食安全的基礎(chǔ)支撐，是突破資源環(huán)境約束的必然選擇，是加快現(xiàn)代農(nóng)業(yè)建設(shè)的決定力量：具有顯著的公共性、基礎(chǔ)性、社會(huì)性。休閑農(nóng)業(yè)屬于勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展與其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有著密切關(guān)系．一股來(lái)說(shuō)，休閑農(nóng)業(yè)每創(chuàng)造一個(gè)就業(yè)崗位，就可產(chǎn)生多個(gè)間接就業(yè)機(jī)會(huì)，從而促進(jìn)農(nóng)村富余勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)移。同時(shí)，由于體閑農(nóng)業(yè)的發(fā)展需要諸如水、電、通路等配套設(shè)施工程，這些投資建設(shè)逐漸規(guī)?；?、規(guī)范化、合理化，有利于加快社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的步伐．從而帶動(dòng)當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)村、農(nóng)業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。總之，結(jié)合我們的實(shí)際，以綠色、生態(tài)、高效為出發(fā)點(diǎn)，注重生產(chǎn)與生態(tài)的和諧，注重人與環(huán)境的和諧，注重資源的長(zhǎng)效和循環(huán)利用，促進(jìn)本項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展。帶來(lái)人流、物流、資金流相信息流，促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)的良性升級(jí)，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。第六節(jié)項(xiàng)目建設(shè)的可行性一、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)1、項(xiàng)目?jī)?nèi)基礎(chǔ)設(shè)施條件較好。項(xiàng)目通村公路硬化已基本完成，交通順暢、運(yùn)輸便捷。水利設(shè)施完善，農(nóng)田灌溉條件優(yōu)越。生態(tài)休閑農(nóng)莊內(nèi)程控電話網(wǎng)已接入項(xiàng)目區(qū)，移動(dòng)、聯(lián)通的信號(hào)覆蓋全區(qū)。此外，有線電視信號(hào)也已接入生態(tài)休閑農(nóng)莊。2、區(qū)位條件優(yōu)越。生態(tài)休閑農(nóng)莊處于某某縣近郊，某某縣地處北回歸線以南，位于沿海開(kāi)放城市較有特點(diǎn)的防城港市的西北部，十萬(wàn)大山的北麓。受海洋氣候調(diào)節(jié)，屬南亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)，陽(yáng)光充足，雨量充沛，全年無(wú)雪，年平均氣溫21.7℃，1月份氣溫最低，平均12.8℃，7、8月份氣溫最高，平均28.2℃，年平均降雨量達(dá)1300毫米。某某縣具有獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，東鄰粵港澳，面臨北部灣，直接?xùn)|南亞，背靠云貴川，是華南經(jīng)濟(jì)圈、大西南經(jīng)濟(jì)圈和東盟經(jīng)濟(jì)圈的交匯中線。具有近海、沿邊、沿線、沿江的特點(diǎn)，某某縣地處十萬(wàn)大山北麓，北距廣西首府南寧100km，東離防城港港口118km，距北海港204公里；近邊，距中越邊境的東興市、憑祥市分別只有204公里和230公里。位于廣西沿海沿邊開(kāi)放城市的中心地帶，地理位置十分優(yōu)越。全縣總面積2810km2，其中耕地面積240km2，森林面積1690km2，水面近90km2，可利用荒山荒地660km2?？?cè)丝?1.21萬(wàn)人。在廣西的區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略中，北海、欽州、防城港一起組成以發(fā)展港口經(jīng)濟(jì)、海洋產(chǎn)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為重點(diǎn)的桂南沿海經(jīng)濟(jì)區(qū)。經(jīng)過(guò)多年來(lái)的建設(shè)和發(fā)展，防城港市的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，農(nóng)業(yè)方面已經(jīng)形成以糧食為基礎(chǔ)，以菜、果、蔗為龍頭，種、養(yǎng)、加工并舉的高產(chǎn)、高效、優(yōu)質(zhì)的都市型農(nóng)業(yè)格局，形成了奶牛、羅非魚(yú)、茉莉花、桑蠶、甘蔗、香蕉等一批有特色的產(chǎn)業(yè)和農(nóng)產(chǎn)品；工業(yè)方面已經(jīng)形成以食品、造紙以及紙制品、化工與精細(xì)化工、電子信息、生物工程與制藥為支柱的工業(yè)體系，主要工業(yè)產(chǎn)品有機(jī)制糖、淀粉、紙漿、紙制品、平板玻璃等幾十種，服務(wù)業(yè)方面已經(jīng)形成了以商貿(mào)、餐飲等為支柱，旅游、信息、會(huì)展、倉(cāng)儲(chǔ)、物流等為新支撐點(diǎn)的服務(wù)體系。由于某某縣位于南亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)，水熱充沛，土壤肥沃，物產(chǎn)豐富，有植物2233種，其中有金花茶、格木、萬(wàn)年木等國(guó)家一、二、三級(jí)保護(hù)樹(shù)種20余種，七葉一枝花、靈芝等藥用植物458種；有野生動(dòng)物269種，其中海南虎斑鳩是世界級(jí)瀕危物種，屬于國(guó)家一、二級(jí)保護(hù)的有蜂猴、金貓、斑林貍等35種。境內(nèi)盛產(chǎn)龍眼、荔枝、柑橙、芒果等亞熱帶水果，出產(chǎn)檸檬、余甘果、黃欖等特優(yōu)雜果及八角、玉桂、香菇等林產(chǎn)品。年產(chǎn)機(jī)制糖14.1萬(wàn)噸、木材6萬(wàn)多立方米、松脂2萬(wàn)噸。水電資源蘊(yùn)藏量達(dá)7.8萬(wàn)千瓦，年可發(fā)電量3.2億千瓦時(shí)。褐煤工業(yè)儲(chǔ)量7788萬(wàn)噸，石灰石儲(chǔ)量數(shù)十億噸，優(yōu)質(zhì)礦泉水年可開(kāi)采量3.56萬(wàn)噸。十萬(wàn)大山層巒疊嶂，古木參天，溪水潺潺，氣候宜人，空氣負(fù)離子含量高達(dá)8.9萬(wàn)個(gè)／cm3，為城市中心的356倍，是避暑度假、旅游觀光的好去處；平隆仙池、岜墩仙盆、鳳凰霧帶神奇、美麗；少數(shù)民族能歌善舞、熱情好客，其傳統(tǒng)風(fēng)俗文化奇特迷離，令人心馳神往?？h內(nèi)工業(yè)門類較齊全，主要有制糖、制藥、建材、林化、機(jī)電、食品飲料等。農(nóng)業(yè)主要有以水稻、甘蔗為主的種植業(yè)及林業(yè)、畜牧水產(chǎn)等。甘蔗生長(zhǎng)的溫光和土壤條件優(yōu)越，單產(chǎn)和糖分含量高；林木四季生長(zhǎng)，鮮果常年不斷；野生蔬菜種類繁多，質(zhì)優(yōu)量多，以甘蔗、林果、畜禽水產(chǎn)、野生蔬菜為重點(diǎn)的農(nóng)業(yè)綜合開(kāi)發(fā)潛力巨大。近年來(lái)，某某縣經(jīng)濟(jì)和社會(huì)取得了長(zhǎng)足發(fā)展，教、科、文、衛(wèi)不斷進(jìn)步，水利、交通、郵電、通信日益發(fā)達(dá)，城鎮(zhèn)建設(shè)日新月異，工農(nóng)業(yè)產(chǎn)值穩(wěn)步增長(zhǎng)。某某縣基礎(chǔ)設(shè)施日臻完善，使某某縣具備了大開(kāi)發(fā)的條件?？h委、縣政府確立了今后的戰(zhàn)略重點(diǎn)：以實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展為主題，牢固樹(shù)立和全面落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，全面實(shí)施“生態(tài)立縣、工業(yè)強(qiáng)縣、項(xiàng)目興縣、旅游旺縣”的四大發(fā)展戰(zhàn)略，按照“一名三化”（即大力塑造全國(guó)知名十萬(wàn)大山品牌，走新型工業(yè)化、生態(tài)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、特色城鎮(zhèn)化之路）的工作思路，突出抓好招商引資和項(xiàng)目工作，著力發(fā)展民營(yíng)經(jīng)濟(jì)，力爭(zhēng)用五年時(shí)間把某某建設(shè)成為廣西生態(tài)經(jīng)濟(jì)大縣、防城港市的工業(yè)強(qiáng)縣和南寧市的后花園，加快全面建設(shè)小康社會(huì)步伐。交通條件便利、環(huán)境優(yōu)美，項(xiàng)目區(qū)域地勢(shì)較平坦、生態(tài)資源豐富、植被覆蓋率高，空氣流通，質(zhì)量良好。3、技術(shù)資源雄厚。廣西農(nóng)業(yè)科學(xué)院、廣西大學(xué)、廣西農(nóng)業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院等科研教學(xué)單位的農(nóng)業(yè)人才資源及科研條件，在有機(jī)蔬菜種植、水果種植、水產(chǎn)養(yǎng)殖等方面積累許多經(jīng)驗(yàn)，也掌握大量先進(jìn)的農(nóng)業(yè)實(shí)用技術(shù)。有了如此的技術(shù)支持陣容，項(xiàng)目擬建500畝生產(chǎn)科研示范基地，既可做科研試驗(yàn)，也能供游客參觀學(xué)習(xí)農(nóng)業(yè)科普知識(shí)。此外，正與北大EMBA學(xué)院、廣西大學(xué)、廣西農(nóng)業(yè)科學(xué)院洽談合作協(xié)議，掛牌“產(chǎn)學(xué)研”基地和教學(xué)實(shí)習(xí)基地。同時(shí)把科研院所的新技術(shù)、新成果在生態(tài)休閑農(nóng)莊實(shí)施推廣。4、外部環(huán)境較好。生態(tài)休閑農(nóng)莊區(qū)域內(nèi)黨員及群眾基礎(chǔ)好，農(nóng)民思想開(kāi)放，敢于接受新事物，當(dāng)項(xiàng)目承建單位提出初步方案后，區(qū)內(nèi)農(nóng)民對(duì)此表示出了極大的熱情。目前企業(yè)與區(qū)內(nèi)農(nóng)民的合作進(jìn)展順利。地方政府對(duì)項(xiàng)目建設(shè)也十分支持。政府及相關(guān)職能部門為解決生態(tài)休閑農(nóng)莊建設(shè)所遇到的難題，曾親臨生態(tài)休閑農(nóng)莊進(jìn)行調(diào)研，參與各方協(xié)調(diào)，解決了諸多切實(shí)困難。各級(jí)政府給予了生態(tài)休閑農(nóng)莊高度支持，為項(xiàng)目建設(shè)順利開(kāi)展奠定了良好的基礎(chǔ)。二、項(xiàng)目發(fā)展機(jī)遇1、生態(tài)休閑農(nóng)莊發(fā)展結(jié)合“綠色生態(tài)環(huán)保、山水田園風(fēng)光、幸福和諧家園”主題，面臨社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的轉(zhuǎn)型示范。2、以作為廣西十萬(wàn)大山里的都市型生態(tài)休閑農(nóng)莊逐漸形成。3、生態(tài)休閑農(nóng)莊得到政府的高度重視。第七節(jié)資金來(lái)源與使用計(jì)劃某某農(nóng)業(yè)科技有限公司“某某（某某）農(nóng)業(yè)綜合體國(guó)家示范區(qū)項(xiàng)目”，資金來(lái)源及使用計(jì)劃如表，項(xiàng)目投入總資金360000.0萬(wàn)元。其中，建設(shè)投資300000.0萬(wàn)元，流動(dòng)資金60000.0萬(wàn)元。資金籌措總額為360000.0萬(wàn)元，項(xiàng)目總投資320000.0萬(wàn)元（建設(shè)投資300000.0萬(wàn)元和鋪底流動(dòng)資金20000.0萬(wàn)元），流動(dòng)資金貸款40000.0萬(wàn)元,保險(xiǎn)險(xiǎn)資。項(xiàng)目總投資來(lái)源320000.0萬(wàn)元，自籌資本金160000.0萬(wàn)元，建設(shè)期貸款150376.0萬(wàn)元，建設(shè)期股息9624.1萬(wàn)元。（2年短期保險(xiǎn)股息按6.4%計(jì)）某某農(nóng)業(yè)科技有限公司項(xiàng)目資金來(lái)源與使用計(jì)劃項(xiàng)目資金來(lái)源與使用計(jì)劃（單位：萬(wàn)元）序號(hào)項(xiàng)目利率合計(jì)建設(shè)期投產(chǎn)期第一年第二年第一年（60%投產(chǎn)）第二年（80%投產(chǎn)）第三年（100%投產(chǎn)）1項(xiàng)目投入總資金360000.0135133.4164866.620000.018000.022000.01.1建設(shè)投資300000.0135133.4164866.60.00.00.01.2流動(dòng)資金60000.00.00.020000.018000.022000.02資金籌措360000.0135133.4164866.620000.018000.022000.02.1項(xiàng)目總投資320000.0135133.4164866.620000.00.00.02.1.1建設(shè)投資300000.0135133.4164866.60.00.00.02.1.2鋪底流動(dòng)資金20000.00.00.020000.00.00.02.2流動(dòng)資金貸款40000.00.00.00.018000.022000.03項(xiàng)目總投資來(lái)源320000.03.1自籌資本金160000.03.2建設(shè)投資貸款6.4%150376.03.3建設(shè)期股息自籌償還9624.1備注（1）2年短期保險(xiǎn)股息按6.4%計(jì)（資料來(lái)源：某某農(nóng)業(yè)科技有限公司）第八節(jié)組織方式與實(shí)施計(jì)劃一、組織方式企業(yè)項(xiàng)目組織以董事長(zhǎng)，協(xié)同項(xiàng)目總經(jīng)理、技術(shù)主管等為管理團(tuán)隊(duì)，建筑項(xiàng)目、設(shè)備配置等聘請(qǐng)具有相應(yīng)資質(zhì)的單位承建和負(fù)責(zé)安裝調(diào)試。企業(yè)內(nèi)各部門負(fù)責(zé)人、技術(shù)負(fù)責(zé)人，負(fù)責(zé)相應(yīng)的設(shè)備選定和調(diào)試監(jiān)督。設(shè)備采購(gòu)企業(yè)安排采購(gòu)部門負(fù)責(zé)安排供貨商及招標(biāo)采購(gòu)事宜、準(zhǔn)備相關(guān)的材料、設(shè)備運(yùn)輸由調(diào)度部門負(fù)責(zé)安排車輛解決。二、項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度項(xiàng)目實(shí)施分為啟動(dòng)期、建設(shè)期和試產(chǎn)期（統(tǒng)稱建項(xiàng)目建設(shè)期），總計(jì)24個(gè)月，前期啟動(dòng)期4個(gè)月（納入概算）。項(xiàng)目從2014年6月1日正式啟動(dòng)，啟動(dòng)期4個(gè)月主要完成項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、編制可研報(bào)告、辦理環(huán)評(píng)手續(xù)，項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)批等施工前各種手續(xù)的報(bào)批工作及規(guī)劃驗(yàn)線。2014年11月-2016年1-4月份完成建筑建設(shè)，2015年1-12月完成設(shè)備簽約談判，設(shè)備采購(gòu)與制造；2016年1-4月份完成員工的崗前培訓(xùn)工作，設(shè)備安裝調(diào)試，設(shè)備驗(yàn)收，并進(jìn)入試運(yùn)營(yíng)期。2016年1-6月份進(jìn)行試運(yùn)行驗(yàn)收。2016年6月份底試運(yùn)營(yíng)期完畢。2016年7月份后開(kāi)始進(jìn)入產(chǎn)品生產(chǎn)期。具體的實(shí)施流程和進(jìn)度規(guī)劃如下圖所示：項(xiàng)目建設(shè)期詳細(xì)進(jìn)度計(jì)劃方案（資料來(lái)源：某某農(nóng)業(yè)科技有限公司）四、項(xiàng)目管理本項(xiàng)目承辦單位為某某農(nóng)業(yè)科技有限公司，建設(shè)項(xiàng)目籌建指揮部，實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制，直接對(duì)總經(jīng)理負(fù)責(zé)，以確保項(xiàng)目高質(zhì)量、高標(biāo)準(zhǔn)按進(jìn)度計(jì)劃安排的工期完成。1、項(xiàng)目的實(shí)施嚴(yán)格按照“項(xiàng)目法人制、招投標(biāo)制、施工監(jiān)理制”等原則進(jìn)行管理。2、實(shí)行工程質(zhì)量終身負(fù)責(zé)制。對(duì)項(xiàng)目建設(shè)工程質(zhì)量負(fù)主要責(zé)任的領(lǐng)導(dǎo)、參建單位的領(lǐng)導(dǎo)人和直接責(zé)任人，實(shí)行工程質(zhì)量終身追究制度。3、實(shí)行工程監(jiān)理制。項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，聘請(qǐng)有資格的監(jiān)理單位和人員，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)行監(jiān)理，抓好工程進(jìn)度，提高工程質(zhì)量，降低成本。4、嚴(yán)格按照基本建設(shè)程序辦事，建設(shè)過(guò)程中，接受總公司職能部門監(jiān)督、檢查，建成后按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行嚴(yán)格的竣工驗(yàn)收。5、嚴(yán)格項(xiàng)目資金管理。對(duì)項(xiàng)目資金實(shí)行專帳管理、?？顚Ｓ茫瑖?yán)禁挪用和擠占。第九節(jié)主要研究結(jié)論要徹底解決如此規(guī)模龐大的老齡人口養(yǎng)老問(wèn)題，緊靠政府的力量，明顯不足，急需進(jìn)行市場(chǎng)化運(yùn)作，吸引企業(yè)參與。為了更好的改善防城港市及周邊養(yǎng)老對(duì)象的生活條件，真正實(shí)現(xiàn)“老有所養(yǎng)、老有所為、老有所學(xué)、老有所樂(lè)”，保證其健康快樂(lè)生活。某某農(nóng)業(yè)科技有限公司項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo)（資料來(lái)源：某某農(nóng)業(yè)科技有限公司）項(xiàng)目投資建設(shè)集養(yǎng)老、休閑、娛樂(lè)、觀光、旅游、度假為一體的多功能、社會(huì)化、開(kāi)放式的養(yǎng)老贍養(yǎng)服務(wù)場(chǎng)所。項(xiàng)目的建設(shè)，對(duì)帶動(dòng)防城港市經(jīng)濟(jì)、解決廣西省及周邊地區(qū)養(yǎng)老問(wèn)題、推動(dòng)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)化發(fā)展起到了積極推動(dòng)作用。項(xiàng)目建設(shè)對(duì)防城港市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益產(chǎn)的貢獻(xiàn)（資料來(lái)源：某某農(nóng)業(yè)科技有限公司）項(xiàng)目有利于廣西省防城港市現(xiàn)代化建設(shè)，某某農(nóng)業(yè)科技有限公司“某某（某某）農(nóng)業(yè)綜合體國(guó)家示范區(qū)項(xiàng)目”?？梢越鉀Q當(dāng)?shù)?500人的勞動(dòng)就業(yè)，這對(duì)于防城港市的就業(yè)及社會(huì)穩(wěn)定十分有益。某某農(nóng)業(yè)科技有限公司“某某（某某）農(nóng)業(yè)綜合體國(guó)家示范區(qū)項(xiàng)目”綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)詳見(jiàn)表某某農(nóng)業(yè)科技有限公司新建項(xiàng)目綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)主要數(shù)據(jù)匯總表序號(hào)名稱單位數(shù)值備注1項(xiàng)目投入總資金萬(wàn)元360000.01.1建設(shè)投資萬(wàn)元300000.01.2流動(dòng)資金萬(wàn)元60000.02項(xiàng)目總投資萬(wàn)元320000.02.1建設(shè)投資萬(wàn)元300000.02.2鋪底流動(dòng)資金萬(wàn)元20000.03年?duì)I業(yè)收入（正常年份）萬(wàn)元290000.04年總成本費(fèi)用（正常年份）萬(wàn)元175018.35年經(jīng)營(yíng)成本（正常年份）萬(wàn)元154820.06年增值稅（正常年份）萬(wàn)元27200.07年銷售稅金及附加（正常年份）萬(wàn)元6380.08年利潤(rùn)總額（正常年份）萬(wàn)元123101.79所得稅（正常年份）萬(wàn)元27150.410年稅后利潤(rùn)（正常年份）萬(wàn)元95951.311投資利潤(rùn)率（％）％34.19%12投資利稅率（％）％41.86%13資本金投資利潤(rùn)率（％）％38.47%14資本金投資利稅率（％）％48.96%15銷售利潤(rùn)率（％）％42.45%16稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（全部投資）％24.98%17稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（全部投資）％30.40%18稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV（I=10%）萬(wàn)元258925.019稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV（I=10%）萬(wàn)元372930.020稅后投資回收期年5.52含建設(shè)期24個(gè)月21稅前投資回收期年5.05含建設(shè)期24個(gè)月22稅后投資回收期年3.52不含建設(shè)期24個(gè)月23稅前投資回收期年3.05不含建設(shè)期24個(gè)月24盈虧平衡點(diǎn)（生產(chǎn)能力利用率）％29.3（資料來(lái)源：某某農(nóng)業(yè)科技有限公司）經(jīng)過(guò)財(cái)務(wù)測(cè)算和分析，本項(xiàng)目（全部投產(chǎn)后年平均值）年?duì)I業(yè)收入290000.0萬(wàn)元，年利潤(rùn)總額123101.7萬(wàn)元，年稅后利潤(rùn)95951.3萬(wàn)元，所得稅27150.4萬(wàn)元。項(xiàng)目稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為30.40%，稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為24.98%，稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（i=10％）372930.0萬(wàn)元，稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（i=10％）258925.0萬(wàn)元；稅前投資回收期5.05年，稅后投資回收期5.52年，其中含建設(shè)試產(chǎn)期24個(gè)月。產(chǎn)能利用率為29.3%。某某農(nóng)業(yè)科技有限公司新建項(xiàng)目綜合效益示意圖（資料來(lái)源：某某農(nóng)業(yè)科技有限公司）因此項(xiàng)目從財(cái)務(wù)角度分析是可行的。項(xiàng)目基本具有較高的盈利能力，盈虧平衡點(diǎn)較低，敏感性分析顯示項(xiàng)目盈利對(duì)各因素的敏感性較低，說(shuō)明該項(xiàng)目可以抵抗一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。本項(xiàng)目具有良好的經(jīng)濟(jì)效益。某某農(nóng)業(yè)科技有限公司新建項(xiàng)目是一個(gè)具有技術(shù)密集型和勞動(dòng)密集型雙重特點(diǎn)行業(yè)，不僅可以形成新的產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)點(diǎn)，而且還可以創(chuàng)造大量的就業(yè)機(jī)會(huì)，從緩解防城港市就業(yè)壓力，提高城市居民收入，增強(qiáng)地方財(cái)力等綜合社會(huì)效益考慮，項(xiàng)目實(shí)施非常重要，符合當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略。綜合評(píng)價(jià)，本項(xiàng)目社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益良好，具有顯著的可行性，建議企業(yè)早日實(shí)施建設(shè)。第二章養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)分析第一節(jié)環(huán)保秸稈建材項(xiàng)目定位及計(jì)劃產(chǎn)能一、環(huán)保秸稈產(chǎn)品定位及優(yōu)勢(shì)分析某某農(nóng)業(yè)科技有限公司將成為亞洲地區(qū)最大規(guī)模的新型秸稈板材生產(chǎn)廠家，產(chǎn)品主要用于新農(nóng)村建設(shè)，養(yǎng)老地產(chǎn)的墻體材料；歌廳KTV隔音內(nèi)裝飾板材等領(lǐng)用，質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到節(jié)能率為50％的《既有居住建筑節(jié)能改造標(biāo)準(zhǔn)》及《既有公共建筑節(jié)能改造標(biāo)準(zhǔn)》標(biāo)準(zhǔn)，公司集新型秸稈板材及夾層結(jié)構(gòu)開(kāi)發(fā)、研制、生產(chǎn)與銷售四位一體的新型秸稈板材材料制造業(yè)骨干企業(yè)。某某農(nóng)業(yè)科技有限公司項(xiàng)目產(chǎn)品應(yīng)用實(shí)例分析（資料來(lái)源：某某農(nóng)業(yè)科技有限公司）公司成立后將成功創(chuàng)建秸稈建材新材料的研制平臺(tái)，并成立國(guó)家級(jí)新型秸稈板材工程實(shí)驗(yàn)室，保持公司產(chǎn)品在全球范圍內(nèi)的技術(shù)領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，成為國(guó)內(nèi)第一家從規(guī)模到技術(shù)能向新農(nóng)村建設(shè)、養(yǎng)老地產(chǎn)穩(wěn)定批量供貨的民營(yíng)企業(yè)。在商業(yè)上的效率和生產(chǎn)速度的提高給公司提供了進(jìn)入國(guó)際市場(chǎng)和與美國(guó)競(jìng)爭(zhēng)并完全獨(dú)立的條件。在此同時(shí)，公司將根據(jù)市場(chǎng)需求的擴(kuò)展而擴(kuò)大生產(chǎn)。二、環(huán)保秸稈計(jì)劃產(chǎn)能某某農(nóng)業(yè)科技有限公司“伊蒙（某某）休閑農(nóng)業(yè)和生態(tài)養(yǎng)老項(xiàng)目”，針對(duì)第四代新型秸稈板材進(jìn)行技術(shù)研發(fā)，并產(chǎn)業(yè)化運(yùn)作。產(chǎn)能規(guī)劃為900萬(wàn)㎡，單價(jià)為44.44元/㎡，營(yíng)業(yè)額共計(jì)40000萬(wàn)元。主要經(jīng)營(yíng)種類及銷售收入如下圖：某某農(nóng)業(yè)科技有限公司擴(kuò)建環(huán)保秸稈產(chǎn)能規(guī)劃表芳綸紙基蜂窩(萬(wàn)㎡)單價(jià)（元/㎡）產(chǎn)量（萬(wàn)㎡）預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)收入（萬(wàn)元）達(dá)產(chǎn)60%達(dá)產(chǎn)80%達(dá)產(chǎn)100%銷售總額（萬(wàn)元）銷售總額（萬(wàn)元）銷售總額（萬(wàn)元）總計(jì)44.444590040000240003200040000（資料來(lái)源：某某農(nóng)業(yè)科技有限公司）某某農(nóng)業(yè)科技有限公司擴(kuò)建項(xiàng)產(chǎn)能規(guī)劃圖例分析（資料來(lái)源：某某農(nóng)業(yè)科技有限公司）三、環(huán)保秸稈建材項(xiàng)目設(shè)備選型（一）環(huán)保秸稈建材設(shè)備選型原則本項(xiàng)目設(shè)備方案選擇依據(jù)產(chǎn)品和技術(shù)方案確定。應(yīng)該滿足以下基本要求：主要設(shè)備方案與擬定建設(shè)規(guī)模及生產(chǎn)工藝相適應(yīng)，以最大限度滿足項(xiàng)目投產(chǎn)后生產(chǎn)要求；主要設(shè)備之間、主要設(shè)備與輔助設(shè)備之間的能力相互配套；設(shè)備質(zhì)量、性能成熟，以保證生產(chǎn)的穩(wěn)定性和產(chǎn)品質(zhì)量；設(shè)備選擇在保證性能前提下，力求經(jīng)濟(jì)合理；選用設(shè)備應(yīng)符合國(guó)際最高標(biāo)準(zhǔn)的相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求。（二）環(huán)保秸稈建材主要設(shè)備選型本項(xiàng)目設(shè)備選型立足國(guó)際最高標(biāo)準(zhǔn)，提高設(shè)備數(shù)字化化、自動(dòng)化水平，最大限度地保證產(chǎn)品質(zhì)量和提高生產(chǎn)率。原料處理工段（原料松解、除塵及面板處理）、板芯加工工段（熱床成型、熱固化）、成品后處理工段（冷卻、裁切）、成品包裝工段、檢測(cè)工段，有完善的設(shè)備管理制度，設(shè)備完好率在100%，利用率在98%以上。滿足了產(chǎn)品加工的需要，全部設(shè)備均需要按照生產(chǎn)要求，主要設(shè)備名稱及選型見(jiàn)下表：某某農(nóng)業(yè)科技有限公司新建項(xiàng)目主要生產(chǎn)設(shè)備一覽表序號(hào)名稱型號(hào)數(shù)量單位功率（KW）備注100粗篩分工段CSCN-01-00壹套101原料拆包工作臺(tái)CSCN-01-011臺(tái)102皮帶運(yùn)輸機(jī)CSCN-01-021臺(tái)2.2103篩分機(jī)CSCN-01-031臺(tái)94104刮板運(yùn)輸機(jī)CSCN-01-041臺(tái)3105勻質(zhì)機(jī)CSCN-01-051臺(tái)9.5106刮板運(yùn)輸機(jī)CSCN-01-061臺(tái)3107粗篩分除塵系統(tǒng)CSCN-01-071套10.5200烘干工段CSCN-02-00壹套201烘干機(jī)CSCN-02-011臺(tái)4202烘干機(jī)除塵系統(tǒng)CSCN-02-021套20.7203熱交換機(jī)組CSCN-02-031臺(tái)18.5204刮板運(yùn)輸機(jī)CSCN-02-041臺(tái)3205勻質(zhì)機(jī)CSCN-02-051臺(tái)22206刮板運(yùn)輸機(jī)CSCN-02-061臺(tái)3207勻料器CSCN-02-071臺(tái)1.5300篩分與篩分工段CSCN-03-00壹套301除石喂料器CSCN-03-011臺(tái)1.5302除鐵器CSCN-03-021臺(tái)303篩分機(jī)CSCN-03-031臺(tái)110304原料氣流輸送機(jī)組CSCN-03-041套25305分離機(jī)CSCN-03-051臺(tái)5.5306螺旋輸送機(jī)CSCN-03-061臺(tái)2.2307螺旋輸送機(jī)CSCN-03-071臺(tái)2.2308斗式提升機(jī)CSCN-03-081臺(tái)2.2309氣動(dòng)三通CSCN-03-091套310刮板運(yùn)輸機(jī)CSCN-03-101臺(tái)5.5400分離工段CSCN-04-00壹套401分料器CSCN-04-011臺(tái)402分離機(jī)CSCN-04-021臺(tái)1.5403螺旋輸送機(jī)CSCN-04-031臺(tái)2.2404原料氣流輸送機(jī)組CSCN-04-041套33405螺旋輸送機(jī)CSCN-04-051臺(tái)2.2406斗式提升機(jī)CSCN-04-061臺(tái)2.2407儲(chǔ)存?zhèn)}CSCN-04-071臺(tái)10.5408鋪料機(jī)CSCN-04-081臺(tái)409含水率測(cè)定儀CSCN-04-091臺(tái)410皮帶輸送機(jī)CSCN-04-101臺(tái)2.2411斗式提升機(jī)CSCN-04-111臺(tái)3412緩沖倉(cāng)CSCN-04-121臺(tái)413螺旋輸送機(jī)CSCN-04-131臺(tái)3500廢料回收工段CSCN-05-00壹套501皮帶輸送機(jī)CSCN-05-011臺(tái)2.2502滑道CSCN-05-021臺(tái)503除鐵器CSCN-05-031臺(tái)504篩分機(jī)CSCN-05-041臺(tái)37505原料氣流輸送機(jī)組CSCN-05-051套14506斗式提升機(jī)CSCN-05-061臺(tái)2.2507碎料倉(cāng)CSCN-05-071臺(tái)7.7508配料秤CSCN-05-081臺(tái)509緩沖倉(cāng)CSCN-05-091臺(tái)510螺旋運(yùn)輸機(jī)CSCN-05-101臺(tái)2.2600鋪裝工段CSCN-06-00壹套601批量稱重倉(cāng)CSCN-06-011臺(tái)