資產(chǎn)評(píng)估服務(wù)資產(chǎn)評(píng)估的基本方法

第一節(jié)市場(chǎng)法 1一、市場(chǎng)法的概念 2二、市場(chǎng)法的應(yīng)用舉例 2第二節(jié)成本法 5一、成本法的概念與評(píng)估思路 5二、重置成本的計(jì)量 6三、有形損耗的計(jì)量 10四、功能性損耗的計(jì)量 13五、經(jīng)濟(jì)性損耗的計(jì)量 16第三節(jié)收益法 17一、收益法的概念 17二、適用收益法的前提條件 18三、收益法評(píng)估的操作程序 18四、收益法的計(jì)算 18第四節(jié)資產(chǎn)評(píng)估基本方法的比較與選擇 24一、資產(chǎn)評(píng)估基本方法的優(yōu)缺點(diǎn) 24二、基本評(píng)估方法的適用條件 25三、基本評(píng)估方法的比較對(duì)照表 26四、本項(xiàng)目選用的評(píng)估方法 26資產(chǎn)評(píng)估基本方法有三種：市場(chǎng)法是通過(guò)在現(xiàn)行市場(chǎng)上搜集與待估資產(chǎn)相近的參照物及其近期交易價(jià)格等數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，經(jīng)過(guò)類比對(duì)參照物進(jìn)行差異分析與價(jià)格調(diào)整，從而推定待估資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估方法；成本法是以待估資產(chǎn)現(xiàn)時(shí)重置成本扣除其各項(xiàng)損耗，以此確定待估資產(chǎn)的價(jià)值；而收益法則看重未來(lái)，是通過(guò)估測(cè)待估資產(chǎn)未來(lái)各期的預(yù)期收益進(jìn)而并折為現(xiàn)值，作為評(píng)估值。資產(chǎn)評(píng)估的方法有很多，但比較常用的基本方法有市場(chǎng)法、成本法和收益法。第一節(jié)市場(chǎng)法一、市場(chǎng)法的概念市場(chǎng)法又稱市場(chǎng)比較法或市價(jià)比較法，是利用現(xiàn)行市場(chǎng)上與待估資產(chǎn)同樣或類似的資產(chǎn)（參照物）的近期交易價(jià)格為基礎(chǔ)，經(jīng)過(guò)直接比較或類比對(duì)參照物進(jìn)行異同分析，并將類似資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，從而確定待估資產(chǎn)價(jià)值的一種評(píng)估方法。市場(chǎng)法以均衡價(jià)值觀為理論基礎(chǔ)，是一種最簡(jiǎn)單有效的方法，評(píng)估過(guò)程中的資料直接來(lái)源于市場(chǎng)，同時(shí)又為即將發(fā)生的資產(chǎn)行為估價(jià)。市場(chǎng)法以替代原則為靈魂，因?yàn)槿魏我粋€(gè)正常的投資者都不會(huì)接受高于相同用途的替代品的價(jià)格，既然是待估資產(chǎn)，就不能高于該資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)，這才符合市場(chǎng)規(guī)律。在決定是否選擇市場(chǎng)法來(lái)評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值時(shí)，首先要確定它是否具有一個(gè)充分發(fā)育活躍的公開市場(chǎng)，其交易環(huán)境是否公平、監(jiān)督機(jī)制是否合理等系列條件。其次，還要看市場(chǎng)上是否具有可比參照物及與相同的活動(dòng)，是否能夠搜集到相關(guān)交易數(shù)據(jù)。市場(chǎng)法評(píng)估的主要步驟包括：1.要有明確的資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象，查找類似的參照物；2.根據(jù)資產(chǎn)種類查找對(duì)資產(chǎn)價(jià)值影響較大的因素，并且根據(jù)參照物對(duì)這些不同因素進(jìn)行分析、并調(diào)整其價(jià)值，得到最初結(jié)果；3.初評(píng)結(jié)果進(jìn)行分析，用統(tǒng)計(jì)分析或其他方法分析最初結(jié)果的合理性。二、市場(chǎng)法的應(yīng)用舉例【例2-1】南陽(yáng)市曹路鎮(zhèn)有一待估宗地G需要評(píng)估，現(xiàn)搜集到與待估宗地條件類似的于2011年進(jìn)行交易的6宗地，具體情況如表2-1所示：表2-1類似的宗地交易案例數(shù)據(jù)宗地成交價(jià)交易時(shí)間交易情況容積率土地狀況Ａ7004月+1%1.2+2%Ｂ6894月+3%1.4-2%Ｃ7233月-2%1.3-1%Ｄ7105月01.0-3%Ｅ6956月-1%1.5+2%Ｆ6807月01.6+1%Ｇ7月01.10上表中成交價(jià)的單位為：元/m2。該城市2011年的地價(jià)指數(shù)見(jiàn)表3-2：表3-22011年南陽(yáng)市地價(jià)指數(shù)表時(shí)間（月）123456789101112指數(shù)100102107109108112108109110108109114另?yè)?jù)調(diào)查，該市此類用地容積率與地價(jià)的關(guān)系為：當(dāng)容積率在1－1.5之間時(shí)，容積率每增加0.1，宗地單位地價(jià)比容積率為1時(shí)的地價(jià)增加5%；超過(guò)1.5時(shí)，超出部分的容積率每增長(zhǎng)0.1，單位地價(jià)比容積率為1時(shí)的地價(jià)增加4%。對(duì)交易情況、區(qū)域因素、個(gè)別因素的修正，都是案例宗地與待估宗地比較，表中負(fù)號(hào)表示案例條件比待估宗地產(chǎn)差，正號(hào)表示案例宗地條件優(yōu)于被估宗地，數(shù)值大小代表對(duì)宗地地價(jià)的修正幅度。

試根據(jù)以上已知條件，評(píng)估該宗地2011年的價(jià)值。

解：（1）建立容積率地價(jià)指數(shù)表容積率1.0地價(jià)指數(shù)100105110115120125＝100＋100×5%[（1.5－1）/0.1]129＝125＋100×4%[（1.6－1.5）/0.1]（2）參照物數(shù)據(jù)的修正計(jì)算

評(píng)估價(jià)值＝參照物價(jià)格×交易日期修正系數(shù)×交易情況修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×土地狀況修正系數(shù)×（3）評(píng)估結(jié)果以600元/m2左右為大致均值，案例D和E的數(shù)值振幅超過(guò)120元/m2，為異常值，應(yīng)予剔除。其他4個(gè)案例的結(jié)果較為接近，取其平均值作為評(píng)估結(jié)果。

因此，待估宗地G的評(píng)估結(jié)果為：

（643＋592＋687＋548）/4＝617（元/m2）

第二節(jié)成本法一、成本法的概念與評(píng)估思路成本法又稱重置成本法，是指在資產(chǎn)評(píng)估時(shí)按待估資產(chǎn)的重置成本扣減其各項(xiàng)損耗價(jià)值來(lái)確定待估資產(chǎn)價(jià)值的方法。其理論基礎(chǔ)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論，因?yàn)樵诤芏嗲闆r下，一項(xiàng)資產(chǎn)的價(jià)值取決于其成本的高低。待估資產(chǎn)的重置成本，也就是重新構(gòu)建待估資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)成本。待估資產(chǎn)業(yè)已存在的各項(xiàng)貶損因素，包括有形損耗和無(wú)形損耗。待估資產(chǎn)評(píng)估值＝重置成本－有形損耗－功能性損耗－經(jīng)濟(jì)性損耗P＝Rc－Dp－Df－De其中，P—待估資產(chǎn)評(píng)估值Rc—重置成本；Dp—有形損耗；Df—功能性損耗；De—經(jīng)濟(jì)性損耗?；蛘?，評(píng)估值＝重置成本×綜合成新率二、重置成本的計(jì)量重置成本包括復(fù)原重置成本與更新重置成本兩種類型。前者是指運(yùn)用與原來(lái)設(shè)備相同的生產(chǎn)材料、標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)、技術(shù)等，以時(shí)價(jià)構(gòu)建具有相同用途資產(chǎn)的成本；后者是指運(yùn)用新的生產(chǎn)材料、標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)、技術(shù)等，并以時(shí)價(jià)構(gòu)建具有相同用途資產(chǎn)的成本。在評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值時(shí)，如果這兩種類型成本資料齊全，應(yīng)以更新重置成本數(shù)據(jù)為準(zhǔn)，因?yàn)槠涑杀靖土?、資產(chǎn)性能更好，這是資產(chǎn)評(píng)估替代原則的基本要求——當(dāng)市場(chǎng)上同時(shí)存在幾種效能相同的資產(chǎn)時(shí)，應(yīng)選擇最低價(jià)格作為評(píng)估價(jià)格。重置成本的計(jì)量方法有很多，主要包括：直接法、物價(jià)指數(shù)法、重置核算法、功能成本法、統(tǒng)計(jì)分析法等。（一）直接法直接法是根據(jù)市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)直接確定設(shè)備重置成本的方法，其前提條件是待估資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格資料比較容易獲得，獲得渠道有二：1.歷史價(jià)格資料。需要注意既有價(jià)格資料的有效性和可靠性，鑒于廠家報(bào)價(jià)和實(shí)際成交價(jià)往往存在差異，評(píng)估人員需要慎用廠家報(bào)價(jià)；同時(shí)要注意價(jià)格的時(shí)效性。2.市場(chǎng)詢價(jià)。根據(jù)替代原則，在同等條件下，評(píng)估人員應(yīng)選擇可能獲得的最低售價(jià)，及時(shí)向近期購(gòu)買該廠同類產(chǎn)品的客戶了解實(shí)際成交價(jià)格。（二）物價(jià)指數(shù)法物價(jià)指數(shù)法是以資產(chǎn)的歷史成本為基礎(chǔ)，根據(jù)同類資產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)指數(shù)來(lái)確定待估資產(chǎn)重置成本的方法。對(duì)一些難以獲得市場(chǎng)價(jià)格的資產(chǎn)評(píng)估，經(jīng)常采用物價(jià)指數(shù)法。物價(jià)指數(shù)分為定基物價(jià)指數(shù)和環(huán)比物價(jià)指數(shù)兩種。1.定基物價(jià)指數(shù)定基物價(jià)指數(shù)是以固定時(shí)期為基期的指數(shù)，通常以100%為基礎(chǔ)，當(dāng)物價(jià)指數(shù)大于100%，表明物價(jià)上漲；物價(jià)指數(shù)在100%以下，表明物價(jià)下跌?！纠?-2】某項(xiàng)固定資產(chǎn)2005年購(gòu)進(jìn)，賬面原值為20萬(wàn)元，購(gòu)建時(shí)物價(jià)指數(shù)為150%，2011年上升為225%（定基物價(jià)指數(shù)），試評(píng)估該設(shè)備的重置價(jià)格。解：該固定資產(chǎn)重置價(jià)格＝原始成本×評(píng)估時(shí)的物價(jià)指數(shù)/購(gòu)進(jìn)時(shí)的物價(jià)指數(shù)＝20×225%/150%＝30（萬(wàn)元）2.環(huán)比物價(jià)指數(shù)環(huán)比物價(jià)指數(shù)是以上期為基期的指數(shù)。一般的環(huán)比期以年為單位，當(dāng)年同上年物價(jià)相比的倍數(shù)，通常也是用百分比來(lái)表示?！纠?-3】某項(xiàng)資產(chǎn)2005年的歷史成本為20000元，環(huán)比物價(jià)指數(shù)見(jiàn)表４-3，計(jì)算2011年該設(shè)備的重置成本。表2-32005-2011年環(huán)比物價(jià)指數(shù)表年份2005200620072008200920102011環(huán)比物價(jià)指數(shù)（%）105108115102118106101解：待估資產(chǎn)的重置成本＝20000×（108%×115%×102%×118%×106%×101%）＝32000（元）使用物價(jià)指數(shù)法評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值時(shí)，需要注意以下問(wèn)題：（1）選取的物價(jià)指數(shù)應(yīng)與評(píng)估對(duì)象相配比，一般采用某一類產(chǎn)品的分類物價(jià)指數(shù)，不可采用綜合物價(jià)指數(shù)。（2）需要核查歷史成本的真實(shí)性。因?yàn)樵谫Y產(chǎn)使用過(guò)程中，其賬面價(jià)值可能進(jìn)行了調(diào)整，當(dāng)前的賬面價(jià)值已不能反映真實(shí)的歷史成本。（3）構(gòu)建資產(chǎn)的企業(yè)賬面歷史成本一般包括運(yùn)雜費(fèi)、安裝費(fèi)、基礎(chǔ)費(fèi)以及其他費(fèi)用。上述費(fèi)用的物價(jià)指數(shù)往往是不同的，需要分別計(jì)算。（4）只能測(cè)算復(fù)原重置成本。（5）進(jìn)口資產(chǎn)使用物價(jià)指數(shù)法時(shí)需要應(yīng)用資產(chǎn)出口國(guó)的分類物價(jià)指數(shù)。（三）重置核算法如果搜集不到市場(chǎng)數(shù)據(jù)或物價(jià)變動(dòng)數(shù)據(jù)，只能選用其它重置成本計(jì)量方法。重置核算法是以現(xiàn)行市價(jià)標(biāo)準(zhǔn)核算資產(chǎn)重置的各項(xiàng)成本，包括：1.直接成本費(fèi)用；2.間接成本費(fèi)用，包括資金占用成本在內(nèi)。直接成本是指購(gòu)建全新資產(chǎn)時(shí)所費(fèi)的可直接計(jì)入購(gòu)建成本的必要和合理的部分；間接成本是指與資產(chǎn)形成有關(guān)但無(wú)法直接計(jì)入成本而必須按比例分?jǐn)傆?jì)算的部分，如企業(yè)管理費(fèi)。重置成本＝直接成本+間接成本（四）功能成本法這是以類似功能的資產(chǎn)作為參照物，根據(jù)其功能與成本之間穩(wěn)定的函數(shù)關(guān)系推算待估資產(chǎn)重置成本的方法。1.功能和成本呈線性關(guān)系：生產(chǎn)能力越大成本越高，且呈正比關(guān)系，即生產(chǎn)能力比例法，適用于單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估。【例2-4】某煉鋼爐全新價(jià)為10萬(wàn)元，年產(chǎn)量為600噸，待估煉鋼爐年產(chǎn)量為900噸，試用功能成本法確定待估煉鋼爐重置成本。解：待估資產(chǎn)重置成本/待估資產(chǎn)年產(chǎn)量＝參照物重置成本/參照物年產(chǎn)量待估資產(chǎn)重置成本＝參照物重置成本×待估資產(chǎn)年產(chǎn)量/參照物年產(chǎn)量＝10×900/600＝15（萬(wàn)元）2.功能和成本呈指數(shù)關(guān)系：同一系列不同生產(chǎn)能力的設(shè)備與其重置成本的變化呈某種指數(shù)關(guān)系，此時(shí)的功能成本法演變?yōu)橐?guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法，國(guó)外經(jīng)驗(yàn)是該指數(shù)取值一般在[0.4～1.2]之間。適用于生產(chǎn)流水線資產(chǎn)評(píng)估?！纠?-5】戴克公司×型筆記本電腦生產(chǎn)線年生產(chǎn)量為72萬(wàn)臺(tái)，已使用4年，市場(chǎng)上同類生產(chǎn)線價(jià)格為1500萬(wàn)美元，設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力為60萬(wàn)臺(tái)，設(shè)規(guī)模效益指數(shù)為0.9，試評(píng)估×型筆記本電腦生產(chǎn)線重置價(jià)格。解：×型筆記本電腦生產(chǎn)線重置價(jià)格＝1500×（72/60）0.9＝1767.48（萬(wàn)美元）（五）統(tǒng)計(jì)分析法選擇待估資產(chǎn)中的代表性資產(chǎn)并精確估算其重置成本，再依據(jù)資產(chǎn)重置成本與原始成本之間穩(wěn)定的函數(shù)關(guān)系推斷全部待估資產(chǎn)的重置成本。三、有形損耗的計(jì)量資產(chǎn)的有形損耗即實(shí)體性損耗，又稱實(shí)體性貶值，它包括兩種磨損：第Ⅰ種有形磨損和第Ⅱ種有形磨損，前者是資產(chǎn)在使用過(guò)程中因外力所致的物理性耗損帶來(lái)的貶值，這是資產(chǎn)有形損耗的主要成分；后者則是資產(chǎn)閑置過(guò)程中因自然力作用而形成的貶值。有形損耗的測(cè)算方法有觀察法、使用年限法、和修復(fù)費(fèi)用法。有形損耗可以用實(shí)體性貶值率來(lái)表示，它是實(shí)體性貶值與重置成本的比例。αp＝Dp/Rcαp代表實(shí)體性貶值率。（一）觀察法是指由具有專業(yè)知識(shí)和豐富經(jīng)驗(yàn)的工程技術(shù)人員對(duì)待估資產(chǎn)的實(shí)體各主要部位進(jìn)行技術(shù)鑒定，并綜合分析資產(chǎn)的設(shè)計(jì)、制造、使用、磨損、維護(hù)、修理、大修理、改造情況和物理壽命等因素，將評(píng)估對(duì)象與其全新狀態(tài)相比較，考察由于使用磨損和自然損耗對(duì)資產(chǎn)的功能、使用效率帶來(lái)的影響，判斷待估資產(chǎn)的成新率，從而估算實(shí)體性貶值的一種測(cè)算方法。計(jì)算公式為：資產(chǎn)實(shí)體性貶值＝重置成本×（1－實(shí)體性成新率）＝重置成本×實(shí)體性貶值率（二）使用年限法使用年限法假設(shè)資產(chǎn)的貶值與其實(shí)際使用年限成正比，使用年限有名義已使用年限與實(shí)際已使用年限兩種，使用時(shí)需要加以區(qū)別。名義已使用年限是指資產(chǎn)從購(gòu)進(jìn)使用到評(píng)估時(shí)的年限，可以通過(guò)會(huì)計(jì)記錄、資產(chǎn)登記簿等渠道查詢；而實(shí)際已使用年限是指資產(chǎn)在使用中實(shí)際有形損耗的年限。由于資產(chǎn)在使用中負(fù)荷程度不同，必須將資產(chǎn)的名義已使用年限調(diào)整為實(shí)際已使用年限，這可以通過(guò)資產(chǎn)利用率來(lái)調(diào)整。實(shí)際已使用年限＝名義已使用年限×資產(chǎn)利用率其中，當(dāng)資產(chǎn)利用率>1時(shí)，表示資產(chǎn)超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)，資產(chǎn)實(shí)際已使用年限比名義已使用年限要長(zhǎng)；當(dāng)資產(chǎn)利用率＝1時(shí)，表示資產(chǎn)滿負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)，資產(chǎn)實(shí)際已使用年限等于名義已使用年限；當(dāng)資產(chǎn)利用率<1時(shí)，表示開工不足，資產(chǎn)實(shí)際已使用年限小于名義已使用年限。資產(chǎn)的實(shí)體性貶值＝（重置成本-預(yù)計(jì)殘值）×實(shí)體性貶值率其中，預(yù)計(jì)殘值是指待估資產(chǎn)在清理報(bào)廢時(shí)凈收回的金額，殘值不發(fā)生貶值，所以式中扣除了預(yù)計(jì)殘值。在資產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)中，往往只考慮數(shù)額較大的殘值，殘值數(shù)額較小時(shí)常常忽略不計(jì)?？偸褂媚晗拗傅氖菍?shí)際已使用年限與尚可使用年限之和，后者是根據(jù)資產(chǎn)有形損耗情況，預(yù)計(jì)資產(chǎn)的繼續(xù)使用年限。（三）修復(fù)費(fèi)用法利用恢復(fù)資產(chǎn)功能所支出的費(fèi)用金額來(lái)直接估算待估資產(chǎn)實(shí)體性貶值的一種方法。如果資產(chǎn)可以通過(guò)修復(fù)恢復(fù)到其全新狀態(tài)，可以認(rèn)為資產(chǎn)的實(shí)體性損耗等于其修復(fù)費(fèi)用。這種方法假設(shè)待估資產(chǎn)所發(fā)生的實(shí)體性損耗是可補(bǔ)償性的，那么用于補(bǔ)償（修復(fù)）實(shí)體性損耗所發(fā)生的費(fèi)用就是設(shè)備的實(shí)體性貶值。需要區(qū)分可補(bǔ)償（修復(fù)）性損耗和不可補(bǔ)償（修復(fù)）性損耗。前者是指可以用技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)上可行的方法修復(fù)的實(shí)體性損耗；后者則是從經(jīng)濟(jì)角度判斷修復(fù)不劃算或是在技術(shù)上不可修復(fù)的實(shí)體性損耗。修復(fù)費(fèi)用法計(jì)算公式是：實(shí)體性貶值＝可補(bǔ)償費(fèi)用＋（重置成本－可補(bǔ)償費(fèi)用）×實(shí)體性貶值率即不可補(bǔ)償?shù)膶?shí)體性損耗采用“使用年限法”來(lái)計(jì)算【例2-6】有一臺(tái)加工鋁合金門窗窗框的數(shù)控角碼機(jī)，重置成本為50萬(wàn)元，已使用5年，其經(jīng)濟(jì)使用壽命約15年，現(xiàn)在其數(shù)控系統(tǒng)損壞需要維修，估計(jì)修復(fù)費(fèi)用約5萬(wàn)元，設(shè)備的其他部分工作正常。試求該數(shù)控角碼機(jī)實(shí)體性貶值解：重置成本：50萬(wàn)可修復(fù)性損耗引起的貶值：5萬(wàn)不可修復(fù)性損耗引起的貶值：（50－5）×5／15＝15萬(wàn)實(shí)體性貶值：（5＋15）＝20萬(wàn)實(shí)體性貶值率：20／50＝40%四、功能性損耗的計(jì)量資產(chǎn)的功能性損耗，主要是由于新技術(shù)新材料新工藝不斷出現(xiàn)或科學(xué)技術(shù)進(jìn)步帶來(lái)的，具體存在兩種表現(xiàn)形式，第Ⅰ種功能性貶值和第Ⅱ種功能性貶值。（一）第Ⅰ種功能性貶值（超額投資成本）由于新技術(shù)新材料新工藝不斷出現(xiàn)使得相同功能的資產(chǎn)的重新構(gòu)建成本比過(guò)去降低，即更新重置成本低于復(fù)原重置成本，待估資產(chǎn)中有一部分超額投資成本得不到補(bǔ)償，這部分超額投資成本引起的貶值被稱為第Ⅰ種功能性貶值（又稱為一次性貶值），超額投資成本＝復(fù)原重置成本－更新重置成本需要注意的是，在這種情況下，相同功能的資產(chǎn)本身技術(shù)結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)性能并未根本改變，待估資產(chǎn)尚可正常使用，無(wú)須更新。如果選用了復(fù)原重置成本，應(yīng)該考慮是否存在超額投資成本引起的功能性貶值；如果直接選用了更新重置成本，因?yàn)榈冖穹N功能性貶值因素已經(jīng)計(jì)入，無(wú)須重復(fù)考慮；如果選用現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格作為重置成本，也無(wú)須重復(fù)考慮超額投資成本。（二）第Ⅱ種功能性貶值（超額營(yíng)運(yùn)成本）由于科學(xué)技術(shù)進(jìn)步出現(xiàn)了性能更加完善、生產(chǎn)效率更高的資產(chǎn)，致使待估資產(chǎn)在人力物力和財(cái)力等方面的日常運(yùn)營(yíng)費(fèi)用相對(duì)增加、以及生產(chǎn)效率、產(chǎn)品質(zhì)量等經(jīng)濟(jì)效果相對(duì)降低的程度，即超額運(yùn)營(yíng)成本，稱為第Ⅱ種功能性貶值。諸如彩電、音響、電腦、手機(jī)等因技術(shù)進(jìn)步造成功能性過(guò)時(shí)，導(dǎo)致待估資產(chǎn)貶值。第Ⅱ種功能性貶值達(dá)到一定程度時(shí)，需要用新資產(chǎn)來(lái)代替待估資產(chǎn)，或至少要對(duì)其進(jìn)行技術(shù)改造。通常，第Ⅱ種功能性貶值可以通過(guò)計(jì)算超額營(yíng)運(yùn)成本的稅后現(xiàn)值來(lái)計(jì)量，具體步驟如下：1.將待估資產(chǎn)的年運(yùn)營(yíng)成本與功能相同但性能更好的新資產(chǎn)年運(yùn)營(yíng)成本加以比較。2.計(jì)算二者的差異，確定年凈超額運(yùn)營(yíng)成本。由于企業(yè)支付的運(yùn)營(yíng)成本是在稅前扣除的，企業(yè)支付的超額運(yùn)營(yíng)成本會(huì)引致稅前利潤(rùn)額下降，所得稅額降低，使得企業(yè)負(fù)擔(dān)的運(yùn)營(yíng)成本低于其實(shí)際支付額，即超額運(yùn)營(yíng)成本還具有節(jié)稅效果。所以，年凈超額運(yùn)營(yíng)成本是年超額運(yùn)營(yíng)成本扣除所得稅之后的余額。3.估計(jì)待估資產(chǎn)的剩余壽命。4.以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率將待估資產(chǎn)在剩余壽命內(nèi)的年凈超額運(yùn)營(yíng)成本折現(xiàn)，這些折現(xiàn)值之和即為待估資產(chǎn)的第Ⅱ種功能性貶值。第Ⅱ種功能性損耗＝∑待估資產(chǎn)的年稅后超額運(yùn)營(yíng)成本現(xiàn)值＝∑（舊技術(shù)的單位生產(chǎn)成本—新技術(shù)的單位生產(chǎn)成本）×年生產(chǎn)量×（1—所得稅率）×各年折現(xiàn)系數(shù)【例2-7】某套生產(chǎn)自動(dòng)控制裝置，正常運(yùn)行需要6名操作人員，目前同類新式控制裝置只需4名操作人員，設(shè)操作人員年均收入48000元，待估裝置尚可使用3年，所得稅25%，折現(xiàn)率10%，請(qǐng)計(jì)算待估裝置的功能性貶值額。解：（1）待估裝置年超額運(yùn)營(yíng)成本＝（6-4）×48000＝96000（元）（2）待估裝置年超額運(yùn)營(yíng)成本凈額＝96000×（1-25%）＝72000（元）（3）待估裝置超額運(yùn)營(yíng)成本凈額折現(xiàn)＝72000×2.4869＝179056.8（元）在日常生產(chǎn)過(guò)程中，資產(chǎn)價(jià)值往往隨時(shí)間變化、技術(shù)進(jìn)步等而變化，從而導(dǎo)致待估資產(chǎn)成本發(fā)生變化。所以，還需要了解待估資產(chǎn)的使用年限，以及以往使用中出現(xiàn)的貶值情況，同時(shí)，貨幣時(shí)間價(jià)值、物價(jià)和稅收等因素變化也會(huì)帶來(lái)資產(chǎn)價(jià)值的變化，所以還要考慮到折現(xiàn)率、物價(jià)指數(shù)、所得稅率等方面的影響。五、經(jīng)濟(jì)性損耗的計(jì)量經(jīng)濟(jì)性損耗，也稱外部損失，是指資產(chǎn)外部條件的不利影響帶來(lái)的待估資產(chǎn)的價(jià)值損失，包括經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不佳、自然災(zāi)害、戰(zhàn)爭(zhēng)、騷亂等外部投資環(huán)境欠佳導(dǎo)致運(yùn)營(yíng)設(shè)備利用率下降、閑置，并由此引起設(shè)備運(yùn)營(yíng)收益的減少。各種外部不利因素影響潛在經(jīng)濟(jì)回報(bào)，直接影響資產(chǎn)或物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值。經(jīng)濟(jì)性損耗的計(jì)量，首先要調(diào)查影響企業(yè)和資產(chǎn)損耗的經(jīng)濟(jì)條件的存在；其次，調(diào)查任何經(jīng)濟(jì)性損耗的原因，并以某種客觀方式認(rèn)證。經(jīng)濟(jì)性損耗存在于任何行業(yè)或資產(chǎn)，具體可能體現(xiàn)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇導(dǎo)致對(duì)本企業(yè)產(chǎn)品需求降低、生產(chǎn)能力相對(duì)過(guò)剩；行業(yè)性生產(chǎn)能力過(guò)剩；原料供應(yīng)緊張或漲價(jià)嚴(yán)重；國(guó)家能源、環(huán)保等法律或政策變化導(dǎo)致生產(chǎn)成本提高或迫使待估資產(chǎn)強(qiáng)制報(bào)廢等等。從某種程度上講，經(jīng)濟(jì)性損耗類似于機(jī)會(huì)成本概念，當(dāng)某項(xiàng)資產(chǎn)產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)回報(bào)率小于同價(jià)值資產(chǎn)產(chǎn)生的社會(huì)基準(zhǔn)回報(bào)率時(shí)，經(jīng)濟(jì)性損耗便出現(xiàn)了。通過(guò)單純資金投資不能降低經(jīng)濟(jì)性損耗，但經(jīng)濟(jì)性損耗卻可以改變甚至通過(guò)改變行業(yè)條件而變?yōu)榱悖踔吝€可能會(huì)出現(xiàn)“經(jīng)濟(jì)性增值”?！纠?-8】某無(wú)紡布產(chǎn)品生產(chǎn)流水線，根據(jù)2003年購(gòu)建時(shí)的市場(chǎng)需求，設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力為年產(chǎn)2000萬(wàn)件，2008年以來(lái)由于國(guó)際市場(chǎng)需求發(fā)生了趨勢(shì)性逆轉(zhuǎn)，每年實(shí)際產(chǎn)量驟降到500萬(wàn)件，75%的生產(chǎn)能力閑置。該流水線重置成本為3000萬(wàn)元，規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)為0.75，實(shí)體性損耗忽略不計(jì)，請(qǐng)計(jì)算該流水線的經(jīng)濟(jì)性貶值。解：該流水線的經(jīng)濟(jì)性貶值＝[1-（500/2000）0.75]×3000≈1939.34（萬(wàn)元）第三節(jié)收益法一、收益法的概念收益法又稱收益現(xiàn)值法，是通過(guò)估測(cè)待估資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益并折成現(xiàn)值，借此來(lái)確定價(jià)值的一種評(píng)估方法。收益法確立是根據(jù)艾爾文·費(fèi)雪所說(shuō)的資本能夠帶來(lái)一系列未來(lái)收入，所以其價(jià)值實(shí)質(zhì)上就是對(duì)其未來(lái)收入的折現(xiàn)值，即未來(lái)收入的資本化。也就是說(shuō)，一個(gè)正常的投資者在購(gòu)置或投資于待評(píng)估資產(chǎn)時(shí)，他所支付的貨幣不會(huì)高于他所購(gòu)置或投資的資產(chǎn)在未來(lái)所能能給他帶來(lái)的價(jià)值回報(bào)。一般來(lái)說(shuō)，收益法就是通過(guò)把資產(chǎn)購(gòu)買者期望的收益轉(zhuǎn)化為價(jià)值，反映購(gòu)買者所能接受的最高價(jià)格。收益法的基本要素包括（1）待估資產(chǎn)的預(yù)期收益；（2）折現(xiàn)率或資本化率；（3）待估資產(chǎn)取得預(yù)期收益的持續(xù)時(shí)間。二、適用收益法的前提條件1.待估資產(chǎn)的未來(lái)價(jià)值可以預(yù)測(cè)并且要保持穩(wěn)定，同時(shí)還要對(duì)于它的未來(lái)預(yù)期可以用貨幣加以計(jì)量。2.評(píng)估資產(chǎn)的所有者承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)同樣可以用貨幣計(jì)量，并且反映在折現(xiàn)率的數(shù)值中。3.待估資產(chǎn)預(yù)期獲利的年限是可以預(yù)測(cè)的。三、收益法評(píng)估的操作程序1.搜集驗(yàn)證有關(guān)經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)狀況的資料，并分析對(duì)比這些指標(biāo)以及發(fā)展趨勢(shì)；2.預(yù)測(cè)這些資產(chǎn)的未來(lái)收益、折現(xiàn)率、收益期；3.計(jì)算這些資產(chǎn)的收益現(xiàn)值，從而確定其價(jià)值。四、收益法的計(jì)算根據(jù)其復(fù)雜程度收益法，可分為：（1）穩(wěn)定化收益法；（2）未來(lái)收益折現(xiàn)法。【例3-9】一筆能持續(xù)帶來(lái)年收益率為8%、年收益為2000元的初始投資為多少？解：資產(chǎn)價(jià)值＝資產(chǎn)的年收益率/適當(dāng)?shù)馁Y本化率V＝2000/8%＝25000（元）（一）穩(wěn)定化收益法穩(wěn)定化收益法采用簡(jiǎn)單測(cè)算年收入（即穩(wěn)定的收益）以及單一的資本化率來(lái)確定資產(chǎn)價(jià)值。1.穩(wěn)定化收益水平的確定?？梢酝ㄟ^(guò)對(duì)待估資產(chǎn)過(guò)去產(chǎn)生的收益趨勢(shì)的分析來(lái)確定，過(guò)去的收益走勢(shì)主要有三種類型：（1）平穩(wěn)趨勢(shì)模式。這種情況下收益是以或多或少穩(wěn)定的比率在增長(zhǎng)或下降，處理這種情況最便捷的辦法是把最近一年的收入作為代表性的、穩(wěn)定化了的收益水平?！纠?-10】將下表中的2009年的收入作為穩(wěn)定化了的收益水平。表2-4過(guò)去5年某項(xiàng)資產(chǎn)帶來(lái)穩(wěn)定增長(zhǎng)的年收益年份收入（$）收入變化率（%）20051000—200610505200711035200811585200912165（2）不穩(wěn)定增長(zhǎng)趨勢(shì)模式（處在周期性市場(chǎng)擴(kuò)張當(dāng)中的企業(yè)），但收入增長(zhǎng)幅度相對(duì)穩(wěn)定?！纠?-11】將如下的歷史收入取簡(jiǎn)單平均數(shù)作為未來(lái)穩(wěn)定化了的收益水平。表2-5過(guò)去5年某項(xiàng)資產(chǎn)帶來(lái)增長(zhǎng)幅度相對(duì)穩(wěn)定的年收益年份收入（$）收入變化率（%）20051000—2006120020.0020071080-10.002008129019.0020091250-3.00平均數(shù)1164（3）不穩(wěn)定趨勢(shì)：在待估資產(chǎn)過(guò)去的收入過(guò)于不穩(wěn)定情況下，不宜使用穩(wěn)定化收益法。2.資本化率的確定見(jiàn)后文。（二）未來(lái)收益折現(xiàn)法這種方法需要對(duì)過(guò)去的待估資產(chǎn)財(cái)務(wù)走勢(shì)作深入分析，借以識(shí)別收益的平穩(wěn)性或不穩(wěn)定性以及產(chǎn)生這種模式的原因，從而推斷未來(lái)各期的適度收益水平。預(yù)測(cè)未來(lái)收益的方法主要有三種：1.建立以往收益的時(shí)間序列方程，然后假定該時(shí)間序列還將持續(xù)（對(duì)以往的數(shù)據(jù)進(jìn)行回歸技術(shù)分析）。當(dāng)以往的收益符合合理的平穩(wěn)增長(zhǎng)模式時(shí)，比較適用?！纠?-12】按時(shí)間序列計(jì)算的回歸方程：總收益＝（年份數(shù)×83）—163638表2-6過(guò)去5年某資產(chǎn)帶來(lái)的年收益表2-7未來(lái)5年該資產(chǎn)帶來(lái)的年收益年份總收益（$）年份總收益（$）200510002010153220061150201116152007121020121698200813002013178120091340201418642.分別測(cè)算收益的各組成部分，然后加總。當(dāng)被估資產(chǎn)有兩個(gè)以上的主要收益來(lái)源時(shí)，比如一家企業(yè)有不止一條生產(chǎn)線，每種收益來(lái)源都有不同的增長(zhǎng)特點(diǎn)和未來(lái)的潛力時(shí)，比較適用。如果有理由認(rèn)為這些收益的來(lái)源都是穩(wěn)定的，就可以分別對(duì)其應(yīng)用時(shí)間序列方法。3.間接預(yù)測(cè)收益。在這種情況下，首先需要確定收入與支出的動(dòng)因，然后建立收益與這些因素之間的數(shù)量關(guān)系，再根據(jù)對(duì)這些因素未來(lái)的預(yù)測(cè)，估算出相關(guān)的未來(lái)收益水平。這種間接方法可能比較難，因?yàn)樗髮?duì)收入和支出背后的動(dòng)因作較為深入的分析，在銀行或其它企業(yè)的購(gòu)并業(yè)務(wù)中，由于切合實(shí)際而常被采用。（三）資本化率與折現(xiàn)率的選擇這屬于收益法的第二個(gè)關(guān)鍵性決策領(lǐng)域。1.資本化率＝折現(xiàn)率－未來(lái)年收入增長(zhǎng)率在資產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)中，待估資產(chǎn)的未來(lái)年收入增長(zhǎng)率一般不會(huì)超過(guò)折現(xiàn)率，因?yàn)?，折現(xiàn)率＝無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率+風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率往往會(huì)隨企業(yè)未來(lái)年收入增長(zhǎng)率提高而水漲船高，但不可能長(zhǎng)期都以極快的速度增長(zhǎng)，并且增長(zhǎng)越快風(fēng)險(xiǎn)越大，折現(xiàn)率也越高，這也符合風(fēng)險(xiǎn)和收益的匹配原理。當(dāng)未來(lái)年收入增長(zhǎng)率＝0時(shí)，資本化率＝折現(xiàn)率，即預(yù)期的每一期收入是永續(xù)的。事實(shí)上，資本化率和折現(xiàn)率沒(méi)有質(zhì)的區(qū)別，只是考察時(shí)間存在差異而已：折現(xiàn)率是有限年間的折現(xiàn)比率，資本化率是永續(xù)年間的折現(xiàn)率。2.折現(xiàn)率的確定方法有三種，求和法、資本成本加權(quán)法和市價(jià)比較法。（1）求和法折現(xiàn)率可被視為包含無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率組成，每一部分可以分別處理，然后加總。其中，無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率是一個(gè)投資者在現(xiàn)成市場(chǎng)中較有把握取得的回報(bào)水平，如美國(guó)政府債券收益率。美國(guó)政府短期債券常被認(rèn)為最沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)，然而從評(píng)估目的出發(fā)，通常最好采用一年以上的政府債券利率作為基礎(chǔ)利率：雖然在平價(jià)變現(xiàn)方面長(zhǎng)期債券會(huì)有較大風(fēng)險(xiǎn)，但由于評(píng)估通常涉及基于長(zhǎng)期收益走勢(shì)的估測(cè)價(jià)值，所以對(duì)于無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率來(lái)說(shuō)，更具可比性和相關(guān)性。其中，折現(xiàn)率的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率部分，必須反映出兩種風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)（資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的市場(chǎng)環(huán)境）。風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的起點(diǎn)估算：可以對(duì)一筆資產(chǎn)各種投資的收益率減去無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率的結(jié)果進(jìn)行分析，那個(gè)差額就是風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率。如某企業(yè)為收購(gòu)一個(gè)項(xiàng)目而從銀行借款，如果銀行要求的利率是1６%（通過(guò)銀行自身開發(fā)的信托理財(cái)產(chǎn)品名義借出），無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率是８%，而該資產(chǎn)又與待估資產(chǎn)相似，則風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率至少不低于８%。根據(jù)資本資產(chǎn)定價(jià)模型，一項(xiàng)資產(chǎn)的預(yù)期收益率＝無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率+反映特定行業(yè)和企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的總風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率。其中，總風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率＝系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率×非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)β（β是特定證券風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率與證券市場(chǎng)上所有證券平均風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率之比）。（2）資本成本加權(quán)法【例2-13】試用資本成本加權(quán)法計(jì)算折現(xiàn)率。根據(jù)下表數(shù)據(jù)資料，資本加權(quán)平均成本＝7.5%×25%+9%×35%+15%×40%＝11.03%表2-8某資本各組成部分的比例及成本資本的構(gòu)成部分占資本的比例稅前成本稅后成本第一順序償還債務(wù)25%10%7.5%第二順序償還債務(wù)35%12%9%所有者權(quán)益40%20%15%資本加權(quán)平均成本11.03%（3）市價(jià)比較法求取折現(xiàn)率的方法，主要是指根據(jù)市場(chǎng)上類似的幾個(gè)待估項(xiàng)目有