房地產(chǎn)開發(fā)公司工程管理制度

房地產(chǎn)開發(fā)公司工程管理制度?一、總則1.目的為加強公司工程管理，確保工程質(zhì)量、進度、安全和成本目標的實現(xiàn)，規(guī)范工程建設(shè)行為，提高公司工程管理水平，特制定本制度。2.適用范圍本制度適用于公司所有房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程建設(shè)管理活動。3.基本原則（1）質(zhì)量第一原則：嚴格遵守國家和地方有關(guān)工程建設(shè)的法律法規(guī)、技術(shù)標準和規(guī)范，確保工程質(zhì)量達到優(yōu)良標準。（2）進度控制原則：合理安排工程進度計劃，加強進度跟蹤和協(xié)調(diào)，確保工程按時交付使用。（3）安全管理原則：建立健全安全管理制度，加強安全教育培訓(xùn)，落實安全防范措施，確保工程施工安全無事故。（4）成本控制原則：嚴格控制工程成本，加強成本核算和分析，優(yōu)化工程方案，降低工程造價。（5）合同管理原則：嚴格履行工程建設(shè)合同，加強合同簽訂、執(zhí)行、變更和結(jié)算等環(huán)節(jié)的管理，維護公司合法權(quán)益。二、工程前期管理1.項目立項（1）項目開發(fā)部門根據(jù)公司發(fā)展戰(zhàn)略和市場需求，提出項目立項申請，報公司領(lǐng)導(dǎo)審批。（2）立項申請應(yīng)包括項目名稱、地點、規(guī)模、開發(fā)內(nèi)容、投資估算、市場分析、經(jīng)濟效益預(yù)測等內(nèi)容。2.可行性研究（1）項目立項后，由項目開發(fā)部門組織相關(guān)人員進行可行性研究，編制可行性研究報告。（2）可行性研究報告應(yīng)包括項目背景、市場需求分析、建設(shè)條件分析、項目規(guī)劃設(shè)計方案、工程技術(shù)方案、項目實施進度計劃、投資估算與資金籌措、經(jīng)濟效益評價、環(huán)境影響評價等內(nèi)容。（3）可行性研究報告編制完成后，報公司領(lǐng)導(dǎo)審批。經(jīng)審批通過的可行性研究報告作為項目決策的重要依據(jù)。3.規(guī)劃設(shè)計（1）根據(jù)項目可行性研究報告和公司領(lǐng)導(dǎo)審批意見，由項目開發(fā)部門組織進行項目規(guī)劃設(shè)計招標或委托設(shè)計單位進行規(guī)劃設(shè)計。（2）規(guī)劃設(shè)計單位應(yīng)具備相應(yīng)的資質(zhì)和業(yè)績，設(shè)計方案應(yīng)符合國家和地方有關(guān)規(guī)劃設(shè)計的法律法規(guī)、技術(shù)標準和規(guī)范，滿足項目功能需求和市場定位。（3）規(guī)劃設(shè)計過程中，項目開發(fā)部門應(yīng)組織相關(guān)人員對設(shè)計方案進行評審，提出修改意見和建議。設(shè)計單位應(yīng)根據(jù)評審意見對設(shè)計方案進行修改完善，直至通過評審。（4）規(guī)劃設(shè)計方案經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)審批通過后，作為項目建設(shè)的依據(jù)。未經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)批準，不得擅自變更規(guī)劃設(shè)計方案。4.工程報建（1）項目開發(fā)部門負責(zé)辦理工程報建手續(xù)，包括項目選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證等。（2）辦理工程報建手續(xù)前，項目開發(fā)部門應(yīng)準備好相關(guān)資料，如項目立項批復(fù)、可行性研究報告、規(guī)劃設(shè)計方案、土地出讓合同等，并按照當?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門的要求進行申報。（3）工程報建手續(xù)辦理完成后，項目開發(fā)部門應(yīng)及時將相關(guān)資料歸檔保存。三、工程招標管理1.招標范圍公司所有房地產(chǎn)開發(fā)項目的勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理、材料設(shè)備采購等工程建設(shè)活動，達到下列標準之一的，必須進行招標：（1）施工單項合同估算價在400萬元人民幣以上的；（2）重要設(shè)備、材料等貨物的采購，單項合同估算價在200萬元人民幣以上的；（3）勘察、設(shè)計、監(jiān)理等服務(wù)的采購，單項合同估算價在100萬元人民幣以上的；（4）單項合同估算價低于前款規(guī)定的標準，但項目總投資額在3000萬元人民幣以上的。2.招標方式（1）公開招標：招標人以招標公告的方式邀請不特定的法人或者其他組織投標。（2）邀請招標：招標人以投標邀請書的方式邀請?zhí)囟ǖ姆ㄈ嘶蛘咂渌M織投標。（3）根據(jù)項目實際情況和公司要求，由項目開發(fā)部門提出招標方式建議，報公司領(lǐng)導(dǎo)審批。3.招標程序（1）成立招標工作小組：由項目開發(fā)部門牽頭，會同工程管理部門、成本管理部門、法務(wù)部門等相關(guān)人員組成招標工作小組，負責(zé)招標工作的組織實施。（2）編制招標文件：招標工作小組根據(jù)項目特點和招標要求，編制招標文件。招標文件應(yīng)包括招標公告（或投標邀請書）、投標人須知、評標辦法、合同條款及格式、工程量清單、技術(shù)標準和要求、投標文件格式等內(nèi)容。（3）發(fā)布招標公告（或投標邀請書）：根據(jù)招標方式，在指定的媒體上發(fā)布招標公告（或投標邀請書），邀請潛在投標人參與投標。（4）資格預(yù)審：對潛在投標人進行資格預(yù)審，審查其資質(zhì)、業(yè)績、信譽、財務(wù)狀況等條件是否符合要求。資格預(yù)審合格的潛在投標人方可參與投標。（5）發(fā)售招標文件：向資格預(yù)審合格的潛在投標人發(fā)售招標文件，并收取招標文件費用。（6）踏勘現(xiàn)場：組織潛在投標人踏勘項目現(xiàn)場，使其了解項目情況和施工條件。（7）投標答疑：接受潛在投標人對招標文件的疑問，并進行解答。答疑紀要作為招標文件的組成部分。（8）開標、評標、定標：按照招標文件規(guī)定的時間和地點進行開標，由招標人或其委托的招標代理機構(gòu)主持，邀請所有投標人參加。開標后，由評標委員會按照評標辦法對投標文件進行評審，推薦中標候選人。招標人根據(jù)評標委員會的推薦意見確定中標人。（9）簽訂合同：中標人確定后，招標人應(yīng)及時與中標人簽訂合同。合同簽訂后，應(yīng)將合同副本報公司備案。4.招標監(jiān)督（1）公司審計部門負責(zé)對招標活動進行監(jiān)督，確保招標活動依法依規(guī)進行。（2）招標工作小組應(yīng)嚴格遵守招標程序和紀律，不得泄露招標信息，不得接受投標人的賄賂或其他不正當利益。四、工程合同管理1.合同簽訂（1）工程建設(shè)合同由項目開發(fā)部門負責(zé)起草，會同工程管理部門、成本管理部門、法務(wù)部門等相關(guān)人員進行審核，報公司領(lǐng)導(dǎo)審批后簽訂。（2）合同簽訂前，應(yīng)仔細審查合同條款，確保合同內(nèi)容合法、合規(guī)、完整、明確，避免出現(xiàn)模糊不清、歧義或漏洞等問題。（3）合同簽訂后，應(yīng)及時將合同副本分發(fā)給相關(guān)部門和人員，確保各部門和人員了解合同內(nèi)容和要求，做好合同執(zhí)行的準備工作。2.合同執(zhí)行（1）合同執(zhí)行過程中，各部門和人員應(yīng)嚴格按照合同約定履行各自的義務(wù)，確保合同順利執(zhí)行。（2）項目開發(fā)部門應(yīng)定期對合同執(zhí)行情況進行檢查和督促，及時發(fā)現(xiàn)和解決合同執(zhí)行過程中出現(xiàn)的問題。（3）如因不可抗力或其他原因需要變更合同條款的，應(yīng)按照合同約定的程序進行變更，并簽訂補充協(xié)議。補充協(xié)議作為原合同的組成部分，具有同等法律效力。3.合同結(jié)算（1）工程竣工后，施工單位應(yīng)按照合同約定提交工程結(jié)算報告。項目開發(fā)部門應(yīng)會同工程管理部門、成本管理部門等相關(guān)人員對工程結(jié)算報告進行審核。（2）審核過程中，如發(fā)現(xiàn)結(jié)算金額與合同約定不符或存在其他問題的，應(yīng)及時與施工單位溝通協(xié)商，要求其進行調(diào)整。如協(xié)商不成的，可通過法律途徑解決。（3）工程結(jié)算審核完成后，項目開發(fā)部門應(yīng)根據(jù)審核結(jié)果辦理工程結(jié)算付款手續(xù)。付款前，應(yīng)按照公司財務(wù)管理制度的規(guī)定進行審批。五、工程施工管理1.施工組織設(shè)計（1）施工單位中標后，應(yīng)根據(jù)合同要求和工程實際情況，編制施工組織設(shè)計。施工組織設(shè)計應(yīng)包括工程概況、施工部署、施工進度計劃、施工方法及技術(shù)措施、質(zhì)量保證措施、安全保證措施、文明施工措施、環(huán)境保護措施等內(nèi)容。（2）施工組織設(shè)計編制完成后，應(yīng)報項目開發(fā)部門和監(jiān)理單位審批。經(jīng)審批通過的施工組織設(shè)計作為施工單位施工的依據(jù)。2.施工進度管理（1）項目開發(fā)部門應(yīng)根據(jù)合同工期要求，會同監(jiān)理單位編制工程總進度計劃，并分解為月、周進度計劃，下達給施工單位執(zhí)行。（2）施工單位應(yīng)按照工程總進度計劃和月、周進度計劃組織施工，確保工程按時完成。如因不可抗力或其他原因需要調(diào)整進度計劃的，應(yīng)及時向項目開發(fā)部門和監(jiān)理單位報告，并提交調(diào)整后的進度計劃。（3）項目開發(fā)部門和監(jiān)理單位應(yīng)加強對施工進度的跟蹤和檢查，及時發(fā)現(xiàn)和解決進度滯后問題。如發(fā)現(xiàn)施工單位進度嚴重滯后，影響工程按時交付使用的，應(yīng)采取相應(yīng)的措施，如要求施工單位增加人力、物力投入，調(diào)整施工計劃等。3.施工質(zhì)量管理（1）施工單位應(yīng)建立健全質(zhì)量管理體系，加強施工過程質(zhì)量控制，確保工程質(zhì)量符合國家和地方有關(guān)工程建設(shè)的法律法規(guī)、技術(shù)標準和規(guī)范。（2）監(jiān)理單位應(yīng)按照監(jiān)理合同要求，對工程施工質(zhì)量進行全程監(jiān)理，對施工單位的質(zhì)量保證措施進行監(jiān)督檢查，對關(guān)鍵工序和隱蔽工程進行旁站監(jiān)理。（3）項目開發(fā)部門應(yīng)定期組織對工程質(zhì)量進行檢查和評估，對發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題及時下達整改通知，要求施工單位限期整改。整改完成后，應(yīng)進行復(fù)查，確保質(zhì)量問題得到徹底解決。4.施工安全管理（1）施工單位應(yīng)建立健全安全管理制度，加強安全教育培訓(xùn)，落實安全防范措施，確保工程施工安全無事故。（2）監(jiān)理單位應(yīng)按照監(jiān)理合同要求，對工程施工安全進行全程監(jiān)理，對施工單位的安全保證措施進行監(jiān)督檢查，對施工現(xiàn)場的安全隱患及時下達整改通知，要求施工單位限期整改。（3）項目開發(fā)部門應(yīng)定期組織對工程施工安全進行檢查和評估，對發(fā)現(xiàn)的安全問題及時下達整改通知，要求施工單位限期整改。整改完成后，應(yīng)進行復(fù)查，確保安全問題得到徹底解決。5.施工文明施工管理（1）施工單位應(yīng)按照文明施工的要求，做好施工現(xiàn)場的環(huán)境保護、衛(wèi)生管理、綠化美化等工作，營造良好的施工環(huán)境。（2）監(jiān)理單位應(yīng)按照監(jiān)理合同要求，對工程施工文明施工進行全程監(jiān)理，對施工單位的文明施工措施進行監(jiān)督檢查，對不文明施工行為及時下達整改通知，要求施工單位限期整改。（3）項目開發(fā)部門應(yīng)定期組織對工程施工文明施工進行檢查和評估，對發(fā)現(xiàn)的不文明施工問題及時下達整改通知，要求施工單位限期整改。整改完成后，應(yīng)進行復(fù)查，確保不文明施工問題得到徹底解決。六、工程監(jiān)理管理1.監(jiān)理單位選擇（1）項目開發(fā)部門負責(zé)監(jiān)理單位的選擇，通過招標或其他方式確定具有相應(yīng)資質(zhì)和業(yè)績的監(jiān)理單位。（2）監(jiān)理單位應(yīng)具備工程監(jiān)理綜合資質(zhì)或?qū)I(yè)資質(zhì)，且其資質(zhì)等級應(yīng)與工程項目的規(guī)模和復(fù)雜程度相適應(yīng)。2.監(jiān)理合同簽訂（1）監(jiān)理單位確定后，項目開發(fā)部門應(yīng)與其簽訂監(jiān)理合同。監(jiān)理合同應(yīng)明確監(jiān)理服務(wù)的范圍、內(nèi)容、期限、費用、雙方的權(quán)利和義務(wù)等條款。（2）監(jiān)理合同簽訂后，應(yīng)及時將合同副本分發(fā)給相關(guān)部門和人員，確保各部門和人員了解合同內(nèi)容和要求，做好監(jiān)理工作的配合和協(xié)調(diào)。3.監(jiān)理工作要求（1）監(jiān)理單位應(yīng)按照監(jiān)理合同要求，組建項目監(jiān)理機構(gòu)，配備專業(yè)齊全、經(jīng)驗豐富的監(jiān)理人員。（2）監(jiān)理單位應(yīng)制定詳細的監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理實施細則，明確監(jiān)理工作的目標、任務(wù)、方法、措施和程序等內(nèi)容。（3）監(jiān)理單位應(yīng)加強對工程施工全過程的監(jiān)理，對工程質(zhì)量、進度、安全、成本等方面進行嚴格監(jiān)督管理，確保工程建設(shè)目標的實現(xiàn)。（4）監(jiān)理單位應(yīng)定期向項目開發(fā)部門提交監(jiān)理月報、季報、總結(jié)報告等文件，及時匯報工程建設(shè)情況和監(jiān)理工作進展。4.監(jiān)理考核與評價（1）項目開發(fā)部門應(yīng)定期對監(jiān)理單位的工作進行考核與評價，考核內(nèi)容包括監(jiān)理工作質(zhì)量、工作效率、工作態(tài)度、廉潔自律等方面。（2）考核與評價結(jié)果作為監(jiān)理費用支付、續(xù)聘或解聘監(jiān)理單位的重要依據(jù)。如發(fā)現(xiàn)監(jiān)理單位存在嚴重問題或不履行監(jiān)理職責(zé)的，應(yīng)及時采取相應(yīng)的措施，如扣減監(jiān)理費用、要求監(jiān)理單位整改、更換監(jiān)理單位等。七、工程竣工驗收管理1.竣工驗收條件（1）工程已按設(shè)計要求完成全部建設(shè)內(nèi)容，且工程質(zhì)量符合國家和地方有關(guān)工程建設(shè)的法律法規(guī)、技術(shù)標準和規(guī)范。（2）工程資料齊全，包括工程前期文件、施工過程文件、竣工圖等。（3）工程已通過質(zhì)量驗收、安全驗收、消防驗收、環(huán)保驗收等專項驗收。（4）施工單位已提交工程竣工報告，監(jiān)理單位已提交工程質(zhì)量評估報告，勘察、設(shè)計單位已提交工程質(zhì)量檢查報告。2.竣工驗收程序（1）施工單位完成工程施工后，應(yīng)向項目開發(fā)部門提交工程竣工報告，申請竣工驗收。（2）項目開發(fā)部門收到施工單位的竣工驗收申請后，應(yīng)組織監(jiān)理單位、勘察單位、設(shè)計單位等相關(guān)人員對工程進行初步檢查，對發(fā)現(xiàn)的問題及時要求施工單位進行整改。（3）初步檢查合格后，項目開發(fā)部門應(yīng)組織建設(shè)單位、施工單位、監(jiān)理單位、勘察單位、設(shè)計單位等相關(guān)人員進行竣工驗收?？⒐を炇諔?yīng)按照國家和地方有關(guān)工程建設(shè)的法律法規(guī)、技術(shù)標準和規(guī)范進行，對工程質(zhì)量、工程資料、工程使用功能等方面進行全面檢查和評估。（4）竣工驗收合格后，應(yīng)簽署工程竣工驗收報告，并將工程竣工驗收報告報當?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門備案。3.工程移交（1）工程竣工驗收合格后，施工單位應(yīng)按照合同約定將工程移交給項目開發(fā)部門。（2）工程移交時，施工單位應(yīng)提交工程質(zhì)量保修書、工程使用說明書等文件，并辦理工程移交手續(xù)。（3）項目開發(fā)部門應(yīng)按照合同約定支付工程尾款，并做好工程后期維護管理工作。八、工程保修管理1.保修期限根據(jù)國家和地方有關(guān)工程建設(shè)的法律法規(guī)、技術(shù)標準和規(guī)范，結(jié)合本公司項目實際情況，確定工程保修期限如下：（1）地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；（2）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；（3）供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；（4）電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。2.保修責(zé)任（1）施工單位在工程保修期限內(nèi)，應(yīng)按照合同約定承擔工程保修責(zé)任。如因施工單位原因?qū)е鹿こ坛霈F(xiàn)質(zhì)量問題的，施工單位應(yīng)負責(zé)免費維修。（2）項目開發(fā)部門在工程保修期限內(nèi)，應(yīng)及時通知施工單位對工程質(zhì)量問題進行維修。施工單位接到通知后，應(yīng)在規(guī)定的時間內(nèi)到達現(xiàn)場進行維修。（3）如施工單位未按照規(guī)定的時間到達現(xiàn)場進行維修或維修質(zhì)量不符合要求的，項目開發(fā)部門可另行委托其他單位進行維修，維修費用由施工單位承擔。3.保修費用（1）工程保修費用由施工單位承擔。如因非施工單位原因?qū)е鹿こ坛霈F(xiàn)質(zhì)量問題的，項目開發(fā)部門應(yīng)