地產(chǎn)數(shù)智化經(jīng)營-風險失控？快學這家3000億房企四級預警機制

標題：風險失控？快學這家3000億房企四級預警機制S企的項目預警管理主要側重于兩個方面：第一個是經(jīng)營目標的風險預警，第二個是節(jié)點偏差的風險預警。一、經(jīng)營目標的風險預警風險預警體系的建立是一個系統(tǒng)工程，需要眾多環(huán)節(jié)的科學設置，這樣才能發(fā)揮快速識別、及時反饋和事前解決的作用。S企通過設置風險預警的場景，嚴格按照預警級別實施推送和審批流程，合理規(guī)劃預警指標的閾值，再結合有效的預警展示形式，構建起完備的風險預警機制。（一）設計風險預警的場景在風險預警的場景設計上，S企主要抓住了四個要點（見圖11-8）。第一，S企以項目全周期的視角對關鍵運營結果指標的偏離程度進行整體跟蹤。這種視角要求企業(yè)對項目的實際數(shù)據(jù)和預測數(shù)據(jù)同時進行滾動測算?！鲰椖咳芷谌I運營結果偏離跟蹤全周期：實際數(shù)據(jù)+葫測數(shù)據(jù)月■項目全周期犬鍵運營結果偏離跟蹤全周期：實際數(shù)據(jù)+葫測數(shù)據(jù)月度動態(tài)版對標最新目標版，即啟動會與預算版最新版啟動會版全周期測算:預測預算版全周期測算：實際十5年預算十預測聯(lián)動功能：敏感性分析數(shù)據(jù)關門;去化95%功能聯(lián)動，輔助管理者決策，采取管理改善動作敏感因子：成本、單價、稅金銷售去化率達到95%的項目不再進行指標預警銷售去化率達到95%的項目已完成周轉和利潤監(jiān)測.滾入數(shù)據(jù)庫進行儲存,不再觸發(fā)監(jiān)管圖11-8風險預警場景設計的四個要點第二，具備聯(lián)動功能的敏感性分析。S企的投資運維模型將成本、銷售單價和稅金這三項指標作為敏感因子。如果監(jiān)測到關鍵運營指標結果出現(xiàn)偏離的風險，那么我們可以通過敏感性因子的調(diào)試與聯(lián)動功能來測算未來可能達到的運營結果，輔助管理者進行決策并及時采取相應的管理改善動作。第三，將此處作為對標刻度的應該是最新目標版，即啟動會與預算版最新的版本，月度動態(tài)版是項目按照月度動態(tài)滾動測算的版本，與最新目標版進行比對。啟動會版的全周期測算是指整體的前瞻性預測，項目預算版全周期測算則是由實際數(shù)據(jù)、5年預算數(shù)據(jù)和長期預測共同拼接而成，且預算版與半年度預算聯(lián)動，半年更新一次，使得對標目標更具可參照性和對比性。第四，設置數(shù)據(jù)關門時間，項目在銷售去化率達到95%時就不會再進行指標預警。在S企的投資運維模型中，所有銷售去化率達到95%的項目就已經(jīng)完成了利潤周轉、獎懲和風險預警等場景的重點監(jiān)控，不會再有很大的風險，項目數(shù)據(jù)可以正式滾入數(shù)據(jù)庫進行存儲，不會再觸發(fā)任何一個監(jiān)管動作，這樣可以讓管理層聚焦到?jīng)]有達到95%銷售去化率的項目上。（二）圍繞四大維度選取預警指標S企在選取預警指標時覆蓋了規(guī)模、利潤、周轉和風險管控四個維度，主要圍繞利潤和周轉的核心指標進行設置，指標體現(xiàn)為企業(yè)關注的核心目標，即股東利潤指標、現(xiàn)金流周轉指標。利潤維度的核心指標包括股東毛利潤率、股東凈利潤率和股東凈利潤額的變化情況，周轉指標則聚焦在經(jīng)營性現(xiàn)金流回正周期的延后時間上（見表11-2）。表11-2預警指標設置的四大維度、六大指標選取維度規(guī)模指標利潤指標周轉指標風險管控指標名稱股東毛利潤率變化幗凈利潤率變化股東凈利潤額變化經(jīng)營-現(xiàn)金流回正周期延后時間未售預計均價高出已實現(xiàn)均價的幅度1,亞態(tài)）風險和規(guī)模是前置的兩個維度，其中只有風險管控細化至業(yè)態(tài)層級，其余指標才能預警至項目層級。以利潤、周轉為核心，以目標實現(xiàn)為標準，指標設置具備前置性、決定性，且指標間互相關聯(lián)、互相影響。指標體現(xiàn)企業(yè)關注的核心目標，即股東利潤指標、現(xiàn)金流周轉指標。這些指標之間互相關聯(lián)、互相影響，具有前置性和決定性的作用。風險管控監(jiān)測未售均價高出已售均價的幅度，單價的變動可以影響貨值是否達標，也就是規(guī)模指標的實現(xiàn)（見圖11-9）。規(guī)模指標又會影響收入和利潤，如果達不到收入目標，這就會影響回款，經(jīng)營性現(xiàn)金流的回正時間無法保證，也會觸發(fā)周轉指標的預警。利潤與周轉指標為預警的核心指標，反映了項目運營的綜合評價標準并受多個因素的影響。利潤指標不僅受貨值變化的影響，還受杠桿、成本這些非預警指標的影響。同樣，周轉指標除了受到規(guī)模指標影響之外，還受節(jié)點達成指標的影響。同時，S企設置的偏差預警指標中，有三個關鍵時間節(jié)點會對周轉指標的達成產(chǎn)生影響，分別是首次開盤時間、回款30%時間、首筆土地類資金流出10%的時間。因為這些時間點會影響銷售時間、回款速度、回款比例、成本費用支付的節(jié)奏，以及稅金支付的時間和金額等，最后又同時影響了周轉指標。（三）設置預警等級和審批流程在項目的風險預警體系中，S企設置了不同的預警等級和管控強度，而每個預警等級又規(guī)定了相應的審批流程，以確保各級管理層及時發(fā)現(xiàn)風險并采取相應措施。

預設預警等級，匹配相應的管控強度S企從低到高設置了四個預警等級，對應“三強一弱”的管控類別，其中第四級是最低的預警等級，屬于弱管控的范疇，從一級到三級的預警都要進行強管控。風險指標預警場景設計如表11-3所示。確定審批路徑，嚴控審批時效不同的管控類別觸發(fā)的審批動作也不一樣，這樣就可以保證相應的管理層能夠及時掌握項目風險和預警情況，有利于逐步提升管控強度并采取及時的管理措施。弱管控會觸發(fā)項目層級的預警，但不會有審批的動作。一旦進入強管控的范疇，其后果就不僅僅是觸發(fā)不同級別的預警，同時還要有一個審批動作。比如，在三級預警時，我們就需要項目層級進行確認，具體動作是系統(tǒng)發(fā)送待辦事項給項目層級的財務經(jīng)理，財務經(jīng)理再發(fā)起審批，最后由項目團隊進行確認。集團對于二級預警的管控會更強，審批等級會相應提升到了區(qū)域職能層級。項目方的財務經(jīng)理收到代辦事項后發(fā)起審批，先由項目團隊進行審批，之后再由區(qū)域團隊進行審批。一級預警是最高級的預警，除了前面的團隊審批之外，企業(yè)還需要區(qū)域總經(jīng)理進行確認。不同等級的預警存在審批路徑和審批動作的差異，但是審批時效都統(tǒng)一為10日以內(nèi)。這意味著S企對于任何風險預警都要求做出同樣快速的反應。此外，如果出現(xiàn)一個項目有多個指標發(fā)生預警的情況，系統(tǒng)會以最高等級的預警去觸發(fā)相應的審批流程。（四）預警閾值標準化，提升預警精確度預警的閾值就是每一個指標不同等級之間的跨度，根據(jù)閾值才能精準劃分指標的預警等級（見圖11-10）。設置規(guī)模指標的預警閾值規(guī)模維度聚焦貨值的變化，只要出現(xiàn)無法達成貨值目標的情況就開始預警。不能達成的幅度超過3%時就達到了最高級的預警條件。規(guī)模指標的每一個預警閾值是-1%，歸入項目層級的全周期指標。設置利潤指標的預警閾值利潤維度選取了三個指標，股東凈利潤額只作為展示而不觸發(fā)預警流程，股東毛利潤率和凈利潤率變化指標的設置有一些相似。它們都是從毛利潤和凈利潤無法實現(xiàn)目標也就是出現(xiàn)負值的時候開始預警，當毛利潤率變化達到-5%、凈利潤率變化達到-3%時，兩者就達到了最高預警等級。毛利潤率變化的一個預警閾值是-2%，凈利潤率變化的一個預警閾值是-1%,說明S企對于凈利潤率的監(jiān)測更加嚴格，而對于毛利潤率的監(jiān)測相對寬松。利潤維度的三個指標最后也歸屬于項目層級的全周期指標。設置周轉指標的預警閾值周轉指標主要是指現(xiàn)金流回正延后的時間，它是從延后達到1個月時開始預警。實際上，投資模型的測算精確度也只能達到以月為單位，因此我們可以將其理解為企業(yè)只要出現(xiàn)了偏差就開始預警，超過了4個月之后就達到最高預警，每一個等級的閾值跨度是1個月。規(guī)校指卻 ］「 利潤指標周轉指尿鳳通管理■*■ 應植L變化股本在利潤率變牝股東凈利我率變化股東凈利斯變化蛉營性理病赧回正周期范后時間未博酒汁均價高鋁已實現(xiàn)均價的幅度yf.■開始洵警二恥值， ?開玷倒萼：也信. *+F始便警工加值. ■開始劉警.t個月 ■開始搜警：5%：未野即不能實現(xiàn)目標 即不能實理"標 即不能窠現(xiàn)同標 ''' 均僧怔Til實現(xiàn)均價''■ ■最高緘讖警：學4個月H-最席獺閘警：W3蜘■最高筑油警：W凸國/最席然蔣潛；4-3% ?最高姬酒客：N30%-1%-2%■S%?米將均均低于匕實現(xiàn)均價一誑為.：繳冏警；11忖司提比現(xiàn)的市場較大旅動或銷四汁劃鈉排錯部.進行W前提的-1%發(fā)函滸流程I1-J1首 項11屬緞，企周層 lUlltif堰目層班,坐周期比對丁良昌層班，金周期此環(huán)項目層輟,我周期比時項目層繳”/周期此滸細分至業(yè)右層線,全周期.區(qū)分比時圖H-1Q不同指標和預警等皺的預警閾值示例設置風險管理的預警閾值風險管理是最為前置的維度，在業(yè)態(tài)層級進行指標設置。關于未售預計均價高出已實現(xiàn)均價的幅度設置比較特殊，有兩個觸發(fā)預警的條件：首先，當未售預計均價高出已實現(xiàn)均價的幅度達到5%的時候開始觸發(fā)最低級別預警；其次，未售預計均價達到20%，將觸發(fā)最高等級的預警，因為在這種情況下預計均價能夠實現(xiàn)的可能性非常低，每一個等級的閾值是5%。第二種情況是未售預計均價低于已實現(xiàn)均價，這就直接設置為二級預警。導致這種情況發(fā)生的原因可能有兩種：第一種情況是企業(yè)對于貨值的鋪排產(chǎn)生了錯誤判斷，所以才會出現(xiàn)未售預計均價低于已實現(xiàn)均價的情況；第二種情況是市場在短期內(nèi)出現(xiàn)了較大的波動，直接觸發(fā)了較高等級的二級預警。（五）多元展示預警結果，可視化、可排序、可穿透首先，風險預警的展示通過不同顏色來區(qū)分不同的預警層級。其次，按照預警的級別和數(shù)量對項目進行有序羅列，把重點關注和較高預警等級的項目放在最前面。選定區(qū)域層級后會先按照一級預警指標的數(shù)量進行排序，一級預警指標數(shù)量越多，項目排序就越會靠前，然后按照二級預警指標的數(shù)量排序，依此類推。由于均價偏差幅度是業(yè)態(tài)層級的全周期指標，我們可以通過點擊詳情來穿透到項目下的業(yè)態(tài)均價展示頁面。如圖11-11所示，單擊詳情之后我們可以查看全部業(yè)態(tài)的均價偏差幅度、分業(yè)態(tài)預警情況，以及已售均價和未售均價的具體情況。不同顏色展示不同級別預警點擊詳情穿透到項目下業(yè)態(tài)均價展示頁面I區(qū)域申:反地產(chǎn)1不同顏色展示不同級別預警點擊詳情穿透到項目下業(yè)態(tài)均價展示頁面I區(qū)域申:反地產(chǎn)1L%貨值變化1股東毛利潤率變化股東凈利潤率變化經(jīng)營性現(xiàn)金流回正周期延后時間■均價偏差幅度?詳產(chǎn)；A噴H默認排序?’先按項目二級預警指標數(shù)量排序.再按.：級預警指標數(shù)是排序,以此類推1.查看!8項目1;查看；C項目■■查看:D項目-12;查看!E項目；1項目(3%)■;查看0%(1%)?i查看?（；項口12%10%5%1?■;查看:H項目；0%□%)?(1%)-24264;查看11項目1\0%0%,0%?4??;查看1J項口11%1%(1%)?-2■;查看；K項H；0%0%(1%)1查看;1項目12%2%2%—2■;查看1M項目■(1%)?(20%)?(13%)；-15查看?N項目0%0%(1%)2查看?n項目0%10%?(3%)-1■;查看?p項目7%5%1%-1■：查看Q項目；(2%)?(1%)?(1%)?13.;查看蛆-'2%3%2%-5狀態(tài)欄/累解二?一級?一級?一級?四級江：與皿朝全版和許靜混弱而好日狀態(tài)欄圖表注解：?規(guī)?二級 ，微 ?四級業(yè)意均價偏差幅度（）分業(yè)愚蔭警狀態(tài)已售均價未售均怖6全部W1態(tài)T)例6M?9768916?B住宅0.336JKJ?y76K13021口住宅、聯(lián)排制空0J42JX1?13S6C15S34住宅.聯(lián)排別矩（■含通、可售、毛胚）0J421町?15834口住宅、聯(lián)排別墅15500住宅、杵拼劑型（,瞥通、可售|.毛胚）155()0口住宅，洋房0J64()0?978712339住宅、洋房〔?普通、可售、毛郎！().264.(X1?4787I233M日住宅，小高層K⑷住宅、小高層（普通.可售、毛拓）8149自配套227g日配套,地下內(nèi)A防川庫227K配京■,地下非人防車庫Oil.可售）2278目配套，人防個庫227K二、節(jié)點偏差的風險預警S企從整個價值鏈中選取了一些關鍵環(huán)節(jié)作為監(jiān)測和預警的時間節(jié)點，通過對節(jié)點偏差的跟蹤、聯(lián)動和預警確保計劃目標的達成。（一）利用軌道圖展示項目節(jié)點偏差利潤莫50萬元目前

節(jié)點首筆土地類資金流Mil。%2019.12利潤莫50萬元目前

節(jié)點首筆土地類資金流Mil。%2019.12首次開盤回款30%現(xiàn)金流網(wǎng)正銷售去化/加竣備結利交房-O O——工 ? ? ? ? ?預計偏差延遲彳?，F(xiàn)在2020,06 2020.10 2020.11 2021012021.062021,0S2022,10預計偏差延遲彳。預計延遲一個月圖11-12時間節(jié)點偏差預警的軌道圖示例（二）選取需要預警的關鍵節(jié)點S企選取了八大關鍵節(jié)點作為預警的目標，即首筆土地資金流出10%、首次開盤、回款30%、現(xiàn)金流回正、銷售去化95%、竣備、結利和交房（見表11-4）。我們接下來對這八個關鍵節(jié)點的含義和監(jiān)測目的分別進行詳細闡述。第一個是首筆土地類資金流出10%的時間，即首次成本支付的時間，也是現(xiàn)金流回正周期前置性的時間節(jié)點。第二個是首次開盤的時間，這時項目正式開始銷售，它可以監(jiān)測銷售計劃的實施情況，同時也與獎懲進行聯(lián)動，因此關聯(lián)到首開獎懲展示的時間節(jié)點。

首筆土地類資金流出10%首次開盤回款30%現(xiàn)金流回正銷售去化95%竣備結利首次成本支付時間銷售開始時間，監(jiān)測銷售計劃實施情況監(jiān)測首開回款情況資金回籠，可以用于其他項目投資，通過高周轉實現(xiàn)更多數(shù)據(jù)關門時間開發(fā)計劃跟蹤開發(fā)計劃，回款（全款支付確認收入）及收入情況跟蹤用于計算現(xiàn)金流回止周期首開獎懲周轉獎懲、利潤獎懲周轉獎懲、利潤獎懲利潤獎懲財報表11-4八個美鍵節(jié)點的詳細說明交房開發(fā)計劃跟蹤、結利前置跟蹤第三個是回款30%的時間，主要是對首開回款情況的監(jiān)測，同時也關聯(lián)了周轉和利潤的獎懲。第四個是現(xiàn)金流回正的時間，即正式的資金回籠時間，說明這個項目在周轉方面已經(jīng)覆蓋了之前的成本。這個時間點之后所得到的多余現(xiàn)金流可以投入到其他項目上，通過高周轉及時把現(xiàn)金流盤活，讓其他項目產(chǎn)生更多的利潤。同時，它也關聯(lián)了周轉獎懲和利潤獎懲的時間節(jié)點。第五個是銷售去化達到95%的時間