【案例研究】【二線城市市級超大型購物中心+步行街】@【武漢光谷·世界城】.解讀

[案例研究]

[二線城市市級超大型購物中心+步行街]

@[武漢光谷·世界城]2009-01-07[購物中心開發(fā)定位咨詢顧問綜合服務(wù)模塊]-[5-2：典型商業(yè)中心案例分析]一、項(xiàng)目概述項(xiàng)目是武漢市中部崛起的最重要的城市配套建設(shè)項(xiàng)目之一；位于武昌光谷廣場，占地41.79萬平方米，總體建設(shè)規(guī)模達(dá)120萬平方米；創(chuàng)造1350米世界最長的商業(yè)步行街，預(yù)計(jì)總投資50億元；是武漢市“一市雙星”城市發(fā)展的旗艦性商業(yè)項(xiàng)目。武漢光谷世界城二、開發(fā)背景研究項(xiàng)目開發(fā)背景研究項(xiàng)目開發(fā)總體經(jīng)濟(jì)格局武昌第一商圈的形成交通區(qū)位競爭環(huán)境Ⅰ.項(xiàng)目開發(fā)總體經(jīng)濟(jì)格局城市與發(fā)展然而，無論是司門口商圈，還是中南路商圈，還是街道口商圈，都無法承載武昌商業(yè)的未來。隨著城市的發(fā)展，武漢交通擁塞現(xiàn)象加劇，汽車擁有量增加，武昌人去漢口消費(fèi)的時(shí)間成本日益昂貴，武昌城市功能的短板現(xiàn)象突出，武昌經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需要新的商業(yè)中心。隨著武漢地鐵、軌道交通的建設(shè)，武昌的商業(yè)正在發(fā)生巨大的改變。隨著新世界百貨、武漢中南、蘇寧電器等商家的進(jìn)駐，武昌商業(yè)正在發(fā)生從武商——司門口——徐東——中南——街道口的轉(zhuǎn)變，武昌商業(yè)正在一路東移。武漢是中國中部地區(qū)的中心城市。武漢又稱為武漢三鎮(zhèn)，由長江、漢江將武漢劃分為武昌、漢口及漢陽三個(gè)片區(qū)。歷史上武昌是湖北省行政教育中心，區(qū)內(nèi)擁有42所高等院校及近百萬師生。但一直以來，武漢的商業(yè)都集中在漢口，長江南岸無商業(yè)——就是對武昌商業(yè)地位的概括。但是，近年以來，武昌中南路商圈逐步興起，武昌商圈的定義由原來的司門口、中南路到街道口，再延伸到東湖高新區(qū)，數(shù)年間，武昌的商業(yè)開始被激活。1989年，武昌司門口商圈開始成型；1997年，武昌中南路商圈開始崛起；2003年，武昌街道口商圈開始發(fā)展；……世界城·光谷步行街的開發(fā)建設(shè)不但順應(yīng)了武昌核心商圈東擴(kuò)之勢，更坐擁光谷高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)與武昌傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)交匯處的核心地利，有望形成周圍：10公里范圍內(nèi)武昌經(jīng)常性逛街商業(yè)圈；30公里范圍內(nèi)整個(gè)武漢基本性商圈；50公里范圍內(nèi)輻射整個(gè)中部的旅游性商圈。Ⅱ.武昌第一商圈的形成Ⅲ.交通區(qū)位地段與交通世界城·光谷步行街位于武昌珞瑜路，沿舊關(guān)山路一直延伸到關(guān)山一路，是湖北省武漢市中部崛起的最重要的城市配套建設(shè)項(xiàng)目，是武漢市“一市兩心”城市發(fā)展的旗艦性項(xiàng)目以及帶動武昌核心商圈東移的標(biāo)志性項(xiàng)目，建成之后，世界城將成為武漢市購物中心、節(jié)慶中心和時(shí)尚中心。世界城·光谷步行街西北接魯巷廣場、珞瑜路、民院路，東南通雄楚大道、關(guān)山一路等多條城市主干道，數(shù)十條公交線從門口穿行。世界城·光谷步行街同時(shí)是地鐵二號線一期江南起始點(diǎn)，預(yù)計(jì)2010年將全線貫通。政府規(guī)劃“一市兩心”旗艦型項(xiàng)目公共交通發(fā)達(dá)，抵達(dá)性強(qiáng)Ⅳ.競爭環(huán)境對于世界城40萬方的商業(yè)體量來說，主要的競爭在于：挑戰(zhàn)漢口武漢商業(yè)中心的地位，成為武昌新的區(qū)域商業(yè)中心；成功實(shí)現(xiàn)武漢市“一市兩心”的規(guī)劃目標(biāo)。從項(xiàng)目周邊的競爭市場調(diào)查來看，目前項(xiàng)目周邊不存在能夠同世界城競爭的項(xiàng)目。相反的，周邊的相對小型的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，對世界城的開發(fā)反而有所助益。形成了一種商業(yè)開發(fā)的——集聚性。三、項(xiàng)目系統(tǒng)定位項(xiàng)目系統(tǒng)定位目標(biāo)客戶群定位目標(biāo)消費(fèi)群定位項(xiàng)目經(jīng)營定位Ⅰ.目標(biāo)客戶群定位目標(biāo)商戶定位世界城在目標(biāo)商戶定位時(shí)堅(jiān)持招好租戶，而不是付最高租金的租戶。因此，開發(fā)商在挑選租戶時(shí)較為嚴(yán)格，所挑選租戶的經(jīng)營內(nèi)容以國際化為標(biāo)準(zhǔn)，例如法國、美國、德國等品牌經(jīng)營。以目前世界城的商戶組合來看，入駐世界城的商戶要么是老字號的品牌商戶，要么是以個(gè)性特色獨(dú)樹一幟的魅力商戶，這些都是優(yōu)秀的商戶。但是這些優(yōu)秀的商戶愿意承受的租金是很有限的，因?yàn)檫@些優(yōu)秀商戶有品牌，有形象，通常是地方主動邀請他們來為自己的商業(yè)項(xiàng)目增添光彩，提高檔次，他們具備壓低租金入駐的條件。世界城的經(jīng)營客戶一級經(jīng)營客戶三級經(jīng)營客戶二級經(jīng)營客戶全球500強(qiáng)連鎖品牌企業(yè)全國零售連鎖品牌企業(yè)全國有發(fā)展?jié)摿Φ倪B鎖店Ⅱ.目標(biāo)消費(fèi)群定位項(xiàng)目周邊社區(qū)生活居住群體（項(xiàng)目所在區(qū)域已建及在建的各級別社區(qū)）武昌區(qū)內(nèi)13所高等院校及131所中小學(xué)組成的學(xué)生群體大武昌區(qū)內(nèi)居住及商務(wù)群體（包括武昌區(qū),洪山區(qū),江夏,關(guān)南,青山區(qū)）武漢市及湖北省內(nèi)、外旅游群體（項(xiàng)目位于東湖磨山風(fēng)景區(qū)及九峰山森林公園之間）國內(nèi)、外商務(wù)旅游群體（武漢光谷高科技會展中心為項(xiàng)目帶來商機(jī)）（一）、目標(biāo)消費(fèi)群體范圍目標(biāo)消費(fèi)群設(shè)定社區(qū)居民日用百貨需求群體商務(wù)采購群體旅游、觀光、休閑、購物群體飲食、娛樂消費(fèi)群體青少年、學(xué)生消費(fèi)群體（二）、目標(biāo)消費(fèi)群體類型Ⅱ.目標(biāo)消費(fèi)群定位從自由式分散購物向主題式定向一站式購物模式轉(zhuǎn)變從原居民外出購物消費(fèi)逐步向區(qū)域內(nèi)集中購物消費(fèi)轉(zhuǎn)變從吸引區(qū)域內(nèi)消費(fèi)群向把握并吸引區(qū)外消費(fèi)者的模式轉(zhuǎn)變從追求單一產(chǎn)品質(zhì)量、價(jià)格、實(shí)惠性向享有全程優(yōu)質(zhì)服務(wù)轉(zhuǎn)變從被動型消費(fèi)向主動型、互動型、體驗(yàn)型模式轉(zhuǎn)變（三）、目標(biāo)消費(fèi)群體購物消費(fèi)模式的確定目標(biāo)消費(fèi)群設(shè)定其實(shí)購物中心與明星、商品品牌一樣，都必須要有自己的追捧者（即目標(biāo)消費(fèi)群），而購物中心的市場定位和功能規(guī)劃的制訂亦是以目標(biāo)消費(fèi)群的需求為基礎(chǔ)的。本項(xiàng)目作為大體量的購物中心，面對的消費(fèi)者的地域特征很明顯和清晰面對的消費(fèi)者的地域特征很明顯和清晰面對的消費(fèi)者的地域特征很明顯和清晰，是以武昌區(qū)范圍內(nèi)的所有中高等學(xué)校的學(xué)生，教職員工及洪山區(qū)域，光谷區(qū)域，江夏區(qū)域，關(guān)南區(qū)域內(nèi)的社區(qū)人群及商務(wù)人群為固定的消費(fèi)人群他們的消費(fèi)特點(diǎn)為：（四）、目標(biāo)消費(fèi)群體購物消費(fèi)特征Ⅱ.目標(biāo)消費(fèi)群定位目標(biāo)消費(fèi)群設(shè)定⑴15-25歲：（四）、目標(biāo)消費(fèi)群體購物消費(fèi)特征屬于沖動消費(fèi)心理，而且有很大的自主支配權(quán)，喜歡攀比，追求個(gè)性化新事物，新潮流，帶有一定消費(fèi)盲目性，并主要以群體消費(fèi)行為為主。消費(fèi)以中低檔為主，以購買快速消耗商品為主，包括服裝、鞋類精品、快餐、小食、大眾娛樂（看電影，ＫＴＶ等）、音像制品、IT產(chǎn)品、體育用品為主。⑵25-35歲：具有一定的經(jīng)濟(jì)能力及支配權(quán)，追求品牌和享樂，消費(fèi)心理較為成熟。消費(fèi)力以中、高檔為主，是主力消費(fèi)群體，以購買中、高檔實(shí)用型產(chǎn)品為主。包括：電器、IT產(chǎn)品、服裝、鞋、化妝品、音像圖書制品、鐘表、家居用品、品牌餐飲娛樂。Ⅱ.目標(biāo)消費(fèi)群定位目標(biāo)消費(fèi)群設(shè)定⑶35-45歲：（四）、目標(biāo)消費(fèi)群體購物消費(fèi)特征較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)能力及支配權(quán)，追求品牌實(shí)用型產(chǎn)品為主，消費(fèi)心理成熟。消費(fèi)以中、高檔為主，購買中檔耐用型保值產(chǎn)品為主。包括：古玩、字畫、玉器、家居用品、服裝、鞋類、化妝品、音像圖書制品等。注重品牌商品的內(nèi)涵，注重投資性產(chǎn)品及追求更高層次的文化及娛樂享受。⑷休閑娛樂客戶群體：親身體驗(yàn)嶄新mall生活，夢想都市繁華體驗(yàn)，而前來購物觀光消費(fèi)，具有一定的沖動性和隨意。傳統(tǒng)的中檔商品較受歡迎，消費(fèi)以中高為主。Ⅲ.項(xiàng)目經(jīng)營定位經(jīng)營功能定位集主題式定向購物；一站式步行街區(qū)消費(fèi)；集購物消費(fèi)、餐飲娛樂、旅游觀光、休閑健身、商務(wù)辦公、酒店居住于一體，全程式優(yōu)質(zhì)服務(wù)的多功能、全業(yè)態(tài)、復(fù)合型超級商業(yè)步行街區(qū)。購物餐飲娛樂旅游休閑健身辦公酒店商品定位以經(jīng)營中高檔時(shí)尚商品和特色餐飲娛樂為主，個(gè)性商品作輔助。Ⅲ.項(xiàng)目經(jīng)營定位經(jīng)營方式定位1.經(jīng)營方式定位：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目一般采用以下三種經(jīng)營形式：自營：開發(fā)商出售產(chǎn)權(quán)，由投資者自主經(jīng)營，是一種純粹的銷售。對地塊原生的商業(yè)價(jià)值要求較高，商業(yè)物業(yè)的單體生存能力較強(qiáng)，由此實(shí)現(xiàn)自然銷售。招租：開發(fā)商不出售產(chǎn)權(quán)，整體招租，統(tǒng)一經(jīng)營。委托經(jīng)營管理：開發(fā)商出售產(chǎn)權(quán)，在約定期限內(nèi)投資者委托商業(yè)管理公司統(tǒng)一經(jīng)營，獲取穩(wěn)定的收益回報(bào)。約定期滿后，投資者自主決定經(jīng)營權(quán)歸屬。經(jīng)營方式定位1.經(jīng)營方式定位：Ⅲ.項(xiàng)目經(jīng)營定位在項(xiàng)目的最初做策劃的時(shí)候。雖然各方對其商業(yè)前景謹(jǐn)慎看好，但介于當(dāng)時(shí)區(qū)域商業(yè)尚處于起步階段，商業(yè)氛圍清淡，投資者信心不足，自營經(jīng)營模式風(fēng)險(xiǎn)太大，極易失敗。而整體招租的經(jīng)營模式，資金回收過于緩慢，后期承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)過大。綜合考慮各種因素，開發(fā)商最終選擇了：在專業(yè)商業(yè)管理公司的統(tǒng)一管理下實(shí)行招租+委托經(jīng)營管理+自營相結(jié)合的經(jīng)營形式。經(jīng)營方式定位2.一期經(jīng)營方式比例：Ⅲ.項(xiàng)目經(jīng)營定位經(jīng)營方式定位3.各經(jīng)營方式分布及統(tǒng)計(jì)：Ⅲ.項(xiàng)目經(jīng)營定位經(jīng)營方式定位Ⅲ.項(xiàng)目經(jīng)營定位3.各經(jīng)營方式分布及統(tǒng)計(jì)：經(jīng)營方式定位Ⅲ.項(xiàng)目經(jīng)營定位3.各經(jīng)營方式分布及統(tǒng)計(jì)：經(jīng)營功能定位1.世界城的總體業(yè)態(tài)布局：Ⅲ.項(xiàng)目經(jīng)營定位分期空間形態(tài)商業(yè)形式主要業(yè)務(wù)面積比例一期街區(qū)MALL零售為主百貨、超市、影院、服飾、家電、家居、飲食13800043%二期風(fēng)情街休閑商業(yè)為主兒童城、女人街、酒吧村、美食城、工藝品城7500023%三期購物島零售為主酒店辦公、品牌專賣、百貨、大型餐飲、休閑會所11000034%經(jīng)營功能定位2.一期業(yè)態(tài)規(guī)劃：Ⅲ.項(xiàng)目經(jīng)營定位Ⅲ.項(xiàng)目經(jīng)營定位Ⅲ.項(xiàng)目經(jīng)營定位Ⅲ.項(xiàng)目經(jīng)營定位Ⅲ.項(xiàng)目經(jīng)營定位Ⅲ.項(xiàng)目經(jīng)營定位Ⅲ.項(xiàng)目經(jīng)營定位Ⅲ.項(xiàng)目經(jīng)營定位Ⅲ.項(xiàng)目經(jīng)營定位Ⅲ.項(xiàng)目經(jīng)營定位經(jīng)營功能定位3.商鋪搭配比例分析：Ⅲ.項(xiàng)目經(jīng)營定位經(jīng)營功能定位4.功能業(yè)態(tài)統(tǒng)計(jì)表：四、規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)總體規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目與規(guī)劃：世界城·光谷步行街總占地41.79萬平方米，總建筑面積約150萬平方米，是由一條1350米目前世界最長的純步行商業(yè)街串起，集購物消費(fèi)、餐飲娛樂、旅游觀光、休閑健身、商務(wù)辦公、酒店居住于一體的、多功能、全也太、復(fù)合型超級商業(yè)步行街區(qū)，其中商業(yè)面積高達(dá)40玩平方米。世界城·光谷步行街的總體規(guī)劃體現(xiàn)了鮮明的“一條龍”特征。龍頭在西，步行街為龍身，龍尾在東，有十分強(qiáng)烈的起承轉(zhuǎn)合的建筑空間秩序感。同時(shí)，項(xiàng)目有在內(nèi)部形成了三縱三橫的市政路網(wǎng)規(guī)劃，有兩條車行道中夾步行街，大量的地下層停車空間，公共汽車首末站設(shè)在步行街中端，滿足消費(fèi)的便捷性。Ⅰ.項(xiàng)目總體規(guī)劃設(shè)計(jì)Ⅰ.項(xiàng)目總體規(guī)劃設(shè)計(jì)世界城·光谷步行街正對珞瑜路環(huán)形路島，環(huán)形路島是交通的中心。因此，世界城·光谷步行街規(guī)劃的核心策略就是要將人流和車流引過來。然而，世界城·光谷步行街的建筑走向卻是從西北角至東南角，從環(huán)形路島直接關(guān)山一路。這一走向是存在較大的問題的。其問題的癥結(jié)在于人流及車流從西北角至東南角是從主干道通向次級干道。從主要的城市空間通向次要的城市空間。這一走向除了商業(yè)之外，不再具有較大的城市交通功能。這勢必會導(dǎo)致這一走向的人流及車流效率降低，大大降低沿線物業(yè)的商業(yè)價(jià)值。世界城·光谷步行街從西北角至東南角的步行街長度為1350米。對于步行街來說，這是一個(gè)較長的尺度。（國內(nèi)外步行街的成功經(jīng)驗(yàn)是步行街長度在５００－７００米左右最適宜，而超過此長度的，其游客流動量會急劇下降。）在缺乏城市交通功能帶動的情況下，將人流及車流從主城市空間引入1350米的縱深，這是一個(gè)極大的挑戰(zhàn)。龍頭部位組團(tuán)集中了家樂福及大洋百貨，是商業(yè)的核心，消費(fèi)者在此已經(jīng)基本完成消費(fèi)。由于這一強(qiáng)勢的商業(yè)地帶存在，很難吸引消費(fèi)者再往弱勢的步行街前進(jìn)。同時(shí)，步行街兩側(cè)缺少商業(yè)空間的縱深，也是吸引人流的不利因素之一。從現(xiàn)實(shí)來看，世界城·光谷步行街雖然具有地段的優(yōu)勢，但是劣勢同樣非常明顯。如何弱化劣勢，強(qiáng)化優(yōu)勢，提高物業(yè)的商業(yè)價(jià)值，世界城·光谷步行街針對性的規(guī)劃方案有：通過特色建筑吸引消費(fèi)者向商業(yè)縱深前進(jìn)——世界城·光谷步行街由九大組團(tuán)組成，其中有五大風(fēng)情、十大廣場，主街道是世界城景觀的主要展示區(qū)，逛世界城就是在欣賞“萬國建筑博覽”。通過對步行街的級別劃分解決空間的單調(diào)——傳統(tǒng)的步行街街道寬敞筆直，一通到底。其結(jié)果是，有街無市，過客不留人。世界城將街區(qū)分為主街、次街和內(nèi)街三個(gè)級別，達(dá)到曲折有致，移步易景的效果。主街是步行街的主干道，設(shè)置在16-18米之間；次街設(shè)置在6-8米之間，主要功能是購物；內(nèi)街則強(qiáng)調(diào)純粹的購物行為，設(shè)置在3-4米之間。通過空間的營造創(chuàng)造舒適的購物感受——整個(gè)步行街主次街道將形成樹狀形結(jié)構(gòu)，購物逛街者在主街道上每走一段，都能不斷找到新鮮的空間。由此可見，世界城·光谷步行街針對自身的劣勢進(jìn)行了相應(yīng)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，這些方案雖然不可能完全化解其劣勢，但對項(xiàng)目的可持續(xù)運(yùn)營及提升整體物業(yè)的商業(yè)價(jià)值還是產(chǎn)生了很大的作用。Ⅰ.項(xiàng)目總體規(guī)劃設(shè)計(jì)五、招商與推廣招商與推廣招商策略推廣策略Ⅰ.招商策略招商宗旨消除隱憂，保證銷售。招商不以贏利為首要目的，主要是全力消除后續(xù)經(jīng)營隱憂，化解銷售風(fēng)險(xiǎn)?！翱刂浦攸c(diǎn)、控制軸心、控制形象”三原則本案經(jīng)營模式以招租經(jīng)營（主力店、人氣店）+售后委托經(jīng)營（形象店）+售后自營三種方式結(jié)合，主力店以提升商業(yè)輻射能力、維持形象、穩(wěn)定人流和商業(yè)結(jié)構(gòu)為目的，力爭引入國際品牌店，合理分布在步行街各個(gè)主題區(qū)內(nèi)；步行街主街以售后委托經(jīng)營為主，引入品牌專賣店，提升形象，但在銷售或招商過程中應(yīng)適量滿足自營投資客的需求，前提是有一定的成功營業(yè)經(jīng)驗(yàn)，具備合法經(jīng)營手續(xù)，并服從商業(yè)管理公司的統(tǒng)一管理。外街售后自營，活躍市場。招商策略Ⅰ.招商策略小區(qū)商鋪比較分散，商鋪銷售后即可隨時(shí)開張營業(yè)，通常無需統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經(jīng)營，商鋪銷售出去，發(fā)展商就算完成任務(wù)了；但大型購物中心和步行街即使將商鋪銷售一空，也不代表項(xiàng)目就開發(fā)成功，只是從開發(fā)到銷售這個(gè)階段的完結(jié)，其中最重大的工作是籌措開業(yè)，即招商、招租。招商工作成功與否，將直接影響商鋪的銷售成交進(jìn)度，招商工作做得好，可以吸引不少知名品牌店或特色產(chǎn)品的經(jīng)銷商簽約，必能讓投資者增強(qiáng)投資信心。由于市場競爭激烈，資金回籠的壓力越來越大，商用物業(yè)發(fā)展商的職能已發(fā)生明顯變化，原來只負(fù)責(zé)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，為了加速銷售，迫使發(fā)展商在商鋪銷售過程中，兼顧了商場管理方的職責(zé)——招商。招商策略Ⅰ.招商策略策略一：提前介入制定招商政策——招商政策在銷售前期介入制定是發(fā)展商和投資者兩方面的要求⑴發(fā)展商對商鋪銷售的要求商用物業(yè)銷售要求發(fā)展商必須給投資者一個(gè)投資信心，關(guān)鍵的工作就是把商場未來的經(jīng)營運(yùn)作、經(jīng)營特色、經(jīng)營品種、經(jīng)營手法、經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)濟(jì)效益?zhèn)鬟f給投資者，讓投資者對項(xiàng)目有更詳盡的認(rèn)知，幫助投資者建立獲利的信心，從而令銷售速度加快。⑵投資者對商鋪投資的要求提前介入制定招商政策可大大縮短商場的開業(yè)時(shí)間，讓投資者感覺到即買即收租的有利局面。招商策略Ⅰ.招商策略策略二：有意識選擇商戶商業(yè)步行街經(jīng)營是否成功，很大程度取決于商戶的構(gòu)成，但不是所有想來的商家都給他來，不同規(guī)模、不同定位的商場有不同的商戶結(jié)構(gòu)，進(jìn)不進(jìn)不是由市場、也不是由商戶自主決定的，而是由發(fā)展商和經(jīng)營策劃公司預(yù)先“策劃”決定的，想來的不一定讓他來，沒想過要來卻與商場定位相符的商戶，要千方百計(jì)請進(jìn)來?！錾虘暨x擇兩大原則⑴經(jīng)營商品或服務(wù)要合理搭配，讓進(jìn)駐商戶有足夠經(jīng)營空間商品或服務(wù)合理搭配可以有效營造步行街的“購物氣氛”，如果過于重疊，商戶在經(jīng)營上會造成競爭的激烈化，無謂的競爭只會促使在同一個(gè)有限空間內(nèi)的商家們只求生存、難有發(fā)展，最終導(dǎo)致步行街難以為繼。⑵商戶的選擇要保證有穩(wěn)定的租金收入，讓投資者能快速回收資金長期穩(wěn)定和有實(shí)力的商戶往往需要較大面積的商鋪，但付出的租金相對較低，與業(yè)主快速回收的愿望相抵觸；而對于一些小商戶雖然可以支付較高的租金，卻缺乏長期而穩(wěn)定的保障。因此，商戶的選擇必須處理好長期收益與短期收益的問題，保證租金收入持續(xù)和穩(wěn)定。招商策略Ⅰ.招商策略■商戶進(jìn)駐三大要求⑴知名或連鎖商戶知名品牌商戶的進(jìn)駐能有效提升步行街的品位，吸引消費(fèi)人流和提供穩(wěn)定的租金收入，越多品牌商戶進(jìn)駐，步行街形象越佳。知名商戶的進(jìn)駐，一方面對消費(fèi)的核心——消費(fèi)者形成強(qiáng)大的吸引力；另一方面，知名商戶的形象也能使步行街的形象更加深化，在主力商家的進(jìn)駐中得到充分體現(xiàn)。⑵個(gè)性鮮明的特色商戶不同的商戶會帶來不同的消費(fèi)群，某些商戶個(gè)性鮮明形象突出，容易給消費(fèi)者留下深刻印象，豐富了步行街整體的經(jīng)營特色。例如，廣州天河城當(dāng)年引進(jìn)“吉之島”，吉之島內(nèi)設(shè)一站式購物超市——未來街市，每天吸引無數(shù)消費(fèi)客流，使吉之島已儼然成為天河城廣場的代名詞。特色商戶的帶動作用可見一斑。⑶能吸引人流量的商戶有一些商戶不一定是知名品牌，不一定付得起很高的租金，卻能吸引大規(guī)模的人流量，帶動步行街購物增長，對這些商戶要重點(diǎn)引進(jìn)，如娛樂場所美食廣場等，對步行街吸引人流量有重大貢獻(xiàn)。招商策略Ⅰ.招商策略策略三：經(jīng)營商品類別與購物中心定位一致經(jīng)營商品類別與步行街定位一致，對于步行街區(qū)來說，是很復(fù)雜的招商問題，既要與步行街定位保持一致，又要避免雷同，使商戶之間能進(jìn)行差異化經(jīng)營。實(shí)施經(jīng)營商品與商場定位一致的策略