《論房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)（論文）》15000字

論房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)目錄TOC\o"1-2"\h\u29663引言 引言房子自古在中國(guó)人心中就具有很重要的位置，它不僅代表著家的縮影，更是我們?cè)谕獯蚱磰^斗以后回來(lái)?？康臏嘏谋茱L(fēng)港，對(duì)于許多中國(guó)人來(lái)說(shuō)房子已經(jīng)不僅僅是財(cái)產(chǎn)的擁有，它更多是一個(gè)心靈的棲息地和愛(ài)的符號(hào)。自改革開(kāi)放以來(lái)，人們對(duì)幸福富裕的生活更加渴望，我們?cè)谙硎車(chē)?guó)家逐漸發(fā)展壯大而給我們帶來(lái)的諸多福利的同時(shí)，房?jī)r(jià)也是隨之水漲船高，讓人望而興嘆，這也使得越來(lái)越多的人，特別是正處在奮斗階段的年輕人都選擇租房來(lái)滿足居住需求。（國(guó)發(fā)[2016]8號(hào)）文指出，中國(guó)未來(lái)要建立租購(gòu)并舉的住房體制，積極鼓勵(lì)租賃消費(fèi)，擴(kuò)大住房租賃市場(chǎng)，提高城市新增人口容納能力的重點(diǎn)工作就是不斷完善住房租賃市場(chǎng)建設(shè)。在編撰《民法典》的背景下勢(shì)必會(huì)考慮到當(dāng)前關(guān)于住房租賃市場(chǎng)的各種矛盾，因此《中華人民共和國(guó)民法典》于第726條至728條三個(gè)條文中規(guī)定了承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，最初的立法目的是為了解決當(dāng)時(shí)中國(guó)社會(huì)存在的住房緊張問(wèn)題，到現(xiàn)在逐漸發(fā)展成為以穩(wěn)定房屋租賃市場(chǎng)為核心社會(huì)關(guān)系活動(dòng)。《民法典》對(duì)這一規(guī)定的發(fā)展與完善不僅有利于維護(hù)和穩(wěn)定承租人對(duì)租賃房屋的現(xiàn)實(shí)利用，進(jìn)一步減少承租人再次尋找新的租賃房屋以及搬遷的麻煩，這就更好地降低了交易成本，從整體來(lái)看可以提高房屋的利用效率；而且還有利于保護(hù)承租人相對(duì)于房屋所有人而言處于的弱勢(shì)地位。任何一項(xiàng)權(quán)利制度都不會(huì)是一直完美的，它必須時(shí)刻保持與現(xiàn)階段社會(huì)生活、實(shí)踐需要基本同步，但是法對(duì)于立法工作來(lái)說(shuō)，它不太可能時(shí)刻應(yīng)需要同步更新，因此在房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的相關(guān)立法存在的一些不足也是如此。其實(shí)在最新生效的《民法典》中關(guān)于該項(xiàng)權(quán)利的相關(guān)“同等條件”問(wèn)題等都沒(méi)有進(jìn)行明確的解決。完善該項(xiàng)權(quán)利任重而道遠(yuǎn)，但并不意味著我們不去進(jìn)一步完善細(xì)化，如何既有效規(guī)范出租人履行義務(wù)又保護(hù)出租人在這其中的交易權(quán)利，這是值得我們進(jìn)一步去研究的。一、房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)概述（一）房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的概念優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)又稱(chēng)為先買(mǎi)權(quán)。在學(xué)理上關(guān)于先買(mǎi)權(quán)這一概念的表述存在不同的觀點(diǎn)。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)王澤鑒教授認(rèn)為，“優(yōu)先承買(mǎi)權(quán)者云，謂特定人依約定或者法律規(guī)定，于所有人（義務(wù)人）出賣(mài)動(dòng)產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，有依同樣條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)之權(quán)利。”[[]王澤鑒.民法學(xué)說(shuō)與判例研究（第一冊(cè)）[M].北京：中國(guó)政法大學(xué)出版社，1998：505]孫憲忠教授也指出，“所謂先買(mǎi)權(quán)，是指依法律規(guī)定或者當(dāng)事人之間的約定，來(lái)排除他人而優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。”[[]孫憲忠.物權(quán)法[M].北京：社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社，2011：161[]王澤鑒.民法學(xué)說(shuō)與判例研究（第一冊(cè)）[M].北京：中國(guó)政法大學(xué)出版社，1998：505[]孫憲忠.物權(quán)法[M].北京：社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社，2011：161[]馬俊駒.民法案例教程（上）[M].北京：清華大學(xué)出版社，2002：295在立法上，《中華人民共和國(guó)民法典》于第726條至第728條中較為詳細(xì)的規(guī)定了該項(xiàng)權(quán)利的相關(guān)內(nèi)容，并對(duì)該項(xiàng)權(quán)利的行使設(shè)定了同等條件、合理期限等的一系列的限制，在立法上更加完善了這一權(quán)利。房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的特征房屋承租人享有的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)具有法定性。[[]陶志敬.房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)研究[D].西安：西北大學(xué)，2018[]陶志敬.房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)研究[D].西安：西北大學(xué)，2018承租人享受主體專(zhuān)屬化、行使對(duì)象具有特定性。該制度的設(shè)計(jì)考慮是維護(hù)社會(huì)關(guān)系的穩(wěn)定，保護(hù)承租人的利益。在承租關(guān)系中承租人享受主體專(zhuān)屬化是指這項(xiàng)權(quán)利只屬于承租人且也只能由承租人來(lái)行使，承租人行使這項(xiàng)權(quán)利也當(dāng)然的享有對(duì)其他人的排他性。除此之外承租人享有這項(xiàng)權(quán)利也必然會(huì)涉及到行使該權(quán)利，權(quán)利的行使必然會(huì)指向特定的對(duì)象，而在與承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)行使中其指向的對(duì)象必須具有特定性。這個(gè)特定性特定性不僅指權(quán)利人只能針對(duì)其所租住的房屋行使該權(quán)利，還包括權(quán)利人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)必須是對(duì)該租賃房屋的所有人也就是出租人行使。3、房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)對(duì)出租人和承租人的雙方限制性。我們都知道權(quán)利與義務(wù)二者是相互對(duì)立統(tǒng)一、不可分離的，同樣在房屋租賃關(guān)系中權(quán)利義務(wù)也是同樣的。在《民法典合同編》中同樣也對(duì)承租人規(guī)定了權(quán)利也設(shè)定了義務(wù)。雖然為出租人設(shè)立了義務(wù)，但同時(shí)也為保護(hù)房屋出租人的合法利益，《民法典》在條文中除了規(guī)定房屋承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)需滿足“同等條件”這一要求，還規(guī)定了房屋承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)需在一定期限內(nèi)。也就是說(shuō)條文通過(guò)對(duì)出租人和承租人作出上述的相應(yīng)限制，才能促進(jìn)這一制度在我國(guó)更好地落實(shí)。4、房屋優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)具有附屬性。我們?cè)诜治龀凶馊讼碛械脑撟赓U房屋的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的法律關(guān)系時(shí)可以發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)權(quán)利主要包括兩層法律關(guān)系，分別是租賃關(guān)系和優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，房屋優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)之所以具有附屬性，就是在分析租賃關(guān)系和優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)之間的內(nèi)容上總結(jié)而出的，不存在合法有房有效的房屋租賃關(guān)系，也就當(dāng)然的沒(méi)有出租人與承租人這兩個(gè)主體，沒(méi)有主體的存在，就更不會(huì)存在租賃關(guān)系中賦予承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。（三）房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的性質(zhì)探求一項(xiàng)權(quán)利的性質(zhì)，我們往往要從這項(xiàng)權(quán)利最初設(shè)立的初衷去考量。承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)設(shè)立的初衷就是為了維護(hù)弱勢(shì)一方的利益，并且在此基礎(chǔ)上能夠更好地保障交易秩序的穩(wěn)定，從而加快交易效率，達(dá)到最初該項(xiàng)權(quán)利設(shè)立想要實(shí)現(xiàn)的保護(hù)各方合法利益，最大限度的保障在租賃關(guān)系中出于弱勢(shì)地位的一方的合法利益。“優(yōu)先承買(mǎi)者，在實(shí)務(wù)甚為重要，訴訟案件甚多，最高法院有甚多判例，其中最基本的問(wèn)題，系關(guān)于優(yōu)先承買(mǎi)權(quán)法律性質(zhì)?！盵[][]王澤鑒.民法學(xué)說(shuō)與判例研究（第一冊(cè)）[M].北京：北京大學(xué)出版社，2009：231物權(quán)說(shuō)支持物權(quán)說(shuō)的學(xué)者認(rèn)為房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是一種物權(quán)。[[]孫憲忠.物權(quán)法[M].北京：社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社，2011：163.]之所以將承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)當(dāng)成是一種物權(quán)，是因?yàn)樵撚^點(diǎn)的支持者認(rèn)為物權(quán)顧名思義有著絕對(duì)的排他效力能夠?qū)蛊渌麢?quán)利，而承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)雖未規(guī)定在《民法典物權(quán)編》，但《民法典合同編》也給予了其很高的地位使得其具有優(yōu)先甚至是對(duì)抗的效力。但[]孫憲忠.物權(quán)法[M].北京：社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社，2011：163.請(qǐng)求說(shuō)在司法實(shí)踐中呼聲很高的其實(shí)是贊同將承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)認(rèn)定為請(qǐng)求權(quán)。持請(qǐng)求說(shuō)觀點(diǎn)的學(xué)者認(rèn)為，房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是一種附強(qiáng)制締約義務(wù)的請(qǐng)求權(quán)，這一學(xué)說(shuō)其實(shí)是在總結(jié)了司法實(shí)踐的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上得來(lái)的，目前在我國(guó)司法實(shí)務(wù)界普遍公認(rèn)的就是房屋承租人請(qǐng)求權(quán)說(shuō)。《民法典合同編》設(shè)立這項(xiàng)權(quán)利制度試圖給予房屋承租人在優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)受到侵犯時(shí)，可以行使這一請(qǐng)求權(quán)，從而請(qǐng)求人民法院等公權(quán)力而獲得救濟(jì)，使得自己在同等條件下可以?xún)?yōu)先購(gòu)買(mǎi)租賃的房屋的權(quán)利得到保護(hù)。3、期待權(quán)說(shuō)我們依照法律享有某項(xiàng)權(quán)利時(shí)，自然而然就會(huì)有期待自己權(quán)利得到實(shí)現(xiàn)的那一天。在法律上我們通常將期待權(quán)定義為權(quán)利人對(duì)于未來(lái)權(quán)利的一種期待，對(duì)于房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)來(lái)說(shuō)，支持將其定性為期待權(quán)說(shuō)的人認(rèn)為，[[][德]卡爾·拉倫茨：法學(xué)方法論[M].陳愛(ài)娥譯，商務(wù)印書(shū)館出版社,2003：321.]房屋承租人享有的這個(gè)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)作為一種期待，在出租人還沒(méi)有決定出賣(mài)房屋時(shí)僅僅只能作為一種還沒(méi)有現(xiàn)實(shí)化的權(quán)利，只待出賣(mài)房屋時(shí)，這項(xiàng)權(quán)利才自然地從期待變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。這里我們所說(shuō)的期待權(quán)中的“期待”有別于我們?nèi)粘Ｓ谜Z(yǔ)中使用的“期待”，[[][德]卡爾·拉倫茨：法學(xué)方法論[M].陳愛(ài)娥譯，商務(wù)印書(shū)館出版社,2003：321.[]幸顏靜.德國(guó)民法典中先買(mǎi)權(quán)之法律技術(shù)的邏輯解讀[J].比較法研究，2014,(3)4、形成權(quán)說(shuō)形成權(quán)是指依照債權(quán)人的單方意圖產(chǎn)生、變更或消滅法律關(guān)系的權(quán)利。[[]鄭云瑞.民法總論[M].北京：北京大學(xué)出版社，2007：94]認(rèn)同該學(xué)說(shuō)的人都將優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)認(rèn)為形成權(quán)比較合適。與物權(quán)說(shuō)、請(qǐng)求權(quán)說(shuō)和期待權(quán)說(shuō)對(duì)比來(lái)看其實(shí)把承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)認(rèn)定為形成權(quán)這種學(xué)說(shuō)其實(shí)是更容易被不論是學(xué)者還是初學(xué)法律的人接受和認(rèn)同的。他們之所以支持該觀點(diǎn)是因?yàn)樗麄冇X(jué)得，承租人與第三人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同但卻并未履行作為一個(gè)出租人在出賣(mài)房屋時(shí)的通知義務(wù)，而是得承租人因?yàn)槌鲎馊说牟煌ㄖ鴽](méi)有了解到該房屋出賣(mài)的相關(guān)信息而錯(cuò)失表達(dá)自己愿意購(gòu)買(mǎi)的機(jī)會(huì)，這時(shí)出租人的意愿我們就可以不予考慮承租人直接就已經(jīng)取得優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，自然可以訂立買(mǎi)賣(mài)合同。這種觀點(diǎn)是是相對(duì)合理的。首先，因?yàn)榉课莩凶馊藘?yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)在本質(zhì)上與形成權(quán)十分相似。形成權(quán)是指權(quán)利人依據(jù)單方意思表示就可以使自己與他人之間產(chǎn)生、變更或者消滅某種民事法律關(guān)系的權(quán)利。[[]王利明.物權(quán)法研究[M].北京：中國(guó)人民大學(xué)出版社，2016：268][]鄭云瑞.民法總論[M].北京：北京大學(xué)出版社，2007：94[]王利明.物權(quán)法研究[M].北京：中國(guó)人民大學(xué)出版社，2016：268（四）房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的立法現(xiàn)狀1、我國(guó)房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的立法現(xiàn)狀新中國(guó)成立以后，我國(guó)一直在不斷的發(fā)展完善我國(guó)的各項(xiàng)法律制度，特別是改革開(kāi)放以后市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)繁榮，民事領(lǐng)域的各項(xiàng)法律因?yàn)榕c我們生活息息相關(guān)更是得到不斷發(fā)展。1990年頒布的《中華人民共和國(guó)合同法》作為規(guī)范我們?nèi)粘８鞣N與合同有關(guān)的處理規(guī)則自然也就不例外的考慮到了日漸繁榮的房屋租賃市場(chǎng)的矛盾，因此為了規(guī)范在租賃合同中的各項(xiàng)權(quán)利與義務(wù)便正式確立了房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。但由于不斷的實(shí)踐，《合同法》對(duì)該權(quán)利的相關(guān)規(guī)定漸漸不全面，各種關(guān)于房屋租賃合同中出現(xiàn)的矛盾催生著相關(guān)法律法規(guī)盡快完善與發(fā)展，因此《房屋租賃合同司法解釋》在2009年就對(duì)《合同法》中相關(guān)領(lǐng)域進(jìn)行進(jìn)一步的解釋?zhuān)渲械?1條至24條應(yīng)實(shí)踐的現(xiàn)實(shí)需要和對(duì)該項(xiàng)權(quán)利完善的要求而將《合同法》中的有關(guān)房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使、效力及限制等相關(guān)規(guī)定進(jìn)行細(xì)化與解釋。在中國(guó)編撰《民法典》的大背景下，2021年1月1日正式生效的《中華人民共和國(guó)民法典》在《合同法》第230條的基礎(chǔ)上，于第726條規(guī)定了相關(guān)權(quán)利，同時(shí)還規(guī)定了不能對(duì)抗近親屬優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的限制。在第二款規(guī)定了“合理期限”是承租人在接到出租人履行通知義務(wù)后的十五天內(nèi)。同時(shí)在本條第一款但書(shū)和第二款又分別承襲了《房屋租賃合同司法解釋》第24條的第1、2及3項(xiàng)的內(nèi)容?！睹穹ǖ洹返?28條規(guī)定了損害賠償責(zé)任并且在本條還規(guī)定了如果不是法律還有其他規(guī)定，原則上不能對(duì)抗善意第三人的合同的有效性，這時(shí)參考了《房屋租賃合同司法解釋》的第21條的內(nèi)容；同樣，在第23條的基礎(chǔ)上，《民法典》于第727條規(guī)定了在拍賣(mài)情況下一些出租人的通知義務(wù)以及一些合理期限等有關(guān)該項(xiàng)權(quán)利的其他規(guī)定。由此可見(jiàn)，盡管《民法典合同編》應(yīng)各種改革爭(zhēng)議的強(qiáng)烈呼聲對(duì)該項(xiàng)權(quán)利新增了相關(guān)規(guī)定，但是通過(guò)我們對(duì)比就不難發(fā)現(xiàn)關(guān)于該項(xiàng)權(quán)利的定義等都是直接將先前的《合同法》的相關(guān)規(guī)定編撰其中，對(duì)于有關(guān)該項(xiàng)權(quán)利的一些原則性的規(guī)定其實(shí)沒(méi)有創(chuàng)新的規(guī)定和一個(gè)具體詳細(xì)的解決方法。均沒(méi)有做出實(shí)質(zhì)性的改變。[[][]戴孟勇：論《民法典合同編（草案）中法定優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的取舍》[J]東方法學(xué),2018(4)2、域外房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的立法現(xiàn)狀研究一項(xiàng)制度的立法現(xiàn)狀除了要研究我們國(guó)內(nèi)的相關(guān)法律法規(guī)，還要對(duì)比域外對(duì)這項(xiàng)制度的立法現(xiàn)狀，這樣才可以了解其發(fā)展的背景與各個(gè)國(guó)家對(duì)該項(xiàng)權(quán)利的重視程度，從而反映一個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)社會(huì)文化生活。其中《德國(guó)民法典》和《臺(tái)灣民法典》不管是從內(nèi)容上還是對(duì)前者的繼承與發(fā)展的各個(gè)方面上都具有一定的參考和借鑒意義。在立法上對(duì)于承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)規(guī)定的較為詳細(xì)的是《德國(guó)民法典》，它可能設(shè)立這項(xiàng)權(quán)利的最終目的是為了保護(hù)他們國(guó)家的市民生活住房需要而較少的保護(hù)生產(chǎn)中承租人的利益，因?yàn)樵谄浞ǖ渲胁](méi)有將商業(yè)性質(zhì)的住房包括在保護(hù)范圍之內(nèi)。在臺(tái)灣地區(qū)，通過(guò)《臺(tái)灣民法典》的法律規(guī)定可以看出，因?yàn)榕_(tái)灣地區(qū)與我們物權(quán)的規(guī)定不相同，不屬于“房地一體”，所以會(huì)存在房屋所有者和土地所有者不是同一個(gè)人，[[][]趙磊鑫：我國(guó)商品房承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度研究[D].石家莊：河北經(jīng)貿(mào)大學(xué)，2020房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的成立及行使（一）房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的成立要件1、存在合法有效的房屋租賃關(guān)系從名稱(chēng)上看，“房屋承租人”本身就帶有租賃關(guān)系，也就是在租賃關(guān)系中向房東即出租人繳納房租并獲得房屋使用權(quán)的人，因此我們研究這一權(quán)利的成立的前提就是要存在合法有效的房屋租賃關(guān)系。要想確定這個(gè)關(guān)系是否真實(shí)有效，我們就要認(rèn)定雙方當(dāng)事人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)是否具有完全民事行為能力，這是我們自然人開(kāi)展民事活動(dòng)的重要前提條件，然后我們還要審查該租賃房屋是否未經(jīng)政府、行政部門(mén)審批或者是與行政許可證上規(guī)劃的不一致等情形，但同樣也規(guī)定了例外情況，只要一審辯論之前這些情況不存在了就可以認(rèn)定為該房屋符合要求；除此之外，這些行為必須是行為人真實(shí)的意思表示，并且訂立的租賃該合同的內(nèi)容不屬于《民法典合同編》規(guī)定的合同法定無(wú)效情形?！斗课葑赓U司法解釋》第七條對(duì)“一房數(shù)租”進(jìn)行了規(guī)定，也即在實(shí)踐中出現(xiàn)一房數(shù)租的情況，房屋租賃合同有效是前提，如果這時(shí)數(shù)位承租人都主張履行此前簽訂的合同的，人民法院要按照一定順序確定，法律規(guī)定要優(yōu)先考慮數(shù)位承租人中誰(shuí)是已經(jīng)合法占有該租賃房屋的，如果都滿足就要考慮在其中誰(shuí)已經(jīng)辦理了登記備案手續(xù)，如果還是不能確定，最后就要考慮是誰(shuí)簽訂的合同成立在先。2、出租人出賣(mài)承租人租賃的房屋承租人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)并不是隨時(shí)任意的，他必須是要存在出租人出賣(mài)房屋時(shí)，如果出租人不打算出賣(mài)房屋，承租人這項(xiàng)權(quán)利自然也就無(wú)從談起，也只有“出賣(mài)”租賃房屋時(shí)，房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)才被激活，在實(shí)踐中，房屋承租人可以依自己意愿處分該房屋從而轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)，而通常這里的“處分”包括售賣(mài)、拍賣(mài)、贈(zèng)與和互易等。我們知道贈(zèng)與合同仍然屬于無(wú)償合同，因此這個(gè)“贈(zèng)與”不屬于《民法典合同編》對(duì)“出賣(mài)”范疇的規(guī)定。3、承租人必須具有和第三人購(gòu)買(mǎi)房屋的同等條件在市場(chǎng)交易中最重要的就是公平，在出賣(mài)租賃房屋時(shí)也是如此。法律之所以規(guī)定同等條件，就是為了讓房屋承租人與第三方買(mǎi)受人處于同一起跑線，這樣還可以保障承租人出賣(mài)房屋可以最大限度的收益。提到“同等條件”我們最常想到的便是買(mǎi)受人與出租人達(dá)成關(guān)于轉(zhuǎn)換該房屋所有權(quán)的合理價(jià)格，這既是為了保護(hù)其他的房屋購(gòu)買(mǎi)者，讓他們不至于因?yàn)榉课莩凶馊说膬?yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)而被剝奪購(gòu)房的權(quán)利，也是為了避免承租人因?yàn)樾惺箖?yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)而以較低的價(jià)格取得房屋所有權(quán)，從而使承租人遭受一定程度上的經(jīng)濟(jì)損失。這樣才可以達(dá)到既不使房屋出租人的利益遭到損失，也可以保護(hù)出租人的經(jīng)濟(jì)利益的效果。其實(shí)就現(xiàn)如今立法情況來(lái)看，“同等條件”還缺乏一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，雖然在《江蘇房屋租賃意見(jiàn)》、《北京房屋租賃解答》等各地方規(guī)定當(dāng)中有一些細(xì)微的規(guī)定，但是通過(guò)對(duì)這些地方規(guī)定的梳理發(fā)現(xiàn)，“同等條件”想要統(tǒng)一并非易事，因?yàn)槊總€(gè)糾紛都帶有自己獨(dú)特的特點(diǎn)，每個(gè)地區(qū)慣常的做法也有區(qū)別。但即使任重道遠(yuǎn)，我們也要盡快研究制定明確標(biāo)準(zhǔn)。4、承租人必須在一定期限內(nèi)行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)除了要受“同等條件”的限制，還要滿足一定時(shí)間的限制，即在出租人履行通知義務(wù)以后，承租人必須要在法律規(guī)定的合理期限內(nèi)回復(fù)出租人是否購(gòu)買(mǎi)房屋的決定。根據(jù)《民法典合同編》的規(guī)定，如果是房屋出租人出賣(mài)租賃房屋的，承租人要從知道自己的權(quán)利可以行使后的15天之內(nèi)做出是否購(gòu)買(mǎi)該房屋的決定；還有一種情況就是出租人打算拍賣(mài)這套租賃房屋的，那么出租人履行通知的義務(wù)就必須在拍賣(mài)日前五天。因此在考慮時(shí)間結(jié)束后，房屋承租人未回應(yīng)出租人或未對(duì)該房屋進(jìn)行競(jìng)標(biāo)，以后承租人也就不能再次前來(lái)主張其他權(quán)利。（二）房屋承租人如何行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)1、房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使不得對(duì)抗共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)在了解民法關(guān)于優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的規(guī)定，還有一項(xiàng)也十分重要的便是規(guī)定在《民法典物權(quán)編》的按份共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，雖然在規(guī)定內(nèi)容上與承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)存在差別，但不變的是都要滿足“同等條件”這一規(guī)定。我們平時(shí)比較常見(jiàn)的情況是夫妻雙方有一套共同擁有的房屋，出于收益的考慮會(huì)將閑置的夫妻共同財(cái)產(chǎn)也就是這套房產(chǎn)租賃出去，而在離婚時(shí)勢(shì)必要進(jìn)行夫妻共同財(cái)產(chǎn)的分割，這樣可以在將該房屋折合成價(jià)款支付給另一方，這樣也方便另外一方可以直接擁有該房屋的全部所有權(quán)。如果這時(shí)租賃該房屋的承租人也主張購(gòu)買(mǎi)這套房屋，那么法律就規(guī)定承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)就不能與之對(duì)抗。法律之所以這樣規(guī)定，是因?yàn)樵诹⒎ǖ慕嵌壬线@是對(duì)物權(quán)的保護(hù)，因?yàn)槲覀兌贾牢餀?quán)是一種絕對(duì)權(quán)，它的效力如果不是法律規(guī)定例外的情況下，自然應(yīng)該是優(yōu)先于債權(quán)這個(gè)相對(duì)權(quán)的。綜上我們可以得出當(dāng)購(gòu)房條件相同，房屋共有人的購(gòu)房資格是必須要先于承租人的。房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使不得對(duì)抗近親屬的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)中國(guó)自古就崇尚儒家文化、注重綱常倫理，我們?nèi)嗽谌粘Ｉ睢⑴c人交往的過(guò)程中是必要摻雜諸多人情因素，在我們與他人從事交易的時(shí)候也不可避免的摻入人情考量，這種情況就與那種純粹的買(mǎi)賣(mài)或是交易關(guān)系不同，如果我們交易的另外一方是和我們有親屬、親戚關(guān)系的人，那么對(duì)于親屬關(guān)系的考慮就會(huì)成為我們考量這筆交易的重要因素。承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)當(dāng)然也不能與之對(duì)抗，這也是法律注重親情從而將法律與人情關(guān)系進(jìn)行權(quán)衡，更加符合中國(guó)的社會(huì)現(xiàn)實(shí)。最高人民法院民一庭負(fù)責(zé)人在就《房屋租賃司法解釋》答記者問(wèn)時(shí)談到，《解釋》的考量是立足于國(guó)情的，在規(guī)定中將出租人出賣(mài)房屋給近親屬這一情況單獨(dú)列出，考慮到了其獨(dú)特性，并且能夠排除承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。[[][]“最高人民法院民一庭負(fù)責(zé)人就《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》答記者問(wèn)”[J].人民法院報(bào)，2009(2)3、房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使不得對(duì)抗善意第三人《民通意見(jiàn)》第118條曾對(duì)房屋出租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)作出規(guī)定，但其規(guī)定在廢止之前曾一直使第三人在買(mǎi)房時(shí)處于不利地位，其中就規(guī)定即使承租人已經(jīng)與第三人簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，但該合同仍然不能對(duì)抗承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)而會(huì)被認(rèn)定為無(wú)效，可見(jiàn)承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)在當(dāng)時(shí)享有的至高無(wú)上的地位。在這樣的規(guī)定下，第三人除了向出租人要求承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任以外沒(méi)有其他的途徑救濟(jì)，這也無(wú)外乎是對(duì)第三人的損失。星野英一教授在他的著作《私法中的人》中就曾談起過(guò)“第三人之所以處于不利地位，是因?yàn)槠錈o(wú)法確知所買(mǎi)標(biāo)的物是否負(fù)有租賃權(quán)。如果信息披露充分，則出租人轉(zhuǎn)讓其所有權(quán)的交易就是一個(gè)科斯式的交易，毋庸法律操心。”[[][][日]星野英一，私法中的人[M]，王闖譯，中國(guó)法制出版社，2004；754、房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)要在承諾期限內(nèi)行使現(xiàn)實(shí)生活中，許多承租人向法院起訴要求賠償侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的損失時(shí)，都是發(fā)生在出租人已經(jīng)明確告知了承租人，但承租人并未做出是否購(gòu)買(mǎi)的決定，而是在出租人與第三人辦理完登記手續(xù)后才去法院起訴，而這時(shí)法院都會(huì)以承租人已經(jīng)通知到位為由不予支持其訴訟請(qǐng)求。因此房屋承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)必須在合同的期限內(nèi)。這個(gè)期限僅限于15天，超過(guò)15天承租人即使明確表明自己要購(gòu)買(mǎi)套租賃房屋來(lái)主張行使自己的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；而在出租人拍賣(mài)該租賃房屋的時(shí)候，5天便是一個(gè)合理的考慮期限，同樣超過(guò)5天這個(gè)合理期限，該權(quán)利就不能行使。我國(guó)房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度中存在的問(wèn)題通過(guò)前文對(duì)房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度的分析與研究，我們可以發(fā)現(xiàn)我國(guó)承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度雖然已經(jīng)正式確立了近二十年，《民法典》的頒布、《房屋租賃司法解釋》的規(guī)定也進(jìn)一步完善和補(bǔ)充了該制度，但許多立法規(guī)定較為模糊，仍不夠全面。因此完善該制度至關(guān)重要。次承租人是否享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)不明確如果曾有過(guò)租房經(jīng)歷你就會(huì)發(fā)現(xiàn)，由于租房預(yù)算的限制，或者出于個(gè)人租房的需要，往往一個(gè)人會(huì)將自己所租的整套房屋轉(zhuǎn)租給他人（次承租人），甚至再次將該租賃房屋轉(zhuǎn)租的情況也會(huì)出現(xiàn)，這時(shí)便會(huì)產(chǎn)生對(duì)次承租人是否享有該房屋優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的疑惑。這就需要區(qū)別兩種情形，一種是非法轉(zhuǎn)租，一種是合法轉(zhuǎn)租。未經(jīng)出租人同意承租人就將房屋轉(zhuǎn)租給他人，這樣被稱(chēng)為非法轉(zhuǎn)租，在這種情況下，通說(shuō)一般都認(rèn)為次承租人在同等條件下不享有對(duì)該租賃房屋的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。在實(shí)踐中得到多數(shù)法院的認(rèn)可?！睹穹ǖ洹芳啊斗课葑赓U司法解釋》并未對(duì)此進(jìn)行明確規(guī)定，但北京、江蘇等地中的地方規(guī)定里都有提及在未經(jīng)出租人同意的情況下的次承租人是否享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，爭(zhēng)議較大的是第二種情況，也就是當(dāng)經(jīng)過(guò)出租人同意的合法轉(zhuǎn)租的情況下，次承租人是否享有同等條件下優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。其中一些學(xué)者認(rèn)為，[[]郎靜.論房屋次承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)[D].長(zhǎng)春：吉林大學(xué)，2016：9.]我們要保障承租人有一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的居住或生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，保障的這位權(quán)利人應(yīng)該是該租賃房屋的實(shí)際居住人，而在合法轉(zhuǎn)租的情況下，承租人既已合法征得同意就當(dāng)然享有一切權(quán)利，當(dāng)然也包括承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，就應(yīng)當(dāng)歸為次承租人享有。而有些學(xué)者卻認(rèn)為，承租人對(duì)出租房屋享有占有權(quán)、使用權(quán)和收益權(quán)。[[]郎靜.論房屋次承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)[D].長(zhǎng)春：吉林大學(xué)，2016：9.[]化國(guó)宇.次承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)問(wèn)題探究[J].學(xué)術(shù)縱橫，2010（2）：105.同等條件的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)模糊法律法規(guī)中只規(guī)定了滿足優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)要在“同等條件”下，但《民法典》和《房屋租賃司法解釋》并未對(duì)“同等條件”的認(rèn)定進(jìn)行明確的規(guī)定。也正是因?yàn)榱⒎ㄉ系哪：龑?dǎo)致各地法院在審理相關(guān)案件時(shí)對(duì)“同等條件”的理解與認(rèn)定參差不齊。有些地方法院由于沒(méi)有對(duì)其認(rèn)定的法律依據(jù)，又缺乏相應(yīng)的指導(dǎo)意見(jiàn)，法官自由裁量權(quán)過(guò)大，法官的法律素質(zhì)對(duì)法律案件理解的程度也不一，從而使各地法院對(duì)同一法律案件就可能有截然相反的判斷，這顯然不利于法律的統(tǒng)一適用，也不利于提高司法的公信力。然而，通過(guò)對(duì)各地相關(guān)案件的查找，發(fā)現(xiàn)司法實(shí)踐中“同等條件”的認(rèn)定存在相似之處。比如，確定同一房?jī)r(jià)或同一付款方式的“同等條件”應(yīng)優(yōu)先，但其他方面沒(méi)有明確規(guī)定，在一些地方，“同等條件”的范圍也包括出租人的要求，如出租人要求將租賃房屋與其他房屋一起“打包”出售，在實(shí)踐中，一些出租人在出售房屋時(shí)，可能會(huì)向承租人增加一些“特殊”甚至“不合理”的要求，使房屋承租人在相同條件下不能有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。（三）出租人出賣(mài)房屋時(shí)通知義務(wù)的相關(guān)規(guī)定不清晰當(dāng)出租人決定出賣(mài)房屋時(shí)，法律規(guī)定其必須履行通知義務(wù)，因此確定履行內(nèi)容，通知時(shí)必須要告知的信息十分重要。一方面，房屋出租人通知的內(nèi)容不明確。由于法律欠缺對(duì)這部分的規(guī)定，在實(shí)踐中，承租人很難判斷出租人是否完全履行了告知義務(wù)。通知的內(nèi)容往往是承租人決定是否購(gòu)買(mǎi)租賃房屋的關(guān)鍵。出租人通知內(nèi)容不真實(shí)、不全面的，如為防止承租人的權(quán)利妨礙雙方訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同，對(duì)于承租人來(lái)說(shuō)，面對(duì)這樣的惡意串通，他要向法院起訴時(shí)必須承擔(dān)舉證責(zé)任，這無(wú)疑是非常困難的。另一方面，相關(guān)法律和司法解釋并未對(duì)出租人通知的形式作出規(guī)定。在實(shí)踐中，許多案件都是因?yàn)榻┯驳臅?shū)面或口頭形式而導(dǎo)致訴訟。因?yàn)樵诤芏鄬?shí)際案例中，是房屋出租人或者房地產(chǎn)中介帶領(lǐng)第三人去出租屋看房。在這種情況下，承租人往往通過(guò)雙方的對(duì)話，獲得待售房屋的相關(guān)信息。在訴訟中，承租人總是以出租人未告知自己為理由，此時(shí)，出租人在提供證據(jù)方面往往存在諸多困難。（四）法律對(duì)于承租部分房屋的承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)競(jìng)合處理規(guī)則缺失由于我國(guó)的現(xiàn)實(shí)背景，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高的地方更需要也吸引年輕人著前去就業(yè)，但與之相關(guān)的就是大城市的房?jī)r(jià)也使較多年輕人望而興嘆，因此往往選擇租房生活，而在司法實(shí)踐中，年輕人也即承租人愿意選擇合租的方式，這也就會(huì)產(chǎn)生承租部分房屋的承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)競(jìng)合的情形。在對(duì)這種競(jìng)合進(jìn)行研究時(shí)發(fā)現(xiàn)《最高法復(fù)函》曾將這種競(jìng)合分為了四種情形：首先一種情形是租賃房屋的每一位承租人都是獨(dú)立使用其租用的部分，也就是說(shuō)彼此都擁有相對(duì)獨(dú)立的使用空間，在這種情形下，每一個(gè)承租人都只能對(duì)其所承租的獨(dú)立使用的部分房屋主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；第二種情形是各承租人所承租的房屋并不是可以獨(dú)立使用的，而且在諸位承租人中存在某一個(gè)承租人自己獨(dú)立租賃的部分就已經(jīng)超過(guò)了這個(gè)租賃房屋這個(gè)租賃房屋整體面積的一半，而且這一半的房屋在結(jié)構(gòu)上也與該房屋其他部分不可分割，在這種情形下，這個(gè)租賃面積超一半的便是真正的權(quán)利人；第三種情形下兩位承租人都可以行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，具體情況是如果該房屋只租賃給了兩位承租人，并且這兩位承租人共同使用該租賃房屋并且沒(méi)有清晰明確劃分二者的使用面積，二人都各支付該租賃房屋租金的一半，很明顯雙方都有自己各自獨(dú)立的使用空間；第四種，兩個(gè)承租人租賃房屋并且各自租賃了房屋的一半，二者支付的租賃費(fèi)用也是各自一半，在這情形下，當(dāng)出租人要出售該租賃房屋時(shí)，即使實(shí)際上各承租人只租賃了該房屋面積的一半，但仍然可以對(duì)整個(gè)房屋享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。[[][]最高人民法院2005年7月26日作出的《關(guān)于承租部分房屋的承租人在出租人整體出賣(mài)房屋時(shí)是否享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的復(fù)函》法律對(duì)于損害賠償范圍的規(guī)定不明確《民法典合同編》關(guān)于其權(quán)利受到侵害時(shí)的的損害賠償沒(méi)有規(guī)定如何計(jì)算等的詳細(xì)賠償方法，這在司法實(shí)踐中也在一定程度上增加了司法判斷的難度，由于損害賠償?shù)囊?guī)定不明確，不同法院對(duì)侵犯承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的賠償范圍存在較大差異，不同的標(biāo)準(zhǔn)使得“同案不同判”的情況十分嚴(yán)重。通過(guò)查閱相關(guān)案件判決書(shū)，發(fā)現(xiàn)在損害賠償?shù)恼J(rèn)定上存在以下差異：有些人認(rèn)為應(yīng)該將在承租人被侵犯優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)到請(qǐng)求救濟(jì)時(shí)這一期間內(nèi)該租賃房屋所上漲的價(jià)格作為賠償?shù)囊粋€(gè)方面；有的人還認(rèn)為損害賠償時(shí)應(yīng)該對(duì)該租賃房屋進(jìn)行評(píng)估，而如果這個(gè)評(píng)估價(jià)格與實(shí)際該租賃房屋出售價(jià)格存在差異的，就這一部分差額出租人也要承擔(dān)對(duì)權(quán)利人的損害賠償；還有的人認(rèn)為如果該租賃房屋是被拍賣(mài)的，那拍賣(mài)價(jià)格與評(píng)估的有差異的，出租人也應(yīng)當(dāng)承租賠償責(zé)任。這些有待于我們未來(lái)仔細(xì)研究從而找到解決爭(zhēng)議的辦法。四、完善我國(guó)房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度的建議正因?yàn)槲覀兩衔姆治龅贸鱿嚓P(guān)問(wèn)題，才發(fā)現(xiàn)這一制度仍存在許多問(wèn)題有待我們進(jìn)一步完善。為了維護(hù)房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)這一重要的民事法律制度，讓其更好地發(fā)揮保護(hù)在房屋租賃關(guān)系中處于弱勢(shì)一方也即承租人的合法權(quán)益的作用，從而促進(jìn)我們整個(gè)社會(huì)的和諧穩(wěn)定發(fā)展，筆者針對(duì)前文對(duì)存在的問(wèn)題所作的分析，提出自己的一些看法和建議。（一）要明確次承租人在同等條件下享有的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)關(guān)于合法轉(zhuǎn)租的的情況（經(jīng)出租人同意），在這種情形下次承租人到底是否享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)我們還無(wú)法得知，這一問(wèn)題，不僅相關(guān)法律和司法解釋還未予以規(guī)定，而且無(wú)論是在理論界還是在實(shí)務(wù)界對(duì)此也均未達(dá)成一致意見(jiàn)，也正因如此，在司法實(shí)踐中常常造成不同地方法院對(duì)同一身份主體的對(duì)待方式截然相反。面對(duì)這種亟需改變的現(xiàn)狀，筆者結(jié)合現(xiàn)有研究，分析不同學(xué)者的觀點(diǎn)，檢索了大量相關(guān)案件判決書(shū)，從而認(rèn)為在經(jīng)過(guò)出租人同意的轉(zhuǎn)租關(guān)系中次承租人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)有存在的必要，并且它的存在符合該項(xiàng)法律制度的價(jià)值追求。首先，公平正義是法律和立法者一直以來(lái)的價(jià)值追求，賦予次承租人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)能夠較好地貫徹這一目標(biāo)。在現(xiàn)實(shí)社會(huì)中之所以會(huì)出現(xiàn)轉(zhuǎn)租的現(xiàn)象，就是存在一些房屋承租人用低價(jià)從出租人手中租賃到房屋后，為了在中間謀取利益而再以高價(jià)轉(zhuǎn)租給次承租人，因此與承租人相比較，次承租人在房屋租賃中處于更加弱勢(shì)的地位，因此本著公平正義、保護(hù)在租賃關(guān)系中處于弱勢(shì)地位的一方的合法利益的理念，在筆者看來(lái)，法律應(yīng)該賦予次承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。其次，次承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)對(duì)維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定具有重要作用。承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的存在和正式確認(rèn)有一個(gè)重要的立法考量，即這一制度有利于保障承租人能夠繼續(xù)在租賃房屋內(nèi)穩(wěn)定居住或從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。相對(duì)于轉(zhuǎn)租關(guān)系，租賃房屋的實(shí)際占有和使用屬于轉(zhuǎn)租人，因此法律也應(yīng)保護(hù)轉(zhuǎn)租人居住在租賃房屋內(nèi)或者從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。最后，基于現(xiàn)實(shí)的需要，次承租人有必要享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。現(xiàn)實(shí)中，轉(zhuǎn)租現(xiàn)象在實(shí)踐中大量存在，而且很可能長(zhǎng)期存在，特別是在北京、上海、廣州、深圳等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，房?jī)r(jià)不斷上漲，與轉(zhuǎn)租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)有關(guān)的法律糾紛越來(lái)越多。因此，筆者認(rèn)為轉(zhuǎn)租人應(yīng)當(dāng)享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。（二）細(xì)化同等條件的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)相關(guān)法律和司法解釋對(duì)此規(guī)定模糊，理論界和實(shí)務(wù)界都有想要對(duì)其進(jìn)一步明確和細(xì)化的呼聲。但要明確“同等條件”的標(biāo)準(zhǔn)并不容易，因?yàn)槿绻巴葪l件”的標(biāo)準(zhǔn)過(guò)于嚴(yán)格，會(huì)損害出租人的利益，如果過(guò)于寬松，也不利于保障承租人的利益。[[]谷海月.房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度研究[D].吉林：長(zhǎng)春理工大學(xué)2019]以下將結(jié)合[]谷海月.房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度研究[D].吉林：長(zhǎng)春理工大學(xué)2019首先，我們提及“同等”一詞最先一定會(huì)想到的就是關(guān)于該房屋的價(jià)格是要相同的，因?yàn)樵诔凶馊丝磥?lái)，一個(gè)房屋的價(jià)格高低是否符合他現(xiàn)階段的經(jīng)濟(jì)實(shí)力是他決定買(mǎi)房的重要因素。使承租人和第三方買(mǎi)受人“價(jià)格同等”，既維護(hù)了出租人的合法利益，也能體現(xiàn)法律的公平和公正。其次，房屋價(jià)款的支付方式，支付期限和稅費(fèi)承擔(dān)比例的同等都應(yīng)該納入“同等條件”的考慮范疇。因?yàn)樵趯?shí)踐中，買(mǎi)賣(mài)房屋涉及到的交易額數(shù)量普遍較大，因此對(duì)房屋價(jià)款的支付方式的選擇、對(duì)其支付的期限的考慮都有一定風(fēng)險(xiǎn)，有些甚至可能損害一定的利益，所以筆者認(rèn)為在房屋價(jià)款的支付問(wèn)題上的“同等條件”要考慮的更為謹(jǐn)慎。最后，“同等條件”應(yīng)該考慮房屋買(mǎi)賣(mài)合同中設(shè)定的其他附條件，當(dāng)然也包括買(mǎi)受人需要具備的買(mǎi)賣(mài)該租賃房屋的交易方式、交易目的的一些特定的資質(zhì)，也即只有考慮方方面面，才能全面的解釋運(yùn)用同等條件。承租人才能合理充分行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)?？偠灾?，對(duì)于“同等條件”的認(rèn)定十分復(fù)雜，即使認(rèn)定復(fù)雜，我們也不能一概而論，有些人強(qiáng)調(diào)“同等”是要在方方面面都要保持絕對(duì)的平等，其實(shí)這種觀點(diǎn)是不對(duì)的。對(duì)于“同等條件”的認(rèn)定，除了要考慮上述幾種因素，當(dāng)然也并不能完全排除法官的“自由裁量權(quán)”，應(yīng)該綜合起來(lái)合理運(yùn)用，從而更好地維護(hù)承租人的合法權(quán)益。（三）完善出租人出賣(mài)房屋時(shí)通知義務(wù)的相關(guān)規(guī)定首先也是最重要的，就是要合理的確定出租人履行通知義務(wù)的期限。在這段期限內(nèi)，承租人有足夠的時(shí)間和機(jī)會(huì)去將出租人提供給其的信息進(jìn)行全方位的了解也是為了15日承租人答復(fù)期內(nèi)做出是否符合“同等條件”購(gòu)買(mǎi)的決定。但對(duì)“合理期限”的具體明確依然需要全方面的考慮。由于在其中涉及到各種評(píng)估房屋價(jià)格，有些甚至要委托評(píng)估機(jī)構(gòu)，因此“合理期限”的時(shí)間太短來(lái)不及更好地評(píng)估，但時(shí)間過(guò)長(zhǎng)可能又會(huì)導(dǎo)致房屋價(jià)格產(chǎn)生較大的波動(dòng)，筆者參考了學(xué)者的相關(guān)研究，結(jié)合各方面因素，認(rèn)為將“合理期限”定為一個(gè)月較為合理。其次，要進(jìn)一步明確出租人通知的內(nèi)容。出租人附通知義務(wù)除了要求其在合理期限內(nèi)通知到承租人，還要求通知的內(nèi)容要進(jìn)一步規(guī)范具體，也即要將相關(guān)的第三人買(mǎi)房的信息等相關(guān)情況一并告知承租人，通過(guò)前文的分析，筆者認(rèn)為出租人通知義務(wù)的內(nèi)容應(yīng)該是與買(mǎi)賣(mài)合同的成立和生效能夠產(chǎn)生直接影響的條件，比如說(shuō)前文上部分表述的相關(guān)條件。最后，更要規(guī)范出租人通知的形式，即以何種形式才能給便捷規(guī)范地履行通知義務(wù)。實(shí)踐中我們常見(jiàn)的通知方式可以分為口頭通知、書(shū)面通知以及通過(guò)公告形式通知。在日常生活中口頭通知和書(shū)面通知能夠更直觀地向承租人傳達(dá)出售該租賃房屋的相關(guān)信息，而如果是以公告形式通知的方式，對(duì)于承租人來(lái)講可能不能夠及時(shí)獲取相關(guān)的信息。（四）健全承租部分房屋的承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)競(jìng)合處理規(guī)則租賃房屋可能存在數(shù)個(gè)承租人，根據(jù)前文的分析，當(dāng)這數(shù)個(gè)承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)產(chǎn)生競(jìng)合時(shí)，需要對(duì)相應(yīng)的處理規(guī)則加以健全。如何處理數(shù)個(gè)承租人之間權(quán)利競(jìng)合的問(wèn)題，在相關(guān)的規(guī)則缺失的情況下，筆者覺(jué)得應(yīng)該結(jié)合多方面進(jìn)行考量，特別是從這一權(quán)利存在的的初衷來(lái)分析如何健全這一規(guī)則。一方面，根據(jù)前文提到的承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的設(shè)立的目的來(lái)看，維護(hù)相關(guān)權(quán)利人的利益、使承租人能夠相對(duì)穩(wěn)定的住有所居使其想要達(dá)到的最理想的效果，從這點(diǎn)來(lái)看，當(dāng)承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)出現(xiàn)競(jìng)合時(shí)，確定誰(shuí)是最終的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使者最容易讓人理解也可能是最公平的就是根據(jù)各承租人租賃該房屋剩余的期限的多少來(lái)決定。另一方面，承租人作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的重要主體，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的往來(lái)中起著重要作用，而且在日常生活或生產(chǎn)中,承租人租賃房屋勢(shì)必會(huì)投入一些成本，因此在完善權(quán)利競(jìng)合時(shí)應(yīng)當(dāng)要考慮承租人的投入成本。即使其中一個(gè)承租人剩余的租期長(zhǎng)，但根據(jù)其實(shí)際上的投入較小，而另外一個(gè)即使剩余租期長(zhǎng)，但投入成本較大，也應(yīng)當(dāng)支持投入成本較大的承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。（五）統(tǒng)一承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)損害賠償范圍我們?cè)趯W(xué)習(xí)民法的時(shí)候就知道，民法的救濟(jì)手段不同于刑法的懲罰性，民法更偏向于補(bǔ)償，因此損害賠償就是試圖將權(quán)利人受到的侵犯恢復(fù)到其之前的圓滿狀態(tài)。但根據(jù)上文第三部分的分析，發(fā)現(xiàn)在有關(guān)救濟(jì)承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)受到的侵害的規(guī)定并不明確，所以對(duì)這一損害賠償?shù)姆秶椒ń⒁粋€(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)于保護(hù)承租人的權(quán)益來(lái)說(shuō)至關(guān)重要。但我們對(duì)這一損害賠償?shù)姆秶?guī)定又不應(yīng)該是毫無(wú)限度的，出于補(bǔ)償性，我們應(yīng)當(dāng)考慮在這個(gè)租賃關(guān)系中承租人因?yàn)閮?yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)受到侵害而造成的損失的范圍，對(duì)于這個(gè)損失的認(rèn)定既包括承租人因無(wú)法實(shí)現(xiàn)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)而所遭受的經(jīng)濟(jì)損失，還包括承租人遭受的預(yù)期可得利益的損失。因此