《住宅工程質(zhì)量分戶驗收管理規(guī)定》

《住宅工程質(zhì)量分戶驗收管理規(guī)定》2024/9/151一、分戶驗收的意義（必要性）

隨著改革開放和社會經(jīng)濟發(fā)展，人民生活水平不斷提高，我國住宅體制實現(xiàn)了由原來的政府分房轉(zhuǎn)向以市場經(jīng)濟為主即住房商品化，老百姓自己花錢購房日益劇增。住宅工程質(zhì)量的好壞直接關(guān)系到住戶利益，再加之住戶的維權(quán)消費大大提高，質(zhì)量投訴大幅上升，甚至還有群訴群訪事件發(fā)生，為了提高住宅工程質(zhì)量，減少質(zhì)量投訴，北京市建委于2005年率先出臺了《分戶驗收管理辦法》，2006年住建部質(zhì)量安全監(jiān)督與經(jīng)濟發(fā)展司向全國推廣。分戶驗收制度是一項重大行政措施，要求建設(shè)單位總負(fù)責(zé)，參加并組織施工、監(jiān)理、物業(yè)等單位開展分戶驗收工作，并規(guī)定完成分戶驗收是竣工驗收的前提條件。這項制度的提出是把社會的監(jiān)督評價作為源頭，通過抓質(zhì)量驗收環(huán)節(jié)的分戶驗收工作起到三方面的作用：一是督促建設(shè)單位，明確在竣工前組織并參與分戶驗收的責(zé)任。二是督促施工企業(yè)抓技術(shù)、質(zhì)量管理、抓操作人員的素質(zhì)，嚴(yán)格按施工工藝標(biāo)準(zhǔn)施工，嚴(yán)格三檢制，研究制定提高質(zhì)量措施并有效實施。三是督促監(jiān)理企業(yè)按施工驗收規(guī)范、規(guī)程，嚴(yán)格驗收不走過場最終達(dá)到抓驗收，促施工，提高住宅工程質(zhì)量水平，減少質(zhì)量投訴的目的。一、分戶驗收的意義

分戶驗收的意義表現(xiàn)為以下幾點：

1、住宅作為一種特殊的商品，其建設(shè)周期長，參建人員多，手工操作占較大比例，施工技術(shù)和工藝水平相對還比較落后，一些建筑材料、成品、半成品呈脆性、延性差，受拉強度低，而且建筑工程使用的建筑材料品種多，不同材料的性能差異大，受氣候和溫度變化影響，因收縮變形易產(chǎn)生裂縫等質(zhì)量問題。因此建筑工程交付使用后由于溫度變化等影響，隨著時間的推移和材料性能的衰減，會不斷地出現(xiàn)一些觀感和使用功能方面的質(zhì)量通病，而且受施工技術(shù)水平、工藝、工程材料等因素的影響，在今后較長一段時間內(nèi)一些質(zhì)量通病仍難徹底根治。2、根據(jù)我國目前經(jīng)濟水平、建筑工程規(guī)模和特點，建筑成本的因素，在充分保證結(jié)構(gòu)安全和重要使用功能的基礎(chǔ)上，國家驗收規(guī)范確定的檢驗批質(zhì)量檢驗方案是抽樣檢驗。制定檢驗批的方案時有錯判概率（α≤5%）和漏判概率（β，主控項目≤5%，一般項目≤10%），也就是說合格被拒收、不合格被誤收的風(fēng)險的同時，有可能出現(xiàn)少數(shù)非結(jié)構(gòu)安全質(zhì)量問題在驗收中被遺漏。為此，國家規(guī)定了建筑工程質(zhì)量保修制度，通過保修工作來彌補施工和驗收中遺留的質(zhì)量缺陷，隨著國家房產(chǎn)權(quán)制度的改革，商品房已成為住戶所購買的最昂貴的商品，住戶對于所購買房屋各方面的期待值越來越高，希望對所接收的房屋質(zhì)量特別是觀感質(zhì)量和使用功能100%檢查并滿足所有的質(zhì)量要求，有的甚至不允許出現(xiàn)一點質(zhì)量問題，因此產(chǎn)生了現(xiàn)行工程驗收規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)與住戶需求之間的矛盾。所以分戶驗收就尤顯重要。一、分戶驗收的意義（必要性）

3、當(dāng)前我國的施工驗收規(guī)范對于竣工房屋的某些質(zhì)量問題，如室內(nèi)空間尺寸偏差目前還沒有明確的驗收標(biāo)準(zhǔn)，對有些質(zhì)量問題如空鼓、面層裂縫（水泥面層、粉刷面層）、外墻外窗滲漏等驗收檢查方法沒有操作性很強的統(tǒng)一的規(guī)定。住戶反映的一些質(zhì)量問題在界定、處理時往往依據(jù)不足，房屋買賣雙方各執(zhí)己見而產(chǎn)生矛盾。4、目前我國建筑工程質(zhì)量擔(dān)保、保險、投訴處理相關(guān)制度不健全，質(zhì)量驗收責(zé)任制度和責(zé)任追究制度很難落實，少數(shù)建設(shè)、施工單位質(zhì)量意識不足，發(fā)生質(zhì)量投訴時處理不及時、不徹底和互相推諉，而對于在質(zhì)量投訴時提出的經(jīng)濟賠償，因為沒有全國性的依據(jù)，少數(shù)投訴人在賠償?shù)貌坏铰鋵崟r一邊拒絕維修一邊反復(fù)投訴等等，解決問題困難重重。采用分戶驗收的方法是現(xiàn)階段有效地緩解和解決有關(guān)問題的一種較好的辦法，通過分戶驗收的工作的開展、落實，加強工程質(zhì)量責(zé)任和責(zé)任追究制度的落實，提升工程質(zhì)量水平，提高住戶對住宅工程質(zhì)量的滿意度。二、需要說明的幾個問題

1、《巴市住宅工程質(zhì)量分戶驗收管理規(guī)定》共16條，驗收記錄表格共14張。2、《規(guī)定》明確了分戶驗收各方面的責(zé)任和義務(wù)。

3、第十二條規(guī)定了驗收合格標(biāo)準(zhǔn)。

4、對精裝修的工程做了簡單說明（條例第七條）。（1）初裝修：根據(jù)業(yè)主要求一次設(shè)計到位，而施工時在滿足基本使用功能的前提下，依據(jù)變更設(shè)計文件要求將部分面層或其他項目去掉不做，能夠符合住宅工程裝修部位要求和施工（驗收）條件的工程。交付的房子大多屋內(nèi)只有門框沒有門扇，墻、地面只做基層毛面裝修處理，而未作表面處理。“初裝修”是指住宅工程的地面或墻面在裝修時只做基層部分，不做面層部分；門內(nèi)只安裝門框（或不安門框），不安裝門扇交付等?！俺跹b修”只限戶門以內(nèi)，而全部外檐、公用工程和公用設(shè)備是不允許“初裝修”交付的，必須按設(shè)計文件要求全部完成。（2）精裝修：交付的房子是指購房人拿了鑰匙進(jìn)去就可以住的房子?！熬b修”是指根據(jù)業(yè)主要求一次設(shè)計到位，而施工時嚴(yán)格按照圖紙施工，完成全部設(shè)計要求和施工（驗收）條件的工程。購房人購買“精裝修”房，可參考建設(shè)部印發(fā)的《商品住宅裝修一次到位實施導(dǎo)則》和國家標(biāo)準(zhǔn)《住宅裝飾裝修工程施工規(guī)范》。在合同附件中對“精裝修”的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行具體約定。如約定各種管道離墻的距離、水表、電表、配電箱入戶或家中安有獨立的燃?xì)忮仩t等也能約定具體位置（分戶驗收規(guī)定僅適用初裝修）。5、加強了分戶驗收的過程的管理。核心內(nèi)容：是完善國家現(xiàn)行驗收規(guī)范的一種驗收辦法，也即對住宅工程的驗收由原來抽取一定比例房間的抽查（如抹灰抽30%自然間），改為對住宅工程每一戶及公共部位全數(shù)檢查。1、分戶驗收的概念（定義）住宅工程在施工過程中由建筑單位組織施工、監(jiān)理、物業(yè)的等單位按照國家質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和分戶驗收規(guī)定對每戶及規(guī)定的單位工程分戶驗收的公共部分進(jìn)行的專門驗收，并在分戶驗收的合格后出具住宅工程質(zhì)量分戶驗收表。2、分戶驗收的檢查內(nèi)容。（1）樓地面、墻面和頂棚面層質(zhì)量：由于配合比強度、工藝等原因?qū)е卤砻嫫秸扔袉栴}（接槎不良、現(xiàn)澆板、剪力墻）、墻面空鼓、頂棚不平、陰陽角不順直、垂直度不好。（2）門窗安裝質(zhì)量：由于開發(fā)追求利潤最大化，目前巴市及全區(qū)門窗質(zhì)量不好，設(shè)計多是通透大的窗較多，組窗制作（拼做）、剛度不夠、細(xì)部密封不好等問題。（3）欄桿、護(hù)欄安裝質(zhì)量。該表針對公共部分，針對室內(nèi)護(hù)欄而定，住戶往往都將室內(nèi)護(hù)欄拆掉，發(fā)生由窗戶墜落事件多起，因樓梯扶手高度不足引發(fā)多起糾紛。三：分戶驗收的內(nèi)容（見戶內(nèi)、外部分表格）三：分戶驗收的內(nèi)容（見戶內(nèi)、外部分表格）（4）防水工程質(zhì)量：（屋面、衛(wèi)生間）、細(xì)部不細(xì)、有滲漏現(xiàn)象。（5）室內(nèi)主要空間尺寸：尺寸偏差、歪、斜、垂直度不夠、頂棚不平整等。（6）外墻保溫：設(shè)計做法是否通過圖紙審查，保溫層厚度、細(xì)部處理是否符合設(shè)計要求。水暖、電氣安裝及有關(guān)合同中規(guī)定的其他內(nèi)容。這些檢查內(nèi)容突出了室內(nèi)的裝飾質(zhì)量，也突出了公共部位的質(zhì)量，基本上均針對投訴熱點和工程中存在的質(zhì)量通病而定的。四：分戶驗收與其他驗收的關(guān)系（一）兩個基本概念：竣工驗收、質(zhì)量驗收。1、竣工驗收：指單位工程的質(zhì)量驗收。是指建筑工程完成設(shè)計及合同約定的各項內(nèi)容，同時在施工單位提交分戶驗收報告和竣工報告后，由建設(shè)單位組織工程建設(shè)相關(guān)負(fù)責(zé)主體依據(jù)國家、地方標(biāo)準(zhǔn)對單位工程質(zhì)量進(jìn)行的驗收，也是最重要的一次驗收。2、質(zhì)量驗收（統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)有概念）：建筑工程質(zhì)量驗收是指建筑工程施工單位在自行質(zhì)量檢驗評定的基礎(chǔ)上，參與建設(shè)活動的有關(guān)單位共同對建筑工程檢驗批、分項、分部、單位工程的質(zhì)量進(jìn)行抽樣復(fù)檢，根據(jù)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)以書面形式對工程質(zhì)量合格與否做出確認(rèn)。根據(jù)《建設(shè)工程施工質(zhì)量驗收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》（GB50300-2001）規(guī)定，單位工程按照專業(yè)、建筑部位劃分為地基基礎(chǔ)、主體等6至9個分部，每一個分部按照主要工種、材料、施工工藝、設(shè)備類別分為若干個分項，每個分項按照樓層、施工段、變形縫等劃分為若干個檢驗批。檢驗批是工程驗收的最小單位，是分項工程乃至整個建筑工程質(zhì)量驗收的基礎(chǔ)。工程驗收是一項包括從檢驗批到分項、到（子）分部、到（子）單位工程貫穿于工程建設(shè)全過程的連鎖的、系統(tǒng)性的工作。四：分戶驗收與其他驗收的關(guān)系（二）分戶驗收與竣工驗收的關(guān)系：分戶驗收是以每戶作為一個子單位工程，組織專門驗收。當(dāng)該戶或規(guī)定的公共部位所包含分戶檢驗批項目及內(nèi)容符合分戶驗收合格標(biāo)準(zhǔn)時，該戶或規(guī)定的公共部位驗收合格。竣工驗收是對單位工程，按照規(guī)定的驗收條件、程序進(jìn)行的驗收，兩者互不代替。分戶驗收與竣工驗收均是在建筑工程各分部、分項工程驗收合格的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，但兩者有所不同：1、驗收主體不同：分戶驗收的主體為建設(shè)、監(jiān)理、施工單位和物業(yè)公司，竣工驗收的主體為建設(shè)、監(jiān)理、施工、設(shè)計、勘察單位等工程質(zhì)量責(zé)任主體。2、驗收對象不同：分戶驗收適用于住宅工程，而所有建筑工程在交付使用前均應(yīng)進(jìn)行竣工驗收。3、驗收階段不同：分戶驗收是在開工后至住宅工程竣工驗收前完成，分戶驗收合格是住宅工程進(jìn)行竣工驗收的必備條件，竣工驗收是施工單位完成分戶驗收并提交竣工報告后單位工程質(zhì)量的最終驗收，竣工驗收是工程驗收備案和辦理產(chǎn)權(quán)的必備條件。4、驗收內(nèi)容不同：分戶驗收是涉及住宅工程主要使用功能及觀感質(zhì)量的驗收。而竣工驗收是工程質(zhì)量綜合驗收（包括實體、觀感、質(zhì)量控制資料、涉及安全和功能的檢測資料和抽查結(jié)果等），并對分戶驗收進(jìn)行復(fù)核。5、實體檢查數(shù)量不同。分戶驗收逐戶全數(shù)檢查，竣工驗收對實體工程抽樣檢查。四：分戶驗收與其他驗收的關(guān)系（三）分戶檢驗批驗收與分項工程檢驗批驗收的關(guān)系。分戶驗收與批檢驗共同依據(jù)國家施工質(zhì)量驗收規(guī)范和地方標(biāo)準(zhǔn)，共同依據(jù)相同的施工圖、設(shè)計說明及其他設(shè)計文件，依照相同的合格判定標(biāo)準(zhǔn)，不同之處在于：1、檢驗批劃分不同。分項工程檢驗批一般按層、施工段或50個房間等規(guī)定條件劃分為一個檢驗批，所劃分范圍相對較大，抽查數(shù)量相對整個工程較少。而分戶驗收檢驗批是以每戶住宅劃分為一個檢驗批，所劃分范圍相對較少，抽查數(shù)量相對整個工程較多。2、檢查內(nèi)容不同。批驗收主要對檢驗批的主控項目和一般項目全面檢查，驗收內(nèi)容相對較多。而分戶驗收是在批驗收的基礎(chǔ)上僅對分戶檢驗批的主控項目和一般項目中涉及觀感、使用功能和實測實量等內(nèi)容進(jìn)行檢查，驗收內(nèi)容相對較少。分戶驗收是批驗收的補充不能代替批驗收。3、實測數(shù)量不同。分戶檢驗批實測內(nèi)容可參照《分戶驗收規(guī)定》的檢查部位、檢查數(shù)量確定，批驗收未對實測內(nèi)容的具體檢查部位、檢查數(shù)量作規(guī)定。4、參加驗收的人員不同。分戶驗收參加人員，比批驗收參加人員增加了建設(shè)單位人員，分戶驗收是由建設(shè)單位組織，而批驗收是由監(jiān)理工程師組織。5、使用檢查記錄表格不同。分戶驗收記錄表增加了復(fù)查情況一欄，并且表頭和表尾作了相應(yīng)改動。五、分戶驗收的數(shù)量和方法

1、驗收數(shù)量：分戶驗收的項目應(yīng)全數(shù)檢查。2、驗收辦法：觀感質(zhì)量以目測觀察的方法為主。實測實量的檢查項目應(yīng)使用專用檢查工具進(jìn)行。3、發(fā)現(xiàn)工程觀感質(zhì)量和使用功能不符合規(guī)范或設(shè)計文件要求的，書面責(zé)成施工單位整改并對整改情況進(jìn)行復(fù)查，復(fù)查符合要求后，及時填寫分戶驗收記錄表。4、實測實量質(zhì)量不合格的，視具體情況進(jìn)行處理，嚴(yán)重的應(yīng)協(xié)商解決。5、建設(shè)、施工、監(jiān)理等單位應(yīng)嚴(yán)格履行分戶驗收職責(zé)，對分戶驗收結(jié)論進(jìn)行簽認(rèn)，不得簡化分戶驗收程序。6、分戶驗收檢查，填寫記錄表應(yīng)確保內(nèi)容的真實性和可追溯性。六、分戶驗收應(yīng)強調(diào)的幾個問題

1、分戶驗收不能代表其他驗收，如檢驗批、分項、分部的驗收。2、分戶驗收應(yīng)在過程中進(jìn)行。3、分戶驗收不能脫離開國家規(guī)范和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、工藝標(biāo)準(zhǔn)等，應(yīng)該與嚴(yán)格按照質(zhì)量、工藝標(biāo)準(zhǔn)施工相結(jié)合。4、分戶驗收要同分部、分項檢驗批進(jìn)行結(jié)合。在檢驗批合格后進(jìn)行分戶驗收，觀感檢查不重復(fù)驗收。5、分戶驗收要與發(fā)現(xiàn)問題及時整改復(fù)查相結(jié)合。6、分戶驗收要與成品保護(hù)結(jié)合，要與工程質(zhì)量通病相結(jié)合。七、工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)對分戶驗收進(jìn)行如下監(jiān)督檢查

1、十六條第一款。2、在單位工程竣工前隨機抽查實體。抽查住宅室內(nèi)房間不少于10%，且不少于3戶，若發(fā)現(xiàn)結(jié)果同《住宅工程質(zhì)量分戶驗收記錄》不符，責(zé)成建設(shè)單位重新進(jìn)行分戶驗收（十六條第二款）。3、十六條第三款。4、十六條第四款。注意：（一）工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)要加強對分戶驗收工作的監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時監(jiān)督有關(guān)方面認(rèn)真整改，確保分戶驗收工作質(zhì)量。對在分戶驗收中弄虛作假、降低標(biāo)準(zhǔn)或?qū)⒉缓细窆こ贪春细窆こ舔炇盏?，依法對有關(guān)單位和責(zé)任人進(jìn)行處罰，并納入不良行為記錄。作為監(jiān)督站工作人員，反思以前、面對現(xiàn)狀。一定要轉(zhuǎn)變監(jiān)督模式、改變監(jiān)督理念。（1）轉(zhuǎn)變監(jiān)督模式的關(guān)