【商品房預(yù)售合同糾紛的經(jīng)濟(jì)學(xué)、法理學(xué)和管理學(xué)探析案例4800字】

商品房預(yù)售合同糾紛的經(jīng)濟(jì)學(xué)、法理學(xué)和管理學(xué)分析案例目錄TOC\o"1-2"\h\u21277商品房預(yù)售合同糾紛的經(jīng)濟(jì)學(xué)、法理學(xué)和管理學(xué)分析案例 1705摘要 121248關(guān)鍵詞：商品房交付；合同糾紛；違約金 127886一、案例背景 118067二、經(jīng)濟(jì)學(xué)分析 211528三、法理學(xué)分析 38814四、管理學(xué)分析 432542五、思考 519668參考文獻(xiàn) 6摘要近年來，由于房地產(chǎn)交易市場的蓬勃壯大，涉房地產(chǎn)糾紛的案件不斷攀升，而在商品房買賣合同糾紛中大多數(shù)案件都會涉及到一個(gè)焦點(diǎn)問題，就是關(guān)于商品房的交付標(biāo)準(zhǔn)問題。而當(dāng)前我國相關(guān)法律法規(guī)對商品房的法定交付標(biāo)準(zhǔn)沒有明確具體的規(guī)定，出賣人與買受人對其具有不同的認(rèn)識，而各地法院對交付標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)識也各不相同，導(dǎo)致在司法實(shí)踐中判定此類案件有不同結(jié)論。與此同時(shí)，在司法實(shí)踐中不同法院對商品房交付標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)定及對于違約金的認(rèn)定，對相同或相似的案件事實(shí)采取了不同的交付標(biāo)準(zhǔn)和不同的違約金認(rèn)定方式，導(dǎo)致案件裁判出現(xiàn)不同結(jié)論的例子屢見不鮮，長此以往，將有損司法的公正性和權(quán)威性。由此，需要對商品房交付標(biāo)準(zhǔn)及違約金的認(rèn)定相關(guān)問題進(jìn)行研究，以便更好的對商品房交付案件裁判標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行統(tǒng)一。本文選取張XX與青海三豐房地產(chǎn)實(shí)業(yè)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛案例進(jìn)行分析，通過經(jīng)濟(jì)學(xué)、法理學(xué)以及管理學(xué)方向進(jìn)行思考，以期給商品房交付糾紛提供裁判標(biāo)準(zhǔn)。關(guān)鍵詞：商品房交付；合同糾紛；違約金一、案例背景2016年11月24日，張XX與三豐房地產(chǎn)公司簽訂商品房預(yù)售合同，約定張XX購買三豐房地產(chǎn)公司銷售的位于西寧市XX區(qū)的商品房一套，商品房總價(jià)款為283514元。合同第八條約定商品房交付條件為：1.該商品房已取得建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案登記證明文件……第十條約定，交付商品房時(shí)，出賣人不能滿足第八條約定條件的，買受人有權(quán)拒絕接收，由此產(chǎn)生的逾期交付責(zé)任由出賣人承擔(dān)，并按照第十一條逾期交付責(zé)任處理。張XX足額繳付房款后，雙方于2016年12月5日辦理該商品房交接手續(xù)，張XX正式入住該商品房。2014年9月26日該商品房由業(yè)主組織進(jìn)行了竣工驗(yàn)收。2018年8月14日，三豐房地產(chǎn)公司取得了《竣工驗(yàn)收備案表》。張XX認(rèn)為三豐房地產(chǎn)公司雖然在2016年11月24日交接了商品房，但并未告知該商品房未通過消防驗(yàn)收及竣工驗(yàn)收備案。因此其交付行為不符合合同約定，已構(gòu)成合同違約，三豐房地產(chǎn)公司應(yīng)賠償其違約金，遂訴至法院。一審法院認(rèn)為，雖然雙方合同中約定三豐房地產(chǎn)公司交房應(yīng)當(dāng)具備的條件，但在被告交房時(shí)，張XX未以不符合條件為由拒絕接收商品房，張XX實(shí)際占有了商品房，三豐房地產(chǎn)公司的轉(zhuǎn)移占有行為應(yīng)視為有效的交付使用。張XX接收商品房，視為對合同變更，是其對自己權(quán)利的處分，無權(quán)要求三豐房地產(chǎn)公司承擔(dān)違約金。實(shí)際交房、入住時(shí)間并未超過雙方約定的交房時(shí)間，且該商品房已于2014年9月26日竣工驗(yàn)收合格，現(xiàn)已做竣工驗(yàn)收備案，并未影響張XX對商品房的使用，三豐房地產(chǎn)公司不存在逾期交房的事實(shí)，張XX主張逾期違約金無事實(shí)依據(jù)，不能得到支持，因此駁回了張XX的訴訟請求。張XX提出上訴，二審法院經(jīng)審理認(rèn)同了一審法院的判決，因此維持原判。二、經(jīng)濟(jì)學(xué)分析商品房逾期交付引發(fā)的違約金調(diào)整問題是商品房買賣合同糾紛中一大難題。司法實(shí)踐中對認(rèn)定違約金是否過高的“實(shí)際損失”判斷標(biāo)準(zhǔn)不一，過高或過低的原因在裁判說理部分也是草草略過。審判實(shí)踐中，大多數(shù)商品房買賣合同都對違約金的數(shù)額或者其計(jì)算方式作了明確約定，但約定的標(biāo)準(zhǔn)有較大差距，我國目前涉及商品房逾期交付違約金調(diào)整的規(guī)定主要在《中華人民共和國民法典》和《商品房買賣合同司法解釋》中。我國《民法典》第五百八十五條規(guī)定了約定違約金及其粗略的調(diào)整規(guī)則，即“約定違約金低于實(shí)際損失，可以適當(dāng)增加；高于實(shí)際損失，可以適當(dāng)減少”但對于“適當(dāng)”如何解釋和適用沒有明確，而《商品房買賣合同司法解釋》第十二條則專門規(guī)定了兩個(gè)“適當(dāng)”的界限，即“造成損失的30%為標(biāo)準(zhǔn)”。上述條款對于認(rèn)定商品房逾期交付違約金過低或過高所參照的標(biāo)準(zhǔn)以及如何調(diào)整使之“適當(dāng)”進(jìn)行了說明，但對于購房人的損失如何確定、逾期交付違約金是否適用懲罰性違約金及對具體調(diào)整規(guī)則的規(guī)定并不清晰，導(dǎo)致司法實(shí)踐中常出現(xiàn)裁判不統(tǒng)一的現(xiàn)象，影響了司法的公正性及權(quán)威性。在本案例中，買受人要求出賣人按照買賣合同約定的違約金計(jì)算方式支付違約金，而出賣人認(rèn)為自己沒有逾期交付，不構(gòu)成違約，因此拒絕向買受人支付違約金，法院也認(rèn)為出賣人沒有逾期交付，沒有支持買受人的訴訟請求，因此不涉及到違約金的承擔(dān)部分。三、法理學(xué)分析商品房的交付是指房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)相關(guān)規(guī)定和與商品房買受人的約定，將符合交付標(biāo)準(zhǔn)的商品房按照約定的期限交付給商品房買受人。相關(guān)的法律法規(guī)、部門規(guī)章的規(guī)定常見于《中華人民共和國民法典》第七百九十九條5《中華人民共和國建筑法（2019年修正）》第六十一條《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法（2019年修正）》第二十七條、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例（2020第二次修訂）》第十七條、《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例(（2019年修正）》第十六條、第四十九條和《商品房建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理辦法（2019年修正）》第四條等等。上述許多條款中反反復(fù)復(fù)提到了“經(jīng)驗(yàn)收合格”這幾個(gè)字，而“經(jīng)驗(yàn)收合格”正是商品房交付的標(biāo)準(zhǔn)，但是“經(jīng)驗(yàn)收合格”要如何理解呢？有的人認(rèn)為“經(jīng)驗(yàn)收合格”就是建設(shè)、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理四方按照相關(guān)規(guī)定對工程進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后，才能認(rèn)為達(dá)到了交付標(biāo)準(zhǔn)，可以交付使用，即“四方驗(yàn)收”；有的人認(rèn)為除了建設(shè)、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理四方，還需要勘察一方參與進(jìn)來一起進(jìn)行驗(yàn)收，也即“五方驗(yàn)收”；還有的人認(rèn)為除了“五方驗(yàn)收”外，還需要向有關(guān)建設(shè)主管部門備案后，方能認(rèn)為“驗(yàn)收合格”。正是因?yàn)閷Α敖?jīng)驗(yàn)收合格”這一商品房交付標(biāo)準(zhǔn)的理解不同，司法實(shí)踐中才會出現(xiàn)許多同案不同判的現(xiàn)象，這與目前我國“實(shí)現(xiàn)裁判統(tǒng)一”的目標(biāo)是相違背的，因此需要對“商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”的不同觀點(diǎn)進(jìn)行探討和分析，從立法上明確商品房的法定交付標(biāo)準(zhǔn)。在本案例中，出賣人與買受人約定將出賣人取得商品房《竣工驗(yàn)收備案表》作為商品房的交付標(biāo)準(zhǔn)，因此只有當(dāng)出賣人取得《竣工驗(yàn)收備案表》后，出賣人才算履行完畢自己的交付義務(wù)，買受人張XX在案涉商品房沒有進(jìn)行竣工驗(yàn)收備案之前就辦理了商品房交接手續(xù)，這種情況屬于我們常說的“事實(shí)交付”。買受人認(rèn)為出賣人沒有按照合同約定的交付條件履行交付義務(wù)，構(gòu)成了逾期交房。但出賣人卻認(rèn)為，出賣人已向買受人交付了商品房，買受人也接受了該商品房，出賣人已向青海省建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督總站提交了竣工驗(yàn)收備案文件，且該部門已經(jīng)進(jìn)行了備案，出賣人不存在延期交房違約的事實(shí)。買受人訴至法院后，一、二審法院雖然都認(rèn)為出賣人在向買受人交付商品房時(shí)并不滿足雙方約定的交付標(biāo)準(zhǔn)，出賣人的確違反了合同約定。而此時(shí)買受人明明可以完全拒絕接收該商品房，并要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任，但買受人沒有拒絕受領(lǐng)，而是在明知自己有選擇權(quán)的情況下依然接收了出賣人不符合交付標(biāo)準(zhǔn)的商品房，沒有積極行使自己查看相關(guān)證明文件的權(quán)利，實(shí)際上等同于放棄了自己的權(quán)利。既然買受人未選擇拒絕交付，且出賣人將商品房交付給買受人的時(shí)間是在商品房買賣合同約定的時(shí)間之前，因此出賣人沒有逾期交付。買受人要求出賣人承擔(dān)逾期交付的違約責(zé)任與事實(shí)不符，其主張缺乏依據(jù)。四、管理學(xué)分析在本案例中，一、二審法院都認(rèn)為，雖然出賣人在向買受人交付案涉商品房的時(shí)候尚未取得雙方約定的交付標(biāo)準(zhǔn)即《竣工驗(yàn)收備案表》，但買受人當(dāng)時(shí)并未提出異議，也沒有行使拒絕受領(lǐng)該商品房的權(quán)利，而是接收了該商品房，這是放棄自己權(quán)利的表現(xiàn)，應(yīng)視為出賣人已就案涉商品房進(jìn)行了有效交付。案例中，買受人與出賣人約定好了商品房的交付標(biāo)準(zhǔn)包括了《竣工驗(yàn)收備案表》，而出賣人在未取得該《竣工驗(yàn)收備案表》之前就將商品房交付給買受人，買受人也不知道出賣人交付的商品房不符合交付標(biāo)準(zhǔn)就進(jìn)行了交接，后起訴到了法院要求出賣人承擔(dān)逾期交付責(zé)任。一審、二審法院均認(rèn)為，雖然在交接商品房時(shí)，出賣人尚未取得該商品房的《竣工驗(yàn)收備案表》，不滿足雙方約定的商品房交付標(biāo)準(zhǔn)，此時(shí)買受人明明可以完全拒絕接收該商品房，并要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。但買受人沒有拒絕受領(lǐng)，而是在明知自己有選擇權(quán)的情況下依然接收了出賣人不符合交付標(biāo)準(zhǔn)的商品房，沒有積極行使自己查看相關(guān)證明文件的權(quán)利，實(shí)際上等同于放棄了自己的權(quán)利。而且交付時(shí)間實(shí)際并未逾期，買受人認(rèn)為出賣人交付的商品房不符合交付標(biāo)準(zhǔn)與事實(shí)不符，其主張缺乏依據(jù)，不能要求出賣人承擔(dān)逾期交付的責(zé)任，由此駁回了買受人的訴訟請求。根據(jù)《商品房買賣合同解釋》第十一條規(guī)定，商品房交付使用的標(biāo)志是轉(zhuǎn)移占有，即出賣人將商品房轉(zhuǎn)移占有給買受人。在本案中的“轉(zhuǎn)移占有”是指出賣人將商品房的大門鑰匙交付給買受人的行為，這是一種事實(shí)交付的行為，但這并不意味著出賣人的交付義務(wù)就此完全履行了，出賣人交付鑰匙時(shí)同時(shí)應(yīng)滿足雙方之前約定的交付標(biāo)準(zhǔn)，才能視為出賣人已經(jīng)完全履行其交付義務(wù)。而雙方簽訂的合同中已經(jīng)明確約定了出賣人取得的建設(shè)工程竣工備案表作為商品房交付的標(biāo)準(zhǔn)，故在商品房取得《竣工驗(yàn)收備案表》前，出賣人的交付行為不構(gòu)成有效交付。而且出賣人也未能舉證證明買受人明知商品房沒有取得竣工驗(yàn)收備案表而予以接收，因此出賣人應(yīng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。五、思考在眾多商品房合同糾紛案件中，商品房的交付標(biāo)準(zhǔn)是一個(gè)明顯的爭議核心，無論是出賣人、買受人還是各地法院對此看法不盡相同，其根源就在于我國法律沒有對商品房的法定交付標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行明確的規(guī)定，從而導(dǎo)致司法裁判的不統(tǒng)一，影響司法公正。如果能在立法上統(tǒng)一商品房交付的標(biāo)準(zhǔn)，則無論對于出賣人也好，買受人也好，甚至整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)極為有利的。第一、有利于更好的規(guī)范房地產(chǎn)交易市場。雖然到目前為止，不少地方都在積極探索完善有關(guān)商品房交付的管理規(guī)范，但由于地區(qū)差異，各種規(guī)范存在著差異性和局限性，且由于法律位階的限制，導(dǎo)致規(guī)范的適用性不強(qiáng)。因此，建立一個(gè)能夠全國適用的商品房交付標(biāo)準(zhǔn)的法律性規(guī)范，以便于更好的規(guī)范房地產(chǎn)交易市場。第二、有利于更好的平衡出賣人與買受人的利益。一般來說，出賣人自身實(shí)力強(qiáng)大，而買受人由于受經(jīng)濟(jì)水平、教育水平的限制，在商品房買賣合同的簽訂及履行過程中，是被動的聽從出賣人的意見行事的，對合同條款很多是“知其然不知其所以然”，如果從立法上統(tǒng)一了商品房的法定交付標(biāo)準(zhǔn)，買受人可以很明確的知道出賣人應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)什么樣的交付義務(wù)，出賣人也對自己的交付義務(wù)心知肚明，沒有沖突，出賣人也不能再找其他規(guī)定為借口來逃避應(yīng)該履行的交付義務(wù)。筆者認(rèn)為，一旦從法律上具體明確了商品房的法定標(biāo)準(zhǔn)，就能夠減少司法實(shí)踐中絕大多數(shù)因?yàn)樵⒈桓骐p方對商品房的法定標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)識不一而引起的法律糾紛，為各地法院減少案件壓力，也更容易實(shí)現(xiàn)“類案類判”目標(biāo)。因此建議，在我國現(xiàn)行法律中如《房地產(chǎn)管理法》中明確商品房的法定交付標(biāo)準(zhǔn)為“五方驗(yàn)收”合格，也在商品房買賣合同范本中突出提示買受人可以約定以《竣工驗(yàn)收備案表》作為交付標(biāo)準(zhǔn)，以更好的保護(hù)買受人的合法權(quán)益。商品房逾期交付違約金的認(rèn)定也是如此，在商品房合同簽訂和履行的過程中，商品房逾期交付情況時(shí)有發(fā)生，出賣人與買受人雖然事先對違約金進(jìn)行了約定，但當(dāng)案件進(jìn)入了訴訟程序后，各法院還要判斷該約定是否“過高”還是“過低”，然后進(jìn)行調(diào)整。各法院調(diào)整違約金的做法也存在諸多差異，有可能同一違約金標(biāo)準(zhǔn)在不同法院得出不同的判決結(jié)果，給司法權(quán)威造成一定程度不良影響。因此需要對約定違約金的調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行細(xì)化，實(shí)現(xiàn)司法裁判的統(tǒng)一。參考文獻(xiàn)[1]劉賢君,眭翹."雙合同"中虛假裝修合同應(yīng)被認(rèn)定無效——廣州某房地產(chǎn)開發(fā)公司與黃某健商品房預(yù)售合同糾紛案[J].法治論壇,2020(4):8.[2]None.張宇,張霞訴上海亞綠實(shí)業(yè)投資有限公司商品房預(yù)售合同糾紛案[J].中華人民共和國最高人民法院公報(bào),2019(5):6.[3]黃浩