天津渤某地產(chǎn)項目調(diào)研簡報

天津渤某地產(chǎn)項目調(diào)研簡報目錄1.地塊現(xiàn)狀2.周邊競聘項目3.區(qū)域內(nèi)知名企業(yè)項目及表現(xiàn)4.項目優(yōu)劣勢分析5.投資測算6.21十二月2023221十二月202331.地塊現(xiàn)狀21十二月20234地塊現(xiàn)狀：地塊位于天津市東，漢沽地區(qū)，介于天津主城區(qū)與濱海新區(qū)之間，據(jù)北京130公里，據(jù)天津主城區(qū)33公里。地塊緊臨京津高速，周邊還有京津塘、長深、津濱高速，交通便捷。據(jù)北京市130公里據(jù)天津主城區(qū)33公里北京天津濱海新區(qū)21十二月20235地塊現(xiàn)狀：本案地塊地塊位于渤龍湖東北，占地257畝。21十二月20236地塊現(xiàn)狀：項目場地內(nèi)現(xiàn)狀有一小水塘，但土方量不大，其它基本平整。有少量臨建，為航天城項目建筑商，可根據(jù)我方要求隨時遷出。周邊配套基本具備，主要是航天城項目現(xiàn)有配套設施，未來在項目東南約300米范圍內(nèi)還將興建社區(qū)配套醫(yī)院和一所小中連讀的學校。21十二月20237地塊現(xiàn)狀：1.項目地塊內(nèi)基本平整，無拆遷，目前有一個小水塘，但平整起來土方量不大；

2.地塊內(nèi)西側(cè)目前有部分臨建，經(jīng)天津恒通公司介紹，臨建為航天城項目建筑商臨時借用，可根據(jù)我方要求隨時遷出；3.項目周邊具備基本的生活配套設施，如菜市場、超市、幼兒園等，主要是航天城現(xiàn)有設施，公交站臺已建成，但線路尚未開通；4.未來在項目東南方，馬路對面，據(jù)項目300-500米內(nèi)，還將興建社區(qū)配套醫(yī)院和一所新的小中連讀的學校。21十二月202382.周邊競品項目21十二月20239周邊競品項目現(xiàn)狀：濱海航天城，內(nèi)部銷售，已售完，目前二手房價格約7000元/平米。瞰湖御湖金領(lǐng)公寓企業(yè)獨棟環(huán)繞渤龍湖為海泰發(fā)展的四個項目，產(chǎn)品涵蓋高層、洋房、別墅、企業(yè)獨棟等。其中住宅約1200個單元，2012年開盤，經(jīng)2年去化約200多套，去化速度極慢。21十二月202310周邊競品項目現(xiàn)狀：項目名稱產(chǎn)品類型項目規(guī)模價格開盤時間去化進度備注濱海航天城高層、小高層約20萬平米低于7000元/平米現(xiàn)已全部售完不對外銷售，內(nèi)部消化。海泰項目瞰湖御湖金領(lǐng)公寓總部經(jīng)濟區(qū)洋房、別墅、小高層、高層、企業(yè)獨棟約150萬平米，約1200多個住宅單元洋房：9378元/平米小高層、高層：8765元/平米別墅：13480元/平米企業(yè)獨棟：8513元/平米2013年12月1日截至目前已去化200多個住宅單元，平均年去化100余套，年去化率約8%。21十二月2023113.區(qū)域內(nèi)知名企業(yè)項目及表現(xiàn)21十二月202312區(qū)域內(nèi)知名企業(yè)項目及表現(xiàn)：距外環(huán)線14公里距外環(huán)線19公里相距約8公里東麗湖概念渤龍湖對渤龍湖區(qū)域項目影響最大的，就是大約8公里外的“東麗湖”概念區(qū)域。在該區(qū)域內(nèi)，目前已集中了萬科、恒大、華僑城等一批國內(nèi)知名房企的項目，且規(guī)模都較大。該區(qū)域距離城區(qū)（外環(huán)線）更近，由于大企業(yè)扎堆產(chǎn)生集聚效益，其名氣也遠比渤龍湖大。21十二月202313區(qū)域內(nèi)知名企業(yè)項目及表現(xiàn)：天津華僑城恒大綠洲米蘭東湖灣郎鉅帕蒂奧北大資源閱府松江東湖小鎮(zhèn)東麗湖萬科城21十二月202314區(qū)域內(nèi)知名企業(yè)項目及表現(xiàn)：一年來房價下跌6.4%，并于10500-10700區(qū)間徘回。大體與天津市相同，跌幅略大于城區(qū)達8.1%，目前在9500-9900區(qū)間徘回。21十二月202315項目開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品類型及規(guī)模價格開盤時間去化進度客群來源恒大綠洲恒大板樓、洋房、小高層、高層。住宅約120萬平，5500戶7085-8500元/平米2012年1月項目當期的8-9成北京、天津河東、華明，本地約占一半天津華僑城華僑城別墅、洋房、高層，約220萬平當期49.84萬平8300-8500元/平米2014年5月項目當期的約6-7成北京、天津約4:6東麗湖萬科城萬科別墅、洋房、小高層、高層243.7萬平洋房8500高層7000別墅330萬2012年12月普住一年內(nèi)基本去化周邊企業(yè)、天津本地、萬科會員郎鉅帕蒂奧天津郎鉅地產(chǎn)別墅（聯(lián)排、獨棟、雙拼）2.9萬平7500-13000元/平米約2011年4月未知待驗證，約為已開售罄未知米蘭東湖灣天津津東集團洋房、小高層、別墅。8.48萬平686戶7000、8500、160002010年9月普住已完；別墅收尾本市、“藍印”北大資源閱府天津北大資源置業(yè)高層（塔樓、高層）23.5萬平，1586戶，當期798戶9900元/平米2014年11月一期已完北京、天津松江東湖小鎮(zhèn)天津松江地產(chǎn)低密低總價洋房、塔樓、高層18萬平1590戶7100-7500元/平米2014年5月一期開盤未知北京、天津區(qū)域內(nèi)知名企業(yè)項目及表現(xiàn)：21十二月202316區(qū)域內(nèi)知名企業(yè)項目及表現(xiàn)：萬科：萬科打造的東麗湖萬科城以240余萬平的規(guī)模成為東麗湖區(qū)域第一大盤。項目產(chǎn)品線極長，從別墅到高層幾乎全覆蓋。萬科憑借品牌優(yōu)勢與號召力，雖同樣面臨不利的市場形勢，但其普宅產(chǎn)品基本能做到當期年內(nèi)去化。其項目已進入開發(fā)后半程，即將進入收尾階段。21十二月202317區(qū)域內(nèi)知名企業(yè)項目及表現(xiàn)：華僑城：據(jù)華僑城銷售人員介紹，華僑城總規(guī)模將達到220萬平，開發(fā)周期約15年，目前僅是項目起步階段。如此，華僑城將成為東麗湖地區(qū)第二大盤。華僑城拷貝了在北京的做法，搬來了“歡樂谷”，現(xiàn)已初具規(guī)模開始對外營業(yè)。隨著天津歡樂谷的逐步完善、發(fā)展，其對華僑城項目和整個東麗湖地區(qū)將產(chǎn)生不小的影響。21十二月202318區(qū)域內(nèi)知名企業(yè)項目及表現(xiàn)：恒大：據(jù)恒大銷售人員介紹，恒大世博中心的內(nèi)部級別要高于恒大所做的項目，這一說法恰當?shù)捏w現(xiàn)了恒大在東麗湖的表現(xiàn)，雖然一如既往的以100多萬的規(guī)模進行了參與，但恒大綠洲的表現(xiàn)較為普通，未來對東麗湖地區(qū)的影響可能也不及恒大世博中心。項目目前已接近收尾階段。21十二月202319區(qū)域內(nèi)知名企業(yè)項目及表現(xiàn)：概括這三家領(lǐng)軍企業(yè)在東麗湖地區(qū)的表現(xiàn)，萬科用自己的理念打造了一座小城鎮(zhèn)，樹立了新的標準；華僑城產(chǎn)品雖一般，但為區(qū)域帶來的遠遠超出該區(qū)域范圍的娛樂中心，并且220萬平的規(guī)模也透露了華僑城對此處的宏大的愿望；恒大帶來了“高大上”的公共服務產(chǎn)品，但對東麗湖地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的參與熱度一般，自身項目也接近尾聲。三家企業(yè)對東麗湖地區(qū)各有貢獻，可以認為東麗湖地區(qū)有今天的聲勢，與這三家企業(yè)的聯(lián)袂表演有很大關(guān)系。對于渤龍湖項目來說，考慮到項目規(guī)模較小、且無外援（航天城那樣的托底政策），如此時開始開發(fā)，將不可避免的全程面臨上述三家的碾壓！壓力還是很大的。21十二月2023204.項目優(yōu)劣勢分析項目SWOT分析：優(yōu)勢：有汽車產(chǎn)業(yè)支撐，政府支持；地價款返還，可降低項目成本；項目地塊平整，無拆遷，開發(fā)成本低；項目周邊配套已初具規(guī)模，屬半成熟區(qū)域，進一步降低了項目運作的成本；項目處于該區(qū)域核心位置，環(huán)境較好。機會：環(huán)首都經(jīng)濟圈的落地和提速；濱海高新區(qū)的發(fā)展，以及項目所處未來科技城、航天城等產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展。劣勢：項目距天津主城區(qū)較遠，本地消費者認同不足；項目所處區(qū)域知名度不高，區(qū)域吸引力遠不如8公里外的東麗區(qū)域。威脅：項目周邊市場較弱，去化速度極慢；由去化困難引發(fā)的項目資金緊張或造成大量資金固化，難以盤活；東麗湖區(qū)域集中大量知名企業(yè)的大盤，已具備集聚效應，這些項目處于開發(fā)的中前期，會吸引和奪走大量潛在客戶。21十二月202322項目存在的問題：1.項目存在投資規(guī)模較大、周邊區(qū)域吸引力較弱、支撐項目的周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)尚未形成氣候、去化速度慢、有威脅的競品項目長期存在等不利因素；同時項目征地開發(fā)期限將至（2015年7月）；2.可將不利因素歸結(jié)為吸引力不足、去化慢、競爭長期存在、時間緊迫四方面；問題的實質(zhì)：上述問題的實質(zhì)是：經(jīng)濟發(fā)展放緩，產(chǎn)業(yè)園區(qū)短期難成氣候，致使該區(qū)域內(nèi)的地產(chǎn)項目缺乏購買者?？赡苊媾R的不利后果：1.逾期未開發(fā)，已征土地受到威脅；2.項目開發(fā)，大量資金被困，回收遙遙無期。21十二月2023235.項目測算21十二月202324項目測算：21十二月202325項目測算：21十二月202326項目測算：21十二月2023276.項目建議21十二月202328項目建議：1.確保已征土地安全，必要時可為保證土地安全而實質(zhì)性的進行少量開發(fā)工作；2.以股份合作等形式實質(zhì)性的轉(zhuǎn)讓該項目。29匯報完畢，謝謝！21十二月202330后附天津恒通公司2014年6月所做項目推介稿，其內(nèi)容經(jīng)我們本次調(diào)研核實，變化不大。瑞泰嘉園項目定位報告2014年6月9日1、地理位置及技術(shù)指標項目位于濱海科技園（未來科技城）內(nèi)，地塊南為規(guī)劃商業(yè)地塊及濱海航天城，東為中心莊路，西、北為中海油大道，西臨渤龍湖。距東麗湖4公里、黃港水庫2公里。指標名稱總地塊北地塊南地塊占地面積（㎡）188780.1128713.160063.40容積率1.81.81.8地上建筑面積（㎡）305230197120108110地下建筑面積（㎡）1237008470039000總建筑面積（㎡）428330281820147110本案渤龍湖瑞泰嘉園32天津未來科技城2、區(qū)域簡介瑞泰嘉園332、區(qū)域簡介天津未來科技城將打造成為吸引和集聚海內(nèi)外高層次科技人才創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的戰(zhàn)略高地、全球科技創(chuàng)新中心和高技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地。天津未來科技城是中組部、國資委確定的四大未來科技城之一。京津冀一體化戰(zhàn)略的推進為天津未來科技城提供了戰(zhàn)略機遇，承接北京科研和成果轉(zhuǎn)讓，打造高端制造業(yè)基地，在項目引進上，以高新技術(shù)為主導，對接北京知名研發(fā)機構(gòu)和大院大所，承接高科技成果轉(zhuǎn)移，吸引高層次人才就業(yè)和創(chuàng)業(yè)。核心區(qū)20平方公里基礎(chǔ)設施和配套設施建設已基本完成。包括研發(fā)產(chǎn)業(yè)區(qū)、行政服務區(qū)、商務休閑區(qū)、生活配套區(qū)等四個基本功能區(qū)，已吸引50余個在國內(nèi)外具備先進技術(shù)水平和雄厚研發(fā)能力的高端項目落戶。目前擁有：國家級重點實驗室累計達到36個、國家工程實驗室3個、國家工程技術(shù)研究中心26個、國家企業(yè)技術(shù)中心19個、國家級科技企業(yè)孵化器6個、國家級生產(chǎn)力促進中心3個。已落戶的項目有：國家新藥安全評價中心、國家超級計算天津中心、中海油力神新能源研究院、航天五院超大型航天器研發(fā)中心、中國農(nóng)科院蘭州獸醫(yī)所生物醫(yī)藥研發(fā)中心、中國科學院天津工業(yè)生物技術(shù)研究所、天津電氣傳動設計研究所新能源設備檢測中心、中電科46所新材料研發(fā)檢測中心、天津國際生物醫(yī)藥聯(lián)合研究院等等……342、區(qū)域簡介35本案2、區(qū)域簡介項目相鄰黃港水庫、渤龍湖，生態(tài)資源優(yōu)越。項目區(qū)域高端產(chǎn)業(yè)項目逐步進入，可帶來高端產(chǎn)業(yè)人群?？崭?、本區(qū)域內(nèi)部住宅項目稀缺。項目教育配套小學為市重點小學。周邊工農(nóng)新村等面臨拆遷，具有潛在的剛性客戶。東麗湖渤龍湖黃港水庫363、基本情況

項目產(chǎn)品規(guī)劃為11-24層高層建筑，90㎡以下戶型為70%。

目前項目完成土地合同的簽訂，處于前期手續(xù)的辦理階段。項目配建一所小學、一所幼兒園，占地19200㎡。257畝總平圖37戶型建議面積套數(shù)比例一室兩廳一衛(wèi)60-7915%兩室兩廳一衛(wèi)80-9055%兩室兩廳一衛(wèi)90-10010%經(jīng)濟型三室兩衛(wèi)110-12015%舒適型三室兩衛(wèi)125-1445%4、建筑效果圖385、競品概況海上國際城均價：8500元/㎡夏洛茲花園均價：1000元/㎡金泰麗灣均價：9300元/㎡華潤橡樹灣均價：9500元/㎡首創(chuàng)溪堤郡均價：9000元/㎡東麗湖萬科城（精）均價：7400元/㎡華僑城均價：7600元/㎡華明鎮(zhèn)區(qū)域空港區(qū)域東麗湖區(qū)域濱?？萍紙@區(qū)域渤龍湖均價：8600元/㎡本案航天城均價：6500元/㎡天驥筑景均價：7200元/㎡湖濱廣場住宅均價：未定本案與華明鎮(zhèn)、東麗湖、空港區(qū)域相鄰，東麗湖華僑城現(xiàn)房均價7600元/㎡；華明鎮(zhèn)海上國際城8500元/㎡；空港經(jīng)濟區(qū)夏洛茲花園，目前市場均價為10000元/㎡；本案所在濱?？萍紙@區(qū)域內(nèi)主要在售有渤龍湖和航天城，其中渤龍湖高層均價8600元/㎡，航天城為航天系統(tǒng)內(nèi)部銷售，目前簽約均價為6500元/㎡，目前僅剩50余套大戶型，基本售罄。39渤龍湖：產(chǎn)品：住宅產(chǎn)品類型分為別墅、高層、小高層、洋房，目前均為現(xiàn)房。其中，別墅戶型面積285-450㎡，共126套。小高層戶型面積80-140㎡，共306套。高層戶型面積約200㎡，共526套。洋房戶型面積150-220㎡，共340套。總可售面積為249088.26㎡銷售情況：均價8600元—13000元/㎡。濱海航天城：以小高、高層產(chǎn)品為主，總建面40萬平米，現(xiàn)在售三期11.4萬平米，共1038套，2015年6月交房。戶型面積64㎡-155㎡，其中64—80㎡（不含）260套，占比25%，80-88㎡290套，占比28%，101-113㎡280套，占比27%，127㎡136套，占比13%，155㎡72套，占比7%。銷售情況：不對外銷售，航天系統(tǒng)內(nèi)部消化，均價6500元/㎡。航天內(nèi)部員工簽訂商品房合同后3年可對外銷售。2013年下半年開始集中簽約，基本售罄。5、競品概況40濱?？萍紙@（未來科技城）區(qū)域內(nèi)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)住宅配套；空港經(jīng)濟區(qū)第一居所；

區(qū)域內(nèi)原住民剛需及改善性居所；具備投資、度假功能的第二居所。6、市場定位簡析1）市場定位濱海西區(qū)第一城區(qū)域功能規(guī)模2）功能定位41A、從來源看核心客戶：周邊常?。I海西區(qū)、空港）居民社區(qū)、華泰內(nèi)部員工、園區(qū)產(chǎn)業(yè)型客戶重要客戶：北京、天津度假、投資類