海南房地產(chǎn)企業(yè)信托融資策略研究

目錄摘要及關(guān)鍵字 I海南房地產(chǎn)企業(yè)信托融資策略研究摘要：根據(jù)國務(wù)院2010年1月4日發(fā)布的關(guān)于促進海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展的國務(wù)院意見，標(biāo)致海南國際旅游島建設(shè)步入正軌。國際旅游島戰(zhàn)略實施以來，作為海南支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)，也隨著戰(zhàn)略的提出而迅速的發(fā)展起來。在當(dāng)時海南省的GDP也隨著房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展而增長起來，受到影響的還有就業(yè)率和稅收，它不僅提高了就業(yè)率也讓稅收起了重中之重的作用。而周期長、資金集中是房地產(chǎn)項目的兩大短板。目前的銀行貸款不僅是其他行業(yè)的主要融資渠道，也是房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資渠道，融資渠道的單一和高的財務(wù)風(fēng)險以及融資成本的不斷增加，使海南房地產(chǎn)企業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展受到了不利影響，銀行信貸風(fēng)險也隨之而來。通過我們的調(diào)查對比發(fā)現(xiàn)信托融資渠道是最適合海南房地產(chǎn)企業(yè)籌集資金的不錯選擇，通過信托融資，為海南房地產(chǎn)企業(yè)提供長期而又穩(wěn)定的資金來源。了解剖析信托融資的含義為之后的海南房地產(chǎn)企業(yè)信托融資策略的研究做準備，分析海南省房地產(chǎn)企業(yè)信托融資現(xiàn)狀及信托融資存在的主要問題，做出主要的信托融資策略。通過信托融資，解決房地產(chǎn)企業(yè)來源資金問題，不僅有利于海南房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展,對國際旅游島的建設(shè)出一份微薄之力。關(guān)鍵詞：海南房地產(chǎn)企業(yè)；信托融資;策略ResearchontrustfinancingstrategyofHainanrealestateenterprisesAbstract:On

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rise.Atthattime,theGDPofHainanProvincealsoincreasedwiththerapiddevelopmentofrealestateenterprises,whichaffectedtheemploymentrateandtaxrevenue.Itnotonlyraisedtheemploymentratebutalsomadetaxrevenueplayakeyrole.Thelongcycle,capital-intensiverealestateprojectsareoneoftheshortboard,atpresent,bankloanisthemainfinancingchannelforrealestateenterprises.Becauseofthesinglefinancingchannel,thehighfinancialriskandtheincreaseoffinancingcost,thehealthyandsteadydevelopmentofHainanrealestateenterpriseshasbeenadverselyaffected,andthebankcreditriskhasfollowed.Throughourinvestigation,wefoundthatthetrustfinancingchannelisthebestchoiceforHainanrealestateenterprisestoraisefunds,throughtrustfinancing,Hainanrealestateenterprisestoprovidealong-termandstablesourceoffunds.Understandingofthemeaningofanalyzethetrustfinancingstrategyresearch,analysisofHainanrealestatetrustfinancingpresentsituationandmainproblemsoftrustfinancing,makethemaintrustfinancingstrategy.Throughthetrustfinancing,tosolvethesourceoffundsforrealestateenterprises,notonlyconducivetothedevelopmentofHainanrealestateindustry,theconstructionofaninternationaltourismisland.Keywords:Hainanrealestateenterprise;trustfinancing;strategy引言隨著時代的發(fā)展,大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都面臨著資金匱乏的問題,而作為主要融資渠道的信貸已經(jīng)不能滿足目前海南房地產(chǎn)行業(yè)。截止2018年，海南房地產(chǎn)投資占GDP比重為35.49%。1到2月中房地產(chǎn)投資額增長速度是-35.3%，當(dāng)時在全國的排名是倒數(shù)第二名，續(xù)2018年出現(xiàn)了海南房地產(chǎn)投資負增長后，又快速下降。由此數(shù)據(jù)可看出籌資已成為房地產(chǎn)公司所面對的主要問題。由于近年來房地產(chǎn)調(diào)控政策受世界金融危機和國內(nèi)影響,房屋銷售量下降,許多的房地產(chǎn)公司出現(xiàn)了融資困難的問題。通過研究對比我們會發(fā)現(xiàn)新的融資渠道信托融資是房地產(chǎn)企業(yè)融資的一個很不錯的選擇。所以，對海南房地產(chǎn)企業(yè)尋求新的融資渠道，對信托融資進一步研究，分析其存在的主要問題，尋求有效的措施尤為重要。1信托融資概述1.1房地產(chǎn)信托融資含義通常，為了房地產(chǎn)項目的開發(fā)和管理，房地產(chǎn)企業(yè)選擇信托融資作為一種獲取資金的方式，即房地產(chǎn)信托融資。常見的融資方式有很多種，而房地產(chǎn)信托是房地產(chǎn)融資中最為特殊的一種。這篇論文為了能更簡單更好的幫助人們對房地產(chǎn)信托融資的理解，我們將其含義分成兩部分，分別是廣義和俠義。廣義的房地產(chǎn)信托融資其實就是指房地產(chǎn)融資，而房地產(chǎn)融資與金融界的房地產(chǎn)金融對等。也就是說房地產(chǎn)行業(yè)為了獲得資金或獲得資金帶來的收益而進行募集、融通的全部房地產(chǎn)行業(yè)行為。而俠義的房地產(chǎn)信托融資就比較單一，指金融活動中資本獲取、融通的這一環(huán)節(jié)。對資金需求量極大的資金集中型房產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，在項目開發(fā)的每個環(huán)節(jié)都需要大量的資金來支撐。資金投入量高、風(fēng)險高以及收益高就是房地產(chǎn)行業(yè)的特征。而根據(jù)獲取資金的來源不同，可將其分成兩種類型：直接融資是資金獲取過程并沒有通過金融機構(gòu)，而是從資本市場上直接獲取資金。通過金融機構(gòu)獲取資金的行為就是房地產(chǎn)信托融資的另一種類型，稱之為間接融資。所以我們可以將房地產(chǎn)信托融資的含義簡單概括為，房地產(chǎn)企業(yè)為了維持正常的房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營活動，而采用信托方式進行融資從而獲得資金。1.2房地產(chǎn)信托融資的特征1.2.1房地產(chǎn)企業(yè)可獲得大量資金需求在開發(fā)房地產(chǎn)項目的過程中房地產(chǎn)企業(yè)會遇到各式各樣的問題，其中最為嚴重的，就是大量的資金墊付問題，大量的資金墊付會影響企業(yè)運營資金的流動性，對企業(yè)的正常運行很多不利。因此，房地產(chǎn)企業(yè)往往會通過很多方式籌集大量的資金來解決房地產(chǎn)項目開發(fā)的問題。而在眾多融資方式當(dāng)中，信托融資不僅操作簡單并且比較靈活，而銀行貸款在這方面是比信托融資還要弱的，更何況信貸收緊，這就顯得信托融資更加突出。1.2.2房地產(chǎn)企業(yè)可以獲得長期資金需求地產(chǎn)企業(yè)周期較長的原因就是因為房地產(chǎn)項目的開發(fā)周期長，這也是房地產(chǎn)企業(yè)選擇融資方式需要考慮的因素之一。而信托公司在這方面比銀行更具有優(yōu)勢，信托公司的貸款日期是比銀行貸款日期長很多。1.2.3房地產(chǎn)企業(yè)可獲得專項資金需求信托公司會采取雙贏的方式即可以對委托人的財產(chǎn)進行管理運用，為他們提供金融服務(wù)，同時可以將委托人的資金投資給房地產(chǎn)企業(yè)。這樣做不僅可以給投資者帶來收益，房地產(chǎn)企業(yè)的資金需求問題也得到解決。1.3房地產(chǎn)信托融資的四種模式1.3.1貸款型模式眾多投資者會通過市場這一渠道將自己的資產(chǎn)委托給信托公司，信托公司把投資者投資進來的資金，以信托合同的方式把資金都集中起來。信托公司通過對投資者的評估和篩選以后，會將資金以信托貸款的方式投資給信托公司所選擇的開發(fā)商。開發(fā)商會按照合同按期支付利息和本金給信托公司。信托公司也會按照和投資者簽訂的合同給投資支付利息和本金。1.3.2股權(quán)型信托融資模式信托公司想要募集大量的資金好用于向項目公司投入資金，從而得到該項目資金的股權(quán)，那就要通過發(fā)行信托產(chǎn)品。而信托公司這樣做的目的就是為了讓項目公司承諾在合同規(guī)定的期限內(nèi)以溢價的方式購回信托公司所持有的股權(quán)。1.3.3混合融資型債權(quán)和股權(quán)混合而成的融資模式，具有貸款類和股權(quán)類這兩個大特點。這種融資模式本身的方案設(shè)計具有靈活性又存在交易結(jié)構(gòu)復(fù)雜性。這兩者相結(jié)合形成的融資模式正是開發(fā)商所需要的。1.3.4財產(chǎn)受益型模式開發(fā)商們利用受益權(quán)和財產(chǎn)所有權(quán)相分離的信托的特征，剛開始他們將手中持有的房子產(chǎn)權(quán)信托給公司，委托信托投資公司代他們轉(zhuǎn)讓開發(fā)商們所持有的優(yōu)先受益權(quán)。而信托投資公司為了購買開發(fā)商們手中的優(yōu)先收益權(quán)，他們會去發(fā)行信托計劃，籌集到大量的資金。信托公司這樣做是有目的的，其目的就是后期如果投資者們的優(yōu)先受益權(quán)沒有清償，信托公司會因為優(yōu)先收益權(quán)，而去處置這個房產(chǎn)，開發(fā)商所持有的劣后受益權(quán)將會到最后才收到補償。2海南房地產(chǎn)企業(yè)信托融資現(xiàn)狀分析2.1海南房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展情況分析海南地產(chǎn)在期初發(fā)展階段后，海南旅游業(yè)的地位已經(jīng)逐漸突顯出來了，海南地產(chǎn)行業(yè)隨之被帶動起來并高速發(fā)展。三亞海棠灣同一天的時間里十幾家包括五星級以上的酒店開始動工。陵水清水灣等房地產(chǎn)項目吸引了大量的公司。2013年，海南建筑業(yè)增加238.77元，增值率為16.50%。房屋施工面積6173萬㎡，增長率為27.8%。銷售額1032億元，增長率為40.40%。由此看來地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展良好產(chǎn)業(yè)投入每年增加。海南旅游房地產(chǎn)從單一走向多維度。度假村莊、酒店、景區(qū)住房、高爾夫度假村等旅游地產(chǎn)在海南全面發(fā)展，海南旅游觀光開始轉(zhuǎn)變成旅游、度假、投資等。2018年的第一季度，海南房地產(chǎn)投資總額543億元人民幣，增長11.50%，住房銷售面積661661萬㎡，下降27%。海南政府出臺一連串的市場政策，為了來穩(wěn)定房地產(chǎn)市場平衡。投資總量逐漸上升的經(jīng)營性地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，在海南，三亞海坡錦城碧桂園是投資最高的房地產(chǎn)項目，海南東部地區(qū)是房地產(chǎn)開發(fā)量較大的地區(qū)其投資額高達450億元，增長20%。三亞和?？诘纳唐贩夸N售量逐年上漲。五指山、瓊海等城市商品房銷售量逐年增加。海棠灣、神州半島等地區(qū)，總投資76.25億元。2019年上半年海南房屋銷售面積394.43萬㎡，下降率為57.10%。房屋銷售額620.39億元，下降率為54.90%。?？阡N售面積196.39萬㎡，減少了15.70%。銷售金額301.31億元，增長率為5%。由上面的數(shù)據(jù)可以看的出來，海南實施的限購政策經(jīng)歷了一年多的時間終于起到了遏制搶購房屋，樓市降溫明顯的效果，房地產(chǎn)行業(yè)市場不僅維持穩(wěn)定，銷售量還往上升趨勢發(fā)展。目前?？诜课蒌N售量是海南全省一半，銷售量最高。三亞銷售面積僅79.25萬㎡，銷售金額減少了54.7%。三亞銷售量雖然比不上?？诘侨齺喌匿N售面積和銷售金額是高于其他市縣的。除?？凇⑼筒?、五指山外的其他市縣，房屋銷售面積跌幅超過了50%。昌江、陵水的房屋銷售面積跌幅超過了90%。2016年到2019年海南房屋銷售量對比表年份供應(yīng)成交供應(yīng)宗數(shù)供應(yīng)土地面積（萬㎡）成交宗數(shù)成交土地面積（萬㎡）成交總金額（億元）2016306116429911602472017173552.1166521.79200.972018105448.4291422.88118.0820193701044.98199699.15303.85同比252.38%133.04%118.68%65.33%157.38%數(shù)據(jù)來源：海南自然資源規(guī)劃局2.2海南房地產(chǎn)企業(yè)信托融資情況分析銀行貸款和向股東、員工融資是海南房地產(chǎn)企業(yè)目前的主要融資渠道。而據(jù)調(diào)查顯示，向銀行貸款的房地產(chǎn)企業(yè)就有52.5%，房地產(chǎn)企業(yè)中，有半數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)資金緊張問題。36%左右的企業(yè)覺得是銀行信貸收緊。只有9.52%的企業(yè)認為貸款的困難程度變化不明顯。剩下54.48%的企業(yè)覺得貸款難度增強，所以海南房地產(chǎn)企業(yè)貸款困難的主要原因是信貸控制。在海南，房地產(chǎn)企業(yè)的貸款利率多為0到20%之間，均按期償還，且其貸款都是有擔(dān)保的長期貸款。1年期以上的中長期貸款利率為5.6%到10.59%。在貸款利率中基準利率占14.29%，上浮20%以內(nèi)的占61.9%，20%到50%之間的占19.05%?；鶞世氏赂?0%的只占4.76%。房地產(chǎn)貸款大致分為按揭貸款和擔(dān)保貸款這兩種，除此之外不存在什么信用貸款之類的其他貸款。此外按期償還貸款的利率為100%，貸款尚未到期的企業(yè)也承擔(dān)按期償還。常見的6種融資渠道資金成本對比表融資方式總成本收益（案例）銀行信貸年利率約7%到10%，加上隱性成本貸款的總成本約為年8%到12%。余額寶打包2500億零碎活期存款，“團購”銀行大額協(xié)議存款，近半年來，年化收益平均超過4.9%。信托公司包含各項費用，總?cè)谫Y成本一般在年利率13%到20%之間。平均單筆貸款融資1.9億元。30億頭號信托重中誠信托“誠至金開1號”，通過相關(guān)隱性擔(dān)保的方式，投資人以平均年收益率7%退出，人均投資428萬元。比原定10%年收益率低了3個點?；鹱庸究偝杀炯s為年利率15%到24%之間，單筆融資額一般在3000萬到2億元之間。-股市委托貸款合同利率加上各類中間費用，平均融資總成本約為年15%，單筆貸款融資在5000萬到5億元之間。-私募基金項目融資總成本約為年利率24%。單筆融資額一般在5000萬到50億元之間。2013年12月，熊貓煙花集團股份有限公司公告，委托九江銀行廣州分行，向創(chuàng)視界（廣州）媒體發(fā)展有限公司，發(fā)放委托貸款1.3億元，委托貸款期限一年，年利率12%，按季付息。3海南房地產(chǎn)企業(yè)信托融資存在的主要問題3.1海南房地產(chǎn)企業(yè)信托融資中企業(yè)的內(nèi)部問題3.1.1缺乏運作房地產(chǎn)信托的專業(yè)人才由于房地產(chǎn)信托在海南還處于起步階段，并沒有太多的人知曉。而在海南，許多的公司都在到處尋找招聘專業(yè)的投資經(jīng)理人，可想而知，通曉房地產(chǎn)信托投資的復(fù)合型專業(yè)人才不僅在外地難得，在海南也是非常稀缺的。杰出的投資經(jīng)理人在公司起著至關(guān)重要的作用，公司的信托融資發(fā)展是離不開他們的。20世紀70年代，美國產(chǎn)業(yè)投資基金之所以沒有發(fā)展起來，規(guī)模小的主要原因之一就是由于負責(zé)人沒有吸收利用專門的優(yōu)秀管理人才。所以海南應(yīng)該引進大量的房地產(chǎn)專業(yè)管理人士，以便以宣傳以及對于投資者咨詢這方面能夠得到專業(yè)的知識解答。3.1.2投資者對房地產(chǎn)信托風(fēng)險認識不足高收益伴隨著高風(fēng)險，銀行3年期的人民幣存款利率是3.96%，兩年期3.33%。市場上房地產(chǎn)信托產(chǎn)品1-3年期，預(yù)期年收益在4%以上，兩者相比之下，房地產(chǎn)信托年收益比銀行存款利率還要高，因此風(fēng)險也會比銀行存款的高。隨著房地產(chǎn)信托的興起，許多投資者只是看到信托融資的收益，往往忽略掉了最重要的風(fēng)險。甚至有些人對風(fēng)險防范意識比較薄弱。信托產(chǎn)品不存在保本這一向，如果發(fā)生風(fēng)險，投資者很可能會嚴重虧損。為了信托融資這一項目在海南的發(fā)展，投資人對信托不僅要深入了解，而且對信托風(fēng)險的認知也要貫徹到實際中去，不能盲目的去相信表面上的高收益的產(chǎn)品。3.1.3房地產(chǎn)信托缺少新的營銷計劃銀行理財產(chǎn)品和信托產(chǎn)品相比，銀行理財產(chǎn)品是面向大眾的，而大部分人都認為信托產(chǎn)品主要對高收益人才開放，產(chǎn)品也比較適合高收益人群。產(chǎn)品不能準確的迎合市場需求其主要原因就是信托公司對市場的調(diào)研不足。在項目產(chǎn)品開發(fā)時，沒有對其進行針對性的調(diào)研工作，造成業(yè)務(wù)生產(chǎn)的市場定位不夠明確。信托公司仍然選擇共同的綜合業(yè)務(wù)模式，沒有信托業(yè)務(wù)高度專業(yè)化的特點。產(chǎn)品相同沒有進行創(chuàng)新，產(chǎn)品缺乏差異化服務(wù)。信托公司缺少了與眾不同的信托產(chǎn)品，不能吸引到投資者目光。沒有讓投資者對信托公司產(chǎn)生興趣。3.2海南房地產(chǎn)企業(yè)信托融資中企業(yè)的外部問題3.2.1相關(guān)法律法規(guī)不健全信托業(yè)能規(guī)范發(fā)展的前提條件是，信托業(yè)有完善的法律制度作為保障，信用經(jīng)濟等同于法律經(jīng)濟。房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的性質(zhì)決定了建立法律制度不只是用于更好的監(jiān)督，保護和導(dǎo)向也是其作用之一。我國雖然以《信托法》作為房地產(chǎn)信托的法律基礎(chǔ)，但是房地產(chǎn)信托行業(yè)要想快速的進步和發(fā)展，單憑《信托法》是不足的。要在此法律基礎(chǔ)上制定有關(guān)的規(guī)范及細則?，F(xiàn)在有關(guān)房地產(chǎn)信托融資的法律法規(guī)，還沒有統(tǒng)一的房地產(chǎn)登記制度，信托法律制度對投資者設(shè)定了較高的門檻等一列主要問題。3.2.2相關(guān)的信托稅收制度缺位在發(fā)生信托的整個過程中，需要交2次關(guān)稅。委托人把資產(chǎn)委托給信托公司進行投資時繳納第一次關(guān)稅，第二次關(guān)稅發(fā)生在信托計劃完成后被投資方也就是信托公司把資產(chǎn)還給委托人時。目前，政府還沒有針對性的做出關(guān)于信托的相關(guān)稅收政策，海南還是像以前一樣，根據(jù)交易的性質(zhì)來征稅。在經(jīng)營信托產(chǎn)品的過程中，具有項目公司法定資格的主體是接受資金的項目公司，該項目公司按照正常程序辦理工商登記，成為納稅主體后，按時繳納營業(yè)稅。如果有利潤，就要交所得稅。在國外，對信托的項目公司來說，項目公司只是一個資金的受托人，而不是真正意義上的投資主體，這就產(chǎn)生的重復(fù)征稅的問題。3.2.3房地產(chǎn)信托缺少宣傳力度不管是什么產(chǎn)品都離不開宣傳，而信托融資只被少數(shù)人知曉的原因就是信托公司并沒有大力的做宣傳，人們知道他的途徑大多數(shù)都是無意中發(fā)現(xiàn)的，比如，有些專業(yè)的學(xué)生只通過老師講課這條途徑去大概知曉它。工作者可能只是從少數(shù)人口中無意知曉。生活中，我們不難發(fā)現(xiàn)，大部分人都知道銀行貸款，那是因為銀行會在他們的營業(yè)場所安排特定的工作人員進行宣傳或者是提供專業(yè)咨詢。而信托融資這四個字卻很少甚至沒有出現(xiàn)在人們的談?wù)撝?，那是信托融資并沒有融入到生活中去，傳播的途徑少之又少。為什么很多企業(yè)要花大量的資金去宣傳他們的產(chǎn)品，那是因為他們知道，產(chǎn)品被人們發(fā)現(xiàn)，那么，銷售量都會上升。如果好的產(chǎn)品不被知道，那又有什么用呢？4海南房地產(chǎn)企業(yè)信托融資的主要策略4.1海南房地產(chǎn)企業(yè)信托融資中企業(yè)內(nèi)部問題的解決策略4.1.1建立房地產(chǎn)信托風(fēng)險管理機制對于房地產(chǎn)信托存在的問題，我們不僅要將資本結(jié)構(gòu)和籌資期限合理安排，還要科學(xué)化籌資決策，建立新的體系，具體表現(xiàn)在財務(wù)評價和資金管理這個方面。最重要的，就是要高度重視強化風(fēng)險這方面的意識，風(fēng)險預(yù)警。對于房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險，就要要求高管人員有高度的風(fēng)險防范意識，高管人員要協(xié)助管理者，在管理者做出決定之前，高管人員要對各方面的環(huán)境進行仔細的分析，這有利于管理者做出適當(dāng)合理的決定。關(guān)注國家有關(guān)房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟決策也是重中之重。4.1.2加快專業(yè)化管理人才的培養(yǎng)因為國內(nèi)信托起步晚，且尚未形成專業(yè)的人才隊伍缺少專業(yè)的管理人才。所以想要快速發(fā)展就必須要求房地產(chǎn)信托基金管理人員要具備綜合理論知識，和豐富的實際操作經(jīng)驗。管理者要積極主動開展相關(guān)從業(yè)人員培訓(xùn)，從業(yè)人員也要積極配合管理人員對他們的培訓(xùn)，不管是在專業(yè)技術(shù)方面還是在其他方面。對于開發(fā)貸款審批關(guān)，企業(yè)要嚴格把控,認真分析相關(guān)報表數(shù)據(jù)杜絕信托資金直接項目資本金的現(xiàn)象。4.1.3房地產(chǎn)信托缺少新的營銷計劃眾所周知，一個企業(yè)要想生存下去，創(chuàng)新是必不可少的。信托公司也不例外。對市場營銷的各個環(huán)境，管理人員應(yīng)對其進行分析。對業(yè)務(wù)的發(fā)展?fàn)顩r進行深入研究，為制定合理的，房地產(chǎn)信托發(fā)展策略提供依據(jù)。在對顧客需求和研究業(yè)務(wù)規(guī)模的分析基礎(chǔ)上從產(chǎn)品的制作、價格的制定、促銷的方式以及渠道的選擇這四的方面去制定信托業(yè)務(wù)市場營銷組合策略。公司要對市場進行調(diào)研，了解客戶的需求和顧慮，從而有針對性的制定出新的營銷策略。公司應(yīng)該抓住各種機遇，對內(nèi)外部營銷環(huán)境進行分析，有效地評估和防范風(fēng)險，為企業(yè)開拓新的市場，為企業(yè)的長期發(fā)展提供動力和長期的可持續(xù)發(fā)展支持。4.2海南房地產(chǎn)企業(yè)信托融資中企業(yè)外部問題的解決策略4.2.1健全與房地產(chǎn)信托融資管理相配套的法律法規(guī)體系房地產(chǎn)信托這個龐大的運作體中涉及到4個主體，它們分別是證券經(jīng)紀人和證券交易所、管理顧問公司及收益保管機構(gòu)。因為它們之間存在著多樣復(fù)雜的關(guān)系，而不同的關(guān)系所涉及到的法律也有可能不同。《公司法》、《信托法》、《證券法》等都是房地產(chǎn)信托所涉及到的，不僅這些，還會涉及到房地產(chǎn)交易、投資、法律登記等，其他方面的一些法律。所以，我們要建立房地產(chǎn)信托登記制度和完善房地產(chǎn)信托監(jiān)管制度。4.2.2創(chuàng)建房地產(chǎn)信托稅收優(yōu)惠政策2015年,證券會正式批準我國首只公募房產(chǎn)投資信托產(chǎn)品，是房地產(chǎn)投資信托在我國內(nèi)地市場中已取得進展的一個重要標(biāo)志。引入房地產(chǎn)信托后，我國商業(yè)地產(chǎn)也因此收到有利的影響，而且還保障建設(shè)籌集社會資本。相關(guān)配套制度建設(shè)不夠完善是國內(nèi)房地產(chǎn)投資信托進步慢的主要原因，沒有財稅政策的支持也是其中原因之一。因此，想要建立房產(chǎn)投資信托所得稅制度，就要清楚信托財產(chǎn)權(quán)在不同法系下的所屬問題，把避免重復(fù)征稅作為原則。完善房地產(chǎn)投資增值稅的征收方式問題，才能很好的去解決實物中，由信托公司承擔(dān)的增值稅的納稅申報問題。在房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展初期，由于政府實施稅收優(yōu)惠政策而受到有利的影響，稅收優(yōu)惠政策對房地產(chǎn)信托的作用是引導(dǎo)和促進房地產(chǎn)信托的發(fā)展，并且體現(xiàn)公益信托在我國的保障建設(shè)中的積極作用。4.2.3信托公司應(yīng)該加大宣傳力度信托公司可以借鑒個別企業(yè)的宣傳策略，比如可以把信托的基本流程和一些關(guān)于信托的成功案例印到扇子上，海南省是四季入夏的一個島嶼，我們把宣傳扇子一發(fā)，就會有很多路人過來領(lǐng)取，并且不會應(yīng)付的扔掉，他們空閑時間還可能翻翻看看?；蛘咂髽I(yè)可以借鑒中國移動的宣傳方式，在人流量較多的地方搭棚設(shè)點，對外宣傳。房地產(chǎn)企業(yè)可以對外宣傳自己的優(yōu)勢，成功的案例來吸引顧客，讓顧客注意到自己并且愿意去了解，去投資。在互聯(lián)網(wǎng)時代，房地產(chǎn)企業(yè)可以利用互聯(lián)網(wǎng)的優(yōu)勢，在網(wǎng)上可以合法的建立屬于自己的網(wǎng)站，讓跟多人知曉。結(jié)論海南房地產(chǎn)行業(yè)對資金的需要比其他的行業(yè)更加的強烈，海南房地產(chǎn)企業(yè)由于受到銀行貸款政策的影響，政府出臺了宏觀調(diào)控政策沖擊了海南房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，出臺這些政策的目的是政府為了控制房價和國內(nèi)金融市場。海南應(yīng)當(dāng)把信托融資渠道引進來為海南房地產(chǎn)企業(yè)籌集資金增加一條新渠道。為了要想保證企業(yè)業(yè)務(wù)的正常運轉(zhuǎn)，就必須籌集資金，銀行貸款已經(jīng)不能幫助房地產(chǎn)企業(yè)解決資金問題，而企業(yè)也只能尋找新的融資渠道。在我國正處于高速發(fā)展的階段的信托融資正好滿足企業(yè)的需要，這條新的融資渠道不僅促進我國金融業(yè)的多元化發(fā)展，我國地產(chǎn)業(yè)的長期可持續(xù)發(fā)展也受其影響。希望通過本文的研究能夠?qū)Ｄ戏康禺a(chǎn)信托融資存在的問題，做出一些有利的建議，能夠為海南房地產(chǎn)企業(yè)信托融資提供一定的幫助。參考文獻：[1]劉騰蛟.房地產(chǎn)信托融資風(fēng)險分析[D].河北金融學(xué)院,2017.[2]孫楠.我國房地產(chǎn)企業(yè)信托融資模式研究[D].北京交通大學(xué),2016.[3]王藝多.“互聯(lián)網(wǎng)+”背景下房地產(chǎn)營銷策略研究[J].產(chǎn)業(yè)與科技論壇,2018(23):254-255.[4]何雁明.海南房地產(chǎn)市場變化及其影響[J].中國金融,2012(03):66-68.[5]馮安安.關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)籌資風(fēng)險及其防范研究[J].納稅,2017(03):76+78.[6]賀文岐.青島國信置業(yè)有限公司信托融資的困境與對策[D].東北農(nóng)業(yè)大學(xué),2015.[7]戚奇明.信托融資成“救命稻草”？[N].上海金融報,2018-12-18(A09).[8]李澎.房地產(chǎn)企業(yè)信托融資攻堅戰(zhàn)[J].黑龍江科技信息,2012(15):153.[9]唐芝敏.我國房地產(chǎn)信托的風(fēng)險防范與監(jiān)管制度研究[D].湘潭大學(xué),2016.[10]楚志剛.房地產(chǎn)企業(yè)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險淺析[J].合作經(jīng)濟與科技,2014(15):85-86.致謝：轉(zhuǎn)眼間，大學(xué)四年差不多也要結(jié)束了，不僅僅是大學(xué)四年的生活，長達十多年的在校學(xué)生生活也要接近尾聲。沒有考研計劃的我，即將要步入社會，在社會中，我也會以一個新生的身份去學(xué)習(xí)。人們都說，大學(xué)是一個小社會，你會在里面學(xué)習(xí)到很多知識，為以后出社會做準備，其實我對這個觀點并不是全部贊同。所以，我會在寒暑假的時候，會去兼職，不管是服務(wù)員還是銷售，我都大概會去嘗試。從中，我學(xué)到了大學(xué)里面沒有的東西。記得大學(xué)第一年開學(xué)的第一學(xué)期，導(dǎo)員在班群里說，要做一個大學(xué)四年的計劃表。那時候我從同專業(yè)的學(xué)姐口中了解到，我們專業(yè)大概要考的哪些證書：會計從業(yè)，初級會計職稱，中級會計職稱還有高級。我還去問了我們專業(yè)老師對應(yīng)的考試書籍。那時候，最讓我最有成就感的，就是大學(xué)第一年的第二學(xué)期我就拿到了會計從業(yè)資格證書，雖然，后來會計從業(yè)取消了，但我還是很珍惜。在大學(xué)四年里，我認識了很多優(yōu)秀的同學(xué)，學(xué)姐。影響最深刻的就屬教我們會計的老師，這位老師很負責(zé)。大學(xué)四年里我學(xué)到了很多知識，也考了幾本證書。很慶幸這四年年來我遇到了如此多的良師益友，無論在學(xué)習(xí)上、生活上，還是工作上，都給予了我無私的幫助和熱心的照顧，讓我在一個充滿溫馨的環(huán)境中度過四年的大學(xué)生活，非常感謝！

畢業(yè)設(shè)計論文答辯的流程介紹畢業(yè)設(shè)計（論文）答辯是答辯委員會成員和學(xué)生面對面的交流，是評價畢業(yè)設(shè)計（論文）的重要形式之一，是對已完成的論文、設(shè)計的最后審核、檢驗，也是對學(xué)生學(xué)術(shù)水平和研究能力的綜合考核。下面我們就為大家介紹一下畢業(yè)設(shè)計論文答辯的流程有哪些？（1）畢業(yè)設(shè)計（論文）答辯組織學(xué)生完成畢業(yè)設(shè)計（論文）報告書后，學(xué)院各系部要組織相關(guān)專業(yè)教師對學(xué)生進行答辯，檢查學(xué)生是否達到了畢業(yè)設(shè)計（論文）的基本要求。為確保畢業(yè)設(shè)計（論文）答辯工作的有序進行，必須有計劃地精心策劃和組織好論文答辯的各個環(huán)節(jié)。①成立答辯委員會。在系部主任的領(lǐng)導(dǎo)下，成立各系部畢業(yè)設(shè)計（論文）答辯委員會，成員5~7人，包括系部主任、教研室主任、專業(yè)教授和部分指導(dǎo)教師。畢業(yè)設(shè)計（論文）答辯工作由各系部答辯委員會組織并主持。根據(jù)需要答辯委員會可決定組成若干答辯小組，答辯小組由3~5人組成，設(shè)組長1人，秘書1人。各答辯小組具體負責(zé)學(xué)生的畢業(yè)設(shè)計（論文）答辯工作。答辯委員會及答辯小組成員必須由講師或講師以上職稱的人員（或相當(dāng)職稱的科技人員）擔(dān)任。②布置答辯場地，營造良好氛圍畢業(yè)（設(shè)計）論文答辯是實踐教學(xué)的重要環(huán)節(jié)，也是師生之間交流的-種形式，因此答辯場地及其設(shè)施的布置既要嚴肅莊重、格式醒目。對答辯人員的座次、儀表、距離、答辯材料的準備等安排要準確、到位、合理、規(guī)范。③規(guī)范答辯程序，明確答辯內(nèi)容答辯程序應(yīng)當(dāng)包括答辯前答辯組織的成立及人員分工、答辯的出題、答辯的提問、學(xué)生的解答內(nèi)容的記錄、成績的評定、答辯工作總結(jié)等方面。規(guī)范化、制度化的答辯程序安排，對保證答辯工作的順利、有序進行具有重要的保障作用。在答辯過程中，教師的活動內(nèi)容主要包括，聽取學(xué)生畢業(yè)設(shè)計論文的陳述，提出具有針對性的答辯問題；在學(xué)生的答辯回答后適當(dāng)進行詢問和交流；對學(xué)生答辯作簡要的點評；最后經(jīng)過討論，給出答辯成績。學(xué)生的活動內(nèi)容主要包括，對自己的畢業(yè)設(shè)計（論文）進行介紹；對答辯老師提出的問題進行思考與回答；適當(dāng)?shù)嘏c答辯老師進行溝通與探討。④明確答辯要求，完善答辯材料無論是教師，還是學(xué)生，都應(yīng)該明確把握好答辯的要求。答辯組織者要召開答辯動員會，明確時間、地點、人員的排序，講清答辯的任務(wù)以及活動內(nèi)容、要求等。答辯結(jié)束以后，要將論文材料、中期檢查及指導(dǎo)記錄表、指導(dǎo)教師評分表、評閱人評分表、答辯記錄。以及畢業(yè)相關(guān)的證明材料整理簽字后上報系部進行集中審核和管理。（2）畢業(yè)設(shè)計（論文）答辯實施。學(xué)生必須在論文答辯舉行之前半個月，將經(jīng)過指導(dǎo)教師和評閱教師評閱、并簽署"同意答辯"意見的報告書連同任務(wù)書、開題報告以及中期考核檢查表提交答辯委員會，答辯委員會主席在仔細研讀畢業(yè)論文的基礎(chǔ)上，擬出要提問的要點，舉行答辯會。答辯的一般程序包括：①宣布答辯小組（分組答辯）成員名單；②公布學(xué)生答辯的順序及論文題目；③公布學(xué)生答辯的要求及注意事項；④答辯開始，學(xué)生應(yīng)先向會場致禮；⑤學(xué)生對自己撰寫的設(shè)計（論文）作簡略說明，包括題目名稱和來源、課題目的和意義、基本內(nèi)容和主要方法、設(shè)計或研究過程、重要結(jié)果或結(jié)論及其理論價值、實用價值、參閱并收集的資料、自我評價、不足以及仍需完善的地方、設(shè)計的實物或仿真結(jié)果的成果演示；⑥答辯小組成員提問，答辯人就所提問題進行回答。答辯提問的內(nèi)容應(yīng)是與題目相關(guān)的理論和實踐知識，力求全面考核學(xué)生的實際水平，提問主要針對（但不限于）學(xué)生進行畢業(yè)設(shè)計（論文）現(xiàn)場介紹中存在的疑錯點、設(shè)計（論文）文字材料中存在的疑錯點、檢查畢業(yè)設(shè)計（論文）結(jié)論或成果中發(fā)現(xiàn)的疑錯點、課題涉及的基本理論和基本技能、課題包含相關(guān)的國內(nèi)外技術(shù)動態(tài)、本設(shè)計的不足及完善方向與方法；⑦學(xué)生當(dāng)場回答，答辯過程中，答辯小組成員要對答辯過程及內(nèi)容進行記錄；⑧學(xué)生回答完