XX獨(dú)立別墅銷售執(zhí)行報告

XX獨(dú)立別墅銷售執(zhí)行報告2024/3/26XX獨(dú)立別墅銷售執(zhí)行報告商業(yè)秘密聲明本文內(nèi)包含的資料屬于世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司的商業(yè)機(jī)密，一旦泄漏，可能被商業(yè)競爭者利用。因此本文檔內(nèi)容僅限于對世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司作投標(biāo)之用；除此之外，不得私自發(fā)布、使用和復(fù)制文檔的任何內(nèi)容。如果世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司有幸和貴方簽訂合同，對本文檔中數(shù)據(jù)的發(fā)布、使用和復(fù)制的權(quán)利將在以后簽訂的協(xié)議中明確說明。本限制條款不適用于可以從其它合法渠道得到對文中包含數(shù)據(jù)的使用授權(quán)的情況。精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX獨(dú)立別墅銷售執(zhí)行報告思路。目標(biāo)面臨的問題營銷策略定價策略推售安排精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX獨(dú)立別墅銷售執(zhí)行報告已達(dá)成共識的獨(dú)立別墅銷售目標(biāo)均價30000元/平米以上（目前雙拼銷售價格在26800萬/平米）通過獨(dú)棟銷售，持續(xù)提升雙瑞在長沙的品牌影響力，以及為二期蓄客精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX獨(dú)立別墅銷售執(zhí)行報告1獨(dú)棟產(chǎn)品分析研究獨(dú)棟產(chǎn)品自身和與競爭對手的比較，判斷目標(biāo)達(dá)成存在的最大障礙精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX獨(dú)立別墅銷售執(zhí)行報告獨(dú)棟屬性1、獨(dú)棟面積獨(dú)棟面積區(qū)間控制較好，但總價在1000萬-1700萬。戶型棟號層數(shù)建筑面積戶型棟號層數(shù)建筑面積FF-1首層213.81HH-7首層289.86第二層146.30第二層165.78總計360.11總計455.64F-2首層213.81H-8首層289.86第二層146.30第二層165.78總計360.11總計455.64F-3首層213.81H-9首層289.86第二層146.30第二層165.78總計360.11總計455.64GG-1首層257.07II-1首層420.86第二層139.34第二層162.43總計396.41總計583.29G-2首層257.07JJ-1首層299.01第二層139.34第二層173.22總計396.41總計472.23G-3首層257.07J-2首層299.01第二層139.34第二層173.22總計396.41總計472.23一期獨(dú)立別墅共12套,產(chǎn)品面積在360-580㎡之間精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX獨(dú)立別墅銷售執(zhí)行報告獨(dú)棟屬性2、獨(dú)棟周邊情況北面:一期雙拼別墅,由于目前未交房及二期施工,道路及園林尚未完成東面:小區(qū)未來的會所及目前二期施工場地,具有一定噪音,近期達(dá)不到展示條件南面:小區(qū)水系及月湖公園,昭示性較好,具有良好的展示條件西面:一期雙拼別墅,正在進(jìn)行園林及道路施工產(chǎn)品周邊由于交房及二期施工的影響,小區(qū)局部道路及園林無法達(dá)到展示條件,并且施工帶來一定的環(huán)境影響一期獨(dú)立別墅地塊精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX獨(dú)立別墅銷售執(zhí)行報告獨(dú)棟屬性3、資源后排獨(dú)立別墅無法享受湖景資源，景觀較差臨湖別墅完全享受湖景資源，景觀視野開闊由于受到公園樹木的阻礙，湖景資源有一定的局限性一期獨(dú)立別墅不能保證每棟湖景資源，并且月湖公園也并非一期獨(dú)棟所專有，而是與藏瓏整個項目共有精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX獨(dú)立別墅銷售執(zhí)行報告獨(dú)棟屬性4、產(chǎn)品本身一層二層

F戶型圖：一期獨(dú)立別墅無明顯亮點(diǎn)，產(chǎn)品創(chuàng)新及產(chǎn)品附加值方面有一定不足產(chǎn)品功能方面缺陷，例如地下室的設(shè)置、私家酒窖等；產(chǎn)品附加值方面不足，例如私家電梯的配置等F戶型精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX獨(dú)立別墅銷售執(zhí)行報告競爭分析1、價值點(diǎn)項目名稱基本指標(biāo)主要特征主力產(chǎn)品08年后續(xù)推售美洲故事總占地近800畝，總建筑面積在60萬平方米。1期21萬，建筑面積25萬天際嶺國家森林公園/長株潭融城核心地段/稀有城市別墅群獨(dú)棟、雙拼410-426、聯(lián)排——湘江1號1期60多棟，120套左右臨三角洲地段/山水資源疊拼250-289㎡、雙拼400-500㎡、獨(dú)棟500-530㎡4月份推出，疊拼/雙拼/獨(dú)棟卓越蔚藍(lán)海岸48套聯(lián)排市府區(qū)位/園林景觀聯(lián)排（230㎡）預(yù)計5月份推出48套聯(lián)排托斯卡納占地約17.99公頃，07年11月推出省府地段/省植物園，/奎塘河風(fēng)光帶TH/多層花園洋房（地下室）預(yù)計08年底推出3期聯(lián)排/洋房西街庭院別墅和高層，9處合院別墅，共70套地段/產(chǎn)品/品牌合院別墅200-240㎡共計70套已全部推出，后續(xù)無新量本項目總用地面積約307300平方米，總建筑面積約560160平方米城市地段、月湖公園獨(dú)棟（360-580㎡）6月底推售目前長沙別墅產(chǎn)品均享有一定的山水資源，處于城市核心地帶；本項目獨(dú)別并無明顯優(yōu)勢精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX獨(dú)立別墅銷售執(zhí)行報告項目名稱所屬板塊規(guī)模產(chǎn)品單價(元/平米)總價區(qū)間(元)保利·閬峰云墅暮云板塊占地583畝獨(dú)棟別墅10000400-700萬美洲故事城南板塊占地800畝獨(dú)棟別墅17000500萬以上雙拼別墅9500300萬以上碧桂園威尼斯城星沙板塊占地2700畝獨(dú)立別墅12000500萬以上聯(lián)排別墅8000160萬左右汀湘十里麓南板塊占地825畝獨(dú)棟10000400萬以上聯(lián)排6000160-190萬綠城青竹園城北板塊占地2700畝獨(dú)棟別墅15000左右900-1000萬長沙玫瑰園市府板塊占地1000畝獨(dú)棟別墅12000560萬元以上本項目城北板塊占地1500畝獨(dú)棟別墅預(yù)計30000以上預(yù)計1000萬元以上競爭分析2、價格目前長沙市場獨(dú)別均價在10000-17000元/㎡之間，本項目獨(dú)別售價已高出市場2倍，成交總價已超千萬精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX獨(dú)立別墅銷售執(zhí)行報告獨(dú)棟產(chǎn)品分析小結(jié)產(chǎn)品周邊由于交房及二期施工的影響,小區(qū)局部道路及園林無法達(dá)到展示條件,并且施工帶來一定的環(huán)境影響一期獨(dú)立別墅不能保證每棟湖景資源，并且月湖公園也并非一期獨(dú)棟所專有，而是與藏瓏整個項目共有一期獨(dú)立別墅無明顯亮點(diǎn)，產(chǎn)品創(chuàng)新及產(chǎn)品附加值方面有一定不足啟示：獨(dú)棟享有月湖公園和月湖的景觀資源，但非獨(dú)有！對于千萬級的別墅而言，價值點(diǎn)對于價格支撐有限面積控制較好，但總價較高Question1：一期獨(dú)別在沒有明顯超越點(diǎn)的背景下，如何實(shí)現(xiàn)高于市場2倍的價格？精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX獨(dú)立別墅銷售執(zhí)行報告2項目價值研究06-07年藏瓏整體項目對于獨(dú)別達(dá)成目標(biāo)的影響精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX獨(dú)立別墅銷售執(zhí)行報告銷售回顧物業(yè)類型總貨量(套)成交套數(shù)高層408384雙拼5452洋房108100總計570536藏瓏一期在市場上已經(jīng)取得較高的市場地位及較強(qiáng)的市場影響力，但只局限于中高端市場藏瓏一期成交率較高，中高端產(chǎn)品由于高品質(zhì)受到客戶的追捧藏瓏一期成交均價看，價格一直領(lǐng)先于中高端市場啟示：藏瓏在市場上的知名度和月湖公園、月湖的景觀資源是獨(dú)棟達(dá)成目標(biāo)可借鑒的重要點(diǎn)精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX獨(dú)立別墅銷售執(zhí)行報告高層、洋房、雙拼中高端市場的代表，一期市場熱銷產(chǎn)品獨(dú)棟別墅總價在1000萬以上，高端市場頂級產(chǎn)品的代表中高端產(chǎn)品高端產(chǎn)品？銷售回顧Question2：項目一期在中高端市場有較強(qiáng)的影響力，但對于頂級1000萬別墅支撐有限？獨(dú)立別墅使藏瓏產(chǎn)品線完整化，增強(qiáng)并鞏固雙瑞地產(chǎn)在長沙的品牌影響力精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX獨(dú)立別墅銷售執(zhí)行報告3客戶研究——我們的客戶是誰？精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX獨(dú)立別墅銷售執(zhí)行報告香蜜湖一號客戶研究他們在購買過程中所顯現(xiàn)出來的一些個性特征：特征一、自信及自我心強(qiáng)，旁人很難影響其觀點(diǎn)；特征二、購房決策周期短，一般為一次或兩次上門即成交；特征三、對價格不敏感，但對于價格與價值的匹配程度關(guān)注度較高；特征四、購房隨意性強(qiáng)，可買可不買，資金雄厚，顧忌因素少；特征五、較為低調(diào)，不喜歡參加人多的活動；——他們大多為企業(yè)管理層，無論在企業(yè)還是家庭均處于主導(dǎo)地位，購房經(jīng)驗(yàn)豐富，資金雄厚，對于房屋價值的評判擁有自己的觀點(diǎn)及評價標(biāo)準(zhǔn)?！麄冑彿恳话愣疾皇莿傂孕枨螅瑢τ谕顿Y還是自住的界定原本就比較模糊（但以購買第一居所為出發(fā)點(diǎn)），以自己喜歡為前提條件，價格為次要因素。通過研究1000萬級客戶的特征尋找客戶特征精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX獨(dú)立別墅銷售執(zhí)行報告香蜜湖一號客戶研究他們在購買過程中的對于項目的關(guān)注點(diǎn)及認(rèn)同點(diǎn)：產(chǎn)品關(guān)注點(diǎn)關(guān)注點(diǎn)1：普遍關(guān)注風(fēng)水，風(fēng)水往往會成為其決策的最后程序；關(guān)注點(diǎn)2：對于項目產(chǎn)品的安全性、隱私性配套較為關(guān)注；關(guān)注點(diǎn)3：關(guān)注項目居住人群的素質(zhì)，重視居住環(huán)境的純粹性；客戶價值認(rèn)同點(diǎn)認(rèn)同點(diǎn)1：地段——位于中心區(qū)傳統(tǒng)豪宅區(qū)域，地段是身份的標(biāo)志之一；認(rèn)同點(diǎn)2：景觀——香蜜湖及城市景觀，屬于稀缺資源；認(rèn)同點(diǎn)2：產(chǎn)品——從大堂、園林到戶型，各方面均有創(chuàng)新，感覺高檔；認(rèn)同點(diǎn)4：物管——中海深南物管的品牌對于客戶具有一定號召力；認(rèn)同點(diǎn)5：風(fēng)水——無論從小區(qū)規(guī)劃還是產(chǎn)品戶型本身，項目風(fēng)水極佳；通過研究1000萬級客戶的特征尋找客戶特征精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX獨(dú)立別墅銷售執(zhí)行報告經(jīng)過以上的物理性統(tǒng)計，我們大概可以將香1客戶描述為：他們——年齡在31-45歲，大多數(shù)來深10年以上，屬于社會精英的中青年階層；他們——身價基本在1億以上他們——大部分擁有自己的企業(yè)或公司，部分為大型企業(yè)高管，也有部分為專業(yè)投資者，無固定職業(yè)；他們——主要集中在貿(mào)易、物流、金融投資、房地產(chǎn)及加工制造行業(yè)；他們——潮汕人占了一定比例，主要來源于福田，具有很強(qiáng)的區(qū)域情結(jié)：覺得南山很偏遠(yuǎn)；他們——普遍擁有大專以上文化程度，雖然財富積累迅速，只有少部分有出國生活經(jīng)驗(yàn)；他們——大多置業(yè)經(jīng)歷豐富，購房主觀性強(qiáng)，投資與自住界定不明顯，不缺房住，愿意先將房放置一段時間再決定其用途。。。。。。。從物理性特征分析來看，香蜜湖1號的客戶與星河丹堤、中信紅樹灣等市場豪宅客戶沒有大的差別。香蜜湖一號客戶研究通過研究1000萬級客戶的特征尋找客戶特征精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX獨(dú)立別墅銷售執(zhí)行報告據(jù)我們調(diào)查在2007年湖南富豪榜前50位中，富豪主要集中在房地產(chǎn)、機(jī)械制造及貿(mào)易行業(yè)，特別是房地產(chǎn)行業(yè)占到50%以上。客戶鎖定湖南富豪500強(qiáng)精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX獨(dú)立別墅銷售執(zhí)行報告目標(biāo)客戶具象描述——城市領(lǐng)袖，新時代富人的榜樣客戶鎖定通過對于一線城市購買千萬級別墅的客戶研究和湖南富豪的研究，可以基本判斷本項目客戶基本特征他們——年齡在40-45歲，基本為湖南本地人，屬于社會中流砥柱；他們——大部分擁有自己的企業(yè)或公司，部分為大型企業(yè)高管；他們——主要集中在貿(mào)易、物流、金融投資、房地產(chǎn)及制造行業(yè)；他們——普遍擁有大專以上文化程度，雖然財富積累迅速，只有少部分有出國生活經(jīng)驗(yàn)；他們——大多置業(yè)經(jīng)歷豐富，購房主觀性強(qiáng)，投資與自住界定不明顯，不缺房住，愿意先將房放置一段時間再決定其用途。他們——擁有上億資產(chǎn)，特別是那幫房地產(chǎn)大佬們，具備豐富的地產(chǎn)操作及消費(fèi)經(jīng)驗(yàn)，他們對展示及產(chǎn)品品質(zhì)有著極高的追求，他們買的不是房子，而是一件收藏品。。。。。。精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX獨(dú)立別墅銷售執(zhí)行報告5營銷策略精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX獨(dú)立別墅銷售執(zhí)行報告世聯(lián)千萬級豪宅營銷成功典型案例精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX獨(dú)立別墅銷售執(zhí)行報告豪宅成功營銷案例1精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX獨(dú)立別墅銷售執(zhí)行報告項目營銷方向確定與執(zhí)行香蜜湖區(qū)域地處城市中心，擁有絕佳自然資源，是深圳市發(fā)展成熟的傳統(tǒng)豪宅區(qū)。區(qū)域特征區(qū)域發(fā)展階段成功營銷方向區(qū)域“成年”期利用成熟區(qū)域價值，項目全方位打造外的細(xì)節(jié)放大放大香蜜湖區(qū)域價值，利用地塊拍賣所引起的關(guān)注，炒作絕版地王“9萬3”的概念；在全方位精心打造產(chǎn)品的同時，放大會所展示，擁有奢侈大堂、挑空樓梯間、豪華裝修、頂級配置；放大尊貴服務(wù)展示，定制化的深藍(lán)服務(wù)體系，注重每一個可以為客戶提供的細(xì)節(jié)服務(wù)。奢華、定制化服務(wù)精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX獨(dú)立別墅銷售執(zhí)行報告完成項目營銷動作尊貴感

創(chuàng)新推出“豪門夜宴選房活動”，高檔的布置，高雅的氛圍，既給客戶新鮮的感受，又體現(xiàn)項目高檔次迎合高端客戶的品位，舉辦香蜜湖1號鑒賞酒會，利用這種高層次的時尚活動推廣項目形象

老爺車外形的看房車，新穎、別致，讓客戶產(chǎn)生時尚的共鳴

現(xiàn)場煮制的咖啡、浴缸（泳池）里的花瓣、浴巾、花園里的燒烤架、私家藏酒窖……樣板間內(nèi)的每個細(xì)節(jié)布置，都體現(xiàn)了高品位的現(xiàn)代生活精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX獨(dú)立別墅銷售執(zhí)行報告

社區(qū)內(nèi)保留珍貴百年古樹，制造稀缺感；

炒作項目土地價值，強(qiáng)調(diào)其獨(dú)一無二的區(qū)位和稀缺性稀缺身份、私家會所擁有10米大堂挑空，彰顯身份感和尊貴感；主要交通節(jié)點(diǎn)與公共空間處設(shè)置門童，為客戶提供高品質(zhì)禮儀服務(wù)，讓客戶體驗(yàn)尊貴感受；售樓處入口前規(guī)劃設(shè)計私家林蔭路，氣勢恢宏，路的盡頭開啟一個階層此后，城市再無如此規(guī)格之土地……完成項目營銷動作精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX獨(dú)立別墅銷售執(zhí)行報告稀缺

細(xì)節(jié)

尊貴、身份

定制化

私家

服務(wù)打造頂級千萬別墅的關(guān)鍵點(diǎn)關(guān)鍵點(diǎn)案例總結(jié)精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX獨(dú)立別墅銷售執(zhí)行報告打造頂級獨(dú)棟之路精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX獨(dú)立別墅銷售執(zhí)行報告中高端前期通過環(huán)境或產(chǎn)品迅速建立市場知名度，實(shí)現(xiàn)前期成功后期逐漸向2、3象限轉(zhuǎn)化，通過獨(dú)特的社區(qū)人文價值和品牌服務(wù)價值，實(shí)現(xiàn)銷售和溢價核心競爭力矩陣『客觀性』主動式被動式『主觀性』產(chǎn)品服務(wù)人文環(huán)境新進(jìn)者品牌和影響力社會資源和氛圍區(qū)域價值自然資源1423大盤持續(xù)成功核心競爭力研究表明展示及服務(wù)是我們實(shí)現(xiàn)獨(dú)立別墅營銷的必經(jīng)之路精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX獨(dú)立別墅銷售執(zhí)行報告核心策略一、強(qiáng)勢樹立頂級形象二、定制化的現(xiàn)場展示及服務(wù)三、圈層客戶營銷精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX獨(dú)立別墅銷售執(zhí)行報告尋找價值信息（FAB分析）F（Features/fact）:項目本身的特性/屬性A（Advantages）：相對于競爭對手項目的優(yōu)勢B（Benefit/value）：樓盤帶給用戶的利益/價值精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX獨(dú)立別墅銷售執(zhí)行報告高檔居住版塊/城市核心/立體空間/精致產(chǎn)品/精裝內(nèi)庭院/私家水岸精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX獨(dú)立別墅銷售執(zhí)行報告產(chǎn)品原創(chuàng)/科學(xué)理性/立體社區(qū)/我們的水是流動的水、參與的水、體驗(yàn)的水、私家的水……在城市中央，月湖的水延綿、奪目，藏瓏在這里與月湖交相輝印精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX獨(dú)立別墅銷售執(zhí)行報告地位/階層/身份/高品質(zhì)/與眾不同的生活方式精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX獨(dú)立別墅銷售執(zhí)行報告一期獨(dú)立別墅推廣形象關(guān)鍵點(diǎn)通過樹立與眾不同的生活方式，樹立頂級形象精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX獨(dú)立別墅銷售執(zhí)行報告獨(dú)別營銷的原則：“重展示/輕推廣/精活動/稀推售”產(chǎn)品策略（產(chǎn)品系統(tǒng)）展示策略推廣策略（配置系統(tǒng)）（服務(wù)系統(tǒng)）（前期賣場昭示系統(tǒng)）（賣場概念展示系統(tǒng)）（賣場全線展示系統(tǒng)）（形象系統(tǒng)）（媒體系統(tǒng)）（關(guān)鍵事件系統(tǒng)）豪宅的營銷，“身份感/稀缺感/定制感”精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX獨(dú)立別墅銷售執(zhí)行報告產(chǎn)品策略的原則，“定制化/智能化（不需要極高配置），體現(xiàn)客戶的身份與標(biāo)簽”精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX獨(dú)立別墅銷售執(zhí)行報告借藏瓏的知名度，建立全新產(chǎn)品體系12套別墅獨(dú)立命名：以國外皇宮和城堡命名，建立尊貴感和身份感產(chǎn)品定制ACTION112套別墅獨(dú)立命名：以國外皇宮和城堡命名，建立尊貴感和身份感精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX獨(dú)立別墅銷售執(zhí)行報告12種精裝庭院選擇和極富個性的門牌、扶梯、景觀小品、鋪磚、植被等細(xì)節(jié)處理，滿足客戶定制化需求，增強(qiáng)專屬感與定制感。產(chǎn)品定制吻合別墅命名風(fēng)格的12套不同風(fēng)格的定制化庭院設(shè)計ACTION2私家信報箱私家信報箱個性化門牌私家庭院個性攔柵精裝庭院精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX獨(dú)立別墅銷售執(zhí)行報告12種庭院精裝修做法建議東南亞風(fēng)格木棧臺的設(shè)置圍合式庭院設(shè)計精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX獨(dú)立別墅銷售執(zhí)行報告智能窗——功能：煤氣泄漏自動開窗、下雨自動關(guān)窗、小孩靠近自動關(guān)窗新風(fēng)、地暖系統(tǒng)指紋門鎖（虹膜門鎖）組團(tuán)獨(dú)立門禁產(chǎn)品定制智能化：局部亮點(diǎn)，體現(xiàn)人性化即可ACTION3精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX獨(dú)立別墅銷售執(zhí)行報告造場的特色物資：一本貴族生活手冊《貴族生活手冊》

目的：弱化樓書的功能性，加大其收藏價值內(nèi)容規(guī)劃:世界貴族生活體系與人群掛鉤＋價值名稱+人群特定符號＝人群形態(tài)掃描結(jié)合項目描述項目未來生活場景獨(dú)立別墅效果圖產(chǎn)品定制ACTION4精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX獨(dú)立別墅銷售執(zhí)行報告服務(wù)系統(tǒng)的原則，“讓客戶充分感覺體驗(yàn)尊崇性/獲得與曾經(jīng)的生活經(jīng)歷相似的生活感受，重點(diǎn)在于體現(xiàn)身份感”精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX獨(dú)立別墅銷售執(zhí)行報告人性化服務(wù)體系：全方位、滿足個性化需求的服務(wù)增值系統(tǒng)物業(yè)服務(wù)的尊崇升級，深度禮賓式和集中資源式[深度禮賓式]設(shè)定物業(yè)私人助理[集中資源式]

1-迎合高端客戶服務(wù)對于便捷及時的需求，由雙瑞統(tǒng)領(lǐng)社會資源，建立第一時間響應(yīng)綠色通道服務(wù)關(guān)系網(wǎng)絡(luò)；2-雙瑞物業(yè)集中扮演社會資源中樞功能；3-集中資源如：商務(wù)類/健康類/家政類（服務(wù)攻略）②人性化/專屬性服務(wù)體系身份感的彰顯，成為長沙頂級豪宅的服務(wù)標(biāo)竿[物業(yè)服務(wù)人員雙倍配置]1-達(dá)成項目銷售期客戶看房過程中對于后期物業(yè)服務(wù)的體驗(yàn)效果；2-尤其在開盤，活動等重要節(jié)點(diǎn)增加物業(yè)現(xiàn)場工作的行為展示，如保潔修剪園藝，保安值勤等精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX獨(dú)立別墅銷售執(zhí)行報告預(yù)約方式的原則，“因?yàn)橄∪焙投ㄖ苹圃斐龅纳衩馗惺琼椖康摹氨Ａ羟俊?，因預(yù)約而產(chǎn)生的身份感認(rèn)同對價值提升幫助加大?！本焚Y料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX獨(dú)立別墅銷售執(zhí)行報告預(yù)約看樓及現(xiàn)場開放日.——因?yàn)橄∪焙投ㄖ苹圃斐龅纳衩馗惺琼椖康摹氨Ａ羟俊保蝾A(yù)約而產(chǎn)生的身份認(rèn)同對價值提升幫助加大客戶預(yù)約接待方法：通過電話來進(jìn)行預(yù)約看房，預(yù)約的組織綁定客戶的信息收集功能；開發(fā)商和媒體視為重要客戶，需要提前一周預(yù)約，定為每周四是獨(dú)別對外開放日，參觀人員基本上為媒體、同行、開發(fā)商；服務(wù)團(tuán)隊：銷售經(jīng)理+5名銷售代表的搭配，專門負(fù)責(zé)預(yù)約以及客戶的后續(xù)維護(hù)等內(nèi)容。服務(wù)團(tuán)隊工作內(nèi)容：負(fù)責(zé)預(yù)約排期；銷售接待前的禮儀服務(wù)；成交后的客戶維護(hù)客戶維護(hù)內(nèi)容：成交后的簽約服務(wù)簽約后的一站式服務(wù)簽約后的咨詢服務(wù)簽約后的活動組織協(xié)調(diào)簽約后客戶需求的第一對接人精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX獨(dú)立別墅銷售執(zhí)行報告預(yù)約服務(wù)方式預(yù)約服務(wù)例外項目開盤初期可設(shè)定開放日；針對業(yè)內(nèi)媒體、雙瑞老業(yè)主在開盤前組織專門開放日；當(dāng)天非預(yù)約上門仍需進(jìn)線預(yù)約，根據(jù)預(yù)約排期反饋上門時間，持銀行貴賓卡（如金龍卡）客戶可考慮優(yōu)先接待；客戶復(fù)訪可通過銷售代表預(yù)約，但仍進(jìn)入排期表；客戶活動日，停止預(yù)約安排改為客戶通知排期。電話預(yù)約方式提出預(yù)約申請銷售經(jīng)理客戶預(yù)約排期表置入項目入口崗?fù)た蛻羧『祥T電話溝通客戶信息反饋客戶上門時間打印邀請函精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX獨(dú)立別墅銷售執(zhí)行報告上門客戶細(xì)分口碑客戶業(yè)內(nèi)人士、傳媒人士、項目行業(yè)人士等（由銷售經(jīng)理主理）意向成交客戶本項目的意向購買客戶群針對不同的上門客戶提供不同的客戶服務(wù)計劃服務(wù)的范圍從客戶了解信息到售后的金融理財服務(wù)貼心不貼身產(chǎn)品攻略讓銷售過程被市場津津樂道-上門客戶服務(wù)模式精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX獨(dú)立別墅銷售執(zhí)行報告展示策略的原則，“讓客戶充分感覺體驗(yàn)尊崇性/獲得與曾經(jīng)的生活經(jīng)歷相似的生活感受，全面體現(xiàn)客戶身份感/稀缺感/時尚感”精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX獨(dú)立別墅銷售執(zhí)行報告展示體系——建立獨(dú)立私家區(qū)域1身份感的體現(xiàn)：需明確界限感：建議把獨(dú)別區(qū)域北面、西面及東面用圍檔區(qū)隔，設(shè)計大氣，強(qiáng)調(diào)界限；從月湖公園打造一條臨時入口，入口大門為非通透的形式，在入口一側(cè)設(shè)計高端的崗?fù)へ?fù)責(zé)進(jìn)出管理，所有展示面要大氣。在社區(qū)通道的過程，我們需要保安和保潔在社區(qū)內(nèi)部多頻次的走動服務(wù)，我們需要客戶能夠看到物業(yè)服務(wù)中的人的展示，即客戶進(jìn)入社區(qū)后，能夠強(qiáng)烈的感受到被服務(wù)的氛圍；精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX獨(dú)立別墅銷售執(zhí)行報告客戶進(jìn)入動線設(shè)計，全面體現(xiàn)身份感2電瓶車進(jìn)入流向客戶進(jìn)入售樓處線路客戶車離開線路樣板房：迎送客戶進(jìn)入離開樣板房，樣板房講解樣板房：迎送客戶進(jìn)入離開樣板房，樣板房講解崗?fù)ぃ簛碓L客戶指引售樓處：介紹模型、算價、咨詢、洽談、財務(wù)、簽約精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX獨(dú)立別墅銷售執(zhí)行報告入口儀式感/林蔭大道，身份感與稀缺感的彰顯客戶體驗(yàn)點(diǎn)：獨(dú)別區(qū)域圍墻和入口大門體現(xiàn)深宅大院的豪宅距離感、入口林蔭路體現(xiàn)儀式感、輔以高品質(zhì)的施工質(zhì)量、濃密的植物效果——不顯張揚(yáng)，卻暗示著一份尊貴精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX獨(dú)立別墅銷售執(zhí)行報告入口園林、植被、水景、私家路……客戶體驗(yàn)點(diǎn)：實(shí)現(xiàn)通過入口林蔭大道后豁然開朗的效果、集中展現(xiàn)小區(qū)景觀的高品質(zhì)和整體項目基調(diào)的互補(bǔ)，實(shí)現(xiàn)項目對豪宅的第一猜想中心園林集中體現(xiàn)豪宅氣勢精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX獨(dú)立別墅銷售執(zhí)行報告功能建議：保持基本售樓功能空間（如：接待、洽談、簽約等）營造尊貴氛圍在服務(wù)與細(xì)節(jié)營造中體驗(yàn)尊貴華，滿足客戶對于奢侈品的夢想使客戶感受到與國際同步的豪宅體驗(yàn)，印證客戶豪宅夢想主題銷售中心與樣板房的結(jié)合，綜合體驗(yàn)場，奢侈品的博物館銷售中心出發(fā)點(diǎn)：樣板房作為營銷中心，進(jìn)行現(xiàn)場賣樓奢侈品的展示定制感與私家感的結(jié)合享受專人的服務(wù)（管家、咖啡，提前安排小提琴）精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX獨(dú)立別墅銷售執(zhí)行報告獨(dú)立別墅樣板房——巴洛克裝修風(fēng)格樣板房展示精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX獨(dú)立別墅銷售執(zhí)行報告奢侈品裝飾ARMANI“經(jīng)典優(yōu)雅”關(guān)鍵詞：去除多余、強(qiáng)調(diào)舒適、簡約典雅將奢侈品展示點(diǎn)綴于各空間，扣人心弦的低調(diào)華麗營造強(qiáng)烈的身份標(biāo)簽感Armani是無可爭議的頂級財富象征；GiorgioArmani，從低調(diào)出道到名聲大噪的職業(yè)歷程本身就象一款經(jīng)典的時裝，沒有絲毫浮華卻耐人尋味；喬治阿瑪尼本人勤奮、謙虛，為人也很低調(diào)；Armani已經(jīng)成為奢侈品經(jīng)典風(fēng)格的化身；以中性顏色的基調(diào)在工業(yè)社會所需求的新穎和傳統(tǒng)的經(jīng)典之間取得了一個狡猾的平衡。“如果你想要真正的豪宅生活，就來----------?！薄叭绻悴恢来┦裁?，就穿Armani吧?！本焚Y料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX獨(dú)立別墅銷售執(zhí)行報告推廣策略的原則，“我們需要保持低調(diào)/神秘的姿態(tài)/從而讓高端客戶群產(chǎn)生對此項目的價值聯(lián)想/了解項目的渠道更多來源于圈層“精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX獨(dú)立別墅銷售執(zhí)行報告線上推廣，樹立低調(diào)/神秘的市場形象，形象為主，務(wù)“虛”

——不是證明，而是告訴市場我是什么線下影響圈層，小眾推廣，務(wù)“實(shí)”——配合線上，表明低調(diào)性推廣攻略解決的主要問題：“因圈層暗喻而產(chǎn)生的標(biāo)簽沖動”精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX獨(dú)立別墅銷售執(zhí)行報告方法：簡單明確進(jìn)行項目形象展示，形象告知，形成關(guān)注，形成市場仰視真正的豪宅，是需要和大眾拉開距離的，即使是我們的意向客戶推廣的訴求點(diǎn)：地段價值〉資源價值〉產(chǎn)品本身線上：戶外廣告、電臺、報紙推廣攻略時間：6月初開始投放精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX獨(dú)立別墅銷售執(zhí)行報告圈層活動的原則，“某一類客戶的共同喜好，充分體現(xiàn)身份與尊貴感”精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX獨(dú)立別墅銷售執(zhí)行報告高端客戶活動（即產(chǎn)品發(fā)布會及高端會員成立）線下：圈層營銷推廣攻略活動攻略時間：7月6日地點(diǎn)：喜來登酒店精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX獨(dú)立別墅銷售執(zhí)行報告設(shè)立雙瑞會中的頂級鉆石會員（暫定）案例：萬客會設(shè)立了高端的游艇會線下：圈層營銷推廣攻略活動攻略時間：7月6日地點(diǎn)：喜來登酒店可預(yù)約會所的紅酒雪茄吧，成為私人會客廳可預(yù)約月湖游艇，成為私人會客廳會所設(shè)施的終身免費(fèi)精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX獨(dú)立別墅銷售執(zhí)行報告結(jié)合典藏紅酒品鑒暨新品發(fā)布依據(jù)客戶身份和興趣愛好，聯(lián)手奢侈品牌，結(jié)合整體推售節(jié)點(diǎn)，將產(chǎn)品信息貫穿于各類名流社交活動中，形成項目的口碑傳播和影響力。時間：7月6日地點(diǎn)：喜來登酒店精品資料網(wǎng)（），提供海量管理資料免費(fèi)下載！XX獨(dú)立別墅銷售執(zhí)行報告推廣費(fèi)用預(yù)算

分項費(fèi)用預(yù)計（萬元）戶外廣告類(廣告牌/導(dǎo)示/條幅)10網(wǎng)絡(luò)廣告4銷售物料(樓書)15包裝費(fèi)（看樓通道及地塊內(nèi)包裝）50報紙廣告25電臺廣告8電視廣告10活動營銷50影視制作類10其他備用20合計202萬元注：獨(dú)立別墅總銷售額約1.5