【基于灰色系統(tǒng)的房價分析與預(yù)測實證案例6600字（論文）】

[6](1)灰色絕對關(guān)聯(lián)度：與的始點零化像分別是：,…,其中：,.與的灰色關(guān)聯(lián)度為：(2.1.1)其中，,(2.1.2)(2.1.3)(2)灰色相對關(guān)聯(lián)度：與的初值像分別為：，…，,其中：,與的灰色相對關(guān)聯(lián)度為：(2.1.4)其中，，(2.1.5)(2.1.6)其中，,(3)灰色綜合關(guān)聯(lián)度：與的灰色綜合關(guān)聯(lián)度為：;(2.1.7)其中，本文取。反映了比較數(shù)列與參考數(shù)列的相關(guān)程度，此值越大，表示兩者的關(guān)系密切，說明比較數(shù)列對參考數(shù)列的影響程度越大。通過灰色關(guān)聯(lián)度分析，可以算出對洛陽市房價影響程度大的因素作為主要因子。2.2GM(1,1)模型GM(1,1)模型是灰色系統(tǒng)理論中最常見一種灰色動態(tài)預(yù)測模型,該模型由一個單變量的一階微分方程構(gòu)成。它主要用于復(fù)雜系統(tǒng)某一主導(dǎo)因素特征值的擬合和預(yù)測,以揭示主導(dǎo)因素變化規(guī)律和未來發(fā)展變化態(tài)勢。GM(1,1)模型的預(yù)測步驟為：設(shè)一組原始數(shù)據(jù)為，n為數(shù)據(jù)個數(shù)。對累加以便弱化隨機序列的波動性和隨機性,得到新的數(shù)列為：其中，生成的鄰均值等權(quán)數(shù)列其中，根據(jù)灰色理論對建立關(guān)于t的白化形式的一階一元微分方程GM(1,1)：(2.2.1)其中，為待解系數(shù),分別稱為發(fā)展系數(shù)和灰色作用量，的有效區(qū)間是(-2,2)，并記構(gòu)成的矩陣為灰參數(shù)：只要求出參數(shù)，就能求出,進而求出的預(yù)測值。對累加生成數(shù)據(jù)做均值生成B與常數(shù)項向量：用最小二乘法求解灰參數(shù),則(2.2.2)將灰參數(shù)代入公式(2.2.1),并對公式(2.2.1)求解得：(2.2.3)將上述結(jié)果累減還原，即可得到預(yù)測值(2.2.4)2.3GM(1,N)模型GM(1,N)模型是由N個變量組成的一節(jié)先行動態(tài)模型，其微分方程為：其中，是對原始數(shù)列的一次累加生產(chǎn)，記系數(shù)向量根據(jù)最小二乘法求出，計算公式為(2.3.1)其中B=微分方程的解為：(2.3.2)計算出，對做還原生成：(2.3.3)得出預(yù)測值3洛陽市房地產(chǎn)價格預(yù)測3.1篩選影響房價的主要因素3.1.1分析影響房價因素對于住宅房價的直接具有影響性的因素主要可以有很多,如城市住宅開發(fā)房屋的實際建造使用成本、市場需求成本關(guān)系、城市擁有大小不同規(guī)模綜合住宅的全體居民基本生活和公共消費水平,城市經(jīng)濟社會整體經(jīng)濟和城市社會文化發(fā)展的水平,城市全體居民的常住人口密度,土地價格,房屋的市場供求關(guān)系,物價價格指數(shù),居民的人均可支配經(jīng)濟收入等等,而這些具有影響性的因素都可以是從不同的幾個方面角度來直接影響一個住宅房價,我們把對于住宅房價的直接具有重要影響性的因素詳細劃分成以為四個主要的影響類別:房地產(chǎn)開發(fā)項目住宅開發(fā)的建造成本,影響城市住宅開發(fā)高價價格走勢的主要影響因素等還有其與國家經(jīng)濟政策、國家社會經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀、市場需求等等關(guān)系,從以下幾個面的角度我們來詳細分析一下這些影響房地產(chǎn)開發(fā)價格的主要影響因素。(1)國家政策國家在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的每一項土地新政政策措施,都會給整個房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)市場造成一些或多又少的市場震蕩,其中主要包括了土地限購、貸款等。簡而言之,影響當(dāng)前我國城市房價的很重要一個因素之一是也就是我們的這個中央調(diào)控政策,但此因素?zé)o法做量化處理,因此在此處僅作分析。房地產(chǎn)行業(yè)屬于一個高度資金密集型行業(yè),其房價的變化走勢與其市場經(jīng)濟的趨動有著緊密的聯(lián)系。例如:2008年的房價大幅下跌,這主要是因為來自當(dāng)年世界性的全球經(jīng)濟危機對中國市場的影響。隨著經(jīng)濟的下行,房價必然會進入均速上升或者持續(xù)性下降的通道。(3)市場供需關(guān)系通過對洛陽市目前房地產(chǎn)市場的情況和自身區(qū)域特點的了解，選取了7個因素進行關(guān)聯(lián)分析，即：城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、城鎮(zhèn)常駐人口數(shù)、竣工房屋平均造價、人均生產(chǎn)總值、房地產(chǎn)開發(fā)投資額、居民消費價格指數(shù)、商品房住宅區(qū)平均銷售價格。根據(jù)表3.1所提供數(shù)據(jù)與上面的房價分析，本文以商品房住宅平均銷售價格為系統(tǒng)參考序列，記商品房平均銷售價格為選擇與商品房銷售價格有關(guān)的因子作為比較序列，記洛陽市人均生產(chǎn)總值為，城鎮(zhèn)常住人口為，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為，竣工房屋平均造價為，房地產(chǎn)開發(fā)投資額為，居民居住消費價格指數(shù)為。表3.1為洛陽市7個指標(biāo)具體數(shù)值。表3.120013-2019年洛陽市7個指標(biāo)的量化值年份2013201420152016201720182019城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）22105239832534926892290713130933626城鎮(zhèn)常住人口總數(shù)（萬人）261 272280 290 300309319竣工房屋平均造價（元/平方米）1751181319892134204821922422人均生產(chǎn)總值（元）31138336963456237805409624369650277房地產(chǎn)開發(fā)投資額（億元）227.29267.49257.54365.86380.74343.35331.42居民消費價格指數(shù)（%）（以2012年為100）102.8104.9106.4108.2109.6111.9115.6商品房住宅區(qū)平均銷售價格（元/平方米）3158360737223739414550455589以上數(shù)據(jù)來源于河南省統(tǒng)計局《河南省年鑒統(tǒng)計》。3.1.2求出綜合關(guān)聯(lián)度(1)求出絕對關(guān)聯(lián)度序列和和的初始化零點：由公式(2.1.2)和(2.1.3)得最后由公式(2.1.1)得絕對關(guān)聯(lián)度：(2)求出相對關(guān)聯(lián)度序列和和的初值像為：序列和和的始點零化像為：由公式(2.1.5)和(2.1.6)得,由公式(2.1.4)得：(3)求出綜合關(guān)聯(lián)度由公式(2.1.7)得和得綜合關(guān)聯(lián)度為：同理可得：則3.1.3篩選主要因素我們通過結(jié)果分析得知，這六大影響因素關(guān)聯(lián)度都超過了0.5，我們從中選取3個關(guān)聯(lián)比較大的作為主要影響因素，即：竣工房屋平均造價、人均生產(chǎn)總值、房地產(chǎn)開發(fā)投資額。3.2建立GM(1,4)預(yù)測模型通過比較關(guān)聯(lián)度分析我們選出3個關(guān)聯(lián)度最好的因素，我門建立了GM(1,4)預(yù)測模型，得到了GM(1,4)模型的系數(shù)向量.GM(1,4)模型為：最終解得：(3.2.1)應(yīng)用公式(2.3.2)和(2.3.3)，我們可以得到商品房平均銷售價格的模擬值，結(jié)果見表3.2，得出平均相對誤差，%，由于數(shù)據(jù)比較少的緣故，GM(1,4)依然有不錯的表現(xiàn)，但在大量數(shù)據(jù)中這個誤差其實要小得多。表3.2房價預(yù)測模型GM(1,4)模型的計算結(jié)果年份2013201420152016201720182019實際值3158.133607.13722.223739.294144.915045.075589.44模擬值3158318341333985429748435853殘差0424.36-410.66-245.26-152.32210.58-263.91相對誤差（%）013.43711.3856.5894.0745.08115.231平均相對誤差7.633%3.3GM(1,1)模型預(yù)測3.3.1模型建立(1)我們記表3.1商品房住宅區(qū)平均銷售價格為序列，原始數(shù)據(jù)具有很強的隨機性，因此我們要進行累加處理生成1-AGO序列：生成的鄰均值等權(quán)數(shù)列:對累加生成數(shù)據(jù)做均值生成B與常數(shù)項向量：,由白化方程，并記a，u構(gòu)成的矩陣為灰參數(shù)，得模擬值與誤差根據(jù)公式(2.2.3)和公式(2.2.4)解得模擬值和模擬誤差,如下圖所示：表3.3GM(1,1)模型模擬值及其誤差數(shù)據(jù)時間實際數(shù)據(jù)模擬數(shù)據(jù)殘差相對模擬誤差20143607.1003306.061301.0398.346%20153722.2203650.57071.6501.925%20163739.2904030.978-291.6887.801%20174144.9104451.027-306.1177.385%20185045.0704914.848130.2222.581%20195589.4405427.001162.4392.906%我們從結(jié)果得知，此模擬值的平均相對誤差為，這個誤差比GM(1,4)的誤差更小，在這里數(shù)據(jù)更為匱乏的時候GM(1,1)預(yù)測的精度更高因此我們在這里選用GM(1,1)模型來預(yù)測洛陽市未來的房價。3.3.2GM(1,1)模型預(yù)測根據(jù)公式(2.2.3)和公式(2.2.4)我們可以得出未來幾年內(nèi)洛陽市的房地產(chǎn)價格，在這里我們只計算了近五年的房地產(chǎn)價格。結(jié)果見表3.4。表3.4近五年的房地產(chǎn)價格202020212022202320245992.56617.07306.58067.98908.64結(jié)論(1)通過分析采用灰色關(guān)聯(lián)度分析準(zhǔn)確甄別出并得到主要的房價影響因子,建立一個GM(1,4)的房價預(yù)測模型,不但準(zhǔn)確找到了四個影響我國洛陽市今年房價的主要影響因素,而且通過對比GM(1,1)和GM(1,4)的誤差，選用誤差更小的模型，提高了對房價預(yù)測結(jié)果的準(zhǔn)確性和預(yù)測可信度。(2)管GM(1,1)模型的預(yù)測精度較高,但GM(1,N)仍然具有重要參考意義,對洛陽市商品房價格的影響程度較大的因素主要有:城鎮(zhèn)居民的可支配收入,房地產(chǎn)開發(fā)項目的總投資額,人均GDP;根據(jù)上述結(jié)果,可知:驅(qū)使洛陽市住宅和房地產(chǎn)價格波動上漲的主要因素為洛陽市城鎮(zhèn)居民實際可支配收入、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資總額和洛陽市居民人均GDP。由于人均GDP和城鎮(zhèn)居民收入上漲因此房價也居高不下，因此得出洛陽市房地產(chǎn)價格依然會繼續(xù)上漲。(3)洛陽市房價整體來說穩(wěn)定上漲，每年以9%的幅度上漲，然而跟據(jù)洛陽的房地產(chǎn)開發(fā)投資額卻逐年下降，房價也許會趨于穩(wěn)定。5建議對于洛陽市房地產(chǎn)領(lǐng)域的市場,根據(jù)研究成果在此就洛陽市房地產(chǎn)市場的發(fā)展問題提出了幾點意見和建議:(1)通過上面的灰色系統(tǒng)關(guān)聯(lián)度分析,諸多因素對洛陽市商品房價格的影響都很大,最重要的就是城鎮(zhèn)居民的可支配收入,其次是完工后的房屋總體造價。于是,政府就可以考慮通過減少和提高房地產(chǎn)開發(fā)商的住宅造價水平等措施,從而降低房地產(chǎn)的價格。一方面可以有效降低了人們的日常生活和財務(wù)成本,另一方面減少了對房地產(chǎn)公司和企業(yè)征收的所得稅,相當(dāng)于減少了房地產(chǎn)投資和開發(fā)的成本,有助于減少房地產(chǎn)在價格波動中的轉(zhuǎn)移和成本。前政府宏觀調(diào)控己經(jīng)由以前從單方面的需求端調(diào)控轉(zhuǎn)變到了供需兩端同時進行調(diào)控。(2)由此通過上述的灰色關(guān)聯(lián)度分析得出,政府通過擴大土地的供應(yīng)范圍對房地產(chǎn)價格的影響程度是有限制的,因此在供給端就應(yīng)與其他一些方式相結(jié)合的措施進行激活.對于社會公眾來說,應(yīng)當(dāng)更加理性地看待住房價格的波動,并認(rèn)識到隨著我們國家經(jīng)濟社會的持續(xù)快速進步,居民收入水平的不斷上升使得房價在中長期內(nèi)呈現(xiàn)出大幅上漲的趨勢具有必然性。所以我們要根據(jù)自己的實際情況靈活適當(dāng)應(yīng)對、認(rèn)真地制定房屋購置的計劃。(3)購房建議。對于具備一定經(jīng)濟基礎(chǔ)的農(nóng)村居民在他們的經(jīng)濟能力允許的情況下,依照自身的需求去購置恰當(dāng)?shù)纳唐贩恳员憬鉀Q他們所要求的居住。在改善了居住環(huán)境的同時,還能夠?qū)崿F(xiàn)固定資產(chǎn)保值和增值,這就是一個明智選擇。對于這些中低收入階層的年輕人購買能力有限和其背上沉重的負擔(dān)做房奴,嚴(yán)重影響他們的生活質(zhì)量,不如合理地規(guī)劃和科學(xué)的理財去選擇最適合自己的住所和居民選擇對于那些暫無房屋具備購買能力的青少年,他們可以將自己所購置的住房當(dāng)作人生努力和奮斗的一個目標(biāo),并且通過不斷完善自我和提高自身的能力來促使個體性收入水平的提升和速度迅速地快于房價的走高來實現(xiàn)未來房價目標(biāo)化從而變成了房價升高的壓力,成為自我努力的動機,并推動了事業(yè)的進步。(4)目前我國房地產(chǎn)市場仍然處于上升和發(fā)展階段，這個時期城市化的進程也在不斷提高加快但是近幾年來由于房價的過快走向大幅度上漲在直接導(dǎo)致普通住宅和居民買房困難的情況下同時還可能會助長經(jīng)濟泡沫而導(dǎo)致經(jīng)濟增速"虛假鋒榮"泡沫一旦爆出就會嚴(yán)重危害整個社會和經(jīng)濟因此政府必須積極采取有效的手段對其進行風(fēng)險管理和調(diào)控。認(rèn)為政府的調(diào)控是為了通過打壓住宅價格讓其房價得以迅速出現(xiàn)巨額下降這樣一個想法同時也是不切合現(xiàn)實的。如前所說的商品房價格的波動和漲跌主要是由于受到了市場經(jīng)濟規(guī)律的約束，然而若房價大大高于市場購買力的水平,那么房價勢必會出現(xiàn)一個回落,即在所謂的暴漲后必然會出現(xiàn)暴跌。所以政府通過調(diào)控來打壓房價主要是為了遏制房價的暴漲更主要是為了避開房價在過快走向高點之后暴跌最終以及保障房地產(chǎn)領(lǐng)域的可靠性和持續(xù)健康發(fā)展。如何通過建立一個更為完善的社會公共保障住房制度來實現(xiàn)廣大民族群眾生活住有所居的目標(biāo)在現(xiàn)階段,由于房價的上升過快而未能建立一個更為完善的社會公共保障住房制度來解決城鎮(zhèn)貧困家庭尤其是偏遠貧困戶的住房問題,這個時候就已經(jīng)變得很當(dāng)務(wù)之急了。目前,我國的保障性住房基本上就包括了廉租住房、公共出租住房、限價商品房、經(jīng)濟適用房。由于限價的商品房、經(jīng)濟適用性住宅的建設(shè)、管理困難很高,容易造成資源分配失衡而滋生貪污。更有甚者一些開發(fā)商打著經(jīng)濟適用房的標(biāo)簽變相投資開發(fā)一般商品房來牟取自己的利益。所以我們想要真正做到能夠充分發(fā)揮保障性住房的"保障"功能首先就是需要在政府和社會各方面建立健全完善的保障性住房制度框架真正做到有法可依、有章可循。這樣保障房的所有各個環(huán)節(jié)都才會順利地得到推進。其次,保障房建設(shè)應(yīng)以廉租房、公共租賃住房兩種類型為主:繼續(xù)加大廉租房的建設(shè)力度,著眼于解決低收入人口和貧困戶住房的問題適當(dāng)建造公共租賃性住房逐漸解決貧困戶和中等偏低收入人口住房的問題?？底夥?、公租房的建設(shè)必須拓寬等融資渠道,增加保障性住房資金投放。一個特別是名級政府應(yīng)該把如何加快保障房建設(shè)發(fā)展作為一項重要的國家民生工程去抓,加大對其他領(lǐng)域的財政扶持力度。一個建議就是暫時停止對地價進行打壓,轉(zhuǎn)而以在拍賣中出讓的不到其他人所能獲得的在拍賣中獲得的絕大多數(shù)收益當(dāng)做是建設(shè)保障性住房的資金來源。二是出臺激