永州道縣商業(yè)步行街定位報(bào)告

報(bào)告結(jié)構(gòu)一、區(qū)域宏觀市場分析二、區(qū)域商業(yè)市場分析三、地塊價(jià)值研判四、工程市場定位五、業(yè)態(tài)定位六、客戶定位七、規(guī)劃布局建議八、營銷策略印象道縣印象道縣永州南部六縣的交通樞紐

湘粵桂三省咽喉要沖礦藏強(qiáng)縣國家農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)重點(diǎn)縣

區(qū)域宏觀市場分析物華天寶、人杰地靈

道縣簡介：道縣總?cè)丝?6萬人，人口密度269人/平方公里。是個(gè)多民族大家庭，除漢族外,有20個(gè)少數(shù)民族。道縣位于南嶺山脈，湘

桂三省交界之地，素有“北依紫金(山)，西靠都龐(嶺)，東接九嶷(山)，南鄰桂，消水襟圍城廊’’的顯要位置，交通便捷，2

07國道縱貫?zāi)媳保?

8

06、1

8

6

2線省道橫貫東西，為全市南部六縣的交通樞紐。且礦藏豐富，能源充足，具有較大開采價(jià)值的礦物達(dá)2

0多種，其中稀有金屬鋰、銣為省內(nèi)獨(dú)有，錫、鎢儲量和品位名列全省第二位，鉛、鋅、鐵、錳均儲量均為全市8

0％以上，同時(shí)農(nóng)副產(chǎn)品資源也相當(dāng)豐富。

區(qū)域宏觀市場分析人口總規(guī)模居于縣級中游水平城區(qū):12萬五鎮(zhèn):30萬27個(gè)鎮(zhèn)、鄉(xiāng)國營農(nóng)場:65萬工程區(qū)域人口規(guī)模家庭開支以日常生活為主高奢望教育或購房或防老溫飽消費(fèi)經(jīng)常娛樂低現(xiàn)狀旅游消費(fèi)品牌改善居住環(huán)境注重家庭聚會拼命儲蓄注:

平均每人月收入按1500元計(jì)(三人家庭的小孩除外)。工薪收入溫飽消費(fèi)工程區(qū)域消費(fèi)水平道縣經(jīng)濟(jì)開展概括：

全縣轄9個(gè)鎮(zhèn)、14個(gè)鄉(xiāng)、3個(gè)國有農(nóng)場，總面積2442平方公里，總?cè)丝诩s65萬人，縣城人口12萬。

2005年全縣實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值361645萬元，比上年增長11.1%。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值138347萬元，增長8.3%；第二產(chǎn)業(yè)增加值62917萬元,增長17.6%；第三產(chǎn)業(yè)增加值160381萬元，增長11.4%；按常住人口算，人均GDP到達(dá)6043元；全縣三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為38.3：17.4：44.3。

城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)定增長。2005年，全縣城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7132元，較上年增長9.8%，農(nóng)村居民人均純收3194元，較上年增長12.3%。

全縣城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出4551元，比上年增長18.9%；人均居住面積約33.14平方米；城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)為46.2%，處于較高水平。區(qū)域宏觀市場分析商業(yè)布局：一條瀟水路,商業(yè)大片爭相上演

本案道州商業(yè)廣場名都時(shí)代廣場

瀟水中路月巖中路區(qū)域商業(yè)市場分析道州國際大廈愛蓮廣場區(qū)域商業(yè)市場分析—道州商業(yè)廣場區(qū)域商業(yè)市場分析—道州商業(yè)廣場工程位置：瀟水中路與月巖中路交匯處西北角工程體量：建筑面積4.03萬㎡〔其中商業(yè)3.4萬平米〕產(chǎn)品特點(diǎn)：純商業(yè)廣場，1-4層〔地下1層〕；臨街獨(dú)立鋪面+產(chǎn)權(quán)式商鋪，1樓層高5.2米鋪面面積：25-70平米不等；銷售價(jià)格：1F：臨瀟水中路門面1.5萬元/㎡；臨月巖中路門面1-1.2萬元/㎡；內(nèi)鋪：0.6萬元/㎡2F：4800元/㎡3F：2000元/㎡租金水平：1F：40-50元/㎡、2F：20-30元/㎡、3F：10元/㎡。銷售模式：返租三年〔每年7%，每半年返租一次；〕、曙光超市：返祖10年/每年7%業(yè)態(tài)規(guī)劃：-1F大型生活超市；1F品牌商場；2F主題商場；3F網(wǎng)吧、電玩中心推廣訴求點(diǎn)：30萬城區(qū)人口消費(fèi)能力，道縣首席社區(qū)商業(yè)；專業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃。銷售情況：1F：98%；2F：90%；3F：20%開盤時(shí)間：2002年上半年。工程點(diǎn)評：道縣縣城集購物、休閑、娛樂、餐飲、酒店及商務(wù)六大功能于一體的現(xiàn)代化購物中心，三大旗艦主力店，兩大主題休閑廣場，數(shù)十家品牌專賣店、兒童樂園……實(shí)行一站式購物、一條龍消費(fèi)！商場規(guī)劃較好，檔次較高。

道州商業(yè)廣場區(qū)域商業(yè)市場分析—名都時(shí)代廣場區(qū)域商業(yè)市場分析—名都時(shí)代廣場工程位置：瀟水中路與月巖中路交匯處工程體量：建筑面積2.2萬㎡〔其中商業(yè)1.2萬平米，住宅1萬平米〕產(chǎn)品特點(diǎn)：商業(yè)裙樓，1-4層為商場，5-8層為住宅；臨街獨(dú)立鋪面+產(chǎn)權(quán)式商鋪鋪面面積：臨街50㎡左右，內(nèi)鋪30-50㎡不等銷售價(jià)格：1F：臨瀟水中路門面2萬元/㎡；臨月巖中路門面1萬元/㎡；內(nèi)鋪：0.8萬元/㎡2F：5000-6000元/㎡3F：2000元/㎡銷售模式：返租12年〔1-2年7%，3-5年7.5%，6-8年8%，9-12年8.5%〕每半年反租一次；業(yè)態(tài)組合：1-3層引進(jìn)步步高超市，1F臨街自主經(jīng)營〔服裝、鞋、飾品等〕推廣訴求點(diǎn)：CBD地王鉆鋪；做步步高的房東；十萬固定消費(fèi)人群，財(cái)富動力源泉銷售情況：1F：95%；2F：70-80%；3F：40-50%開盤時(shí)間：2007年8月份。預(yù)計(jì)2021年國慶節(jié)開業(yè)客戶層面：外地客戶較多〔邵東、祁陽等〕工程點(diǎn)評：地產(chǎn)道縣核心地段，因引進(jìn)知名品牌商家進(jìn)駐，返租銷售，前期銷售良好由于品牌商家遲遲不能進(jìn)駐，影響后期銷售。

名都時(shí)代廣場區(qū)域商業(yè)市場分析—愛蓮商業(yè)廣場區(qū)域商業(yè)市場分析—愛蓮商業(yè)廣場愛蓮商業(yè)廣場區(qū)域商業(yè)市場分析—道州國際大廈區(qū)域商業(yè)市場分析—道州國際大廈道州國際大廈區(qū)域商業(yè)市場分析—臨街商業(yè)區(qū)域商業(yè)市場供給量統(tǒng)計(jì)〔估算〕物業(yè)商業(yè)樓層規(guī)模（只含商業(yè)）萬㎡

業(yè)態(tài)租金元/㎡·月

售價(jià)萬/㎡名都時(shí)代廣場41.2萬1-3層步步高超市，臨街服裝、銀行等/1F：1-22F：0.5-0.63F:0.2包租12年金龍商業(yè)廣場4（含負(fù)一層）3.4萬-1F大型生活超市；1F品牌商場；2F主題商場；3F網(wǎng)吧、電玩中心1F：40-50元/㎡2F：20-30元/㎡3F：10元/㎡1F：1-1.52F：0.4-0.53F:0.2包租3年道州國際大廈30.6萬暫規(guī)劃為道州國際數(shù)碼城/1F：1.5-1.92F：0.4-0.53F：0.2-0.3愛蓮廣場1約4萬分散、粗放經(jīng)營，無統(tǒng)一規(guī)劃10-20元/㎡0.26-0.3臨街商業(yè)（瀟水、月巖路、廣業(yè)購物中心南）1約1.5萬服裝、鞋、飾品、餐飲等為主瀟水中路90-130元/平米合計(jì)10.7萬平米據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前道縣城區(qū)現(xiàn)有商業(yè)經(jīng)營面積約10余萬平米，趨于飽和。臨街商業(yè)鋪面價(jià)格在1-2萬元/㎡，價(jià)格較高，租金水平在90-120元/㎡·月現(xiàn)有購物環(huán)境缺乏互動性和時(shí)尚引導(dǎo)性，偏重購物，弱于休閑功能，缺乏新奇性和消費(fèi)體驗(yàn)性；道州商業(yè)廣場、名都時(shí)代城等商場日漸成熟，已成為本縣城市民購物的習(xí)慣去出，如何超越競爭對手，是本工程能夠成功的關(guān)鍵；現(xiàn)有經(jīng)營表象看其經(jīng)營產(chǎn)品已趨完善，但是業(yè)種分配上還存在諸多缺陷〔如餐飲、娛樂、休閑分散〕，這亦是本工程的時(shí)機(jī)所在；商業(yè)市場供給量較大，區(qū)域市場需求量、消費(fèi)力缺乏，如何突破區(qū)域，吸引外來客戶是本案成功與否的又一大關(guān)鍵。

區(qū)域商業(yè)市場分析小結(jié)〔一〕區(qū)域商業(yè)市場分析小結(jié)〔二〕根本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：規(guī)劃面積：5.06萬㎡其中：商業(yè)建筑面積：3.72萬㎡住宅建筑面積：6.15萬㎡酒店建筑面積：0.89萬㎡地下建筑面積：1.38萬㎡容積率：2.13%建筑密度：47.39%綠地率：26.4%地塊價(jià)值研判工程地塊不平整，高差較大〔最高處到達(dá)9米〕，導(dǎo)致建設(shè)本錢加大！內(nèi)部根本無可利用資源。地塊價(jià)值研判地塊零散，不規(guī)那么，臨瀟水中路、月巖中路臨街鋪面較少，目前未啟動拆遷，內(nèi)部建筑物較多，有局部私房，拆遷難度大！地塊價(jià)值研判—交通狀況瀟水中路月巖中路工程地理區(qū)位優(yōu)勢極佳，交通通達(dá)性高，人流量大，商業(yè)潛力大！優(yōu)勢〔S〕地段好：臨瀟水中路、月巖中路，縣城中心位置，商業(yè)氣氛濃厚；人氣足：周邊目前已經(jīng)集中了大量居民區(qū)及零散商業(yè)；規(guī)模大：10萬平米的建筑規(guī)模，能夠形成感召力，有打造一站式購物的條件；交通好：交通便利，四通八達(dá)；管理方面：統(tǒng)一管理，標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)營，統(tǒng)一宣傳；政府支持：工程政府較為重視，支持力大。工程SWOT分析劣勢〔W〕工程SWOT分析時(shí)機(jī)〔0〕工程SWOT分析工程SWOT分析威脅〔T〕工程商業(yè)類型性質(zhì)確定區(qū)域商業(yè)中心社區(qū)商業(yè)中心鄰里商業(yè)中心本案建筑類型封閉式的建筑，擁有綜合性的百貨超市。采用開放式的建筑設(shè)計(jì)采用開放式的建筑設(shè)計(jì)沿街店面與封閉式建筑相結(jié)合規(guī)模以總租售面積（GLA）可以將區(qū)域中心劃分為一般區(qū)域中心和超區(qū)域中心（4.7——18萬㎡）GLA一般在1—4萬㎡GLA一般在0.3—5萬㎡之間約3-4萬㎡業(yè)態(tài)濃縮了中央商務(wù)區(qū)的功能，為顧客提供各種檔次的商品；主導(dǎo)商主要為大型百貨超市，此外還有各種附屬商為顧提供各種個(gè)性化服務(wù)。設(shè)有大型綜合性百貨超市，有初級百貨超市，日用品超市，平價(jià)超市，專賣店等包括食品、藥品、日用雜貨等日常生活相關(guān)的商品，銀行、干洗店等/服務(wù)人口一般區(qū)域中心要求服區(qū)內(nèi)人口規(guī)模在10萬上以上。市場服務(wù)區(qū)人口規(guī)模4—10萬服務(wù)區(qū)要求的人口規(guī)模一般在0.5—0.6萬城區(qū)10萬人以上消費(fèi)人口，本案區(qū)位的優(yōu)勢使本案有成為區(qū)域商業(yè)中心的能力區(qū)域消費(fèi)能力與輻射范圍使其超出了社區(qū)商業(yè)中心的條件本案龐大的消費(fèi)人口與輻射范圍，超出了鄰里商業(yè)中心的商業(yè)規(guī)模率先提出復(fù)合地產(chǎn)概念，結(jié)合其優(yōu)越的地理位置，新穎前衛(wèi)的商業(yè)布局和合理的功能定位，表達(dá)復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn)的精髓，以求通過有效的組織人流和物流，獨(dú)創(chuàng)的經(jīng)營方略，聚集了商機(jī)、人氣和財(cái)氣，以此打造規(guī)?；⒄w化商業(yè)經(jīng)營平臺，構(gòu)筑一座以購物、休閑、娛樂、文化、商務(wù)等要素為特征的新型復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn)。

此種嶄新模式將成為道縣商業(yè)地產(chǎn)的首創(chuàng)案例，消除人們對商業(yè)街區(qū)物業(yè)的疑率，掀起業(yè)界對商業(yè)地產(chǎn)新一輪的探討和追捧。相信創(chuàng)新的商業(yè)模式將在商業(yè)的開展進(jìn)程中留下濃墨重彩的一筆，成為道縣新型復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn)的引領(lǐng)者和倡導(dǎo)者。支撐點(diǎn)：工程龐大的規(guī)模體量成為復(fù)合型物業(yè)的根底。工程本身的大體量的住宅帶來常住人口市民日益增長的多元化需求成為市場根底。目前尚無真正可比工程的競爭使之彌補(bǔ)市場空白。政府的重視成為工程獨(dú)天得厚的優(yōu)勢實(shí)現(xiàn)城市質(zhì)的突破——率先導(dǎo)入復(fù)合地產(chǎn)功能概念

工程商業(yè)類型性質(zhì)確定工程商業(yè)街區(qū)是：集購物、休閑娛樂、餐飲、辦公、旅游、展覽等為一體的商業(yè)街區(qū)集道縣城市景觀與人文特色大成，承載道縣的過去、現(xiàn)在與將來是道縣的標(biāo)志性高檔居住區(qū)，生活區(qū)是道縣市的城市形象窗口是道縣市體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)的前沿陣地是道縣市民的起居室及市民社區(qū)文化生活的共鳴體是道縣市民家庭型休閑的聚集地是道縣及其周邊地區(qū)的商業(yè)核心及文化中心，復(fù)合了廣場效應(yīng)的商業(yè)街以上所描述本案之功能定位主要基于地產(chǎn)功能開發(fā)上的理性糅合，摒棄單一功能的開發(fā)思路，沒有距離和時(shí)間的跨度，各種商業(yè)購物、生活休閑機(jī)能完善，來這里的人可以玩上一天，使房地產(chǎn)與商業(yè)、旅游觀光、休閑娛樂、居住等產(chǎn)業(yè)融合起來，多元化商業(yè)格局和完善的商業(yè)配套，營造多功能城市中心。道縣城市的形象縮影——復(fù)合型第三代商業(yè)步行街〔商業(yè)街區(qū)〕工程商業(yè)類型性質(zhì)確定類別商品結(jié)構(gòu)經(jīng)營方式商業(yè)功能與本案切合度便利店以銷售食品、小百貨為主，有小容量、即時(shí)消費(fèi)性特點(diǎn)以開架自選為主，收銀集中結(jié)算營業(yè)時(shí)間16小時(shí)以上，提供即時(shí)性食品的輔助設(shè)施雖能滿足居民消費(fèi)需求，但檔次較低，與本案定位不符，不宜發(fā)展大型綜合市場大眾化衣、食、日用品齊全，滿足一次性購全采取自選銷售方式，出入口分設(shè)，收銀集中結(jié)算營業(yè)時(shí)間12小時(shí)以上項(xiàng)目周邊超市較多競爭激烈，大型綜合超不宜發(fā)展。倉儲商店以銷售大眾化衣、食、日用品為主，實(shí)行低價(jià)格、批量銷售采取自選銷售方式，出入口分設(shè)，收銀集中結(jié)算設(shè)相當(dāng)面積的停車場同上專業(yè)店以銷售某類商品為主，體現(xiàn)專業(yè)性、深度性、品種豐富采用柜臺銷售或開架面售方式從業(yè)人員具有豐厚的專業(yè)知識本案地塊切割性地塊，較為分散不適宜發(fā)展大型專業(yè)市場以銷售某一大類或幾大類商品為主，品種齊全采用自選銷售和開架面售相結(jié)合方式設(shè)相當(dāng)面積的停車場，提供相關(guān)技術(shù)和服務(wù)市場容量有限，本案發(fā)展大型專業(yè)市場不適宜專賣店以銷售某一品牌系列商品為主，銷售量少、質(zhì)優(yōu)、毛利高采用柜臺銷售或開架面售方式注重品牌聲譽(yù)，從業(yè)人員具備豐富的專業(yè)知識，并提供專業(yè)性知識服務(wù)根據(jù)本案區(qū)位優(yōu)勢及周邊客群情況看，可填補(bǔ)市場空白，較宜發(fā)展。百貨商店綜合性、門類齊全、以銷售服裝、化妝品、禮品、家庭用品為主采用柜臺銷售或開架面售結(jié)合方式注重服務(wù)，設(shè)導(dǎo)購、餐飲、娛樂場所等服務(wù)項(xiàng)目和設(shè)施，功能齊全與本案定位符合，可以發(fā)展，但周邊大型百貨商店趨于飽和，規(guī)模要適宜。大型購物中心由百貨店或大型綜合商業(yè)作為核心店專賣店等零售業(yè)和餐飲娛樂設(shè)施構(gòu)成由發(fā)起企業(yè)有計(jì)劃的開設(shè)統(tǒng)一規(guī)劃、布局、運(yùn)營管理，店鋪分散承租、獨(dú)立經(jīng)營設(shè)相當(dāng)面積的停車場，功能齊全，集購物、休閑、娛樂、餐飲為一體項(xiàng)目商業(yè)體量不大，縣城消費(fèi)能力一般，不適宜發(fā)展。商業(yè)街由某一個(gè)旗艦店或某一類業(yè)態(tài)帶動人氣，多種業(yè)態(tài)共生發(fā)展店鋪分散承租與銷售，自主獨(dú)立經(jīng)營注重業(yè)態(tài)的豐富化，多功能的購物、休閑、文化、娛樂、餐飲等基地體量具備，為區(qū)域市場空白，但要進(jìn)行業(yè)態(tài)規(guī)劃與引導(dǎo)，重點(diǎn)發(fā)展，本案完全符合！商業(yè)業(yè)態(tài)的可選擇性分析以購物消費(fèi)為單一主題的階段已成為過去。單純的逛街購物已不再能滿足人們的需要，娛樂休閑、人際交往、自我展示、文化交流、信息傳遞等情緒或精神領(lǐng)域的消費(fèi)越來越受到人們的重視。休閑消費(fèi)、文化消費(fèi)、娛樂消費(fèi)等多種消費(fèi)形式從過去的附屬位置逐漸轉(zhuǎn)變成獨(dú)立的主題單元，滿足多元化的消費(fèi)需求。

工程市場定位通過以上分析，結(jié)合本案的地塊資源、交通區(qū)位、周邊環(huán)境等因素分析，建議本案市場定位為：集餐飲、休閑、購物、娛樂、游憩為一體的都市休閑商業(yè)街案名建議：：瀟水第一商業(yè)步行街〔暫名〕業(yè)態(tài)定位—道縣目前業(yè)態(tài)狀況及分析零售業(yè)態(tài)現(xiàn)狀當(dāng)前百貨零售業(yè)地標(biāo)---道州商業(yè)廣場、瀟水中路臨街商業(yè)①代表目前道縣大型百貨最高檔次，中高檔品牌為主，消費(fèi)者為有穩(wěn)定工作的單位及中高以上收入階層；②在道縣人民心中，要購物就去瀟水中路街，口碑及消習(xí)慣優(yōu)勢已深入人心；③經(jīng)營商家組合顯示多業(yè)態(tài)整合經(jīng)營雛形，代表行業(yè)開展趨向。④首創(chuàng)主題市民廣場，便于吸引人流，創(chuàng)造人氣；⑤競爭將在相當(dāng)時(shí)間內(nèi)長期存在，促進(jìn)行業(yè)開展與經(jīng)營水準(zhǔn)提升粗放經(jīng)營的典型代表---愛蓮廣場、廣業(yè)購物廣場①由于無統(tǒng)一招商、經(jīng)營管理介入，目前僅有零散的幾個(gè)鋪面在營業(yè)，空置率較高，商業(yè)整體上層次較低，消費(fèi)者檔次也不高，消費(fèi)者多為本縣中低收入階層；②周邊環(huán)境影響主導(dǎo)業(yè)態(tài)限定，近階段很難有所作為；③由于無人流量，難以吸引人氣，經(jīng)營方利潤空間受到擠壓，出租方〔業(yè)主〕成為短期受益者，長期收益前景不明；④其他商業(yè)街多為私營服裝服飾店，無品牌或知名度較低，⑤硬件環(huán)境根本支持消費(fèi)水準(zhǔn)升級，缺乏管理體系是其嚴(yán)重制約因素。業(yè)態(tài)定位—道縣目前業(yè)態(tài)狀況及分析廣物購物中心愛蓮廣場業(yè)態(tài)定位—道縣目前業(yè)態(tài)狀況及分析業(yè)態(tài)定位—道縣目前業(yè)態(tài)狀況及分析餐飲業(yè)業(yè)態(tài)現(xiàn)狀①由于缺乏所需的人口根底、消費(fèi)能力以及固有的生活習(xí)慣；本區(qū)域根本無大型特殊餐飲，一般群眾的外出餐飲消費(fèi)主要還是集中路邊小型餐飲；②國內(nèi)其它菜系及高層次的西式餐飲根本無開展空間；③西式休閑餐飲正處于培養(yǎng)期〔目前有老樹咖啡、麥噹士中西餐廳〕，這主要是依靠當(dāng)?shù)亟?jīng)常與外界互動的商貿(mào)人士的引領(lǐng)，這個(gè)群體將會隨經(jīng)濟(jì)開展而逐漸開展和強(qiáng)大；④餐飲分布不集中，成零散分布，檔次較低；業(yè)態(tài)定位—道縣目前業(yè)態(tài)狀況及分析休閑娛樂業(yè)業(yè)態(tài)現(xiàn)狀①由于缺乏所需的人口根底、消費(fèi)能力以及固有的生活習(xí)慣；本區(qū)域根本無大型娛樂休閑場所；②國內(nèi)知名休閑、娛樂品牌店根本無開展空間；③分布不集中，成零散分布，檔次較低。業(yè)態(tài)定位—現(xiàn)有業(yè)態(tài)分析小小結(jié)※工程所在區(qū)域〔道州商業(yè)廣場、瀟水中路街〕在道縣商業(yè)格局中將扮演更為重要的角色，其地位不可撼動。該范圍將繼續(xù)向周邊開展，形成點(diǎn)〔購物中心、百貨〕線〔主干商業(yè)街〕并重，點(diǎn)帶動線的開展格局；

※本工程所處區(qū)域餐飲及娛樂產(chǎn)業(yè)分布不規(guī)那么，在商圈整體范圍內(nèi)所占比重偏低，尚無明顯集中區(qū)域；※各業(yè)態(tài)組合不完整，缺乏集中規(guī)劃，交通動線不合理，導(dǎo)致消費(fèi)效率低；※區(qū)域內(nèi)整體消費(fèi)環(huán)境較差。綜上所述，本工程所處區(qū)域消費(fèi)市場存在以上主要問題，亦是本工程的時(shí)機(jī)所在！整體業(yè)態(tài)規(guī)劃樓層業(yè)態(tài)地塊1F2F3FA區(qū)零售、服裝、煙酒店、縣政配套（銀行、郵局等）大中型餐飲（類似于阿慶嫂活魚館）/B區(qū)女裝、內(nèi)衣、女鞋、首飾等男裝、服飾、家紡，床上用品足浴、現(xiàn)代電玩、普通健身房C區(qū)中小型餐飲、零售等中西餐廳、書店、音像店/D區(qū)零售、小吃店、點(diǎn)心店等美容美發(fā)、按摩足浴休閑/E區(qū)酒店大堂，中心餐廳足浴、KTV/客戶定位客戶定位經(jīng)營者定位：品牌檔次方面：必須是具有品牌個(gè)性營造意識的經(jīng)營者，能夠進(jìn)行良好的形象表現(xiàn)。行業(yè)方面：①零售業(yè)突出時(shí)尚休閑特點(diǎn)，適當(dāng)引進(jìn)目前沒有的中高檔流行品牌，同時(shí)要考慮檔次的消費(fèi)承受能力和購置習(xí)慣；②餐飲業(yè)必須立足外鄉(xiāng)，以中餐為主，另有一定量的特殊餐飲作為補(bǔ)充；③休閑娛樂業(yè)適當(dāng)引進(jìn)在本市有一定知名度的品牌。主要消費(fèi)者定位：

本工程是一條復(fù)合型的商業(yè)街，具有一站式消費(fèi)的功能，能滿足道縣大多數(shù)人的消費(fèi)需求；規(guī)劃設(shè)計(jì)建議規(guī)劃布局建議—交通動線組織步行出入口步行出入口車行入口車行出口地下停車場設(shè)計(jì)休閑購物和