中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提報(bào)

29三月2024中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提報(bào)前言做大事要縱覽全局，看清事物本質(zhì)！中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提報(bào)繁榮，還是泡沫？由于城市化進(jìn)程及居民購(gòu)房能力不斷增強(qiáng)形成的需求支持，房地產(chǎn)將繼續(xù)其“繁榮”的局面。這是一部分人的觀點(diǎn)?！拔艺J(rèn)為，這是最后的瘋狂。隨著中國(guó)的通貨膨脹和美聯(lián)儲(chǔ)加息的不斷發(fā)展，離‘最后算帳’的日子越來(lái)越近了?！边@是摩根士丹利亞太區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的“警告”。中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提報(bào)過(guò)剩，還是短缺？目前中國(guó)樓市出現(xiàn)了“短缺”與“過(guò)?！辈⒋娴墓脂F(xiàn)象，反映了住宅供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性矛盾：一方面，是開(kāi)發(fā)商追逐高利潤(rùn)，大多鐘情于高檔住房的開(kāi)發(fā)；另一方面，是廣大中低收入階層有龐大的市場(chǎng)需求，卻苦于無(wú)房可買(mǎi)，或者有房難買(mǎi)。中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提報(bào)低收入與高房?jī)r(jià)，蝸牛與火箭的賽跑？建設(shè)部統(tǒng)計(jì)，今年6月份，全國(guó)70個(gè)大中城市中有8個(gè)城市新建住房的價(jià)格指數(shù)同比漲幅超過(guò)10%。據(jù)2006年8月14日《人民日?qǐng)?bào)海外版》消息：近20年里中國(guó)人平均工資水平增長(zhǎng)率約為6.4—8.4%。普通人“像蝸牛一樣爬的工資”遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上“坐上火箭的房?jī)r(jià)”。中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提報(bào)開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者，朋友，還是敵人？對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，住房是他們最大的生活必需品，自然會(huì)求全責(zé)備；而對(duì)于血汗錢(qián)的使用，自然是謹(jǐn)慎為上，務(wù)求物有所值甚至超值；對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，要賺足利潤(rùn)才能存活，甚至為保證利潤(rùn)不得不降低產(chǎn)品的質(zhì)量；況且還有少數(shù)發(fā)展商跟誠(chéng)信問(wèn)題過(guò)不去。中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提報(bào)投機(jī)需求，還是真實(shí)需求？在投機(jī)市場(chǎng)上，“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”是投機(jī)操作的原則，房?jī)r(jià)上升會(huì)進(jìn)一步吸引更多資金的進(jìn)入，在“羊群效應(yīng)”的影響下，更多的投機(jī)力量進(jìn)一步推波助瀾，成為房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的推動(dòng)力量；同時(shí)，房?jī)r(jià)攀升導(dǎo)致市場(chǎng)的有效需求進(jìn)一步萎縮，市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性過(guò)剩日益嚴(yán)重。中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提報(bào)70%與90平方米的界限，有人叫好，有人叫苦。中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提報(bào)有人號(hào)召“買(mǎi)房要趁早”，有人號(hào)召，“三年不買(mǎi)房”。中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提報(bào)有人堅(jiān)持為有錢(qián)人造房，有人開(kāi)始征集“城市中低收入人群居住解決方案”。………………中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提報(bào)動(dòng)中決斷靜中思遠(yuǎn)格林春城在左右矛盾中尋找和諧中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提報(bào)市場(chǎng)環(huán)境篇中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提報(bào)后政策時(shí)代，我們身邊發(fā)生什么05年新政策推出后的的觀望陰云，被一連串的單身公寓和鄞州中心區(qū)高性價(jià)比樓盤(pán)突圍，投機(jī)客大量退場(chǎng)，剩余投機(jī)客也轉(zhuǎn)短線投機(jī)為長(zhǎng)線投資。自用客入場(chǎng)，市場(chǎng)回歸理性，產(chǎn)品力成為關(guān)鍵。差異化競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈，精確定位成為營(yíng)銷(xiāo)關(guān)鍵綜合性價(jià)比成為考量項(xiàng)目的重要條件（生活配套、園林、價(jià)格等）大牌開(kāi)發(fā)商接踵入甬，產(chǎn)品、居住理念革命一觸即發(fā)。周邊居住板塊群雄逐鹿，板塊效應(yīng)正在形成，住宅郊區(qū)化趨勢(shì)明顯。專(zhuān)注產(chǎn)品、超越產(chǎn)品、引領(lǐng)生活成為未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)生命力所在。中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提報(bào)市區(qū)住宅供應(yīng)05年市四區(qū)的新增供應(yīng)量與消化量分別約241萬(wàn)和142萬(wàn)平方米，環(huán)比04年下降約16%和34%。政策引發(fā)的觀望和投資客的撤離，是供需雙雙下跌的主因。04、05年的平均去化率分別約為75%和59%，整體市場(chǎng)供需平穩(wěn)。由于政策因素對(duì)于市場(chǎng)影響巨大，大量供應(yīng)在第四季度推出，導(dǎo)致截止年底統(tǒng)計(jì)的去化率僅為59%，但已比較理想。06年1~9月，寧波市四區(qū)推出的商品房可售面積已超過(guò)170萬(wàn)平方米。預(yù)測(cè)今年寧波住宅供應(yīng)面積將略超過(guò)05年，年度去化方面相比05年也將有明顯提高。中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提報(bào)市區(qū)住宅供應(yīng)中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提報(bào)供應(yīng)需求分析05年10月至06年9月間寧波市四區(qū)的住宅供應(yīng)市場(chǎng)表現(xiàn)平穩(wěn)，淡、旺季間的“呼吸節(jié)奏”明顯。市四區(qū)銷(xiāo)售情況也印證了市場(chǎng)的平穩(wěn)表現(xiàn)，商品房的去化對(duì)于供應(yīng)量增減的響應(yīng)迅速。雖然今年房產(chǎn)政策依然接踵而至，但在各個(gè)時(shí)段推出的樓盤(pán)，并沒(méi)有很直接的由于市場(chǎng)或政策面的變化而造成明顯的供求方面的波動(dòng)。中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提報(bào)區(qū)域去化特征分析住宅區(qū)域特征分解中心城區(qū)住宅供應(yīng)逐漸減少。鄞州中心區(qū)住宅供應(yīng)比例保持平穩(wěn)比例。周邊各個(gè)區(qū)域特色濃厚的居住板塊興起。中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提報(bào)區(qū)域板塊圖板塊競(jìng)爭(zhēng)狀況中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提報(bào)區(qū)域板塊分析科技園區(qū)鄞州中心區(qū)聯(lián)豐、城西姚江、洪塘石碶街道競(jìng)爭(zhēng)力起點(diǎn)高，區(qū)域環(huán)境好，交通便捷，規(guī)劃優(yōu)勢(shì)明顯。區(qū)域日漸成熟。生活配套，商業(yè)配套完善。鄞州寫(xiě)字樓的大量涌現(xiàn)，（加上鄞州一整套區(qū)政府在駐）必使其形成生活、工作于一體的城市副中心老城區(qū)、認(rèn)知度高，區(qū)域成熟、各方面配套齊全，價(jià)格相對(duì)較低地理位置的認(rèn)同，環(huán)境優(yōu)勢(shì)，規(guī)劃優(yōu)勢(shì)城西南門(mén)戶，內(nèi)外交通便利。輕紡城、本地企業(yè)多年積淀，區(qū)域內(nèi)歸屬感強(qiáng)。影響人群打造新城概念。客戶主要來(lái)自外部，江東最多鄞州中心區(qū)本地為主，工廠、企業(yè)私營(yíng)業(yè)主為主。寧波南三縣（奉化/寧海/象山）也有部分購(gòu)買(mǎi)者聯(lián)豐本地，區(qū)域周邊的海曙、鄞州交界區(qū)域，來(lái)寧波工作的外地人。面向養(yǎng)老、結(jié)婚居多江北，海曙、洪塘一帶的年青購(gòu)房者，自主創(chuàng)業(yè)者石碶街道本地客戶占70%以上，吸引部分海曙以南購(gòu)房者，以為區(qū)域南部鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊弱勢(shì)發(fā)展成型需要時(shí)間，世紀(jì)大道隔斷很大一部分購(gòu)房者過(guò)多的投資客增加市場(chǎng)的不確定性規(guī)劃落后，難以矯正；各種配套檔次偏低，流動(dòng)人口多，區(qū)域氣質(zhì)較差中高端需求潛力明顯不足，寧波大戶型滯銷(xiāo)最為嚴(yán)重的區(qū)域城鄉(xiāng)結(jié)合部，規(guī)劃落后，人員雜亂。區(qū)域檔次低中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提報(bào)未來(lái)短期持續(xù)升溫的板塊科技園區(qū)：年內(nèi)推出的數(shù)個(gè)項(xiàng)目的消化，江南一品的后續(xù)別墅消化將持續(xù)明年一年，江南一品二期高層預(yù)計(jì)也將在明年內(nèi)上市?？萍紙@區(qū)皇冠花園、ART藍(lán)灣等的上市，數(shù)個(gè)綜合項(xiàng)目的居住部分陸續(xù)上市?？深A(yù)見(jiàn)明年科技園區(qū)的樓市將掀起高潮，價(jià)格方面，鑒于板塊各方面尚不成熟、上市量巨大的壓力，預(yù)計(jì)公寓價(jià)格將突破6000元/平方米。姚江板塊/洪塘：水岸心境、青林灣項(xiàng)目后續(xù)都有大量待開(kāi)發(fā)土地，洪塘亦在今年放出數(shù)塊居住用地并拍得高價(jià)。居住郊區(qū)化、板塊化的特征將更加明顯。洪塘板塊的公寓價(jià)格上漲已成必然，有望在明后年沖擊6000元/平方米。中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提報(bào)城西區(qū)域市場(chǎng)城西區(qū)域市場(chǎng)中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提報(bào)水岸心境青林灣·瞻洲頤和名苑洪都花園親親家園西城十二庭院盛世華城陽(yáng)光麗園盛世酈都西堤陽(yáng)光青年才郡雍景苑迎春水岸八方錦苑格林春城未來(lái)短期持續(xù)升溫的板塊中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提報(bào)城西板塊在售樓盤(pán)表（05.11—06.11）區(qū)域/板塊樓盤(pán)上市面積(萬(wàn)平方米)上市套數(shù)(戶)已售套數(shù)(戶)銷(xiāo)售率(%)銷(xiāo)售均價(jià)(元/平方米)海曙姚江水岸心境二期3.8928817962%6009青林灣·瞻洲18.6125766052%5599/5701洪塘頤和名苑一期1.6211222%5164洪都花園二期4.2326911243%4726親親家園(3)3.16348113%4922親親家園(2)3.2230727590%4791聯(lián)豐盛世華城二期9.8482579296%5078西城十二庭院6.4761146276%5172迎春水岸1.9119719599%4931/5136石碶陽(yáng)光麗園4.6867429043%4233雍景苑一期7.2857042775%4550城西八方錦苑2.602158640%3338西堤陽(yáng)光3.0432414444%4577青年才郡3.104607015%4500盛世酈都7.7570666594%3676中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提報(bào)區(qū)域板塊分析城西板塊，在過(guò)去12個(gè)月中的住宅總供應(yīng)81.39萬(wàn)方?？墒蹜魯?shù)7163戶，目前已售4370戶，整體銷(xiāo)售率61%，供求關(guān)系平穩(wěn)。居住區(qū)由原本以海曙為中心逐漸轉(zhuǎn)向環(huán)城西路以西甚至機(jī)場(chǎng)路以西。機(jī)場(chǎng)路以西成為居住的新重心，并向四個(gè)方向分散發(fā)展，四個(gè)區(qū)域次重心又各自形成鮮明的特色。供應(yīng)結(jié)構(gòu)方面，從05年11月至06年11月一年間開(kāi)出的所有樓盤(pán)，成交均價(jià)都低于6000元/平方米，低于全市住宅均價(jià)。寧波西面整體住宅檔次偏低。小高層（高層）比例逐漸增加，并成為迅速去化的主力產(chǎn)品。并且在寧波市區(qū)中，為數(shù)不多的多層產(chǎn)品，大部分分布在城西大版圖內(nèi)。除江北洪塘親親家園外，所有樓盤(pán)均為本地企業(yè)開(kāi)發(fā)，沒(méi)有外地知名地產(chǎn)企業(yè)涉足城西開(kāi)發(fā)。本案所處的位置在聯(lián)豐路延伸段遠(yuǎn)側(cè)，離成熟城區(qū)有一定距離，周邊配套幾乎為零，在多數(shù)消費(fèi)者眼中已是城郊結(jié)合部，整體形象不佳。中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提報(bào)板塊特色之“最”洪塘板塊多層、聯(lián)排供應(yīng)量為主，市政規(guī)劃優(yōu)勢(shì)最強(qiáng)，整體檔次最高。海曙姚江板塊樓盤(pán)體量最大，大盤(pán)優(yōu)勢(shì)最為明顯，趨勢(shì)效應(yīng)最強(qiáng)。聯(lián)豐板塊樓盤(pán)性價(jià)比最高，吸引年輕購(gòu)房者最多，一次置業(yè)人群最多，去化最為迅速。石碶樓盤(pán)層次最低，吸引本區(qū)域以外客群能力最弱，去化速度最慢。城西“散盤(pán)”規(guī)模最小，離市區(qū)最遠(yuǎn)，價(jià)格最低。中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提報(bào)城西板塊后續(xù)供應(yīng)（06.11—）區(qū)域/板塊地塊土地面積(平方米)容積率總建面(平方米)樓面地價(jià)(元/平方米)預(yù)上市期海曙姚江水上公園三期地塊1#-b425001.459500256007年下半年水上公園三期地塊1#-c399001.663840水上公園三期地塊1#-d296001.750320江北姚江香溪園地塊145982.840849237907年中東方威尼斯Ⅱ386941.38/2.166135310007年4月洪塘親親家園-4401211.664194142107年4月頤和名苑-2412471.66599561407年6月姚江北側(cè)3#地塊990841.6158477180007年底洪塘居住小區(qū)4#地塊16971.52546125007年底江北投資創(chuàng)業(yè)中心核心區(qū)(一期)2#、4#地塊173572.74686455408年中期江北投資創(chuàng)業(yè)中心核心區(qū)C區(qū)6#地塊446981.56704790208年下半年機(jī)場(chǎng)路機(jī)場(chǎng)路以東勝豐路以北201691.734287140007年中西湖花園以西279441.747505230307年10月中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提報(bào)城西板塊后續(xù)供應(yīng)（06.11—）續(xù)表區(qū)域/板塊地塊土地面積(平方米)容積率總建面(平方米)樓面地價(jià)(元/平方米)預(yù)上市期聯(lián)豐路集仕港集仕港聯(lián)豐路1B397911.559687132007年底聯(lián)豐路延伸段北側(cè)3號(hào)30183(住)13034(商)1.22.03622026068100008年初高橋望童路北側(cè)2號(hào)73541.6512134118207年下半年慈城楓灣家園二期323741.254046878208年初海曙塑料四廠1#地塊8499216998295908年初洪塘經(jīng)濟(jì)適用房經(jīng)濟(jì)適用房1#-2688601.912835063008年初經(jīng)濟(jì)適用房3#847511.512386263008年初洪塘經(jīng)濟(jì)適用房6#-2572171.69228876908年中下洪塘經(jīng)濟(jì)適用房8#997141.09971459008年下半年中原資料顯示，未來(lái)07年初到08年中期，整個(gè)城西版圖內(nèi)的新增住宅供應(yīng)預(yù)計(jì)將在90萬(wàn)方左右。另包括40萬(wàn)平方米的經(jīng)濟(jì)適用房。市場(chǎng)未來(lái)供應(yīng)比較平穩(wěn)，絕大部分供應(yīng)集中在海曙姚江板塊和江北洪塘。經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)市場(chǎng)的帶來(lái)怎樣的沖擊我們拭目以待。中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提報(bào)城西板塊市場(chǎng)預(yù)判宏觀調(diào)控的影響，尤其是“7090細(xì)則”將逐漸顯示出對(duì)市場(chǎng)的影響，當(dāng)7090的作用在全市蔓延，將造成城西樓盤(pán)的相對(duì)過(guò)剩，特別是中低端項(xiàng)目（高性價(jià)比項(xiàng)目），競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，樂(lè)觀估計(jì)將至少延長(zhǎng)樓盤(pán)20%的銷(xiāo)售周期。由于07年初至年中，江東、科技園區(qū)、江北、鄞州中心區(qū)依然由高端樓盤(pán)領(lǐng)銜市場(chǎng)，整體城西板塊依然是高性價(jià)比購(gòu)房者的天堂，綜合預(yù)上市產(chǎn)品和價(jià)格漲幅，聯(lián)豐一帶樓盤(pán)相比科技園區(qū)依然有7~10萬(wàn)元的單套差價(jià)。因此即使市場(chǎng)總量面臨壓力，樂(lè)觀估計(jì)明年城西板塊的新增去化將依然保持在55%以上，市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)明顯的供過(guò)于求的狀況。參照以上觀點(diǎn)，促銷(xiāo)手段和價(jià)格策略可能成為07年城西大部分中小體量樓盤(pán)的主旋律，小步快跑將成為自然選擇。產(chǎn)品力的提升將才成為甩開(kāi)價(jià)格比拼包袱的最優(yōu)方案。城西部分板塊已醞釀著品質(zhì)提升的信號(hào)，區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品力拉開(kāi)差距將在明年年中出現(xiàn)。綜合預(yù)判斷明年年中城西聯(lián)豐板塊價(jià)格突破5500元/平方米（漲幅8%—10%）。海曙姚江板塊價(jià)格有機(jī)會(huì)突破6500元/平方米（漲幅8%），石碶板塊價(jià)格微升，洪塘板塊價(jià)格上升胎動(dòng)明顯，但漲副取決于區(qū)域供求與板塊整體開(kāi)發(fā)協(xié)調(diào)等諸多因素共同影響。對(duì)于本項(xiàng)目而言，在受到結(jié)構(gòu)性供過(guò)于求、及眾多近市區(qū)項(xiàng)目攔截的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)下，產(chǎn)品力的提升和操作策略的合理運(yùn)用是項(xiàng)目在競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈的市場(chǎng)中勝出的唯一解法。中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提報(bào)類(lèi)比項(xiàng)目研究中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提報(bào)類(lèi)比項(xiàng)目盛世華城——穩(wěn)扎穩(wěn)打、步步為營(yíng)的大盤(pán)策略西城十二庭院——先難后易，搶先一步快速去化的成功案例青年才郡、西堤陽(yáng)光——小戶型產(chǎn)品沖擊市場(chǎng)的提前體驗(yàn)中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提報(bào)類(lèi)比項(xiàng)目區(qū)位青年才郡西堤陽(yáng)光盛世華城西城十二庭院格林春城中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提報(bào)項(xiàng)目基本情況盛世華城西城十二庭院西堤陽(yáng)光青年才郡發(fā)展商奧克斯置業(yè)冠華房產(chǎn)寧波大港置業(yè)寧波金達(dá)利建筑面積20萬(wàn)平方米18萬(wàn)平方米9萬(wàn)平方米3.4萬(wàn)平方米發(fā)售日期2005年7月2006年9月2006年9月2006年11月入伙時(shí)間2007年7月2008年初2008年初2008年初總戶數(shù)1140611（一期）324（在售部分）460建筑形態(tài)多層、小高層、高層、蓮排，單身公寓小高層（一期）多層、低層（二期）多層、小高層多層、小高層成交均價(jià)5241/5078517645844400(預(yù)計(jì))折扣、優(yōu)惠一次性付款98折，按揭99折。高層140平方米以上享受相當(dāng)契稅金額1.5%開(kāi)盤(pán)期（國(guó)慶）每平米50元一次性付款98折優(yōu)惠未知中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提報(bào)項(xiàng)目基本情況（續(xù)表）盛世華城西城十二庭院西堤陽(yáng)光青年才郡規(guī)劃18萬(wàn)平方米城西最大，10000平方米中庭花園，2000平方米社區(qū)會(huì)所，500平方米露天泳池。耐森物業(yè)全權(quán)管理。多層與小高層的排布，呈現(xiàn)出庭院風(fēng)貌。每個(gè)庭院以花卉為主題，結(jié)合開(kāi)謝周期種植花卉與樹(shù)木。社區(qū)東高西低，二期規(guī)劃多層與高品質(zhì)點(diǎn)式低層。四大主題中庭?！熬G與水相融，人與景相通”。76—119平方米全小戶型設(shè)計(jì)。戴德梁行物業(yè)顧問(wèn)多層+小高層單身公寓。全小面積規(guī)劃。單身公寓2梯6戶，較為擁擠。多層底層架空成為機(jī)動(dòng)車(chē)位。沒(méi)有地下停車(chē)。建筑低層、多層、小高層、高層多種建筑形態(tài)結(jié)合。2.9米凈高。彩鋁中空玻璃，XPS擠塑保溫板、保溫砂漿。多層棟距最大31米。中庭高層棟距100米。建筑以板式為主，外墻全石材、面磚；戶型經(jīng)濟(jì)實(shí)用，100平方米以下戶型方正，120平方米以上均三房朝南，戶型優(yōu)勢(shì)明顯。全部雙層中空玻璃，多種開(kāi)窗方式；陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)錯(cuò)層處理多層、小高層結(jié)合。雙層中空玻璃。戶型簡(jiǎn)單實(shí)用。部分小戶型配有北入戶花園。淡白色立面。兩房房型全部?jī)煞砍?。有部分露臺(tái)設(shè)計(jì)。頂層全部復(fù)式設(shè)計(jì)。戶型經(jīng)濟(jì)實(shí)用。配套聯(lián)豐路、環(huán)城西路城市動(dòng)脈連接，15分鐘到達(dá)三江口。7路、820路等多條公交直達(dá)。附近好又多、農(nóng)工商超市，10分鐘生活圈配套豐富15分鐘到達(dá)三江口。生活、交通、購(gòu)物、教育、醫(yī)療、商務(wù)消費(fèi)都依靠聯(lián)豐板塊自身原有配套，較為完備和便利。中山西路延伸段，238、506、528路到達(dá)。內(nèi)部配套幼兒園。周邊生活配套相對(duì)缺乏。二期規(guī)劃將引進(jìn)知名超市。配套全部依賴北面大紅鷹學(xué)院。內(nèi)部幾乎沒(méi)有生活配套。中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提報(bào)盛世華城各類(lèi)物業(yè)面積配比2005年7月首推一期14幢多層（290戶），5幢聯(lián)排別墅（25戶），首次推盤(pán)主力三房套型127~129平方米。另有少量92~94平方米兩房，四房套型150—200平方米。多層價(jià)格范圍3900—6000元/平方米，均價(jià)5200元/平方米，別墅面積244~311平方米，均價(jià)7000元/平方米。2006年1月推出二期第一批房源，多層價(jià)格微漲，高層及小高層合計(jì)均價(jià)5000，一次性付款98折，按揭99折。2006年3月推出二期第二剩余所有房源，多層均價(jià)5400元/平方米，高層均價(jià)5100元/平方米，一次性付款98折，按揭99折，后期房源以合理的價(jià)格策略和一定程度的優(yōu)惠吸引客戶。中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提報(bào)盛世華城二期產(chǎn)品配比70~110平方米的產(chǎn)品主要集中在二期一些多層和個(gè)別小高層，多層戶型方正，小高層主要集中在中間套。多層產(chǎn)品的稀缺加上小高層中小戶型產(chǎn)品較高的性價(jià)比，推出后去化迅速。120~160平方米主要是二期“中庭景觀高層（小高層）”，借助價(jià)格和營(yíng)銷(xiāo)策略，去化比較順利170~180平方米的戶型主要集中在中庭周?chē)捎诜啃驮O(shè)計(jì)合理，針對(duì)性的營(yíng)銷(xiāo)到位，加之后期現(xiàn)房品質(zhì)體現(xiàn)，銷(xiāo)售也一直比較平穩(wěn)。中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提報(bào)盛世華城二期下半年每周交易統(tǒng)計(jì)盛世華城（二期）尾盤(pán)的銷(xiāo)售并未錯(cuò)過(guò)炎熱夏天的樓市淡季，在6月第三周交易量觸底之后，與6月最后一周開(kāi)始銷(xiāo)售發(fā)力，整個(gè)7月至8月底銷(xiāo)售一直上揚(yáng)，在淡季依然可以保持周10套左右的成交。一方面由于此段時(shí)間內(nèi)區(qū)域中并無(wú)其他供應(yīng)，另一方面未來(lái)預(yù)上市樓盤(pán)幾乎沒(méi)有130平方米以上產(chǎn)品可供選擇，此時(shí)盛世華城幾乎是在無(wú)競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境下領(lǐng)跑市場(chǎng)，并最終在10月底完成清盤(pán)。中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提報(bào)盛世華城二期下半年價(jià)格走勢(shì)10月31號(hào)6月1日53514805根據(jù)寧波透明售房系統(tǒng)的銷(xiāo)售公示情況，盛世華城目前銷(xiāo)售已接近100%。以上圖表反映出該盤(pán)今年下半年尾盤(pán)操作時(shí)期的每日價(jià)格均線。半年間該樓盤(pán)10日成交價(jià)格均線維持在4805~5351元/平方米之間。價(jià)格走勢(shì)十分平穩(wěn)。進(jìn)入11月后，該樓盤(pán)的簽售已基本停止。整個(gè)樓盤(pán)從開(kāi)盤(pán)至銷(xiāo)售全部完成周期為15個(gè)月不到。二期銷(xiāo)售周期更是只有10月有余。在05—06動(dòng)蕩的市場(chǎng)環(huán)境下，1140戶房源在15月個(gè)月全部消化決非易事，尤其是本身?yè)碛羞^(guò)多大戶型、并且身處購(gòu)買(mǎi)力相對(duì)較低的城西板塊。因此無(wú)可厚非盛世華城可謂寧波城西一年以來(lái)操作最為成功的樓盤(pán)。中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提報(bào)盛世華城06年度報(bào)紙推廣01/06寧波日?qǐng)?bào)誰(shuí)能擁有如此高遠(yuǎn)視界，領(lǐng)略爵世毫景無(wú)級(jí)境界？萬(wàn)方原生自然中庭規(guī)劃，360度無(wú)界風(fēng)景視野，盛世華城—風(fēng)景100，奢華風(fēng)景引領(lǐng)者西城獨(dú)有高層風(fēng)景公館76—170m2王牌風(fēng)景大戶盛世華城·風(fēng)景100·即將面世01/11現(xiàn)代金報(bào)誰(shuí)為真正爵世豪景制定標(biāo)準(zhǔn)，甚至引領(lǐng)西城奢華風(fēng)景生活風(fēng)景100萬(wàn)方水韻中庭立體環(huán)繞，360度無(wú)界風(fēng)景視野，美御全城！敬邀品鑒雍華樣板間170m2130m276m243m2西城獨(dú)有風(fēng)景公館即將面世90—155m2全景多層第二批房源同期魅力綻放02/23現(xiàn)代金報(bào)百萬(wàn)富翁的生活美宅，豈能將就與小門(mén)小戶？盛世華城高層176m2錯(cuò)層全景空中毫宅，奢華風(fēng)景大戶構(gòu)筑城市高階完美居住空間J型176m2四室兩廳兩衛(wèi)130m2豪華情境大宅·76m2現(xiàn)代典雅陽(yáng)光居所·43m2玲瓏空間同期熱賣(mài)中！盛世華城·10大心動(dòng)指數(shù)：[羅列……]03/01寧波晚報(bào)城市新貴的生活大戲，怎能屈就于亂屋雜院？盛世華城高層130—140m2豪華情景大宅，極制情調(diào)空間，精致品質(zhì)生活H型約133m2三室兩廳兩衛(wèi)176m2錯(cuò)層全景空中豪宅·130m2豪華情境大宅·43m2玲瓏空間同期熱賣(mài)中！盛世華城·10大心動(dòng)指數(shù)：[羅列……]03/10東南商報(bào)都市新青年的浪漫生活藍(lán)圖，怎能磨滅于老社區(qū)的出租屋？高層現(xiàn)代典雅陽(yáng)光居所，浪漫情韻空間，格調(diào)生活藍(lán)圖I型約76m2兩室兩廳一衛(wèi)176m2錯(cuò)層全景空中豪宅·130m2豪華情境大宅·43m2玲瓏空間同期熱賣(mài)中！盛世華城·10大心動(dòng)指數(shù)：[羅列……]中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提報(bào)盛世華城06年度報(bào)紙推廣（續(xù)1）03/16寧波日?qǐng)?bào)誰(shuí)能有此博大胸懷迎接璀璨陽(yáng)光的雅量，非百米棟距方可為之？西城獨(dú)有高層風(fēng)景公館76—170豪宅大戲激情上演盛世華城·10大心動(dòng)指數(shù)：[羅列……]3月25日，盛世華城2期大型開(kāi)盤(pán)慶典隆重上演！歡迎蒞臨現(xiàn)場(chǎng)售樓處！03/22寧波晚報(bào)誰(shuí)能在居家后依然與眾多趁工人士交游廣闊非萬(wàn)方原生自然中庭萬(wàn)可為之？76——170m2豪宅大戲激情上演3月25日，盛世華城2期大型開(kāi)盤(pán)慶典隆重上演！歡迎蒞臨現(xiàn)場(chǎng)售樓處盛世華城·10大心動(dòng)指數(shù)：[羅列……]03/24晚報(bào)跨版王者360度視界、雅士百米胸懷、中堅(jiān)萬(wàn)方氣概…盡在風(fēng)景100·開(kāi)盤(pán)盛典相逢3月25日，聯(lián)豐現(xiàn)場(chǎng)售樓處，不可錯(cuò)過(guò)176m2錯(cuò)層全景空中豪宅·130m2豪華情境大宅·76m2現(xiàn)代典雅陽(yáng)光居所現(xiàn)場(chǎng)樣板房激情開(kāi)放盛世華城·10大心動(dòng)指數(shù)：[羅列……]04/12現(xiàn)代金報(bào)誰(shuí)能在歸家后依然與眾多成功人士交游廣闊，非萬(wàn)方原生自然中庭方可為之？西城獨(dú)有高層風(fēng)景公館76—170m2現(xiàn)場(chǎng)樣板房激情開(kāi)放盛世華城·10大心動(dòng)指數(shù)：[羅列……]熱烈祝賀盛世華城在第四屆家博會(huì)上成交喜人05/26寧波晚報(bào)無(wú)論何種生活方式，兩點(diǎn)一線的，交際不落幕的……總能在萬(wàn)平原生中庭找到一席之地！高層特惠最后放送：高層140m2以上契稅優(yōu)惠3%盛世華城·10大心動(dòng)指數(shù)：[羅列……]風(fēng)景100熱銷(xiāo)進(jìn)行時(shí)，一期多層僅剩十余套，欲購(gòu)從速！中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提報(bào)盛世華城06年度報(bào)紙推廣（續(xù)2）06/14東南商報(bào)百米超闊棟距，從此端到彼端，是絕對(duì)奢華的風(fēng)景和絕對(duì)私密的空間高層特惠最后放送I高層140m2以上享受相當(dāng)于契稅金額1.5%優(yōu)惠盛世華城·10大心動(dòng)指數(shù)：[羅列……]風(fēng)景100熱銷(xiāo)進(jìn)行時(shí)，一期多層僅剩十余套，欲購(gòu)從速！07/28東南商報(bào)中庭核心，風(fēng)景無(wú)邊直面豪闊萬(wàn)平中庭，直攬360度無(wú)界視野高層22#樓約150m24200元/m2起盛世華城·10大心動(dòng)指數(shù)：[羅列……]09/08寧波晚報(bào)萬(wàn)平中庭，盛情綻放！中庭核心區(qū)121、152m2陽(yáng)光情景大宅，43單身公寓熱銷(xiāo)中。特推出10套優(yōu)惠房源9月9日起，盛世華城萬(wàn)平風(fēng)景中庭正式開(kāi)放，高層現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景房同期開(kāi)放，歡迎參觀！盛世華城·10大心動(dòng)指數(shù)：[羅列……]報(bào)紙推廣極力拔高自身形象，充分圍繞“棟距、景觀中庭、優(yōu)勢(shì)戶型、實(shí)景樣板房”四方面實(shí)質(zhì)性好處來(lái)為項(xiàng)目做宣傳。同時(shí)以“盛世華城，風(fēng)景100”作為項(xiàng)目二期核心賣(mài)點(diǎn)。二期銷(xiāo)售中后期，報(bào)紙廣告投入明顯減少，對(duì)于項(xiàng)目剩下的大戶型，主要以實(shí)景樣板房、價(jià)格策略和各種優(yōu)惠的出臺(tái)為主。購(gòu)買(mǎi)140平方米以上單位，開(kāi)發(fā)商補(bǔ)貼一半契稅。該樓盤(pán)由于銷(xiāo)售周期較長(zhǎng)，在市場(chǎng)上的暴光率遠(yuǎn)高于其他樓盤(pán)，購(gòu)房者對(duì)項(xiàng)目的了解程度明顯高于其他項(xiàng)目，因此，后期開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目的整體營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用上的投入相對(duì)較小，主要還是通過(guò)購(gòu)房者的口碑相傳帶動(dòng)不少的去化。中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提報(bào)西城十二庭院產(chǎn)品配比與銷(xiāo)售情況西城十二庭院一期由9幢小高層、2幢高層組成。面積控制得當(dāng)。主力套型全部在130平方米以下。開(kāi)盤(pán)不足兩個(gè)月簽售已超過(guò)80%。去化形式顯示，除了120平方米以上戶型銷(xiāo)售稍慢之外，較小戶型銷(xiāo)售均十分理想。反映出市場(chǎng)對(duì)于小戶型產(chǎn)品的巨大需求。而宏觀調(diào)控對(duì)的影響亦非常及時(shí)地在項(xiàng)目上得到體現(xiàn)，中小套型的產(chǎn)品迅速出現(xiàn)、蔓延，對(duì)市場(chǎng)造成巨大的沖擊。中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提報(bào)西城十二庭院報(bào)紙推廣09/15寧波日?qǐng)?bào)西城?十二庭院/再現(xiàn)親梅竹馬的時(shí)光4.5公里天一廣場(chǎng)聯(lián)豐版塊?現(xiàn)代城市庭院交通/購(gòu)物/教育/醫(yī)療/休閑09/22寧波晚報(bào)西城?十二庭院/再現(xiàn)親梅竹馬的時(shí)光即將開(kāi)盤(pán)聯(lián)豐版塊?現(xiàn)代城市庭院80——110平方米，每一平方米都有價(jià)值。實(shí)用式戶型/典式戶型/浪漫式戶型/風(fēng)景式戶型09/28現(xiàn)代金報(bào)西城?十二庭院/再現(xiàn)親梅竹馬的時(shí)光聯(lián)豐版塊?現(xiàn)代城市庭院榮耀登場(chǎng)9月28日驚喜：國(guó)慶前購(gòu)房享受50元/平方米優(yōu)惠聯(lián)豐版塊的現(xiàn)代城市庭院/80~110平方米主力戶型/舒適優(yōu)雅的十二座風(fēng)景庭院10/11東南商報(bào)西城·十二庭院聯(lián)豐板塊·現(xiàn)代城市庭院創(chuàng)造金秋神話開(kāi)盤(pán)，旺銷(xiāo)430套，銷(xiāo)售率超過(guò)70%。目的性明確的推廣思路，集中于一次置業(yè)人群。多次重復(fù)形成慣性印象。熱銷(xiāo)廣告的運(yùn)用。折扣與推廣都比較普通，力度也不大，板塊內(nèi)部的需求力與產(chǎn)品切合市場(chǎng)適時(shí)的出現(xiàn)有很大關(guān)系。產(chǎn)品去化過(guò)于迅速，預(yù)計(jì)07年二期推出時(shí)將有一定的漲價(jià)幅度。中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提報(bào)西堤陽(yáng)光產(chǎn)品配比與銷(xiāo)售情況西堤陽(yáng)光產(chǎn)品的面積控制相比西城十二庭院更小。由于離市區(qū)更為偏遠(yuǎn)，西堤陽(yáng)光所深耕的客戶層相比聯(lián)豐購(gòu)買(mǎi)力更低。9月28日開(kāi)盤(pán)至今銷(xiāo)售比較平穩(wěn)，相比偏僻的位置。中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提報(bào)西堤陽(yáng)光報(bào)紙推廣9/21寧波晚報(bào)城西，大眾精品學(xué)院名宅近期全城盛大開(kāi)盤(pán)，精彩不容錯(cuò)過(guò)三面環(huán)水?一萬(wàn)余平米大花園?學(xué)院名宅：[利益點(diǎn)羅列]9/28現(xiàn)代金報(bào)9月28日盛大公開(kāi)，驚城唱響！聯(lián)豐生活區(qū)為鄰大社區(qū)大享受立即下訂，享受98折優(yōu)惠，一次性付款享受折上折！開(kāi)盤(pán)當(dāng)日落定更有精美禮品贈(zèng)送三面環(huán)水/一萬(wàn)余平米大花園/十萬(wàn)平米學(xué)院名宅10/12寧波晚報(bào)穿國(guó)兩個(gè)紅綠燈，單價(jià)省下1000元總價(jià)33.6萬(wàn)起，住城市稀缺多層開(kāi)盤(pán)10天銷(xiāo)售過(guò)半10/19金報(bào)頭版多行兩個(gè)紅綠燈，輕松省下買(mǎi)車(chē)錢(qián)總價(jià)33.6萬(wàn)起，住城市稀缺多層立即下訂，享受60元/平方米優(yōu)惠！10/25東南商報(bào)與市中心等距，花更少的錢(qián)，住大配套學(xué)院名宅?？們r(jià)33.6萬(wàn)起毗鄰海曙住多層西堤陽(yáng)光，以高性價(jià)比決勝市場(chǎng)10/27晚報(bào)半版聯(lián)豐路直行，以單身公寓價(jià)格，買(mǎi)大配套美景洋房幼兒園、社區(qū)賣(mài)場(chǎng)、棋牌室、健身房……生活?yuàn)蕵?lè)大享受總價(jià)33.6萬(wàn)起。開(kāi)盤(pán)后一個(gè)月，高密度推廣沖擊市場(chǎng)，反復(fù)稱(chēng)述性價(jià)比優(yōu)勢(shì)。取得良好效果。中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提報(bào)青年才郡產(chǎn)品面積配比目前小戶型社區(qū)的極端，所有戶型控制在100平方米以下。50~60平方米194戶為小高層單身公寓。70~100平方米為多層普通住宅，基本戶型為76平方米的兩房和98平方米三房。住宅微型化的發(fā)展，一方面表現(xiàn)出政策的影響和自住小戶型的高接受度，另一方面也顯示出開(kāi)發(fā)商對(duì)片區(qū)和市場(chǎng)的不自信。區(qū)域內(nèi)開(kāi)發(fā)檔次普遍偏低。中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提報(bào)類(lèi)比項(xiàng)目總結(jié)區(qū)域地段社區(qū)規(guī)劃生活配套預(yù)計(jì)客群產(chǎn)品檔次景觀建筑風(fēng)格產(chǎn)品形態(tài)，綜合高性價(jià)比

機(jī)會(huì)點(diǎn)與差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)：綜上所述，中原認(rèn)為本案的關(guān)鍵在于產(chǎn)品力的提升，在產(chǎn)品上與既有樓盤(pán)拉開(kāi)差距，成為城西多層（花園洋房）的表率，以此拉開(kāi)與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的產(chǎn)品差異化，同時(shí)輔以更優(yōu)于對(duì)手的小高層與少量高層產(chǎn)品。以優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品切入市場(chǎng)空白點(diǎn)，加快銷(xiāo)售速度。另外，針對(duì)本案生活配套的缺乏，在成本控制的控制與收益把握的情況下，需要建立一定是商業(yè)生活配套，來(lái)提升本案的競(jìng)爭(zhēng)力。競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目本項(xiàng)目中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提報(bào)基地分析篇中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提報(bào)地塊分析地塊位置：東、南、西為規(guī)劃路，北為聯(lián)豐路，距集市港約1.5公里用地性質(zhì)：住宅，包括幼托，兼容少量商業(yè)設(shè)施。地塊指標(biāo)：規(guī)劃總用地59967平方米，總建筑面積89927平方米（其中住宅建筑面積68280平方米），總戶數(shù)774，綠化率45%，容積率1.5，建筑密度22.8%。地塊現(xiàn)狀：建筑全部拆除，項(xiàng)目地塊相對(duì)平整，沒(méi)有地形高差。中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提報(bào)交通分析內(nèi)外環(huán)境：內(nèi)部地基平整，無(wú)高差起伏。地塊東面有河流經(jīng)過(guò)。交通環(huán)境：北面聯(lián)豐路延伸段，直通市區(qū)，路面寬闊，基本無(wú)紅燈。達(dá)到市區(qū)僅需15分鐘，自駕車(chē)極其便利。公交暫無(wú)直接到達(dá)。630、631、605可到達(dá)集仕港鎮(zhèn)，但對(duì)于本項(xiàng)目而言并無(wú)太多便利性可言。中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提報(bào)配套分析生活配套：基本依靠集仕港鎮(zhèn)內(nèi)部配套資源，雖說(shuō)其檔次不能與市區(qū)相比，但也可謂一應(yīng)俱全。然而享受集仕港鎮(zhèn)內(nèi)資源并夠不便利。教育--集仕港中心小學(xué)、集仕港中心幼兒園。商場(chǎng)--集仕港農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。銀行--中國(guó)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、鄞州銀行、建設(shè)銀行。醫(yī)院--集仕港鎮(zhèn)中心衛(wèi)生院。中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提報(bào)綜合評(píng)述錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)——從本案目前的配套及環(huán)境狀況來(lái)看，明顯還處于城鄉(xiāng)結(jié)合部的邊緣，雖然交通情況較好，地塊內(nèi)部環(huán)境也屬優(yōu)秀，但周邊居住環(huán)境不理想，配套低檔且不完善，多數(shù)配套利用不甚便利。因此本項(xiàng)目適合塑造成對(duì)于交通條件較為看中，但對(duì)周邊配套要求不高的氣質(zhì)社區(qū)，在生活理念上與市區(qū)近郊樓盤(pán)加以區(qū)隔，形成錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)。售賣(mài)未來(lái)——從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，本地塊屬于先規(guī)劃、后建設(shè)的發(fā)展型城市板塊，地塊周邊的居住環(huán)境、生活在未來(lái)將會(huì)比較濃厚，周邊的配套也會(huì)隨著城市的發(fā)展而改善，本項(xiàng)目所處區(qū)域未來(lái)仍被看好。中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提報(bào)SWOT分析中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提報(bào)SWOT分析表優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)S1：后發(fā)效應(yīng)，項(xiàng)目所處區(qū)域?yàn)殚_(kāi)發(fā)“處女地”，規(guī)劃條件較好，未來(lái)看好。S2：到達(dá)市區(qū)交通便利。S3：地塊內(nèi)外部條件好，可塑性強(qiáng)。S4：生活配套相對(duì)全面。S5：目前規(guī)劃中，高品質(zhì)多層住宅對(duì)于需求的有效刺激。W1：東進(jìn)是城市主題，各周遍居住板塊興起，配套日漸成熟，接受程度高。W2：項(xiàng)目所在地為農(nóng)村地貌，信心不足。W3：周邊開(kāi)發(fā)項(xiàng)目少，周邊居民素質(zhì)較差。W4：跨越杭甬高速，遠(yuǎn)離市區(qū)。W5：配套利用不便，規(guī)劃中此部分內(nèi)容依然薄弱。W6：目前規(guī)劃中缺乏集中式大景觀，無(wú)特殊亮點(diǎn)。機(jī)會(huì)威脅O1：混淆“新城”、“居住板塊”概念，與眾多對(duì)手同處于新城。O2：寧波整體市場(chǎng)較為平穩(wěn)，自主購(gòu)房對(duì)高性價(jià)比，高品質(zhì)住宅需求旺盛。O3：城市化進(jìn)程，住宅郊區(qū)化逐漸改變?cè)芯幼∮^念O4：多種概念樓市并存，客戶認(rèn)識(shí)尚淺利于引導(dǎo)O5：引如全新住宅概念，認(rèn)同客戶層次接近。O6：營(yíng)銷(xiāo)介入較早，及早發(fā)布項(xiàng)目信息，攔截客戶。O7：合理的推盤(pán)策略O(shè)8：高品質(zhì)產(chǎn)品的完美演繹及高附加值的體現(xiàn)T1：項(xiàng)目未列入城市（城市西區(qū)）優(yōu)先發(fā)展區(qū)域。T2：西區(qū)規(guī)劃、尤其是項(xiàng)目附近規(guī)劃缺乏興奮點(diǎn)。T3：多個(gè)樓盤(pán)沿路攔截，已形成板塊效應(yīng)。T4：客戶更加認(rèn)可聯(lián)豐地區(qū)的生活氛圍（配套方面）T5：同檔次產(chǎn)品供應(yīng)量過(guò)大，同質(zhì)化嚴(yán)重，競(jìng)爭(zhēng)激烈中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提報(bào)定位：為誰(shuí)？造怎樣的房子中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提報(bào)我們要尋找的人區(qū)域來(lái)源以寧波城西為核心，向四面輻射，少部分與集仕港及其周邊有經(jīng)濟(jì)血緣關(guān)系的外地人。在寧波工作的外地人。居住現(xiàn)狀與父母同??；租房；居住狀況比較惡劣；對(duì)目前居住不滿意置業(yè)階段一次置業(yè)為主，部分二次置業(yè)置業(yè)目的婚房，住房?jī)?chǔ)備，獨(dú)立生活的開(kāi)始，改善型置業(yè)客戶年齡基本在20~30歲人生態(tài)度依靠個(gè)人的拼搏購(gòu)房，不愿做“房奴”，不愿“啃老”，對(duì)于居住與生活有著自己理解的人。城市發(fā)展觀念強(qiáng)，不拘泥于老寧波原有的區(qū)域觀念，對(duì)于城市的尺度有著更寬容的理解，認(rèn)為自備車(chē)將是今后必然配置。類(lèi)型劃分當(dāng)?shù)?、寧波政府就職人員，公務(wù)員，各類(lèi)單位的普通職工、白領(lǐng)，來(lái)寧波多年的打工仔、創(chuàng)業(yè)的小老板收入情況每月薪資5000~10000元購(gòu)房特征滿足基本住房需求，關(guān)注性價(jià)比。重點(diǎn)關(guān)注因素區(qū)域發(fā)展、項(xiàng)目品牌、物業(yè)品質(zhì)（戶型、景觀、設(shè)施），物業(yè)服務(wù)、價(jià)格等。中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提報(bào)為他們量身定制的產(chǎn)品關(guān)鍵詞：40萬(wàn)首次置業(yè)；40萬(wàn)超值住宅產(chǎn)品；40萬(wàn)舒適家園普通住宅，非普通品質(zhì)。創(chuàng)新產(chǎn)品、創(chuàng)新選擇。戶型內(nèi)外贈(zèng)送面積，前庭后院自然空間。泛庭院圍合街區(qū)。中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提報(bào)產(chǎn)品建議篇中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提報(bào)套型面積建議主力套型范圍：75—115平方米中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提報(bào)設(shè)計(jì)原則錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，不宜將產(chǎn)品面積設(shè)置過(guò)小?！?090”政策的影響，必須保證90平方米以下套型的充足設(shè)置，轉(zhuǎn)變贏利模式，在高產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量方面爭(zhēng)取更多的利潤(rùn)空間。注重一次置業(yè)兩房基本功能設(shè)置。經(jīng)濟(jì)型三房滿足“一步到位”式購(gòu)房需求。主力戶型設(shè)置約10平方米的贈(zèng)送空間，提升整體性價(jià)比，增加居住舒適性。注重頂層、底層產(chǎn)品的設(shè)計(jì)，體現(xiàn)均好性，有助于整體去化。注重小高層（高層）產(chǎn)品的創(chuàng)新開(kāi)發(fā)?？紤]點(diǎn)式多層、9層小高層等特殊高品質(zhì)產(chǎn)品提升競(jìng)爭(zhēng)力。中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提報(bào)實(shí)現(xiàn)品質(zhì)差異化要實(shí)現(xiàn)格林春城作為普通住宅的非普通品質(zhì)，達(dá)到首次置業(yè)、工薪置業(yè)者眼中的“豪宅”品質(zhì)，最關(guān)鍵的是如果跨越低品質(zhì)普通住宅與豪宅之間的界限。將一些“豪宅”中的元素應(yīng)用到普通住宅上。高檔住宅設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)的功能分區(qū)。戶型分割、空間分配、通風(fēng)采光設(shè)計(jì)、功能劃分和聯(lián)結(jié)的合理性。入戶花園、挑高露臺(tái)、寬廳、步入式衣帽間等，很多只有豪宅才會(huì)考慮的元素，格林春城也應(yīng)該毫不示弱地兼收并蓄。

中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提報(bào)品質(zhì)住宅賣(mài)點(diǎn)分析社區(qū)太陽(yáng)能熱水。社區(qū)數(shù)字化、智能化錯(cuò)層露臺(tái)設(shè)計(jì)入戶花園設(shè)計(jì)各種屋頂、墻面的節(jié)能設(shè)計(jì)，生態(tài)環(huán)保建材（XPS外墻保溫設(shè)計(jì)）住宅2.9米凈高酒店物業(yè)顧問(wèn)酒店式大堂，大堂物業(yè)助理配置下沉式庭院無(wú)梁厚板技術(shù)（大開(kāi)間，自由分割），降板同層排水技術(shù)超高地下（半地下）室層高（2.2米以上，親親家園3米/江南一品2.8米。）超淺戶型進(jìn)深（萬(wàn)達(dá)121平方米戶型進(jìn)深8.7米，日湖花園173平方米戶型進(jìn)深15米。）超擴(kuò)樓間距高層住宅新風(fēng)系統(tǒng)（SARS之后流行）一梯一戶式設(shè)計(jì)、獨(dú)門(mén)獨(dú)戶設(shè)計(jì)（公寓產(chǎn)品、別墅享受）多陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)（三陽(yáng)臺(tái)或更多）點(diǎn)式多層設(shè)計(jì)各種形式的面積贈(zèng)送（前庭后院，層層退臺(tái)，錯(cuò)層露臺(tái)）架空層、灰空間的靈活運(yùn)用（社區(qū)交流平臺(tái)，底層連廊）中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提報(bào)格林春城解法關(guān)鍵詞VILLA的空間TOWNHOUSE的庭院低密度集合式住宅獨(dú)戶獨(dú)享/躍層結(jié)構(gòu)/高挑空/豪華主人房/私密感強(qiáng)郊區(qū)主義/園林景觀/前庭后院/生態(tài)環(huán)境/鄰里文化社區(qū)配套/低層低密度/公寓式服務(wù)/親和鄰里/睦鄰文化中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提報(bào)十大產(chǎn)品建議獨(dú)戶獨(dú)享，直入式花園入戶花園下沉式庭院錯(cuò)層露臺(tái)退臺(tái)設(shè)計(jì)各式面積贈(zèng)送LOFT灰空間圍合布局成品房中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提報(bào)產(chǎn)品建議1：獨(dú)戶獨(dú)享/直入式花園一層直入式庭院中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提報(bào)入戶庭院中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提報(bào)產(chǎn)品建議2：入戶花園入戶花園入戶花園中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提報(bào)產(chǎn)品建議3：下沉式庭院/內(nèi)天井中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提報(bào)產(chǎn)品建議4：錯(cuò)層露臺(tái)設(shè)計(jì)中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提報(bào)錯(cuò)層陽(yáng)臺(tái)立面效果圖中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提報(bào)退臺(tái)設(shè)計(jì)示意圖層層退臺(tái)挑高客廳入室花園停車(chē)入室（北面）中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提報(bào)退臺(tái)設(shè)計(jì)示意圖挑高客廳停車(chē)入室挑高客廳層層退臺(tái)中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提報(bào)產(chǎn)品建議6——面積贈(zèng)送(1)內(nèi)庭院，可封閉成為房間寬陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)入戶花園設(shè)計(jì)中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提報(bào)玻璃欄桿設(shè)計(jì)業(yè)主自行封閉成約6.5平米書(shū)房中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提報(bào)產(chǎn)品建議6——面積贈(zèng)送(2)夾層戶型設(shè)計(jì)上下夾層中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提報(bào)產(chǎn)品建議6——面積贈(zèng)送(3)凸窗設(shè)計(jì)凸窗設(shè)計(jì)凸窗設(shè)計(jì)凸窗設(shè)計(jì)雙層高入戶花園中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提報(bào)產(chǎn)品建議6——面積贈(zèng)送(4)入戶長(zhǎng)廊入戶花園深陽(yáng)臺(tái)戶內(nèi)花園向內(nèi)凹進(jìn)部分凸出建筑的部分中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提報(bào)戶內(nèi)花園。該部分算一半面積空中花園，面積贈(zèng)送陽(yáng)臺(tái)上空，面積贈(zèng)送深陽(yáng)臺(tái)，算一半面積中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提報(bào)產(chǎn)品建議7——LOFTLOFT作為工業(yè)化與后現(xiàn)代主義碰撞所產(chǎn)生的藝術(shù)，如今總是與藝術(shù)家、前衛(wèi)、先鋒等詞相提并論。LOFT作為居住定義所擁有的要素包括：雙層結(jié)構(gòu)、高大寬敞的空間、樓梯與橫梁、戶型無(wú)障礙，開(kāi)放性與透明性、戶型的全方位自由組合。這些概念的組合無(wú)疑會(huì)給年青一代購(gòu)房者極強(qiáng)的沖擊力。中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提報(bào)建議格林春城在考慮LOFT（或復(fù)式結(jié)構(gòu)的產(chǎn)品）時(shí)，設(shè)置面積在70平方米左右的LOFT戶型，該戶型的上下空間分割，既可作為單身公寓、藝術(shù)工作室、陳列室等用途，亦可直指婚房置業(yè)客群。鑒于目前市場(chǎng)一次置業(yè)產(chǎn)品形式的單一陳舊，這種產(chǎn)品的考慮相信會(huì)有不錯(cuò)的市場(chǎng)反應(yīng)。中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提報(bào)產(chǎn)品建議8：灰空間的架設(shè)與利用中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提報(bào)大面積綠化中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提報(bào)景觀連廊中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提報(bào)公共空間中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提報(bào)組團(tuán)圍合組團(tuán)圍合中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提報(bào)親親家園·圍合組團(tuán)實(shí)景中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提報(bào)東西朝向戶型范例全景觀房，全陽(yáng)光房餐廳、客廳處東西向凈深極短三房朝南，主臥東向采光寧波夏季受太平洋副熱帶高壓控制，盛行東南風(fēng)，戶型通風(fēng)極佳鎮(zhèn)?！ぞG城桂花園，南向160平方米5.4m中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提報(bào)產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議總結(jié)住宅設(shè)計(jì)有意識(shí)地結(jié)合格林春城目標(biāo)居住人群生活需求的變化，嘗試引入一些新的手法，力圖將住宅建筑的物質(zhì)空間變得更加適合現(xiàn)代居住需求。建筑單體采用板式多層、小高層，以南北朝向?yàn)橹?，局部建議采用組團(tuán)圍合設(shè)計(jì)，局部做架空處理。住宅戶型設(shè)計(jì)：動(dòng)靜分區(qū)、公私分區(qū)、主次分區(qū)、干濕分區(qū)，設(shè)計(jì)上采用“大面寬、小進(jìn)深”的設(shè)計(jì)理念，戶型保持方正，明廚明衛(wèi)，保證自然采光和通風(fēng)，保證戶戶主臥、客廳朝景；每戶均“多陽(yáng)臺(tái)，面積贈(zèng)送”設(shè)計(jì)。中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提報(bào)產(chǎn)品建議10：成品房寧波市場(chǎng)上普裝、精裝房市場(chǎng)認(rèn)可度較好。從早先的格蘭云天、時(shí)代華庭，維科星城等，到近年的外灘5號(hào)公館、海景花園、歐寶國(guó)際花苑、康橋風(fēng)尚，精（普）裝修成為高品質(zhì)小戶型與豪宅的標(biāo)準(zhǔn)配置。2007年寧波市場(chǎng)將不斷有精裝修項(xiàng)目涌現(xiàn)，目前已知預(yù)計(jì)中將做精裝修的項(xiàng)目包括：凱德·匯豪天下、東灘花園、綠城·綠園、雅戈?duì)枴ず盎▓@、中心區(qū)萬(wàn)科項(xiàng)目都有精裝修的預(yù)期。精裝修成為品牌開(kāi)發(fā)商在高品質(zhì)住宅項(xiàng)目上不謀而合的選擇。格林春城提出精裝修概念，并非意圖擠身豪宅市場(chǎng)，而是以領(lǐng)先的產(chǎn)品占領(lǐng)區(qū)域市場(chǎng)、提升項(xiàng)目綜合競(jìng)爭(zhēng)力的一種嘗試和選擇。中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提報(bào)格林春城全面家居解決方案全面家居解決方案是一套涵蓋從低到高不同層面住宅產(chǎn)品，通過(guò)集中、全面、精確的市場(chǎng)調(diào)研，從項(xiàng)目定位、設(shè)計(jì)、全部配置、項(xiàng)目施工到后期服務(wù)一系列的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)體系。針對(duì)客戶人群的差異化需求，劃分為基礎(chǔ)級(jí)、領(lǐng)先級(jí)和豪華級(jí)三個(gè)檔次，適用于從SOHO、公寓到別墅的不同類(lèi)型產(chǎn)品。該體系標(biāo)準(zhǔn)（方案）得以實(shí)現(xiàn)，將以開(kāi)發(fā)商為主導(dǎo)，整合相關(guān)調(diào)研分析、設(shè)計(jì)、施工、材料等領(lǐng)域社會(huì)資源為客戶提供物有所值、物超所值、領(lǐng)先市場(chǎng)的住宅家居產(chǎn)品。中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提報(bào)為什么要提供全面家居解決方案行業(yè)趨勢(shì)：根據(jù)《上海市住宅現(xiàn)代化發(fā)展“十五”計(jì)劃》等相關(guān)政策的指示，上海全裝修住宅的建設(shè)目標(biāo)2002年3萬(wàn)套（已落實(shí)），2003年10萬(wàn)套；2002年5月國(guó)家建設(shè)部提出要求，2010年左右全國(guó)將推廣住宅裝修一體化，全面取消毛坯房。客戶需求：從直接收益看，精裝修可為業(yè)主節(jié)省大量時(shí)間，減少精力和財(cái)力的浪費(fèi)，實(shí)現(xiàn)即買(mǎi)即住；對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，由于集中采購(gòu)，可以用同樣的價(jià)格選擇最好的優(yōu)質(zhì)材料，為業(yè)主提供最佳性價(jià)比。社會(huì)需求：減少二次污染和浪費(fèi)。做到資源節(jié)約化，盡量減少材料資源耗用，走資源消耗低、環(huán)境污染少、生態(tài)能夠良性循環(huán)的發(fā)展之路。核心競(jìng)爭(zhēng)力：通過(guò)全面家居解決方案，開(kāi)發(fā)商能夠加強(qiáng)核心競(jìng)爭(zhēng)力，擴(kuò)大與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的差距。中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提報(bào)泛庭院主張……中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提報(bào)解析庭院在中國(guó)傳統(tǒng)的居住觀念中，庭院對(duì)家居生活充分必要，它將公共與私密空間，動(dòng)、靜區(qū)域恰到好處地分割過(guò)度，內(nèi)外融合，形成了窗窗有景，家家有園的完美視野。這種人性化的生活方式，是千百年來(lái)中國(guó)人所追求的……隨著城市建設(shè)的飛躍發(fā)展，中國(guó)傳統(tǒng)住宅水平發(fā)展的趨勢(shì)逐漸被垂直的高層建筑打破?！叭绾卧诖怪毖由斓母呙芏染幼^(qū)中更大限度地引入自然空間？”高層庭院的設(shè)想正是建立在這種思考基礎(chǔ)之上，能在高樓中閱讀大地、體驗(yàn)生活、聆聽(tīng)故事；并且讓每一戶都能有一個(gè)屬于自己的獨(dú)立空間。這種半遮半擋式庭院，它最大的特點(diǎn)就是逐級(jí)遞進(jìn)的空間感：公共空間、半公共空間、半私密空間、私密空間。因此，庭院代表一種交流、安全感、彼此的欣賞和信任。中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提報(bào)格林春城泛庭院庭院是中國(guó)人居的圖騰。從庭院生活出發(fā)，以“參與、分享、交流、和諧、融洽”為根本指導(dǎo)思想，精心構(gòu)筑鄰里交流場(chǎng)所、老人活動(dòng)空間、兒童娛樂(lè)平臺(tái)。其基本形式是一個(gè)或多個(gè)矩形平臺(tái)，將樓體劃分成為懸空的、露天的花園，并將室內(nèi)空間融入室外，室外空間導(dǎo)入室內(nèi)，形成多層次互動(dòng)平臺(tái)，把中國(guó)院落的特征融合到現(xiàn)代庭院設(shè)計(jì)中，形成城市高層院落住宅。格林春城意圖打造的庭院不同于中國(guó)傳統(tǒng)意義上的庭院，而是為適應(yīng)現(xiàn)代居住習(xí)慣進(jìn)行了改良的庭院，故謂之“泛庭院”。在整體居住氛圍上，追求的是一種“泛庭院街區(qū)”的感覺(jué)。中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提報(bào)庭院空間下的園林造景思路園林設(shè)計(jì)體現(xiàn)“原生、自然、現(xiàn)代”的生態(tài)環(huán)境理念。在景觀設(shè)計(jì)中融入多種自然元素和原生植物并加以延伸和升華。在景觀營(yíng)造上以“人”為本，使人融于景內(nèi)，并做到園林景觀的原創(chuàng)性、參與性、觀賞性、藝術(shù)性相結(jié)合。中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提報(bào)庭院景觀構(gòu)建重生命力營(yíng)造和可參與性實(shí)現(xiàn)手工園林、庭院文化：在景致?tīng)I(yíng)造和建筑小品中，加入一些手工工藝的元素，使得園林更有參與性和趣味性。增添懷舊的兒時(shí)庭院的氣息。原生植物的保留與展示：園林的構(gòu)造往往破壞原生的植被形態(tài)，在景觀建筑規(guī)劃中可以考慮重建原有地貌下植被的構(gòu)成，例如江南河網(wǎng)縱橫下的蘆葦，柿、柳、桑，可以在整個(gè)園林環(huán)境中的一處集中體現(xiàn)展示，將來(lái)社區(qū)內(nèi)的居民也能力體會(huì)到地塊最初時(shí)候的原始風(fēng)貌。噴泉的巧妙營(yíng)造：噴泉最大的特點(diǎn)是不僅提供了觀賞功能，還能融入很強(qiáng)的參與性和趣味性，特別是老人和兒童的參與性極強(qiáng)，兒童在期其間嬉戲，父母可以在旁邊觀看或鍛煉身體，在游戲的過(guò)程中，噴泉涌起的剎那能給人無(wú)限的驚喜。中庭廣場(chǎng)：廣場(chǎng)上以列陣的形式種植景觀樹(shù)，配合隨意穿插的灌木，擺放休閑桌椅，使空曠的廣場(chǎng)既疏朗、明凈，又不失大氣。燈光處理上適宜采用比較柔和的燈具，通過(guò)地面上隨機(jī)穿鑿的孔，使得整個(gè)廣場(chǎng)在夜晚表達(dá)出自然的美感。地面采用石頭材、木料以及其他建筑材料的配合，可適當(dāng)反射陽(yáng)光，但非光滑面，能夠避免產(chǎn)生炫光及濕滑。面積巨大的中央廣場(chǎng)，能為小區(qū)的居民們提供一個(gè)最自然和諧的交往平臺(tái)，開(kāi)展各種家庭活動(dòng)，社交活動(dòng)，甚至大型的文娛項(xiàng)目中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提報(bào)物業(yè)管理建議庭院物業(yè)管理增值服務(wù)物業(yè)管理應(yīng)以創(chuàng)造客戶價(jià)值為宗旨，為業(yè)主提供多層次、全方位的居家生活服務(wù)。在強(qiáng)化保安、清潔、綠化、維修等日常物管內(nèi)容的同時(shí)，更注重滿足業(yè)主多層次、多元化需求的個(gè)性化增值服務(wù)。物業(yè)管理應(yīng)突破自身是房地產(chǎn)附屬行業(yè)這一從屬性定位，把所服務(wù)的社區(qū)以及與社區(qū)內(nèi)人們工作、居家生活相關(guān)聯(lián)的整個(gè)服務(wù)領(lǐng)域作為主體對(duì)象，拓寬傳統(tǒng)意義上物業(yè)管理的概念，賦予全新的內(nèi)涵。便利居家服務(wù)：家居清潔、物業(yè)租賃、醫(yī)療保健、體育健身、商業(yè)配送?！耙徽臼椒?wù)”。電子商務(wù)平臺(tái)：訂購(gòu)、配送、維修。整合開(kāi)發(fā)商、業(yè)主、供應(yīng)商、物業(yè)公司本身的優(yōu)勢(shì)資源，選擇經(jīng)營(yíng)服務(wù)性項(xiàng)目，拓展盈利渠道，創(chuàng)造物業(yè)費(fèi)下降空間，最終造福全體業(yè)主。中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提報(bào)規(guī)劃遐想……中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提報(bào)原規(guī)劃描述北高南低，兵營(yíng)式排布不完整人車(chē)分流，突出多層優(yōu)勢(shì)商業(yè)配置充足整體戶型設(shè)置比較經(jīng)濟(jì)總面積(平方米)戶數(shù)（戶）戶均面積(平方米)多層3240036090小高層1716018095高層1872023480總計(jì)68280774——幼兒園中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提報(bào)改進(jìn)建議（1）內(nèi)向規(guī)劃由于地塊本身周邊環(huán)境資源匱乏，平面布置方案應(yīng)重點(diǎn)著手營(yíng)造本小區(qū)內(nèi)向型的、具有吸引力的、以周邊高層住宅圍合形成的小區(qū)中心環(huán)境。修改方式：更改多層方案。更改南端多層的做法幼兒園中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提報(bào)改進(jìn)建議（2）組團(tuán)設(shè)置以行列式、半閉合式建筑排布圍合出規(guī)整的、溫馨的、庭院感強(qiáng)烈的組團(tuán)空間。修改方式：設(shè)置東西向戶型幼兒園中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提報(bào)改進(jìn)建議（3）突出中庭用內(nèi)向式的建筑的明確指向、限定出中心開(kāi)闊的綠化景觀帶，與組團(tuán)內(nèi)部的庭院景觀相互呼應(yīng)，形成組團(tuán)點(diǎn)綴在中心景觀帶中的鮮活感覺(jué)。修改方式：改變中庭多層棟距，更改部分道路設(shè)計(jì)幼兒園中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提報(bào)改進(jìn)方案增加規(guī)劃中的亮點(diǎn)不同形態(tài)樓棟產(chǎn)品均好性較佳庭院社區(qū)模型。產(chǎn)品與概念完整結(jié)合。景觀房比例增大。延長(zhǎng)了產(chǎn)品線。增加賣(mài)點(diǎn)。中庭景觀帶庭院景觀組團(tuán)庭院景觀組團(tuán)幼兒園中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提報(bào)改進(jìn)方案幼兒園增加規(guī)劃中的亮點(diǎn)不同形態(tài)樓棟產(chǎn)品均好性較佳庭院社區(qū)模型。產(chǎn)品與概念完整結(jié)合。景觀房比例增大。延長(zhǎng)了產(chǎn)品線。增加賣(mài)點(diǎn)。中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提報(bào)產(chǎn)品配比產(chǎn)品類(lèi)型形式(梯/戶)戶數(shù)(戶)戶型面積分配(平方米×套)分段面積(平方米)總面積

(平方米)備注4層?xùn)|西向多層一梯兩戶16100㎡(3-2-1)×885㎡(2-2-1)×880068014805層多層一梯兩戶11097㎡(2-2-1)×3089㎡(3-2-1)×25110㎡(3-2-2)×55291022256050111856層多層一梯兩戶10885㎡(2-2-1)×3097㎡(3-2-1)×42105㎡(3-2-1)×362550407437801040415層點(diǎn)式高層兩梯三戶90110㎡(2-2-1)×30108㎡(2-2-1)×3085㎡(2-2-1)×304620453635701272611層板式小高層一梯三戶18070㎡(3-2-1)×6085㎡(2-2-1)×6080㎡(2-2-1)×604200510048001410016/18層板式高層兩梯三戶23475㎡(LOFT)×48113㎡×5285㎡×5278㎡×52360058764420405617192LOFT層高5.2米，容積率以5.2÷3.3＝1.576計(jì)算總計(jì)7387446808768087中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提報(bào)營(yíng)銷(xiāo)策略篇中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提報(bào)房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)運(yùn)動(dòng)思考這是一個(gè)什么樣的樓盤(pán)呢?要把它賣(mài)給誰(shuí)呢?怎么樣把它賣(mài)出去呢?能把它賣(mài)的更好嗎?產(chǎn)品能做的更合購(gòu)房者需求嗎?形象氣質(zhì)能與購(gòu)房者心靈共鳴嗎?房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)運(yùn)動(dòng)環(huán)解決產(chǎn)品問(wèn)題解決客群?jiǎn)栴}解決推廣銷(xiāo)售問(wèn)題提出銷(xiāo)售利潤(rùn)與速度問(wèn)題解決銷(xiāo)售利潤(rùn)與速度問(wèn)題中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提報(bào)思考4思考3思考2思考1營(yíng)銷(xiāo)策略思考周邊樓盤(pán)同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重,如何與其他樓盤(pán)形成差異化競(jìng)爭(zhēng)？周邊樓盤(pán)均以低價(jià)為主要競(jìng)爭(zhēng)手段，本案將在營(yíng)銷(xiāo)推廣中有何創(chuàng)新之處？本案采取什么樣的價(jià)格策略，即能保證快速去化，又確保開(kāi)發(fā)商的合理利潤(rùn)？解決本項(xiàng)目的產(chǎn)品問(wèn)題解決本項(xiàng)目的推廣問(wèn)題解決本項(xiàng)目的銷(xiāo)售利潤(rùn)與速度問(wèn)題周邊區(qū)域樓盤(pán)供應(yīng)集中，本地客戶競(jìng)爭(zhēng)激烈，如何拓展新客戶？解決本項(xiàng)目的客群?jiǎn)栴}中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提報(bào)產(chǎn)品在營(yíng)銷(xiāo)上的考慮從營(yíng)銷(xiāo)上考慮產(chǎn)品著重考慮兩個(gè)因素：一是產(chǎn)品能否在市場(chǎng)上區(qū)別與其他樓盤(pán)二是產(chǎn)品能否有力的支撐項(xiàng)目形象定位基于這兩點(diǎn)考慮，我們提出了在產(chǎn)品建議中所提出的具體建議，在此不做贅述，若能按照我們的產(chǎn)品建議改進(jìn)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)，我們則可以確定本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位是低密度泛庭院空中別院中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提報(bào)市場(chǎng)定位解讀低密度泛庭院空中別院低密度——稀缺的，開(kāi)闊的生活空間，高品質(zhì)生活的開(kāi)始。泛庭院——大庭院概念，增進(jìn)鄰里親情，回歸純真年代。空中別院——前庭后院的戶型設(shè)計(jì)，開(kāi)放的居住空間，強(qiáng)調(diào)內(nèi)外空間的延伸與交流，享受著別墅級(jí)的生活感受。中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提報(bào)客群定位在營(yíng)銷(xiāo)上的考慮本項(xiàng)目一則地理位置較偏，普通意義上較難吸引太多的客戶，二則周邊樓盤(pán)眾多，面臨激烈的客戶爭(zhēng)奪戰(zhàn)，為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)更好的銷(xiāo)售結(jié)果，我們必須開(kāi)拓新客戶。要開(kāi)拓新客戶則必須放眼整個(gè)寧波，所以我們的客戶開(kāi)拓策略就是：一項(xiàng)目形象定位為非集仕港本地型樓盤(pán)，而是面對(duì)整個(gè)寧波的樓盤(pán)，所以在客戶開(kāi)拓上是面對(duì)整個(gè)寧波市場(chǎng)來(lái)挖掘；二在外來(lái)客戶的帶動(dòng)下，利用“鯰魚(yú)效應(yīng)”促進(jìn)本地市場(chǎng)的消化；三利用城市交通規(guī)劃來(lái)展示項(xiàng)目的未來(lái)升值潛力，通過(guò)市場(chǎng)中的投資需求消化部分房源。中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提報(bào)客群分析放眼整個(gè)寧波市場(chǎng)，哪些客戶可能是我們的目標(biāo)客群？根據(jù)前文市場(chǎng)分析的結(jié)果，這是一群以25—35歲之間的年輕人為主的購(gòu)房群體，他們?cè)谫?gòu)房大軍中實(shí)際上處于中下水平。從營(yíng)銷(xiāo)上分析，他們是這樣一群人：生于70年代末到80年代初，是在社會(huì)轉(zhuǎn)型期長(zhǎng)大的一代，小時(shí)候立志長(zhǎng)大當(dāng)工人，卻發(fā)現(xiàn)工人下崗了，立志長(zhǎng)大當(dāng)農(nóng)民卻發(fā)現(xiàn)農(nóng)民進(jìn)城了；孤獨(dú)但渴望溝通：大多是獨(dú)生子女，小時(shí)候跟小朋友一起快樂(lè)玩耍，長(zhǎng)大后卻各為前程奔波了；好享受：在父母呵護(hù)下長(zhǎng)大，走出校園進(jìn)入社會(huì)卻發(fā)現(xiàn)一切不象自己所想象，幾年擴(kuò)招，大學(xué)畢業(yè)等于失業(yè)；有理想有追求有情趣：受過(guò)相對(duì)良好的教育，擁有小時(shí)候的理想，但面臨社會(huì)現(xiàn)實(shí)卻很無(wú)奈；市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)熏陶中長(zhǎng)大：受市場(chǎng)和家人的影響，開(kāi)始挑剔產(chǎn)品，關(guān)注性價(jià)比；愛(ài)情、事業(yè)雙重壓力，目前卻往往處于“艱難掙扎”的邊緣，他們需要一個(gè)可以“釋放神經(jīng)的港灣”，也需要給愛(ài)人一個(gè)溫馨的窩；資金有限，卻希望用它買(mǎi)到能吸引他的產(chǎn)品，實(shí)用而有品位。中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提報(bào)客群定位在現(xiàn)實(shí)逼迫下要求很實(shí)際，疲于應(yīng)付復(fù)雜的人際關(guān)系，但內(nèi)心仍然充滿著浪漫和純真，渴望回歸過(guò)去那個(gè)純真年代……受過(guò)良好的教育，步入社會(huì)不久，事業(yè)前景樂(lè)觀……社會(huì)新生力量他們是：中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提報(bào)關(guān)于營(yíng)銷(xiāo)推廣的思考通過(guò)對(duì)營(yíng)銷(xiāo)層面的產(chǎn)品分析和客戶分析定位，我們已經(jīng)理清了怎么樣與對(duì)手區(qū)別競(jìng)爭(zhēng)以及賣(mài)給誰(shuí)的問(wèn)題，接下來(lái)的重點(diǎn)就是怎么賣(mài)。針對(duì)我們有這么多亮點(diǎn)設(shè)置的產(chǎn)品和一群在社會(huì)轉(zhuǎn)型期長(zhǎng)大的目標(biāo)人群，我們的營(yíng)銷(xiāo)推廣思路重點(diǎn)就是如何在產(chǎn)品和客群之間產(chǎn)生互動(dòng)，使產(chǎn)品有力的來(lái)支撐項(xiàng)目形象，同時(shí)又讓形象有效的宣傳產(chǎn)品。中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提報(bào)營(yíng)銷(xiāo)總策略有情感共鳴的產(chǎn)品溝通中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提報(bào)營(yíng)銷(xiāo)策略板塊炒作：城市向東，生活向西，舒適生活的保留之地品牌先行：以中建品牌在寧波的影響力樹(shù)立產(chǎn)品形象概念突圍：以有產(chǎn)品支撐的形象概念沖出與普通樓盤(pán)間的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)板塊炒作品牌先行概念突圍中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提報(bào)形象定位一座充滿故事和歡樂(lè)的小城Slogan:

小城的故事中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提報(bào)感受小城的故事我們不妨通過(guò)耳朵中來(lái)感受一番小城故事……<<小城故事>>鄧麗君小城故事多/充滿喜和樂(lè)/若是你到小城來(lái)/收獲特別多/看似一幅畫(huà)/聽(tīng)像一首歌/談的談?wù)f的說(shuō)/小城故事真不錯(cuò)/請(qǐng)你的朋友一起來(lái)/小城來(lái)做客(間奏)人生境界真善美這里已包括/談的談?wù)f的說(shuō)/小城故事真不錯(cuò)請(qǐng)你的朋友一起來(lái)/小城來(lái)做客中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提報(bào)回到今天

今天，小城的故事已漸漸離我們遠(yuǎn)去，而當(dāng)我們?cè)俅温?tīng)到它的歌聲，想到它的故事的時(shí)候，我們的思緒再次起伏……中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提報(bào)童年的回憶童年，雖然我們住在略顯破舊的大院子，但是卻關(guān)系簡(jiǎn)單、快樂(lè)、融洽。院子是我們的游戲天堂。人與人關(guān)系融洽，互敬戶愛(ài)，每戶每家不用關(guān)門(mén)，也不怕被盜；有事出門(mén)，隔著墻頭招呼一聲，便有隔壁的鄰居幫你看家；誰(shuí)家的親戚送了水果特產(chǎn)，定會(huì)挨家挨戶地分發(fā)；小家伙總愛(ài)湊在一起玩陀螺、打彈子、跳橡皮筋、刮香煙牌子、斗蟋蟀，捉迷藏；偶爾相互鬧了情緒，隔了夜早已和好如初。中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提報(bào)今天的無(wú)奈如今，城市越來(lái)越漂亮，低矮小院變成了高樓大宅，房子變大了，變漂亮了，但是親情、歡樂(lè)、融洽卻不見(jiàn)了?，F(xiàn)在院子不見(jiàn)了，為了確保每戶每家的私密性，設(shè)置了很多大門(mén)、墻體，住了一年，還不知道我家的隔壁是誰(shuí)，我家的樓上和樓下住的又是誰(shuí)？小區(qū)里面，住戶行色沖沖，見(jiàn)面也不打招呼；誰(shuí)家陽(yáng)臺(tái)上晾得衣服被風(fēng)吹落到地上，也沒(méi)人幫忙撿起；現(xiàn)在小孩子都被父母關(guān)在家里寫(xiě)功課；親情、歡樂(lè)、融洽都不見(jiàn)了，這是生活的進(jìn)步還是退步？中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提報(bào)明天，格林春城，小城的故事我們打造低密度社區(qū)，確保社區(qū)內(nèi)部空間的開(kāi)闊與通暢。我們打造“泛庭院”概念，庭院概念出現(xiàn)在社區(qū)的每一個(gè)角落，注重鄰里之間的溝通與參與，便于鄰里之間加強(qiáng)認(rèn)識(shí)，建立互幫互助、互敬互愛(ài)的關(guān)系。我們的園林景觀、小品設(shè)計(jì)及景觀架空層，注重的是業(yè)主與自然環(huán)境的相互參與，注重鄰里之間的參與性，確保非常強(qiáng)烈的游戲及娛樂(lè)性，尤其給小朋友提供娛樂(lè)天堂。我們的戶型設(shè)計(jì)，在確保私密性基礎(chǔ)上，精心設(shè)計(jì)入戶花園、陽(yáng)臺(tái)、局部退臺(tái)等處理，注重內(nèi)部空間與外部空間的相互交流，達(dá)到天人合一的至高境界。我們即將打造美麗的宜居之家，她充滿溫馨，親情洋溢，處處是故事和歡樂(lè)……中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提報(bào)回歸到營(yíng)銷(xiāo)策略感受了小城的故事，感受了社會(huì)的變遷，讓我們回到項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)策略上來(lái)；現(xiàn)在有了小城故事這一載體以及與之相互支持的產(chǎn)品，落實(shí)到具體的營(yíng)銷(xiāo)策略上，我們?cè)趺醋?？中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提報(bào)板塊炒作：城西板塊的未來(lái)增值潛力及生活圈集群效應(yīng)品牌先行：中建品牌實(shí)力見(jiàn)證概念突圍：低密度/泛庭院/空中別院《小城故事》板塊炒作品牌先行概念突圍營(yíng)銷(xiāo)策略落地中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提報(bào)營(yíng)銷(xiāo)組合策略情感營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)廣告營(yíng)銷(xiāo)營(yíng)銷(xiāo)組合拳售樓部/樣板房/工地現(xiàn)場(chǎng)客戶體驗(yàn)利用活動(dòng)與客戶溝通，引起情感共鳴，傳播產(chǎn)品信息，樹(shù)立項(xiàng)目形象要征服一個(gè)人，首先要征服她的心，人類(lèi)的情感豐富而脆弱，賣(mài)產(chǎn)品要從情感溝通開(kāi)始。形象樹(shù)立，項(xiàng)目推廣的主要營(yíng)銷(xiāo)手段，直接有效，容易操作。渠道精耕客戶在哪里，渠道就在哪里中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提報(bào)廣告策略篇中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提報(bào)廣告策略概念金字塔適宜居住，充滿故事的小城中建品牌系列空中別院概念低總價(jià)訴求核心訴求支持型訴求基礎(chǔ)訴求廣告策略概念的金字塔模型地段升值訴求低密度訴求生活方式品牌理念產(chǎn)品要素泛庭院有庭有院中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提報(bào)廣告總體策略思路項(xiàng)目導(dǎo)入期項(xiàng)目預(yù)熱期公開(kāi)引爆期強(qiáng)銷(xiāo)期尾房消化期房產(chǎn)品牌板塊抄作小城故事多房產(chǎn)品牌核心價(jià)值樣板展示小城故事多產(chǎn)品闡述小城故事多小城故事多樣板展示產(chǎn)品闡述稀缺價(jià)值實(shí)景展示小城故事多投資價(jià)值中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提報(bào)廣告投放重點(diǎn)區(qū)域及方式項(xiàng)目導(dǎo)入期項(xiàng)目預(yù)熱期公開(kāi)引爆期強(qiáng)銷(xiāo)期尾房消化期寧波大市區(qū)大面積覆蓋寧波大市區(qū)大面積覆蓋大面積覆蓋寧波大市區(qū)點(diǎn)對(duì)點(diǎn)投放周邊區(qū)域點(diǎn)對(duì)點(diǎn)投放企業(yè)集團(tuán)中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提報(bào)階段廣告策劃重點(diǎn)媒體選擇項(xiàng)目導(dǎo)入期中建品牌形象導(dǎo)入主推格林春城的《小城故事多》系列展示主打“城西板塊”的未來(lái)增值及成熟居住區(qū)域概念江東新河路１塊大型戶外看板，海曙區(qū)重要路段確保２塊以上大型戶外看板或者高炮市中心通往現(xiàn)場(chǎng)的公交車(chē)體廣告，例如７路、３５７路等導(dǎo)入期，確保每?jī)芍埽贝螆?bào)紙廣告及軟文的投放密度，主選寧波日?qǐng)?bào)及寧波晚報(bào)，主打中建品牌、“城西板塊”價(jià)值及格林春城主形象《小城故事多》選擇住在寧波網(wǎng)、搜房網(wǎng)等專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)網(wǎng)站，發(fā)布樓盤(pán)信息及前期形象展示廣告交通電臺(tái)廣播廣告項(xiàng)目導(dǎo)入期廣告策略中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提報(bào)階段廣告策劃重點(diǎn)媒體選擇項(xiàng)目預(yù)熱期中建品牌形象繼續(xù)強(qiáng)化格林春城的《小城故事多》系列樓盤(pán)氣質(zhì)塑造格林春城的核心價(jià)值系列－低密度／泛庭院／空中別院，適宜居住的和諧小城格林春城交通暢達(dá)性海曙區(qū)中山西路、百丈路、藥行街、聯(lián)豐路、環(huán)城西路、翠柏路等城市及區(qū)域主干道確保３０塊候車(chē)亭燈箱廣告覆蓋，持續(xù)時(shí)間兩個(gè)月確保每周１次報(bào)紙廣告及軟文的投放密度，主選東南商報(bào)、現(xiàn)代金報(bào)，主打格林春城主形象《小城故事多》系列，格林春城核心價(jià)值－低密度／泛庭院／空中別院選擇寧波電視臺(tái)２／４套做套餐滾動(dòng)播出，擴(kuò)大樓盤(pán)的社會(huì)認(rèn)知度及影響力交通電臺(tái)廣播廣告項(xiàng)目導(dǎo)入期廣告策略中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提報(bào)階段廣告策劃重點(diǎn)媒體選擇項(xiàng)目公開(kāi)引爆期格林春城核心價(jià)值層層展示（低密度、泛庭院、入戶花園、局部退臺(tái)、多陽(yáng)臺(tái)、落地凸窗等）主打社區(qū)規(guī)劃、社區(qū)配套、建筑風(fēng)格、樓間距、園林景觀等重點(diǎn)推沿馬路高層公寓及小高層通過(guò)開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)的場(chǎng)面，刺激、吸引大批潛在客戶關(guān)注格林春城中建“小城會(huì)”成立的信息公布《小城故事多》廣告策略延續(xù)開(kāi)盤(pán)前兩周，每周兩次報(bào)廣硬廣及軟文密集投放，開(kāi)盤(pán)后每周一次的報(bào)紙硬廣及軟文投放選擇寧波電視臺(tái)２套《來(lái)發(fā)講啥西》欄目做３０秒電視廣告，擴(kuò)大樓盤(pán)的社會(huì)認(rèn)知度及影響力夾報(bào)大面積派發(fā)通過(guò)區(qū)域定位，通過(guò)手機(jī)短信，發(fā)送促銷(xiāo)信息、實(shí)景展示開(kāi)放及公關(guān)活動(dòng)信息中郵DM直投交通電臺(tái)廣播廣告項(xiàng)目公開(kāi)引爆期廣告策略中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提報(bào)階段廣告策劃重點(diǎn)媒體選擇項(xiàng)目強(qiáng)銷(xiāo)期通過(guò)實(shí)景及客戶的搶購(gòu)，再次提升樓盤(pán)整體形象，延續(xù)《小城故事多》系列結(jié)合工程進(jìn)度，通過(guò)實(shí)景展示突出和諧、融洽、適合居住的社區(qū)形象主推“老客戶帶新客戶”運(yùn)動(dòng)通過(guò)庭院、會(huì)所、樣板房等實(shí)景，實(shí)施體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo)針對(duì)其他縣市區(qū)客戶，訴求“高投資”價(jià)值每周一次的報(bào)紙硬廣或軟文通過(guò)區(qū)域定位，通過(guò)手機(jī)短信，發(fā)送促銷(xiāo)信息、實(shí)景展示開(kāi)放及公關(guān)活動(dòng)信息選擇寧波電視臺(tái)２套《來(lái)發(fā)講啥西》欄目做３０秒電視廣告，擴(kuò)大樓盤(pán)的社會(huì)認(rèn)知度及影響力通過(guò)銀行、移動(dòng)公司等渠道，獲得目標(biāo)客戶資料，通過(guò)中郵點(diǎn)對(duì)點(diǎn)寄送精美樓盤(pán)宣傳資料夾報(bào)重點(diǎn)區(qū)域派發(fā)銀行網(wǎng)點(diǎn)形象展示板設(shè)置交通電臺(tái)廣播廣告項(xiàng)目強(qiáng)銷(xiāo)期廣告策略中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提報(bào)階段廣告策劃重點(diǎn)媒體選擇尾房消化期根據(jù)工程進(jìn)度，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景展示，以景動(dòng)人重點(diǎn)訴求物業(yè)管理最后保留房源推出信息公布集團(tuán)客戶團(tuán)購(gòu)信息發(fā)布通過(guò)實(shí)景展示及準(zhǔn)業(yè)主的聯(lián)誼活動(dòng)，烘托《小城故事多》每?jī)芍芤淮螆?bào)紙硬廣或軟文手機(jī)短信針對(duì)企業(yè)集團(tuán)客戶發(fā)布中郵DM直投夾報(bào)派發(fā)交通電臺(tái)廣播廣告尾房消化期廣告策略中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提報(bào)廣告表現(xiàn)篇中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提報(bào)銷(xiāo)售策略篇中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提報(bào)銷(xiāo)售組織銷(xiāo)售專(zhuān)案經(jīng)理銷(xiāo)售1組組長(zhǎng)銷(xiāo)售2組組長(zhǎng)置業(yè)顧問(wèn)置業(yè)顧問(wèn)置業(yè)顧問(wèn)置業(yè)顧問(wèn)置業(yè)顧問(wèn)置業(yè)顧問(wèn)銷(xiāo)售副專(zhuān)相互競(jìng)爭(zhēng)銷(xiāo)售助理中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提報(bào)讓每一次的營(yíng)銷(xiāo)售活動(dòng)，都成為具有新聞炒作點(diǎn)的事件。讓項(xiàng)目的推廣過(guò)程中，充滿了新聞點(diǎn)，被不斷地關(guān)注。格林春城項(xiàng)目開(kāi)工新聞發(fā)布會(huì)；格林春城產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)；格林春城業(yè)內(nèi)人士研討會(huì)；事件營(yíng)銷(xiāo)體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)情感營(yíng)銷(xiāo)互動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)售策略中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提報(bào)事件營(yíng)銷(xiāo)體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)情感營(yíng)銷(xiāo)互動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)中建會(huì)員俱樂(lè)部利用中建現(xiàn)有項(xiàng)目、優(yōu)質(zhì)業(yè)主，以及業(yè)主極具說(shuō)服力的口碑傳播，以客戶會(huì)活動(dòng)、社區(qū)活動(dòng)等情感聯(lián)絡(luò)方式，先在品牌客戶中制造第一波營(yíng)銷(xiāo)攻勢(shì)。意向客戶對(duì)于前期積累的意向客戶，通過(guò)組織[體驗(yàn)GREAT]的看房活動(dòng)，通過(guò)參與業(yè)主活動(dòng)等形式，讓意向客戶有優(yōu)待的尊崇感；對(duì)于意向客戶和已購(gòu)客戶，采用燒烤活動(dòng)，茶話會(huì)，現(xiàn)場(chǎng)冷餐會(huì)等形式，讓客戶提前感知入住本項(xiàng)目的溫馨和不同一般的服務(wù)享受。銷(xiāo)售策略中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提報(bào)事件營(yíng)銷(xiāo)體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)情感營(yíng)銷(xiāo)互動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)１、在售樓處內(nèi)部專(zhuān)門(mén)布置“中建品牌見(jiàn)證”區(qū)，擺放中建在寧波范圍內(nèi)的經(jīng)典樓盤(pán)照片、介紹、所獲獎(jiǎng)項(xiàng)２、在售樓處設(shè)立室聽(tīng)室，制作體驗(yàn)式樓盤(pán)３維動(dòng)畫(huà)，可通過(guò)駕駛模擬游覽車(chē)，欣賞樓盤(pán)每個(gè)細(xì)節(jié)３、在售樓處設(shè)立樣品展示區(qū)，用實(shí)物展示建筑材料、墻體結(jié)構(gòu)、設(shè)備、門(mén)窗、智能化設(shè)施等細(xì)節(jié)，使客戶真實(shí)感受樓盤(pán)的高品質(zhì)４、同時(shí)結(jié)合入戶大堂、庭院、建筑外立面、中庭綠化、樣板房等現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景，設(shè)計(jì)合理的瀏覽動(dòng)線，引領(lǐng)客戶逐一體驗(yàn)，潛移默化地影響其達(dá)成銷(xiāo)售意向５、定期組織意向性客戶，參觀中建的經(jīng)典居住社區(qū)(格蘭云天、格蘭春天等），通過(guò)中建已建成高尚社區(qū)的品質(zhì)細(xì)節(jié)以及融洽和諧的居住生活氛圍，感染意向客戶6、利用會(huì)所、庭院、樣板房，舉辦一系列的社區(qū)活動(dòng)，讓業(yè)主真實(shí)感受到實(shí)在的社區(qū)生活。如“時(shí)裝秀”、“現(xiàn)場(chǎng)音樂(lè)演奏會(huì)”、“親子繪畫(huà)賽”等活動(dòng)銷(xiāo)售策略中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提報(bào)

事件營(yíng)銷(xiāo)體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)情感營(yíng)銷(xiāo)互動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)客戶俱樂(lè)部建立客戶俱樂(lè)部，定期組織客戶活動(dòng)，并且建立優(yōu)惠商家推薦，采取積分換禮品方式，鼓勵(lì)客戶主動(dòng)地進(jìn)行口碑傳播，并利用各種業(yè)主互動(dòng)活動(dòng)且直接的實(shí)施[客戶帶客戶計(jì)劃]。

銷(xiāo)售策略中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提報(bào)分批銷(xiāo)售原則在工程進(jìn)度允許的情況下按景觀位置差異從劣到優(yōu)的順序分批銷(xiāo)售。在市場(chǎng)環(huán)境平穩(wěn)的情況下，保證每批銷(xiāo)售均價(jià)逐步上升。保證第一批銷(xiāo)售有良好開(kāi)頭，盡量保證第一批快速售完并形成人氣，通過(guò)第一批所帶動(dòng)的人氣，迅速促成后面幾批房源銷(xiāo)售。銷(xiāo)售進(jìn)程中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提報(bào)推案階段操作周期目標(biāo)量主推房源導(dǎo)入期2個(gè)月//預(yù)熱期2個(gè)月400-600個(gè)預(yù)訂客戶/公開(kāi)引爆期3個(gè)月230組臨馬路較差位置高層、小高層強(qiáng)銷(xiāo)期7個(gè)月420組中間較好位置房源多層、小高層尾房消化期2個(gè)月100組剩余房源備注：銷(xiāo)售周期為12個(gè)月。銷(xiāo)售進(jìn)程中原地產(chǎn)鄞州市格林春城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)提報(bào)階段時(shí)間推盤(pán)量營(yíng)銷(xiāo)重點(diǎn)工作推廣重點(diǎn)主攻區(qū)域預(yù)計(jì)銷(xiāo)售項(xiàng)目導(dǎo)入期2個(gè)月／中建/新紀(jì)元房產(chǎn)品牌的延續(xù)聯(lián)合城西板塊其他樓盤(pán)，聯(lián)合進(jìn)行“城西”板塊的熱抄格林