房地產行業(yè)稅務合規(guī)報告

一、2022年房地產行業(yè)土地增值稅征管趨勢觀察（一）集中清算和第三方審核全面鋪開以北京市為例，根據中國政府采購網公開信息，2018年至2022年（截至第三季度），北京市各區(qū)共667個房地產項目的土地增值稅清算及核定征收審核服務中標并實施。相比于以前年度，稅局采購土地增大，累計占比超過中標項目總數的一半。在如此龐大的項目基數上，前述四區(qū)進行土地增值稅清算或將產從采購內容來看，94%以上的中標項目以土地增值稅清算的方式確定應納稅額，僅5%左右采用了土地從北京市稅局大舉向社會中介服務機構采購土增稅審核服務的現象中可以洞見：北京市已累積大量達到土增稅清算條件的房地產項目，面對財政運行緊平衡狀態(tài)，房企將迎來集中清算。因此，房地產開發(fā)企業(yè)應當跟蹤管理項目開發(fā)，密切關注項目是否達到法定清算條件或符合稅務機關可以要求清算的情形，提（二）八部門聯合整治，規(guī)范房地產市場秩序建設部門負責牽頭組織實施整治工作，制訂實施方案，開展摸底調查，移交問題線索，匯總處理結果，總結通報情況，會同有關部門依職責對房地產領域違法違規(guī)行為進行查處。發(fā)展改革部門負責協(xié)調匯總房地產領域違法違規(guī)信息，并納入全國信用信息共享平臺，推動各部門依法依規(guī)對相關企業(yè)及從業(yè)人員實施失信聯合懲戒。公安部門負責查處房地產領域合同詐騙、非法集資等涉嫌犯罪行為。自然資源部門負責查處未依法依規(guī)取得土地即開工等問題。稅務部門負責查處非法規(guī)避房屋交易稅費行為。市場監(jiān)管部門負責查處虛假違法房地產廣告、價格違法、利用不公平格式條款侵害消費者權益等問題。金融監(jiān)管部門負責查處修改和房地產稅法立法工作的開展，房屋買賣交易中“陰陽合同”引起的涉稅問題也就必門重視。八部門發(fā)布的持續(xù)整治規(guī)范房地產市場秩序的通知就是一個重要的體現。根據該通知，不僅協(xié)助購房人非法規(guī)避房屋交易稅費將受嚴查，更為重要的是，是房屋買賣雙方偷稅的行為也將受到稅務部門的（三）集中展開核定征收工作納的土地增值稅稅額，保證清算申報的真實性、準確性和完整性。按照規(guī)定填報《土地增值稅清算申報底），納稅人清算土地增值稅時，應提供土地增值稅清算表及其附表。土地增值稅計算復雜，扣除項目繁多，無法將所有信息體現在主申報表中。因此，能否正確填列和申報附表，影響到應納稅額計算的準確性。而附中，規(guī)定了各類附表的樣表，然而一方面，這些樣表不夠全面，很多土增稅的涉稅事項無法得到反一方面，每個樣表的內容都比較簡陋，沒有充分結合房地產開發(fā)的實際情況予以制表。這導致實踐中出現了諸多問題。例如稅務機關按照建筑面積占比法分攤成本，發(fā)現納稅人申報的信息存在問題，便啟動了稅務檢查，結果發(fā)現納稅人采用的是法規(guī)允許的層高系數法。而之所以發(fā)生這一問題，主要因為附表中沒有對應表格體現納稅人采用的成本分攤方法。由此可見，附表的精細化設計，對于提高稅務審核效率，便利該次海南省稅務局發(fā)布的《土地增值稅清算申報底稿》表類更加豐富，內容更加精細，也更注重表間勾稽關系。根據以往的經驗，海南省發(fā)布新的《土地增值稅清算申報底稿》，可能意在預熱新一輪土增稅地增值稅應納稅額。根據稅收征收管理法的相關規(guī)定，對于應當設置帳簿但未設置的、擅自銷毀帳簿或者拒不提供納稅資料的、或者雖設置帳簿，但帳目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以查帳的等情形的企業(yè)，稅務機關有權核定其應納稅所得額。對于房地產企業(yè)來說，開發(fā)項目中設計的各種業(yè)務繁多，從工程、測量、涉及、廣告、金融服務到材料采購等，稅目多、稅率多、供應商多，如果收到不合規(guī)發(fā)票，則會出現違規(guī)列支成本、費用或真實賬目無法查清等情形，導致稅務機關對企業(yè)做出進行核定地增值稅應納稅額的處理決定。而稅務機關核定的應納稅額往往會高于企業(yè)實際的應納稅額，為企業(yè)的導致后期清算階段發(fā)現部分成本、費用的票據遺失或者不合規(guī)的情況。同時，部分房地產企業(yè)存在進行違法稅籌的情況，應當注意，節(jié)稅行為應當嚴格按照稅法的相關規(guī)定進行，妥善運用稅收優(yōu)惠等政策，而不能采取隱匿、欺詐的手段來多列成本、少列收入。實踐中，存在借口賬簿不完整要求稅收核定征收的、混淆擴大公共配套設施的范圍等行為，均不可取。至于讓他人為自己虛開發(fā)票等行為，則會構成虛開發(fā)票犯（四）稅局提示涉稅風險2022年4月7日，佛山稅務發(fā)布了房地產企業(yè)在開發(fā)、銷售和日常經營中最常見的12個涉稅風險，給房地產行業(yè)提出了警示。其中，在開發(fā)環(huán)節(jié)常見的涉稅風險包括：違規(guī)列支預提費用、甲供工程業(yè)務重復扣除“甲供材料”、缺失合法有效的稅前扣除憑證，以及符合資本化條件的借款費用未作資本化處理等。在銷售環(huán)節(jié)常見的涉稅風險包括：外購禮品贈送客戶費用全額扣除和合同約定應收未收房款未確認收入等。其他常見的房地產行業(yè)涉稅風險包括：租金收入未按照規(guī)定納稅申報、直接引用增值稅預繳計稅依據作為土地增值稅預繳計稅依據、重復扣除利息費用導致少繳納土地增值稅、土地增值稅清算環(huán)節(jié)違規(guī)扣除不能辦理權屬轉移登記手續(xù)的人防車位建筑安裝成本、未按開發(fā)項目正確分攤拆遷補償（安置）房成本，以及清算時分項分期的普通住宅劃分不正確等。（五）多地出臺土地增值稅清算管理辦法長期以來，因全國層面的稅收法規(guī)對土增稅具體細節(jié)問題沒有充分明確，各地土增稅清算中產生了諸多爭議，其中，圍繞清算單位和成本分攤方法的爭議尤為普遍。2022年以來，多地出臺土地增值稅清算管理辦法或規(guī)程，對當地關于清算單位劃分、適用幾分法清算以及清算審核期限等問題作出了明確規(guī)定。發(fā)布日期文件名稱國家稅務總局西藏自治區(qū)稅務局關于發(fā)布《西藏自治區(qū)土地增值稅清算管理規(guī)程（試行）》的公告國家稅務總局陜西省稅務局關于土地增值稅若干問題的公告國家稅務總局山東省稅務局關于發(fā)布《國家稅務總局山東省稅務局土地增值稅清算管理辦法》的公告國家稅務總局青島市稅務局《房地產開發(fā)項目土地增值稅清算管理辦法》國家稅務總局貴州省稅務局關于發(fā)布《貴州省土地增值稅清算管理辦法》的公告例如，在清算單位界定方面，西藏原則上以住建局審批、備案的房地產開發(fā)項目為準。但尚不明確是以建設用地規(guī)劃許可證確認的項目為準，還是建筑施工規(guī)劃、施工許可證確認的項目為準。山東省則明確清算單位的劃分以政府規(guī)劃部門核發(fā)的《建設工程規(guī)劃許可證》確認的房地產開發(fā)項目為準。為避免開發(fā)周期過長、清算單位確認不合理，造成企業(yè)稅負過重，對于連續(xù)24個月內規(guī)劃、施工的房地產開發(fā)項目，還可按相關《建設工程規(guī)劃許可證》確認的房地產開發(fā)項目合并清算。青島市稅務局確認土地增值稅清算單位原則上以政府規(guī)劃部門頒發(fā)的《建設用地規(guī)劃許可證》確認的項目為準；多個《建設用地規(guī)劃許可證》合并編制《建設工程規(guī)劃許可證》的，開發(fā)企業(yè)可按《建設工程規(guī)劃許可證》確認的建設項目確定清算單位。開發(fā)企業(yè)自取得的第一個《建筑工程施工許可證》之日起超過5年未全部竣工的，原則上應按照已竣工驗收建筑工程確定清算單位，不受分期清算的限制。陜西省則以政府主管部門核發(fā)的《建設用地規(guī)劃許可證》確定的開發(fā)項目為單位清算。對于分期開發(fā)的項目，主管稅務機關可根據建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、預售許可證以及納稅人會計核算情況，以分期項目為單位清算。貴州省則以發(fā)改部門立項批復確定的房地產開發(fā)項目為清算單位。對于分期開發(fā)的房地產項目，以房地產開發(fā)企業(yè)取得的《建設工程規(guī)劃許可證》確定的分期項目為單位進行清算。在增值額計算原則上，山東省、青島市、陜西省稅務局采用普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產“三分法”。西藏則采用普通住宅與其他類型房地產“二分法”。貴州省采用的是普通標準住宅和其他類型房地產“二分法”。在清算審核期限方面，原則上，山東省、青島市、貴州省稅務局明確的清算審核期限為90日，西藏、陜西省則為180日?？梢姡鞯貙τ谕恋卦鲋刀惽逅愕囊?guī)定存在差異。因此，房地產開發(fā)企業(yè)尤其應當持續(xù)關注、深入解讀項目開發(fā)地土增稅稅收政策規(guī)定，避免因政策理解不到位被稅務稽查。二、2018至2022年房地產行業(yè)土地增值稅案件大數據分析（一）2018-2022房地產行業(yè)土地增值稅行政訴訟案件地域分布通過威科先行法律信息庫進行檢索、篩選，共匯總2018-2022年公開的房地產行業(yè)土地增值稅行政訴訟案件137起。可以看出，土地增值稅涉稅爭議多發(fā)，普遍分布于全國20個省份和地區(qū)，其中廣東省案件數量最多，福建省、江蘇省次之。這與當地的政策環(huán)境、市場發(fā)展狀況等息息相（二）一審級別圖二：2018-2022年房地產行業(yè)土地增值稅行政訴訟一審案件審理級別在2018-2022年公開的137起房地產行業(yè)土地增值稅行政訴訟案件中，共有一審案件60起，從審理案件的法院級別來看，由基層法院審理的案件有50起，另有10起案件分別由中級法院和專門法院審理?？梢?，房地產行業(yè)土地增值稅涉稅爭議案件主要集中在基層法院。（三）137起房地產土地增值稅行政訴訟案件審理結果圖三：2018-2022年137起房地產土地增值稅行政訴訟案件審理結果在2018-2022年公開的137起房地產行業(yè)土地增值稅行政訴訟案件中，取得一審支持或部分支持判決請求的案件僅15起，近30%的案件會進入二審程序，還有10%左右的案件進入再審程序?？梢?，房地產行業(yè)涉稅爭議分歧較大，納稅人面臨著嚴峻的稅收風險。圖四：2018-2022年房地產行業(yè)土地增值稅行政訴訟二審案件審理結果在2018-2022年公開的137起房地產行業(yè)土地增值稅行政訴訟案件中，共有53起案件進入二審程序，近四分之三的二審法院會維持原判。其中，該53起案件中有42起為納稅人一方上訴啟動二審程序的，經進一步分析，經二審程序能夠取得有利裁判的案件僅6起，可見，房地產行業(yè)納稅人在行政訴訟中獲勝的難度較大。三、2022年房地產行業(yè)典型土地增值稅爭議案件觀察（一）北京建華置地有限公司偷逃稅案征收管理法》《中華人民共和國行政處罰法》等法律法規(guī)規(guī)定，稅務部門依法追（二）逾期未辦理清算，土增稅核定征收超一億月底，滿三年仍未銷售完畢，屬于《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通鑒于涉案企業(yè)開發(fā)的某大樓（臺江廣場）項目已達可清算條件，且涉案企業(yè)拒不提供納稅資料、會計資料，“符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算”。福州市臺江區(qū)稅務局第二稅務分局根據《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十187號）、《國家稅務總局關于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號關規(guī)定，對涉案企業(yè)開發(fā)的某大樓（臺江廣場）項目的土地增值稅采取核定征收方式，2021年12月31日取得的不動產銷售收入（不含稅）622,433,345.71元按19%征收率，應交土地增值稅（三）預提費用不允許扣除，土增稅清算補繳超10億北京市某稅務局某稅務所對一房地產開發(fā)企業(yè)報送的項目資料予以清算審核，因無法與該房地產開發(fā)企業(yè)取得聯系，在其官方網站上予以公告送達。《土地增值稅清算審核意見書》寫明，房地產開發(fā)企業(yè)的房地產開發(fā)企業(yè)在項目建設過程中，依據會計準則預提費用，但可能引起稅務上的風險。過去，實務（四）房地產企業(yè)偷逃稅款2.7億后破產，滯納金算至破產受理日申報繳納土地增值稅合計248630142.73元，已預繳土地增值稅85834339.85元，少繳納土地增值稅此外，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條第（四）年第9號）第一條，《國家稅務總局深圳市稅務局關于調家稅務總局深圳市稅務局公告2018年第16號）第一條規(guī)定，你公司2018年應確認企業(yè)所得稅應稅收入90855412.20元，應納稅額為2271人民法院關于稅務機關就破產企業(yè)欠繳稅款產生的滯納金提起的債權確認之訴應否受理問題的批復》（法綜上，以上應補稅款269143689.97元，教育費附加451867.84元、地方教育附加301245.27元，逾四、2022年房地產行業(yè)土地增值稅風險分析（一）政府收回土地的土地增值稅征免案例一：2002年12月25日，F公司取得M項目建設批準。期間因《條例》修訂變更劃界、H市土地規(guī)劃重大調整，導致F公司M項目土地閑置。2016年2月4日，經雙方協(xié)商一致，H市政府對土地實施收回補償，并于當日辦理土地使用權注銷登記事項。2022年1月4日，H市稅務局作出《稅務事項通知書》，認定土地收回已完成土地增值稅清算工作，要求F公司申報繳納土地增值稅。按照《土地增值稅暫行條例》第2條，土地增值稅應稅行為是“轉讓房地產”，而“轉讓”能否包含“收回”的含義容易引起爭議。在稅法上，“轉讓”是指出售或其他有償方式，強調的是有償。在民法上，“轉讓”則是實現物權在不同主體間的變更，側重流轉。但國有土地使用權屬于用益物權，國有土地使用權出讓產生設立用益物權的效力，國家作為土地所有權人收回土地則產生消滅用益物權的效力，均不屬于“轉讓”。稅法是否有權對“轉讓”作擴張解釋為包含“收回”，直接影響政府收回土地是否屬于土地增值稅征稅范圍的認定。此外，能否將閑置土地的原因解釋為政府收回閑置土地的本質，也是土地增值稅的征免的關鍵。（二）清算單位確認差異導致稅負失衡案例二：2007年，K公司取得某地塊土地使用權，滾動開發(fā)L房地產項目。因L項目占地面積較大，K公司自行區(qū)分為L一期、L二期、L三期三個項目開發(fā)建設。2021年1月，三期項目均已竣工，其中一期、二期實現盈利，三期發(fā)生虧損。經評估，合并清算與分別清算下，稅負相差4000萬元。K公司遂向N市稅務局申請將一、二、三期項目合并清算。2021年4月，N市稅務局P稅務分局認定K公司申請合并清算無法律依據。2022年5月，N市稅務局P稅務分局作出《稅務事項通知書（清算審核結論通知）》，要求K公司就L一期單獨清算，補繳土地增值稅2000萬元。根據《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號），土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。實際上，各地稅務機關在確定清算單位時的依據并不一致，劃分標準包括但不限于土地使用權證、發(fā)改委立項審批文件和建設規(guī)劃許可證、建設用地許可證、甚至預售許可證等文件證照，各地稅務機關確定項目清算單位存在顯著分歧。同時，由于房地產開發(fā)項目周期長，開發(fā)過程本身存在市場風險。如果任意劃分項目清算單位，容易導致部分清算單位重大虧損無法彌補，而部分清算單位大幅盈利仍需繳納不菲的土地增值稅。可見，如何確定清算單位規(guī)定分散、模糊，難以平衡房地產開發(fā)企業(yè)的稅負，從而可能造成對其正當投資回報的侵害和掠奪。（三）“二分法”與“三分法”之爭下的增值額核算風險案例三：2007年，T公司W一期項目批準立項。至2013年6月，W一期項目均進行了竣工驗收備案。2015年底開發(fā)項目已全部銷售完畢，T公司申請對W一期項目進行土地增值稅清算。2019年7月5日，E市稅務局作出《清算審核通知書》，將T公司采取實物補償方式的拆遷補償費在普通住宅、非普通住宅和其他開發(fā)產品三種產品類型中按建筑面積法分攤，認定T公司應繳納土地增值稅5910205.41元。已預繳土地增值稅9675044.88元，應退3764839.47元。根據《土地增值稅暫行條例》第8條的規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％的，免征土地增值稅。正是在納稅人可以享受普通標準住宅免稅優(yōu)惠的前提下，國稅發(fā)〔2006〕187號文件才要求“開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額”。針對房地產開發(fā)的不同業(yè)態(tài)，實踐中存在“一分法”“二分法”與“三分法”的分野：“一分法”即不對房地產類型分類?！岸址ā睂⒎康禺a開發(fā)項目分為普通住宅和其他類型房地產；“三分法”則在此基礎上增加了一類“非普通住宅”。實際上，清算分類越細，由于各欄次不能相互抵消，對企業(yè)就越不利。并且，土地增值稅地方性濃重，各省對于房地產類型子目的設置具有較大自主性，地方規(guī)定各具特色。實踐中，已有案例否認“普通住宅”與“普通標準住宅”的同一性，認為“普通住宅”增值額未超過扣除項目金額20％的，尚不滿足免稅條件，實質上變相增加了納稅人計算繳納土地增值稅的復雜性，與減輕稅負的初衷相悖。（四）房地產無償劃轉的可稅性爭議案例四：2020年9月，經國資有權監(jiān)管單位批準，中國航發(fā)西安動力控制科技有限公司（以下簡稱航發(fā)西控）與西安西控航空苑商貿有限公司（以下簡稱航空苑）簽署《無償劃轉協(xié)議》，航發(fā)西控將2宗國有土地使用權、4項房產、無形資產、設備等經營性資產注入航空苑。其中，航發(fā)西控和航空苑均為中國航發(fā)動力控制股份有限公司（以下簡稱航發(fā)控制）的全資子公司。2021年8月6日，航發(fā)控制發(fā)布《關于中國航發(fā)動力控制股份有限公司非公開發(fā)行股票申請文件二次反饋意見的回復報告（修訂稿）》，就證監(jiān)會第4項反饋意見“相關土地房產從航發(fā)西控變更為航空苑……預計需要繳納的土地增值稅、契稅等稅費金額，稅費承擔的主體，上述標的資產評估報告假設中是否已考慮過戶轉讓產生的稅費對評估值的影響，評估假設、評估值是否合理”的答復摘錄如下：“根據有關稅務主管部門出具的土地增值稅免稅證明，本次土地使用權過戶免征土地增值稅”。房地產無償劃轉“可稅性”的爭議，歸根結底在于稅法對土地增值稅征稅范圍規(guī)定的模糊性。根據《土地增值稅暫行條例實施細則》第二條，“條例第二條所稱的轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉讓房地產的行為。不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為”。由此可見，此處稅法采用了“正向規(guī)定＋反向列舉”的立法模式，但其規(guī)定的內容具有不周延性，在“以出售或者其他方式有償轉讓房地產”和“以繼承、贈與方式無償轉讓房地產”之間，尚存在諸多真空地帶，其中就包括無償劃轉的問題。由于稅法不能解決無償劃轉的可稅性問題，這給納稅遵從帶來了極大不便?；貧w現實層面，這一問題將容易引發(fā)稅企爭議：站在納稅人立場，基于稅收法定主義，稅法沒有明確規(guī)定無償劃轉屬于征稅范圍，則不應對其征稅；站在稅務機關立場，基于國庫主義，稅法沒有將無償劃轉歸入不征稅范圍，則原則上應當對其征稅，考慮到無償劃轉又不符合有償轉讓的條件，稅務機關會引用納稅調整條款，認定無償劃轉屬于“納稅人申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的”的情況，調整計稅依據，人為核定轉讓收入。而所謂“正當理由”的解釋權在行政機關，如納稅人無償劃轉的理由不被認可，則納稅調整后無償劃轉將重新滿足征稅條件。從另一個方面來看，現行土地增值稅優(yōu)惠政策未將無償劃轉納入免稅范圍，也為不征稅訴求留下余（五）稅局拖延清算審核是否適用追征期案例五：2004年，A公司的X項目銷售完畢。2016年5月，X市地方稅務局Y區(qū)分局Z稅務所作出《土地增值稅清算通知書》，要求A公司就其開發(fā)的X項目辦理清算手續(xù)。同年9月，Z稅務所以A公司未按期辦理土地增值稅清算申報及報送納稅材料為由，又作出《責令限期改正通知書》，限A公司于2016年9月30日前進行納稅申報并報送納稅資料，改正稅務違法行為。A公司不服，先后申請行政復議，提起行政訴訟。《稅收征收管理法》第52條中僅規(guī)定了因稅務機關的責任、納稅人、扣繳義務人計算錯誤等失誤以及偷稅、抗稅、騙稅情形下追征期的適用，對于納稅人不進行納稅申報、不辦理土地增值稅清算手續(xù)等行為是否適用追征期、如何適用追征期不置可否。作為一種時效制度，追征期經過意味著稅務機關對行為人的稅收違法行為進行追征不再受法律保護與支持，追征期懸而未決將對稅收征管秩序造成重大影響，使納稅人蒙受重大稅收風險。在符合稅務機關可以要求清算的情形下，《土地增值稅清算管理規(guī)程》賦予了地方稅務機關隨時要求納稅人進行清算的權力，地方稅務機關能夠根據地方財政狀況、經濟周期波動等情況恣意決定是否要求納稅人清算，使得納稅人無法準確預見其納稅義務何時發(fā)生，容易致使納稅人經濟狀況惡化、無力繳納稅款。（六）“名股實地”轉讓房地產面臨追征風險案例六：2018年4月10日，B公司股東會作出決議，設立全資子公司C公司。4月19日，B公司與D集團簽訂《資產轉讓合同》，約定以交易價款125296000元向其轉讓不動產。5月8日，被轉讓方變更為S公司。5月9日，B公司與S公司簽訂《股權轉讓協(xié)議》，以3000萬元人民幣將其持有的C公司100%股權轉讓給S公司。5月11日，B公司與C公司簽訂《不動產轉讓合同》，將不動產轉讓給C公司，取得收入67923809.52元。J地稅務局認定上述交易實質是房地產轉讓行為，認定B公司少繳土地增值稅系偷稅。根據國家稅務總局對個案中存在的“以轉讓股權名義轉讓房地產行為征收土地增值稅”問題的批復，若納稅人以股權形式表現的資產主要是土地使用權、地上建筑物及附著物，且股權轉讓金額近似于房地產的評估值，則轉讓股權實質構成房地產交易，應按規(guī)定繳納土地增值稅。因此，“名股實地”轉讓不動產存在較大的土地增值稅追征風險。對于采取不將實際收入在帳簿上列出等手段，規(guī)避應繳納的各項稅款的，還將存在被認定偷稅的風險。（七）清算后土地增值稅為0，未預繳依然加征滯納金案例七：2012年12月，A公司競得位于X市Y區(qū)的土地，用于開發(fā)建設X項目。2014年10月，A公司取得《X市商品房預售（預租）許可證》，其后，A公司即對其開發(fā)未完成的產品進行預售。2014年10月至2016年2月，A公司就部分預售商品房繳納了土增稅預征稅款211,158.21元，還有部分預售商品房的土增稅預征稅款未繳納。截至2018年5月，A公司欠繳的土增稅預征稅款合計產生滯納金169,783.75元。2018年4月至5月，A公司債權人對A公司提出破產申請，X市Y區(qū)人民法院作出《民事裁定書》予以受理。根據《X市Y區(qū)人民法院公告》，X市Y區(qū)稅務局向A公司的破產管理人（以下簡稱管理人）申報了破產債權，其中，稅款債權2,599,672.12元，滯納金債權1,155,396.3元。2020年12月，A公司管理人向X市Y區(qū)稅務局發(fā)出《債權審核通知書》，對X市Y區(qū)稅務局前述申報的破產債權中的稅款債權880,540.41元及滯納金債權472,322.91元不予確認。其中，不予確認的滯納金債權包含土增稅預征稅款滯納金169,783.75元。根據《土地增值稅暫行條例》及其實施細則，土增稅納稅環(huán)節(jié)是房地產轉讓環(huán)節(jié)。但稅法并未對何為“房地產轉讓”作出明確解釋，從學理上看，一種觀點認為，根據《民法典》第二百零九條，“不動產物權的……轉讓……，經依法登記，發(fā)生效力”?！胺康禺a轉讓”是指房地產所有權在不同法律主體之間轉移。另一種觀點則認為，土增稅法上的“房地產轉讓”不限于物權法律行為，還包括物權法律行為據以發(fā)生的原因行為，但原因行為應僅包括債權法律行為，而不包括自建、添附等可以導致法律主體原始取得房地產所有權的事實行為。即只要不同法律主體就房地產所有權轉移的意思表示達成一致，不以房地產所有權實際發(fā)生轉移為限。盡管學理上有不同理解，但實踐中，“房地產轉讓”的概念應當是明確的。根據《土地增值稅暫行條例》第十條，納稅人應當自轉讓房地產合同簽訂之日起7日內向房地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報。根據稅法基本原理，納稅申報的前提是納稅義務已經發(fā)生，由此可見，土增稅納稅義務發(fā)生時間與房地產所有權轉移并不掛鉤，而與房地產轉讓合同（債權法律行為）密切相關。同時，土增稅清算與土增稅納稅義務的發(fā)生沒有直接關聯，只是出于“成本確定或其他原因”而設置的一種征管技術手段。我們認為，土增稅納稅義務在房地產轉讓環(huán)節(jié)產生，此處的“房地產轉讓”既包括期房預售，也包括現房銷售。而土地增值稅預征稅款是在房地產轉讓環(huán)節(jié)繳納，系根據《土地增值稅暫行條例》規(guī)定產生的納稅義務。由于上位法沒有明確土增稅預征稅款繳納期限，對稅款繳納期限各地可以作出具體規(guī)定，但對于納稅申報期限，應當嚴格遵循簽訂商品房預售合同之日起7日的規(guī)定。本案中，2014年10月至2016年2月，A公司預售房地產時，土增稅納稅義務已經發(fā)生。根據《稅收征收管理法》第三十二條，納稅人未按照規(guī)定期限繳納稅款的，稅務機關除責令限期繳納外，從滯納稅款之日起，按日加收滯納稅款萬分之五的滯納金。因此，X市Y區(qū)稅務局對A公司加收滯納金符合稅法規(guī)定。即使A公司清算時土增稅應納稅額為0，也不能否認前期預售房地產時曾產生過土增稅納稅義務，以及A公司未按法律規(guī)定履行納稅義務的事實，故A公司欠繳土增稅預征稅款產生的滯納金不能免除。（八）房企轉讓地下車位是否屬于土地增值稅清算范圍案例八：A公司系一家房地產開發(fā)企業(yè)，2010年至2012年，A公司就其開發(fā)的X項目中的人防車位與業(yè)主簽訂《人防車位使用合同》，約定：“車位使用費總金額人民幣20萬元，為固定對價，不能分割，不按年限分攤”，“車位的使用期限為70年，使用期限屆滿，業(yè)主將車位無條件歸還”，“業(yè)主不得擅自轉讓上述車位使用權”。2014年12月，X市Y區(qū)國家稅務局稽查局（下稱“Y區(qū)稽查局”）對A公司作出《稅務處理決定書》，認定：A公司銷售開發(fā)產品X項目的人防車位，開發(fā)產品的竣工備案時間分別為2010年2月、2011年7月，A公司于2010年收取人防車位銷售款2073萬元，于2011年收取5006萬元，于2012年收取人防車位銷售款106萬元。A公司在2010年至2012年度對上述銷售人防車位的收入，按“租賃收入”結轉了營業(yè)收入，造成2010年少報營業(yè)收入2071萬元、2011年少報營業(yè)收入4868萬元、2012年多報營業(yè)收入207萬元，Y區(qū)稽查局決定追繳A公司2010年、2011年少繳的企業(yè)所得稅、土地增值稅，并加收滯納金。不論是機械式立體車位還是普通的平面車位，地下車位均是對地下空間的利用?！睹穹ǖ洹肺餀嗑幍?45條規(guī)定“建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立”，奠定了地下車位產權的基礎。目前，我國尚未出臺明確地下車位產權歸屬的專門性法律規(guī)定，這使得各地關于地下車位是否參與土地增值稅清算存在爭議，從而導致稅收認定和處理模式出現差異。地下車位的處置包括直接銷售和非直接銷售，對于房地產開發(fā)企業(yè)銷售其已取得產權的地下車位，應依法進行土地增值稅清算自不待言，但圍繞房地產開發(fā)企業(yè)未取得地下車位的產權、將地下車位用于出租等非直接銷售情形，各地稅務機關的處理則有所不同。就參與清算的地下車位而言，其是單獨作為清算單位，還是與地上房屋作為同一清算單位主要受三方面因素的影響：一是地下車位是否取得產權；二是轉讓地下車位是否單獨取得收入；三是地下車位的轉讓是否附隨于一定房屋。而對于地下車庫的處理，不同省份在出售、出租、名租實售、將地下車位分配給股東的規(guī)定、地下車位建成后歸全體業(yè)主或無償移交相關部門等情形下的規(guī)定亦有不同。由于各地稅務機關在稅收認定和處理模式上存在差異，房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)生處置地下車位的行為時面臨超出土地增值稅扣除的成本范圍進行扣除從而少繳納土地增值稅的稅務風險。我國《土地增值稅暫行條例》及其實施細則對土地增值稅稅前扣除的成本范圍做出了詳細規(guī)定。房地產企業(yè)將人防設施改造成車庫的改造成本和非人防設施改造成無產權車庫的建設成本在土地增值稅稅前扣除，將不當擴大開發(fā)成本，造成少繳納土地增值稅，可能引起漏稅的責任追究。因此，企業(yè)應當明確落實當地關于地下車位的土地增值稅政策，避免因政策理解不到位而少繳土地增值稅。五、2023年房地產企業(yè)土地增值稅風險管理與稅務合規(guī)建議（一）立足當地，關注政策差異1、正確認識稅會差異為了不高估利潤，在財務會計上，對土增稅的處理采取嚴格的權責發(fā)生制原則，即要求企業(yè)在土增稅清算前的各年度，除正確計提當期預繳土增稅計入應交稅費外，還要預提一部分土增稅，計入其他應付款科目。雖然《企業(yè)所得稅法實施條例》也明確了所得稅采用權責發(fā)生制原則，但此“權責發(fā)生制”有不同的內涵。為了保證國家稅收利益，在很多情形下，所得稅不認可會計處理中預提的各類費用，導致稅會差異的產生。根據《國家稅務總局關于印發(fā)<房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第十二條，企業(yè)發(fā)生的期間費用、已銷開發(fā)產品計稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準予當期按規(guī)定扣除。稅務機關通常認為這里的“發(fā)生”應采用收付實現制，即只有當期實際支付的土增稅才可以稅前扣除，預提的土增稅不能作為“發(fā)生”處理。因此，在會計上，當期預提土增稅形成了可抵扣暫時性差異，還需確認遞延所得稅資產。2、關注所得稅與土增稅的政策差異以改制重組為例，各項稅種都有相應的優(yōu)惠政策，所得稅方面已經形成了較為完備的政策體系，土增稅的優(yōu)惠政策則相對單一，最新政策見于財稅〔2018〕57號。然而，所得稅與土增稅存在口徑差異。例如按賬面凈值劃轉資產，根據《關于促進企業(yè)重組有關企業(yè)所得稅處理問題的通知》（財稅〔2014〕109號），符合條件的，可以適用特殊性稅務處理，而財稅〔2018〕57號卻沒有相應的優(yōu)惠。有的企業(yè)想當然地認為，改制重組中，暫不確認所得，就等于暫不確認增值，這是不恰當的。對于“應稅收入”，兩稅種可能作不同處理。企業(yè)應當關注所得稅與土增稅的政策差異，結合兩稅種的稅收優(yōu)惠政策，整合選擇一種最優(yōu)惠的重組方案。不能僅僅著眼于所得稅，忽視了土增稅不能適用優(yōu)惠政策的風險。3、關注財務費用限額扣除的地方性差異土地增值稅規(guī)則中有大量授權地方立法的部分，根據國稅函〔2010〕220號，限額扣除的比例可以由省級政府具體規(guī)定，而各地的規(guī)定又有時具有不完備性和滯后性，因此，企業(yè)應當充分調查當地具體政策，避免籌劃失誤，最好能夠與當地主管部門進行溝通后再做決策。（二）加強前期項目管理，注重交易真實與安全1、強化合同審核意識，確保業(yè)務真實性首先要完善房地產企業(yè)的合同審查制度和財務管理制度。一方面，合同應當明確土地平整等可約定事項的最終實施主體以及相關費用的最終承擔者，對相關支出進行正確定性和核算，對不屬于房地產開發(fā)費用的支出不列入扣除項目，避免引發(fā)土增稅調整。對于應當由政府承擔，但實際未承擔的前期工程，避免采用委托包干模式，盡可能轉化為自行開發(fā)，據實核算并申報扣除相應成本、費用，以免后續(xù)引發(fā)稅企爭議。另一方面，做好會計審核，保證四流一致，杜絕不合規(guī)發(fā)票、虛開發(fā)票的流入。其次要加強對員工的培訓和管理，提高一線員工的敏感性，把控房地產開發(fā)項目的環(huán)節(jié)和流程。其三是加強對供應商的核查，確保供應商資質規(guī)范，合同完備。2、避免從非金融機構貸款融資對于房地產開發(fā)企業(yè)，貸款融資從事房地產開發(fā)屬于普遍情況，但是，實踐中應當審慎選擇貸款融資的途徑。房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)生的利息支出，全部能夠按轉讓房地產項目計算分攤，并提供金融機構證明的，允許據實扣除。此外，銷售費用和管理費用還可以按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發(fā)成本”金額之和的5%以內計算扣除。如果利息支出部分或全部不能提供金融機構證明，不僅該部分利息支出不得據實扣除，所有的房地產開發(fā)費用無論實際情況，均只能在“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發(fā)成本”金額之和的10%以內計算扣除。3、合理安排期房預售時間從事房地產開發(fā)的企業(yè)多有債務融資，因此有預售期房、回籠資金的現實訴求。實踐中，亦普遍存在房地產項目竣工結算前，大部分面積已經預售完畢的情況。根據國稅發(fā)〔2009〕31號第六條，企業(yè)通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現。由此可見，無論預售期房還是銷售商品房，取得的收入都需在當期確認。然而，房地產開發(fā)通常通過項目公司完成，房地產企業(yè)取得土地使用權后，一般會以非貨幣性資產出資方式成立項目公司，由項目公司實際從事開發(fā)建設。該地塊對應的銷售收入、開發(fā)成本幾乎是項目公司唯一的收入、成本來源。如果在開發(fā)階段，以期房銷售的方式將大部分期房售出，確認了收入，未來土增稅清算時，將沒有收入用來彌補土增稅支出，而土增稅金額通常較大，可能形成較大的虧損。因此，在融資條件允許的情況下，應當盡可能推遲預售時間，避免過早確認銷售收入。4、注意商品房成交價格的均衡性和一貫性一方面，成交價格應當不低于其他企業(yè)同地段同期同類商品房成交價格，避免被認定為成交價格偏低。另一方面，成交價格應當保持一貫性，與本企業(yè)同地段前期同類商品房成交價格基本持平，除確有合理原因外，避免出現價格腰斬。5、取得、審核并妥善留存各項憑證，加強業(yè)務資料管理房地產開發(fā)企業(yè)從事房地產項目開發(fā)建設，應當對各項扣除項目取得發(fā)票。取得發(fā)票不等于可以申報扣除項目，還需要注意發(fā)票是否合規(guī)。房地產企業(yè)財會崗位應當關注發(fā)票的開具主體、品名、金額、數量等信息與實際情況是否相符。對于向個人采購增值稅應稅服務的，應當要求其從稅務機關代開發(fā)票。此外，對于取得的發(fā)票等扣除項目憑證應當妥善留存，依法歸集成本、費用，作扣除項目申報。由于一項房地產項目開發(fā)周期長，有的分期開發(fā)，環(huán)節(jié)眾多。如果企業(yè)內部資料管理不完善，票據、憑據管理不善，導致后期清算階段發(fā)現部分成本、費用的票據遺失或者不合規(guī)，將導致成本費用調減。而行政性罰款、土地閑置費等支出屬不可扣除項目，企業(yè)應當在開發(fā)建設過程中加強監(jiān)管，安全施工，嚴格執(zhí)行規(guī)劃，同時與環(huán)境、安監(jiān)等部門做好溝通，避免面臨行政罰款。6、轉變納稅意識，重視預征房地產企業(yè)的管理層不能只重視清算，而不重視預征。必須轉變納稅意識，明確土增稅預征環(huán)節(jié)可能面臨的稅務風險，將預征稅款納入經營決策考慮范圍。例如對企業(yè)資金鏈的統(tǒng)籌管理，要考慮預征稅款因素，避免企業(yè)陷入資金困境。管理層應當要求財務負責人定期向投融資負責人匯報土增稅預征稅款的估算報告和實際履行情況，便于投融資負責人制定合理的融資計劃。（三）及時組織清算，據實申報1、達到清算條件及時在規(guī)定期限內作土增稅清算根據《國家稅務總局關于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）第9條、第10條，土增稅清算分為納稅人應當清算和稅務局要求清算兩種情形。土增稅清算情形清算條件（滿足其一即可）納稅人應當清算房地產開發(fā)項目全部竣工、完成銷售整體轉讓未竣工決算房地產開發(fā)項目直接轉讓土地使用權稅務局要求清算已竣工驗收的房地產開發(fā)項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務機關規(guī)定的其他情況結合地方對土地增值稅清算條件作出的細化規(guī)定，根據國稅發(fā)〔2009〕91號，對于達到清算