宿遷市市區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法

宿遷市市區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法?一、總則（一）目的與依據(jù)為規(guī)范宿遷市市區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》、《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》、《江蘇省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》等法律法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于宿遷市市區(qū)范圍內(nèi)住宅物業(yè)、非住宅物業(yè)以及配套設(shè)施設(shè)備的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理。（三）基本原則物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)、質(zhì)價(jià)相符的原則，體現(xiàn)物業(yè)服務(wù)水平與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相適應(yīng)。二、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)定價(jià)形式（一）政府指導(dǎo)價(jià)1.普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。2.政府指導(dǎo)價(jià)的具體標(biāo)準(zhǔn)由市價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同市物業(yè)管理行政主管部門(mén)根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等因素制定，并向社會(huì)公布。（二）市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)1.非普通住宅以及業(yè)主大會(huì)成立后的普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。2.實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。三、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)構(gòu)成物業(yè)服務(wù)收費(fèi)包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤(rùn)。（一）物業(yè)服務(wù)成本1.人員費(fèi)用，包括管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等。2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用。3.綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。4.清潔衛(wèi)生費(fèi)用。5.秩序維護(hù)費(fèi)用。6.辦公費(fèi)用。7.物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊。8.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用。9.經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。（二）法定稅費(fèi)按照國(guó)家和地方有關(guān)規(guī)定應(yīng)繳納的稅費(fèi)。（三）利潤(rùn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合理利潤(rùn)。四、普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（一）物業(yè)服務(wù)等級(jí)劃分普通住宅前期物業(yè)服務(wù)等級(jí)分為一星級(jí)、二星級(jí)、三星級(jí)、四星級(jí)、五星級(jí)，各等級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)按照相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。（二）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)制定1.各等級(jí)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和利潤(rùn)等因素確定。2.具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由市價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同市物業(yè)管理行政主管部門(mén)制定并適時(shí)調(diào)整。（三）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)示例1.一星級(jí)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為[X]元/平方米·月。2.二星級(jí)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為[X]元/平方米·月。3.三星級(jí)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為[X]元/平方米·月。4.四星級(jí)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為[X]元/平方米·月。5.五星級(jí)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為[X]元/平方米·月。五、非普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)（一）收費(fèi)方式非普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)方式。（二）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)確定因素1.物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。2.物業(yè)項(xiàng)目的規(guī)模、復(fù)雜程度。3.市場(chǎng)供求狀況。4.服務(wù)成本等。六、車(chē)位、車(chē)庫(kù)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)（一）所有權(quán)或使用權(quán)歸屬1.依法登記的屬于建設(shè)單位所有的車(chē)位、車(chē)庫(kù)，其物業(yè)服務(wù)收費(fèi)由建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。2.業(yè)主共有的車(chē)位、車(chē)庫(kù)，其物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。（二）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)1.建設(shè)單位出租或者出售車(chē)位、車(chē)庫(kù)的，應(yīng)當(dāng)按照價(jià)格主管部門(mén)的規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)。2.業(yè)主共有的車(chē)位、車(chē)庫(kù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照不超過(guò)每個(gè)車(chē)位每月[X]元的標(biāo)準(zhǔn)收取車(chē)位場(chǎng)地使用費(fèi)。七、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的計(jì)費(fèi)方式（一）包干制1.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用實(shí)行包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤(rùn)。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)。（二）酬金制1.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用實(shí)行酬金制的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的比例或者金額，提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。八、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的收取與繳納（一）收取主體物業(yè)服務(wù)收費(fèi)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定向業(yè)主收取。（二）繳納方式業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的時(shí)間和方式繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。（三）預(yù)收規(guī)定1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以預(yù)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，但預(yù)收期限不得超過(guò)一年。2.物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理預(yù)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的結(jié)算。九、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的調(diào)整（一）調(diào)整條件1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前[X]個(gè)月，將物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行公示。2.物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿后，業(yè)主大會(huì)決定續(xù)聘的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同，并明確服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)因服務(wù)成本變化等原因需要調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)期限屆滿前[X]個(gè)月，將調(diào)整理由、調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)等書(shū)面告知業(yè)主，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。（二）調(diào)整程序1.業(yè)主大會(huì)決定調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定報(bào)價(jià)格主管部門(mén)備案。十、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理（一）價(jià)格主管部門(mén)職責(zé)1.會(huì)同物業(yè)管理行政主管部門(mén)制定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政策。2.對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為進(jìn)行監(jiān)督檢查，依法查處價(jià)格違法行為。（二）物業(yè)管理行政主管部門(mén)職責(zé)1.負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督檢查。2.指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立和運(yùn)作，協(xié)調(diào)處理物業(yè)服務(wù)糾紛。（三）監(jiān)督檢查內(nèi)容1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供服務(wù)。2.物業(yè)服務(wù)收費(fèi)是否明碼標(biāo)價(jià)。3.物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是否符合規(guī)定。（四）投訴處理1.業(yè)主、物業(yè)使用人對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)有異議的，可以向物業(yè)服務(wù)企業(yè)查詢(xún)，也可以向價(jià)格主管部門(mén)、物業(yè)管理行政主管部門(mén)投訴。2.價(jià)格主管部門(mén)、物業(yè)管理行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理業(yè)主、物業(yè)使用人的投訴，并將處理結(jié)果告知投訴人。十一、法律責(zé)任（一）業(yè)主、物業(yè)使用人責(zé)任業(yè)主、物業(yè)使用人未按照物業(yè)服務(wù)合同約定繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以督促其限期繳納；逾期仍不繳納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法申請(qǐng)仲裁或者提起訴訟。（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由價(jià)格主管部門(mén)按照《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》、《價(jià)格違法行為行政處罰規(guī)定》等法律法規(guī)予以處罰：超出政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的。不按照規(guī)定明碼標(biāo)價(jià)的。擅自設(shè)立收費(fèi)項(xiàng)目、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的，業(yè)主有權(quán)拒絕繳納相應(yīng)費(fèi)用，并可以依法提起