2008房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析

2008年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》試卷本套試題參考答案、答案解析一、問答題（共3題，每題0分。請(qǐng)將答案寫在答題紙對(duì)應(yīng)的題號(hào)下）（一）某市土地儲(chǔ)備中心以拍賣方式出讓一宗住宅用地，甲、乙兩家房地產(chǎn)開發(fā)公司擬參加竟買，甲公司委托丙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行應(yīng)價(jià)評(píng)估，最高應(yīng)價(jià)評(píng)估結(jié)果為12000萬元。乙公司委托丁房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估出的最高應(yīng)價(jià)為15000萬元。若該兩家房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)果均是合理的，請(qǐng)分析兩者差異的主要原因。（二）某公司于5年前在公開市場(chǎng)上以2000萬元購得一宗出讓性質(zhì)的辦公用地，投入1000萬元建成辦公用房一幢。目前，該辦公用房的市場(chǎng)價(jià)值為4000萬元，若5年來房屋建安工程造價(jià)水平基本穩(wěn)定，則有觀點(diǎn)認(rèn)為該宗土地的重新取得價(jià)格上漲了1000萬元。請(qǐng)問上述觀點(diǎn)是否正確?為什么?（三）某城市房管部門直管公房，產(chǎn)權(quán)證載用途為住宅，地處繁華商業(yè)區(qū)內(nèi)，建筑面積為1500㎡，占地2900㎡，土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥，房屋建于1955年，后經(jīng)過兩次大修，目前處于正常使用狀態(tài)。現(xiàn)政府?dāng)M將該房地產(chǎn)出售，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)值。經(jīng)過調(diào)查了解，該區(qū)域內(nèi)建筑容積率為3及以下的商業(yè)用途土地價(jià)格為2萬元/㎡，商品住宅銷售均價(jià)為1.2萬元/㎡。

據(jù)此，估價(jià)師擬定了以下兩種估價(jià)思路：

1．以商品住宅銷售均價(jià)為基礎(chǔ)估價(jià)；

2．以商業(yè)用途土地價(jià)格為基礎(chǔ)估價(jià)。

請(qǐng)問：

1．上述兩種估價(jià)思路中哪種較合適?并說明理由。

2．針對(duì)你所選的估價(jià)思路，描述其估價(jià)技術(shù)路線。二、單項(xiàng)選擇題（共3大題，10小題，每小題2分。每小題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意，請(qǐng)將這個(gè)答案對(duì)應(yīng)的字母填在答題紙各小題相應(yīng)的括號(hào)內(nèi)）（一）王某于1999年在某城市中心城區(qū)購買了一幢6層的百貨大廈，為保證正常經(jīng)營，于2004年初進(jìn)行了重新裝修。2006年初，王某委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估該大廈的市場(chǎng)價(jià)值，評(píng)估結(jié)果為800萬元。一年后王某因病去世，臨終前留下遺囑：總價(jià)值800萬元的大廈由其一兒一女平均繼承。為此，該大廈處分前兄

妹倆達(dá)成書面協(xié)議：妹妹獲得該大廈的一、二層，哥哥獲得三至六層。

1．若結(jié)合周邊類似房地產(chǎn)價(jià)值分析，該大廈一至六層的價(jià)值比例關(guān)系為：

1：0.7：0.6：0.5：0.4：0.3，則哥哥應(yīng)向妹妹支付補(bǔ)償款（）萬元。

A．11.43

B．11.77

C．22.86

D．23.532．因該大廈800萬元的價(jià)值為2006年初的評(píng)估結(jié)果，一年后處分該房地產(chǎn)時(shí)，兄妹倆共同委托甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)該大廈重新進(jìn)行價(jià)值評(píng)估。估價(jià)中正確的選擇是（）。

A．若選用市場(chǎng)法，應(yīng)按當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化進(jìn)行價(jià)值分析

B．若選用市場(chǎng)法，應(yīng)結(jié)合大廈各層業(yè)態(tài)進(jìn)行價(jià)值分析

C．若選用收益法，其凈收益中應(yīng)扣除分?jǐn)偟哪昃b飾、裝修費(fèi)用

D．若選用收益法，其凈收益中不應(yīng)扣際分?jǐn)偟哪昃b飾、裝修費(fèi)用3．兄妹倆處置該房地產(chǎn)需要辦理的房屋所有權(quán)登記手續(xù)為（）。

A．房屋所有權(quán)注銷登記

B．房屋所有權(quán)初始登記

C．房屋所有權(quán)變更登記

D．房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記4．若哥哥將其房地產(chǎn)出租后，又與銀行簽訂了抵押合同，并委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估，則房地產(chǎn)估價(jià)師在抵押估價(jià)報(bào)告中應(yīng)提示（）。

A．該房屋租賃關(guān)系不能對(duì)抗已登記的抵押權(quán)

B．如未通知承租人，則該抵押合同效力待定

C．如不辦理抵押登記，該抵押合同無效

D．如處置該抵押物，該租賃合同對(duì)受讓人依然有約束力（二）甲公司所有的廠房位于某城市中心，于1986年4月30日建成投入使用。建筑結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)，廠房的經(jīng)濟(jì)壽命為50年。甲公司于2006年4月將該廠房轉(zhuǎn)讓給乙公司，轉(zhuǎn)讓后乙公司將廠房改建為百貨超市，并補(bǔ)交了土地使用權(quán)出讓金，將土地變更為商業(yè)用途，土地使用期限為40年。自2006年4月30日起至2046年4月29日止，約定不可續(xù)期。2008年4月30日，乙公司以該商業(yè)房地產(chǎn)作價(jià)出資成立合資公司。5．如果采用收益法估價(jià)，下列關(guān)于該宗商業(yè)房地產(chǎn)的收益年限說法正確的是（）。

A．該宗商業(yè)房地產(chǎn)的收益年限為28年

B．該宗商業(yè)房地產(chǎn)的收益年限為28年，但須考慮剩余年限土地使用權(quán)價(jià)值的影響

C．該宗商業(yè)房地產(chǎn)的收益年限為38年

D．該宗商業(yè)房地產(chǎn)的收益年限為38年，但須考慮建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命的影響6．若該百貨超市由乙公司自行經(jīng)營，經(jīng)營狀況正常，年經(jīng)營收入為6000萬元，年銷售成本及經(jīng)營成本共4000萬元，管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用為年經(jīng)營收入的6%，商品銷售稅金及附加為年經(jīng)營收入的8．5%，經(jīng)營利潤(rùn)為年經(jīng)營收入的10%。若2008年4月30日同類建筑物重置價(jià)值為4500萬元，房屋資本化率為8%，土地資本化率為6%。采用直接資本化法測(cè)算該宗物業(yè)的價(jià)值為（）萬元。

A．6625

B．7333

C．7571

D．88337．下列關(guān)于該宗房地產(chǎn)由工業(yè)用途改為商業(yè)用途的表述中正確的是（）。

A．項(xiàng)目改建投入的成本費(fèi)用應(yīng)包括：工業(yè)用途房地產(chǎn)的購買價(jià)格、補(bǔ)交的土地

出讓金、商業(yè)改造工程費(fèi)用、管理費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、投資利息和利潤(rùn)

B．項(xiàng)目改建的前提是投入成本小于項(xiàng)目產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)收益

C．項(xiàng)目改建在法律上主要考慮工業(yè)房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)是否合法

D．項(xiàng)目改建在技術(shù)上應(yīng)首先考慮解決停車場(chǎng)問題（三）甲公司在城鄉(xiāng)結(jié)合部有一宗面積為5000㎡的綜合用地，地上有三幢房屋，臨路為店面，院內(nèi)有一處倉庫和一處住宅用房，基本情況見下表：名稱建筑面積

（㎡）建筑基底

面積（㎡）房屋結(jié)構(gòu)建筑物重置

單價(jià)（元/㎡）建筑物

成新率店面10001000磚混80090%倉庫20002000磚木50085%住宅15001500磚混65090%8、如果對(duì)上述房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，當(dāng)利用成本法測(cè)算土地價(jià)格時(shí)，不應(yīng)計(jì)入土地取得相關(guān)稅費(fèi)的是（）。

A．耕地占用稅

B．征地管理費(fèi)

C．耕地開墾費(fèi)

D．新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)9、如果評(píng)估店面和倉庫的房地產(chǎn)價(jià)值均為200萬元，住宅價(jià)值為195萬元，則按土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?，店面?yīng)分?jǐn)偟耐恋胤蓊~為（）。

A．22.22%

B．33.61%

C．36.55%

D．37.80%10、如果因市政建設(shè)需要將沿街店面拆遷，下列關(guān)于拆遷估價(jià)的表述中，正確的是（）。

A．店面內(nèi)地裝修裝飾不成金額有房屋拆遷公司和甲公司協(xié)商解決，或由雙方通過委托評(píng)估確定

B．因拆遷估價(jià)對(duì)象為店面，所以應(yīng)選用收益法進(jìn)行估價(jià)

C．評(píng)估結(jié)果與房屋拆遷公司和甲公司溝通認(rèn)可后才能最后確定

D．甲公司可自行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估店面價(jià)值六、估價(jià)測(cè)算過程

（一）市場(chǎng)法測(cè)算過程

1．選擇可比實(shí)例

經(jīng)篩選確定A、B、C三個(gè)比較實(shí)例。

實(shí)例A：軟件園區(qū)軟件開發(fā)10#樓，地處××市軟件園，東臨數(shù)碼路，南臨五一路。鋼混結(jié)構(gòu)，共四層，建筑面積為4419㎡，辦公用途，成交價(jià)格為6100元/㎡，成交日期為2008年6月20日，成交情況為正常交易（其他情況略）。

實(shí)例B：軟件廣場(chǎng)辦公樓，地處××市軟件園，北臨五一路，西北側(cè)鄰近數(shù)碼廣場(chǎng)。鋼混結(jié)構(gòu)，共四層，建筑面積為3986㎡，辦公用途，成交價(jià)格為6250元/㎡，成交日期為2008年4月5日，成交情況為正常交易（其他情況略）。

實(shí)例C：經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)軟件開發(fā)大樓，地處××市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，東臨長(zhǎng)春路，南臨東風(fēng)路。鋼混結(jié)構(gòu)，共四層，建筑面積為4555㎡，成交價(jià)格為6430元/㎡，成交日期為2008年5月16日表1修正因素比較表可比實(shí)例估價(jià)對(duì)象ABC成交單價(jià)（元/㎡）待估610062506430交易情況——正常正常正常交易日期——2008年6月20日2008年4月5日2008年5月16日區(qū)域因素自然條件較好較好較好較好環(huán)境狀況較好較好較好較好距市中心距離10公里10公里10公里10公里交通條件便捷便捷便捷便捷商業(yè)繁華程度一般一般一般一般公共設(shè)施配套情況完善完善完善完善規(guī)劃限制一般一般一般一般個(gè)別因素臨街狀態(tài)數(shù)碼路數(shù)碼路、五一路數(shù)碼路、數(shù)碼廣場(chǎng)長(zhǎng)春路、東風(fēng)路建筑結(jié)構(gòu)鋼混鋼混鋼混鋼混建筑面積3853.05㎡4419㎡3986㎡4555㎡平面布局較合理合理較合理合理裝修情況普通清水房簡(jiǎn)裝普通成新度較新較新較新較新通用性較好較好較好好基礎(chǔ)設(shè)施配套情況齊全齊全齊全齊全2．確定可比實(shí)例修正指數(shù)

（1）交易情況修正

以上所選擇的可比實(shí)例A、B、C均為正常交易，故無需進(jìn)行交易情況修正。

（2）交易日期修正

由于選取可比實(shí)例的交易日期均為近期，××市商品住宅市場(chǎng)價(jià)格比較平穩(wěn)，故對(duì)

可比實(shí)例的交易日期不做修正。

（3）區(qū)域因素修正

可比實(shí)例A、B、C均為周邊地區(qū)的交易案例，根據(jù)交通條件、距市中心距離、商業(yè)繁華程度、公共配套設(shè)施等因素進(jìn)行區(qū)域因素優(yōu)劣造成的減價(jià)或增價(jià)修正（具體過程略）。

（4）個(gè)別因素修正

可比實(shí)例A、B、C與估價(jià)對(duì)象個(gè)別因素進(jìn)行的對(duì)比分析，主要考慮臨街狀況、結(jié)構(gòu)功能、規(guī)模、設(shè)施、裝修、平面布局、基礎(chǔ)設(shè)施配套情況等因素進(jìn)行修正（具體過程略）。

比較因素修正指數(shù)詳見表2。表2

比較因素修正指數(shù)表可比實(shí)例估價(jià)對(duì)象ABC成交單價(jià)（元/㎡）待估610O62506430交易情況100100100100交易日期1OO100100100區(qū)

域

因

素自然條件100100100100環(huán)境狀況100100100100距市中心距離100100100100交通條件100100100100商業(yè)繁華程度100100100100公共設(shè)施配套情況100100100100規(guī)劃條件100100100100個(gè)

別

因

素

臨街狀態(tài)100103103103結(jié)構(gòu)形式1001001001OO建筑規(guī)模100100100100平面布局100102100102裝修情況10098102100成新度100100100100通用性100100100102基礎(chǔ)設(shè)施配套情況1001001001003.可比實(shí)例比準(zhǔn)價(jià)格修正

在表2確定的各比較因素修正指數(shù)的基礎(chǔ)上，對(duì)各可比實(shí)例的交易價(jià)格修正如表3：表3交易價(jià)格修正計(jì)算表可比實(shí)例ABC成交單價(jià)（元/㎡）610062506430交易情況100/100100/100100/100交易日期100/100100/100100/100區(qū)

域

因

素自然條件100/100100/100100/100環(huán)境狀況100/100100/100100/100距市中心距離100/100100/100100/100交通條件100/100100/100100/100商業(yè)繁華程度100/100100/100100/100公共設(shè)施配套情況100/100100/100100/100規(guī)劃條件100/100100/100100/100個(gè)

別

因

素臨街狀態(tài)100/103100/103100/103結(jié)構(gòu)形式100/100100/100100/100建筑規(guī)模100/100100/100100/100平面布局100/102100/100100/102裝修情況100/98100/102100/100成新度100/100100/100100/100通用性100/100100/100100/102基礎(chǔ)設(shè)施配套情況100/100100/100100/100比淮價(jià)格5925594960004.比準(zhǔn)價(jià)格測(cè)算

各比較實(shí)例交易價(jià)格經(jīng)修正后比較接近，本報(bào)告中估價(jià)人員取上述三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的簡(jiǎn)單算術(shù)平均值作為估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格（單價(jià)）為：

（5925+5949+6000）÷3=5958元/㎡（二）收益法測(cè)算過程

經(jīng)過認(rèn)真分析，得知估價(jià)對(duì)象在未來使用年限內(nèi)，每年可獲得穩(wěn)定的凈收益，且每年的報(bào)酬率保持不變，故收益價(jià)格測(cè)算公式為：V=A/r×[1-1/(1+r)n]上式中：V一房地產(chǎn)價(jià)格，A一年凈收益，r-報(bào)酬率，n一收益年限1．確定年凈收益

在測(cè)算估價(jià)對(duì)象未來各年潛在總收益的基礎(chǔ)上，考慮估價(jià)對(duì)象在使用過程中的正?？罩玫葥p失后，實(shí)際所能獲得的年總收益扣除其經(jīng)營過程中為取得租金收入需花費(fèi)的維修費(fèi)用、保險(xiǎn)費(fèi)用、管理費(fèi)用和稅金后，得出估價(jià)對(duì)象未來各年的凈收益。

（1）估算年總收入

采用市場(chǎng)法確定估價(jià)對(duì)象可出租面積的正常租金為1.8元/㎡·天（具體過程略）。

根據(jù)估價(jià)對(duì)象實(shí)際狀況，出租率按90%考慮，則其年收入總額為：

1.8元/㎡·天×90%×3853.05㎡×365天=227.83萬元

（2）運(yùn)營費(fèi)用

維修費(fèi)：按重置成本的2%（確定過程略）計(jì)算，重置成本為1500元/㎡（確定過程略）。則：

維修費(fèi)=1500元/㎡×3853.05㎡×2%=11.56萬元

保險(xiǎn)費(fèi)：按建筑物的原值的2‰（確定過程略）計(jì)算。則：

保險(xiǎn)費(fèi)=1500元/㎡×3853.05㎡×2‰=1.16萬元

管理費(fèi)：按年收入的3%（確定過程略）計(jì)算。則：

管理費(fèi)=227.83萬元×3%=6.83萬元

營業(yè)稅及附加按年收入的5.5%計(jì)算，房產(chǎn)稅按年收入的12%計(jì)算，則營業(yè)稅及附加和房產(chǎn)稅為：

227.83萬元×（5.5%+12%）=39.87萬元

則運(yùn)營費(fèi)用合計(jì)為59.42萬元。

（3）凈收益

凈收益=年總收入-運(yùn)營費(fèi)用=227.83萬元-59.42萬元=168.41萬元

2．確定報(bào)酬率

本次評(píng)估報(bào)酬率的確定采用了安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值的方法，報(bào)酬率確定為7%（確定過程略）。

3．收益年限的確定

估價(jià)對(duì)象以出讓方式獲取，土地使用年限為50年，自2003年6月30日起至2053年6月30日止。估價(jià)對(duì)象為鋼混結(jié)構(gòu)，其經(jīng)濟(jì)壽命為60年，根據(jù)孰短原則，估價(jià)對(duì)象的收益年限為50年。

4．測(cè)算估價(jià)對(duì)象的收益價(jià)格

將凈收益、報(bào)酬率和收益年限代入計(jì)算公式，測(cè)算估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀態(tài)下的收益價(jià)格為：V=A/r×[1-1/(1+r)n]=168.41/7%×[1-1/(1+7%)50]=2324.18萬元單價(jià)為：

2324.18萬元÷3853.05㎡=6032.05元/㎡

七、估價(jià)結(jié)果確定

1．單價(jià)的確定

本報(bào)告分別采用了市場(chǎng)法和收益法對(duì)估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行了評(píng)估，采用市場(chǎng)法求取的單價(jià)為5958元/㎡，采用收益法求取的單價(jià)為6032.05元/㎡，兩者的結(jié)果比較接近，本報(bào)告取其算術(shù)平均值作為最終結(jié)果，即：

估價(jià)對(duì)象單價(jià)=（5958元/㎡+6032.05元/㎡）÷2=5995.03元/㎡

估價(jià)對(duì)象總價(jià)=5995.03元/㎡×3853.05㎡≈2310萬元

2．估價(jià)結(jié)果

本估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，采用科學(xué)合理的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過測(cè)算，結(jié)合估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)與對(duì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格因素的分析，確定估價(jià)對(duì)象在市場(chǎng)上有足夠的買方和賣方，并且進(jìn)入市場(chǎng)無障礙的條件下在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的評(píng)估價(jià)值為：人民幣（大寫）貳仟叁佰壹拾萬元（2310萬元），單價(jià)為5995.03元/㎡。2008年試題參考答案一、問答題

（一）答：理由包括：

1．本次評(píng)估的價(jià)值為投資價(jià)值（拍賣應(yīng)價(jià)）。（3分）

2．投資價(jià)值是從某個(gè)特定投資者的角度來衡量的價(jià)值。（3分）

3．不同投資者在開發(fā)建設(shè)成本經(jīng)營費(fèi)用方面的優(yōu)勢(shì)不同，納稅狀況不同，對(duì)未來的信心不同，所有這些因素都會(huì)影響投資者對(duì)該房地產(chǎn)未來收益能力的估計(jì)，從而影響投資者對(duì)該房地產(chǎn)價(jià)值的估計(jì)。（4分）

（說明：若回答估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)方法、價(jià)格影響因素、資料依據(jù)及估價(jià)師經(jīng)驗(yàn)不同，均不給分）

（二）答：1．錯(cuò)誤。（1分）

2．房地產(chǎn)價(jià)值不是土地價(jià)值和建房投入簡(jiǎn)單的相加。（3分）

3．應(yīng)考慮房地產(chǎn)擁有者自己對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投資改良、通貨膨脹因素。（3分）

4．雖然造價(jià)穩(wěn)定，但管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用，稅費(fèi)水平可能有變化。（3分）

（三）答：

1．若轉(zhuǎn)讓后允許改變用途，則以商業(yè)用途價(jià)格為基礎(chǔ)估價(jià)較合適，或若轉(zhuǎn)讓后不允許改變用途，則以住宅銷售均價(jià)為基礎(chǔ)估價(jià)較合適。（2分）

理由：

估價(jià)對(duì)象處于繁華商業(yè)區(qū)，根據(jù)最高最佳使用原則應(yīng)以商業(yè)用途價(jià)格為基礎(chǔ)估價(jià)。或估價(jià)對(duì)象證載用途為住宅，根據(jù)合法原則，應(yīng)以住宅銷售均價(jià)為基礎(chǔ)估價(jià)。（4分）

2．估價(jià)技術(shù)路線：①選擇估價(jià)方法。②方法運(yùn)用中的具體處理。③確定估價(jià)結(jié)果。

二、單項(xiàng)選擇題

1．A2．A3．D4．D5．A6．B7．B8．D9．C10．D

三、指錯(cuò)題

1．估價(jià)師聲明應(yīng)該是注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明。

2．估價(jià)對(duì)象權(quán)益描述不全，未交代有共有權(quán)人，是否設(shè)立抵押權(quán)等。

3．估價(jià)對(duì)象未說明是否為整體估價(jià)，但不包括動(dòng)產(chǎn)。

4．轉(zhuǎn)讓目的估價(jià)的估價(jià)原則中不應(yīng)有謹(jǐn)慎原則。

5．估價(jià)結(jié)果數(shù)值表述不嚴(yán)謹(jǐn)，應(yīng)指明總建筑面積及每建筑面積的單價(jià)。

6．估價(jià)結(jié)果不應(yīng)有可能字樣。

7．估價(jià)報(bào)告有效期表述不正確（和2006年考試真題相同，當(dāng)時(shí)的答案是：正確的描述應(yīng)該為“如果本報(bào)告超過應(yīng)用有效期還未使用，本公司不負(fù)任何責(zé)任”）。

8．市場(chǎng)法中缺計(jì)算公式（本題考點(diǎn)和06年相同，指錯(cuò)題中也有這一項(xiàng)）。

9．可比實(shí)例C選取不恰當(dāng)，可能不在一個(gè)供需圈（或可比實(shí)例C未說明是否在同一供求范圍內(nèi)）。

10．可比實(shí)例成交價(jià)格內(nèi)涵不清（未說清是建筑面積還是使用面積）。

11．可比實(shí)例C未指明用途，應(yīng)指明辦公用途。

12．交易日期調(diào)整依據(jù)錯(cuò)誤，應(yīng)指明顯細(xì)分市場(chǎng)的（不應(yīng)是商品住宅市場(chǎng)價(jià)格比較平穩(wěn)，而應(yīng)該是估價(jià)對(duì)象類似的辦公用房4～6月份價(jià)格平穩(wěn)）。

13．區(qū)域因素中，商業(yè)繁華程度應(yīng)為辦公聚集度。

14．“公共設(shè)施配套情況”應(yīng)為基礎(chǔ)設(shè)施完備度或外部配套。

15．個(gè)別因素缺少物業(yè)管理的修正。

16．可比實(shí)例B裝修調(diào)整系數(shù)有誤（或裝修檔次描述不清，應(yīng)有詳細(xì)說明）。

17．成新率100%與“較新”不符，應(yīng)為全新。

18．基礎(chǔ)設(shè)施情況屬區(qū)域因素。

19．估價(jià)對(duì)象共五層，可比實(shí)例為四層，應(yīng)說明或修正。

20．缺少權(quán)益狀況因素說明與調(diào)整。

21．收益法中，出租率按估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況90%確定不正確，應(yīng)說明是否為客觀水平且應(yīng)說明是預(yù)測(cè)值。

22．年總收入未考慮收租損失。

23．收益法測(cè)算中，年總收入未說明是預(yù)測(cè)值。

24．收益法測(cè)算中，管理費(fèi)取值未說明理由。

25．年總收入未考慮押金或租賃保證金的利息收入。

26．租金收入未考慮可出租面積比率。

27．運(yùn)營費(fèi)用中未交代物業(yè)管理費(fèi)、水、電、采暖費(fèi)等如何收?。ɑ蜃饨饍?nèi)涵交代不清）。

28．估價(jià)對(duì)象使用年限至2053年6月30日錯(cuò)，應(yīng)為6月29日。

29．估價(jià)對(duì)象收益年限用50年錯(cuò)，應(yīng)為45年。

30．收益法測(cè)算中，收益價(jià)格確定時(shí)應(yīng)說明土地不可續(xù)期。

31．收益法測(cè)算時(shí)，應(yīng)給出凈收益的三種估計(jì)值并最終確定是哪一種估計(jì)值。

32．收益價(jià)格單價(jià)應(yīng)取元為整數(shù)，這樣與市場(chǎng)法精確度一致。

33．估價(jià)結(jié)果的表述，估價(jià)技術(shù)報(bào)告與估價(jià)結(jié)果報(bào)告不一致。

四、改錯(cuò)題

1．價(jià)值定義錯(cuò)，應(yīng)為估價(jià)對(duì)象的公開市場(chǎng)價(jià)值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響，包含建筑物裝修部分的價(jià)值。

2．估價(jià)時(shí)點(diǎn)錯(cuò)，應(yīng)為2008年8月30日（取得拆遷許可證之日）。

3．估價(jià)依據(jù)缺《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》。

4．估價(jià)方法錯(cuò)，應(yīng)改為或增加：由于估價(jià)對(duì)象為收益性的房地產(chǎn)，附近地區(qū)房地產(chǎn)租賃活躍，故可采用收益法進(jìn)行評(píng)估一、問答題

（一）解：3．在某一時(shí)點(diǎn)，市場(chǎng)價(jià)值是唯一的，而投資價(jià)值會(huì)因投資者的不同而不同。

屬于站在特定的投資者角度和立場(chǎng)上的估價(jià)，評(píng)估出的價(jià)值不是公開市場(chǎng)價(jià)值而是投資價(jià)值，即使是這兩家開發(fā)公司選擇了同一家估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行拍賣應(yīng)價(jià)評(píng)估，也會(huì)導(dǎo)致不同的估價(jià)結(jié)果。兩家估價(jià)機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)果有差異的主要原因有：

（1）不同的房地產(chǎn)開發(fā)公司有不同的自身?xiàng)l件。如：不同的承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)能力、不同的開發(fā)成本或經(jīng)營費(fèi)用方面的優(yōu)勢(shì)、不同的納稅狀況、不同的開發(fā)利用方式（包括最佳用途、建筑規(guī)模、檔次）等。

（2）不同的房地產(chǎn)開發(fā)公司對(duì)未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期不同。如：對(duì)未來的信心不同、不同的價(jià)值取向和產(chǎn)品定位等。

（二）解：

4．（1）不正確。

（2）原因：現(xiàn)在該宗土地重新取得價(jià)格可能要超過2000萬元，但該辦公用房市場(chǎng)價(jià)值4000萬元中包括社會(huì)平均正常合理的開發(fā)利潤(rùn)，換句話說，相