第三部分項目總體策劃與構想樣本

第三某些項目總體策劃與構想

重慶被辟為中華人民共和國第四個直轄市后來，特別是中華人民共和國即將加入WTO時，經濟發(fā)展超前引導性已經非常明顯。在沿海及特區(qū)經濟政策優(yōu)勢逐漸失去時，重慶正以她新擴容性以及中央賦予政策優(yōu)勢掀起中華人民共和國經濟發(fā)展新熱潮。當前，投資重慶市場富商巨賈以及近年創(chuàng)業(yè)有成成功人士已不能滿足于普通居住式居住環(huán)境和“居者有其屋”現(xiàn)狀，她們需要擁有一塊真正屬于她們自己休閑方式與社會交往和溶入自然居住環(huán)境。在緊張社交和工作中，她們只能在彌漫硝煙商戰(zhàn)中突圍、撕殺，無暇顧及在擠壓都市空間還能不能留有自己私人空間。她們需要屬于成功者自己，可以滿足各種生活要素需求休閑生活空間！她們需要新可以提供適應新經濟時代生活節(jié)奏生活模式。近期，中華人民共和國房地產發(fā)展研究專家提出了一種新銳而又具備指引意義房地產開發(fā)新命題：郊區(qū)房地產在距離不超過20公里，車程不超過40分鐘，可以開發(fā)第二居所和休閑度假房地產。這個“公式”充分揭示了郊區(qū)地產發(fā)展趨勢。世外桃源就是這種“公式”代表作，創(chuàng)造并滿足于成功者和中產階級需求一種新生活模式——亞假日生活模式。這種生活模式詳細體現(xiàn)就是都市邊沿休閑小鎮(zhèn)。第七章項目開發(fā)理念世外桃源項目開發(fā)理念是項目開發(fā)精神思路，是指引項目開發(fā)與項目實行大綱。整個項目策劃與組織實行必要按開發(fā)理念去執(zhí)行。因而，整個項目設計策劃、組織、執(zhí)行都必要以開發(fā)理念去統(tǒng)帥。由于本項目設計領域比較廣，系統(tǒng)比較復雜。本項目開發(fā)理念只對其新銳項目理念進行開發(fā)，重要涉及：規(guī)劃設計理念、項目要開發(fā)主題、項目開發(fā)新生活模式、新生活理念構思等。一、項目設計理念世外桃源項目，其設計思想來自樸素理念：都市生活渴望重返自然。商品住宅發(fā)展到今天，購房者動機已由“有瓦為房”生存需求轉向“舒服享有”生活素質追求，而從促使地產商和建筑師們應更超前地組合這些新生活需求概念，更大膽地創(chuàng)造優(yōu)質生活空間。而社會經濟基本發(fā)展，高速路網浮現(xiàn)和汽車進入百姓人家，為在城區(qū)之外建筑融于自然山水居所提供了現(xiàn)實也許性。這就是為什么在新世紀之初，廣州地區(qū)突出涌現(xiàn)一批山水環(huán)境樓盤（重慶某些項目也正在效仿）重要因素之一。鬧市安家概念正在逐漸淡出，甚至成為無奈選取，消費者與建設者共同理念是：環(huán)境貴乎自然山水、建筑貴乎山水交融。世外桃源項目由于其地理位置優(yōu)越和重慶直轄市都市功能輻射加強以及沙坪壩、北碚發(fā)展前景，加之有水天花園前期“熱身”，項目規(guī)劃設計應具備前瞻性和時代感，把人和自然語言凝煉成建筑語言，進行標志性建筑理念締造。項目依照自身稀缺資源，將以生態(tài)環(huán)境建筑作為項目總體設計理念。以人與自然親和溝通，居住者生活環(huán)境品質改進，有效地組織人活動空間為重要設計目。別墅區(qū)各功能單體組合布置與復合功能相結合，以對居住者對水景、山景、江景等生態(tài)植被環(huán)境可近性和視覺感為出發(fā)點，并合理組織人車流線，符合旅游、度假、休閑者生活習慣，并滿足各功能區(qū)各年齡階層居住者活動不同需要。世外桃源項目將按照“別墅度假，健康環(huán)境，文化教誨，體育運動，旅游會所”五維空間進行規(guī)劃設計，“以人為本”，高起點、高原則，努力營造一種與都市環(huán)境相協(xié)調、與自然環(huán)境相親和人居環(huán)境，并體現(xiàn)中產階層和成功人士“自我價值”實現(xiàn)抱負家園。同步在規(guī)劃設計中，充分考慮自然環(huán)境屬性，應用生態(tài)學觀念，結合社區(qū)文化當代內容進行規(guī)劃設計，以創(chuàng)造體現(xiàn)居住特性、可持續(xù)發(fā)展跨世紀旅游度假“亞假日生活”模式夢幻空間。世外桃源還將以溫泉資源作為重要開發(fā)對象，進行深度開發(fā)。以實現(xiàn)“溫泉旅游度假村＋風景休閑度假村＋綠色運動村＝都市邊沿休閑小鎮(zhèn)”構想。中華人民共和國最大資料庫下載世外桃源針對旅游度假主題在設計理念方面將體現(xiàn)如下詳細內容：1、自然之上，最大限度依托自然地貌，因勢利導，屏棄過多人工雕琢痕跡，令旅游度假者欣賞到天然美景，在真實自然風光中回歸自我；2、項目設計多樣化，避免雷同；3、最大限度考慮投資規(guī)模與投資效益并保證環(huán)境可持續(xù)發(fā)展。二、項目開發(fā)主題直轄后重慶為許多有識之士提供了更遼闊發(fā)展空間和無限商業(yè)機會，也造就了無數成功商界名流。隨著她們生活水平提高，她們已不再滿足于“居者有其屋”居住現(xiàn)狀，她們渴望擁有一塊真正屬于她們自己休閑式社會交往和溶入自然居住環(huán)境，使她們可以在輕松而無拘無束環(huán)境和氛圍中與商界名流，在笑談中尋找靈感和建立情誼，進而策劃商戰(zhàn)搏殺，得以在網球場或桌球室笑談財富與人生，在花園式居室里享有撫愛和親情。這是成功者私人領地。她們除了追求崇高休閑娛樂生活方式外，她們需要對子女教誨，對長輩贍養(yǎng)，對健康渴望，對度假需求，對浪漫怡情等。同步，都市喧囂與擁擠、吵雜、污染、交通等問題使成功人士和中產階級們無法讓生活中浮現(xiàn)新“煎熬”繼續(xù)煩擾她們。她（她）們決計要走出為工作和生計“門欄”，她（她）們要尋找新生活空間。因而，世外桃源項目策劃主題是：高水準成功者休閑生活空間——都市邊沿休閑小鎮(zhèn)。三、生活模式——亞假日生活模式新生活模式是一種概念，又是理念提高。結合當前地產界開發(fā)理念多元化和異端化傾向，咱們在高度總結基本上進行了概括與提煉，提出了新銳新生活理念——“亞假日生活模式”。亞假日生活模式——其真實涵義在于有別于“假日住宅”和“旅游住宅”一種“半假日”式居住生活模式。其生活來源于從當前被媒體炒熱“5+2”生活模式中脫穎而出一種新穎而前衛(wèi)生活模式。其特點是：1、居住人群有別于普通工薪人員；2、不單純是二次置業(yè)人士；3、不是完全意義上單純居所（第一居所）；4、帶有“移動”辦公性質又有假日休閑性質生活模式；5、在休假功能上休假日多于法定假日，在工作功能上周工作日少于國家法定工作日（每周少于5天）生活居所；6、地處優(yōu)美環(huán)境中。如山、水、景等。7、住宅產品設計更看重業(yè)主休閑功能，與市區(qū)住宅有著質差別；8、亞假日住宅配套設施更能滿足休閑娛樂性、項目容積率比較低；9、亞假日住宅宅型面積普通“嬌小”，廚房設計為開敞式，臥室采光較好；10、在構造形式上以聯(lián)排別墅、低層住宅形式為特點；11、適當使用人群為：公司成功人士（老板），中產階級，工作地點隨意組合（可在家辦公族），不受上下班時間約束人群，有較多節(jié)假日用于旅游、休閑“樂水族”；12、居住地與都市距離不超過20公里，車程在40分鐘以內。四、新生活理念構思世外桃源項目開發(fā)理念是從當代人新生活模式和新生活方式為契機進行開發(fā)。為使項目新生活概念更詳細化，咱們對新生活方式與理念提出更詳細化原則：1、有情調風情小鎮(zhèn)。能使山水、人文、服務三者合一“風情小鎮(zhèn)”。2、路程在20公里以內，車程約40分鐘以內。3、住宅生活便利，產權有保證。4、與景區(qū)保持一定距離，但氣候條件要好，空氣清新，四季分明。5、綠化率高，房屋密度低，整體環(huán)境優(yōu)良。6、房屋價格適中，大概15萬元就可買一套。7、戶型新穎，以組團形式組織建筑，讓人產生歸屬感。8、社區(qū)配套要齊全，會所設立齊備，社區(qū)人文環(huán)境要好。9、在社區(qū)內，要建設迷你都市廣場。廣場周邊布置歐式咖啡館、酒吧、餐廳、面包房、花店、水果攤等，晚間可以在廣場上開個party。這種新生活方式就是咱們要創(chuàng)造“亞假日生活模式”！這種新生活方式就是咱們要建造——都市邊沿休閑小鎮(zhèn)。

第八章項目產品開發(fā)要點在項目總體開發(fā)中，重要是項目功能開發(fā)。在項目功能中本章重要考慮別墅開發(fā)和項目規(guī)劃開發(fā)。一、別墅開發(fā)世外桃源項目重要建筑物是別墅。項目開發(fā)目的也就是別墅開發(fā)。別墅存在始終和山水文化有著密不可分聯(lián)系。而中華人民共和國人許多精神也可以說是山水孕育出來。中華人民共和國美學思想如：氣、風、骨、神等都與山水關于；中華人民共和國哲學思想，如老莊哲學就離不開山水孕育，中華人民共和國國畫、詩詞、古典園林從某種意義上說也來源與山水。別墅布局和環(huán)境設計以及別墅鑒賞都受到山水文化重大影響。《宋書.謝靈運傳》中寫到“修營別業(yè)，傍山帶江，進幽居之美”。這幽居之美，無非是為了滿足人一種精神與心靈追求。因此說，從古至今，別墅是人在財富擁有和文化積淀到一定限度后，心靈與自然伸張一種精神需求。別墅策劃重要是對別墅功能策劃，在不同景觀區(qū)別別布局袖珍別墅，景觀別墅，落水別墅，聯(lián)排別墅、獨立式豪宅別墅等。世外桃源項目所處位置非常適合建造別墅，把文化和哲學思想精髓充分匠造在別墅中，使別墅具備靈氣。別墅是整個基地建設“魂”。整個基地都必要按這個“魂”精要去設計、去嚴判、去建造。使別墅“魂”充分飄散在整個基地每一方寸之間，成為重慶別墅運用之最高境界。（一）別墅風格方略在普通人眼中，別墅始終都是潮流、典型、舒服、豪華居住條件標志，但以往眾多別墅“農民屋”式外形與構造，卻令不少高品味消費者大失所望。近年，不少外國建材公司在進一步中華人民共和國房地產市場同步，也帶來了構造風格各異新式木構造別墅和輕鋼構造別墅。世外桃源項目在構造方面可某些采用如下構造形式：1、木構造別墅木構造是美式別墅中歷史最悠久構造方式。據研究，美國木構造房屋最早可以追溯到十八世紀，而當前美國已建113萬棟別墅中，就有98%屬于木構造。由此可見，木構造房屋并不是普通人所想象那么不堪年月和風雨。木構造別墅中幾乎所有建造材料都是各式各樣木材制品，面這些木材制品在生產過程中，通過不同生產程序，已經具備防潮、防蟲、耐高溫等特點。與普通磚混構造房屋相比，木構造別墅建設成本低、環(huán)保、抗震等長處更是顯而易見。但是，木構造房屋最大特點，還是其上下層墻面不用所有對齊，為樓面設計提供了無限想象空間。可見，木構造別墅是喜歡懷舊、追求休閑最佳選取。當前，深圳仙湖山莊別墅與汕頭海外商品公司會所及豪華別墅都選取用木構造別墅，作為銷售賣點推廣，效果相稱好。對世外桃源項目來說，藍色貝利家園、單身別墅與情侶別墅可某些選取木構造別墅。2、輕鋼構造別墅輕鋼構造是近年由國外引進新興建筑理念之一，是在木構造基本上新發(fā)展，它以某些型鋼與鍍鋅輕鋼作為房屋支承和圍護，具備極強堅實性、防風、防震性以及更好防蟲性、防潮性、防火性、防腐性和隨心所欲可塑性，并具備很強綠色環(huán)保概念。曾經在廣東南海穆天子山莊別墅和廣東紫云山莊高爾夫社區(qū)別墅、深圳蛇口鯨山美式別墅上選取了輕鋼構造，都獲得較好效果。（二）別墅產品戶型方略新式別墅構造先進、款式多樣，構造簡易，裝修齊全，對世外桃源來說，面積在60—250平方米之間。一樓為公共活動空間，二樓為私人生活空間兩層式別墅是符合中華人民共和國人和重慶人生活方式主流類型。由于重慶市場特點和旅游度假基本需要，咱們把面積普通控制在60—250平方米之間（不涉及豪宅），戶型品種安排在20個左右，供各類人士選取。（三）別墅物業(yè)設計方略1、營造別墅物業(yè)建筑藝術風格別墅物業(yè)對建筑藝術風格追求超過其他普通住宅對建筑藝術風格追求，這是由別墅物業(yè)自身特性和對環(huán)境規(guī)定導致。建筑藝術風格，就是建筑本體特性，通過建筑造型、材料、顏色、飾物等因素綜合體現(xiàn)出來。建筑藝術風格對于物業(yè)價值影響限度在別墅物業(yè)上體現(xiàn)，超過其他各種物業(yè)。由于別墅物業(yè)充分體現(xiàn)和滿足了人們心理存在各種嗜好及人們生來就存在獨異性和尊重感。例如：廣東龍湖山莊日式、歐式、美式別墅，正是因其獨特建筑藝術風格，使其單價高于普通別墅一倍左右。建筑藝術風格越具獨異性，其審美價值越恒久，其保值性也越強，如碧濤苑。反之，建筑風格，越缺少獨異，審美價值隨著時間而落伍，其保值性也越弱，之因此稱某些別墅為農民房，也正因其建筑風格與農民自建房毫無分別。世外桃源別墅物業(yè)依照山水分布和位置不同，建筑風格可分別選?。簹W陸式、美式、中華人民共和國老式式建筑風格。2、維護別墅物業(yè)私密性密性是居住物業(yè)追求一種基本要素，詳細指居住人員擁有高度私有環(huán)境空間。對于別墅物業(yè)來講，其對私密性規(guī)定也較高。私密性好別墅物業(yè)價值高于私密性差別墅物業(yè)。當前在別墅物業(yè)構造中重要有四種：（1）獨立式；（2）連體獨立式；（3）連體復式；（4）TOWNHOUSE。在這四種構造中，從私密角度來考慮價值由高到低依次為：獨立式>連體獨立式>連體復式>TOWNHOUSE。一百近年前，英國人獲得廬山別墅開發(fā)權后，一方面是對別墅區(qū)域進行周密規(guī)劃，按山地自然走向將地塊分割成相似大小出售，規(guī)定別墅由業(yè)主自行設計，但設計方案必要通過開發(fā)公司嚴格審查，必要具備本國建筑藝術典型風格，并且開發(fā)公司云集了當時世界上最先進設計師。因而，廬山黃金地段——東谷長沖河兩側，幾百棟分別代表幾十個國家建筑風格。設計精美典雅別墅與秀麗清新大自然和諧地交融在一起，互相媲美，成為廬山一大景觀。一百近年過去了，這一區(qū)域別墅建筑依然被公認是中華人民共和國及至世界同類地形中規(guī)劃最合理、最科學、建筑最精美典范。在世外桃源項目中，運用地理位置和市場細分調查，專門劃出某些地塊出售給業(yè)主，由開發(fā)商統(tǒng)一設計，提供30各種設計方案供業(yè)主選取，最后由開發(fā)商和業(yè)主決定統(tǒng)一方案，交由開發(fā)商進行統(tǒng)一開發(fā)。這樣，即維護了業(yè)主對別墅私密性規(guī)定，又便于開發(fā)商與業(yè)主對別墅建筑風格對接。3、完善別墅物業(yè)配套會所配套會所是專供別墅物業(yè)居住人員休閑娛樂場合，它延展了別墅物業(yè)自身功能，彌補了由于選址上規(guī)定所導致局限性和人們除居家生活之外娛樂需求。配套會所設施種類有各種，世外桃源其配套會所設施更側重度假休閑目，具備特殊性、獨立性。如：網球場、游泳池為居家型常備。而中、西餐廳，俱樂部，則多為消閑度假型常備。別墅物業(yè)配套會所種類性和層次，也反映著需求群體和服務群體差別性，并因而決定著別墅物業(yè)價值大小。其服務和需求群體層次越高，別墅物業(yè)價值也越大。例如：深圳觀瀾豪園配套功能設施有酒店、會所、高爾夫球場、鄉(xiāng)村俱樂部等一系列滿足消閑度假之用。世外桃源在帕特南溫泉度假中心設立基地大型專業(yè)會所，還在每個居住區(qū)設立了餐飲及文化室、俱樂部等分會所，充分完善居住者會所功能。4、優(yōu)化別墅物業(yè)自然資源和人文資源自然資源在這里指不可再生資源和自然生態(tài)環(huán)境。人文資源指人造景觀和人文環(huán)境。自然資源和人文資源是別墅物業(yè)選址一方面必要考慮，它是決定著別墅物業(yè)價值最重要因素，即別墅物業(yè)其他要素均可模仿重造，唯獨自然資源和人文資源是不可重造，真正顯示出其獨一無二和價值永久性。例如：深圳東部海岸度假別墅物業(yè)金海灘，其獨有全視角無遮擋優(yōu)美海景，依山階梯布置使得戶戶均可俯瞰海景，這一得天獨厚自然資源為東部海岸所獨有，其不可重復性使得其別墅物業(yè)價值與鬧市區(qū)內獨立區(qū)別墅價值相差無幾。又如：蛇口碧濤苑別墅為依海而筑海邊別墅，其海景資源在蛇口并非獨一無二，真正使其價值具備恒久性是蛇口這一“國際社區(qū)化”優(yōu)雅人文景觀和人文環(huán)境，這種物業(yè)所處社區(qū)環(huán)境和物業(yè)所創(chuàng)造出社區(qū)環(huán)境與自然資源同等重要。世外桃源自然資源是得天獨厚。人文資源是需要精心設計和根據自然景觀進行人工雕飾。在世外桃源各個景區(qū)均有不同人文景觀，歐式、美式、亞洲式和中華人民共和國民族風格人文景觀，使別墅物業(yè)自然資源和人文資源得到最大優(yōu)化。5、注重別墅物業(yè)自身市場性別墅物業(yè)市場因其特殊性而具備一定獨立性，從某一角度講是游離于整個房地產市場之外。這是由于別墅物業(yè)業(yè)主對于居住環(huán)境獨立性、私有性和自然舒服性上追求超過生活配套上規(guī)定，比起鬧市繁華她們更喜歡靜謐。別墅物業(yè)永遠只是某一某些人才干享有繁華。優(yōu)質別墅物業(yè)具備良好保值增值性，使其在任何時期都為富人階層追捧對象。同步別墅物業(yè)最完美地體現(xiàn)表達了人類、審美情趣和個性化作為財富象征性，布滿著購買者個人色彩，購買者喜歡對別墅物業(yè)價值影響，某種限度超過市場因素。“曲高和寡”，越特殊東西，其個別性就越突出，其可比較性也越少。別墅物業(yè)市場是一種布滿個性化特殊市場。因而，在世外桃源別墅物業(yè)設計上，除了普通市場化因素外，還應注重特殊化市場因素，如富豪階層特殊需求。咱們在藍色貝利家園中設計了58套頂級別墅，專為富豪階層度身定做。二、項目規(guī)劃要點建設部把建設優(yōu)質住宅社區(qū)放到十分重要工作議程上，由建設部住宅產業(yè)化辦公室主持，1999年推出了《商品住宅性能認定管理辦法》，對商品住宅及環(huán)境提出量化指標體系，涉及設計指標，建設質量控制辦法和驗收檢測辦法等，國內房地產業(yè)通過近十余年發(fā)展，已經明確營造出舒服安全、衛(wèi)生以便、文明優(yōu)美居住環(huán)境與居住建筑經營理念，而建造融于自然山水之中居住建筑亦成為建筑師愿望和購房者追求。世外桃源是一種融于自然山水之中都市邊沿休閑小鎮(zhèn)。因而，在建筑設計方面，必要結合其特點，開發(fā)出融于自然山水之中優(yōu)質住宅。（一）開發(fā)都市邊沿休閑小鎮(zhèn)可行性環(huán)顧世界工業(yè)發(fā)達國家有一種共同特點就是城鄉(xiāng)生活水平差別小，其中一種重要因素是交通系統(tǒng)發(fā)達，國內經濟先進地區(qū)都市近年來對公路、橋梁和交通工具改良建設投入大量資金，交通系統(tǒng)正以迅猛勢頭發(fā)展，大大變化了人們出行習慣，交通出行距離迅速擴展。社會生活另一面是房屋消費行為上已浮現(xiàn)了“二次置業(yè)”者，其中許多置業(yè)人士是到都市郊區(qū)選購一套房屋，作為周末渡假之用，在城區(qū)邊沿，車行時間在40分鐘以內樓盤，只要環(huán)境條件和管理水平好都成了搶手貨，甚至產生了一批炒房者，追捧優(yōu)質樓盤。同步由于經濟能力提高，銀行按揭協(xié)助以及人們對身體健康關注，都令此前感覺很遙遠山地、河灘成為以便到達地方，這使得開發(fā)自然山水環(huán)境居住環(huán)境有了現(xiàn)實可行性。（二）設計原則與指引思想依照地塊特點和項目市場定位分析，世外桃源對規(guī)劃設計提出如下設計規(guī)定：1、保持原有地形、保護原有植被，在開發(fā)商品別墅（住宅）同步又維護金龍湖風景區(qū)整體性。2、人性化設計指引思想，“以人為本”注重滿足舒服、安全、以便、私密等方面規(guī)定。3、尋找適合山地形態(tài)規(guī)劃設計辦法，規(guī)定解決好住宅（別墅）單元面湖靠山景觀規(guī)定。樹立建筑風格個性化，又同步規(guī)定和諧融合于山林。4、避開湖面與地塊之間過境車道帶來一系列不利因素。5、在規(guī)劃及建筑設計中貫穿“市場觀念”和“品牌戰(zhàn)略”，以實現(xiàn)社會效益，環(huán)境效益和經濟效益有機結合。（三）規(guī)劃設計手法1、規(guī)劃構造形態(tài)在建筑物組群空間解決方面，有別于慣用梯田式布置，大膽運用地形高差位置變化，安排樓房（別墅）位置與朝向，從投影平面上考慮日照規(guī)定與樓間（別墅）綠地空間安排，在豎直方向則考慮防止建筑物之間視線阻隔與干擾，以最大限度滿足每個住戶單元有觀湖面山兩種視覺空間。在組群平面布置上匝山勢排列，維護原有山（坡）脊輪廓線，道路布局以曲線迂回繞行，導致開敞流動空間感和通透景觀面，形成融于山林，錯落有致山地建筑組群。在建筑體量分布方面，將多層建筑物布置在山丘腳底，以便呈現(xiàn)該類型樓房豐富多彩建筑設計風格，將低層聯(lián)體別墅布置在山丘腰部，以便越過山腳多層聯(lián)體別墅向湖面方向取景；山脊線另側，布置較矮獨立式別墅，這樣能較好解決建筑物之間陽光遮擋問題，嘉陵江邊TOWNHOUSE樓層不高，運用山勢落差，不會遮擋江面景觀。2、靜態(tài)交通組織本項目規(guī)劃設計已超前考慮汽車保存量增大也許性，每套別墅（含多層或聯(lián)排）平均1~2個車位。車多帶來難題是泊車位與綠地空間矛盾，本項目采用集中式或獨立式車庫泊車形式。在某些集中式建筑物中，首層架空層作車行道和車庫兼觀景臺三種功能，減少了車行道和車庫占用綠地比率。道路采用盡端式布置，車輛在連道首層架空層內通行，到達目地后，就地在車道邊泊位?？?，人員可下車走到觀景臺，或直接上樓。首層連廊形成了有頂車道和車庫，便利上落車人群，同步減少了人車相擾機會。對外來訪客汽車，亦考慮以停車便利性，在社區(qū)入口附近會所俱樂部周邊設立了露天停車場，地面用植草磚，配以高大喬木遮擋夏日劇烈陽光。車道采用反光材料標志，盡量減少車路照明，以減少車道夜間照明對住房室內空間干擾。步行系統(tǒng)則兼顧考慮交通便捷與園景構圖兩方面，步行碎石徑或穿越綠地或依傍車道，形成較活潑道路風格，而又避免了機動車穿行對休閑活動人群干擾。3、建立綠化系統(tǒng)山地原生植被將最大限度保存，對于必要動土地方，用透水建材固土，筑緩坡并以蔓生植物覆蓋，盡量少筑石擋上墻。在建筑物首層，車道靠山一側淺開挖，另一側懸空，下面仍保存土地和植物，并且增長攀援植物，沿立柱而上，導致立面綠化，減少立柱對整體景觀不利影響。車道懸空一側設立花槽，栽懸垂植物，增長空中綠化層次感，減少破土面積，培植立體綠化，故社區(qū)綠地率達60％以上。人工栽植品種方面，注意選用適合本地物種，以求高抗蟲抗災能力，防止追求高價名貴植物誤將公共綠地設計為植物博覽會。4、建立屏蔽系統(tǒng)項目地塊雖然環(huán)境優(yōu)美，但相對于高質素生活規(guī)定來說，仍有許多不利因素，需要以屏蔽手法加以隔離，以創(chuàng)造出一種適合家居生活室內空間。一方面是車流噪音問題，區(qū)內外均有通行車輛，在區(qū)內車輛上坡時發(fā)出噪音較大，為隔音外墻體用加氣混凝土砌塊，厚20公分，砌塊內部氣孔穴對聲音衰減有明顯作用。外墻表面用致密飾面層加涂料，加強對聲音反射，樓房之間保存高大樹木，起吸音墻作用，外界聲音侵入戶內重要途徑是窗戶，本項目建筑選用塑鋼共擠型材，配雙層夾膠玻璃窗戶構造，可達到防水密閉作用，隔音效果良好。重慶建筑物也有保溫問題，夏季直射陽光是重慶地區(qū)建筑設計需避免不利因素，夏季直射陽光時間長、強度大，對室內空調電能損耗大，此外強烈陽光亦不利室內活動，如操作電腦或午睡等，本項目選用夾層玻璃和加氣混凝土砌塊墻體可較好解決陽光幅射問題，此外在設計坡面屋頂和窗楣時候亦注意遮陽作用。住宅區(qū)內垃圾收集運送、廢水解決皆注意屏蔽解決，以減少對空氣和綠地污染。5、疏理地表水系由于是山坡地，破土動工之后，如不立即解決裸土，會導致雨水沖涮，禍及保存植被，竣工后由于路面和屋面不留水，會增大地表徑流，此外山頂淺層水由于破土截流亦會引起地表逞流水問題。在解決辦法上，盡量保護植被。破土動工地方，盡量用疏水材料復蓋，例如植草磚、碎石疏水槽等以減少逞流水，在社區(qū)主入口處，設立小型園景水池，碎石緩坡池底，以接納地表水，起到緩沖池作用。6、創(chuàng)作山地建筑形式因應環(huán)保護坡需要，區(qū)內建筑物采用“吊腳樓”結合首層架空設計手法，形成山地建筑物強烈特色。首層作車行道，靠山邊內側作車庫，懸空外側導致花槽觀景臺，增長亞熱帶風情，坡面屋頂以紅瓦覆蓋，與坡地高大樹木濃蔭交融，調配出氣憤盎然環(huán)境色彩。樓房立面對視覺影響極大，采用綠色塑鋼窗配淺綠色夾膠玻璃、米黃色墻面，以柔和明快色調融入山林背景。此外注重以墻面各種構造線條調節(jié)視覺比例，增長情趣。建筑群落順山勢自然分布，保存山脊線。各樓朝向并無嚴格統(tǒng)一，而是著重室內向外視覺景觀取向，避開了許多不利視覺干擾。整個建筑組群與山林背景和諧融入，彼此間又錯落有序，道路順山勢盤桓流暢，設計整體效果是動靜相宜。7、創(chuàng)造舒服室內空間室內生活空間絕非簡樸幾何概念，而是由建筑藝術手法創(chuàng)造視覺空間，和生活設備支持功能空間。建筑師在采光景觀，氣流組織，功能分區(qū)等方面都應十分注重運用美學、心理學以及成功范例所提供經驗．逐項仔細調節(jié)。機電配備方面，盡量從“舒服、安全”角度考慮，采用諸如分質供水，壓差式中央排煙道，顧客中央空調系統(tǒng)等價格功能比合理新技術與新產品。

第九章項目總體規(guī)劃設計項目總體規(guī)劃就是要回答項目在市場中位置與項目將要行走方向問題。依照項目市場分析和項目確立市場定位，本章對項目進行全方位策劃并提出有關專業(yè)意見。一、項目技術指標世外桃源項目總體技術指標為：總占地面積：1500畝其中水面面積：300畝總建筑面積：≦500,000m2容積率：≦0.5覆蓋率：≦20％綠地率：≧60％基地設計總戶數約5000戶人口規(guī)模約15000人二、項目用地指標世外桃源項目用地指標見下表：

世外桃源項目用地構成一覽表組團項目名稱占地面積（畝）建筑面積（m2）容積率AA1南洋樂齡公寓2506545,0001.0385A2南洋學生公寓6545,0001.0385A3南洋貴族學校12035,0000.4375BB1東籬休閑度假村16013075,0000.8654B2嘉陵高爾夫練習場301,5000.0750CC1歐美商業(yè)娛樂村4104025,0000.9375C2將來世紀科學公園405,0000.1875C3帕特南溫泉度假中心浪高溫泉度假村20080,0000.6000C4浪花溫泉酒店5020,0000.6000C5藍色貝利家園8017,5000.3281DD1東亞綠色運動場陶城滑草場海盜船熱氣球運動場2306012000.030D2維頓網球公園韓國旱地滑雪場007射擊場9018000.030D3情侶別墅和落水別墅8045,0000.8437E陶園古城150100,0001.0000F金龍水上運動中心300金龍湖水面共計1500497,0000.4970三、項目總體布局思路總體布置重要要依照項目建筑物使用功能、規(guī)劃設計規(guī)定以及開發(fā)商意見，并充分考慮基地特點和四周環(huán)境、建筑體量等要素進行布置。本方案只提出總平面布置要點。（一）項目基本規(guī)劃要點1、充分考慮將來發(fā)展，以高起點、高原則規(guī)劃本基地。以生態(tài)住宅設計理念規(guī)劃該項目。2、所有按低密度別墅加以少量洋房（藍色貝利富貴家園）設計目的予以規(guī)劃。3、中央主入口要有當代特色，符合重慶市作為直轄市“綠色形象建筑規(guī)定”。富有特色、美觀大方。4、基地內圍墻以各半島外線進行設立。接近212國道圍墻為透視式。5、在公路邊設5米綠化帶再設圍墻，圍墻內設5米寬高樹綠化帶再設道路，以防塵土過多進入基地并予以隔音。（二）總體規(guī)劃布局構想世外桃源項目設計創(chuàng)意基于對項目市場定位：服務收入為中高層以上中產階級和成功人士，故屬于較高檔基地社區(qū)規(guī)劃?；卣w設計布局，采用全圍式，雙圍合式為主調，排列式、板式、集中式為點綴群體組合理念與解決手法。整個基地分解為三個功能區(qū)塊（東籬半島、桃源半島和金龍湖），共計6個組團（A、B、C、D、E、F組團）。各組團之間，既互相獨立，自成一體，又通過空間輪廓、建筑外觀造型圍合，營導致出親切和和諧生活氛圍，獨自成勢居住內聚性空間環(huán)境——“共享大庭園”。又具備組團之間互相聯(lián)系，互相映襯，成為互相借景有機性整體，實現(xiàn)新型山水社區(qū)鮮明特色整體形象。各組團之間，采用了大環(huán)形交通路網進行連接，一改普通慣用平直、十字形路網。區(qū)內道路，除滿足交通外，已充分得到軟化、舒展。路網不再只是為交通而服務，而是與環(huán)境獲得了有機聯(lián)系和互相融合。在各個圍合式組團環(huán)境里，有歐美風格休閑廣場，結合社區(qū)項目形象標志主題水景、園林綠化與環(huán)藝小品及多處進行主題設計，通向住客會所、公共文體活動區(qū)“樹林綠色步行街”，以及一條近千米兩側各有15米寬，專門種植了樹木、草坪及布置了石椅、雕塑小品等，“地中海風情東蘺大道”，供區(qū)內漫步、休閑之用。整個基地發(fā)展均有完善支路與干道接駁。環(huán)區(qū)小路與中央大道——東蘺大道繞基地接駁。各組團社區(qū)又有各自獨立區(qū)內道路自成體系。半島與湖、半島與半島之間均有科學合理規(guī)劃道路與之連接，使之車行道和人行道自然分開、自然分合。使整個基地車行道和人行道暢通無阻。繞湖而建單身別墅和情侶別墅是世外桃源建筑特色和藝術鑒賞品。小巧玲瓏袖珍別墅是她們貼身之作。是知識單身和情侶們最佳“隱身之地”和“耍處”?？偲矫嬷蟹秩齻€功能區(qū)塊，即桃源半島區(qū)塊，東籬半島區(qū)塊和金龍湖水上區(qū)塊，每個區(qū)塊均有各自獨立特性和實際功能。世外桃源項目初步規(guī)劃分區(qū)方案如下圖：1、東籬半島區(qū)塊靠212國道路邊主入口處沿重要干道旁坐落商業(yè)娛樂村，以此向向基地內部延伸，使其成為“世外桃源”服務基地。中央主入口沿基地內部主干道——東蘺大道右側布局南洋貴族學校南洋學生公寓和南洋樂齡公寓，延伸至嘉陵江方向為南洋貴族學校。東蘺大道左側為歐美商業(yè)娛樂村，將布局為世外桃源“鬧市”。中央主入口垂直至嘉陵江方向之東蘺大道右側布局東籬度假休閑村、嘉陵高爾夫練習場，左側為帕特南溫泉度假村。中央入口與主干道基地入口位于東蘺半島沿212國道旁，基地以既有干道作為中央入口處。不但直接駁接基地212國道已有干道（東蘺大道），并且與A組團與C組團緊緊相連。既以便基地居住者和旅游者出入方便，又避免了新開干道帶來建筑體量增長?；⌒畏糯髿W式中央入口廣場與開敞C組團歐美商業(yè)娛樂村、步行休閑空間形成中

央綠軸，處在基地核心地位，并與周邊A組團南洋學生公寓與南洋樂齡公寓產生必要相應與聯(lián)系中央入口廣場對整個基地環(huán)境設計起主導作用。在設計方面，十分注重歐美式建筑風格和周邊建筑物協(xié)調。在制景與配景方面，充分對歐美風格文化內涵挖掘，創(chuàng)造出全景式、氣魄宏大歐美風格之世外桃源中央入口廣場。在基地中央出入口視覺軸線上，有著美妙狀觀弧形入口門廊，高山瀑布、疊水噴泉、亞馬遜河“叢林截景”等。南洋貴族學校占地200多畝美式（或亞洲式）教誨基地——南洋貴族學校將成為基地興奮點，她建成將極大提高整個重慶社會力量辦學（貴族學校）檔次?；亟陶d園區(qū)，將引進國外或國內知名學校聯(lián)合辦學，走“教誨品牌”之路，建立一所重慶市名符其實貴族學校。與學校配套學生公寓，將是學生讀書最重要后勤保障。帕特南溫泉度假中心帕特南溫泉度假中心涉及浪高溫泉度假村，浪花溫泉酒店、藍色貝利家園等。該區(qū)域是基地溫泉旅游度假中心。該中心將形成重慶較高層次浪高溫泉特色旅游區(qū)和重慶首個高爾夫球場接待中心。在旅游區(qū)中央浪花溫泉四星級大酒店，將成為迎接重慶乃至全國會議、論壇以及重慶高爾夫球場球員接待中心。依水而建58套“藍色貝利”家園——高檔別墅群將建筑物設計推向極至，將是整個基地最耀眼亮點。東蘺休閑度假村接近嘉陵江東蘺休閑度假村是重慶中產階級休閑樂園。該休閑度假村將形成中產階級休閑度假人間樂園。歐美商業(yè)娛樂村歐美商業(yè)娛樂村將引進歐、美、亞國家商業(yè)建筑風格，建造重慶及至中華人民共和國一流商業(yè)娛樂強化區(qū)。如美國華盛頓、意大利羅馬商業(yè)風格、法國巴黎霓裳服裝風格、鹿特丹漁港風情、日本東京商業(yè)文化、印度孟買珠寶、中華民俗商品等商業(yè)風格等。在娛樂方面引進俄羅斯歌舞表演、泰國風情芭提亞夜總會等，為基地娛樂增添異域風情。南洋樂齡公寓南洋樂齡公寓是基地專業(yè)“養(yǎng)老中心”和學校學生“家屬院”。一方面，為成功人士贍養(yǎng)長輩晚年居所；另一方面，又是成功人士安排子女就讀南洋學校，其父母協(xié)助照看孩子“兩代同堂”居所。2、桃源半島區(qū)塊從中央廣場主入口處沿212國道至北碚方向陸地范疇依次布局韓國游樂運動場（旱冰滑雪場）、維頓網球公園、007射擊（射箭）運動場、海盜船、陶城滑草場。以此方向延伸接近“水天花園”布局“陶園古城”。沿金龍湖邊布置景觀別墅、袖珍別墅和情侶別墅。東亞綠色運動場功能強大東亞體育運動場館，將成為草地滑翔興趣者、草地賽車手、旱地滑雪興趣者、（馬術競技者）演習場和競技場?；鼐G色運動中心，將把熱氣球和滑雪，滑草與高爾夫練習場，水上運動與草地賽車，體育休閑與健身健美結合起來。成為基地內外人士當代體育運動“熱點”。10個聯(lián)體規(guī)模澳洲維頓網球公園，成為重慶富豪紳士約會休閑娛樂場合。風情小鎮(zhèn)—陶園古城古色古香“陶園古城”將把基地建筑走向引向逆向思維。在節(jié)次鱗比歐美建筑群中，突然浮現(xiàn)一座古代四合院建筑和“清明上河圖”上古建筑風格，讓人好像走到了宋風古韻意境。對那些具備強烈懷舊情節(jié)中產階級無疑是一種刺激性最強吸引力。3、金龍湖水面區(qū)塊本組團為金龍湖湖面，面積約300畝，重要功能為日、中式水上旅游中心。水面是世外桃源項目最具吸引力地方。除用來連貫各社區(qū)和單位景觀外，還作水上旅游之用。位于項目中央金龍湖是整個社區(qū)發(fā)展重要一環(huán)。提供不同水上運動，既發(fā)揮水最大功能，又使度假村增添無敵景觀。湖光山色，相映成趣。二座日式游艇碼頭將把重慶水上運動帶向一種新高度。10只游（快）艇和20只龍舟帶著滿臉堆笑游客在湖水中穿梭，使人好像進入到了水上運動較高境界。在另一片水域中，水上射擊運動驚險搏殺，讓游客經歷了一場真槍實彈演習。在釣魚基地，人們不必回味那種驚險和心跳；只需靜靜看著湖面，享有氣定神閑后激越與“成功”。擁有1000多名泳客天然游泳場，比室內游泳池有過之而無不及。使基地和外來游客在炎熱夏季里，享有涼爽、舒服水上生活。（三）環(huán)境設計基地環(huán)境是充分運用已有山、水、江自然資源，最大限度不破壞原有自然資源和植被。強調人與自然有機融合、營造各功能區(qū)特色文化與情調。在設計中極力采用自然式山水布局，當代園林設計，用足項目優(yōu)勢資源，力求創(chuàng)造一幅世外桃源般旅游度假、休閑圣地。本基地在環(huán)境設計中結合自然水景、雕塑、小品等各種方式、力求創(chuàng)造一種全新“亞假日生活”度假休閑新生活方式，嘗試在綠蔭生態(tài)環(huán)境中引入多方面環(huán)境主題，真正做到一步一景、舉目皆景，風趣盎然綠色山水家園。把中央出入口與基地中心綠軸互相結合布置，給居住者提供豐富視覺享有。如：1、在各功能組團，結合功能不同與分別設計特色環(huán)境與雕塑、小品等。如普通居住區(qū)設計一定量雕塑、琴臺、林蔭小道、知書亭、小朋友樂園、園藝等。2、在南洋學生公寓區(qū)，雕塑以名人科學家，高新技術方面模型、IT產品雕塑模型等。3、在南洋樂齡公寓則以豐富老年人生活琴棋書畫為主進行雕塑小品設計。4、在東籬休閑度假村環(huán)境設計上則應側重于浪漫、溫馨與情調主色調進行建筑雕塑，小品塑造。5、在東亞綠色體育運動區(qū)，則應以體育、綠色健康為主進行雕塑、小品策劃。如知名國家運動員，有代表性競技項目等。6、在陶園古城，環(huán)境設計則應充分發(fā)掘古代和濃郁地方色彩建筑小品為主線進行塑造與策劃。（四）綠化設計世外桃源項目在環(huán)境總體把握上，以“綠”為核心。在整個項目整體視覺中，布滿了“綠”字，綠與世外桃源渾然一體，自然天成。從綠色運動場到中央入口廣場，從溫泉度假村到嘉陵江邊，從歐美商業(yè)娛樂村到藍色貝利家園，從陶園古城到高爾夫練習場，始終布滿著綠字。為了把綠字文章做足，整個基地項目綠地率達到60％以上。園林綠化普通分為中、西兩種，西式園林規(guī)劃普通較為標榜“歐陸式園林風格”，“地中海風情”，“凡爾賽風格”，“北美風格”等。由于西式園林相對獨立，可塑性大、見效快且明顯，因此本項目可采用西式園林設計。而中式園林由于占地較大，且與建筑外觀風格關聯(lián)性不強，可塑性不大，因此應在某些領域里慎審采用。1、歐美風格花園前期綠化應注重“快、美、顯”三方面，因此重要由各種立體形狀構成歐美式花園，非常適合項當前期尊貴感覺。2、湖邊綠化項目2個半島均臨金龍湖，可在臨湖一邊修建一列花圃。重要亦應以歐美式風格為主，同步穿插某些中華人民共和國江南風格點綴其間。注重花藝造型和修剪，此外可間插一列“花籃路燈“。令景致此起彼落，富于變化。在基地內幾段湖邊，分別栽上極富江南氣息垂柳、鐵鑄雕花休閑座椅。兩邊栽上月季、杜鵑點綴鄰近建成花棚式長廊、翠荷綠柳、鳥語花香，一派南國壯麗景色。（五）交通規(guī)劃依照基地地理條件和周邊交通狀況，交通組織以保證基地內道路實質性人車分流，各人行功能區(qū)內道路系統(tǒng)基本無車輛進入原則進行交通組織。1、本項目作為都市邊沿度假及休閑小鎮(zhèn)，考慮高檔社區(qū)存在，家庭小車作為重要交通工具，項目道路由入口32米大道（主干道），26米干道，各社區(qū)由18米道路連接，居住區(qū)由8米路構成。2、中央入口大道服務于整個項目，路面寬度為32米，其中涉及各8米寬雙向機動車道，中間6米寬綠化造型帶，以及兩側各5米寬綠化人行道。機動車與人行道之間用樹木作為分隔帶，不但使交通更多安全，并且還能美化周邊環(huán)境。3、寬26米干道(為林蔭路，四塊板形式，路中設4米綠化帶),連接入口大道與其他區(qū)城（如會所、高爾夫練習場、綠色運動基地、各住宅區(qū)等）道路。4、社區(qū)內路面寬18米，采用有規(guī)律單行控制，并與干道相連。交通擁擠地帶布置環(huán)道，以使內部交通流暢。居民區(qū)內部道路為8米。5、路燈將沿街布置。其他設施如排水辦法、流水管道、供水管道、以及電線、弱電線路將在施工時分別安裝。6、基地內主干道仍保存212國道起至金龍湖出水壩至嘉陵江“L”型內部干道，各組團之間組織干道交通為基本車行道。7、先進管理設施將使本基地道路暢通，出行便捷，道路使用效率高。完善步行系統(tǒng)將會成為本基地又一特色，人車分流、互不干擾，使居住者能依照個人興趣選取出行方式，以滿足各種不同規(guī)定需要。8、結合人行道和綠化帶布置步行系統(tǒng)，設1.5——3米硬質步行道。依照度假別墅區(qū)功能不同，可分別設立園內林蔭道，豐富道路立體感、層次感和暢通性。9、為減少車輛噪聲干擾，居住與車行道均保持一定距離，用綠化和林蔭吸取并減少噪音。在別墅群體外側，沿著建筑走勢設立環(huán)形道路，出入口與其毗鄰，車輛可沿著外環(huán)形道路直接進入地上或地下車庫。普通別墅區(qū)設立專用或集中式停車場，崇高別墅區(qū)設立室內車庫。交通組織規(guī)劃按照分期開發(fā)思路規(guī)劃道路，并基本以道路作為分期邊界線。可使分期開發(fā)組團具備最大完整性，并有助于營造首期開發(fā)環(huán)境氛圍。在組團外圍均設有環(huán)形消防車道，以備緊急狀態(tài)下消防車道能順利進入消防撲救面。內院緊急消防車道采用草皮硬塑成品路面，能承受消防車輛荷載。在金龍湖西北區(qū)與東南區(qū)之間湖面（即D、C組團）之間安排一座“過湖橋”——圓夢橋。便于溝通體育運動區(qū)與度假村之間聯(lián)系與活動?！斑^湖橋”可設立為車行道，東南區(qū)與車行道出口相接，西北區(qū)與車行道入口相連，形成溝通重要基地重要橋梁。設立二處公交車停車場，以便到基地來游客與旅游者車輛?？俊Ｒ惶幵O在C組團歐美商業(yè)娛樂村；另一處設在D組團東亞綠色運動場。同步便于居住者來往車輛修理及加油以便，在歐美商業(yè)娛樂村接近212國道地段設立加油站，并配備汽車修理廠各一種，為基地有車族人士服務。（六）項目建筑風格在國際品牌人士潛意識里，自身品牌辨認性是人生最耀眼精彩某些。她可以終身穿一種款式服裝；她可以終身抽一種品牌香煙。做地產項目也同樣，需要做出自己風格來，具備辨認性、才具備靈性。這就是建筑風格。當前，中華人民共和國（地產界）大地勁吹歐陸風。年輕直轄市也有歐陸風狂吹歷史。但大多都取其皮毛，不得要領。要么，裝潢一下門面，作作大門。世外桃源是重慶市一種有一定規(guī)模大型社區(qū)，其風格應具備一定當代韻味和超前性。通過咱們對社區(qū)總體定位，由于整個項目是由兩個互相分離半島構成，因而，在建筑風格上，咱們初步擬定本基地建筑風格以半島分界線為基準，以兩種風格進行策劃。即歐美風格和中華人民共和國古代民俗風格進行建筑風格設計布局。1、歐美風格世外桃源歐美建筑風格安排在東蘺半島。歐美風格從內涵與外延均有其獨特性和亮點。例如建筑思想，反映和揭示是，歐美人民一種民族情節(jié)和奮發(fā)向上一種精神。例如教誨，充分體現(xiàn)一種全民素質教誨。例如娛樂，體現(xiàn)是激情與愉悅。例如運動，體現(xiàn)是健康與活力。在年輕直轄市，由于國家“西部開發(fā)”政策吸引，外來人口逐漸增多。單調歐陸建筑風格和鄉(xiāng)土氣息巴渝風格已不能滿足直轄市發(fā)展需要。市情和“民意”需要多樣風格來體現(xiàn)都市建筑神韻和風情。因而，選取歐美建筑風格一是體現(xiàn)建筑美學在基地住宅中運用效果。二是歐美風格在重慶還沒有重彩渲染過，使用歐美風格將給人以清新、明快直感。三是歐美風格所宣揚精神和色彩運用所帶來奮發(fā)向上活力將極大地吸引購房者注意力，產生建筑物業(yè)銷售動力。2、中華人民共和國古民俗風格世外桃源中華人民共和國民俗風格安排在桃源半島。中華人民共和國民俗風格在當代建筑中運用是不多見。當前，炒得較熱就是成都“芙蓉古城”。據理解，“芙蓉古城”已經獲得了成功。“芙蓉古城”成功密鑰是迎合了社會和某些人趨新、趨奇心理，在“洋風”大兵壓境下，變招變術，在“中華人民共和國民風”上作足了文章。在重慶，咱們考慮重慶人們接受感情和建筑風格變數，在桃源半島上，劃出150畝土地，設計制作“中華人民共和國古民俗風格”居所——陶園古城。（在中華人民共和國民俗風格中，可某些地使用川西民居風格。）歐美風格將使世外桃源這個中華人民共和國“鄉(xiāng)土項目”穿上“洋裝”，使世外桃源更富有新含義。中華人民共和國古民俗風格將會使重慶建筑風格中吹過些涼爽民俗風，在重慶建筑物中增添一種“新品種”；也就是說，在重慶將會誕生一種“西洋味中式世外桃源”。也就是說，重慶世外桃源是通過“留學”歸來新版世外桃源。四、項目分區(qū)規(guī)劃布局世外桃源項目擬采用組團式布局來進行規(guī)劃，同步充分考慮各組團之間聯(lián)系和子項目之間互動。整個項目基地共分為六大組團，詳細規(guī)劃布局初步設想見附圖。（一）A組團1、A組團是南洋教誨園區(qū)。該組團東臨嘉陵江，西接212國道，北銜基地已有東西向干道——東蘺大道A段，南靠將來市輕工學校。占地面積約250畝，建筑面積100,000平方米，所有為低層和多層建筑。A組團將充分運用臨主大道----212國道便捷交通優(yōu)勢，布置具備對外功能南洋貴族學校及其配套設施。2、A組團分為A1區(qū)和A2區(qū)、A3區(qū)。A1區(qū)為南洋樂齡公寓，占地面積65畝，建筑面積45,000平方米。A2區(qū)為南洋學生公寓，屬于貴族學校配套設施，占地面積約65畝，建筑面積45,000平方米;A3區(qū)為南洋貴族學校，占地面積約120畝，建筑面積35,000平方米。（二）B組團1、B組團是東籬休閑度假村和嘉陵高爾夫練習場。該組團北與金龍湖水壩入嘉陵江入口處相接，毗鄰重慶市高爾夫球場；西與基地內部南北向干線——東蘺大道B段相連，東瀕嘉陵江。占地面積約160畝，建筑面積76,500平方米，為TOWNHOUSE獨立式別墅。B組團將充分運用沿嘉陵江和臨市高爾夫球場優(yōu)勢，布置東籬休閑度假村和嘉陵高爾夫練習場。同步，在接近嘉陵江一側恰當布置歐美式區(qū)域景觀休閑廣場和釣魚場、淺水浴場（擬意）等。2、B組團分B1區(qū)和B2區(qū)。B1區(qū)為東籬休閑度假村，占地面積約130畝，南與A組團南洋貴族學校毗鄰，北與B組團B2區(qū)嘉陵高爾夫練習場為鄰，西與南北向基地干道——東蘺大道B段相接，東與嘉陵江接壤，天然水景相擁入懷，是建造度假休閑居所最佳場合。產品為當前較流行TOWNHOUSE聯(lián)排別墅和獨立式別墅，且沿江排列布置，建筑面積75,000平方米。B2區(qū)為嘉陵高爾夫練習場，占地面積約30畝，緊接B2區(qū)。接近金龍湖水壩入嘉陵江入口處并毗鄰重慶市高爾夫球場，是專為高爾夫球場設立預備高爾夫練習場。同步，在接近嘉陵江一側恰當布置歐美風情休閑廣場和釣魚場（擬意），淺水浴場（擬意）等。該練習場設10余個練習球道，并設小型高爾夫會所，會所建筑面積約1,500平方米，將存物柜更衣室、附著盥洗設備休息室以及咖啡室、棋牌室、用餐室等設施基本設立在會所。（三）C組團1、C組團是世外桃源旅游度假村——帕特南溫泉旅游度假中心。本組團占地面積約410畝。詳細范疇為北向通過金龍湖與市內最大高爾夫球場接壤；西鄰南金龍湖（沿212國道方向）；南與A組團及基地內東西干道——東蘺大道A段相接；東向毗鄰基地南北干道——東蘺大道B段與B組團隔路相望。2、C組團設立有成功人士居住豪園與溫泉旅游度假基地、商業(yè)娛樂村、科技公園等。共分C1區(qū)、C2區(qū)、C3區(qū)、C4和C5區(qū)。C1區(qū)為“歐美商業(yè)娛樂村”，占地面積約40畝，同步配有商業(yè)步行街、娛樂設施、肉菜市場、少量住宅以及醫(yī)院、銀行、郵局、電信等社區(qū)配套設施，為整個社區(qū)綜合配套所在地。C2區(qū)為“將來世紀科技公園”，占地面積約40畝，建筑面積0.5萬平方米。該公園重要是為重慶以及南洋學校學生配套高科技公園。重要有航天、宇宙飛船、深海科技、信息科技、珍奇動物等當代高科技產品展示公園。C3區(qū)為浪高溫泉旅游度假村，占地面積約200畝，建筑面積8萬平方米。同步在沿湖一帶布置袖珍型情侶別墅區(qū)。C4區(qū)為四星級酒店----浪花溫泉酒店，占地面積50畝，建筑面積2萬平方米，位于帕特南溫泉度假中心最高處，成為旅游度假和重慶市高檔會議接待中心，同步也是高爾夫球場球員接待中心。C5區(qū)為崇高別墅區(qū)——“藍色貝利”家園。占地面積約80畝，建筑面積1.75萬平方米。限量制造、限量供應，是富豪新貴族頂級別墅。既體現(xiàn)擁有者身份地位，又有極強收藏價值。本區(qū)域共建造58幢高檔別墅，面向重慶貴族階層開放。（四）D組團1、D組團是東亞綠色運動場。本組團占地面積約230畝，該組團北向接E組團半島，西向緊靠212國道，東與東金龍湖相連，南與南金龍湖相擁。該組團由兩個互連半島構成，此半島向金龍湖方向延伸，有湖光山水之妙。2、該組團為綠色體育運動中心，共分D1區(qū)、D2區(qū)和D3區(qū)。D1區(qū)占地面積約60畝，為陶城滑草場（40畝）、海盜船（8畝）、熱氣球運動場（12畝），并配有少量建筑物，約1200平方米。D2區(qū)占地面積約90畝，以體育運動為主21世紀綠色健康運動場，重要項目設立有——40畝維頓網球公園（10片）、25畝韓國旱地滑雪場、25畝007射擊（射箭）運動場。配套建筑為1800平方米。D3區(qū)占地面積約80畝，為低密度落水別墅和情侶別墅。該區(qū)建筑面積4.5萬平方米。重要位置在沿金龍湖一圈，布置低密度別墅單身和情侶別墅。（五）E組團E組團為陶園古城。該組團占地面積為150畝，詳細范疇為北向接近在建工程水天花園，西向緊靠212國道，東向毗鄰東金龍湖，南向接壤D組團東亞綠色運動場。陶園古城是《世外桃源》項目唯一一種具備中華人民共和國民俗風情仿古建筑群。整個古城占地面積為150畝，建筑面積為100,000萬平方米，約有1000多戶心儀仿古建筑者將成為該園主人。（六）F組團F組團是世外桃源項目水上運動中心。金龍湖分東金龍湖和南金龍湖。東金龍湖與D、E組團相鄰至園夢橋。以圓夢橋以西至C組團和212國道、D組團所圍成水面為南金龍湖。在金龍湖上可設日式水上快艇游和劃水運動（中華人民共和國龍舟）、水上射擊、游泳等運動項目。

第十章項目發(fā)展主題闡述項目發(fā)展主題是世外桃源項目開發(fā)核心。由于本項目規(guī)模較大和項目主題各異，為了使本定位策劃報告具備持續(xù)性和實效性，咱們將項目七個發(fā)展主題另章闡述，進行逐個詳細分析，以加強本報告可操作性。一、教誨發(fā)展主題闡述教誨已經成為社區(qū)構成主體——家庭生活重心，成為決定社會發(fā)展前景必要因素今天，咱們將一種一種大型社區(qū)推向社會時候，只要咱們將教誨切實做到位，必然會對有教誨意識及責任感家庭、社會乃至政府產生一種大震動和推動。由此為重慶房地產消費者帶來嶄新消費觀念，并在拉動土地升值上有強大帶動力。因而在咱們設計社區(qū)中，將不會將教誨僅僅作為房地產啟動工具然后任由其自生自滅，咱們不會將教誨僅僅作為房地產中迫不得已配套條件讓它淪為一種二、三流學校，咱們是在踏踏實實做房地產同步認認真真地辦教誨，將教誨概念融合在整個基地之中，讓教誨真正為每一種社區(qū)主體——家庭服務，讓教誨成為社區(qū)主題后，它同步也會成為令主體驕傲因素。當咱們將社區(qū)教誨模式及概念展示在教誨者、家長和學生眼前，它將會把中華人民共和國教誨界大力倡導素質教誨、基本教誨、社區(qū)教誨、終身教誨相結合理論帶向實踐。而另一方面當教誨為社區(qū)確立一種高起點定位，提高社區(qū)整體素質形象，為社區(qū)配套打下基本，對于拉動土地升值，確立買家信心有直接作用。它對于消費者而言是一種嶄新居地產消費觀念引入，是消費者自我完善，自我成長空間最佳選取。因而當咱們站在泛地產高度，用跳出房地產看房地產眼光，將教誨這個社區(qū)永恒主題發(fā)揮出來，更好為社會和消費者服務。（一）教誨配套必要性設制南洋國際雙語（貴族）學校，不但是為了陪襯本項目市場需求，并且也是為項目長遠大計考慮，更是從投資回報經濟角度去設計。依照重慶市城郊人口調查顯示，1~5月，居民家庭消費轉型加快，浮現(xiàn)明顯“拐點”現(xiàn)象。從物質消費轉向滿足享有和發(fā)展需要消費，以吃用為主物質型消費持續(xù)下降。文教娛樂、旅游、康體、居住等享有和發(fā)展型消費成為消費熱點。近幾年，居民家庭用于教誨支出始終以兩位數增長。1~5月，重慶市居民家庭人均用于文教娛樂用品及服務支出費用296.43元，同比增長29.8%。其中用于教誨支出156.67元，同比增長33.6%。可是，重慶并未有比較像樣高檔次教誨學校。因而，南洋貴族學校作為重慶私立學校先驅，將引領重慶較高檔次私立學校進入重慶，提高重慶教誨品位和檔次。6月8日，重慶市政府第83次常務會議討論通過，加快實行科教興渝戰(zhàn)略決定。對振興全市教誨推出了系列重大舉措，其中對辦學體制和投資條件、開辦私立學校均有明文規(guī)定：“我市將采用民辦公助、公辦民助、股份制辦學”等模式，建立多元辦學新體制，吸引境內外人士或機構合伙辦學、投資辦學或捐資助學。積極發(fā)展民辦高中階段教誨和高等教誨。民辦學歷教誨，在土地征用、稅費減免、招生就業(yè)及師生關于待遇等方面與公辦學校同等對待。容許民辦學校在保證正常運轉前提下，逐漸收回辦學成本，并得到滾動發(fā)展。單位、公司、個人用于改進辦學條件設立助學金、獎學金等捐贈，經審核批準，容許稅前列支?！边@些政策，不但為民辦學校大開了綠燈，并且為教誨投資提供了政策基本。因而，設立南洋貴族學校是很有必要，她是世外桃源項目地產整合開發(fā)模式支撐點之一。（二）世外桃源項目教誨主題發(fā)展思路1、辦學思路開辦重慶市一流貴族學?！涎髧H雙語學校。南洋貴族學校是一所真正意義上貴族學校。該校屬于社會力量辦學民營學校。學?？珊陀鴮毝艽髮W、美國加州大學等知名學?；驀鴥戎麑W校（如北京景山學校）聯(lián)合辦學。實行從小學到中學——國外大學持續(xù)教誨機制。使學生從小學入學到大學畢業(yè)實現(xiàn)“終身教誨”一貫制，真正使學生教誨實現(xiàn)一體化。2、辦學模式采用發(fā)展商出地，與國外和國內學校聯(lián)辦方式，保證發(fā)展商投資不要太大。同步為減少對學校投入，關于住宿等配套設施不由學校投入和配套，更多地由社區(qū)配套，并實行有償使用。學校辦學模式以“股份聯(lián)合辦學”模式為佳。即與境內外知名學校聯(lián)合開辦為主（邀請國內北京景山學?；蛎绹?、英國知名學校等），聯(lián)合投資，共同收益，即由境外或國內具備知名品牌學校出品牌、管理模式和辦學初創(chuàng)投資，由開發(fā)商重慶中安地產公司出地皮和某些建設投資，或共同構成教誨股份公司進行教誨投資和教學管理，學校經營。學校只設立教學室和教學設施以及必要、國家規(guī)定體育教學運動場館、田徑運動場等。除了教師宿舍外，學校不另行給學生提供住宿，學生宿舍解決是靠學生家長購買學生公寓來解決。（聯(lián)合擬向合伙單位：境外英國寶盾大學、美國加州大學。境內是北京景山學校，中華人民共和國南洋發(fā)展集團南洋國際雙語學校等。）3、學校教誨體系設立學校教誨結合國家教誨部“九年義務教誨”規(guī)定，實行從幼兒園開始到高中畢業(yè)分段教誨體系。幼兒園：3—6歲小朋友。小學到高中十年制教誨。出國留學預科：樂意出國留學繼續(xù)教誨之本校高三學生及校外適齡學生。（三）教誨經營教誨作為一種產業(yè)，除了向社會提供“優(yōu)質產品”外，還必要有一定經濟回報。這就必要有一種切實可行經營方式與方略。本方案提供如下三種經營（學校收費方式）方式思路。1、教誨儲備金：在入學時一次性收取一定量教誨儲備金（15—30萬元），在學生離校時全額返還。2、教誨助學金：在入學時一次性收取一定量教誨助學金（15—30萬元），在學生入學時，免費分派一套住房。房價在教誨助學金中扣除，離校時只返還除去房價剩余教誨助學金。3、教誨按揭：由國家金融單位與項目開發(fā)商共同開發(fā)，獲得中華人民共和國人民銀行批準，向學生家長發(fā)放消費貸款業(yè)務。通過銀行支持，為眾多有志到南洋貴族學校讀書又無力一次交清學雜費學生，提供靈活交費形式。按揭辦法：借款人申請將子女送入南洋貴族學校就讀時，先支付一某些首期學雜費，余額向銀行作抵押按揭貸款，抵（質）押物為銀行承認財產（或購買世外桃源房產），借款人必要在按揭期內以月供方式還清所有貸款本息。（四）回報方式學校投資回報通過教誨儲備金或購房款變通形式來體現(xiàn)。在聯(lián)合辦學學校經營模式下，以股份上市形式下獲得遠期回報。（五）學校建設與操作要領1、學校名稱：南洋貴族學校（暫定名）2、學校規(guī)?？傉嫉孛娣e為185畝，總建筑面積為8萬平方米（不含運動場地），其中南洋學校占地120畝，建筑面積3.5萬平方米，約35個班。南洋學生公寓占地65畝，建筑面積4.5萬平方米。設計學校容納人數為1500人。實際在?；I劃人數為1000人。配套設施為樂齡公寓、學生公寓（樂齡公寓不在學校范疇計算）。整個建筑以多層為主。3、學生公寓學生公寓是專為學生提供住宿區(qū)。該公寓以助學金形式由學生家長在辦理就學時，一同辦理入住手續(xù)，學生可免費使用。在學生在學校就讀時，房屋產權歸學校。在學生離校時，如學生家長樂意留下該房屋，學?？稍谄渲鷮W金中扣除，產權歸購買者所有（詳細操作辦法另案策劃）。學生公寓占地約65畝，建筑面積約4.5萬平方米。大概可建造1000戶，即可安頓1000名學生住宿。二、旅游發(fā)展主題有資料顯示，已成為國內國民經濟新增長點旅游業(yè)正保持強勁增長勢頭，繼去年獲得迅速增長之后，今年仍將是全面豐收一年，預測今年旅游總收入將達到4500億元，特別是春節(jié)、“五一”、國慶三個長假，外出旅游人數超過1億人?？上牵捎诩倨跁r間固定，且受旅游地區(qū)季節(jié)影響，不能選取最佳時機領略自然風光，因而假日休閑性并不突出。當前中華人民共和國國家旅游局已向國務院提出建議，在中華人民共和國全面貫徹帶薪休假制度，該籌劃現(xiàn)正在醞釀之中。如果建議被采納，國內將采用一定辦法保證帶薪休假制度貫徹，中華人民共和國都市職工可供休閑節(jié)假日將由114天增長到120多天，這意味著都市人口一年中將有三分之一時間屬休閑時間，休閑將成為人們重要生活方式。為了順應市場變化，位于風景區(qū)項目打出了“假日住宅”旗號，以山水、田園風光為賣點，以“度假＋投資”雙重魅力來吸引北京消費族。從都市基本設施特別是高速路發(fā)展來看，北京、上海、廣州、深圳等大都市旅游房地產是指以旅游度假為目房地產開發(fā)、營銷模式，開發(fā)項目所有或某些實現(xiàn)了旅游功能。近幾年，國內房地產業(yè)、旅游業(yè)發(fā)展持續(xù)升溫，成為社會關注焦點，旅游房地產概念浮出水面，市場運營也已初露端倪?？梢赃@樣說，旅游地產是“整合地產”一支勁旅，但不是說，什么樣地塊都可以做旅游地產。旅游地產資源要素是非常重要一環(huán)。（一）旅游配套必要性世外桃源旅游地產資源除了山景、湖景、江景外，尚有巨大溫泉資源。在這里，咱們對旅游項目策劃，在很大限度上是作好溫泉資源這個大文章。眾所周知，在京城，昌平小湯山是以溫泉而聞名；無獨有偶，八達嶺溫泉度假村也是以一口熱水井而帶旺一方物業(yè)。近兩年，隨著北京市房地產業(yè)發(fā)展，“溫泉入室”已成為開發(fā)商提高物業(yè)檔次一張新牌。截止到當前，北京市已有10個左右新建商品房社區(qū)在市地熱管理處容許下打鑿地熱井，成為京城為數不多“溫泉人家”。其中，寶隆城、鵬潤家園、恒松園地熱溫泉井已投入使用，嘉禾園、華邸·尊邸、建宏大廈、玫瑰園、洋橋溫泉居、華輝園、陽光100正在興建。北京市地熱管理處陳建平處長說，地熱溫泉用途，僅僅是開發(fā)商看好地熱一種方面。開發(fā)商看好地熱另一種因素是地熱井綜合造價不高。正常狀況下，一口地熱井綜合造價僅和燃煤鍋爐差不多，比燃油、燃氣鍋爐小得多，且具備不占地、不占人、操作簡樸、運營成本低等優(yōu)勢。在北京，多一口地熱井，就可以減少一種小鍋爐，對首都環(huán)保也起著重要作用。在四川雅安，為開發(fā)雅安周公山溫泉旅游度假勝地，三大跨國設計公司，一家征詢公司為該公司把脈、策劃、設計。美國AM設計集團，為項目作出了全國旅游界最宏偉籌劃：把四川雅安周公山打導致為一種最具規(guī)模、最上檔次、具備國際一流水平以溫泉為主大型休閑旅游度假中心?；I劃總投資23億元人民幣建造。從重慶市地下熱田分布來看，當前已探明有南岸區(qū)“海棠曉月”片區(qū)，北碚金龍湖片區(qū)等，地下1000米左右就可開采到地熱溫泉。據報道，當前，“海棠曉月”已把以“海棠曉月”為基點20平方公里溫泉開采權“買斷”。由此闡明，溫泉地熱對于房地產項目開發(fā)具備舉足輕重作用。（二）世外桃源項目旅游地產發(fā)展思路在世外桃源項目中心位置（即C組團），劃出一片地方，特別是在沿湖一帶建立旅游溫泉旅游區(qū)和崇高別墅區(qū)。浪高旅游溫泉旅游區(qū)別別設立：單身旅游別墅，情侶旅游別墅，蜜月別墅等。崇高別墅區(qū)為藍色貝利家園。帕特南溫泉度假中心總占地面積為330畝，籌劃建筑面積為11.75萬平方米。容積率為0.463。其中浪高溫泉度假村占地200畝，建筑面積為8萬平方米；浪花溫泉酒店占地面積50畝，建筑面積2萬平方米；藍色貝利家園占地80畝，建筑面積為1.75萬平方米，共58戶。帕特南溫泉度假中心是為重慶乃至國內成功人士特設成功家園和旅游者樂土，屬于半封閉式會員休閑度假基地，同步又是高爾夫球場接待中心。1、浪高溫泉度假村浪高溫泉度假村占地200畝，總建筑面積為8萬平方米。這是專為重慶及外地單身貴族們和長線投資者設計別墅。投資者為重慶市內有一定資產政府要員、社會新貴及中產階級。她們一某些可以自用，也可以返租，由開發(fā)商給其一定回報，投資者屬于產權人。旅游度假別墅在設計上使用空間不需要很大，只是合用，與酒店不同是，私密空間較好，并且與自然相對融合，因而，旅游度假別墅比較適合上述人士使用。浪高溫泉度假村消費（投資）者，大多來自重慶和四川有車族。浪高溫泉度假村水源所有使用溫泉地熱資源，每戶均有白硫磺水為之沐浴、為之清潔、為之消毒。使別墅村住戶成為健康、清潔之家。在別墅村內設立村內會所，專為別墅村內住戶服務。2、浪花溫泉酒店在C組團項目中心位置，設立浪花溫泉酒店，充分運用溫泉地熱理療作用，加強溫泉之“白硫磺”藥理作用之賣點，創(chuàng)造溫泉假日飯店之魅力。四星級浪花溫泉酒店，占地約50畝，設計客房230余套。具備集住宿、餐飲、娛樂、健身、桑拿、會議等多項功能?？偨ㄖ娣e約2萬平方米，基地溫泉會所也將在此建設。浪花溫泉酒店為時權旅游酒店性質。為面向高爾夫球會員，浪花溫泉酒店也可成為度假型酒店。將酒店每個單位分為一定期間（或分值），出售每一種時間（或分值）一定年限使用權。對于高爾夫球會員，可依照高爾夫球會員消費時間，擁有一定年限內，在該酒店每年一定期間或一周居住權。浪花溫泉酒店既供外地或本地旅游者以及短暫停留者使用，同步向高爾夫球場球員全面開放。并且作為高爾夫球場球員重要接待中心，向高爾夫球場球員提供吃、住、玩全方位服務。酒店功能設立將一方面考慮旅游者和度假人士身份、地位，最佳和旅游別墅結合起來，進行統(tǒng)一塑造，協(xié)調開發(fā)與管理。浪花溫泉酒店同步又可成為重慶市高檔次接待中心。在溫泉會所，運用時權酒店間隙時空組織接待在重慶以及國內有影響會議、論壇等，使其作為浪花酒店經營補充。3、藍色貝利家園在19世紀，歐洲某些國家，傳聞貴族以及后裔和社會賢達們血管里流動血是藍顏色。因而，人們經常把皇室貴族以及達官貴人稱做藍色貴族。咱們在為58棟世外桃源頂級別墅命名時，為其特意命名為“藍色貝利”。由于，她們主人是“上流社會”財富代表者。在帕特南溫泉度假中心東北方向地勢較高地方開辟一片富貴家園——藍色貝利。藍色貝利是帕特南溫泉度假中心頂級豪宅，居住人群是社會頂尖才俊，社會賢達，財富公司家等。她們是川渝或國內富豪階層。因而，藍色貝利就是為富豪階層打造富豪家園。崇高別墅區(qū)——藍色貝利占地80畝，籌劃建筑面積為：1.75萬平方米，容積率為0.328，共限量建造58套頂級別墅。藍色貝利將享用“森林浴”美國木質別墅。28棟潮流木構造美國極品別墅與30棟花園洋房以美式生活理念進行規(guī)劃，將廳房與靜動空間合理布置，全面提高“藍色貴族”生活素質。藍色貝利將溫泉地熱接入家中，讓白硫磺藥理作用給藍色貴族們以溫暖、清潔和健康。藍色貝利融于山林之中，掩映在花木叢中，和諧、幽雅。三、度假休閑發(fā)展主題度假休閑，從來為人們作為一種極其崇高生活方式在追求、向往。在上半年剛剛結束北京國貿夏季展會上，老牌度假型項目龍慶峽高興無窮大依然繼續(xù)著投資品牌，而新亮相龍慶峽項目金色假日酒店、南戴河項目碧海藍天海濱別墅、北戴河項目海景聽濤別墅、?？谛率澜缍燃倬频甑葞准摇昂笃鹬恪眲t另辟蹊徑，紛紛打出度假招牌，成為展會一大亮點。度假型項目雖無去年在展會火爆場面，但懸掛在項目展臺頂上異地都市名稱還是吸引了不少買房人注意力?！癈EO私人高檔別墅、職業(yè)經理人海景公寓，距北京200多公里、美麗南戴河海濱”，“在全國知名北戴河度假勝地擁有帶產權、精裝修現(xiàn)房別墅，免費贈送私家花園及車位，會員專用游艇協(xié)會、馬會、狩獵俱樂部”……這些辭藻優(yōu)美宣傳品確令許多熱衷投資買房人怦然心動。（一）度假休閑項目資源要素在當代，休閑度假村重要資源就是水資源。水，是人靈感及生命源泉，人對水感情是天然。吉地不可無水。古代所謂“無水不成園”，必定了水是住宅血液。社區(qū)有水就有了靈氣，一切都活起來了。水對提高居住品質作用不小，恰當水景構造，能起到豐富空間環(huán)境和調節(jié)小氣候作用，增強居住舒服感；水是生態(tài)環(huán)境中最具動感、最活躍因素，將水、綠色植物、雕塑作品有機融合，住宅社區(qū)會更有回歸自然感覺；大面積水域還能吸取空氣中塵埃，起到凈化空氣作用，這對居民感官、心理和精神健康大有裨益。園中一條小溪，一池清潔湖水，都可以令人感到肺腑俱凈、腦醒神明。這體現(xiàn)了人類在長期歷史演化過程中形成與生俱來欣賞自然、享有自然生命本能和對自然情感心理依賴，而這種依賴往往離不開對水依賴。（二）世外桃源項目休閑主題開發(fā)思路世外桃源項目離沙坪壩僅有17公里，車程但是40分鐘；離北碚也只有17公里，車程也但是40分鐘。既有金龍湖湖景（水景）、又有嘉陵江江景，可謂“水源茂盛”。如此大水資源，是制造度假別墅上乘資源。世外桃源項目將充分運用這一上乘資源，在東蘺半島接近嘉陵江一側建造東籬休閑度假村和在桃源半島靠水天花園一側修建陶園古城休閑度假村。1、東籬休閑度假村東籬休閑度假村緊鄰嘉陵江，天然水景相擁入懷，特別適當建造度假休閑居所。由于東籬休閑度假村是沿嘉陵江方向狹長地帶，加之有基地內干道——東蘺大道在西側，因而，度假休閑村在規(guī)劃設計上，其別墅群只能依江布局?；疽?guī)劃設想是沿嘉陵江和東蘺大道B段方向“板式”排列。東籬休閑度假村占地面積為130畝，建筑面積為7.5萬平方米，容積率0.865。東籬休閑度假村主力戶型為TOWNHOUSE聯(lián)排別墅。產品設計東籬休閑度假村產品重要是戶型設計選取多樣化，可提供20種以上優(yōu)質、前衛(wèi)戶型供休閑度假人士選取。東籬休閑度假村產品品種以當前熱門聯(lián)排別墅——TOWNHOUSE產品為主。在整體布局上以“板式”建筑形式沿嘉陵江排列，并在沿江和沿路排列組合上，以戶型大社區(qū)別檔次?？拷厼楦邫n次大戶型。戶型配比此類消費者重要是沙坪壩和北碚以及主城區(qū)二次置業(yè)人士，是“亞假日生活模式”享有者。從居住角度上看，此類消費者重要考慮自用者為多，并恰當考慮一某些投資者。投資類普通選取戶型較小，比例相對要少某些，在70—90平方米左右可占20％。自用類普通選取戶型稍大些，在150—250平方米之間，比例可占到80％。2、陶園古城陶園古城是基地仿古民俗風情建筑物，整個古城占地面積為150畝，建筑面積為10萬平方米，約有700戶心儀仿古建筑者將成為該園主人。陶園古城在總體規(guī)劃上以中華人民共和國古民俗風情為基調，充分展示中華人民共和國民俗文化淵源和深厚文化內涵，將文化與住宅，民俗與房地產，古文化與當代建筑風格、技術協(xié)調統(tǒng)一起來，向重慶以及國內民俗建筑青睞者提供一份精美禮物?？傮w規(guī)劃以宋城閣、臨安閣，秦淮閣、京韻閣等為獨立區(qū)域沿地形分塊布置。宋城閣取自宋朝“清明上河圖”之繁華市貌為基本，描繪宋朝卞京開封宋風建筑。建筑面積約2萬平方米。由于宋城閣建筑是以街道形式布局，產品構造形式是一層為商鋪，二三層為住宅。住宅重要戶型為中式兩房一廳住宅為主，面積以80—120平方米為主。臨安閣取自南宋遷都在臨安時，南宋暫時“國都”建筑風貌。重要描繪南宋時期蘇杭一帶建筑風格：民風淳樸，格調清秀。建筑面積約2.5萬平方米。以蘇杭建筑風格并恰當穿插某些川西民居建筑風格進行有機協(xié)調與塑造。產品構造形式以庭院式建筑為主，重要戶型以兩房一廳住宅為主，面積以100平方米為主。秦淮閣中華人民共和國南京有名秦淮河畔，其建筑集中華人民共和國建筑之大成。秦淮人家風格小樓極富詩情畫意，其居住文化有其深遠內涵。設計秦淮人家風格小樓，迎合當代人趨奇心理，就會在陶園古城中獲得較好效果。建筑面積2.5萬平方米。由于秦淮閣建筑是以街道形式布局，產品構造形式是一層為商鋪，二三層為住宅。住宅重要戶型為中式一房一廳、兩房一廳住宅為主，面積以80—150平方米為主。各種戶型，各種選取。京韻閣北京四合院，從古之今，其建筑風格流傳不息。古色古香四合院，反映了北方人民文化思想內涵，體現(xiàn)了北方人民團結向上、奮發(fā)向前民族精神。住進四合院，就猶如進了暖融融人們庭。溝通了鄰里關系，縮短了人與人之間距離。因此，把原汁原味四合院搬進西南重慶，其影響與感召力一定不同凡響。京韻閣建筑面積2.5萬平方米。由于京韻閣建筑是以典型四合院形式布局，產品構造形式是二層式住宅。住宅重要戶型為中式兩房一廳、三房一廳住宅為主，面積以120—160平方米為主。四、體育運動發(fā)展主題樓市風云變幻，各路開發(fā)商各顯神通，各種概念樓盤層出不窮。繼“歐陸風”、“智能風”、“水景風”吹過之后，時下又興起了一種新興主題——運動、健康。通過體育運動創(chuàng)造健康生活模式，運動型生活社區(qū)應運而生。從上海、北京等地運動主題來借鑒，創(chuàng)造重慶運動主題是有必要。（一）運動主題可行性隨著新一輪房地產熱潮悄然興起，房地產商對社區(qū)健身運動設計、環(huán)境配備、健身功能體現(xiàn)等重要性日益注重。以體育運動、健康生活為主題進行整個房地產總體規(guī)劃設計，倡導出整合地產新概念，使之成為房地產開發(fā)中又一種熱點。倡導健康生活是越來越多社區(qū)共識，在社區(qū)建設了運動或娛樂設施項目比比皆是。北京城西世紀城在社區(qū)內就建了一種大型體育會館，配備有保齡球館、健身房、游泳池、網球場等設施；西直門今典花園超大型體育運動會所當前已經開始動工，在秋展上新開盤慧時家園更是提出了完整運動主題。以上事例非常清晰，地產