關(guān)于某項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、*花園住宅小區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告*高能信息產(chǎn)業(yè)有限公司 目 錄一、摘 要 1.1 項(xiàng)目名稱 1.2 項(xiàng)目地址 1.3 項(xiàng)目運(yùn)作主體 1.4 市場(chǎng)與產(chǎn)品 1.5 發(fā)展目標(biāo)與思路 1.6 運(yùn)作思路 1.7 投資計(jì)劃 1.8 投資效益 二、項(xiàng)目背景 2.1 *市房地產(chǎn)的大環(huán)境 2.2 河西規(guī)劃已初步形成 2.3 項(xiàng)目意義三、項(xiàng)目承擔(dān)單位四、市場(chǎng)前景預(yù)測(cè) 4.1 地理位置和優(yōu)勢(shì) 4.2 項(xiàng)目市場(chǎng)預(yù)測(cè) 4.3 銷售策略 4.4 價(jià)格定位五、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì) 5.1 設(shè)計(jì)思路 5.2 規(guī)劃面積六、投資及籌措 6.1 項(xiàng)目投資計(jì)劃 6.2 資金來(lái)源七、投資及效益分析 7.1 全部項(xiàng)目 7.2 盈利能力分析 7.

2、3 清償能力分析八、風(fēng)險(xiǎn)分析 8.1 風(fēng)險(xiǎn)因素 8.2 風(fēng)險(xiǎn)控制九、可行性研究結(jié)論附件一、摘要1.1項(xiàng)目名稱 *花園住宅小區(qū)項(xiàng)目1.2項(xiàng)目地址 *省南京市鼓樓區(qū)東寶路18號(hào)1.3項(xiàng)目運(yùn)作主體 *省高能信息產(chǎn)業(yè)有限公司1.4市場(chǎng)與產(chǎn)品*花園住宅小區(qū)位于南京市鼓樓區(qū)江東街道,是南京市城市規(guī)劃主城布局近期重點(diǎn)發(fā)展的河西8平方公里生活居住區(qū)。小區(qū)東靠江東北路,西靠長(zhǎng)江,南靠東寶路,北靠清涼門大橋,環(huán)境優(yōu)美，交通便利,各類服務(wù)設(shè)施齊全,是河西僅剩的幾塊待開發(fā)建設(shè)的黃金地段。*花園住宅小區(qū)的設(shè)計(jì)定位為河西生活區(qū)頂級(jí)居住小區(qū)，始終圍繞以人為本，居住區(qū)全智能化設(shè)計(jì)，以小高層為主，套型適合各層次消費(fèi)人群。建筑面

3、積為53206，整個(gè)建筑群自外而內(nèi)體現(xiàn)著簡(jiǎn)約、流暢、清新、通透的設(shè)計(jì)理念和健康的生活方式，綠化率達(dá)45%。項(xiàng)目周期一年半。1.5發(fā)展目標(biāo)在當(dāng)前河西房勢(shì)出現(xiàn)“惜售”的大好形勢(shì)下，公司以*花園為契機(jī)，加強(qiáng)品牌意識(shí)，使公司成為南京地區(qū)商品房建設(shè)最有特色、最有知名度的開發(fā)商 。1.6運(yùn)作思路公司運(yùn)作的重點(diǎn)，是努力探索和創(chuàng)造一種適應(yīng)未來(lái)，適應(yīng)南京，適應(yīng)公司的發(fā)展需要，又能夠被我們很好的駕馭和掌握的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式。公司的運(yùn)作，將始終堅(jiān)持滾動(dòng)經(jīng)營(yíng)和資本經(jīng)營(yíng)相結(jié)合的原則，加強(qiáng)和承建商的合作與溝通，將滾動(dòng)經(jīng)營(yíng)和資本經(jīng)營(yíng)兩者有機(jī)地整合，形成互動(dòng)的“鏈條”。滾動(dòng)經(jīng)營(yíng):就是通過本公司東王府花園和朝天宮文博大廈房產(chǎn)相互

4、影響,工程的前后相互促進(jìn),銷售收入的相互推動(dòng)來(lái)促進(jìn)發(fā)展。資本經(jīng)營(yíng):就是在國(guó)家有關(guān)政策范圍內(nèi),憑借公司的實(shí)力、信譽(yù)、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī),對(duì)外進(jìn)行融資,充分發(fā)揮資產(chǎn)的最大作用和功能,為公司的高速發(fā)展創(chuàng)造條件。目前，南京河西房地產(chǎn)形勢(shì)喜人，本項(xiàng)目完工后實(shí)現(xiàn)銷售不僅可以造福社會(huì)，而且也可獲取較高的經(jīng)濟(jì)效益。1. 7投資計(jì)劃總投資額1.37億元人民幣。1.8投資效益該項(xiàng)目投資具有可觀的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。項(xiàng)目預(yù)計(jì)可獲得2.03億銷售收入，稅收為1140萬(wàn)，利潤(rùn)總額為6642萬(wàn)。二、 項(xiàng)目背景2.1南京房地產(chǎn)的大環(huán)境南京市地處*省西南部,長(zhǎng)江下游平原,其地理位置優(yōu)越,東望大海,西達(dá)荊楚,南接皖浙,北連江淮,具有兩千

5、四百多年的建成史,素有十朝都會(huì)”之譽(yù),可謂雄踞東南盛名百世,極盡千年繁華。作為全國(guó)首批文化名城和著名古都，南京以其悠久的歷史，燦爛的文化，雄奇的豐姿，綺麗的風(fēng)光，在中華民族的發(fā)展史上占有重要的地位。南京市地處北緯3014-3227，東經(jīng)11822-11914。東與揚(yáng)州、鎮(zhèn)江、常州市相連，南接安徽省宣州市，西與安徽省天長(zhǎng)、馬鞍山、蕪湖市接壤，北首安徽省滁州市。南京市現(xiàn)轄11區(qū)2縣，面積6516平方公里，人口640萬(wàn)，其中市區(qū)面積975.76KM，人口269.33萬(wàn)，是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)省份*省的省會(huì)，華東地區(qū)的重要城市，中國(guó)七大古都和長(zhǎng)江流域四大中心城市之一。南京瀕江近海，是中國(guó)東部地區(qū)重要的交通和通

6、訊樞紐。鐵路、公路、水路、空運(yùn)、管道五種運(yùn)輸方式構(gòu)成了全方位、立體化和大運(yùn)量的現(xiàn)代化交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)。南京是我國(guó)歷史名城，六朝遺跡眾多，人文景觀薈萃，擁有玄武湖、莫愁湖、雨花臺(tái)、紫金山天文臺(tái)、中山陵等知名景點(diǎn)，是中國(guó)的著名旅游觀光城市，具有較高的國(guó)際知名度。南京曾被評(píng)為中國(guó)城市綜合實(shí)力“50強(qiáng)”第五名和中國(guó)城市投資硬環(huán)境“40優(yōu)”城市之一，1993年南京成為全國(guó)24個(gè)率先實(shí)現(xiàn)小康的城市之一，“十五”時(shí)期和本世紀(jì)前十年，將是南京經(jīng)濟(jì)發(fā)展十分重要的時(shí)期。隨著改革達(dá)標(biāo)深入和對(duì)外開發(fā)力度的加強(qiáng)，南京經(jīng)濟(jì)持續(xù)、穩(wěn)定、健康地發(fā)展，政治上的安定團(tuán)結(jié)，生活上的安居樂業(yè)，加快了房地產(chǎn)的建設(shè)發(fā)展速度，特別是在國(guó)家加大

7、基礎(chǔ)建設(shè)投入，明確提出了發(fā)展住宅上，拉動(dòng)內(nèi)需刺激消費(fèi)，并采取了一系列促進(jìn)政策。（一）政策調(diào)整激活房市。近年來(lái)，南京市政府和部門出臺(tái)了一系列激活房市的政策，用政策的引導(dǎo)來(lái)調(diào)動(dòng)房地產(chǎn)消費(fèi)的積極性。如：減免稅費(fèi)、簡(jiǎn)化程序、一門式服務(wù)，降低交易門檻激活了房地產(chǎn)市場(chǎng)，為房地產(chǎn)的開發(fā)起到了積極地推動(dòng)作用。（二）日益增長(zhǎng)的房地產(chǎn)投資。加大住房建設(shè)投資，促進(jìn)房地產(chǎn)的發(fā)展，2003年1-8月南京市房地產(chǎn)投資保持了穩(wěn)健的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，全年房地產(chǎn)開發(fā)投資完成了104.62億元，比上年增產(chǎn)50.5%,住宅投資乃是房地產(chǎn)投資的熱點(diǎn)。全市用于住宅建設(shè)投資69.14億元,同比增產(chǎn)44.8%,房地產(chǎn)投資的迅猛增產(chǎn)也預(yù)示著今后房地

8、產(chǎn)規(guī)模將進(jìn)一步擴(kuò)大。（三）金融青睞房地產(chǎn)。金融部門支持房市效果顯著，國(guó)家對(duì)住房消費(fèi)實(shí)施金融支持，提高了居民即期消費(fèi)能力。個(gè)人住房貸款余款從1997年190億，到2002年達(dá)到825.3億元,年均增長(zhǎng)1倍以上。而南京市2003年16月份，銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)與房地產(chǎn)消費(fèi)的新增貸款余額比年初增長(zhǎng)均超過20%。（四）個(gè)人購(gòu)房成主體。實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)消費(fèi)主體由集體向個(gè)人平穩(wěn)過渡。商品房銷售持續(xù)旺盛，2003年1-8月銷售面積為190.24萬(wàn)平方米，其中住宅銷售174.86萬(wàn)平方米，分別增產(chǎn)15%和23.2%，個(gè)人已經(jīng)成為商品房銷售的主要對(duì)象。商品房銷售的旺盛，不僅給開發(fā)商增強(qiáng)了投資的信心，也給了消費(fèi)者入市的信

9、號(hào)，這無(wú)疑會(huì)從投資和消費(fèi)兩個(gè)方面推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。（五）大規(guī)模城建促使購(gòu)房熱。大規(guī)模城市和道路改造貨幣化折遷量大，是住宅消費(fèi)實(shí)實(shí)在在的即期現(xiàn)實(shí)需要，導(dǎo)致人們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期充滿信心，這是房地產(chǎn)快速發(fā)展的基礎(chǔ)。賣舊買新、以小換大、二次置業(yè)者為改善居住條件，追求生活品位，在南京購(gòu)買群體中所占比重日益增大，南京都市圈的形成，對(duì)周邊城鎮(zhèn)的輻射，吸引周邊居民購(gòu)買南京房產(chǎn)，從各種需求和數(shù)量來(lái)看，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)繼續(xù)走向穩(wěn)步發(fā)展。2.2河西規(guī)劃已初步形成河西新城區(qū)位于老城區(qū)西側(cè)，外秦淮河和鳳臺(tái)南路以西，新秦淮河以北，長(zhǎng)江以東，總占地55.7平方公里，現(xiàn)有常住人口約 21萬(wàn)人。通過5-10年的開發(fā)，將建成可容

10、納56萬(wàn)人口的現(xiàn)代化新南京的標(biāo)志區(qū) 。三大功能的定位：一是以文化、體育、商務(wù)等功能為主的新城市中心；二是以濱江風(fēng)貌為特色的主城西部休閑游覽地；三是居住與就業(yè)兼顧的中高檔居住區(qū)。新城區(qū)規(guī)劃居住人口56萬(wàn)人左右。根據(jù)河西地理和現(xiàn)狀的特點(diǎn)，規(guī)劃形成三大類型的居住區(qū)域。一是北部中檔住宅區(qū)；二是中部中高檔住宅區(qū)；三是南部高檔住宅區(qū)。規(guī)劃新城與外秦淮河（南河）以東老城區(qū)的道路聯(lián)系通道共有23 個(gè)：快速路通道3個(gè)，主干道通道6 個(gè)，次干道通道6 個(gè)，支路通道9 個(gè)。地鐵線3條：1號(hào)線，2號(hào)線和4 號(hào)線。規(guī)劃安排了兩處工業(yè)用地：北部為鼓樓科技園區(qū)， 東南部為都市工業(yè)園區(qū)。規(guī)劃利用該區(qū)濱臨長(zhǎng)江和秦淮河的地理優(yōu)勢(shì)

11、，建成濱江大道，新秦淮河大道及道路兩側(cè)的綠化帶，形成濱江景觀帶和濱江旅游基地，展現(xiàn)城市濱江特色。新城區(qū)當(dāng)前建設(shè)目標(biāo)是：在2005年全國(guó)十運(yùn)會(huì)召開前，河西南部建城區(qū)達(dá)到3-5平方公里，同時(shí)還將建成緯八路西延，青石埂路，緯九路，江東路，上新河路，濱江大道等六條景觀大道。體育中心周邊將以便捷的城市交通，完善的配套設(shè)施和宜人的環(huán)境迎接十運(yùn)會(huì)。2.3項(xiàng)目的意義該項(xiàng)目是公司由高科技向房地產(chǎn)開拓的標(biāo)志性建筑，是公司在房地產(chǎn)品牌戰(zhàn)略的重要步驟。公司以最優(yōu)的建筑質(zhì)量和人性化景觀將*花園打造為河西的一顆耀眼明珠。三、 項(xiàng)目承建單位公司名稱: *省高能信息產(chǎn)業(yè)有限公司成立時(shí)間: 1984年注冊(cè)資本: 702.54萬(wàn)

12、公司性質(zhì):有限責(zé)任公司榮譽(yù)稱號(hào): 重合同守信用企業(yè)全國(guó)優(yōu)秀民辦科技實(shí)業(yè)國(guó)家火炬計(jì)劃項(xiàng)目省最佳形象企業(yè)榮譽(yù)證書中國(guó)民營(yíng)科技企業(yè)百?gòu)?qiáng)四、 市場(chǎng)前景預(yù)測(cè)4.1*花園的地理位置和優(yōu)勢(shì)（一）區(qū)域因素。鼓樓區(qū)是南京市經(jīng)濟(jì)文化較為發(fā)達(dá)的一個(gè)區(qū)，它以濃厚的文化氛圍，發(fā)達(dá)的商貿(mào)業(yè)在南京市整體經(jīng)濟(jì)構(gòu)架中占有重要地位。“顯山、露水、見城、濱江”南京新一輪的“百億新城計(jì)劃”的啟動(dòng)，凸現(xiàn)在*花園住宅小區(qū)所在河西地塊。因它處于城區(qū)或鄰近區(qū)、也聚集了高檔的建筑以及相關(guān)的商業(yè)、旅游、文化、體育、服務(wù)等行業(yè)。南京城市的獨(dú)特魅力與經(jīng)濟(jì)潛力在這里將得到展示與發(fā)展?！鞍賰|新城計(jì)劃”徹底打破了一條秦淮河將南京分為內(nèi)外兩城印象，將河西板

13、塊拉入了城市的懷抱，通過新區(qū)建設(shè)消化城市人群，使河西房地產(chǎn)悄然升溫，這一地區(qū)成為百姓安家熱線，2002年房?jī)r(jià)就上升了500-800元/平方米。（二）區(qū)位交通。宗地所在區(qū)域內(nèi)有江東路、鳳凰西街、茶亭東街、水西門外大街、草場(chǎng)門大街、清涼門大街、漢中西、水廠路等城市主次干道，道路通達(dá)度高，附近有57路、39路、18路、23路、307路公交汽車，是19路、60路的停靠站，交通十分便利。（三）區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施條件。供水、供電保證率100%，排水設(shè)施就近排入城市排水體系，通信設(shè)施煤氣管網(wǎng)齊全到位，所在區(qū)域毗鄰長(zhǎng)江，主要為居住小區(qū)、空氣清新、噪音較小、環(huán)境質(zhì)量好，周圍各種服務(wù)設(shè)施一應(yīng)俱全，吃、穿、住、用、行、教

14、較為方便，能夠充分滿足項(xiàng)目建設(shè)需求。4.2項(xiàng)目市場(chǎng)預(yù)測(cè) 縱觀河西板塊的房?jī)r(jià)走向，似乎是一路直線攀升。從2年前不到3000元的起價(jià)到今天突破5000的均價(jià)，證明該地段的發(fā)展勢(shì)頭不可小覷，除南京樓市整體“旺盛”的因素外，政府規(guī)劃政策傾斜也是帶動(dòng)價(jià)格的大幅度上升的原因，相信未來(lái)兩三年內(nèi)在南京樓市大環(huán)境不變的前提下，河西板塊房?jī)r(jià)持續(xù)上揚(yáng)將是不爭(zhēng)的事實(shí)。另外，目前河西可供開發(fā)的土地越來(lái)越少，土地的稀缺性，從而使那些本身具有良好環(huán)境資源與配套資源的產(chǎn)品將在今后一段時(shí)間內(nèi)繼續(xù)升級(jí)，河西板塊的樓盤將有很大的升值空間。4.3銷售策略針對(duì)河西板塊開發(fā)的情況和人們的心理，主要運(yùn)用引導(dǎo)、啟發(fā)、比較的銷售策略。引導(dǎo)：引

15、導(dǎo)客戶認(rèn)識(shí)到購(gòu)房是長(zhǎng)期規(guī)劃，在戶型、大小配套上要有遠(yuǎn)見和超期意識(shí)。啟發(fā)：主要啟發(fā)客戶要將購(gòu)房當(dāng)作投資，可以通過借款、按揭等多種方式籌集資金。比較：就是將近幾年河西板塊房?jī)r(jià)直線上升，以及鄰近樓盤來(lái)進(jìn)行比較。4.4價(jià)格定位*花園的定價(jià)為4000元/，該宗地的東面:清涼門大街千秋情緣小高層5100元/(均價(jià))。南面:東寶花園嘉景園4600元/(均價(jià))。西面:育才公寓4200元/(均價(jià))。北面:江東北路金陵御沁園高層5100元/(均價(jià))由此可見*花園的定價(jià)極具競(jìng)爭(zhēng)五、 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)5.1設(shè)計(jì)思路*花園住宅小區(qū)的設(shè)計(jì)定位為河西生活區(qū)頂級(jí)居住小區(qū)，始終圍繞以人為本，居住區(qū)全智能化設(shè)計(jì)，以小高層為主，套型適

16、合各層次消費(fèi)人群，整個(gè)建筑群自外而內(nèi)體現(xiàn)著簡(jiǎn)約、流暢、清新、通透的設(shè)計(jì)理念和健康的生活方式，綠化率45%。5.2規(guī)劃面積。項(xiàng)目位于南京市鼓樓區(qū)江東北路18號(hào)，宗地東靠江東北路，西臨長(zhǎng)江，南靠東寶路，北靠清涼門大街，土地總面積32691，呈正方型，土地權(quán)屬性質(zhì)為國(guó)有出讓土地，土地級(jí)別為五級(jí)，容級(jí)率為1.6，項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積52306.六、投資及籌措6.1 項(xiàng)目投資計(jì)劃。*花園項(xiàng)目資金計(jì)劃（萬(wàn)元）時(shí)間流出流入結(jié)余經(jīng)營(yíng)性流出摘要金額融資性流出摘要金額經(jīng)營(yíng)性流入摘要金額融資性流入摘要金額200310土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)4850自有4850011勞動(dòng)力安置268借貸8000773212補(bǔ)交出讓金82569072

17、0041土地變更費(fèi)7368342財(cái)務(wù)費(fèi)12067143市收規(guī)費(fèi)436627845財(cái)務(wù)費(fèi)1206158678財(cái)務(wù)費(fèi)1206038910建安費(fèi)1500453811財(cái)務(wù)費(fèi)120441812管理費(fèi)504368200512財(cái)務(wù)費(fèi)12042483建安費(fèi)1500274845財(cái)務(wù)費(fèi)120262867工程費(fèi)15024788財(cái)務(wù)費(fèi)1202358910管理費(fèi)50230811財(cái)務(wù)費(fèi)120218812銷售費(fèi)1502038200612建安費(fèi)13107283銷售費(fèi)50還貸2000銷售收入20006784稅收110還貸2000銷售收入20005685銷售費(fèi)50還貸2000銷售收入20005186稅收220還貸2000銷售收入

18、20002987銷售費(fèi)50銷售收入200022488稅收220銷售收入200040289稅收110銷售收入2000591810銷售費(fèi)110銷售收入2000780811稅收220銷售收入2000958812稅收270銷售收入237511693建安費(fèi)20011493小計(jì)1277289602037580006.2資金來(lái)源?？偼顿Y為1.32億。其中自籌5000萬(wàn)，融資和施工隊(duì)部分墊資為8000萬(wàn)。用款計(jì)劃貫穿整個(gè)工程，所以投資總額1.37億分兩年建安費(fèi)用分三批。首付30%為1500萬(wàn)，銷售費(fèi)用410萬(wàn)也主要發(fā)生在工程后期，融資8000萬(wàn)同樣也貫穿整個(gè)工程。銷售收入2.03億。在工程完工后按每月實(shí)現(xiàn)銷售

19、2000萬(wàn)元預(yù)計(jì)，分十個(gè)月完成。七、效益分析7.1全部項(xiàng)目 *花園住宅小區(qū)投資效益測(cè)算序號(hào)名稱單價(jià)計(jì)量單位數(shù)量計(jì)量單位金額（元）元/M2【項(xiàng)目概況】1土地總面積32,291 m22容積率1.5 3建筑面積48,437 m24戶數(shù)544 5用地性質(zhì)工業(yè)【有關(guān)費(fèi)用估算】一土地費(fèi)用60,152,500 1,186.55 1土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)用1,000,000 元/畝48.50 畝48,500,000 2退二進(jìn)三補(bǔ)交出讓金170,000 元/畝48.50 畝8,245,000 3土地用途變更費(fèi)0.015 %48,500,000 元727,500 4勞動(dòng)力安置40,000 萬(wàn)/人67 人2,680,000 二

20、市收規(guī)費(fèi)4,362,441 90.07 1市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)40 元/m248,436.50 m21,937,460 2防空地下室易地建設(shè)費(fèi)30 元/m248,436.50 m21,453,095 4發(fā)展新墻體材料專項(xiàng)費(fèi)用10 元/m248,436.50 m2484,365 5散裝水泥專項(xiàng)基金5 元/m248,436.50 m2242,183 6新建房屋白蟻防治費(fèi)1 元/m248,436.50 m233,906 9城市建設(shè)檔案資料服務(wù)費(fèi)1 元/m248,436.50 m248,437 10城市規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)1 元/m248,436.50 m248,437 11環(huán)境報(bào)告編制費(fèi)8,000 元1 份

21、8,000 12建設(shè)項(xiàng)目綜合服務(wù)費(fèi)2.2 元/m248,436.50 m2106,560 三建安費(fèi)45,122,061 932 1建安費(fèi)800 元/m248,436.50 m238,749,200 2勘察費(fèi)4 元/m248,436.50 m2193,746 3項(xiàng)目可行性研究費(fèi)1 元/m248,436.50 m248,437 4設(shè)計(jì)費(fèi)15 元/m248,436.50 m2726,548 5電梯費(fèi)200,000 元/臺(tái)16 臺(tái)3,200,000 6建設(shè)工程標(biāo)底編制費(fèi)0.0012 %38,749,200 元46,499 7建設(shè)工程標(biāo)底審核費(fèi)0.0003 %38,749,200 元11,625 9工程

22、建筑招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)0.0090 %38,749,200 元348,743 10招標(biāo)公證費(fèi)0.0005 %38,749,200 元19,375 11招標(biāo)合同鑒證費(fèi)0.0001 %38,749,200 元3,875 12建筑施工安全監(jiān)督管理費(fèi)0.0006 %38,749,200 元23,250 13監(jiān)理費(fèi)0.01 %38,749,200 元387,492 14小區(qū)配套費(fèi)估算1,000,000 15工程(勞動(dòng))定額編制費(fèi)0.001 %38,749,200 元38,749 16建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)0.0015 %38,749,200 元58,124 17建筑驗(yàn)線費(fèi)0.50 元/m248,436.50 m

23、224,218 18固體廢氣物管理費(fèi)5.00 元/m248,436.50 m2242,183 四供電費(fèi)用200,000 4.13 1電增容費(fèi)0 元/戶544 戶0 2內(nèi)外線工程費(fèi)估算200,000 五電信費(fèi)用484,365 890.38 1電信設(shè)計(jì)費(fèi)4 元/m248,436.50 m2193,746 2電信工程費(fèi)6 元/m248,436.50 m2290,619 六給水費(fèi)用200,000 4.13 1自來(lái)水管網(wǎng)建設(shè)工程費(fèi)0 元/m248,436.50 m20 2供水管線材料工程費(fèi)估算200,000 七排水費(fèi)用200,000 1排水管線建設(shè)費(fèi)估算200,000 八煤氣費(fèi)用估算200,000 九寬

24、帶通信費(fèi)用估算200,000 十管理費(fèi)用0.02 %50,968,868 元1,019,377 十一財(cái)務(wù)費(fèi)用0.12 %80,000,000 元9,600,000 十二銷售費(fèi)用0.02 %203,746,000 元4,074,920 十三稅收11,409,776 236 1營(yíng)業(yè)稅0.05 %203,746,000 元10,187,300 2城建稅0.07 %10,187,300 元713,111 3教育附加稅0.04 %10,187,300 元407,492 4印花稅0.0005 %203,746,000 元101,873 投入合計(jì)137,225,441 【經(jīng)濟(jì)效益測(cè)效】一銷售收入元/m248

25、,436.50 m2203,746,000 4,206 1住宅房4,000 元/m243,436.50 m2173,746,000 2商業(yè)房6,000 元/m25,000.00 m230,000,000 二利潤(rùn)66,426,000 7.2盈利能力分析。項(xiàng)目計(jì)劃營(yíng)業(yè)收入2.03億元,應(yīng)繳稅款約1140萬(wàn),預(yù)計(jì)可獲利潤(rùn)6642萬(wàn)元。7.3清償能力分析。本項(xiàng)目投入資金38%的自籌，其余的借貸。通過效益測(cè)算及市場(chǎng)分析，資金回收期應(yīng)在2年左右，回收率在90%以上，清償能力完全可以達(dá)到100%。八、風(fēng)險(xiǎn)分析 8.1風(fēng)險(xiǎn)因素。投資房地產(chǎn)業(yè),具有高的投資回報(bào),同時(shí)也存在一定的投資風(fēng)險(xiǎn),投資風(fēng)險(xiǎn)主要包括以下幾種

26、:(一)融資風(fēng)險(xiǎn)。國(guó)家最近在土地和房地產(chǎn)上出臺(tái)了許多新的政策以防止房地產(chǎn)過熱.中國(guó)人民銀行6月13日下達(dá)的關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知等，不排除國(guó)家還有新的政策出臺(tái)的可能。這些都將對(duì)項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)生很大的影響，而國(guó)家在土地方面政策的變化，也會(huì)給地價(jià)帶來(lái)相當(dāng)大的影響。 （二）管理風(fēng)險(xiǎn)。本項(xiàng)目是公司由高科技產(chǎn)業(yè)向房地產(chǎn)這個(gè)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)開發(fā)的新項(xiàng)目。目前還沒有成熟的模式和經(jīng)驗(yàn)，需要公司管理層結(jié)合兩方面的情況，摸索出符合公司實(shí)際和地區(qū)特點(diǎn)的管理模式。 （三）規(guī)模設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)究竟適不適合這里的人文環(huán)境。 （四）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目能不能準(zhǔn)確的確定市場(chǎng)的接受能力和目前南京樓盤炒房族太多。 （

27、五）融資風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目的運(yùn)行有賴于資本的投入，在公司自有資金不足的情況下，需通過融資解決資金問題。 （六）其他風(fēng)險(xiǎn)。不可抗力和不可預(yù)測(cè)事件的出現(xiàn)。8.2 風(fēng)險(xiǎn)控制（一）對(duì)政策風(fēng)險(xiǎn)。將加強(qiáng)對(duì)有關(guān)政策、法規(guī)的研究，掌握國(guó)家法規(guī)政策的新動(dòng)態(tài)，及時(shí)調(diào)整項(xiàng)目的發(fā)展目標(biāo)和經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略。項(xiàng)目將努力加快開發(fā)速度，縮短項(xiàng)目的周期，減少政策變化所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。公司將充分利用政府對(duì)河西的優(yōu)惠政策，提高公司的實(shí)力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。（二）針對(duì)管理風(fēng)險(xiǎn)。加強(qiáng)企業(yè)組織機(jī)構(gòu)建設(shè)，建立具有充分彈性、敏感性和適應(yīng)能夠性的組織機(jī)構(gòu)，同時(shí)建立合理的監(jiān)督制約機(jī)制。加強(qiáng)管理者自身素質(zhì)的提高，掌握先進(jìn)的管理知識(shí)和科學(xué)技術(shù)知識(shí)，培養(yǎng)創(chuàng)新意識(shí)。加大促銷力度、多渠道、多方式推廣促銷，降低各項(xiàng)開發(fā)建設(shè)成本。（三）針對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目將會(huì)請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)、有影響的設(shè)計(jì)院共同參與規(guī)劃設(shè)計(jì)在初步規(guī)劃設(shè)計(jì)出臺(tái)后，項(xiàng)目將會(huì)邀請(qǐng)當(dāng)?shù)馗鹘缛耸繌V泛聽取意見，從方案的規(guī)劃上和戶型的設(shè)計(jì)上贏得消費(fèi)者，減少項(xiàng)目的設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。（四）針對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目將保