海南房地產(chǎn)企業(yè)信托融資策略研究

目錄摘要及關(guān)鍵字 I海南房地產(chǎn)企業(yè)信托融資策略研究摘要：根據(jù)國(guó)務(wù)院2010年1月4日發(fā)布的關(guān)于促進(jìn)海南國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展的國(guó)務(wù)院意見(jiàn)，標(biāo)致海南國(guó)際旅游島建設(shè)步入正軌。國(guó)際旅游島戰(zhàn)略實(shí)施以來(lái)，作為海南支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)，也隨著戰(zhàn)略的提出而迅速的發(fā)展起來(lái)。在當(dāng)時(shí)海南省的GDP也隨著房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展而增長(zhǎng)起來(lái)，受到影響的還有就業(yè)率和稅收，它不僅提高了就業(yè)率也讓稅收起了重中之重的作用。而周期長(zhǎng)、資金集中是房地產(chǎn)項(xiàng)目的兩大短板。目前的銀行貸款不僅是其他行業(yè)的主要融資渠道，也是房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資渠道，融資渠道的單一和高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)以及融資成本的不斷增加，使海南房地產(chǎn)企業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展受到了不利影響，銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)也隨之而來(lái)。通過(guò)我們的調(diào)查對(duì)比發(fā)現(xiàn)信托融資渠道是最適合海南房地產(chǎn)企業(yè)籌集資金的不錯(cuò)選擇，通過(guò)信托融資，為海南房地產(chǎn)企業(yè)提供長(zhǎng)期而又穩(wěn)定的資金來(lái)源。了解剖析信托融資的含義為之后的海南房地產(chǎn)企業(yè)信托融資策略的研究做準(zhǔn)備，分析海南省房地產(chǎn)企業(yè)信托融資現(xiàn)狀及信托融資存在的主要問(wèn)題，做出主要的信托融資策略。通過(guò)信托融資，解決房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)源資金問(wèn)題，不僅有利于海南房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展,對(duì)國(guó)際旅游島的建設(shè)出一份微薄之力。關(guān)鍵詞：海南房地產(chǎn)企業(yè)；信托融資;策略ResearchontrustfinancingstrategyofHainanrealestateenterprisesAbstract:On

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rapid

rise.Atthattime,theGDPofHainanProvincealsoincreasedwiththerapiddevelopmentofrealestateenterprises,whichaffectedtheemploymentrateandtaxrevenue.Itnotonlyraisedtheemploymentratebutalsomadetaxrevenueplayakeyrole.Thelongcycle,capital-intensiverealestateprojectsareoneoftheshortboard,atpresent,bankloanisthemainfinancingchannelforrealestateenterprises.Becauseofthesinglefinancingchannel,thehighfinancialriskandtheincreaseoffinancingcost,thehealthyandsteadydevelopmentofHainanrealestateenterpriseshasbeenadverselyaffected,andthebankcreditriskhasfollowed.Throughourinvestigation,wefoundthatthetrustfinancingchannelisthebestchoiceforHainanrealestateenterprisestoraisefunds,throughtrustfinancing,Hainanrealestateenterprisestoprovidealong-termandstablesourceoffunds.Understandingofthemeaningofanalyzethetrustfinancingstrategyresearch,analysisofHainanrealestatetrustfinancingpresentsituationandmainproblemsoftrustfinancing,makethemaintrustfinancingstrategy.Throughthetrustfinancing,tosolvethesourceoffundsforrealestateenterprises,notonlyconducivetothedevelopmentofHainanrealestateindustry,theconstructionofaninternationaltourismisland.Keywords:Hainanrealestateenterprise;trustfinancing;strategy引言隨著時(shí)代的發(fā)展,大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都面臨著資金匱乏的問(wèn)題,而作為主要融資渠道的信貸已經(jīng)不能滿足目前海南房地產(chǎn)行業(yè)。截止2018年，海南房地產(chǎn)投資占GDP比重為35.49%。1到2月中房地產(chǎn)投資額增長(zhǎng)速度是-35.3%，當(dāng)時(shí)在全國(guó)的排名是倒數(shù)第二名，續(xù)2018年出現(xiàn)了海南房地產(chǎn)投資負(fù)增長(zhǎng)后，又快速下降。由此數(shù)據(jù)可看出籌資已成為房地產(chǎn)公司所面對(duì)的主要問(wèn)題。由于近年來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控政策受世界金融危機(jī)和國(guó)內(nèi)影響,房屋銷售量下降,許多的房地產(chǎn)公司出現(xiàn)了融資困難的問(wèn)題。通過(guò)研究對(duì)比我們會(huì)發(fā)現(xiàn)新的融資渠道信托融資是房地產(chǎn)企業(yè)融資的一個(gè)很不錯(cuò)的選擇。所以，對(duì)海南房地產(chǎn)企業(yè)尋求新的融資渠道，對(duì)信托融資進(jìn)一步研究，分析其存在的主要問(wèn)題，尋求有效的措施尤為重要。1信托融資概述1.1房地產(chǎn)信托融資含義通常，為了房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和管理，房地產(chǎn)企業(yè)選擇信托融資作為一種獲取資金的方式，即房地產(chǎn)信托融資。常見(jiàn)的融資方式有很多種，而房地產(chǎn)信托是房地產(chǎn)融資中最為特殊的一種。這篇論文為了能更簡(jiǎn)單更好的幫助人們對(duì)房地產(chǎn)信托融資的理解，我們將其含義分成兩部分，分別是廣義和俠義。廣義的房地產(chǎn)信托融資其實(shí)就是指房地產(chǎn)融資，而房地產(chǎn)融資與金融界的房地產(chǎn)金融對(duì)等。也就是說(shuō)房地產(chǎn)行業(yè)為了獲得資金或獲得資金帶來(lái)的收益而進(jìn)行募集、融通的全部房地產(chǎn)行業(yè)行為。而俠義的房地產(chǎn)信托融資就比較單一，指金融活動(dòng)中資本獲取、融通的這一環(huán)節(jié)。對(duì)資金需求量極大的資金集中型房產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的每個(gè)環(huán)節(jié)都需要大量的資金來(lái)支撐。資金投入量高、風(fēng)險(xiǎn)高以及收益高就是房地產(chǎn)行業(yè)的特征。而根據(jù)獲取資金的來(lái)源不同，可將其分成兩種類型：直接融資是資金獲取過(guò)程并沒(méi)有通過(guò)金融機(jī)構(gòu)，而是從資本市場(chǎng)上直接獲取資金。通過(guò)金融機(jī)構(gòu)獲取資金的行為就是房地產(chǎn)信托融資的另一種類型，稱之為間接融資。所以我們可以將房地產(chǎn)信托融資的含義簡(jiǎn)單概括為，房地產(chǎn)企業(yè)為了維持正常的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，而采用信托方式進(jìn)行融資從而獲得資金。1.2房地產(chǎn)信托融資的特征1.2.1房地產(chǎn)企業(yè)可獲得大量資金需求在開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的過(guò)程中房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)遇到各式各樣的問(wèn)題，其中最為嚴(yán)重的，就是大量的資金墊付問(wèn)題，大量的資金墊付會(huì)影響企業(yè)運(yùn)營(yíng)資金的流動(dòng)性，對(duì)企業(yè)的正常運(yùn)行很多不利。因此，房地產(chǎn)企業(yè)往往會(huì)通過(guò)很多方式籌集大量的資金來(lái)解決房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的問(wèn)題。而在眾多融資方式當(dāng)中，信托融資不僅操作簡(jiǎn)單并且比較靈活，而銀行貸款在這方面是比信托融資還要弱的，更何況信貸收緊，這就顯得信托融資更加突出。1.2.2房地產(chǎn)企業(yè)可以獲得長(zhǎng)期資金需求地產(chǎn)企業(yè)周期較長(zhǎng)的原因就是因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，這也是房地產(chǎn)企業(yè)選擇融資方式需要考慮的因素之一。而信托公司在這方面比銀行更具有優(yōu)勢(shì)，信托公司的貸款日期是比銀行貸款日期長(zhǎng)很多。1.2.3房地產(chǎn)企業(yè)可獲得專項(xiàng)資金需求信托公司會(huì)采取雙贏的方式即可以對(duì)委托人的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行管理運(yùn)用，為他們提供金融服務(wù)，同時(shí)可以將委托人的資金投資給房地產(chǎn)企業(yè)。這樣做不僅可以給投資者帶來(lái)收益，房地產(chǎn)企業(yè)的資金需求問(wèn)題也得到解決。1.3房地產(chǎn)信托融資的四種模式1.3.1貸款型模式眾多投資者會(huì)通過(guò)市場(chǎng)這一渠道將自己的資產(chǎn)委托給信托公司，信托公司把投資者投資進(jìn)來(lái)的資金，以信托合同的方式把資金都集中起來(lái)。信托公司通過(guò)對(duì)投資者的評(píng)估和篩選以后，會(huì)將資金以信托貸款的方式投資給信托公司所選擇的開(kāi)發(fā)商。開(kāi)發(fā)商會(huì)按照合同按期支付利息和本金給信托公司。信托公司也會(huì)按照和投資者簽訂的合同給投資支付利息和本金。1.3.2股權(quán)型信托融資模式信托公司想要募集大量的資金好用于向項(xiàng)目公司投入資金，從而得到該項(xiàng)目資金的股權(quán)，那就要通過(guò)發(fā)行信托產(chǎn)品。而信托公司這樣做的目的就是為了讓項(xiàng)目公司承諾在合同規(guī)定的期限內(nèi)以溢價(jià)的方式購(gòu)回信托公司所持有的股權(quán)。1.3.3混合融資型債權(quán)和股權(quán)混合而成的融資模式，具有貸款類和股權(quán)類這兩個(gè)大特點(diǎn)。這種融資模式本身的方案設(shè)計(jì)具有靈活性又存在交易結(jié)構(gòu)復(fù)雜性。這兩者相結(jié)合形成的融資模式正是開(kāi)發(fā)商所需要的。1.3.4財(cái)產(chǎn)受益型模式開(kāi)發(fā)商們利用受益權(quán)和財(cái)產(chǎn)所有權(quán)相分離的信托的特征，剛開(kāi)始他們將手中持有的房子產(chǎn)權(quán)信托給公司，委托信托投資公司代他們轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)商們所持有的優(yōu)先受益權(quán)。而信托投資公司為了購(gòu)買開(kāi)發(fā)商們手中的優(yōu)先收益權(quán)，他們會(huì)去發(fā)行信托計(jì)劃，籌集到大量的資金。信托公司這樣做是有目的的，其目的就是后期如果投資者們的優(yōu)先受益權(quán)沒(méi)有清償，信托公司會(huì)因?yàn)閮?yōu)先收益權(quán)，而去處置這個(gè)房產(chǎn)，開(kāi)發(fā)商所持有的劣后受益權(quán)將會(huì)到最后才收到補(bǔ)償。2海南房地產(chǎn)企業(yè)信托融資現(xiàn)狀分析2.1海南房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展情況分析海南地產(chǎn)在期初發(fā)展階段后，海南旅游業(yè)的地位已經(jīng)逐漸突顯出來(lái)了，海南地產(chǎn)行業(yè)隨之被帶動(dòng)起來(lái)并高速發(fā)展。三亞海棠灣同一天的時(shí)間里十幾家包括五星級(jí)以上的酒店開(kāi)始動(dòng)工。陵水清水灣等房地產(chǎn)項(xiàng)目吸引了大量的公司。2013年，海南建筑業(yè)增加238.77元，增值率為16.50%。房屋施工面積6173萬(wàn)㎡，增長(zhǎng)率為27.8%。銷售額1032億元，增長(zhǎng)率為40.40%。由此看來(lái)地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展良好產(chǎn)業(yè)投入每年增加。海南旅游房地產(chǎn)從單一走向多維度。度假村莊、酒店、景區(qū)住房、高爾夫度假村等旅游地產(chǎn)在海南全面發(fā)展，海南旅游觀光開(kāi)始轉(zhuǎn)變成旅游、度假、投資等。2018年的第一季度，海南房地產(chǎn)投資總額543億元人民幣，增長(zhǎng)11.50%，住房銷售面積661661萬(wàn)㎡，下降27%。海南政府出臺(tái)一連串的市場(chǎng)政策，為了來(lái)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)平衡。投資總量逐漸上升的經(jīng)營(yíng)性地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，在海南，三亞海坡錦城碧桂園是投資最高的房地產(chǎn)項(xiàng)目，海南東部地區(qū)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量較大的地區(qū)其投資額高達(dá)450億元，增長(zhǎng)20%。三亞和海口的商品房銷售量逐年上漲。五指山、瓊海等城市商品房銷售量逐年增加。海棠灣、神州半島等地區(qū)，總投資76.25億元。2019年上半年海南房屋銷售面積394.43萬(wàn)㎡，下降率為57.10%。房屋銷售額620.39億元，下降率為54.90%。?？阡N售面積196.39萬(wàn)㎡，減少了15.70%。銷售金額301.31億元，增長(zhǎng)率為5%。由上面的數(shù)據(jù)可以看的出來(lái)，海南實(shí)施的限購(gòu)政策經(jīng)歷了一年多的時(shí)間終于起到了遏制搶購(gòu)房屋，樓市降溫明顯的效果，房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)不僅維持穩(wěn)定，銷售量還往上升趨勢(shì)發(fā)展。目前海口房屋銷售量是海南全省一半，銷售量最高。三亞銷售面積僅79.25萬(wàn)㎡，銷售金額減少了54.7%。三亞銷售量雖然比不上?？诘侨齺喌匿N售面積和銷售金額是高于其他市縣的。除?？?、屯昌、五指山外的其他市縣，房屋銷售面積跌幅超過(guò)了50%。昌江、陵水的房屋銷售面積跌幅超過(guò)了90%。2016年到2019年海南房屋銷售量對(duì)比表年份供應(yīng)成交供應(yīng)宗數(shù)供應(yīng)土地面積（萬(wàn)㎡）成交宗數(shù)成交土地面積（萬(wàn)㎡）成交總金額（億元）2016306116429911602472017173552.1166521.79200.972018105448.4291422.88118.0820193701044.98199699.15303.85同比252.38%133.04%118.68%65.33%157.38%數(shù)據(jù)來(lái)源：海南自然資源規(guī)劃局2.2海南房地產(chǎn)企業(yè)信托融資情況分析銀行貸款和向股東、員工融資是海南房地產(chǎn)企業(yè)目前的主要融資渠道。而據(jù)調(diào)查顯示，向銀行貸款的房地產(chǎn)企業(yè)就有52.5%，房地產(chǎn)企業(yè)中，有半數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)資金緊張問(wèn)題。36%左右的企業(yè)覺(jué)得是銀行信貸收緊。只有9.52%的企業(yè)認(rèn)為貸款的困難程度變化不明顯。剩下54.48%的企業(yè)覺(jué)得貸款難度增強(qiáng)，所以海南房地產(chǎn)企業(yè)貸款困難的主要原因是信貸控制。在海南，房地產(chǎn)企業(yè)的貸款利率多為0到20%之間，均按期償還，且其貸款都是有擔(dān)保的長(zhǎng)期貸款。1年期以上的中長(zhǎng)期貸款利率為5.6%到10.59%。在貸款利率中基準(zhǔn)利率占14.29%，上浮20%以內(nèi)的占61.9%，20%到50%之間的占19.05%?；鶞?zhǔn)利率下浮10%的只占4.76%。房地產(chǎn)貸款大致分為按揭貸款和擔(dān)保貸款這兩種，除此之外不存在什么信用貸款之類的其他貸款。此外按期償還貸款的利率為100%，貸款尚未到期的企業(yè)也承擔(dān)按期償還。常見(jiàn)的6種融資渠道資金成本對(duì)比表融資方式總成本收益（案例）銀行信貸年利率約7%到10%，加上隱性成本貸款的總成本約為年8%到12%。余額寶打包2500億零碎活期存款，“團(tuán)購(gòu)”銀行大額協(xié)議存款，近半年來(lái)，年化收益平均超過(guò)4.9%。信托公司包含各項(xiàng)費(fèi)用，總?cè)谫Y成本一般在年利率13%到20%之間。平均單筆貸款融資1.9億元。30億頭號(hào)信托重中誠(chéng)信托“誠(chéng)至金開(kāi)1號(hào)”，通過(guò)相關(guān)隱性擔(dān)保的方式，投資人以平均年收益率7%退出，人均投資428萬(wàn)元。比原定10%年收益率低了3個(gè)點(diǎn)。基金子公司總成本約為年利率15%到24%之間，單筆融資額一般在3000萬(wàn)到2億元之間。-股市委托貸款合同利率加上各類中間費(fèi)用，平均融資總成本約為年15%，單筆貸款融資在5000萬(wàn)到5億元之間。-私募基金項(xiàng)目融資總成本約為年利率24%。單筆融資額一般在5000萬(wàn)到50億元之間。2013年12月，熊貓煙花集團(tuán)股份有限公司公告，委托九江銀行廣州分行，向創(chuàng)視界（廣州）媒體發(fā)展有限公司，發(fā)放委托貸款1.3億元，委托貸款期限一年，年利率12%，按季付息。3海南房地產(chǎn)企業(yè)信托融資存在的主要問(wèn)題3.1海南房地產(chǎn)企業(yè)信托融資中企業(yè)的內(nèi)部問(wèn)題3.1.1缺乏運(yùn)作房地產(chǎn)信托的專業(yè)人才由于房地產(chǎn)信托在海南還處于起步階段，并沒(méi)有太多的人知曉。而在海南，許多的公司都在到處尋找招聘專業(yè)的投資經(jīng)理人，可想而知，通曉房地產(chǎn)信托投資的復(fù)合型專業(yè)人才不僅在外地難得，在海南也是非常稀缺的。杰出的投資經(jīng)理人在公司起著至關(guān)重要的作用，公司的信托融資發(fā)展是離不開(kāi)他們的。20世紀(jì)70年代，美國(guó)產(chǎn)業(yè)投資基金之所以沒(méi)有發(fā)展起來(lái)，規(guī)模小的主要原因之一就是由于負(fù)責(zé)人沒(méi)有吸收利用專門的優(yōu)秀管理人才。所以海南應(yīng)該引進(jìn)大量的房地產(chǎn)專業(yè)管理人士，以便以宣傳以及對(duì)于投資者咨詢這方面能夠得到專業(yè)的知識(shí)解答。3.1.2投資者對(duì)房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)不足高收益伴隨著高風(fēng)險(xiǎn)，銀行3年期的人民幣存款利率是3.96%，兩年期3.33%。市場(chǎng)上房地產(chǎn)信托產(chǎn)品1-3年期，預(yù)期年收益在4%以上，兩者相比之下，房地產(chǎn)信托年收益比銀行存款利率還要高，因此風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)比銀行存款的高。隨著房地產(chǎn)信托的興起，許多投資者只是看到信托融資的收益，往往忽略掉了最重要的風(fēng)險(xiǎn)。甚至有些人對(duì)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)比較薄弱。信托產(chǎn)品不存在保本這一向，如果發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)，投資者很可能會(huì)嚴(yán)重虧損。為了信托融資這一項(xiàng)目在海南的發(fā)展，投資人對(duì)信托不僅要深入了解，而且對(duì)信托風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)知也要貫徹到實(shí)際中去，不能盲目的去相信表面上的高收益的產(chǎn)品。3.1.3房地產(chǎn)信托缺少新的營(yíng)銷計(jì)劃銀行理財(cái)產(chǎn)品和信托產(chǎn)品相比，銀行理財(cái)產(chǎn)品是面向大眾的，而大部分人都認(rèn)為信托產(chǎn)品主要對(duì)高收益人才開(kāi)放，產(chǎn)品也比較適合高收益人群。產(chǎn)品不能準(zhǔn)確的迎合市場(chǎng)需求其主要原因就是信托公司對(duì)市場(chǎng)的調(diào)研不足。在項(xiàng)目產(chǎn)品開(kāi)發(fā)時(shí)，沒(méi)有對(duì)其進(jìn)行針對(duì)性的調(diào)研工作，造成業(yè)務(wù)生產(chǎn)的市場(chǎng)定位不夠明確。信托公司仍然選擇共同的綜合業(yè)務(wù)模式，沒(méi)有信托業(yè)務(wù)高度專業(yè)化的特點(diǎn)。產(chǎn)品相同沒(méi)有進(jìn)行創(chuàng)新，產(chǎn)品缺乏差異化服務(wù)。信托公司缺少了與眾不同的信托產(chǎn)品，不能吸引到投資者目光。沒(méi)有讓投資者對(duì)信托公司產(chǎn)生興趣。3.2海南房地產(chǎn)企業(yè)信托融資中企業(yè)的外部問(wèn)題3.2.1相關(guān)法律法規(guī)不健全信托業(yè)能規(guī)范發(fā)展的前提條件是，信托業(yè)有完善的法律制度作為保障，信用經(jīng)濟(jì)等同于法律經(jīng)濟(jì)。房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的性質(zhì)決定了建立法律制度不只是用于更好的監(jiān)督，保護(hù)和導(dǎo)向也是其作用之一。我國(guó)雖然以《信托法》作為房地產(chǎn)信托的法律基礎(chǔ)，但是房地產(chǎn)信托行業(yè)要想快速的進(jìn)步和發(fā)展，單憑《信托法》是不足的。要在此法律基礎(chǔ)上制定有關(guān)的規(guī)范及細(xì)則。現(xiàn)在有關(guān)房地產(chǎn)信托融資的法律法規(guī)，還沒(méi)有統(tǒng)一的房地產(chǎn)登記制度，信托法律制度對(duì)投資者設(shè)定了較高的門檻等一列主要問(wèn)題。3.2.2相關(guān)的信托稅收制度缺位在發(fā)生信托的整個(gè)過(guò)程中，需要交2次關(guān)稅。委托人把資產(chǎn)委托給信托公司進(jìn)行投資時(shí)繳納第一次關(guān)稅，第二次關(guān)稅發(fā)生在信托計(jì)劃完成后被投資方也就是信托公司把資產(chǎn)還給委托人時(shí)。目前，政府還沒(méi)有針對(duì)性的做出關(guān)于信托的相關(guān)稅收政策，海南還是像以前一樣，根據(jù)交易的性質(zhì)來(lái)征稅。在經(jīng)營(yíng)信托產(chǎn)品的過(guò)程中，具有項(xiàng)目公司法定資格的主體是接受資金的項(xiàng)目公司，該項(xiàng)目公司按照正常程序辦理工商登記，成為納稅主體后，按時(shí)繳納營(yíng)業(yè)稅。如果有利潤(rùn)，就要交所得稅。在國(guó)外，對(duì)信托的項(xiàng)目公司來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目公司只是一個(gè)資金的受托人，而不是真正意義上的投資主體，這就產(chǎn)生的重復(fù)征稅的問(wèn)題。3.2.3房地產(chǎn)信托缺少宣傳力度不管是什么產(chǎn)品都離不開(kāi)宣傳，而信托融資只被少數(shù)人知曉的原因就是信托公司并沒(méi)有大力的做宣傳，人們知道他的途徑大多數(shù)都是無(wú)意中發(fā)現(xiàn)的，比如，有些專業(yè)的學(xué)生只通過(guò)老師講課這條途徑去大概知曉它。工作者可能只是從少數(shù)人口中無(wú)意知曉。生活中，我們不難發(fā)現(xiàn)，大部分人都知道銀行貸款，那是因?yàn)殂y行會(huì)在他們的營(yíng)業(yè)場(chǎng)所安排特定的工作人員進(jìn)行宣傳或者是提供專業(yè)咨詢。而信托融資這四個(gè)字卻很少甚至沒(méi)有出現(xiàn)在人們的談?wù)撝校鞘切磐腥谫Y并沒(méi)有融入到生活中去，傳播的途徑少之又少。為什么很多企業(yè)要花大量的資金去宣傳他們的產(chǎn)品，那是因?yàn)樗麄冎?，產(chǎn)品被人們發(fā)現(xiàn)，那么，銷售量都會(huì)上升。如果好的產(chǎn)品不被知道，那又有什么用呢？4海南房地產(chǎn)企業(yè)信托融資的主要策略4.1海南房地產(chǎn)企業(yè)信托融資中企業(yè)內(nèi)部問(wèn)題的解決策略4.1.1建立房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制對(duì)于房地產(chǎn)信托存在的問(wèn)題，我們不僅要將資本結(jié)構(gòu)和籌資期限合理安排，還要科學(xué)化籌資決策，建立新的體系，具體表現(xiàn)在財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和資金管理這個(gè)方面。最重要的，就是要高度重視強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)這方面的意識(shí)，風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，就要要求高管人員有高度的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，高管人員要協(xié)助管理者，在管理者做出決定之前，高管人員要對(duì)各方面的環(huán)境進(jìn)行仔細(xì)的分析，這有利于管理者做出適當(dāng)合理的決定。關(guān)注國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)決策也是重中之重。4.1.2加快專業(yè)化管理人才的培養(yǎng)因?yàn)閲?guó)內(nèi)信托起步晚，且尚未形成專業(yè)的人才隊(duì)伍缺少專業(yè)的管理人才。所以想要快速發(fā)展就必須要求房地產(chǎn)信托基金管理人員要具備綜合理論知識(shí)，和豐富的實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)。管理者要積極主動(dòng)開(kāi)展相關(guān)從業(yè)人員培訓(xùn)，從業(yè)人員也要積極配合管理人員對(duì)他們的培訓(xùn)，不管是在專業(yè)技術(shù)方面還是在其他方面。對(duì)于開(kāi)發(fā)貸款審批關(guān)，企業(yè)要嚴(yán)格把控,認(rèn)真分析相關(guān)報(bào)表數(shù)據(jù)杜絕信托資金直接項(xiàng)目資本金的現(xiàn)象。4.1.3房地產(chǎn)信托缺少新的營(yíng)銷計(jì)劃眾所周知，一個(gè)企業(yè)要想生存下去，創(chuàng)新是必不可少的。信托公司也不例外。對(duì)市場(chǎng)營(yíng)銷的各個(gè)環(huán)境，管理人員應(yīng)對(duì)其進(jìn)行分析。對(duì)業(yè)務(wù)的發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行深入研究，為制定合理的，房地產(chǎn)信托發(fā)展策略提供依據(jù)。在對(duì)顧客需求和研究業(yè)務(wù)規(guī)模的分析基礎(chǔ)上從產(chǎn)品的制作、價(jià)格的制定、促銷的方式以及渠道的選擇這四的方面去制定信托業(yè)務(wù)市場(chǎng)營(yíng)銷組合策略。公司要對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研，了解客戶的需求和顧慮，從而有針對(duì)性的制定出新的營(yíng)銷策略。公司應(yīng)該抓住各種機(jī)遇，對(duì)內(nèi)外部營(yíng)銷環(huán)境進(jìn)行分析，有效地評(píng)估和防范風(fēng)險(xiǎn)，為企業(yè)開(kāi)拓新的市場(chǎng)，為企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展提供動(dòng)力和長(zhǎng)期的可持續(xù)發(fā)展支持。4.2海南房地產(chǎn)企業(yè)信托融資中企業(yè)外部問(wèn)題的解決策略4.2.1健全與房地產(chǎn)信托融資管理相配套的法律法規(guī)體系房地產(chǎn)信托這個(gè)龐大的運(yùn)作體中涉及到4個(gè)主體，它們分別是證券經(jīng)紀(jì)人和證券交易所、管理顧問(wèn)公司及收益保管機(jī)構(gòu)。因?yàn)樗鼈冎g存在著多樣復(fù)雜的關(guān)系，而不同的關(guān)系所涉及到的法律也有可能不同。《公司法》、《信托法》、《證券法》等都是房地產(chǎn)信托所涉及到的，不僅這些，還會(huì)涉及到房地產(chǎn)交易、投資、法律登記等，其他方面的一些法律。所以，我們要建立房地產(chǎn)信托登記制度和完善房地產(chǎn)信托監(jiān)管制度。4.2.2創(chuàng)建房地產(chǎn)信托稅收優(yōu)惠政策2015年,證券會(huì)正式批準(zhǔn)我國(guó)首只公募房產(chǎn)投資信托產(chǎn)品，是房地產(chǎn)投資信托在我國(guó)內(nèi)地市場(chǎng)中已取得進(jìn)展的一個(gè)重要標(biāo)志。引入房地產(chǎn)信托后，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)也因此收到有利的影響，而且還保障建設(shè)籌集社會(huì)資本。相關(guān)配套制度建設(shè)不夠完善是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資信托進(jìn)步慢的主要原因，沒(méi)有財(cái)稅政策的支持也是其中原因之一。因此，想要建立房產(chǎn)投資信托所得稅制度，就要清楚信托財(cái)產(chǎn)權(quán)在不同法系下的所屬問(wèn)題，把避免重復(fù)征稅作為原則。完善房地產(chǎn)投資增值稅的征收方式問(wèn)題，才能很好的去解決實(shí)物中，由信托公司承擔(dān)的增值稅的納稅申報(bào)問(wèn)題。在房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展初期，由于政府實(shí)施稅收優(yōu)惠政策而受到有利的影響，稅收優(yōu)惠政策對(duì)房地產(chǎn)信托的作用是引導(dǎo)和促進(jìn)房地產(chǎn)信托的發(fā)展，并且體現(xiàn)公益信托在我國(guó)的保障建設(shè)中的積極作用。4.2.3信托公司應(yīng)該加大宣傳力度信托公司可以借鑒個(gè)別企業(yè)的宣傳策略，比如可以把信托的基本流程和一些關(guān)于信托的成功案例印到扇子上，海南省是四季入夏的一個(gè)島嶼，我們把宣傳扇子一發(fā)，就會(huì)有很多路人過(guò)來(lái)領(lǐng)取，并且不會(huì)應(yīng)付的扔掉，他們空閑時(shí)間還可能翻翻看看?；蛘咂髽I(yè)可以借鑒中國(guó)移動(dòng)的宣傳方式，在人流量較多的地方搭棚設(shè)點(diǎn)，對(duì)外宣傳。房地產(chǎn)企業(yè)可以對(duì)外宣傳自己的優(yōu)勢(shì)，成功的案例來(lái)吸引顧客，讓顧客注意到自己并且愿意去了解，去投資。在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，房地產(chǎn)企業(yè)可以利用互聯(lián)網(wǎng)的優(yōu)勢(shì)，在網(wǎng)上可以合法的建立屬于自己的網(wǎng)站，讓跟多人知曉。結(jié)論海南房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)資金的需要比其他的行業(yè)更加的強(qiáng)烈，海南房地產(chǎn)企業(yè)由于受到銀行貸款政策的影響，政府出臺(tái)了宏觀調(diào)控政策沖擊了海南房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，出臺(tái)這些政策的目的是政府為了控制房?jī)r(jià)和國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)。海南應(yīng)當(dāng)把信托融資渠道引進(jìn)來(lái)為海南房地產(chǎn)企業(yè)籌集資金增加一條新渠道。為了要想保證企業(yè)業(yè)務(wù)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，就必須籌集資金，銀行貸款已經(jīng)不能幫助房地產(chǎn)企業(yè)解決資金問(wèn)題，而企業(yè)也只能尋找新的融資渠道。在我國(guó)正處于高速發(fā)展的階段的信托融資正好滿足企業(yè)的需要，這條新的融資渠道不僅促進(jìn)我國(guó)金融業(yè)的多元化發(fā)展，我國(guó)地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展也受其影響。希望通過(guò)本文的研究能夠?qū)Ｄ戏康禺a(chǎn)信托融資存在的問(wèn)題，做出一些有利的建議，能夠?yàn)楹Ｄ戏康禺a(chǎn)企業(yè)信托融資提供一定的幫助。參考文獻(xiàn)：[1]劉騰蛟.房地產(chǎn)信托融資風(fēng)險(xiǎn)分析[D].河北金融學(xué)院,2017.[2]孫楠.我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)信托融資模式研究[D].北京交通大學(xué),2016.[3]王藝多.“互聯(lián)網(wǎng)+”背景下房地產(chǎn)營(yíng)銷策略研究[J].產(chǎn)業(yè)與科技論壇,2018(23):254-255.[4]何雁明.海南房地產(chǎn)市場(chǎng)變化及其影響[J].中國(guó)金融,2012(03):66-68.[5]馮安安.關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)籌資風(fēng)險(xiǎn)及其防范研究[J].納稅,2017(03):76+78.[6]賀文岐.青島國(guó)信置業(yè)有限公司信托融資的困境與對(duì)策[D].東北農(nóng)業(yè)大學(xué),2015.[7]戚奇明.信托融資成“救命稻草”？[N].上海金融報(bào),2018-12-18(A09).[8]李澎.房地產(chǎn)企業(yè)信托融資攻堅(jiān)戰(zhàn)[J].黑龍江科技信息,2012(15):153.[9]唐芝敏.我國(guó)房地產(chǎn)信托的風(fēng)險(xiǎn)防范與監(jiān)管制度研究[D].湘潭大學(xué),2016.[10]楚志剛.房地產(chǎn)企業(yè)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)淺析[J].合作經(jīng)濟(jì)與科技,2014(15):85-86.致謝：轉(zhuǎn)眼間，大學(xué)四年差不多也要結(jié)束了，不僅僅是大學(xué)四年的生活，長(zhǎng)達(dá)十多年的在校學(xué)生生活也要接近尾聲。沒(méi)有考研計(jì)劃的我，即將要步入社會(huì)，在社會(huì)中，我也會(huì)以一個(gè)新生的身份去學(xué)習(xí)。人們都說(shuō)，大學(xué)是一個(gè)小社會(huì)，你會(huì)在里面學(xué)習(xí)到很多知識(shí)，為以后出社會(huì)做準(zhǔn)備，其實(shí)我對(duì)這個(gè)觀點(diǎn)并不是全部贊同。所以，我會(huì)在寒暑假的時(shí)候，會(huì)去兼職，不管是服務(wù)員還是銷售，我都大概會(huì)去嘗試。從中，我學(xué)到了大學(xué)里面沒(méi)有的東西。記得大學(xué)第一年開(kāi)學(xué)的第一學(xué)期，導(dǎo)員在班群里說(shuō)，要做一個(gè)大學(xué)四年的計(jì)劃表。那時(shí)候我從同專業(yè)的學(xué)姐口中了解到，我們專業(yè)大概要考的哪些證書(shū)：會(huì)計(jì)從業(yè)，初級(jí)會(huì)計(jì)職稱，中級(jí)會(huì)計(jì)職稱還有高級(jí)。我還去問(wèn)了我們專業(yè)老師對(duì)應(yīng)的考試書(shū)籍。那時(shí)候，最讓我最有成就感的，就是大學(xué)第一年的第二學(xué)期我就拿到了會(huì)計(jì)從業(yè)資格證書(shū)，雖然，后來(lái)會(huì)計(jì)從業(yè)取消了，但我還是很珍惜。在大學(xué)四年里，我認(rèn)識(shí)了很多優(yōu)秀的同學(xué)，學(xué)姐。影響最深刻的就屬教我們會(huì)計(jì)的老師，這位老師很負(fù)責(zé)。大學(xué)四年里我學(xué)到了很多知識(shí)，也考了幾本證書(shū)。很慶幸這四年年來(lái)我遇到了如此多的良師益友，無(wú)論在學(xué)習(xí)上、生活上，還是工作上，都給予了我無(wú)私的幫助和熱心的照顧，讓我在一個(gè)充滿溫馨的環(huán)境中度過(guò)四年的大學(xué)生活，非常感謝！

畢業(yè)設(shè)計(jì)論文答辯的流程介紹畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）答辯是答辯委員會(huì)成員和學(xué)生面對(duì)面的交流，是評(píng)價(jià)畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）的重要形式之一，是對(duì)已完成的論文、設(shè)計(jì)的最后審核、檢驗(yàn)，也是對(duì)學(xué)生學(xué)術(shù)水平和研究能力的綜合考核。下面我們就為大家介紹一下畢業(yè)設(shè)計(jì)論文答辯的流程有哪些？（1）畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）答辯組織學(xué)生完成畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）報(bào)告書(shū)后，學(xué)院各系部要組織相關(guān)專業(yè)教師對(duì)學(xué)生進(jìn)行答辯，檢查學(xué)生是否達(dá)到了畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）的基本要求。為確保畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）答辯工作的有序進(jìn)行，必須有計(jì)劃地精心策劃和組織好論文答辯的各個(gè)環(huán)節(jié)。①成立答辯委員會(huì)。在系部主任的領(lǐng)導(dǎo)下，成立各系部畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）答辯委員會(huì)，成員5~7人，包括系部主任、教研室主任、專業(yè)教授和部分指導(dǎo)教師。畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）答辯工作由各系部答辯委員會(huì)組織并主持。根據(jù)需要答辯委員會(huì)可決定組成若干答辯小組，答辯小組由3~5人組成，設(shè)組長(zhǎng)1人，秘書(shū)1人。各答辯小組具體負(fù)責(zé)學(xué)生的畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）答辯工作。答辯委員會(huì)及答辯小組成員必須由講師或講師以上職稱的人員（或相當(dāng)職稱的科技人員）擔(dān)任。②布置答辯場(chǎng)地，營(yíng)造良好氛圍畢業(yè)（設(shè)計(jì)）論文答辯是實(shí)踐教學(xué)的重要環(huán)節(jié)，也是師生之間交流的-種形式，因此答辯場(chǎng)地及其設(shè)施的布置既要嚴(yán)肅莊重、格式醒目。對(duì)答辯人員的座次、儀表、距離、答辯材料的準(zhǔn)備等安排要準(zhǔn)確、到位、合理、規(guī)范。③規(guī)范答辯程序，明確答辯內(nèi)容答辯程序應(yīng)當(dāng)包括答辯前答辯組織的成立及人員分工、答辯的出題、答辯的提問(wèn)、學(xué)生的解答內(nèi)容的記錄、成績(jī)的評(píng)定、答辯工作總結(jié)等方面。規(guī)范化、制度化的答辯程序安排，對(duì)保證答辯工作的順利、有序進(jìn)行具有重要的保障作用。在答辯過(guò)程中，教師的活動(dòng)內(nèi)容主要包括，聽(tīng)取學(xué)生畢業(yè)設(shè)計(jì)論文的陳述，提出具有針對(duì)性的答辯問(wèn)題；在學(xué)生的答辯回答后適當(dāng)進(jìn)行詢問(wèn)和交流；對(duì)學(xué)生答辯作簡(jiǎn)要的點(diǎn)評(píng)；最后經(jīng)過(guò)討論，給出答辯成績(jī)。學(xué)生的活動(dòng)內(nèi)容主要包括，對(duì)自己的畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）進(jìn)行介紹；對(duì)答辯老師提出的問(wèn)題進(jìn)行思考與回答；適當(dāng)?shù)嘏c答辯老師進(jìn)行溝通與探討。④明確答辯要求，完善答辯材料無(wú)論是教師，還是學(xué)生，都應(yīng)該明確把握好答辯的要求。答辯組織者要召開(kāi)答辯動(dòng)員會(huì)，明確時(shí)間、地點(diǎn)、人員的排序，講清答辯的任務(wù)以及活動(dòng)內(nèi)容、要求等。答辯結(jié)束以后，要將論文材料、中期檢查及指導(dǎo)記錄表、指導(dǎo)教師評(píng)分表、評(píng)閱人評(píng)分表、答辯記錄。以及畢業(yè)相關(guān)的證明材料整理簽字后上報(bào)系部進(jìn)行集中審核和管理。（2）畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）答辯實(shí)施。學(xué)生必須在論文答辯舉行之前半個(gè)月，將經(jīng)過(guò)指導(dǎo)教師和評(píng)閱教師評(píng)閱、并簽署"同意答辯"意見(jiàn)的報(bào)告書(shū)連同任務(wù)書(shū)、開(kāi)題報(bào)告以及中期考核檢查表提交答辯委員會(huì)，答辯委員會(huì)主席在仔細(xì)研讀畢業(yè)論文的基礎(chǔ)上，擬出要提問(wèn)的要點(diǎn)，舉行答辯會(huì)。答辯的一般程序包括：①宣布答辯小組（分組答辯）成員名單；②公布學(xué)生答辯的順序及論文題目；③公布學(xué)生答辯的要求及注意事項(xiàng)；④答辯開(kāi)始，學(xué)生應(yīng)先向會(huì)場(chǎng)致禮；⑤學(xué)生對(duì)自己撰寫(xiě)的設(shè)計(jì)（論文）作簡(jiǎn)略說(shuō)明，包括題目名稱和來(lái)源、課題目的和意義、基本內(nèi)容和主要方法、設(shè)計(jì)或研究過(guò)程、重要結(jié)果或結(jié)論及其理論價(jià)值、實(shí)用價(jià)值、參閱并收集的資料、自我評(píng)價(jià)、不足以及仍需完善的地方、設(shè)計(jì)的實(shí)物或仿真結(jié)果的成果演示；⑥答辯小組成員提問(wèn)，答辯人就所提問(wèn)題進(jìn)行回答。答辯提問(wèn)的內(nèi)容應(yīng)是與題目相關(guān)的理論和實(shí)踐知識(shí)，力求全面考核學(xué)生的實(shí)際水平，提問(wèn)主要針對(duì)（但不限于）學(xué)生進(jìn)行畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）現(xiàn)場(chǎng)介紹中存在的疑錯(cuò)點(diǎn)、設(shè)計(jì)（論文）文字材料中存在的疑錯(cuò)點(diǎn)、檢查畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）結(jié)論或成果中發(fā)現(xiàn)的疑錯(cuò)點(diǎn)、課題涉及的基本理論和基本技能、課題包含相關(guān)的國(guó)內(nèi)外技術(shù)動(dòng)態(tài)、本設(shè)計(jì)的不足及完善方向與方法；⑦學(xué)生當(dāng)場(chǎng)回答，答辯過(guò)程中，答辯小組成員要對(duì)答辯過(guò)程及內(nèi)容進(jìn)行記錄；⑧學(xué)生回答完