2023年土地估價師考試土地估價實務基礎真題

[考試復習題庫精編合集]2023年土地估價師考試土地估價實務根底真[考試復習題庫精編合集]2023地估價實務根底真題精選1以下對該城市地價水平變化的分析正確的選項是〔。[2分]A、該市房地產市場需求的增加、投資需求的增加等拉動了地價上漲B、實行土地招拍掛制度是地價上漲的主要緣由C、由于土地取得本錢的提高，促使城市房地產價格逐年快速增長D、城市社會經濟的進展對區(qū)域土地價格水平的提升起到了推動作用答案：AD2甲企業(yè)在向銀行申請抵押貸款時，房地產就愛個評估值V1為〔〕[2A、V1=土地使用權出讓價格+建筑物重置價格-建筑物折舊額-應繳納的土地出讓金B(yǎng)、V1=土地使用權出讓價格+200C、V1=土地使用權出讓價格+建筑物現值-應交納的土地出讓金D、V1=土地使用權出讓價格+建筑物重置價格*成度-應交納的土地出讓金1/16]2023年土地估價師考試土地估價實務根底真答案：ACD3以下關于該市工業(yè)用地出讓及地價評估觀點正確的選項是〔。[2AB、以征地綜合區(qū)片價為依據，運用本錢靠近法評估同一區(qū)域內的工業(yè)用地，其地價水平接近C價標準D地價水平答案：BCD4機構進展投保財產價格評估，則評估值V2為〔〕[2*成度B、V2=2/16[考試復習題庫精編合集]2023年土地估價師考試土地估價實務根底真CV2=土地使用權出讓價格+建筑物重置價格-建筑物已使用年限的折舊額D、V2=建筑物重置價格*成度答案：BD52023年由于經營不善，家企業(yè)未能按期歸還貸款而被乙、丙兩家銀式處置，則該房地產可能的拍賣底價為〔〕萬元。[2A、180B、280C、360答案：D6計算的本錢費用最接近〔〕萬元。[23/16[考試復習題庫精編合集]2023年土地估價師考試土地估價實務根底真A、590B、467C、530答案：C7估，則評估樓面地價最接近〔〕元／平方米。[2A、1000B、1100C、1200答案：A8假設拍賣陳宮，所需支付的費用有：①歸還乙\丙銀行的貸款；②繳納土地使用權出讓金；③甲企業(yè)拖欠的職工工資及養(yǎng)老保險等費用；4/16[考試復習題庫精編合集]2023年土地估價師考試土地估價實務根底真款最可能的狀況是〔〕[2A、①④③②B、③②①④C、②①④③D、④②①③答案：C9〔〕萬元。[2A、80B、88C、92答案：D1020235/16[考試復習題庫精編合集]2023年土地估價師考試土地估價實務根底真價水平為〔〕元／平方米。[2A、1000B、1110C、1200答案：A11區(qū)土地開發(fā)程度已到達“五通一平”〔通路、通水、通訊、通電、排水，場地平坦，可供出讓的土地面積占開發(fā)區(qū)總土地面積的5032023程中發(fā)生的相關稅費：征地治理費，依據征地費總額的4％征收；耕5元／平方米征收；耕地開墾費，按10901.5在開發(fā)周期內均勻投入；開發(fā)的投資回報率為15％，年貸款利率為6/16[考試復習題庫精編合集]2023年土地估價師考試土地估價實務根底真8％，土地復原率為6％，50120％，請依據上述資料計算土地單價。[20解析：1.解題思路與方法選用依據題意，估價對象為開發(fā)土地，且已給定2.解題步驟〔1〕計算土地取得費及稅費土地補償費和安置補助費的法補償：2023666.67=3.0〔元／平方米〕c90米〕e.耕地占用稅：5元/平方米f.耕地開墾費：10元／平方米g.土〔元／平方米〕土地開發(fā)費土地開發(fā)費=90元／平方米〔3〕投資利息投資利息／平方米〔4〕投資利潤投資利潤=〔0〕×15％〔元／平方米〕〔5〕計算土地成本價格成本價格〔元／平方米〔〕計算土地增值依據題意，這里土地增值率取20％，則：土地增值=251×20％〔元／平方米〕土地單位面積地價：2〔元/平方米〔8〕計算可出讓土地單位面積地價可出讓土地單位面積地價：301.2÷80％7/16[考試復習題庫精編合集]2023年土地估價師考試土地估價實務根底真376.512S40002023111.證載土地使用期至207011402.宗地外形為規(guī)章平行四邊形，規(guī)劃容積率≦3.3,宗地實際用途為城鎮(zhèn)混合住宅用地，依據具體規(guī)劃指標，確定商、住比例為1：9.開發(fā)程度實際與設定均為宗地紅線外“五通”〔訊3.該市基準地價2023年公布，基準日設202311〔4070年、50業(yè)四級，住宅四級用地，其對應的基準地價為商業(yè)800元/平方米，住宅0元/〔1〕該地市同類用地價格在增2〕商業(yè)用地、居住用地的復原利率均為〔3〕依據2.5正〔4〕8/16[考試復習題庫精編合集]2023年土地估價師考試土地估價實務根底真，住宅為〔5〕基準地價系數修正公式為：宗地地價容積率修正系數+土地開發(fā)程度修正額。[20解析：1.方法選擇依據題意，待估宗地位于城鎮(zhèn)基準地價四級掩蓋范圍內，系數修正法評估。2.解題思路先分別評估商業(yè)、住宅局部的單位地價3.適用公式待估宗地單位地價=宗地所在級別的基準地價*〔1+影響因素修正幅度開發(fā)程度修正額4.計算步驟1〕選擇計算方法依據題目所供給資料，可承受基準地價系數修正法評估。2〕計算商業(yè)局部地價〔1〕確定宗800元/〔2〕確定影響因素修正系數影響因素修正系數=1+33]/{1-[1/〔1+6%〕40]}=0.9458〔4〕確定期日修正系數期日修正系數=〔1+1%〕8=1.0829〔6〕確定開發(fā)程度修正額該宗地開發(fā)程度為宗地紅線外”五通”和紅線內場地平坦，與基準地價內涵全都，故土地開發(fā)程度修正額為0〔7〕計算商業(yè)局部地價商業(yè)局部單位地價=基準地價*〔1+影響因素修正幅度〕*年期修正系數*期日修正系9/16[考試復習題庫精編合集]2023年土地估價師考試土地估價實務根底真數*容積率修正系數=800*0.98*0.9458*1.0994*1.0829=882.79〔元/平方米商業(yè)局部總地價=單位地價*總面積*商業(yè)局部所占比例=882.79*4000*10%=353116〔元〕3〕計算住宅局部地價〔1〕確450/〔2〕確定影響因素修正系數影響因素修正系數確定容積率修正系數容積率修正系數=〔1+0.5%〕8=1.0829〔6〕確定開發(fā)程度修正額價內涵全都，故土地開發(fā)程度修正額為0〔7〕計算住宅局部地價住年期修正系數*期日修正系數*容積率修正系數=450*1.03*0.9913*1.0994*1.0829=547.01〔元/平方米〕住宅部分總地價=單位地價*總面積*住宅部分所占比例=547.01*4000*90%=1969236〔元〕4〕計算宗地總價宗地總價=商業(yè)用地總價+住宅用地總價=353116+1969236=2322352〔元〕=232〔萬元〕宗地單價=用地總價/用地面積=2322352/4000=581〔元/平方米〕13某公司于1998年105000平方米土地的使10/16[考試復習題庫精編合集]2023年土地估價師考試土地估價實務根底真5031999102023年10假設以該宗土地使用權評估價的70%貸款，請問該公司最多可貸多少款？工程其他有關資料如下〔〕該大樓3層為商場，建筑面大樓開發(fā)周期預期二年，6040%〔3〕大樓建成后該公司打算自202390%80%。目前同類建筑物的建安綜合3000300元/平方米，辦公樓市場租金水平每月為150元/〔4〕的10%,修理費為租金的8%，保險費為建安造價的2‰，稅金為年租金的12%;工程投資回報率取建安造價的30%;建筑物經濟耐用年70年，殘值率為2%。另外，當地土地復原率為8%，綜合復原10%10%[5解析：5924.431411/16[考試復習題庫精編合集]2023年土地估價師考試土地估價實務根底真許總建筑面積為8000平方米，土地使用權年限為50年，現在招標出讓。估價要求某開發(fā)公司期望參與此地塊投標，要求估算其目前所能投標的最高地價額。估價過程〔1〕選擇估價方法。該宗地為待開發(fā)空地，適宜承受剩余法進展估價〔2〕確定最正確開發(fā)利用方式。依據城市規(guī)劃要求該宗地的最正確開發(fā)利用方式為修建8000平方米的寫字樓〔3〕市場調查、確定建設期、開發(fā)價值和投入本錢等。依據開發(fā)公司所進展的市場調查和工程的可行性分析顯示該工程建設開發(fā)周期為2年取得土地使用權后即可開工建成后即可對外出租，出租率估量為90%，每建筑平方米的年租金估量為300元，年出租費用為年租金的25%。建筑費和專業(yè)費估量每建筑平方米為1000元建筑費和專業(yè)費第一年投入總額的其次年投入其余的目前借貸資金的年利率為當地不動產綜合復原率為取得土地使用權的法律、估價及登記費用為地價的3%，該開發(fā)公司要求的總利潤不得低于所開發(fā)不動產總價的 15%〔4〕求取地價。[10分]解析：地價測算公式如下：地價=不動產總價-建筑費-專業(yè)費-利息-利潤-稅費-開發(fā)商利潤①測算不動產總價，承受收益復原法，使用年期為50年，開發(fā)期2年，可取得收益年限為48年。不動產出租年純收益=300×8000×90%×〔1-25〕=1620230〔元〕不動產總價=1620230/8%[1-〔1+1/1+8%〕48]=19746401〔元〕②建筑費12/16[考試復習題庫精編合集]2023年土地估價師考試土地估價實務根底真及專業(yè)費=1000×8000=800000〔元[〕2-1]+8000000×40%×[ 〔 1+12% 〕-[〔元〕利息計算承受復利計算，計息期到開發(fā)銷售完成止。地價投入2斷的，在計息時，假設各年內建筑費和專業(yè)費均勻投入，因此，年度息期分別為1.5年和半年。④開發(fā)商利潤產總價時予以考慮。⑥將上述各項數據代入公式，即地價=19818245-8000000-〔0.2544×地價+872792〕-2972737地價=7900872/1.2544=6298527〔元〕⑦由于開發(fā)商取得場地使用權3%的法律、估價等專業(yè)費用，因此，開發(fā)商所能支付一樣，因此有：①不動產總價=19746401〔元〕②建筑費及專業(yè)費〔元③建筑費及專業(yè)費利息=8000000×40%[〕1.5-1]+8000000×60%×[ 〔 1+12% 〕0.5-1]=592949.1+279842.5=872792〔元〕④開發(fā)商利潤入公式即可得到該土地在開發(fā)完成時的土地價格 開 發(fā) 完 成 時 地 價13/16[考試復習題庫精編合集]2023年土地估價師考試土地估價實務根底真=①-②-③-④=19746401-8000000-872792-2972737=7900872〔元〕⑥由于⑤得到的價格是開發(fā)完成時的價格，即兩年后的價格，商所能支付的投標地價=6298527/〔1+3%〕=6115075〔元〕1520236140年，容積率為2.002030000〔1〕5層為酒店大堂、中西經營收入為0萬元，總經營本錢為620層為酒店客房，建筑面積為2250068〔其中一般單間有88元／天，豪華單間08元／天，標隹雙人間158間〔其中一般標間為98間，188元／天，豪華標間08元／廷，套房8間〔其中一般套房為8間，8元／天，豪華套房有08元7天，總統(tǒng)套房8間8元／天，全部入住率為〔〕該酒店取得土地使用權后2年內建成50為4〕該酒店設計不合理，由于層高較低，相對于市場一般構造的建筑物，頁計在剩余的使用期內，其建筑物價值每年估量削減7萬元。請以該酒店的實際經營數據和有關參數，依據剩余法的思路，100861〔假14/16[考試復習題庫精編合集]2023年土地估價師考試土地估價實務根底真定：大堂等經營治理的利閏為總收入的10%，其不動產綜合復原率為&3800F率固定設為。0分]解析：16C市的某企業(yè)擬購進A市的宗地H，托付某土地評估機構對宗地H關資料。請依據下面所列資料，評估出宗地H1999731的市場價格〔計算地價時，案例選擇不少于四個〔1〕案例資料：宗地外“七通一平“和宗地內“五通一平“;***表