安徽省2024年下半年房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》：建設(shè)用地使用權(quán)的取得方式考試試題

安徽省2024年下半年房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》：建設(shè)用地使用權(quán)的取得方式考試試題?一、引言建設(shè)用地使用權(quán)是房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營中的關(guān)鍵要素，其取得方式直接影響著房地產(chǎn)項(xiàng)目的合法性、成本及后續(xù)發(fā)展。在安徽省2024年下半年房地產(chǎn)估價(jià)師考試的《制度與政策》科目中，建設(shè)用地使用權(quán)的取得方式是重要考點(diǎn)之一。深入了解這些取得方式，對(duì)于準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)市場規(guī)則、合法開展房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)具有重要意義。

二、建設(shè)用地使用權(quán)概述（一）概念建設(shè)用地使用權(quán)是指建設(shè)用地使用權(quán)人依法對(duì)國家所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。

（二）重要性建設(shè)用地使用權(quán)是房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)。只有合法取得建設(shè)用地使用權(quán)，開發(fā)商才能進(jìn)行土地開發(fā)建設(shè)，進(jìn)而開展房地產(chǎn)項(xiàng)目。它關(guān)系到房地產(chǎn)項(xiàng)目的合法性與可持續(xù)性，對(duì)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展起著關(guān)鍵支撐作用。

三、建設(shè)用地使用權(quán)的取得方式分類（一）出讓方式1.概念土地使用權(quán)出讓是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。2.出讓主體與客體出讓主體為國家，由市、縣人民政府土地管理部門代表國家具體實(shí)施出讓行為。出讓客體是國有土地使用權(quán)，包括城鎮(zhèn)國有土地和農(nóng)村集體土地依法征收后轉(zhuǎn)為國有土地的部分。3.出讓年限根據(jù)不同用途，建設(shè)用地使用權(quán)出讓的最高年限不同。居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或者其他用地50年。4.出讓方式招標(biāo)出讓招標(biāo)人通過發(fā)布招標(biāo)公告，邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ姆ㄈ?、其他組織投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為。適用于開發(fā)要求較高、需要綜合評(píng)定開發(fā)方案的項(xiàng)目，如大型商業(yè)綜合體、高端住宅社區(qū)等。拍賣出讓出讓人發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開競價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。常用于競爭激烈、土地價(jià)值較高的地塊，如城市核心商圈的土地出讓。掛牌出讓出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。具有公開、公平、公正的特點(diǎn)，適用范圍廣泛，是目前較為常用的出讓方式之一。5.出讓程序申請(qǐng)與受理土地使用者向市、縣人民政府土地管理部門提出建設(shè)用地使用權(quán)出讓申請(qǐng)，并提交相關(guān)材料。土地管理部門對(duì)申請(qǐng)進(jìn)行審核，符合條件的予以受理。地籍調(diào)查與土地評(píng)估土地管理部門進(jìn)行地籍調(diào)查，確定土地的位置、面積、權(quán)屬等情況。同時(shí)，委托有資質(zhì)的土地評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)擬出讓土地進(jìn)行評(píng)估，確定出讓底價(jià)。編制出讓文件根據(jù)土地評(píng)估結(jié)果和規(guī)劃要求，編制建設(shè)用地使用權(quán)出讓文件，包括出讓公告、出讓須知、土地使用條件、競買申請(qǐng)書等。發(fā)布出讓公告通過報(bào)紙、網(wǎng)站等媒體發(fā)布出讓公告，公告出讓宗地的基本情況、出讓年限、出讓方式、競買人資格要求、報(bào)名時(shí)間、地點(diǎn)等內(nèi)容。報(bào)名與資格審查競買人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)報(bào)名，并提交相關(guān)資格證明文件。土地管理部門對(duì)競買人資格進(jìn)行審查，符合條件的發(fā)放競買資格證明。拍賣、招標(biāo)或掛牌按照規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行拍賣、招標(biāo)或掛牌活動(dòng)。競買人參與競價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定土地使用者。簽訂出讓合同土地使用者與土地管理部門簽訂建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，包括土地位置、面積、出讓金數(shù)額及支付方式、開發(fā)建設(shè)期限等。繳納出讓金土地使用者按照出讓合同約定，按時(shí)足額繳納土地使用權(quán)出讓金。登記發(fā)證土地使用者繳納出讓金后，持出讓合同等相關(guān)材料到土地管理部門辦理建設(shè)用地使用權(quán)登記手續(xù)，領(lǐng)取土地使用證。

（二）劃撥方式1.概念土地使用權(quán)劃撥是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。2.適用范圍國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地如政府機(jī)關(guān)辦公用地、軍事設(shè)施用地等，具有公共服務(wù)和國防安全的重要性。城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地包括城市道路、橋梁、供水、排水、供電、供氣等基礎(chǔ)設(shè)施用地，以及學(xué)校、醫(yī)院、圖書館、博物館等公益事業(yè)用地，這些項(xiàng)目對(duì)社會(huì)公眾利益至關(guān)重要，通常采用劃撥方式供地。國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地如大型水電站、鐵路樞紐、機(jī)場等項(xiàng)目，有助于國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展和戰(zhàn)略布局，劃撥方式可保障項(xiàng)目順利實(shí)施。法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地3.劃撥程序申請(qǐng)用地單位向市、縣人民政府土地管理部門提出劃撥用地申請(qǐng)，并提交相關(guān)材料，如項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、建設(shè)用地規(guī)劃許可證等。審核土地管理部門對(duì)申請(qǐng)進(jìn)行審核，核實(shí)用地是否符合劃撥條件。批準(zhǔn)經(jīng)審核符合條件的，報(bào)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)。撥地土地管理部門根據(jù)政府批準(zhǔn)文件，將土地劃撥給用地單位，并辦理相關(guān)手續(xù)。登記用地單位持相關(guān)文件到土地管理部門辦理土地登記手續(xù)，領(lǐng)取土地使用證。

（三）租賃方式1.概念土地使用權(quán)租賃是指土地所有者或使用者，將土地的使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)在一定時(shí)期內(nèi)租給承租人使用，并收取租金的行為。2.特點(diǎn)靈活性租賃期限可根據(jù)實(shí)際需要協(xié)商確定，相對(duì)出讓方式更加靈活。成本較低對(duì)于一些短期或臨時(shí)用地需求，租賃方式的成本可能低于出讓方式。3.租賃程序申請(qǐng)土地使用者向土地管理部門提出租賃申請(qǐng)，說明租賃土地的用途、面積、期限等。審核土地管理部門對(duì)申請(qǐng)進(jìn)行審核，審查土地用途、租賃期限等是否符合規(guī)定。簽訂合同審核通過后，土地使用者與土地管理部門簽訂土地租賃合同，明確雙方權(quán)利義務(wù)，包括租金數(shù)額、支付方式、租賃期限等。登記備案土地租賃合同簽訂后，到土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。

（四）作價(jià)出資（入股）方式1.概念國家以一定年期的國有土地使用權(quán)作價(jià)，作為出資投入改組后的新設(shè)企業(yè)，該土地使用權(quán)由新設(shè)企業(yè)持有，可以依照土地管理法律、法規(guī)關(guān)于出讓土地使用權(quán)的規(guī)定轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。2.適用范圍主要適用于國有企業(yè)改革中涉及的土地資產(chǎn)處置，如國有企業(yè)改制為有限責(zé)任公司或股份有限公司時(shí)，對(duì)企業(yè)原使用的劃撥土地進(jìn)行處置。3.作價(jià)出資（入股）程序申請(qǐng)企業(yè)向土地管理部門提出作價(jià)出資（入股）申請(qǐng)，并提交企業(yè)改制方案、土地資產(chǎn)處置方案等相關(guān)材料。評(píng)估委托有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)擬作價(jià)出資（入股）的土地進(jìn)行評(píng)估，確定土地資產(chǎn)價(jià)值。審批土地管理部門對(duì)申請(qǐng)和評(píng)估結(jié)果進(jìn)行審核，報(bào)上級(jí)主管部門批準(zhǔn)。簽訂合同企業(yè)與土地管理部門簽訂國有土地使用權(quán)作價(jià)出資（入股）合同，明確土地資產(chǎn)作價(jià)金額、股權(quán)比例等內(nèi)容。登記企業(yè)持合同等相關(guān)材料到土地管理部門辦理土地登記手續(xù)，將土地使用權(quán)登記在新設(shè)企業(yè)名下。

四、不同取得方式的比較（一）出讓與劃撥方式比較1.性質(zhì)不同出讓方式是一種市場交易行為，土地使用者通過支付出讓金獲得土地使用權(quán)，具有有償性和期限性。劃撥方式是一種行政行為，土地使用者通常無需支付出讓金，具有無償性，但一般有特定的使用范圍和條件限制。2.使用期限不同出讓方式有明確的最高使用年限，如居住用地70年等。劃撥方式除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限限制。3.流轉(zhuǎn)限制不同出讓土地使用權(quán)在符合規(guī)定條件下可以依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，流轉(zhuǎn)相對(duì)較為自由。劃撥土地使用權(quán)未經(jīng)批準(zhǔn)不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，如需流轉(zhuǎn)，一般需先辦理出讓手續(xù)，補(bǔ)繳土地出讓金。

（二）租賃與出讓方式比較1.成本方面租賃方式的租金相對(duì)靈活，可根據(jù)市場行情和租賃期限協(xié)商確定，對(duì)于短期或臨時(shí)用地需求，成本可能低于出讓方式一次性支付的出讓金。出讓方式則需一次性支付較高的出讓金，成本相對(duì)較高。2.使用靈活性租賃期限可根據(jù)實(shí)際需要協(xié)商調(diào)整，更具靈活性。出讓方式一旦確定使用年限，在期限內(nèi)土地使用者需按照規(guī)定使用土地，調(diào)整相對(duì)困難。

（三）作價(jià)出資（入股）與出讓方式比較1.適用主體不同作價(jià)出資（入股）主要適用于國有企業(yè)改革中的土地資產(chǎn)處置。出讓方式適用于各類土地使用者，包括國有企業(yè)、民營企業(yè)、外資企業(yè)等。2.股權(quán)關(guān)系作價(jià)出資（入股）后，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)化為企業(yè)股權(quán)，土地所有者與土地使用者形成股權(quán)關(guān)系。出讓方式下，土地使用者與土地所有者是一種土地使用權(quán)出讓合同關(guān)系。

五、安徽省建設(shè)用地使用權(quán)取得方式的相關(guān)規(guī)定與實(shí)踐（一）安徽省對(duì)出讓方式的規(guī)定與實(shí)踐1.規(guī)定安徽省嚴(yán)格執(zhí)行國家關(guān)于土地出讓的法律法規(guī)和政策，規(guī)范土地出讓程序。在出讓公告發(fā)布、競買人資格審查、出讓合同簽訂等環(huán)節(jié)都有明確要求。例如，要求出讓公告必須在指定媒體上廣泛發(fā)布，確保信息公開透明。2.實(shí)踐案例以合肥市某地塊出讓為例，該地塊位于城市核心區(qū)域，土地用途為商業(yè)辦公。通過公開拍賣出讓，吸引了多家知名企業(yè)參與競買。最終，經(jīng)過激烈競價(jià)，一家大型商業(yè)集團(tuán)以較高價(jià)格競得該地塊。在出讓過程中，嚴(yán)格按照規(guī)定程序進(jìn)行，從報(bào)名資格審查到拍賣現(xiàn)場的組織，都確保了公平、公正、公開，為城市商業(yè)發(fā)展提供了優(yōu)質(zhì)土地資源。

（二）安徽省對(duì)劃撥方式的規(guī)定與實(shí)踐1.規(guī)定安徽省明確劃撥用地的適用范圍和審批程序。對(duì)于符合劃撥條件的項(xiàng)目，嚴(yán)格審核其申請(qǐng)材料，確保土地用于公共利益目的。如對(duì)于學(xué)校用地劃撥，要求提供教育部門的項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、建設(shè)用地規(guī)劃許可證等，審核通過后報(bào)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)。2.實(shí)踐案例某市政府為支持教育事業(yè)發(fā)展，劃撥土地建設(shè)一所新的中學(xué)。在劃撥過程中，土地管理部門嚴(yán)格按照規(guī)定程序，對(duì)學(xué)校建設(shè)項(xiàng)目的必要性、可行性等進(jìn)行審核。學(xué)校建成后，為周邊學(xué)生提供了優(yōu)質(zhì)的教育資源，促進(jìn)了當(dāng)?shù)亟逃聵I(yè)的進(jìn)步。

（三）安徽省對(duì)租賃方式的規(guī)定與實(shí)踐1.規(guī)定安徽省制定了土地租賃的相關(guān)管理辦法，規(guī)范租賃行為。明確租賃期限、租金標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容，要求租賃雙方簽訂規(guī)范的租賃合同，并辦理登記備案手續(xù)。2.實(shí)踐案例某企業(yè)因生產(chǎn)經(jīng)營需要，臨時(shí)租賃一塊工業(yè)用地用于建設(shè)臨時(shí)廠房。該企業(yè)與土地管理部門簽訂了土地租賃合同，明確租賃期限為兩年，租金按年支付。在租賃期間，企業(yè)按照合同約定使用土地，租賃期滿后及時(shí)歸還土地，保障了土地資源的合理利用。

（四）安徽省對(duì)作價(jià)出資（入股）方式的規(guī)定與實(shí)踐1.規(guī)定安徽省積極推進(jìn)國有企業(yè)改革中的土地作價(jià)出資（入股）工作，制定了相應(yīng)的操作流程和規(guī)范。要求對(duì)作價(jià)出資（入股）的土地進(jìn)行嚴(yán)格評(píng)估，確保國有資產(chǎn)不流失。2.實(shí)踐案例某國有企業(yè)改制為股份制企業(yè)時(shí)，將原劃撥土地作價(jià)出資（入股）。通過專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)土地進(jìn)行評(píng)估，確定合理的作價(jià)金額，并按照規(guī)定程序辦理相關(guān)手續(xù)。改制后的企業(yè)順利運(yùn)營，土地資產(chǎn)得到有效盤活，促進(jìn)了企業(yè)的發(fā)展和國有資產(chǎn)的保值增值。

六、取得建設(shè)用地使用權(quán)的注意事項(xiàng)（一）合法性審查無論是哪種取得方式，都要確保用地行為符合法律法規(guī)和相關(guān)政策要求。仔細(xì)審查項(xiàng)目是否符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃等，避免因違法用地導(dǎo)致項(xiàng)目受阻或面臨處罰。（二）成本核算不同取得方式成本差異較大，要進(jìn)行詳細(xì)的成本核算。對(duì)于出讓方式，要考慮出讓金數(shù)額、后續(xù)開發(fā)成本等；租賃方式要計(jì)算租金成本和租賃期限對(duì)項(xiàng)目的影響；作價(jià)出資（入股）方式要關(guān)注股權(quán)設(shè)置和資產(chǎn)處置成本等，選擇最適合項(xiàng)目的取得方式，控制成本。（三）合同簽訂與履行簽訂相關(guān)合同是取得建設(shè)用地使用權(quán)的重要環(huán)節(jié)。合同中要明確雙方權(quán)利義務(wù)，包括土地使用條件、開發(fā)建設(shè)要求、出讓金或租金支付方式、違約責(zé)任等。在合同履行過程中，嚴(yán)格按照合同約定執(zhí)行，避免違約行為。（四）后續(xù)手續(xù)辦理取得建設(shè)用地使用權(quán)后，要及時(shí)辦理相關(guān)后續(xù)手續(xù)，如建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證等。確保項(xiàng)目建設(shè)手續(xù)齊全，合法合規(guī)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。

七、結(jié)論建設(shè)用地使用權(quán)的取得方式是房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營中的關(guān)鍵內(nèi)容，