濱湖現代生態(tài)-高層住宅建筑方案

廣東河源東源項目GuangdongHeyuanDongyuanproject目錄Contents效果展示項目概況商業(yè)研究規(guī)劃亮點產品設計ShowresultsProjectOverviewBusinessresearchPlanninghighlightsproductdesign0001020304地庫溢價策略示范區(qū)方案立面策略技術圖紙BasementpremiumstrategyDemonstrationareaschemeFacadestrategyTechnicaldrawings05060708方案廣東河源東源項目GuangdongHeyuanDongyuanproject方案廣東河源東源項目GuangdongHeyuanDongyuanproject方案一廣東河源東源項目GuangdongHeyuanDongyuanproject方案廣東河源東源項目GuangdongHeyuanDongyuanproject商業(yè)入廣東河源東源項目GuangdongHeyuanDongyuanproject金廣東河源東源項目GuangdongHeyuanDongyuanproject沿廣東河源東源項目GuangdongHeyuanDongyuanproject廣東河源東源項目GuangdongHeyuanDongyuanproject住廣東河源東源項目GuangdongHeyuanDongyuanproject小廣東河源東源項目GuangdongHeyuanDongyuanproject廣東河源東源項目GuangdongHeyuanDongyuanproject小區(qū)入廣東河源東源項目GuangdongHeyuanDongyuanproject1項概河源印象——客家古邑，萬綠河源項目概況|ProjectOverview項目區(qū)位擁有關鍵的區(qū)位及交通優(yōu)勢，地理位置良好。1河源位于廣東省東北部，北接江西省，南連珠江三角洲，是粵東北重要的交通樞紐，并且處于珠江三角洲

2

小時經濟圈內，擁有良好的區(qū)位及交通優(yōu)勢，是廣東經濟北上的接力站和支撐點。2基地位于源城區(qū)中心和東源縣交界處，地理位置優(yōu)越。廣東河源東源項目GuangdongHeyuanDongyuanproject項目概況|ProjectOverview本案位于西部城市服務發(fā)展片區(qū)，周邊發(fā)展前景良好。上位規(guī)劃SITESITE1

總體目標初步建成具有客家文化特色的“宜居、宜業(yè)、宜商、宜休閑”的濱江園林城市。2

產業(yè)目標以承接廣深莞的新型工業(yè)轉移和打造廣深后花園的旅游業(yè)為發(fā)展方向。3

三大發(fā)展片區(qū)東部生態(tài)旅游發(fā)展片區(qū)，中部特色產業(yè)發(fā)展片區(qū)，西部城市服務發(fā)展片區(qū)。4

文化歷史悠久、影響深遠的客家文化。5

房地產市場河源房地產處于平穩(wěn)發(fā)展階段，以改善需求為主，其職業(yè)特征以質量為主，數量與質量并重。廣東河源東源項目GuangdongHeyuanDongyuanproject項目概況|ProjectOverview交通可達性良好，對外交通便捷。區(qū)域交通仙塘站N1

基地三面臨城市道路，北接規(guī)劃城市支路，交通可達性良好；2

基地附近有河源站和仙塘站，對外交通便捷?？h政府中心SITE永和西路建設大道河源站項目基地市/縣政府中心火車站市政府中心城際鐵路城市主干道城市次干道城市支路（未建成）廣東河源東源項目GuangdongHeyuanDongyuanproject項目概況|ProjectOverview三面鄰近城市主干道，對外交通便捷。四周交通（東）新河大道——路寬60m，雙向10車道（南）東江大道——路寬40m，雙向6車道（西）深業(yè)路——路寬40m，雙向6車道（北）東源大道——路寬60m，雙向10車道N基地南鄰東江大道，東鄰新河大道，西鄰深業(yè)路，北側為規(guī)劃道路；三面鄰近城市主干道，對外交通便捷。廣東河源東源項目GuangdongHeyuanDongyuanproject項目概況|ProjectOverview周邊多為成熟的住宅小區(qū)，南臨東江，景觀視野良好。周邊現狀東源路口油站萬綠春天站萬綠春天寶晟城SITE深業(yè)·塞納灣N霸王花新邨新洋潭村星光·源江豪庭1

基地南近東江，南邊視野開闊；綠地住宅2

基地周邊多為成熟的住宅小區(qū)，商業(yè)及公共配套設施齊全；3

基地東北側靠近政府辦公機構。商業(yè)廣東省河源市東工業(yè)＆辦公公共服務設施4

基地三面鄰近城市道路，北側為規(guī)劃道路，對外交通便捷。廣東河源東源項目GuangdongHeyuanDongyuanproject項目概況|ProjectOverview商業(yè)及公共配套設施齊全周邊配套公共服務設施東源縣婦幼保健院商業(yè)設施SITESITE河源市第二中學N萬隆城購物中心1基地周邊主要為住宅小區(qū)，兩公里范圍內有完善的公共配套設施；2基地周邊商業(yè)設施齊全，主要為服務社區(qū)的小型商業(yè)，兩公里范圍處有較為大型的商業(yè)中心。廣東河源東源項目GuangdongHeyuanDongyuanproject項目概況|ProjectOverview南臨江景，視線優(yōu)越，附近坐落多處休閑公園，景觀資源良好。景觀資源萬綠湖風景區(qū)NSITE雞公嶂1基地南側靠近東江，擁有良好的景觀視野；2基地附近坐落多處公園和風景區(qū)，景觀資源優(yōu)越。廣東河源東源項目GuangdongHeyuanDongyuanproject項目概況|基地現狀ProjectOverview場地內部平整，情況良好，四周道路存在一定高差變化。實地航拍圖N52.0348.63衛(wèi)星地圖48.4941.321

基地及四周道路存在一定的高差變化；整體呈西部高，東部低的趨勢；2基地內部場地平整；39.723

基地南北兩側為待建空地，周邊主要為住宅區(qū)和政府辦公。廣東河源東源項目GuangdongHeyuanDongyuanproject項目概況|ProjectOverview用地指標住宅金街商業(yè)7.18%21383m2幼兒園0.10%3000m2社區(qū)服務配套0.03%900m291.47%272185.88m2住宅金街商業(yè)8.06%16417m2幼兒園1.96%4000m2社區(qū)醫(yī)院0.09%2000m2社區(qū)服務配套0.02%500m288.71%180609.05m2萬達廣場N二類居住用地商業(yè)用地建設用地范圍線建筑控制線本項目位于河源市城區(qū)與東源縣行政中心之間，用地01/02/05地塊為二類居住用地，04地塊為商業(yè)用地。其中01-02地塊用地面積100864平方米，05地塊用地面積69019平方米（居住用地容積率上限2.95），建筑高度不超過100m。廣東河源東源項目GuangdongHeyuanDongyuanproject項目概況|ProjectOverview用地價值霸王花新邨霸王花新邨深業(yè)塞納灣深業(yè)塞納灣東源三小東源三小東源中學東源中學河源桃源國際河源桃源國際辦公用地(規(guī)劃)辦公用地(規(guī)劃)星光·源江豪庭星光·源江豪庭御江帝景灣N御江帝景灣N昭示性分析私密性分析基地西邊緊鄰深業(yè)路，東臨新河大道，北臨廣場大道昭示性較強，其中深業(yè)路一側人和車流量大，具有較高的商業(yè)價值。基地西南側靠近住宅區(qū)和公園，基地內部道路車流量較少，周邊僅有居住建筑，私密性較強。霸王花新邨霸王花新邨深業(yè)塞納灣深業(yè)塞納灣東源三小東源三小東源中學東源中學河源桃源國際河源桃源國際辦公用地(規(guī)劃)辦公用地(規(guī)劃)星光·源江豪庭星光·源江豪庭御江帝景灣N御江帝景灣N噪音分析景觀分析基地西、南側和東側靠近城市道路，交通車流量大，是主要的噪音來源?；啬蟼葹楣珗@綠地和東江，環(huán)境安靜怡人，綠植豐富，具有最佳的景觀視野。廣東河源東源項目GuangdongHeyuanDongyuanproject項目優(yōu)勢|ProjectBenefits縣政府中心SITE市政府中心南側江景連接河源市中心和東源縣中心萬達廣場品牌效應RiverviewonthesouthsideConnecting

the

center

of

Heyuan

withthecenterof

DongyuanCountyWanda

PlazaBrandEffect廣東河源東源項目GuangdongHeyuanDongyuanproject我們的設計重點是？＋

＋商業(yè)策略Businessstrategy住宅產品ResidentialProducts溢價策略Premiumstrategy廣東河源東源項目GuangdongHeyuanDongyuanproject2商研商業(yè)設計認知|BusinessDesignCognition如何充分利用區(qū)位優(yōu)勢，打造河源商業(yè)標桿？對于周邊已有

mall+

商業(yè)街模式，如何打造差異性？如何利用基地特點打造豐富的商業(yè)空間？廣東河源東源項目GuangdongHeyuanDongyuanproject商業(yè)研究|Businessresearch本案周邊大型商業(yè)業(yè)態(tài)完善，功能齊全，主要集中在西部源城區(qū)，東部東源縣中心缺乏大型優(yōu)質商業(yè)。項目周邊大型商業(yè)分布N東源縣中心1年輕時尚：現代綜合＋一站式購物SITE萬隆城購物中心功能齊全的現代綜合型購物中心，總建筑面積

17

萬平方米，其中商業(yè)面積

8

萬平方米；河源市商業(yè)中心定位為年輕時尚的一站式生活體驗中心，集購物、餐飲、休閑、娛樂、文化于一體。萬隆城購物中心1

基地周邊大型商業(yè)主要集中在西南五公里范圍內；2基地周邊具有較為完善的小型社區(qū)商業(yè)。3高端全面：品質商業(yè)＋全面覆蓋2

潮流街區(qū)：露天購物＋特色餐飲堅基購物中越王直街總建筑面積約

2東北首席城市綜總建筑面積

6

萬平方米，總長約

1500

米，由越王直行街及越王環(huán)形街組成；集購物、餐飲、休閑、文化、會社交、居住于一市基本功能，向全新的生活方式主要業(yè)態(tài)有客家特色餐飲、酒吧文化街區(qū)、教育培訓配套、時尚潮品零售、健身休閑中心等核心業(yè)態(tài)，是國內綜合體內最長的步行街區(qū)。廣東河源東源項目GuangdongHeyuanDongyuanproject商業(yè)研究|Businessresearch本案周邊小型商業(yè)可達性和商業(yè)氛圍良好，但規(guī)劃混亂，品質參層不齊，缺乏優(yōu)質餐飲業(yè)態(tài)和文化生活業(yè)態(tài)。河源市其他小型商業(yè)分布廣晟百貨本土老牌企業(yè)＋高端零售河源本土老牌企業(yè)，經營面積二萬多平方米；業(yè)態(tài)有高端化妝品、珠寶、零售、百貨超市、服飾、運動產品、電器、鞋品等。麗日購物廣場新型零售＋生活提升人人樂購物廣場價格親民＋大眾消費連鎖規(guī)模的新興零售企業(yè)，占地面積

1.1

萬平方米，建筑面積

7.8

萬平方米?？焖傧M品連鎖百強企業(yè)，平方米，價格親民，品牌大業(yè)態(tài)分布有化妝品、珠寶、零售、超市、服飾、運動產品、電器等。業(yè)態(tài)有服飾銷售，百貨超市五金等。優(yōu)勢：

交通便利，氛圍良好太平古街歷史文化＋休閑商業(yè)位于中心城區(qū)內，在河源已影響力，人口相對集中，交通太平古街位于河源老城，是集文化、商業(yè)、旅游、休閑、餐飲為一體的特色古街。劣勢：

規(guī)劃混亂，品質參差不齊業(yè)態(tài)分布從布匹棉襟、五金交電、瓷器藥材，到時令鮮蔬、醬料咸雜，及至油燭冥鏹、對聯等。城區(qū)商業(yè)物業(yè)老化，環(huán)境一擁堵，規(guī)劃混亂；業(yè)態(tài)雜亂業(yè)態(tài)。廣東河源東源項目GuangdongHeyuanDongyuanproject商業(yè)研究|Businessresearch本案周邊主要人群為住宅小區(qū)居民，其次為政府辦公和學校教職工，以及部分上班白領和企業(yè)職工。消費群體研究縣政府中心③

政府用地（公務員）①

住宅小區(qū)（居民）SITE④

學校用地（教職工和學生）⑤

工業(yè)用地（普通職工）②

商辦用地（企業(yè)白領）廣東河源東源項目GuangdongHeyuanDongyuanproject商業(yè)研究|Businessresearch金街商業(yè)布局對比深業(yè)塞納灣深業(yè)塞納灣江景灣江景灣01地塊東源中學東源中學02地塊05地塊華豐國際貿易中心華豐國際貿易中心河源桃源國際河源桃源國際星光·源江豪庭星光·源江豪庭NN方向一方向二金街位于廣場大道一側金街位于基地規(guī)劃路交接兩側優(yōu)

：金街兩端入口人流量較大，整體呈線性布局，便于打造不同主題街區(qū)。優(yōu)

：金街一部分與萬達廣場聯系緊密，另一部分位于

05

和

02地塊之間，具有一定的人流量。劣：金街與萬達廣場脫離，不利于商業(yè)氛圍的延續(xù)。劣

：位于

02

和

05

地塊之間的金街主要服務小區(qū)內部居民，對外開放性不足，商業(yè)價值低。廣東河源東源項目GuangdongHeyuanDongyuanproject商業(yè)研究|Businessresearch金街商業(yè)布局對比深業(yè)塞納灣深業(yè)塞納灣江景灣江景灣01地塊東源中學東源中學02地塊05地塊華豐國際貿易中心華豐國際貿易中心河源桃源國際河源桃源國際星光·源江豪庭星光·源江豪庭NN方向三方向四金街位于臨近深業(yè)路（城市主干道）一側金街位于基地中間規(guī)劃道路一側優(yōu)：交通便利，商業(yè)價值高，外部人流量較大，與萬達廣場聯系緊密。優(yōu)：金街位于深業(yè)路和新河大道之間，兩端入口人流量較大，金街整體呈線性布局，商業(yè)連貫性好，便于打造不同主題街區(qū)。劣：金街全部集中于

05

地塊，與任務書

01-02地塊內指標要求有矛盾。劣：金街沿街面一側主要朝向地塊內規(guī)劃道路，商業(yè)價值中等。廣東河源東源項目GuangdongHeyuanDongyuanproject方向三|Thirddirection商業(yè)價值最大化：西側最優(yōu)商業(yè)界面＋與萬達廣場緊密互動金街全部集中于

05地

塊，

與

任

務

書01-02

地塊內指標要求有矛盾。廣東河源東源項目GuangdongHeyuanDongyuanprojectBusinessvision商業(yè)愿景區(qū)域標桿＋文化鄰里——河源城市新名片鄰里文化

生活/neighborhood/culture

/life鄰沿商業(yè)研究|Businessresearch商業(yè)主題建議餐飲鄰里式生活超市沿街商業(yè)網點銀行網點美容美發(fā)特色商鋪住宅塔樓住宅塔樓住宅塔樓住宅塔樓全方位、多功能、各層次

綜合性社區(qū)商業(yè)服務業(yè)為主，業(yè)態(tài)銀行、超市、郵政、餐飲、美容美發(fā)、藥店等。鄰里式沿街商業(yè)網點，以的廣東河源東源項目GuangdongHeyuanDongyuanproject主題情景化商業(yè)街區(qū)“家與生活”商業(yè)研究|Businessresearch主題情景化商“家與生活商業(yè)主題建議教育培訓休閑娛樂街區(qū)藝術園藝居家用品主題情景化商業(yè)街區(qū)

“家與生活”，以為主題，涵蓋家具、家飾、燈飾、園藝、休閑娛樂、教育培訓等全程一站式體驗。廣東河源東源項目GuangdongHeyuanDongyuanproject商業(yè)研究|Businessresearch商業(yè)業(yè)態(tài)布局建議金街商業(yè)：主體情景化商業(yè)金街商業(yè)深業(yè)塞納灣特色飲食文化（河源客家傳統美食）人文美學（跨界書店、創(chuàng)意文具）美好家居生活（簡約家居、特色園藝）創(chuàng)新活力體驗（興趣培訓、DIY手工）為主體情景化商業(yè)街區(qū)：江景灣以“家與生活”為主題、與萬達廣場業(yè)態(tài)形成優(yōu)勢互補，涵蓋家具、家飾、燈飾、園藝、休閑娛樂等全程一站式體驗。東源中學優(yōu)勢互補萬達廣場：全面、品牌、大華豐國際貿易中心大型品牌超市、品牌餐飲IMAX萬達影城、電玩城、兒童樂園電器、百貨河源桃源國際星光·源江豪庭N底商金街

建設用地范圍線廣東河源東源項目GuangdongHeyuanDongyuanproject商業(yè)研究|Businessresearch亮點業(yè)態(tài)發(fā)展建議——特色飲食文化東江釀豆腐東江鹽焗雞豬腳粉再現河源客家美食，打造現代與傳統相飲食文化生活空間結合的河源飲食文化歷史悠久，風味獨特的東江菜深受人們的喜愛，已成為東江文化特色中不可或缺的部分。九重塔廣東河源東源項目GuangdongHeyuanDongyuanproject商業(yè)研究|Businessresearch亮點業(yè)態(tài)發(fā)展建議——人文美學閱讀＋咖啡書店配套文化劇場、融合咖啡廳、創(chuàng)意文具、講座等功能打造跨界文藝打卡空間書店，豐富項目文化內涵，創(chuàng)造品牌建議——親子閱讀區(qū)創(chuàng)意文具兒童劇場廣東河源東源項目GuangdongHeyuanDongyuanproject商業(yè)研究|Businessresearch亮點業(yè)態(tài)發(fā)展建議——美好家居生活簡約家居＋特色園藝，創(chuàng)造充滿設計感和現代感的美好家居生活空間。品牌建議——廣東河源東源項目GuangdongHeyuanDongyuanproject商業(yè)研究|Businessresearch亮點業(yè)態(tài)發(fā)展建議——創(chuàng)新活力興趣培養(yǎng)繪畫課堂木作實驗室智慧實驗室＋創(chuàng)意手工=DIY生活體驗空間主要為白領人士和學生設置，鼓勵人們學習、交流和探索生活趣味。陶藝木作擺件木作課堂廣東河源東源項目GuangdongHeyuanDongyuanproject商業(yè)研究|Businessresearch商業(yè)策略廣東河源東源項目GuangdongHeyuanDongyuanproject商業(yè)研究

|Businessresearch商業(yè)設計核心1

突破傳統商業(yè)街區(qū)理念，營造更為豐富的具有流動性的商業(yè)室內外空間，有利于視線導入；2植入大交通概念，商街內部與城市道路多維度連通，地上地下互動交融；3更多提供外擺空間，提升商業(yè)價值及增強互動感；4形成多個放大的商業(yè)節(jié)點，增強商業(yè)活力。廣東河源東源項目GuangdongHeyuanDongyuanproject商業(yè)研究|Businessresearch商業(yè)空間結構——

人流引導：金街軸線串聯多處特色景觀節(jié)點，與萬達廣場充分互動利用景觀聚集引導人流內聚N中心廣場立體休閑平臺連廊廣東河源東源項目GuangdongHeyuanDongyuanproject商業(yè)研究|Businessresearch商業(yè)空間尺度——

金街空間尺度1主街寬

12m~18m。2金街入口放大為入口廣場。3金街以

45m~78m

為一段，設置廣場或特色景觀節(jié)點，既保持了金街商業(yè)的連貫性，又增加了商業(yè)空間的趣味性。N入口空間效果圖主街空間尺度意向廣場空間尺度意向主街空間尺度意向廣東河源東源項目GuangdongHeyuanDongyuanproject商業(yè)研究|Businessresearch商業(yè)空間配置——

金街商鋪配置原則1

金街單鋪銷售面積以

40

㎡

~80

㎡為主。主力店鋪位以

100

㎡

~120

㎡為主。2

商業(yè)入口、轉角處、廣場節(jié)點布置主力店或大面積商鋪。3

沿西側最優(yōu)商業(yè)鋪位布置特色主力店，最大程度吸引人流。廣場主力店意向N金街一層平面圖金街負一層平面圖廣東河源東源項目GuangdongHeyuanDongyuanproject商業(yè)研究|Businessresearch商業(yè)空間優(yōu)化——商業(yè)鋪位尺寸優(yōu)化1

金街二層商業(yè)人流引流困難，商業(yè)收益限制較大。2

增加

01

02

地塊的商業(yè)鋪位進深，鋪面積，使金街商業(yè)充分吸引人流，N引流困難的商業(yè)二層往往人氣不如一層金街14m2F12m12m12m14m14m增加進深減少層數金街1F16m14m廣東河源東源項目GuangdongHeyuanDongyuanproject商業(yè)研究|Businessresearch商業(yè)空間結構——

入口廣場：大氣的入口廣場，既是引導性入口空間，又是作為金街昭示門戶。金街入口設置主力店，配合廣場節(jié)點吸引人流。廣東河源東源項目GuangdongHeyuanDongyuanproject商業(yè)研究|Businessresearch商業(yè)空間結構——

中心廣場：通過中心廣場，商業(yè)內街，局部架空空間，打造豐富的商業(yè)節(jié)點，充分吸引大量商業(yè)人流至金街。廣東河源東源項目GuangdongHeyuanDongyuanproject商業(yè)研究|Businessresearch商業(yè)空間結構——

地景式商業(yè)廣場地景式商業(yè)廣場，既能引導人流，又能打造宜人景觀環(huán)境，景觀與功能，地景與空間，空間與商業(yè)，相生相伴。廣東河源東源項目GuangdongHeyuanDongyuanproject商業(yè)研究|Businessresearch商業(yè)空間結構——

商業(yè)內街：聚合性空間廣場聚合性空間廣場，趣味活動，藝術展會的首選地，人與人之間的大型交流互動平臺，為集體性的故事提供舞臺。廣東河源東源項目GuangdongHeyuanDongyuanproject商業(yè)研究|Businessresearch商業(yè)空間結構——

商業(yè)屋頂花園&多層退臺多層退臺空間層次豐富，尺度宜人。屋頂花園：休閑，購物

，綠化于一體，空間體驗豐富。廣東河源東源項目GuangdongHeyuanDongyuanproject商業(yè)研究|Businessresearch商業(yè)空間結構——

空中連廊：空中連廊，成為連接不同維度空間的互動平臺，空中漫步多樣體驗。廣東河源東源項目GuangdongHeyuanDongyuanproject商業(yè)研究|Businessresearch商業(yè)空間結構——

空中跑道：陽光健身，多彩生活金街屋頂做環(huán)形跑道，完善住宅的健身配套；屋頂跑道環(huán)繞商業(yè)街，與金街、廣場產生互動，吸引人流打卡購物。廣東河源東源項目GuangdongHeyuanDongyuanproject商業(yè)研究|Businessresearch商業(yè)空間結構——

網紅景點：金街與萬達廣場相近處設置巨型摩天輪，打造趣味景觀亮點，成為休閑娛樂首選之地，網紅打卡點；萬達商業(yè)廣場廣東河源東源項目GuangdongHeyuanDongyuanproject商業(yè)研究|Businessresearch商業(yè)空間結構——

業(yè)態(tài)互補：環(huán)狀空中連廊，加強商業(yè)金街與萬達Mall之間的聯系，創(chuàng)造業(yè)態(tài)互補的商業(yè)氛圍。萬達商業(yè)廣場廣東河源東源項目GuangdongHeyuanDongyuanproject商業(yè)研究|Businessresearch商業(yè)特色空間——

休閑互動的商業(yè)外擺空間休閑外擺空間互動外擺空間互動外擺空間外帶窗口廣東河源東源項目GuangdongHeyuanDongyuanproject3規(guī)設規(guī)劃篇——濱江景觀資源充分利用極致密度最大化貨值，發(fā)揮產品戶型競爭力規(guī)劃設計

|PlanningandDesign規(guī)劃亮點

1——大尺度中央景觀公園極致視覺享受，充足活動空間——利用生態(tài)景觀，提升側廳溢價廣東河源東源項目GuangdongHeyuanDongyuanProject規(guī)劃設計

|PlanningandDesign規(guī)劃亮點

2——多層次景觀空間序列十字景觀軸，極具體驗感的遞進空間，強調序列感和空間儀式感中央景觀中心廣場入口廣場組團景觀中央景觀中央景觀中央景觀廣東河源東源項目GuangdongHeyuanDongyuanProject規(guī)劃設計

|PlanningandDesign規(guī)劃亮點

3——錯位布局各戶型最大化南向，面景設計錯位布局，避免對視有利于各樓棟打開視野，所有戶型各朝向視野都無遮擋蝶型塔樓平面，最大化南向戶型有利于各樓棟打開視野，所有戶型各朝向視野都無遮擋N廣東河源東源項目GuangdongHeyuanDongyuanProject規(guī)劃設計

|PlanningandDesign規(guī)劃亮點

4——江景最大化景觀視野最大化設計，提升品質廣東河源東源項目GuangdongHeyuanDongyuanProject規(guī)劃設計

|PlanningandDesign規(guī)劃亮點

5——樓王溢價規(guī)劃最大

230m

縱深院景，一線東江美景廣東河源東源項目GuangdongHeyuanDongyuanProject規(guī)劃設計

|PlanningandDesign規(guī)劃亮點

6——全齡共享社區(qū)5416723碧草如茵3

趣味小品多功能廣場21——兒慢跑步道鳥語花香魅影森林休閑廣場456中老年休閑空間————青7廣東河源東源項目GuangdongHeyuanDongyuanProject4產策產品篇——選擇合適的產品是提升品溢價的關鍵住宅市場研究

|Residence

MarketResearch河源市區(qū)和東源縣住宅市場分析恒大名都雅居樂花園堅基美麗城源城區(qū)華僑城壹號教育城寶豪御龍灣鴻潤華府江山一品萬隆都市100凱旋國際萬綠春天萬綠桃源桃源國際星光源江豪庭東源縣御江帝景灣霸王花新城13070兩房90110三房150170190四房以上210四房小結：從河源城區(qū)和東源縣樓盤概況來看，在售主力戶型面積范圍為90-120平方米的三房、125-140平方米的四房，140-200平方米有一定的市場；另外，小戶型產品缺失，大戶型豪宅也有一定市場。廣東河源東源項目GuangdongHeyuanDongyuanProject住宅市場研究

|Residence

MarketResearch項目周邊競品取樣對周邊競品取樣分析，深入研究與充分準備萬綠春天霸王花新城總面積：152738容積率：2.84類型：高層住宅均價：5500總面積：45981容積率：3.7類型：高層住宅均價：5800桃源國際萬綠桃源總面積：346191容積率：2.9類型：高層住宅均價：7000總面積：100000容積率：2.7類型：高層住宅均價：7000星光源江豪庭御江帝景灣總面積：90354容積率：2.02類型：高層住宅均價：6200總面積：100000容積率：3類型：高層住宅均價：5000廣東河源東源項目GuangdongHeyuanDongyuanProject住宅市場研究

|Residence

MarketResearch項目周邊競品分析根據區(qū)域對標競品，設定本方案的產品定位落位優(yōu)于競品的產品

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貨值最大化霸王花新城桃源國際111-148m295-165m2111m2三房兩廳兩衛(wèi)133m2四房兩廳兩衛(wèi)148m2四房兩廳兩衛(wèi)產品定位90m2三房兩廳一衛(wèi)三房兩廳兩衛(wèi)95m2三房兩廳兩衛(wèi)130m2四房兩廳兩衛(wèi)四房兩廳兩衛(wèi)165m2五房兩廳兩衛(wèi)四

房兩廳兩衛(wèi)以三、四面寬四房大戶型為主；、星光源江豪庭御江帝景灣116-142m2100m2115m2116m2三房兩廳兩衛(wèi)123m113m2142m221m2產

品

小

面

積、三房兩廳兩衛(wèi)四房兩廳兩衛(wèi)寬景陽臺勢；為優(yōu)89-221m2128m2140m2大

戶

型

產

品，89m2兩房兩廳一衛(wèi)2三房兩廳兩衛(wèi)四房兩廳兩衛(wèi)2六房三廳三衛(wèi)四房兩廳兩衛(wèi)高贈送有優(yōu)勢四房兩廳兩衛(wèi)萬綠春天萬綠桃源119-137m2114-140m2119m114m2三房兩廳兩衛(wèi)三房兩廳兩衛(wèi)124m124m2137m140m222四房兩廳兩衛(wèi)2五房兩廳兩衛(wèi)廣東河源東源項目GuangdongHeyuanDongyuanProject競品規(guī)律總結·

競品高層主力戶型89-113m2，剛需戶型居多，以二、三面寬為主

；128-143m2改善戶型居多，三、四面寬為主；·

競品高層標準層梯戶比以

T4

居多，部分

T5；產品類型以四房二廳二衛(wèi)為主，部分有六房三廳三衛(wèi)；·

競品高層主力戶型贈送方式，多以贈送入戶花園、設備平臺為主。產品突破點策略

1：做足贈送面積策略

2：極致觀景面寬策略

4：豪華與緊湊戶型兼?zhèn)洳呗?/p>

3：南北通透大空間產品設計

|ProductDesign標準層載體選取——Y

型

T4

標準層標準層形式對比優(yōu)勢

1——Y

型

T4

標準層形式在市場認可度也比較高，其在視線及產品舒適度方面優(yōu)勢都較為明顯。V

S優(yōu)勢

2——Y

型

T4

標準層形式既可單獨一棟，又可以雙拼組合，相對靈活。通過對現有產品及市面成熟產品的歸納和比較，剛需盤主要以傳統

T4

標準層形式為主。優(yōu)勢

3——Y

型

T4

標準層形式順時針旋轉在

15°以內，可以不用考慮遮陽問題。根據日照遮陽規(guī)范，應盡量避免東西向窗戶，當戶型窗戶法線方向在暖色區(qū)域內，需要考慮立面遮陽。廣東河源東源項目GuangdongHeyuanDongyuanProject產品設計|ProductDesign產品標準層分析——140m

+115m22140m2戶型采用獨立入戶的雙套房設計，滿足多代居及適老性需求；115m

戶型中利2用洄游動線串聯，將小住宅變“大”。南北通透布局尊享侯梯廳偏角戶型打開視野廣東河源東源項目GuangdongHeyuanDongyuanProject產品設計

|ProductDesign產品標準層分析——128m

+90m22128m2大戶型采用大面寬，面景化布局，南北通透；其

中

90m2戶型強調實用、居家，緊湊方正的戶型格局，有利于提升使用空間。。全景陽臺豎向流線核心筒便于拉開戶型距離，提高舒適度豪華主臥廣東河源東源項目GuangdongHeyuanDongyuanProject產品設計

|ProductDesign產品標準層分析——128m

+115m22+100m2T4

拼接戶型實現兩梯四戶高效便捷的入戶體驗；入戶打造空中花園庭院，為住戶提供多樣生態(tài)空間。入戶花園通透式客廳童享空間廣東河源東源項目GuangdongHeyuanDongyuanProject產品設計

|ProductDesign產品戶型級配表廣東河源東源項目GuangdongHeyuanDongyuanProject產品設計|ProductDesign產品戶型分析90m

戶型設計——三房二廳一衛(wèi)2方正緊湊

·

南向三面寬

·

實用居家獨立玄關充分利用空間，小細節(jié)大品質“三分離”式衛(wèi)生間干濕分離，滿足需求多功能書房可根據需求靈活改造舒適主臥室主臥明亮飄窗，窗外綠意盡入眼簾廣東河源東源項目GuangdongHeyuanDongyuanProject產品設計|ProductDesign產品戶型分析方正舒適

·

南向三面寬

·

面景大陽臺115m

戶型設計——三房二廳二衛(wèi)2獨立玄關充分利用空間，小細節(jié)大品質洄游動線環(huán)形洄游流線，豐富生活體驗多變空間聯動多功能空間變換，可分可合全景陽臺最大化提高贈送面積，同時提升視野廣東河源東源項目GuangdongHeyuanDongyuanProject產品設計|ProductDesign產品戶型分析南北通透·

南向四面寬

·

多功能組合客廳128m

戶型設計——四房二廳二衛(wèi)2精致餐廚餐廚相連，料理生活更加便利南北通透雙廳客廳餐廳精致一體，營造闊綽空間“十字軸線”空間客廳餐廳精致一體，營造闊綽空間豪華主臥套間最大化提高贈送面積，同時提升視野廣東河源東源項目GuangdongHeyuanDongyuanProject產品設計|ProductDesign產品戶型分析南北通透·

南向四面寬

·

豪華主臥140m

戶型設計——四房二廳二衛(wèi)2中西餐廚結合中西餐廚相連，豐富料理生活雙套房適老性設計獨立入戶的老人房，滿足多代居需求樂享兒童房童享房間靠近主臥，便于照顧需求豪華主臥套間最大化提高贈送面積，同時提升視野廣東河源東源項目GuangdongHeyuanDongyuanProject5地溢策地庫溢價策略

|Basementpremium2外輪廓線與商業(yè)、幼兒園脫開車庫輪廓線優(yōu)化幼兒園3半數以上塔樓與地庫脫開幼兒園保持地庫完整性，從而提高停車效率，同時也保證每棟樓有通道與地塊便捷聯通。1外輪廓線簡潔、緊湊、方正盡量避免出現無效面積或布車障礙問題。廣東河源東源項目GuangdongHeyuanDongyuanproject地庫溢價策略

|Basementpremium利用地勢高差做半地下室車庫基地現狀呈坡狀，做半地下室的好處1.

避免大面積開挖，減少土方量2.

場地高差恰好一層地下室和覆土的高度，方便作出高差變化和聯系充分利用地形，順應地勢，減少開挖隨地勢形成半地下室車庫，減少土方量，同時多余土方用作車庫上方覆土層原始基地地形廣東河源東源項目GuangdongHeyuanDongyuanproject地庫溢價策略

|Basementpremium柱網優(yōu)化常規(guī)做法：8100

大柱網，梁高

800mm,

所需層高較高。優(yōu)化做法：1.

優(yōu)化柱網，調整為

5300mm

小柱網，從而減少梁高；2.

機電設備優(yōu)化，減少設備所占高度。結合本項目情況，若要進一步壓縮成本，采用小柱網方式，單方造價比大柱網節(jié)省

12%

左右廣東河源東源項目GuangdongHeyuanDongyuanproject地庫溢價策略

|Basementpremium利用半地下室作為商業(yè)贈送局部商業(yè)與半地下室車庫接壤，局部車庫可作為商業(yè)贈送戶均贈送面積高達

20

，提高商業(yè)溢價㎡廣東河源東源項目GuangdongHeyuanDongyuanproject地庫溢價策略

|Basementpremium超大空間營造尊貴入戶體驗地下室單元入口前導區(qū)及港灣落客區(qū)地下室車庫出入口前導區(qū)3

導向示意5

電梯廳4大堂1

緩沖區(qū)2歸家識別區(qū)3

港灣式落客區(qū)1導向示意區(qū)2

地下室大堂前導區(qū)廣東河源東源項目GuangdongHeyuanDongyuanproject6示范方案示范區(qū)售樓處選址ZX-D02-01~02

地塊示范區(qū)售樓處選址：1、深業(yè)路為城市主干道，人流量較大；臨近東江擁有城市觀光人流；近萬達廣場共享購物人流；貼近成熟社區(qū)坐擁附近常住人流。2、要求售樓處不拆改同時快速建造，選擇金街端頭處，方便售樓部未來商業(yè)化改造及建造的便利。3、售樓部要求具有昭示性、景觀性及引導性，選擇金街端頭處建造極具視覺沖擊力的造型元素，很好的達到了詔示引流的效果。ZX-D02-05~07

地塊萬達廣場已建成社區(qū)東江設計策略大盤售樓處多體驗的豐富感受——體驗、關懷、設計策略對城市街角廣場的沖擊力——昭示、景觀、設計策略順應開發(fā)條件的多元適應性——復合、適應、設計原則Ourdesignprinciples我們的設計原則結構零改造

立面少改造

具網紅特質設計策略——體驗型銷售設計策略——泛景觀示范區(qū)一層平面流線周邊用地性質LAND

USAGE停車車行入口大門1步入入口廣場大門21景觀廊道人行入口8洽談區(qū)6往二層影音宣傳5主題前場733沙盤

4主題前場接待一層售樓處建筑面積：870㎡（共1440㎡）后勤入口景觀廊道景觀廊道8二層平面流線通向花園13周邊用地性質LAND

USAGE通往樣板間12社區(qū)花園13景觀大門11歸家步道10景觀大門1189二層售樓處建筑平面：570㎡（共1440㎡）歸家步道10大盤及首開示范區(qū)示意首開示范區(qū)范圍首考慮周轉快，選擇人流量大、昭示性強的區(qū)域；首開4~5億貨值區(qū)域，選擇4棟塔樓+單側雙層商業(yè)金街首開模式。大盤及首開示范區(qū)范圍包括：4棟住宅（5.2萬平米-貨值5億）+單側金街商業(yè)（0.5萬平米-貨值1.2億）+示范性區(qū)域景觀首開示范區(qū)范圍年輕、時尚

活力、體驗

高端、售樓處立面設計售樓處立面采用整體式設計手法，體塊的穿插與組合保持建筑整體高端、簡潔的特色；虛實體塊的對比彰顯建筑的力度；體塊的異形突變增加其特有的活力，格柵與垂直綠化的結合使建筑富有生機。在建筑完成售樓處的使命后，其建筑本身含有的活躍元素，可令其只需稍許改造，便可成為極具標識性的商業(yè)主力店。售樓處材料選型設計鋁型材格柵膜厚均勻，有超強的金屬質感，高檔美觀。并且氧化膜質地堅硬，非常耐磨超白玻璃一種超透明玻璃，透光率可達

91.5%。具有優(yōu)越的物理、機械及光學性能。金屬鋁板高強度建筑復核材料。強度大、重量輕、平整度高，不易傳導聲和熱售樓處室內設計水吧接待洽談區(qū)售樓處改商業(yè)立面設計將售樓處整體素雅的超白玻置換成元素活躍的彩釉玻璃，使立面“像素化”跳動的彩色元素，加強其標志性的地位，轉角旗艦店統領整個商業(yè)金街，凸顯出新型高端的商業(yè)街區(qū)。售樓處商業(yè)7立策立面策略

|Facade

design住宅立面定位現代典雅廣東河源