資產(chǎn)評估-稅基評估

稅基評估稅基評估分類及批量評估方法體系稅基評估的定義稅基評估要素稅基評估的概念及基本要素稅基是稅收課稅基礎(chǔ)的簡稱，它是指稅收課征的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和客觀依據(jù)，其涵義包括質(zhì)和量的雙重規(guī)定性：質(zhì)的規(guī)定性是指課稅的具體對象；量的規(guī)定性是指課稅對象中有多少可以作為計算應(yīng)納稅額的基數(shù)。稅基評估是指具有稅基評估勝任能力的評估機(jī)構(gòu)和評估人員，以稅收為目的，以相應(yīng)的稅法為依據(jù)，對未能明確具體從價稅價值的稅基為評估對象，按一定的程序，運(yùn)用適當(dāng)?shù)墓纼r標(biāo)準(zhǔn)和方法，獨(dú)立、客觀、公正地開展評定作價的專業(yè)活動。稅基評估的基本要素1．稅基評估主體2．稅基評估客體3．稅基評估的價值類型4．稅基評估基準(zhǔn)日5．稅基評估方法6.稅基評估程序稅基評估的主要特點(diǎn)及分類稅基評估的主要特點(diǎn)1稅基評估是以稅收為特定目的的評估2同一評估對象同時存在兩個甚至兩個以上的不同評估主體3評估價值標(biāo)準(zhǔn)主要是從價稅價值4評估具體對象多樣化和復(fù)雜化按稅收活動具體需要分類按稅基評估的行為主體分類按稅基評估的客體分類征稅需要的稅基評估納稅需要的稅基評估解決稅收糾紛需要的稅基評估行為目的稅類的稅基評估所得稅類的稅基評估資源稅類的稅基評估流轉(zhuǎn)稅類的稅基評估財產(chǎn)稅類的稅基評估政府稅基評估準(zhǔn)政府稅基評估中介稅基評估傳統(tǒng)的稅基評估方法體系的基本程序1確定稅基的稅種、基準(zhǔn)日；2稅基評估對象的清查核實(shí)和資料收集；3開展傳統(tǒng)評估方法體系的稅基評估具體工作；4撰寫傳統(tǒng)評估方法的稅基評估報告；5送達(dá)傳統(tǒng)評估的稅基評估結(jié)果。批量評估的稅基評估方法體系的基本程序批量評估的稅基評估方法體系的基本程序1識別待評估資產(chǎn)2確定財產(chǎn)的一致性性狀的市場區(qū)域3識別那些影響市場區(qū)域中的價值形成的特征因素（供給和需求）4建立能反映那些影響市場區(qū)域中的價值特征因素相互間關(guān)系的模型（模型設(shè)定層次）5校準(zhǔn)模型以決定影響價值的各個特征因素的作用（模型校準(zhǔn)層次）6把模型中所得到的結(jié)論應(yīng)用于待評估資產(chǎn)7檢測批量評估的結(jié)果8確定稅基計稅價值及送達(dá)最后稅基的計稅價值的結(jié)果稅基評估程序與一般的資產(chǎn)評估程序的差別稅基評估程序與一般的資產(chǎn)評估程序的差別

在確定評估問題上，為征稅方提供稅基評估服務(wù)的行為主體在進(jìn)行稅基評估時，一般不需經(jīng)過辦理與服務(wù)對象簽訂評估約定書的程序。在搜集并分析資料的過程，稅基評估除了與一般的資產(chǎn)評估具有相同的要求外，還要突出查閱與所評稅基有關(guān)的稅收法律、法規(guī)、規(guī)章制度和擁有稅法解釋權(quán)的機(jī)關(guān)發(fā)布的有關(guān)稅收政策，并以此作為稅基的評定估算，確定從價稅基價值的主要依據(jù)。在具體進(jìn)行稅基評估過程，必須嚴(yán)格遵循國家或地區(qū)當(dāng)局的稅收行政主管制定頒布的有關(guān)稅收實(shí)施細(xì)則，包括評估方法的選擇，評估報告包含的信息等都必須嚴(yán)格執(zhí)行。在確定評估目的、基準(zhǔn)日，選擇適當(dāng)?shù)膬r值標(biāo)準(zhǔn)等過程上都較一般的資產(chǎn)評估簡單。稅基評估的基本方法稅基評估的方法可歸結(jié)為以下兩種：批量評估的稅基評估方法體系以傳統(tǒng)評估方法為基礎(chǔ)的稅基評估方法體系批量評估體系是先根據(jù)目標(biāo)評估資產(chǎn)與特定的評估環(huán)境選擇相適應(yīng)的評估理論（成本法、銷售比較法和收益法）作為評估模型設(shè)定的理論依據(jù)（模型設(shè)定層次），再根據(jù)所選擇的模型和所能獲得的信息數(shù)據(jù)，選擇具體的數(shù)理計量方法來校準(zhǔn)技術(shù)以獲得評估師所需要的目標(biāo)財產(chǎn)價值估計和相關(guān)的模型中設(shè)定的系數(shù)（模型校準(zhǔn)層次），運(yùn)用計算機(jī)電算化實(shí)現(xiàn)評估主要過程的新評估方法體系。市場法批量評估基本模型

先建立一個確認(rèn)可比銷售樣本的模型，然后再對可比銷售財產(chǎn)樣本與目標(biāo)財產(chǎn)間的差異進(jìn)行調(diào)整。其模型公式為：SPc表示可比銷售財產(chǎn)的銷售價格；

ADJc表示對可比銷售財產(chǎn)的調(diào)整。加成形式:乘數(shù)形式：混合形式：MV表示目標(biāo)財產(chǎn)的市場價值，Xi表示自變量，Ai為相應(yīng)自變量的系數(shù)?？杀蠕N售法模型直接市場法模型成本法與收益法批量評估基本模型先分別估計建筑物和土地價值，然后再將它們加總以得到不動產(chǎn)整體市場價值。其模型公式為：

表示影響建筑物和土地價值的一般的質(zhì)量變量；

表示建筑物折舊因子；

為建筑物重置更新成本；

為土地的評估價值。成本法批量評估基本模型收益法的兩種評估模型：收益資本化模型與直接資本化模型。直接模型的形式就是：

其中，NOI是凈營業(yè)收入，OAR是總的資本化率。如果使用毛收益（GI）來代替NOI，那么上述的關(guān)系式就要變成為：其中GIM是毛收益乘數(shù)。收益法批量評估基本模型財產(chǎn)稅基批量評估舉例利用不動產(chǎn)評估的舉例說明批量評估的模型設(shè)定和校準(zhǔn)等重要環(huán)節(jié)的具體實(shí)施。表12-1（第369頁）是某地區(qū)九個月內(nèi)出售的不動產(chǎn)的價格以及各自的財產(chǎn)特征的數(shù)據(jù)。目標(biāo)不動產(chǎn)市場可比價值為174600美元。這里，假設(shè)所有的樣本和目標(biāo)不動產(chǎn)處于同一市場區(qū)域內(nèi)，并且數(shù)據(jù)都已經(jīng)過可靠性檢驗(yàn)。由于目前在批量評估中，應(yīng)用最多的是以直接市場法為基礎(chǔ)評估理論層面，多元回歸分析為模型校準(zhǔn)技術(shù)子層面的技術(shù)，得出評估價值再與市場可比價值比較。財產(chǎn)稅基批量評估舉例

1．利用直接市場法為理論基礎(chǔ)的模型設(shè)立和多元回歸作為模型的校準(zhǔn)技術(shù)（以房地產(chǎn)評估為例）。其一般操作流程為，先確認(rèn)待評估的房地產(chǎn)項(xiàng)目；再通過收集那些與待估房地產(chǎn)處于臨近地理位置的、相近銷售日期的，具有相同或相似的財產(chǎn)特征（如地皮大小、居住面積、設(shè)計、建筑等級、建造年代、設(shè)施等等）和各自的銷售價格，從而得到統(tǒng)計顯著的多元回歸模型；在應(yīng)用模型前，評估師必須利用估計樣本或非估計樣本檢驗(yàn)?zāi)Ｐ偷念A(yù)測能力。最后把滿足評估預(yù)測要求的模型作為評估待估房地產(chǎn)的模型，即把待估房地產(chǎn)的特征因素代入回歸模型的相應(yīng)解釋變量中，得到的評估值就是AVM給出的房地產(chǎn)的數(shù)值這里先利用所有的房地產(chǎn)特征變量作為回歸模型的解釋變量，房地產(chǎn)銷售價格作為被解釋變量，建立多元回歸模型。通過EViews3.1得到以下回歸結(jié)果：調(diào)整后的R2=0.624981DW=2.170061F-statistic=9.332660Prob(F-statistic)=0.000104財產(chǎn)稅基批量評估舉例在該多元回歸模型中，雖然整體回歸方程通過了F檢驗(yàn)，且凈空間面積、起居室面積和房屋年齡這三個代表房地產(chǎn)特征的解釋變量的系數(shù)也通過了T檢驗(yàn)，但房地產(chǎn)銷售市場的時間趨勢t，作為虛擬變量的“是否有壁爐”的系數(shù)以及常數(shù)項(xiàng)的T檢驗(yàn)卻不顯著。同時由于這些解釋變量對因變量SP的變動只有62.4981%的解釋度，希望通過重新設(shè)定一個多元回歸模型，以提高回歸模型對房地產(chǎn)銷售價格的解釋能力。在第二次回歸時，只選擇在第一次回歸中T檢驗(yàn)顯著的解釋變量，并且不包括常數(shù)項(xiàng)，即以凈空間面積、起居室面積和房屋年齡作為三個代表房地產(chǎn)特征的解釋變量，仍以房地產(chǎn)銷售價格作為被解釋變量，建立多元回歸模型。調(diào)整后的R2=0.623613DW=2.149665顯然第二次多元回歸模型的結(jié)果符合本例的預(yù)期。三個解釋變量的系數(shù)全都通過了T檢驗(yàn)，并且各解釋變量的系數(shù)符號也與評估實(shí)務(wù)中經(jīng)濟(jì)理論相一致。財產(chǎn)稅基批量評估舉例

批量評估中采用多元回歸技術(shù)的目的在于評估（預(yù)測）目標(biāo)待估資產(chǎn)的價值。所以先利用估計樣本檢測多元回歸模型的預(yù)測能力。結(jié)果表明該模型對自身26個數(shù)據(jù)的預(yù)測能力較好。接著，把目標(biāo)評估房產(chǎn)的相關(guān)數(shù)據(jù)代入上式，就得到了該回歸模型的估算值。由于這個數(shù)值在嚴(yán)格意義上還不是CAMA或AAVM的評估值，只能稱為是由AVM得出的數(shù)據(jù)。財產(chǎn)稅基批量評估舉例2．評估師的調(diào)整和認(rèn)定

評估師根據(jù)回歸模型的AVM得出的數(shù)據(jù)159082.4093，四舍五入為159082美元，根據(jù)以往利用該模型進(jìn)行評估的經(jīng)驗(yàn)和對近期該類房地產(chǎn)的市場行情的把握，認(rèn)為：近期以來目標(biāo)房地產(chǎn)的市場價格有小幅上漲的趨勢，而該回歸模型未能完全反映該趨勢，所以根據(jù)相關(guān)的市場數(shù)據(jù)，評估師在AVM計值159082美元的基礎(chǔ)上再增加5%的增幅，即167036美元（159082美元*1.05）作為該單個目標(biāo)評估房產(chǎn)的評估值。評估師通過該批量評估模型，以同樣的方法對該地區(qū)另外的29個目標(biāo)財產(chǎn)也進(jìn)行了評估，由此能較快得出30個批量評估的估計價值。并通過房地產(chǎn)交易市場等信息渠道獲得相應(yīng)的類似房地產(chǎn)的市場價值（銷售價格）如下表（第373頁）：財產(chǎn)稅基批量評估舉例以上就是直接市場法為理論基礎(chǔ)的模型設(shè)立和多元回歸分析為模型校準(zhǔn)技術(shù)子層面的批量評估對大批量的財產(chǎn)稅基的評估的主要技術(shù)流程和操作應(yīng)用舉例。其中，所舉例子的目標(biāo)財產(chǎn)的序號第27的房地產(chǎn)批量評估值與類似房地產(chǎn)實(shí)際市場價格之間的誤差百分比為4.33%，絕對誤差為7564美元。3．進(jìn)行比率研究：為了檢驗(yàn)該批量評估系統(tǒng)的評估質(zhì)量，評估師還要根據(jù)通用的比率研究指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)對該批量評估的評估結(jié)果進(jìn)行比率研究。其比率研究結(jié)果如下：比率指標(biāo)類別評估水平（中位數(shù)）水平一致性（離散系數(shù)）垂直一致性（價格相關(guān)差異）指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)0.9-1.1<0.10.98-1.03案例結(jié)果0.9880.0221.001比率研究結(jié)果表明，該批量評估系統(tǒng)表現(xiàn)良好，不必重新調(diào)整評估參數(shù)和評估結(jié)果。財產(chǎn)稅基批量評估舉例4．最后計算稅基的計稅價值。稅基計稅價值=稅基評估價值-稅收豁免、折扣額

=稅基評估價值×（1-稅收豁免、折扣率）

=167036×（1-30%）

=116,925.2美元以此類推，計算其他納稅人的稅基計稅價值，并以CAMA報告名稱，出具財產(chǎn)類稅基批量