四川廣安市廣安區(qū)濱江大道可行性研究報(bào)告

項(xiàng)目可行性研究報(bào)告二00九年四月1第一章概述1.1項(xiàng)目名稱1.2建設(shè)地點(diǎn)1.3項(xiàng)目建設(shè)單位名稱：1.4建設(shè)單位簡(jiǎn)介廣安市廣安區(qū)鑫源市政建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司成立于二00八年十月，位于廣安市廣安區(qū)五星街6號(hào)，是為廣安區(qū)人民政府(1)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目投資、籌資、融資工作和經(jīng)營(yíng)(2)行使政府投資市政工程建設(shè)項(xiàng)目業(yè)主職責(zé)；(3)管理和經(jīng)營(yíng)政府授權(quán)的國(guó)有資產(chǎn)。公司注冊(cè)資本：10000萬(wàn)元人民幣。出資形式為貨幣資金3000萬(wàn)元，國(guó)有土地使用權(quán)7000萬(wàn)元。1.5編制依據(jù)及范圍1.5.1編制依據(jù)21.5.2研究范圍1.6項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模31.7項(xiàng)目施工進(jìn)度安排預(yù)計(jì)建設(shè)工期為兩年，即2009年8月-2011年8月1.8項(xiàng)目總投資及資金廣安區(qū)濱江大道基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程總投入39703.104萬(wàn)元元(1)自籌20703.104萬(wàn)元，占總投資的52.14%。(2)申請(qǐng)銀行借款1900萬(wàn)元年限為6年。由廣安市廣安區(qū)鑫源市政建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司作為貸款主(3)資金使用計(jì)劃1.9項(xiàng)目運(yùn)作模式4式是根據(jù)規(guī)劃建設(shè)的需要，將本項(xiàng)目基礎(chǔ)建設(shè)過(guò)程中涉及的土地經(jīng)過(guò)征用、拆遷、整理后，作為城市公共設(shè)施、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)堅(jiān)持基礎(chǔ)先行、滾動(dòng)發(fā)展的原則，先行實(shí)施區(qū)域內(nèi)的道路和橋梁建設(shè)工程，完善市政基礎(chǔ)設(shè)施，進(jìn)一步彰顯地理環(huán)境和逐步推進(jìn)的辦法，拆遷一片，開(kāi)發(fā)一片，有計(jì)劃、有步驟地實(shí)施全面開(kāi)發(fā)，破解拆遷和市政建設(shè)資金不足的難題，實(shí)現(xiàn)房屋1.9.1還款來(lái)源廣安區(qū)有充足的資金確保按期還貸，除白塔、岔馬路片區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收收入作為償還銀行貸款本息的第一來(lái)源外，廣安區(qū)財(cái)政將歸還銀行貸款納入財(cái)政預(yù)算，以確保貸1.9.2結(jié)論本項(xiàng)目的實(shí)施是廣安區(qū)建設(shè)發(fā)展的需要，項(xiàng)目的實(shí)施已提到了廣安市委、市政府工作的重要議程，成為廣安區(qū)現(xiàn)階段發(fā)展建設(shè)的重要工程。本項(xiàng)目屬?gòu)V安區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程，對(duì)整故本項(xiàng)目是必要的而且緊迫的，資金辭行措是可靠的，且項(xiàng)目5第二章項(xiàng)目區(qū)位概況2.1四川廣安市廣安區(qū)基本情況與重慶市接壤，西部和北部與遂寧市、南充市、達(dá)州市相這里物產(chǎn)豐富，交通條件便利，總?cè)丝?60萬(wàn)人，城市人口20余萬(wàn)，主城區(qū)距全國(guó)愛(ài)國(guó)主義教育基地鄧小平故里8公里，是縣、蓬安等6縣(市)相鄰。區(qū)內(nèi)地形地貌復(fù)雜，山地、丘陵、平壩交錯(cuò)，以丘陵為主?？?cè)丝?20萬(wàn)人，非農(nóng)業(yè)人口17.946居委會(huì)；幅員1536平方公里。全區(qū)GDP:47.2億(2003年),位列四川省的41位人均GDP:3369元(2003年)位列四川省的106位。地方財(cái)政收入1.22億元(2003年),位列四川省111全國(guó)綜合治理工作優(yōu)秀城市、省級(jí)衛(wèi)生城市、省級(jí)雙擁模范城萬(wàn)噸的現(xiàn)代化制水廠、日供天然氣20萬(wàn)立方米的供氣站，現(xiàn)有星級(jí)賓館11家，其中五星級(jí)酒店1家，四星級(jí)酒店3家。近年來(lái)，廣安區(qū)抓住紀(jì)念鄧小平同志誕辰100周年的歷史機(jī)遇，眾志成城，頑強(qiáng)拼搏，銳意進(jìn)取，實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)社會(huì)跨越式發(fā)展?！笆濉逼陂g，全區(qū)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)14.3%,由2000年的32.36億元增長(zhǎng)到2005年的70.08億元；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資累計(jì)完成143.1億元，年均增長(zhǎng)24.8%;2005年地方財(cái)政一般預(yù)算收入實(shí)現(xiàn)13433萬(wàn)元，比2000年同口徑增加7579萬(wàn)元。城鄉(xiāng)面貌明顯改觀。五年來(lái)，城市面積拓展近10平方公里，城市交通、綠化、亮化及水電氣等配套設(shè)施全面提升，城市綜合功能不斷完善，小城鎮(zhèn)拓展10平方公里，建成農(nóng)民新村57個(gè)，農(nóng)村建房420余萬(wàn)平方米，鄉(xiāng)鄉(xiāng)通水泥路、村村通公路，發(fā)展環(huán)境全面優(yōu)化。招商引資成效明顯。五年累計(jì)引進(jìn)項(xiàng)目352個(gè)，到位資金32.6億元，利用外資1090萬(wàn)美元，出口創(chuàng)匯953萬(wàn)美元。工業(yè)實(shí)現(xiàn)集群發(fā)展。7工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益穩(wěn)步提升，2005年規(guī)模以上企業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值13.37億元、總產(chǎn)值32.9億元，銷售收入33.5億元、利潤(rùn)1.9億元，分別增長(zhǎng)31.5%、41.9%、40.4%、22.73%,規(guī)劃3平方公里區(qū)域啟動(dòng)。前鋒工業(yè)集中區(qū)按企業(yè)性質(zhì)以企業(yè)可達(dá)5萬(wàn)噸、日供氣量可達(dá)10萬(wàn)立方米。四川協(xié)力制藥廣安機(jī)械有限公司儀表項(xiàng)目落戶前鋒工業(yè)集中區(qū)，廣(安)前(鋒)工業(yè)走廊初具規(guī)模。人民生活不斷改善。到2005年底，全區(qū)城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額達(dá)77億元；城鎮(zhèn)居民可支配收入達(dá)7748元；農(nóng)民人均純收入達(dá)2860元，比2000年增加1003元；社會(huì)商品零售總額達(dá)24.72億元，是2000年的1.73倍。(2020年達(dá)到當(dāng)年全國(guó)平均水平)的宏偉藍(lán)圖，提出全區(qū)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)12%以上，至2010年達(dá)到112.8達(dá)到9000元以上的8目標(biāo)，并確定了“突出特色，發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，加速工業(yè)化、農(nóng)業(yè)2.2地理區(qū)位南北長(zhǎng)90公里，幅員面積6344平方公里，轄廣安、岳池、武9有184米。全市中丘、淺丘面積1091平方公里，占全市幅員面積的64.66%;深丘1270平方公里，占23.23%,平壩面積509平方公里，占8.3%。2.3歷史沿革廣安歷史悠久，有記載的文明可追溯到3000多年前，巴文遺存，全市有國(guó)家級(jí)文物保護(hù)單位1處，省級(jí)文物保護(hù)單位3處，縣級(jí)文物保護(hù)單位87處，上冊(cè)館藏文物1400多件。2.4廣安白塔片區(qū)現(xiàn)狀概況與分析1、自然環(huán)境(1)區(qū)位車站45公里，交通便利，依山傍水，環(huán)境優(yōu)美。(2)氣象和水文熱兼優(yōu)，濕度大，雨量充沛。多年平均氣溫16～18℃,最高氣溫41.2℃,防暑降溫期為7～9月，最低氣溫45℃,取暖期為12月至次年12月；最高氣壓為979.2毫帕，最低氣壓為976.9毫帕；年平均霧日31.5～78.5天，日照時(shí)數(shù)1356.9小時(shí)；風(fēng)少且風(fēng)速小(17米/秒);最大風(fēng)力七級(jí)；多年平均相對(duì)濕度80~(1983年),最小降水量594.5mm(1969年),一年中降水量多集中在5～10月，占全年降水量的80%,月平均降水量220~260mm,最高可達(dá)577～773mm,降水強(qiáng)度大的季節(jié)與降水集中強(qiáng)度1052～1351.6mm,其中6～9月蒸發(fā)強(qiáng)度占年蒸發(fā)量的42.8～46.9%,降水強(qiáng)度大(2004.9.5,達(dá)188.20mm),暴雨時(shí)廣安片區(qū)內(nèi)水系發(fā)育，主要河流為渠江及其支流，渠江為岸，區(qū)內(nèi)渠江干流長(zhǎng)度為8.05km,最大流量11800m3/s,最小流量12.63m3/s,多年平均徑流量105.69億m3。區(qū)內(nèi)發(fā)育數(shù)條橫貫全區(qū)的由東向西的小溪流(最大溪流為西溪河),流量動(dòng)態(tài)(3)地質(zhì)構(gòu)造及地震從區(qū)域地質(zhì)條件上看，白塔片區(qū)地塊位于華鑒山褶斷帶的北段下盤，華鑒山褶斷帶北東段的構(gòu)造運(yùn)動(dòng)一直比較微弱，其最西側(cè)斷層距離白塔片區(qū)超過(guò)9公里，所以可以認(rèn)為白塔片區(qū)在區(qū)域構(gòu)造上是穩(wěn)定的，無(wú)大的不良地質(zhì)現(xiàn)象，工程地質(zhì)條件良好，適宜開(kāi)發(fā)建設(shè)。從地震條件來(lái)看，廣安所在的川中褶帶區(qū)基座最差異運(yùn)動(dòng)微弱，是整體完整的地塊。歷史地震資料表明，該區(qū)歷史上從未發(fā)生過(guò)5級(jí)以上的破壞性地震，故白塔片區(qū)在地震條件上是2、社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境廣安城區(qū)分老城和新區(qū)兩部分。老城屬?gòu)V安區(qū)委、區(qū)政府所在地，新城是廣安市委、市政府所在地。新區(qū)設(shè)施齊備、環(huán)境優(yōu)美。老區(qū)因地勢(shì)原因，城市品味、檔次均不如新區(qū)。為讓老城區(qū)靚起來(lái)，為優(yōu)秀旅游城市增光添彩，廣安區(qū)委區(qū)政府計(jì)劃大手筆地對(duì)老城區(qū)進(jìn)行改造，其中，濱江大道是這次改造的濱江大道地處渠江西岸。打造濱江大道，將帶動(dòng)城市發(fā)展，促進(jìn)城市升級(jí)，濱江大道沿線也將成為廣安未來(lái)主要標(biāo)志性城市空間，成為西部最高的城市大道。為高起點(diǎn)規(guī)劃濱江大道，廣安區(qū)建設(shè)局實(shí)施了網(wǎng)上招商，并請(qǐng)國(guó)際國(guó)內(nèi)知名公司實(shí)地考察。經(jīng)過(guò)多次修改評(píng)審，一個(gè)天藍(lán)、草綠、水清的濱江大道高檔次設(shè)計(jì)方案日臻完善，并于近日敲定付諸實(shí)施。濱江大道起于楊森花園，止于白塔倉(cāng)庫(kù)，全長(zhǎng)6公里。設(shè)帶，串聯(lián)白塔風(fēng)光帶、西溪峽景觀帶、渠江公園、東門碼頭、奎閣橋頭廣場(chǎng)、花園等節(jié)點(diǎn)，使整個(gè)濱江大道沿線的公共空間門碼頭、渠江公園、西溪峽、白塔風(fēng)光帶6個(gè)節(jié)點(diǎn)。(1)距離襄渝鐵路廣安站約45公里。(2)市政基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀②電：廣安區(qū)代市鎮(zhèn)有240萬(wàn)千瓦廣安火力發(fā)電廠一座，第三章項(xiàng)目建設(shè)的必要性分析3.1項(xiàng)目背景3.1.2廣安市的規(guī)劃和建設(shè)指導(dǎo)思想中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展的城鎮(zhèn)化道路，逐步構(gòu)建與市域經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的規(guī)范有序、分工明確、布局合理、協(xié)調(diào)發(fā)展的城鄉(xiāng)本著“規(guī)劃高起點(diǎn)，建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)，管理高效能”的要求，重點(diǎn)抓中心建設(shè)、提升輻射能力，統(tǒng)籌抓城鄉(xiāng)建設(shè)、改善城鄉(xiāng)環(huán)境，突出抓功能建設(shè)、完善配套設(shè)施，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)3.1.3城市發(fā)展目標(biāo)廣安城市以建設(shè)精品城市為目標(biāo)，突出鄧小平故里特色，安市城市總體規(guī)劃要依據(jù)重慶和三峽經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展的要求，從廣安組合城市的角度出發(fā)，注重研究廣安與區(qū)域內(nèi)的其它城市之間的協(xié)調(diào)統(tǒng)籌規(guī)劃，尤其是廣安中心城區(qū)和輔城前鋒、代市、風(fēng)貌。規(guī)劃充分利用廣安城區(qū)的地理位置和山水環(huán)境等自然條件，突出城市的特色和風(fēng)貌，正確處理好城市人工環(huán)境和自然具有良好生態(tài)和環(huán)境的園林式城市為目標(biāo)。市。規(guī)劃注重經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)的變化對(duì)城市發(fā)展的作用。樹(shù)立工業(yè)4、堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展理念，順應(yīng)城市動(dòng)態(tài)開(kāi)發(fā)規(guī)律，有序3.2項(xiàng)目建設(shè)必要性廣安新型城鎮(zhèn)化“12355”戰(zhàn)略，即：到2012年建成1座城區(qū)人口40萬(wàn)以上的中心城市(廣安主城區(qū)),建成2座城區(qū)人口10萬(wàn)以上的中心輔助城市(華鑒市區(qū)、前鋒一代市工業(yè)集中區(qū)),建成3座城區(qū)人口15萬(wàn)以上的組團(tuán)城市(岳池、武勝、鄰水縣城),建成5座城鎮(zhèn)人口5萬(wàn)以上的小城鎮(zhèn)(花橋鎮(zhèn)、烈全市城鎮(zhèn)化率年均增長(zhǎng)2.5個(gè)百分點(diǎn)，城市建成區(qū)面積達(dá)105目前，廣安城市總體規(guī)劃確定廣安市區(qū)城市的擴(kuò)展方向?yàn)榧疵嫦蚰喜康闹貞c大都市，依托區(qū)域交通條件的變化，城市向現(xiàn)有城區(qū)的東部和西部發(fā)展；在城區(qū)南部預(yù)留區(qū)域性的交通走廊，保持城市的組團(tuán)形態(tài)布局。渠江右岸濱江大道沿線區(qū)域的規(guī)劃建設(shè)是廣安城市“東拓”以及建立渠江綠軸為中心的組團(tuán)式城市結(jié)構(gòu)的重要環(huán)節(jié)。遵循統(tǒng)籌城鄉(xiāng)、布局合理、節(jié)約土地、功能完善、以大帶小的原則，從積極培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極出發(fā)，綜合考慮交通區(qū)周邊片區(qū)協(xié)調(diào)發(fā)展，形成城鄉(xiāng)建設(shè)與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展相協(xié)調(diào)、人與自然和諧相處的“一主、二輔、三組團(tuán)、多節(jié)點(diǎn)”的一體化3.2.3項(xiàng)目的實(shí)施有利于改善居住和交通條件本項(xiàng)目通過(guò)配套建設(shè)片區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施，必須促進(jìn)區(qū)域內(nèi)的危房較多，大多為上世紀(jì)60、70年代修建，道路狹窄，布局凌亂，基礎(chǔ)設(shè)施無(wú)法滿足居民日益增長(zhǎng)的生活需要。該區(qū)域絕大部分農(nóng)民未通自來(lái)水和天然氣、生活配套設(shè)施差。通過(guò)建設(shè)白塔片區(qū)項(xiàng)目，完善水、電、氣、道路等排污等配套基礎(chǔ)設(shè)施，徹底改善農(nóng)民生活質(zhì)量，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)全面協(xié)第四章建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模渠江右岸濱江大道沿線的功能進(jìn)行定位為：旅、居、休三位一體的人性化城市濱水公共空間。具體分為以下節(jié)點(diǎn)：4.1楊森花園最早為明代戶部尚書王德完私家花園，民國(guó)40年由國(guó)民革規(guī)劃在原有公園基礎(chǔ)上進(jìn)行擴(kuò)建，將公園北部居民遷出，拆除原有老舊與亂搭建進(jìn)行一步完善公園的內(nèi)部設(shè)施。公園內(nèi)部增加川軍抗日紀(jì)念園等，并且考慮將江水引入園(圖為花園規(guī)劃平面圖)4.3建設(shè)路口至奎閣大橋段本段位于廣安市渠江西側(cè)。凈用地355.6畝，包括住宅用地、商業(yè)用地、文化娛樂(lè)用地以及規(guī)劃綠地低，被洪洲大道劃分為兩個(gè)較完整部分，北部地勢(shì)起伏1)通過(guò)項(xiàng)目建設(shè)，為城市提供一個(gè)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，包括住宅、商業(yè)、酒店和社區(qū)會(huì)所等綜合開(kāi)發(fā)，商住用地建設(shè)的開(kāi)發(fā)以低密度、高容積率為主導(dǎo)，建筑按照不超過(guò)100米的高設(shè)計(jì)。為滿足規(guī)劃停車位的要求，基地采用整體開(kāi)筑面積856960平方米，其中住宅建筑面積為748620平方米。高層住宅建筑結(jié)構(gòu)抗震按7度設(shè)防。商業(yè)——考慮到本地塊西臨環(huán)城北路，人車流量大，同時(shí)規(guī)劃道路路口被加大放寬，容易聚集商氣的現(xiàn)狀特點(diǎn)，將商業(yè)布置在了下方地塊的左上角，并且以商業(yè)步行通道的方式將兩個(gè)商業(yè)區(qū)建筑相連，可起到聚集人流、盤活商業(yè)的作用。幼兒園——因?yàn)榈貕K被洪洲大道劃分為兩個(gè)部分，為了保證幼兒就近入學(xué)的交通安全性，因此分別在兩個(gè)部分中設(shè)置幼二、景觀設(shè)計(jì)景觀設(shè)計(jì)規(guī)劃，以建筑總體規(guī)劃為前提，在其基礎(chǔ)上通過(guò)景觀的設(shè)計(jì)布局完善建筑與外部空間的關(guān)系，營(yíng)造出自然、舒適的生活環(huán)境空間。除突出建筑空間的規(guī)劃，同時(shí)借用建筑外部空間，引入到社區(qū)內(nèi)部，統(tǒng)一內(nèi)外景觀，使社區(qū)內(nèi)環(huán)境相協(xié)調(diào)，成為一體，從而令社區(qū)融合到自然景觀中。主題景觀的設(shè)計(jì)，以自然生態(tài)化公園為主題，植樹(shù)成林，以不同的設(shè)計(jì)手法體現(xiàn)在本項(xiàng)目的細(xì)部景觀元素設(shè)計(jì)中。點(diǎn)式濕地公園位于渠江大橋右岸橋頭，占地面積約8公頃，設(shè)計(jì)參照杭州西溪濕地實(shí)例，尊重場(chǎng)所精神，在現(xiàn)狀地形地貌的基礎(chǔ)上，開(kāi)挖大小和形狀各異的水塘，儲(chǔ)存雨水和潮水，種植蘆葦?shù)葷竦刂参镉谒梁桶哆?，同時(shí)設(shè)置親水木棧道和觀景平臺(tái)，將其打造成觀江景和濕地景觀為一體的公園形式。(圖為生態(tài)濕地景觀區(qū)效果圖)該區(qū)位于濱江大道中部，從新平街至東門碼頭段。規(guī)劃以廣安近代的民俗文化和紅色文化等為題材，通過(guò)小品、浮雕、仿川東風(fēng)格茶樓等訴說(shuō)廣安近代的民俗和歷史。(圖為文化景觀區(qū)雕塑小品)三、道路規(guī)劃及交通設(shè)計(jì)考慮到本片區(qū)為一大型居住社區(qū)的特點(diǎn)，通過(guò)弧線形道路的形式以及景觀節(jié)點(diǎn)的設(shè)置，既形成了景觀視線通廊，又使其通而不暢，可自然限制車速。另外，以人車分流為原則，車行道盡量沿地塊邊界布置，并通過(guò)與主干道銜接形成組團(tuán)環(huán)路。在道路設(shè)計(jì)上，區(qū)內(nèi)主要車行道路寬為6米，車庫(kù)出入口布置在區(qū)內(nèi)道路兩側(cè)。結(jié)合消防車要求，4米寬的宅前路以硬質(zhì)鋪人行入口則作為景觀主入口進(jìn)行重點(diǎn)設(shè)計(jì)，通過(guò)廣場(chǎng)、開(kāi)拆遷工程將岔路片區(qū)分為13個(gè)地塊，并分為6期進(jìn)行折遷，規(guī)劃于2010年6月底全部折遷工作完成。4.4建設(shè)路至思源中學(xué)段濱江大道道路及綠化改造路面調(diào)整：濱江大道由六車道改造為四車道首先，廣安市提出了將渠江右岸濱江大道沿線打造成西部一流的濱水景觀的目標(biāo)，而實(shí)際情況是現(xiàn)有的濱江綠化帶渠江公園上游的寬度大部分不超過(guò)8米，而需要重點(diǎn)打造的東門碼頭地段綠化帶寬度只有4到5米，只能容納下步行道的寬度，第二，現(xiàn)階段濱江大道六車道的使用率過(guò)低，近期四車道設(shè)計(jì)完全可以滿足交通流量，遠(yuǎn)期交通流量增大可以拉通厚街與渠江北路分流部分交通壓力?？坑臆嚨垃F(xiàn)主要是做為停車使用，而靠左車道為非機(jī)動(dòng)車道，而關(guān)于停車的問(wèn)題現(xiàn)階段可以在取消愛(ài)眾廣場(chǎng)后，將城墻街、東門廣場(chǎng)兩段道路劃為臨時(shí)停前路、洪州大道、廣渝高速等幾條主干道將形成一條高效的環(huán)路系統(tǒng)，濱江大道的過(guò)境交通流量將進(jìn)一步降低。濱江大道將進(jìn)一步演化為生活干道，而廣安市城市總體規(guī)劃中也是將濱江愛(ài)眾廣場(chǎng)改建對(duì)老城區(qū)內(nèi)部的交通疏理，拉通渠江北路與厚街，分流濱濃洄古鎮(zhèn)便利的特點(diǎn)。將老街、南園片區(qū)、興國(guó)寺統(tǒng)一規(guī)劃為濃洄古鎮(zhèn)旅游項(xiàng)目與渠江公園、思源廣場(chǎng)、廣安中學(xué)等共同形式具有一定規(guī)模的廣安城區(qū)的旅游核心景點(diǎn)，提升旅游開(kāi)發(fā)價(jià)值與知名質(zhì)量好的古鎮(zhèn)內(nèi)部的建筑以保留修復(fù)原有建筑為主。修建主要入口文化廣場(chǎng)、游客服務(wù)中心、公共停車場(chǎng)等，內(nèi)部建筑使用以商業(yè)為主，打造傳統(tǒng)商業(yè)特色的老字號(hào)街區(qū)。從研究思源廣場(chǎng)的思想主題入手，思源廣場(chǎng)的主題思想是為我們今天打下的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，廣場(chǎng)中心水景的音樂(lè)噴泉，暗喻建筑的平面構(gòu)圖設(shè)計(jì)成一對(duì)騰飛的翅膀，隱喻我們正在黨中央的帶領(lǐng)下走向更美好的是“明天”!建筑外形設(shè)計(jì)上，我們采用大膽超前的手法，同時(shí)局部又結(jié)合川東民居的風(fēng)格，設(shè)置退臺(tái)式屋頂花園，其上可設(shè)置酒吧茶座等，建筑頂部設(shè)置屋頂花園種植花草樹(shù)木等與背景山體融為一體，沿街墻體立面可設(shè)置反映廣安地方文化特色的浮雕景墻?？勺魍＼噲?chǎng)及其它用途，二層平臺(tái)與渠江公園觀景平臺(tái)連接形東門碼頭景觀建設(shè)項(xiàng)目過(guò)去對(duì)外聯(lián)系的重要口岸。1919年，少年鄧小平就是從這里踏觀，既是廣安人民永遠(yuǎn)紀(jì)念小平同志的需要，也是廣近1000平方米觀光主閣樓及兩側(cè)兩個(gè)副閣樓的建的大型浮雕石刻制作、現(xiàn)有碼頭向下延伸建設(shè)等，整個(gè)工程預(yù)算投資為1000萬(wàn)元。72.65萬(wàn)平方米，其中開(kāi)發(fā)用地38.73萬(wàn)平方米(折580.95畝，其中桃花溪已出讓土地15.69畝，消防特勤中隊(duì)劃撥土地30發(fā)用地為，建設(shè)總用地面積226.6畝(不含市政道路用地),道1、片區(qū)內(nèi)濱江大道道路建設(shè)，需要挖土方量約35萬(wàn)立方2、建設(shè)排水管網(wǎng)16km,行道樹(shù)栽植1840棵。建渠江防洪堤925米，西溪河防洪堤1320米。35000平方米，城市房屋拆遷38000平方米(據(jù)地形圖量算情況),同時(shí)進(jìn)行場(chǎng)地平整。6、白塔公園帶，與奎閣、思源廣場(chǎng)遙相呼應(yīng)，視線開(kāi)闊，景觀效果極佳。輔以必要的市民娛樂(lè)空間及設(shè)施，亭、臺(tái)、樓、閣等。藍(lán)天碧云，綠樹(shù)蒼蔥，更顯生機(jī)與活力，展現(xiàn)廣安社會(huì)各方面發(fā)展的對(duì)公園周邊地塊進(jìn)行適當(dāng)?shù)纳虡I(yè)開(kāi)發(fā)，沿街開(kāi)發(fā)仿古商業(yè)街，以提供休閑娛樂(lè)、餐飲、茶館等為主。打造廣安的市民休住宅以低密度高檔住宅與多層相結(jié)合的方式為主。濱江大橋工程建設(shè)內(nèi)容廣安濱江大橋建設(shè)工程項(xiàng)目，橋梁全長(zhǎng)198.66米，橋梁寬主要內(nèi)容包括土石方、鋼筋混凝土橋墩、橋面工程(路基、路面、雨污排水、人行道路、路燈)及其他配套工程等。廣安白塔片區(qū)已由區(qū)政府著手進(jìn)行土地的征用及房屋拆遷濱江大橋自籌資金部分已到位，已完成調(diào)查摸底、勘察設(shè)白塔景觀帶(1500白塔風(fēng)光帶位于基地東南端，規(guī)劃以廣安十六景之首的白塔凌云為主要思路，將公園定位為展現(xiàn)廣安歷史文化特色的生態(tài)型休閑公園，合理配植公園綠化，打造廣安城區(qū)的綠色橋頭堡。公園設(shè)計(jì)以白塔為主景，配以仿古商業(yè)步行街，輔以必要的市民娛樂(lè)空間及設(shè)施，亭、臺(tái)、樓、閣等。同時(shí)，設(shè)置小買部、公共衛(wèi)生間等服務(wù)配套設(shè)施，形成一個(gè)功能比較完備的江(圖為巴濮余韻景觀區(qū)景觀區(qū)建設(shè)平面圖)廣安名人園觀瀑?gòu)V場(chǎng)入口廣場(chǎng)9、西溪河(圖為西溪峽景觀帶效果圖)觀帶。該區(qū)以巴文化和濮文化為題材進(jìn)行設(shè)計(jì)，西第五章項(xiàng)目建設(shè)管理5.1項(xiàng)目特點(diǎn)及難點(diǎn)5.2項(xiàng)目建設(shè)管理任務(wù)5.2.1編制建設(shè)管理計(jì)劃、工程進(jìn)度計(jì)劃及資金計(jì)劃，審5.2.2采用國(guó)內(nèi)公開(kāi)招標(biāo)確定工程拆遷代理單位、道路、5.2.3采用國(guó)內(nèi)公開(kāi)招標(biāo)確定工程監(jiān)理單位，簽訂監(jiān)理合5.2.4審批承建商提交的施工組織設(shè)計(jì)、施工進(jìn)度計(jì)劃、5.2.5檢查承建商執(zhí)行工程施工合同過(guò)程中的技術(shù)規(guī)范，作好投資、進(jìn)度、質(zhì)量和合同管理工作。5.2.6檢查工程所采用由投資方招標(biāo)確定的供貨商提供的主要設(shè)備和關(guān)鍵材料是否符合設(shè)計(jì)圖紙和合同所規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，并作好其他材料的招標(biāo)采購(gòu)工作。5.2.7作好資金管理，按月作好月底結(jié)算工程報(bào)帳提款工5.2.8根據(jù)工程進(jìn)度情況，審核承建商進(jìn)度及付款申請(qǐng)，5.2.9組織竣工驗(yàn)收5.2.10組織工程審計(jì)5.2.11審查接收承建商及監(jiān)理公司規(guī)整的技術(shù)業(yè)務(wù)資料，5.3項(xiàng)目投資管理項(xiàng)目的投資控制著重點(diǎn)是在設(shè)計(jì)階段和施工控標(biāo)，通過(guò)優(yōu)化設(shè)計(jì)控制工程造價(jià)，通過(guò)招標(biāo)確定投資控制目標(biāo)。施工階段主要是采取有效措施隨時(shí)糾正發(fā)生的偏差，把工程造價(jià)的發(fā)生控制在批準(zhǔn)的造價(jià)限額以內(nèi)，以求在工程項(xiàng)目建設(shè)中取得較好的投資效益和社會(huì)效益。項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，首先確定造價(jià)控制目標(biāo)，制定工程費(fèi)用支出計(jì)劃并付諸實(shí)施，在計(jì)劃執(zhí)行過(guò)程對(duì)其進(jìn)行跟蹤檢查，收集有關(guān)反映費(fèi)用支出的數(shù)據(jù)，將實(shí)施費(fèi)用支出額與計(jì)劃費(fèi)用支出額進(jìn)行比較，發(fā)現(xiàn)實(shí)施支出額與計(jì)劃支出額之間的偏差，并分析產(chǎn)生偏差的原因，采取有效措施加以5.4項(xiàng)目質(zhì)量管理5.5工程進(jìn)度管理5.6合同管理5.7協(xié)調(diào)管理5.8安全和文明施工首先，監(jiān)督和要求施工單位建立健全工程項(xiàng)目安全生產(chǎn)制度，必須建立有符合該項(xiàng)目特點(diǎn)的安全生產(chǎn)制度，參與項(xiàng)目的管理，監(jiān)理，施工及相關(guān)人員都必須認(rèn)真執(zhí)行制度的規(guī)定和要求，工程項(xiàng)目安全生產(chǎn)制度要符合國(guó)家、地方、相關(guān)行業(yè)及單位的有關(guān)安全生產(chǎn)政策、法規(guī)、條例、規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)。其次，做好完全檢查，對(duì)安全檢查結(jié)果必須認(rèn)真對(duì)待，需要整改的必須限定整改完成時(shí)間，落實(shí)整改方案和責(zé)任人。第三，要做好文明施工，采取有效措施做好施工降噪、防塵和便民工作。5.9資金管理項(xiàng)目建設(shè)資金應(yīng)在指定銀行設(shè)專用帳戶，專款專用，制定每月用款計(jì)劃，確保建設(shè)資金足額、恰當(dāng)、適時(shí)用于工程建設(shè)第六章招標(biāo)方案6.1工程概況本項(xiàng)目建設(shè)已由廣安區(qū)發(fā)改局核準(zhǔn)為公開(kāi)招標(biāo)。四川中和工程項(xiàng)目管理有限責(zé)任公司委托代理本工程的施工、監(jiān)理招標(biāo)6.2招標(biāo)范圍1、項(xiàng)目招標(biāo)范圍資質(zhì)等級(jí)第七章工程實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃本項(xiàng)目建設(shè)工期兩年，即2009年8月至2011年8月。7.1前期工作7.2建設(shè)進(jìn)度安排第八章環(huán)境保護(hù)與節(jié)能8.1概況基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目旨在加快城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程，解決交通、雨污水截流，改善廣安區(qū)人居環(huán)境、發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)等項(xiàng)任務(wù)，為確保工程的正常施工和運(yùn)行安全，我們把工程建設(shè)對(duì)環(huán)境的負(fù)面影響減至最小作為研究的目的。8.2環(huán)境影響評(píng)價(jià)8.2.1主要環(huán)境影響分析不利影響被、動(dòng)物、景觀將直接造成破壞影響，并可能破壞邊坡穩(wěn)定，施工期對(duì)廢(污)水、揚(yáng)塵、噪聲、衛(wèi)生、交通等均會(huì)帶8.2.2工程新建的有利影響(3)營(yíng)造良好環(huán)境，促進(jìn)招商引資8.2.3環(huán)境影響評(píng)價(jià)積極作用，其經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益顯著,其有利影8.3環(huán)境保護(hù)措施8.3.2工程所用的條石和塊石，無(wú)論在當(dāng)?shù)?、外地開(kāi)采，8.3.3環(huán)境保護(hù)(主要是水土保持)投資應(yīng)列入估算，由8.3.4施工噪音，需合理安排施工時(shí)間，以免對(duì)居民生產(chǎn)8.4節(jié)能減排節(jié)能減排是貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)是推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，轉(zhuǎn)變?cè)鲩L(zhǎng)方式的必由之路；是提高人民生活質(zhì)量維護(hù)中華民族長(zhǎng)遠(yuǎn)利益的必然要求。在項(xiàng)目建前、建8.4.1發(fā)揮業(yè)主主導(dǎo)作用廣安區(qū)要建立健全節(jié)能減排工作責(zé)任制和問(wèn)責(zé)制，一級(jí)抓一級(jí)，層層抓落實(shí)，形成強(qiáng)有力的工作格局。要強(qiáng)化政策措施的執(zhí)行力，加強(qiáng)對(duì)施工單位節(jié)能減排工作進(jìn)展情況的考核和監(jiān)督，堅(jiān)決遏制施工單位高耗能、高污染的行為。8.4.2強(qiáng)化企業(yè)主體責(zé)任施工單位必須嚴(yán)格遵守節(jié)能和環(huán)保法律法規(guī)及標(biāo)準(zhǔn)，落實(shí)8.4.3建立強(qiáng)有力的節(jié)能減排領(lǐng)導(dǎo)協(xié)調(diào)機(jī)制為加強(qiáng)對(duì)節(jié)能減排工作的組織領(lǐng)導(dǎo)，廣安區(qū)應(yīng)成立專門的節(jié)能減排領(lǐng)導(dǎo)協(xié)調(diào)小組，負(fù)責(zé)施工單位的節(jié)能減排工作，同時(shí)在項(xiàng)目建設(shè)期間，將節(jié)能減排工作落到實(shí)處。第九章投資估算9.1投資估算依據(jù)1、建設(shè)部1996年頒發(fā)試行的《全國(guó)市政工程投資估算指其他費(fèi)用根據(jù)建設(shè)部建標(biāo)(1996)628號(hào)文件的有關(guān)規(guī)7、銀行借款按長(zhǎng)期貸款考慮，年利率按2008年11月央行8、固定資產(chǎn)投資估算表中的所有數(shù)據(jù)均以整數(shù)(萬(wàn)元)計(jì)。9.2項(xiàng)目投資估算9.2.1費(fèi)用子項(xiàng)目一.建筑安裝工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)包括主要工程費(fèi)、其他工程費(fèi)、其他直接費(fèi)、現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)費(fèi)、間接費(fèi)、綜合利稅費(fèi)。機(jī)械使用費(fèi)組成。人工費(fèi)、材料費(fèi)以綜合指標(biāo)的人工工日數(shù)及各種材料數(shù)量乘以工程所在地的人工費(fèi)單價(jià)、材料預(yù)算單價(jià)計(jì)工程所在地的人工費(fèi)單價(jià)和材料預(yù)算單價(jià)按《四川省建設(shè)工程清單計(jì)價(jià)規(guī)范GB50500-2003》及《四川省建設(shè)工程工程量規(guī)定計(jì)算，并根據(jù)材料預(yù)算價(jià)格的規(guī)格取定表計(jì)算指標(biāo)材料綜2.其他工程費(fèi)以直接費(fèi)為基數(shù)按《指標(biāo)》附錄一規(guī)定的百3.其他直接費(fèi)、現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)費(fèi)與間接費(fèi)綜合費(fèi)用的計(jì)算公式如綜合費(fèi)用=指標(biāo)直接費(fèi)X(1+其他工程費(fèi)率)X其他直接費(fèi)、現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)費(fèi)與間接費(fèi)綜合費(fèi)率綜合費(fèi)率是以省會(huì)地點(diǎn)和省、自治區(qū)、直轄市直屬施工企業(yè)施工為對(duì)象測(cè)算的，如與建設(shè)項(xiàng)目實(shí)際有較大出入時(shí)，可以4.綜合利稅費(fèi)指施工技術(shù)裝備費(fèi)、計(jì)劃利潤(rùn)和稅金之和，以直接費(fèi)、其他工程費(fèi)、其他直接費(fèi)、現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)費(fèi)與間接費(fèi)綜合費(fèi)用之和為基數(shù)，按綜合利稅率10%計(jì)算。二、設(shè)備、工具、器具購(gòu)置費(fèi)及工程建設(shè)其他費(fèi)用路線工程和獨(dú)立橋梁工程的設(shè)備、工具、器具購(gòu)置費(fèi)以及工程建設(shè)其他費(fèi)用中的拆遷賠償費(fèi)、研究試驗(yàn)費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、供電貼費(fèi)按本辦法附錄規(guī)定的費(fèi)率，以第一部分建筑安裝工程費(fèi)總為基數(shù)計(jì)算。建設(shè)單位管理費(fèi)(含工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、定額編制管理費(fèi)、設(shè)計(jì)文件審查費(fèi))按《公路基本建設(shè)工程概算、預(yù)算編制辦法》的規(guī)定費(fèi)率均以“指標(biāo)建筑安裝工程費(fèi)”總額為基數(shù)計(jì)算。征用土地費(fèi)按附錄規(guī)定的畝數(shù)以工程所在地的價(jià)格計(jì)算，如建設(shè)項(xiàng)目的畝數(shù)有較大出入進(jìn)坷以帛換。大型專用機(jī)械設(shè)備購(gòu)置費(fèi)、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、建設(shè)期貸款利息均按《公路基本建設(shè)工程概算、預(yù)算編制辦法》的規(guī)定計(jì)算。三、預(yù)留費(fèi)用工程造價(jià)增漲預(yù)留費(fèi)、預(yù)備費(fèi)以第一二、三部分費(fèi)用之和(扣除大型專用機(jī)械設(shè)備購(gòu)置費(fèi)、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、建設(shè)期貸款利息)的11%計(jì)算。9.3資金投入計(jì)劃表按照廣安區(qū)各片區(qū)建設(shè)情況，預(yù)計(jì)建設(shè)總投入83935.41資金投入計(jì)劃表序號(hào)(萬(wàn)元)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入其中①市政道路建設(shè)費(fèi)350元/m2其中濱江大道建設(shè)費(fèi)350元/m2其它大道建設(shè)費(fèi)350元/m2②防洪堤建設(shè)費(fèi)1.5萬(wàn)/m③公園綠化及廣場(chǎng)建設(shè)費(fèi)其中東門碼頭11900元/m2白塔風(fēng)光帶300萬(wàn)/ha西溪河景觀帶300萬(wàn)/haB4#地塊濱江風(fēng)光帶300萬(wàn)/haJ1#地塊岔路片區(qū)公共綠地300萬(wàn)/haH11#地塊花園300萬(wàn)/ha(二)拆遷投入費(fèi)(三)公共設(shè)施費(fèi)用公共廁所、停車場(chǎng)(四)基本預(yù)備費(fèi)建設(shè)投入總計(jì)資金籌措(1)自籌20703.104萬(wàn)元，占總投資的52.14%。(2)申請(qǐng)銀行借款1900萬(wàn)元，占總投資的47.86%申請(qǐng)銀行借款1900萬(wàn)元，為長(zhǎng)期貸款，貸款利率為6.1%,建設(shè)期年利息為115.9萬(wàn)元，自籌資金通過(guò)市政府納入市財(cái)政銀行借款由廣安市廣安區(qū)鑫源市政建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司作為貸款主第十章收益評(píng)價(jià)10.1項(xiàng)目收益情況目前，廣發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)均價(jià)為80萬(wàn)元/畝，容積率平均為2.0,折合進(jìn)入房?jī)r(jià)為600元/建筑成本約為600元/m2(指建材、人員和機(jī)械等建筑施工費(fèi)用)。各種稅費(fèi)為330元/m2。由此計(jì)算。開(kāi)發(fā)企業(yè)利潤(rùn)為500元/m2?？鄢Y金利息因素，開(kāi)發(fā)企業(yè)利潤(rùn)維持在投資的30%左右，處在一個(gè)較為科學(xué)合理的土地支持政策是以出讓等方式依法取得土地使用權(quán)的大宗南充均價(jià)為4000元/m2,達(dá)州為3000元/m2,而廣安為2000元/m2。平明顯偏低，在近期內(nèi)需要快速推升。現(xiàn)廣安實(shí)際城市人口僅25萬(wàn)人，城市化率為23%,較全省37%,全國(guó)46%相差太大。市上已決心在2012年增長(zhǎng)至40%。年均將增加城市人口3萬(wàn)人已上，年增住房需求量在100萬(wàn)平方米以上。二是農(nóng)村人口呈現(xiàn)出成規(guī)模向房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐步升溫，預(yù)計(jì)到2012年，廣安的房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈規(guī)劃容積率為1.8-4.5,建筑密度為25-35%,規(guī)劃建筑面積為116.7萬(wàn)平方米，其中：住宅96.1萬(wàn)平方米、公共建筑20.6萬(wàn)平方米，計(jì)劃總投資21億元。設(shè)用地，坡度均小于25%,適于建設(shè)大型居住社區(qū)。設(shè)計(jì)采用120米的標(biāo)志性高層建筑，與橋頭綠化休閑廣場(chǎng)，構(gòu)成城市北出口的靚麗景觀。在環(huán)城大道與洪洲大道交叉口，設(shè)置一動(dòng)場(chǎng)所。在廣花公路東側(cè)山頂設(shè)置觀景平臺(tái)和休閑健身中2、洪洲大道至奎閣大橋左側(cè)區(qū)域(A地塊)該地塊用地面積為11.78萬(wàn)平方米，容積率為2.7,規(guī)劃建筑面積32.1萬(wàn)平方米(其中住宅27.9萬(wàn)平方米，商業(yè)4.2萬(wàn)平方米),計(jì)劃容納居民3096戶、9906人。該地塊內(nèi)待拆遷房屋3.4萬(wàn)平方米，計(jì)劃投資5.5億元。本項(xiàng)目以高層、多層建筑形態(tài)相結(jié)合。項(xiàng)目南側(cè)與廣安汽洪洲大道至奎閣大橋右側(cè)區(qū)域(B地塊)該地塊用地面積為12.96萬(wàn)平方米，容積率為3.0,規(guī)劃建筑面積39.2萬(wàn)平方米(其中住宅23.3萬(wàn)平方米，商業(yè)及酒店15.9平方米),計(jì)劃容納居民1284戶、4108人。該地塊內(nèi)待拆遷房屋2.4萬(wàn)平方米，計(jì)劃投資8億元本項(xiàng)目以高層結(jié)合部分多層為主要建筑形態(tài)，在臨環(huán)城路局部有商業(yè)建筑。該項(xiàng)目臨江而建，視野開(kāi)闊，戶戶均可直望4、奎閣大橋至楊森花園沿江項(xiàng)目(C地塊)該地塊的用地面積為16.03萬(wàn)平方米，容積率為1.8,規(guī)劃建筑面積為28.9萬(wàn)平方米，計(jì)劃容納居民3206戶，10260人.該地塊內(nèi)待拆遷房屋0.8萬(wàn)平方米，計(jì)劃投資4.8億元。本項(xiàng)目除臨奎閣大橋旁局部高層外，其余均為多層建筑，恬靜舒適的江岸生活將是這里最大的靚點(diǎn)。正在興建的奎閣大橋，即將重建的楊森花園，更將直接提升本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)價(jià)值?？w大橋至楊森花園沿江項(xiàng)目以西區(qū)域(D地塊)該地塊的用地面積為9.34萬(wàn)平方米，容積率為1.77,規(guī)劃建筑面積16.5萬(wàn)平方米(其中住宅16萬(wàn)平方米，學(xué)校0.5萬(wàn)平方米),計(jì)劃容納居民1769戶、5659人。該地塊內(nèi)待拆遷房屋2.2萬(wàn)平方米，計(jì)劃投資2.7億元。本項(xiàng)目位于連結(jié)城北開(kāi)發(fā)區(qū)與鄧小平故居保護(hù)區(qū)交界部位，建筑形態(tài)以高層和多層相結(jié)合。該項(xiàng)目縱橫于繁華與靜謐項(xiàng)目概況：總用地面積64410平方米，總建筑面積54667平方米。其中修復(fù)建筑22204平方米，重建建筑32463平方米，門面230間。開(kāi)發(fā)方式：由于古鎮(zhèn)內(nèi)部現(xiàn)狀建筑以危舊建筑占大多數(shù)，開(kāi)發(fā)利用將產(chǎn)生嚴(yán)重的安全隱患，對(duì)原有大部分建筑予以拆除重建，僅對(duì)質(zhì)量好的建筑予以修復(fù)，同時(shí)亦有利于古鎮(zhèn)內(nèi)部的規(guī)劃布局：規(guī)劃中的古鎮(zhèn)分為四個(gè)功能區(qū)：興國(guó)寺、綜合服務(wù)區(qū)、老字號(hào)商業(yè)街、古鎮(zhèn)游覽區(qū)。興國(guó)寺以宗教旅游觀光為主，綜合服務(wù)區(qū)以旅游接待及管理服務(wù)設(shè)施為主，老字號(hào)商業(yè)街以老字號(hào)商品經(jīng)營(yíng)為特色，古鎮(zhèn)游覽區(qū)以川東傳統(tǒng)風(fēng)格的開(kāi)發(fā)特色：規(guī)劃以現(xiàn)濃洄小學(xué)地塊上修建主入口廣場(chǎng)、游客服務(wù)中心、公共停車場(chǎng)等，古鎮(zhèn)內(nèi)部的道路寬度為3至6米，規(guī)劃在原有小溪的基礎(chǔ)上人工增加水流量，形成小橋流水的景觀效果。對(duì)興國(guó)寺進(jìn)行擴(kuò)建，增加旅游開(kāi)發(fā)價(jià)值，古鎮(zhèn)內(nèi)部新規(guī)劃的建筑使用功能以商業(yè)為主，形成以傳統(tǒng)商業(yè)為特色的老8、白塔片區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目(圖為白塔片區(qū)居住區(qū)鳥(niǎo)瞰圖)項(xiàng)目概況：白塔片區(qū)位于廣前公路連接線、西溪峽和渠江之間，總用地面積30公頃。該項(xiàng)目地處廣安正在大規(guī)模實(shí)施開(kāi)發(fā)建設(shè)的東南片區(qū)，位于城南、城北和奎閣三大城市組團(tuán)結(jié)合部，地勢(shì)開(kāi)闊，渠江至此由急變緩，是廣安最為顯要的“陽(yáng)光海岸”地段。項(xiàng)目距廣安中學(xué)及廣安職業(yè)技術(shù)學(xué)院均不到500米，距新建的廣安市人民醫(yī)院不到1000米，是廣安絕佳的居住休閑和旅游勝地。廣渝高速、濱江大道穿越而過(guò)，交通便利。該項(xiàng)目可開(kāi)發(fā)建設(shè)凈用地為226.6畝，規(guī)劃用地以居住為主，定位為高中檔住宅區(qū)，同時(shí)布設(shè)一定的商業(yè)建筑和酒店公寓。建筑采用多層、小高層、高層相結(jié)合的模式，沿江向內(nèi)形成高低錯(cuò)落、富有層次感的空間布局形態(tài)。該項(xiàng)目規(guī)劃容積率為2.6,建筑密度20%,建筑總面積31.9萬(wàn)平方米。該項(xiàng)目?jī)?nèi)待信息測(cè)算，該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)總投資為6億元。10.2.1土地開(kāi)發(fā)收入項(xiàng)目相關(guān)土地收益表地塊分區(qū)地塊標(biāo)號(hào)用地類型用地面積容積率規(guī)劃建筑面積(m2)土地收益總價(jià)(萬(wàn)元)居住用地地價(jià)折合樓面價(jià)格500公園用地不計(jì)收益居住用地地價(jià)折合樓面價(jià)格450居住用地地價(jià)折合樓面價(jià)格450公園用地不計(jì)收益教育片區(qū)其中中學(xué)用地.不計(jì)收益居住用地地價(jià)折合樓面價(jià)格300居住用地地價(jià)折合樓面價(jià)格500地地價(jià)折合樓面價(jià)格500渠江公園文化娛樂(lè)用地地價(jià)折合樓面價(jià)格500文化娛樂(lè)用地地價(jià)折合樓面價(jià)格500老街、南園片區(qū)其中商住用地地價(jià)折合樓面價(jià)格300商住用地地價(jià)折合樓面價(jià)格400商住用地地價(jià)折合樓面價(jià)格500東門片區(qū)其中辦公用地地價(jià)折合樓面價(jià)格450地地價(jià)折合樓面價(jià)格450商住用地地價(jià)折合樓面價(jià)格450商住用地地價(jià)折合樓面價(jià)格450商住用地地價(jià)折合樓面價(jià)格450商住用地地價(jià)折合樓面價(jià)格450其中居住用地地價(jià)折合樓面價(jià)格500居住用地地價(jià)折合樓面價(jià)格450商住用地地價(jià)折合樓面價(jià)格450岔路片區(qū)居住用地地價(jià)折合樓面價(jià)格450商業(yè)用地地價(jià)折合樓面價(jià)格400商業(yè)用地地價(jià)折合樓面價(jià)格400居住用地地價(jià)折合樓面價(jià)格300市政用地…………商業(yè)用地地價(jià)折合樓面價(jià)格300居住用地地價(jià)折合樓面價(jià)格300學(xué)校用地不計(jì)收益居住用地地價(jià)折合樓面價(jià)格300安置房用地不計(jì)收益公園綠化…不計(jì)收益居住用地地價(jià)折合樓面價(jià)格280園公園用地…不計(jì)收益公園用地.…不計(jì)收益總計(jì)基礎(chǔ)設(shè)施收益情況建設(shè)應(yīng)納入該片區(qū)計(jì)算收益。片區(qū)共計(jì)建設(shè)資金，可用資金達(dá)到88129.62萬(wàn)元。10.2.2稅費(fèi)收入稅費(fèi)收入合計(jì)41389.7715萬(wàn)元(1)稅：2508471m2×130元/m2=32610.1230萬(wàn)元(2)配套費(fèi)：2508471m2×35元/m2=8779.6485萬(wàn)元(88129.62+41389.7715-39703.104=2914萬(wàn)元)后政府收益10.3片區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)盈利片區(qū)建設(shè)總投入序號(hào)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入(二)拆遷投入費(fèi)(三)公共設(shè)施費(fèi)用合計(jì)(四)基本預(yù)備費(fèi)建設(shè)投入總計(jì)89816.2875萬(wàn)元-83935.41萬(wàn)元=5880.8775萬(wàn)元89816.2875萬(wàn)元。但本收入尚需要將部分資金投入到本片區(qū)其它片區(qū)總收益情況后減去片區(qū)總投入，實(shí)際片區(qū)建設(shè)總盈利5880.8775萬(wàn)元。10.2廣安區(qū)財(cái)政收支狀況1、由區(qū)財(cái)政支付利息，2005年—2006年廣安區(qū)財(cái)政收支狀況附表所示，廣安區(qū)財(cái)政收入、基金收入在2005年—20062004年財(cái)政總收入為58424萬(wàn)元，2005年財(cái)政總收入為81084萬(wàn)元，2006年財(cái)政總收入為144235萬(wàn)元，第十一章綜合效益分析11.1社會(huì)效益11.2生態(tài)效益第十二章風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策12.1財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)12.1.1資金周轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施投入資金大，資金52%左右尚需要從銀行借款解決，如在實(shí)施過(guò)程中遭遇意外的困難加強(qiáng)招商引資工作和土地出讓步伐，促進(jìn)現(xiàn)金回銀行保持良好的合作關(guān)系，拓展各種籌資渠道，增強(qiáng)項(xiàng)目的抗12.1.2投資估算的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)白塔片區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)建設(shè)工程量及成本進(jìn)行估算，這種估算不可避免地會(huì)存在系統(tǒng)偏差，同時(shí)今后政策、法律、市場(chǎng)等因素的變化可能對(duì)估算投資產(chǎn)生影響，最終可能影響白塔片區(qū)的確定合理的土地自用及房屋拆遷標(biāo)準(zhǔn)，減少投資。在進(jìn)行投資估算時(shí)，適當(dāng)考慮計(jì)入一定比例不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)；在實(shí)施過(guò)程中，定期(一般按年)對(duì)估算投資進(jìn)行審核驗(yàn)證，如發(fā)現(xiàn)對(duì)估算投資產(chǎn)生重大影響的變化，及時(shí)對(duì)估算投資進(jìn)行調(diào)整，并調(diào)整投12.2政策調(diào)整對(duì)投資成本的影響廣安市人民政府對(duì)投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的企業(yè)和單位參照《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展的意見(jiàn)》(廣安府發(fā)[2008]39號(hào)文件)的優(yōu)惠政策執(zhí)行。投資市政基礎(chǔ)設(shè)施(含旅游設(shè)施)建設(shè)的，按“一事一議”一、加快住房保障建設(shè)(一)建立和完善住房保障體系。(二)落實(shí)保障性住房?jī)?yōu)惠政策。(三)駐市各金融機(jī)構(gòu)要根據(jù)國(guó)家關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付比例調(diào)整為20%。(四)調(diào)整住房公積金政策，個(gè)人首次購(gòu)買商品住房申請(qǐng)住房公積金貸款的，首付款比例由30%調(diào)整為20%,貸款最高額度由25萬(wàn)元調(diào)整為30萬(wàn)元，貸款最長(zhǎng)期限由20年調(diào)整為30年。下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率，其中5年期以下(含5年)由現(xiàn)行的4.05%下調(diào)為3.51%,5年期以上由現(xiàn)行的4.59%下調(diào)為4.05%,分別下調(diào)0.54個(gè)百分點(diǎn)。(五)稅務(wù)部門要充分考慮當(dāng)前我市房地產(chǎn)和建筑安裝企(六)個(gè)人銷售或購(gòu)買住房免征印花稅，個(gè)人銷售住房暫購(gòu)買90平方米以內(nèi)(含90平方米)住房，契稅減按1%征收。(七)開(kāi)發(fā)商競(jìng)購(gòu)?fù)恋睾?，因特殊原因未能按時(shí)交付使用土地的，稅務(wù)部門應(yīng)充分聽(tīng)取開(kāi)發(fā)商的合理訴求，本著客觀公(八)對(duì)符合條件的小型微利房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，減按20%的稅率征收企業(yè)所得稅。對(duì)新注冊(cè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一次性免(九)對(duì)全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)計(jì)利潤(rùn)預(yù)征所得稅由15%調(diào)為10%,土地增值稅的預(yù)征率和核定征收率統(tǒng)一調(diào)減為1.5%。(十)自文件公布