【房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因及應(yīng)對策略：以融創(chuàng)中國為例10000字（論文）】

第第頁共16頁房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因及應(yīng)對策略—以融創(chuàng)中國為例目錄TOC\o"1-2"\h\u7329一、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)概述 226503(一）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀 23751（二）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的基本程序 212866(三）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分類 311053（四）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn) 418726二、融創(chuàng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識別以及綜合評價(jià) 431034（一）籌資風(fēng)險(xiǎn)識別 57797（二）投資風(fēng)險(xiǎn)識別 821523(三)營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)識別 912858（四）資金回收風(fēng)險(xiǎn)識別 93566（五）基于定量分析法的風(fēng)險(xiǎn)評價(jià) 1032461三、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因分析 1211501（一）外部影響因素 1214916(二)內(nèi)部影響因素 1215691四、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制措施和建議 147298（一）針對外部環(huán)境的控制措施 1418854（二）針對內(nèi)部成因的控制措施 145840五、結(jié)論 16[摘要]隨著市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國房地產(chǎn)企業(yè)正逐漸成為國民經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)重要的新興產(chǎn)業(yè)，對促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、拉動經(jīng)濟(jì)增長做出了重要貢獻(xiàn)，被稱為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“晴雨表”。作為支柱性與基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，其面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較之其他行業(yè)也尤為重大，影響也更深遠(yuǎn)。本文以風(fēng)險(xiǎn)管理的基本程序——風(fēng)險(xiǎn)識別、風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)控制為線索，在介紹相關(guān)理論的基礎(chǔ)上，對融創(chuàng)這一房地產(chǎn)企業(yè)案例的各種財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行分析，通過比較其各種指標(biāo)的增長下降趨勢以及和行業(yè)平均水平進(jìn)行對比，識別出該房地產(chǎn)企業(yè)面臨的主要財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)并找出房地企業(yè)比較有代表性的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；其次由于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的，企業(yè)不可能消除財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，只能采取措施將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)對企業(yè)的危害降到最低，因此從本文從企業(yè)內(nèi)外部分析，找出財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)形成的主要原因；最后針對性地提出應(yīng)對措施，降低房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，以促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定健康發(fā)展。[關(guān)鍵詞]融創(chuàng);財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識別;財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制房地產(chǎn)業(yè)對整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展至關(guān)重要，是提升人民生活水平的重要產(chǎn)業(yè)。自從1998年實(shí)行住房市場化改革以及住房分配貨幣化以來，房地產(chǎn)業(yè)正式步入穩(wěn)定繁榮的發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)也穩(wěn)步提升。作為促進(jìn)投資、消費(fèi)、進(jìn)出口增長的主要拉動力量，房地產(chǎn)業(yè)不僅直接有力地推動了經(jīng)濟(jì)增長，而且因其在國民經(jīng)濟(jì)鏈中所處的中間地位，房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)具有很高的關(guān)聯(lián)性，能通過前向效應(yīng)和后向效應(yīng)帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，所以，通過采取特定房地產(chǎn)政策以發(fā)揮其帶動力來促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展成為一項(xiàng)有效措施。隨著市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展、城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)以及計(jì)劃生育政策的調(diào)整，人們對住房的需求也在與日俱增，這促使房地產(chǎn)企業(yè)的蓬勃發(fā)展。但是房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)相比有其自身特點(diǎn)，例如較大的投資數(shù)額、較長的項(xiàng)目建設(shè)周期、較為緩慢的資金回收速度以及較大的企業(yè)現(xiàn)金流量，并且行業(yè)整體的資產(chǎn)負(fù)債率一直居高不下且還在逐年增加，僅次于金融行業(yè)，其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)隱患不可忽視。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須高度重視財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的識別與管理，提高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理水平。通過對房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行具體分析，找到其內(nèi)外部成因并提出預(yù)防控制措施，對本企業(yè)來說可以降低企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、提高企業(yè)資金利用效率、保障企業(yè)的正常經(jīng)營、提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益、提升企業(yè)聲譽(yù)形象，以及促進(jìn)企業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展；對整個(gè)行業(yè)而言，不僅可以有效促進(jìn)整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展，而且有利于發(fā)揮其關(guān)聯(lián)效應(yīng)帶動其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展，從而促進(jìn)整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展。一、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)概述(一）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀融創(chuàng)中國的發(fā)展速度曾被媒體比喻為“飆車”。2020雖主動降速，但壓力依舊不小。早在2017年，在行業(yè)去杠桿的大背景之下，因媒體披露，部分銀行對融創(chuàng)中國的授信業(yè)務(wù)進(jìn)行排查，導(dǎo)致當(dāng)年7月18日，融創(chuàng)中國股價(jià)遭遇了大跌7.33%。如今，“三道紅線”壓頂，融創(chuàng)中國亮紅燈：凈負(fù)債率149%，財(cái)務(wù)成本翻倍?！叭兰t線”是指：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%；凈負(fù)債率大于100%；現(xiàn)金短債比小于1倍。據(jù)有關(guān)資料顯示，融創(chuàng)中國、綠地控股、融信中國、綠城中國、新力控股、華發(fā)股份等十余家房企同時(shí)踩了“三道紅線”。根據(jù)融創(chuàng)中國發(fā)布的2020年中報(bào)來看，其凈負(fù)債率約為149%，也已踩紅線，可見必須對房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況引起高度注意。（二）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的基本程序1.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的識別具體方法包括財(cái)務(wù)報(bào)表識別法、指標(biāo)識別法、德爾菲法、暮景識別法。其中最常用的是財(cái)務(wù)指標(biāo)分析法，是指通過獲取公司近年的財(cái)務(wù)報(bào)告，以企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表和現(xiàn)金流量表等財(cái)務(wù)報(bào)表為依據(jù)，就其中的能夠反映企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的固定資產(chǎn)、流動資產(chǎn)等具體財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行有效的分析，洞悉形成財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)部以及外部原因，識別出企業(yè)的具體財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。2.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)這一程序是對已經(jīng)識別出的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行的進(jìn)一步的研究，采用定性或者定量分析法準(zhǔn)確計(jì)量出企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的嚴(yán)重程度并進(jìn)行預(yù)警。3.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制這一程序是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的最后一步，也是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識別、評價(jià)的最終目的。指采取某些手段規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，由于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的，無法徹底消除，只能最大程度地將其降低到可接受的范圍之內(nèi)。(三）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分類1.籌資風(fēng)險(xiǎn)籌資風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)因負(fù)債經(jīng)營而產(chǎn)生的喪失償債能力的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)主要籌資風(fēng)險(xiǎn)類型包括：銀行借款籌資風(fēng)險(xiǎn)、股票籌資風(fēng)險(xiǎn)、債券籌資風(fēng)險(xiǎn)、短期借款籌資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)籌資風(fēng)險(xiǎn)存在的原因：資本成本負(fù)擔(dān)重，與政府聯(lián)系緊密，受政策影響較大，項(xiàng)目建設(shè)周期長，資金周轉(zhuǎn)率低。2.營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)較長的開發(fā)周期對資金需求量提出了很高的要求，一旦開發(fā)期中途出現(xiàn)資金不足的情況，就會給項(xiàng)目的正常開發(fā)和企業(yè)的正常經(jīng)營造成極大的影響，嚴(yán)重時(shí)還可能造成停工或者延期交付。3.投資風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)投資包括主業(yè)投資、其他項(xiàng)目投資等，在多樣的投資活動中會產(chǎn)生很多對企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的影響因素，投資風(fēng)險(xiǎn)就是這些因素對其造成的不確定性。確認(rèn)企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)主要關(guān)注其報(bào)酬率，如果項(xiàng)目利潤率大于負(fù)債利率，代表風(fēng)險(xiǎn)較小;反之，投資風(fēng)險(xiǎn)較大。4.資金回收風(fēng)險(xiǎn)資金回收風(fēng)險(xiǎn)指企業(yè)雖然收益尚可但卻因?yàn)殇N售實(shí)現(xiàn)原則的不同而產(chǎn)生財(cái)務(wù)困難的風(fēng)險(xiǎn)。在權(quán)責(zé)發(fā)生制的原則下，即使在收益尚可的情況下，也不能保證企業(yè)實(shí)現(xiàn)了利潤或者結(jié)清了銷售回款。（四）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)1.資產(chǎn)負(fù)債率高，償債壓力大我國房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率一直居高不下并且還在不斷增長，僅低于金融行業(yè)，在所有行業(yè)中排名第二，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)極高。我國很多房地產(chǎn)企業(yè)由于自有資金不足而選擇大規(guī)?；I資，巨額的資金成本以及到期不能償本付息給企業(yè)帶來極高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，極端情況下還易引發(fā)資金斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。2.籌資渠道單一，易受政策影響房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型企業(yè)，但是，由于我國房地產(chǎn)企業(yè)通常自有資金較少且都用于土地成本這一方面，企業(yè)只能通過各種方式來融資或者用前期的銷售回款來進(jìn)行后續(xù)的開發(fā)。因此，我國房地產(chǎn)企業(yè)在籌資上高度依賴銀行貸款，且近年來地方政府房產(chǎn)政策和金融政策又在不斷調(diào)整，單一的籌資渠道越來越不能滿足企業(yè)不斷增長的資金需求。3.投資活動復(fù)雜房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的開發(fā)是一個(gè)長期過程，在這個(gè)過程中任何因素都可能影響到開發(fā)成敗。事實(shí)上，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在大量籌集資金、尋求大項(xiàng)目、追求高收益上投入過多的精力，而忽略了對市場以及項(xiàng)目等的可行性分析評價(jià)，長此以往，必定會提高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性，對企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展產(chǎn)生不利影響。4.資金回收穩(wěn)定性差銷售狀況受政策、銷售方法等多種因素的影響，同時(shí)因企業(yè)本身資產(chǎn)負(fù)債率又高，若資金回收與資金需求無法相匹配，就會降低企業(yè)的償債能力，增加財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性，甚至導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。二、融創(chuàng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識別以及綜合評價(jià)（一）籌資風(fēng)險(xiǎn)識別企業(yè)籌資風(fēng)險(xiǎn)識別主要通過對其償債能力進(jìn)行分析來識別，同時(shí)還可以通過公司債務(wù)規(guī)模和結(jié)構(gòu)來分析企業(yè)償債壓力大小，對償債能力的分析主要通過融創(chuàng)中國的短期償債能力指標(biāo)和長期償債能力指標(biāo)來進(jìn)行識別，償債壓力的分析則通過其債務(wù)規(guī)模和結(jié)構(gòu)來判別。1.償債能力分析企業(yè)的償債能力是指企業(yè)用其資產(chǎn)償還長期債務(wù)與短期債務(wù)的能力，該能力的大小決定企業(yè)能否健康發(fā)展。本節(jié)選取了融創(chuàng)中國的長期以及短期償債能力指標(biāo)對其償債能力進(jìn)行分析。表1融創(chuàng)2015-2019年償債能力指標(biāo)項(xiàng)目比率20152016201720182019短期償債能力流動比率1.4531.4991.2951.1741.167速動比率0.680.7240.4820.4540.39長期償債能力資產(chǎn)負(fù)債率83.1987.9290.2789.888.12產(chǎn)權(quán)比率4.510.19利息保障倍數(shù)0.851.21.2511.516.86（1）短期償債能力分析圖1融創(chuàng)與房地產(chǎn)行業(yè)2015-2019年流動比率變化趨勢圖2融創(chuàng)與房地產(chǎn)行業(yè)2015-2019年速動比率變化趨勢流動比率是一家公司的流動資產(chǎn)與流動負(fù)債的百分比，速動比率是該企業(yè)速動資產(chǎn)與流動負(fù)債的百分比，它反映公司的快速清償能力、衡量一家公司用其流動性最強(qiáng)的資產(chǎn)履行其短期義務(wù)的能力，速動比率越高，公司的流動性狀況越好，一般該比率需要大于1。通過對流動比率和速動比率的計(jì)算，我們可以了解企業(yè)的短期償債能力。由圖1可知，融創(chuàng)的流動比率呈現(xiàn)一個(gè)明顯下降的趨勢。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的流動比率平均水平大概維持在2左右，相比較之下可以看出融創(chuàng)的流動比率一直低于行業(yè)平均水平，這說明融創(chuàng)的短期償債水平下降，資產(chǎn)的變現(xiàn)能力較差。再看速動比率，由圖2可知，房地產(chǎn)行業(yè)速動比率大概在1左右，融創(chuàng)近年來的速動比率遠(yuǎn)低于行業(yè)平均水平，而且從2016年開始不斷下降，這也說明其短時(shí)間內(nèi)資產(chǎn)變現(xiàn)能力比較弱，短期償債能力在下降。同時(shí)根據(jù)有關(guān)資料顯示，融創(chuàng)短期負(fù)債規(guī)模增加極為明顯，截至2019年年底，融創(chuàng)借貸總額為3222.7億元，增長40.5%，其中現(xiàn)金覆蓋短期債務(wù)的倍數(shù)為0.57，這也說明公司短期償債壓力較大。（2）長期償債能力分析圖3融創(chuàng)2016-2020年資產(chǎn)負(fù)債率變化趨勢圖4融創(chuàng)2016-2020年產(chǎn)權(quán)比率與利息保障倍數(shù)變化趨勢識別企業(yè)長期償債能力的常見指標(biāo)有資產(chǎn)負(fù)債率、權(quán)益比率和利息保障倍數(shù)。資產(chǎn)負(fù)債率是指企業(yè)債務(wù)與總資產(chǎn)的比率，通過資產(chǎn)負(fù)債率可以有效衡量企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況。房地產(chǎn)由于其行業(yè)特殊性，其資產(chǎn)負(fù)債率一般高達(dá)75%-80%。從圖中可以看到，從2015年到2019年，融創(chuàng)的資產(chǎn)負(fù)債率一直高于房地產(chǎn)企業(yè)的正常水平，且從2015年到2017年經(jīng)歷了大幅度上升，雖然2017年到2019年有所下降，但仍然高于2015和行業(yè)正常水平，2017年的資產(chǎn)負(fù)債率甚至高達(dá)90.27%。從GPLP犀牛財(cái)經(jīng)中也發(fā)現(xiàn)，4家破5000億銷售額的地產(chǎn)商中，融創(chuàng)資產(chǎn)負(fù)債率排在第一位，在同行業(yè)中也遠(yuǎn)高于其他房地產(chǎn)同行。

產(chǎn)權(quán)比率越低表明企業(yè)自有資本占總資產(chǎn)的比重越大，長期償債能力越高。從圖表中可以看出，融創(chuàng)的產(chǎn)權(quán)比率從2016年到2019年持續(xù)上升，尤其從2018年到2019年經(jīng)歷了大幅度上升，這說明融創(chuàng)的長期償債能力在不斷下降。利息保障倍數(shù)越大，說明企業(yè)支付利息費(fèi)用的能力越強(qiáng)，長期償債能力越強(qiáng)，通常情況下該數(shù)值應(yīng)大于1。如圖所示，從2015年到2018年融創(chuàng)的利息保障倍數(shù)呈上升趨勢，但2018年到2019年又開始降低，綜上，融創(chuàng)中國的長期償債能力較差。2.債務(wù)規(guī)模和結(jié)構(gòu)分析表2融創(chuàng)2016-2020年債務(wù)規(guī)模和結(jié)構(gòu)項(xiàng)目20152016201720182019資產(chǎn)總額1155.09億2931.83億6231.02億7166.60億9606.49億負(fù)債總額960.89億2577.72億5624.64億6435.53億8465.55億流動負(fù)債比67.12%65.4%68.57%73.23%73.34%非流動負(fù)債比32.88%34.6%31.43%26.77%26.66%從上表可以看到，近五年來，融創(chuàng)的資產(chǎn)總額和負(fù)債總額都在不斷地增長，流動負(fù)債所占比率在不斷增長，在2019年達(dá)到了73.34%；而非流動負(fù)債的比率在不斷降低。正常情況下來說，流動負(fù)債因其自身特點(diǎn)，不僅易于出現(xiàn)無法按時(shí)償還債務(wù)的情況，而且還易于受到銀行貸款利率變動的影響，因此，短期負(fù)債承受較之長期負(fù)債更高的風(fēng)險(xiǎn)。因此，從上表數(shù)據(jù)可以看出，融創(chuàng)的償債壓力是比較大的。（二）投資風(fēng)險(xiǎn)識別在房地產(chǎn)企業(yè)較長的開發(fā)期內(nèi)，其投資成敗與經(jīng)濟(jì)成果受各種各樣因素的影響。投資風(fēng)險(xiǎn)主要通過對其凈資產(chǎn)收益率、每股收益等盈利指標(biāo)來識別。表3融創(chuàng)2015-2019年盈利能力指標(biāo)（單位:%）指標(biāo)20152016201720182019凈資產(chǎn)收益率17.3510.6525.1229.1531.33每股收益0.970.712.763.795.99凈資產(chǎn)收益率反映了企業(yè)資本營運(yùn)的綜合效益。這個(gè)指標(biāo)越高越好，凈資產(chǎn)收益率如果大于20%是比較理想的狀態(tài)。從上表可以看出，雖然近三年融創(chuàng)的凈資產(chǎn)收益率以及每股收益處于上身趨勢，但從2015年到2016年，融創(chuàng)的凈資產(chǎn)收益率大幅度下降，且都低于20%，這說明這期間股東權(quán)益的收益能力比較弱，在近年來融創(chuàng)的總資產(chǎn)不斷增加的情況下，說明2015年到2016年融創(chuàng)對資產(chǎn)的綜合管理水平處于下降的趨勢，資本運(yùn)用效率以及獲利能力也降低了。2015年到2016年的每股收益也略有下降，綜上，融創(chuàng)2015到2016年的盈利能力較差，但近年來有所好轉(zhuǎn)，投資風(fēng)險(xiǎn)處在可控狀態(tài)。(三)營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)識別營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)可以通過存貨周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率等營運(yùn)能力相關(guān)指標(biāo)來識別。項(xiàng)目20152016201720182019存貨周轉(zhuǎn)率0.30.3行業(yè)平均值0.430.290.350.37——總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率50.180.2行業(yè)平均值0.306——表4融創(chuàng)2016-2020年?duì)I運(yùn)能力指標(biāo)存貨周轉(zhuǎn)率可以用來衡量存貨的流動性以及存貨資金占用量的合理性?？傎Y產(chǎn)周轉(zhuǎn)率越大，說明總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)越快，銷售能力越強(qiáng)。從上表可以看出，近五年來，融創(chuàng)的存貨周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率都低于行業(yè)平均水平，說明其對資產(chǎn)的使用效率還有待提高。（四）資金回收風(fēng)險(xiǎn)識別通過對相關(guān)現(xiàn)金指標(biāo)及項(xiàng)目銷售情況可以有效地識別資金回收風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)的很大一部分資金來源于銷售回款，而在房地產(chǎn)企業(yè)較長的開發(fā)期中，一旦出現(xiàn)資金短缺或者購房者貸款買房的信譽(yù)問題等，將極大地增加企業(yè)資金回收風(fēng)險(xiǎn)。資產(chǎn)現(xiàn)金回收率是經(jīng)營現(xiàn)金流量與全部資產(chǎn)的比率。該指標(biāo)旨在考評企業(yè)全部資產(chǎn)產(chǎn)生先進(jìn)的能力，該比值越大越好。盈余現(xiàn)金保障倍數(shù)，是指企業(yè)一定時(shí)期經(jīng)營現(xiàn)金凈流量同凈利潤的比值，該指標(biāo)越大，表明企業(yè)經(jīng)營活動產(chǎn)生的凈利潤對現(xiàn)金的貢獻(xiàn)越大，利潤的可靠性較高，具有一定的派現(xiàn)能力。表5融創(chuàng)2015-2019年資產(chǎn)現(xiàn)金回收率和盈余現(xiàn)金保障倍數(shù)項(xiàng)目20152016201720182019資產(chǎn)現(xiàn)金回收率14%2%12%7%3%行業(yè)均值-1.69%-3.50%46.77%28.41%——盈余現(xiàn)金保障倍數(shù)4.4215.716.442.980.97行業(yè)均值-1.73-1.360.180.98——從上表可以看出，2015年到2016年融創(chuàng)的資產(chǎn)現(xiàn)金回收率較為良好，但是從2016年開始，其資產(chǎn)現(xiàn)金回收率遠(yuǎn)低于行業(yè)均值。這說明融創(chuàng)中國目前資產(chǎn)產(chǎn)生現(xiàn)金的能力較弱。（五）基于定量分析法的風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)定量分析法一般采用多變量風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)模型。本文采用其中比較常用的Z計(jì)分模型。其設(shè)計(jì)者Altman教授在此后不斷的研究中完成了對Z計(jì)分模式的兩次完善最終得到了Z3模型，這種模型彌補(bǔ)了原始模型的一些缺點(diǎn)，其準(zhǔn)確性在美國上市公司財(cái)務(wù)分析研究中已經(jīng)得到驗(yàn)證，并在國內(nèi)相關(guān)研究中廣泛運(yùn)用。1.Z3計(jì)分模型公式：Z3=6.56X1+3.26X2+6.72X3+1.05X4表6Z3模型變量含義自變量名稱公式含義X1營運(yùn)資本/資產(chǎn)總額表示企業(yè)資產(chǎn)流動性與構(gòu)成X2留存收益/資產(chǎn)總額反應(yīng)企業(yè)內(nèi)部積累能力，留存收益越多，企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力越強(qiáng)X3息稅前利潤/資產(chǎn)總額體現(xiàn)企業(yè)獲利水平，比率越高整體獲利能力越強(qiáng)X4所有者權(quán)益/負(fù)債合計(jì)體現(xiàn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)以及股東權(quán)益與企業(yè)債務(wù)之間的關(guān)系表7Z3計(jì)分模型判別標(biāo)準(zhǔn)：Z值范圍Z小于等于1.23Z大于1.23小于2.9Z大于等于2.9判別區(qū)間瀕臨破產(chǎn)區(qū)財(cái)務(wù)不穩(wěn)定區(qū)財(cái)務(wù)安全區(qū)結(jié)果評價(jià)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)大財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)中等財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)小2.相關(guān)變量計(jì)算表8融創(chuàng)中國2015-2019年Z計(jì)分模型相關(guān)變量計(jì)算（單位：億元）項(xiàng)目20152016201720182019流動資產(chǎn)合計(jì)937.252526.984996.015532.387246.80流動負(fù)債合計(jì)644.951685.943857.084712.536208.81資產(chǎn)總計(jì)1155.092931.836231.027166.609606.49X1=(流動資產(chǎn)-流動負(fù)債)/資產(chǎn)總額0.250.21留存收益146.10162.01267.75421.98651.80X2=留存收益/資產(chǎn)總額0.130.060.040.060.07息稅前利潤45.6444.09153.59286.64425.46X3=息稅前利潤/資產(chǎn)總額0.040.020.020.040.04股東權(quán)益合計(jì)194.20354.11606.38731.071140.94負(fù)債合計(jì)960.892577.725624.646435.538465.55X4=所有者權(quán)益/負(fù)債總額10.110.13Z3=6.56X1+3.26X2+6.72X3+1.05X42.542.381.561.31.36評價(jià)結(jié)果財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)中等財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)中等財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)中等財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)中等財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)中等圖5融創(chuàng)中國2015年-2019年Z值變化趨勢由以上計(jì)算結(jié)果以及圖表可知，融創(chuàng)2015-2019年的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)一直處于中等程度，說明融創(chuàng)這幾年一直存在比較嚴(yán)重的財(cái)務(wù)問題。并且，融創(chuàng)的Z值在不斷地下降，這說明融創(chuàng)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)在不斷加大。尤其從2016年到2017年，融創(chuàng)的Z值驟跌，說明融創(chuàng)在2017年出現(xiàn)了足以引起管理層關(guān)注的嚴(yán)重的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。2018到2019兩年間融創(chuàng)的Z值雖然尚處在財(cái)務(wù)不穩(wěn)定區(qū)，但已經(jīng)非常接近瀕臨破產(chǎn)區(qū)，這說明融創(chuàng)目前的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)非常高，已經(jīng)到了影響到企業(yè)正常經(jīng)營的水平了。三、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因分析為了提出針對融創(chuàng)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的有效控制措施，需要對造成該財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)隱患的成因進(jìn)行深入的研究。以下從外部因素以及內(nèi)部因素兩方面對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因進(jìn)行討論。（一）外部影響因素1.政府政策影響2017年，央行為防止杠杠過度擴(kuò)張，實(shí)行穩(wěn)健中性略偏緊的貨幣政策以及審慎的貸款政策，并嚴(yán)格查處房地產(chǎn)行業(yè)各項(xiàng)違規(guī)融資行為，銀行的貸款審批手續(xù)更加嚴(yán)格，這使得融創(chuàng)在其資金渠道本身較為單一的情況下，借入資金更加困難。銀行對個(gè)人貸款的條件限制越來越嚴(yán)格，個(gè)人貸款利率也逐步呈現(xiàn)出上調(diào)的趨勢，這些因素都會影響房地產(chǎn)企業(yè)的資金回收，加大其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。從2018年開始，國內(nèi)的房地產(chǎn)市場就進(jìn)入了存量房時(shí)代，“房住不炒”的政策不會有所變化，房價(jià)的上升幅度非常有限，這對于重點(diǎn)布局一二線城市的融創(chuàng)來說并不是一件好事。而另一方面，近兩年，房企的融資成本升高，融資的渠道也在進(jìn)一步收窄,目前融創(chuàng)的償債壓力較大，在這樣的背景下，其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)將進(jìn)一步加劇。2.房地產(chǎn)行業(yè)市場競爭加劇房地產(chǎn)企業(yè)的高收益誘惑不僅使其自身進(jìn)行瘋狂的規(guī)模擴(kuò)張，也使得其他行業(yè)趨之若鶩，以各種各樣的形式紛紛涉足房地產(chǎn)行業(yè)。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示全國房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量以及從業(yè)人員正在持續(xù)增長，房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量從2015年的93426個(gè)增加到2018年的97937個(gè)，從業(yè)人員從2015年的2738454人增加到2018年的2889165人，這反映了房地產(chǎn)企業(yè)激烈的市場競爭，同時(shí)也反映出融創(chuàng)中國自身的市場份額正在被壓縮。雖然融創(chuàng)的規(guī)模以及實(shí)力都十分雄厚，但要實(shí)現(xiàn)對同為一線房地產(chǎn)企業(yè)的萬科、碧桂園以及恒大等企業(yè)的明顯優(yōu)勢還是十分困難的，在與這些龍頭企業(yè)競爭時(shí)還要防范中小型房地產(chǎn)企業(yè)的趁虛而入，這無疑進(jìn)一步加大了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性。(二)內(nèi)部影響因素1.債務(wù)結(jié)構(gòu)不合理融創(chuàng)的整體債務(wù)規(guī)模較高，資產(chǎn)負(fù)債率也一直高居不下，2017年甚至高達(dá)90%，償債壓力大，資產(chǎn)利用效率低。同時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期比較長，通常都選擇長期借款的方式，而根據(jù)前面對融創(chuàng)中國債務(wù)規(guī)模以及債務(wù)結(jié)構(gòu)的分析，不難看出融創(chuàng)中國選擇流動負(fù)債的形式進(jìn)行的籌資遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于長期借款，債務(wù)結(jié)構(gòu)極其不合理，流動負(fù)債比過高且在不斷上升。長此以往，如果投資建設(shè)的項(xiàng)目款項(xiàng)遲遲未收回，短期借款又面臨到期的話，公司沒有足夠的資金去償還，會大大加大公司的籌資風(fēng)險(xiǎn)以及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。2.激進(jìn)的擴(kuò)張戰(zhàn)略，大規(guī)模的并購?fù)顿Y融創(chuàng)的并購?fù)顿Y資金流出明顯，融創(chuàng)短期負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)上升。融創(chuàng)是國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的“并購之王”。從2015年開始，中渝置地、西安天朗、萊蒙國際多家房企就出現(xiàn)在了融創(chuàng)成功“狩獵”的名單上；2017年，融創(chuàng)先后11次收購不同公司的股權(quán)或項(xiàng)目，標(biāo)的也從房地產(chǎn)為主延伸值文化傳媒、信息科技等；近年來，融創(chuàng)又先后完成了萬達(dá)文旅城、樂視、融科、環(huán)球等多個(gè)百億級別的并購案。得益于在并購市場的“大刀闊斧”，融創(chuàng)在行業(yè)高速發(fā)展期完成了土地的儲備積累。根據(jù)2019年財(cái)報(bào)顯示，融創(chuàng)集團(tuán)連同其合營公司及聯(lián)營公司共擁有土地儲備2.39億㎡，合計(jì)貨值預(yù)計(jì)達(dá)到3.07萬億元。如果以2019年5562億元的銷售額進(jìn)行估算，預(yù)計(jì)可以滿足未來5年左右的銷售需求。但也正是因?yàn)槿趧?chuàng)的瘋狂并購，導(dǎo)致企業(yè)并購?fù)顿Y資金的流出明顯，融創(chuàng)短期的負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)加大。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2019年融創(chuàng)用于投資活動的現(xiàn)金流出為620億元，比2018年的341億元增加了81.82%，與此同時(shí)，公司在經(jīng)營活動中所產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流入為273億元，與2017年的751億元和2018年的521億元相比，分別減少63.65%和47.6%，這也就說明了企業(yè)日常的經(jīng)營活動所產(chǎn)生的現(xiàn)金貢獻(xiàn)能力下降，而由于投資活動產(chǎn)生的資金流出增加，企業(yè)的現(xiàn)金流壓力增加。3.未有效分配資源，投資的文旅項(xiàng)目未給主業(yè)發(fā)展帶來明顯收益融創(chuàng)中國的營業(yè)收入分為物業(yè)開發(fā)、文旅城運(yùn)營及其他(主要為物業(yè)管理)。2019年財(cái)報(bào)顯示，物業(yè)開發(fā)實(shí)現(xiàn)營收1594.70億元，占總營收的94.19%;文旅城運(yùn)營實(shí)現(xiàn)營收28.52億元，占總營收的1.68%;物業(yè)管理實(shí)現(xiàn)營收69.93億元，占總營收的4.13%。

但是文旅城長期運(yùn)營現(xiàn)金流回正至少需要5年的時(shí)間，可以預(yù)見的是，在短期內(nèi)文旅城運(yùn)營所能做出的營收貢獻(xiàn)很難會有較大的提升。而且隨著2020年疫情的爆發(fā)，將會對旅游業(yè)、酒店業(yè)產(chǎn)生持久、深遠(yuǎn)的不利影響，就算融創(chuàng)為了緩解資金壓力選擇賣出一部分文旅產(chǎn)業(yè)，也不一定能保證及時(shí)找到合適的買家。四、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制措施和建議（一）針對外部環(huán)境的控制措施1.加強(qiáng)投資可行性，緊跟政策變動方向（1）降低投資環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)表9降低投資環(huán)節(jié)風(fēng)險(xiǎn)的措施控制環(huán)節(jié)措施投資目標(biāo)全方位考察投資環(huán)境，審慎選擇投資機(jī)會投資方案加強(qiáng)項(xiàng)目可行性，提高方案合理性投資審批提高審批標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)審批力度投資進(jìn)程全面跟進(jìn)投資項(xiàng)目進(jìn)程，確保及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決關(guān)鍵問題投資評價(jià)確立項(xiàng)目收益評估制度，保證收益有效性（2）加強(qiáng)投資可行性由于房地產(chǎn)業(yè)的投資項(xiàng)目比較特殊，因此應(yīng)在確定投資項(xiàng)目前制定一個(gè)具體有效的調(diào)研方法，以便進(jìn)行深入的市場調(diào)研，考察多個(gè)地方的投資項(xiàng)目，擇優(yōu)進(jìn)行投資。同時(shí)，應(yīng)當(dāng)杜絕盲目投資，比如盡量避免投資自身未曾涉足過的項(xiàng)目或者比較陌生的領(lǐng)域，以降低投資風(fēng)險(xiǎn)。包括融創(chuàng)中國在內(nèi)的國內(nèi)所有房地產(chǎn)企業(yè)都應(yīng)該提前對投資項(xiàng)目所在地的政治、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、文化因素等進(jìn)行全方位的調(diào)研。比如根據(jù)當(dāng)?shù)夭煌南拶徴摺⑼恋卣咭约敖煌ㄇ闆r進(jìn)行布局，這樣可以有效降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，確保項(xiàng)目進(jìn)程的順利開展。并且，公司有關(guān)部門應(yīng)該在項(xiàng)目開發(fā)前期進(jìn)行項(xiàng)目的預(yù)算，比如各種原材料、人工成本以及回收期的長短的計(jì)算，盡可能降低后期無法收回款項(xiàng)或利潤的可能性。（3）緊跟政策變動房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該緊跟國家宏觀政策調(diào)控節(jié)奏以便及時(shí)做出應(yīng)對，尤其要隨時(shí)關(guān)注投資項(xiàng)目所在地的房地產(chǎn)政策變化。要正確地分析不同地區(qū)的房地產(chǎn)政策，以便更好地預(yù)見國家宏觀調(diào)控的方向，及時(shí)對可能出現(xiàn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)做出應(yīng)對。（二）針對內(nèi)部成因的控制措施1.優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，拓寬籌資渠道控制環(huán)節(jié)具體措施籌資決策確立有效的決策機(jī)制，提高分析結(jié)果的準(zhǔn)確性籌資設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)籌資設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的全面監(jiān)督，提高方案的科學(xué)性籌資審批完善籌資審批各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，保證審批環(huán)節(jié)的嚴(yán)謹(jǐn)籌資執(zhí)行全程跟進(jìn)方案執(zhí)行，確保及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題、解決問題籌資評估確立完善籌資效果評價(jià)機(jī)制，提高評價(jià)結(jié)果的客觀性（1）降低籌資環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)表10降低籌資環(huán)節(jié)風(fēng)險(xiǎn)的措施（2）拓寬籌資融資渠道目前以融創(chuàng)中國為代表的國內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)融資還是更多地依賴銀行信貸，融資渠道單一。但是房地產(chǎn)所需的資金量過于龐大，依靠單一的渠道融資并不能滿足企業(yè)的需求，因此房地產(chǎn)企業(yè)急需尋找多樣的融資渠道，豐富融資手段，比如采用融資租賃的方式變相融資、利用信托和資產(chǎn)證券化等多種方式進(jìn)行融資，這樣在滿足企業(yè)資金需求的同時(shí)還能降低融資成本、財(cái)務(wù)費(fèi)用以及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。（3）科學(xué)調(diào)整長短期負(fù)債比例短期債務(wù)雖然利率低但還款期短，這就決定了房地產(chǎn)企業(yè)不能以短期債務(wù)為主。然而，融創(chuàng)的流動負(fù)債所占比率過高，給企業(yè)帶來的償債壓力也比較高。因此，像融創(chuàng)這樣債務(wù)結(jié)構(gòu)明顯不合理的房地產(chǎn)企業(yè)急需優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，提高非流動負(fù)債所占比重，從而緩解企業(yè)償債壓力，提高資金使用效率。2.暫緩激進(jìn)的擴(kuò)張戰(zhàn)略融創(chuàng)從2015年開始不停地進(jìn)行投資,除了自身的主要業(yè)