基礎(chǔ)-02房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識.ppt

1、不動產(chǎn)基礎(chǔ)知識訓(xùn)練，會場紀(jì)律，手機(jī)靜音或關(guān)機(jī)頭不能接耳不能遲到未經(jīng)許可不能接電話不許中途退場上述各項(xiàng)違反個人10個俯臥撐，女性10個站立蹲下，我們的目的是， 在最短的時(shí)間內(nèi)掌握房地產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)知識，一房地產(chǎn)的概念，二房地產(chǎn)的特性，三房地產(chǎn)市場的特征，四房地產(chǎn)開發(fā)過程，房地產(chǎn)的概念，一房地產(chǎn)：指住宅經(jīng)濟(jì)形態(tài)，法律上有明確的權(quán)利關(guān)系，必須理解不同的所有者和使用者之間是可能的。 2、房地產(chǎn)：指土地財(cái)產(chǎn)，法律上有明確的權(quán)利關(guān)系，房地產(chǎn)包括地面及其上下空間，房地產(chǎn)和土地的根本區(qū)別是有無權(quán)利關(guān)系。 3、房地產(chǎn)：房地產(chǎn)和房地產(chǎn)的總稱。 指附著在土地及土地上的人工構(gòu)筑物、建筑物及其附帶的各種權(quán)利(所有權(quán)、管理權(quán)

2、、轉(zhuǎn)讓權(quán)等)。 4、房地產(chǎn)業(yè)：是以土地和建筑物為經(jīng)營對象，集房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理及維護(hù)、裝飾和服務(wù)于一體的多種經(jīng)濟(jì)活動的綜合產(chǎn)業(yè)。 5、房地產(chǎn)開發(fā)：指在依法取得土地使用權(quán)的土地上，根據(jù)使用性質(zhì)的要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、住宅建筑的活動。 不動產(chǎn)的概念，1、不可移動性不動產(chǎn)最重要的特性之一是其位置的固定性或不可移動性。 每塊土地都有固定的位置，不能移動的特性給土地利用形態(tài)帶來了位置的嚴(yán)格限制。 建筑物固定在土地上，不能移動。 因此，位置對房地產(chǎn)投資具有重要意義。 房地產(chǎn)的位置有自然地理位置和社會經(jīng)濟(jì)地理位置的不同。 房地產(chǎn)的自然地理位置固定，但社會經(jīng)濟(jì)地理位置經(jīng)常變動。 這樣的變動，是城市修訂計(jì)

3、劃的制定和修改交通建設(shè)的發(fā)展和變化其他建設(shè)的發(fā)展等不動產(chǎn)的位置從劣化成為優(yōu)勢的話，那個價(jià)格上漲，相反，價(jià)格下降。 房地產(chǎn)的特性，2、長期使用性土地的利用價(jià)值永遠(yuǎn)不會消失。 這種特性稱為毀滅性或永久性。 土地的這種特性，會給其占有者帶來持續(xù)的利益。 作為商品之一，房地產(chǎn)具有長期使用性和高耐久性。 我國房地產(chǎn)的長期使用受到有限土地使用權(quán)的制約。 按照我國現(xiàn)行的土地使用制度，公司、企業(yè)、其他組織和個人以政府轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，是有一定使用期限的土地使用權(quán)，該土地使用權(quán)在使用期限內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓、出借、抵押或者用于其他經(jīng)濟(jì)活動，但是由于土地使用期限到期，土地及其地上建筑物、 其他附著物所有權(quán)由國家無償

4、回收或進(jìn)行土地使用權(quán)的持續(xù)期，房地產(chǎn)的特性，3、附加收益性房地產(chǎn)本身不能產(chǎn)生收入，房地產(chǎn)的收益在使用中產(chǎn)生。 房地產(chǎn)投資者在合法的前提下可以調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能，增加房地產(chǎn)的特征和房地產(chǎn)投資的收益。 根據(jù)房地產(chǎn)使用者的意愿及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能是很重要的，可以大幅度提高出租人的魅力。 對于房地產(chǎn)投資者來說，投資的房地產(chǎn)適應(yīng)性差意味著他面臨著很大的投資風(fēng)險(xiǎn)。 不動產(chǎn)的特性是，4、異質(zhì)性市場不可能有2件完全相同的不動產(chǎn)。 一塊土地受到地區(qū)和周圍環(huán)境的影響，即使和另一塊土地不同，即使兩棟建筑物一模一樣，由于位置不同，周圍環(huán)境也不同，這兩棟房地產(chǎn)也實(shí)質(zhì)上不同。 5 .資本和消費(fèi)品的雙重性房地產(chǎn)不僅是

5、人類最基本的生產(chǎn)要素，也是最基本的生活資料。在市場經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)是商品，是人們最重視、最重要、最具體的財(cái)產(chǎn)。 不動產(chǎn)既是消費(fèi)品也是有價(jià)資產(chǎn)。 房地產(chǎn)作為重要資產(chǎn)，在國家總財(cái)產(chǎn)中占很大比重。 根據(jù)有關(guān)資料的統(tǒng)一修訂，美國的房地產(chǎn)價(jià)值約占其總財(cái)產(chǎn)的73.2，其中土地占23.2，建筑物占50，屬于其他財(cái)產(chǎn)僅占26.8。 房地產(chǎn)的特性，6、對易受政策影響的國家和地區(qū)房地產(chǎn)的使用、支配有一定的限制。 房地產(chǎn)受到政府法令和政策的限制和影響的重要有兩點(diǎn)：一是政府可以根據(jù)公共利益，限制部分房地產(chǎn)的使用。 例如，城市規(guī)劃對土地的用途、建筑容積率、建筑展望率、建筑高度和綠地率等規(guī)定二，政府為了滿足社會公共利益的需

6、要，可以對任何房地產(chǎn)進(jìn)行強(qiáng)制征用或者收購。 房地產(chǎn)的特性，7、相互影響性和周圍社區(qū)環(huán)境的影響房地產(chǎn)和周圍房地產(chǎn)的相互影響。 房地產(chǎn)的價(jià)格不僅與其本身的用途等有直接關(guān)系，而且多取決于其周圍其他房地產(chǎn)的狀況。 房地產(chǎn)受到周圍社區(qū)環(huán)境的影響，不能離開周圍社區(qū)環(huán)境單獨(dú)存在。 政府對道路、公園、博物館等公共設(shè)施的投資可以顯著提高鄰近房地產(chǎn)的價(jià)值。 房地產(chǎn)的特性，房地產(chǎn)市場具有以下特征：房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)權(quán)益的交易市場房地產(chǎn)市場是區(qū)域市場房地產(chǎn)市場信息不充分房地產(chǎn)市場的變化是周期性的，房地產(chǎn)市場具有房地產(chǎn)市場的特征，房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)交易雙方就某一特定房地產(chǎn)的交易價(jià)格達(dá)成協(xié)議，進(jìn)行房地產(chǎn)商品交易的領(lǐng)域。

7、房地產(chǎn)市場的核心功能是形成房地產(chǎn)市場的交易價(jià)格。 房地產(chǎn)市場的特征是房地產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)的其他產(chǎn)業(yè)一樣具有周期性，其變化的基本規(guī)律也是繁榮調(diào)整衰退的繁榮。 如其規(guī)律圖所示，不動產(chǎn)一級市場也稱土地一級市場，是土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓市場，是國家通過其指定的政府部門征用城鎮(zhèn)的國有土地或農(nóng)村集體土地作為國有土地轉(zhuǎn)讓給使用者的市場，轉(zhuǎn)讓的土地即使是土地，經(jīng)過開發(fā)達(dá)到“七通一平”的熟地房地產(chǎn)一級市場是國家壟斷的市場。 房地產(chǎn)二級市場：土地利用者經(jīng)過開發(fā)建設(shè)，出售新建的房地產(chǎn)出借的市場。 即指商社首次進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易的市場。 房地產(chǎn)二級市場包括土地二級市場，土地使用者規(guī)定可轉(zhuǎn)讓土地，進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易的市場。

8、 不動產(chǎn)三級市場：以購買不動產(chǎn)的單位和個人為單位，再次轉(zhuǎn)賣或出租不動產(chǎn)的市場。 也就是房地產(chǎn)再次進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場。 房地產(chǎn)三級市場還包括住房交換、抵押、典型等流通形式。 房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)過程，一、決定階段這是房地產(chǎn)公司選擇開發(fā)項(xiàng)目，進(jìn)行調(diào)查研究，決定實(shí)施開發(fā)建設(shè)的階段。 主要內(nèi)容是理解城市整體規(guī)劃修訂對開發(fā)區(qū)域的要求，研究開發(fā)建設(shè)的可能性。 市場調(diào)查通過系統(tǒng)地收集、記錄和了解房地產(chǎn)市場狀況，預(yù)測開發(fā)項(xiàng)目的前景。 可行性分析經(jīng)濟(jì)分析、利潤估算等。 領(lǐng)導(dǎo)力的決定是在完成以上工作的基礎(chǔ)上，決定領(lǐng)導(dǎo)力研究是否開發(fā)。 房地產(chǎn)開發(fā)過程，二、前期階段從開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目決策后，從申報(bào)立

9、案到完成建設(shè)準(zhǔn)備階段，也被稱為土地開發(fā)階段。 主要內(nèi)容是房地產(chǎn)開發(fā)公司向主管部門提出申請，經(jīng)批準(zhǔn)后，列入開發(fā)備用項(xiàng)目修訂計(jì)劃，根據(jù)前期工作情況，列舉詳細(xì)的建設(shè)修訂計(jì)劃。 建設(shè)方案根據(jù)城市總體規(guī)劃要求擬定建設(shè)方案，報(bào)市或區(qū)規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)。同時(shí)，應(yīng)征求各主管部門的意見，研究小區(qū)完成后市政、公建等配套的可能性。 申請用地在建設(shè)方案批準(zhǔn)后，向土地管理部門申請建設(shè)用地，批準(zhǔn)后辦理用地手續(xù)。 委托修訂的建設(shè)方案得到批準(zhǔn)后，可以通過招標(biāo)委托進(jìn)行工程修訂。 手動撤銷上述工作后，可向市房管局申請手動撤銷。 接受委托的移動機(jī)構(gòu)必須經(jīng)市房管局審批。 三方一平是指施工用水，電力和道路暢通，施工場所平坦。 建設(shè)部門一

10、般在完成施工圖修訂后，可以向供水、供電部門申請用水和用電。 七通一平是指通水、通電、通風(fēng)、通訊、通道、通熱、通排水，場所平坦的房地產(chǎn)開發(fā)程序，三、工程建設(shè)階段是指房屋的施工階段。 主要工作內(nèi)容是施工招標(biāo)房地產(chǎn)開發(fā)公司可以采用招標(biāo)、招待等方式選擇施工隊(duì)伍。 進(jìn)度控制按審定的施工組織設(shè)置修訂，監(jiān)督施工單位按核定計(jì)劃施工，保證建設(shè)進(jìn)度。 質(zhì)量監(jiān)理對各支部的分項(xiàng)工程進(jìn)行驗(yàn)收簽證，發(fā)生質(zhì)量問題時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織處理，確保工程質(zhì)量。 竣工驗(yàn)收工程竣工后，由房地產(chǎn)開發(fā)公司和質(zhì)量監(jiān)督部門驗(yàn)收工程項(xiàng)目。 市政輔助市政、公建輔助應(yīng)與房屋施工同步進(jìn)行。 房屋竣工后，進(jìn)行各種管道施工，申請正式用水、用電等。 交貨使用小

11、區(qū)建設(shè)的內(nèi)容全部完成后，有交貨使用的條件。 建設(shè)部門在交接使用建設(shè)項(xiàng)目前組織主管部門等進(jìn)行檢查，辦理房屋交接手續(xù)。 四、在經(jīng)營階段實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)本身價(jià)值，回收建設(shè)投資，達(dá)到資金增值的重要階段。 主要的工作是住宅預(yù)售是在投資開發(fā)達(dá)到一定階段后進(jìn)行商社的預(yù)售或預(yù)租。 預(yù)售或預(yù)租不動產(chǎn)應(yīng)當(dāng)向市住房管理局報(bào)告批準(zhǔn)。 房屋銷售商社竣工交付使用，可以進(jìn)行房屋銷售和出租。 產(chǎn)權(quán)注冊商社竣工后，建設(shè)部門在應(yīng)向產(chǎn)權(quán)注冊部門進(jìn)行總注冊的房屋買賣后，業(yè)主必須按規(guī)定進(jìn)行產(chǎn)權(quán)注冊，領(lǐng)取房地產(chǎn)門票。 房地產(chǎn)開發(fā)流程，五、房地產(chǎn)管理在房屋銷售前，由房地產(chǎn)開發(fā)公司選擇房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)，制定業(yè)主臨時(shí)條約，與業(yè)主簽訂前期房地產(chǎn)管理合同

12、。 前期物業(yè)管理服務(wù)合同期限最長不超過3年。 前期物業(yè)管理合同的有效期，是業(yè)主大會投票決定是更新還是另行采用新的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的物業(yè)開發(fā)相關(guān)的企業(yè)、住宅分類知識、土地市場，1、土地基本概念土地所有制：目前，所有土地實(shí)行社會主義土地公有制，全民所有制(即國家所有制)和勞動大眾集體(即集體所有制) 其中，城市土地均為國家所有，農(nóng)村和城郊土地法律規(guī)定屬于國家所有以外，屬于集體所有的宅基地和自留地，自留山、屬于集體所有的礦物、水流、森林、山岳、草原、荒地、灘涂等自然資源屬于國家所有，依法規(guī)定屬于集體所有，森林、山岳、灘涂等自然資源屬于國家所有但是，地上的建筑物可以由國家所擁有，也可以由集體、單位、個人所

13、擁有。 因此，相同的不動產(chǎn)，其土地和地上建筑物的所有權(quán)往往不一致。 土地所有權(quán)：土地所有權(quán)是指國家或集體經(jīng)濟(jì)組織對國家土地和集體土地依法享有的占有、使用、收益和處置功能土地開發(fā)。 就是把“布料”開發(fā)成可以使用的土地。 地籍是什么？書籍是什么？ 我們通常指的地籍、產(chǎn)籍、房地產(chǎn)籍是同一概念。 這是指土地自然狀況、社會經(jīng)濟(jì)狀況和法律狀況的調(diào)查和登記，包括土地產(chǎn)權(quán)的登記和土地分類面積等。具體是對房地產(chǎn)調(diào)查登記過程中產(chǎn)生的各種圖表、證明書等登記資料進(jìn)行整理、加工、分類制作的圖、文件、卡片、冊子等資料的總稱。 布料：指空間地、田地、未開墾地等沒有使用條件的土地。 熟地：指三方一平或七通一平，具備使用條件的

14、土地。 地塊：地籍的最小單位，指由權(quán)利界限組成的封閉地塊。 宗地圖：土地使用合同圖紙及房地產(chǎn)登記卡圖紙。 那個反映了土地的基本狀況。 包括地塊的權(quán)利邊界、邊界點(diǎn)的位置、地塊內(nèi)的建筑物的位置和特性、與相鄰地塊的關(guān)系等。 土地市場、2、土地使用權(quán)取得方式轉(zhuǎn)讓：轉(zhuǎn)讓是指國家在一定年限內(nèi)將國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給土地使用者，土地使用者向國家支付土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓金的行為。 通常，我們把土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓稱為土地一級市場。 其轉(zhuǎn)讓金有以土地面積計(jì)算的，也有以建筑面積計(jì)算的。 根據(jù)建筑面積訂正的簡稱是樓價(jià)，樓價(jià)=土地總價(jià)格總建設(shè)面積，樓價(jià)=土地單價(jià)容積率。 轉(zhuǎn)讓又分為三種形式：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓以協(xié)商、招標(biāo)、拍賣三種合

15、同形式進(jìn)行。 土地市場、土地市場、協(xié)定轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)是當(dāng)事雙方經(jīng)過反復(fù)協(xié)商，最終達(dá)成轉(zhuǎn)讓協(xié)議，注冊受讓人取得土地使用權(quán)的形式。 招標(biāo)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)是指，在規(guī)定期間內(nèi)，符合條件的機(jī)構(gòu)和個人以書面投標(biāo)形式，競爭某地區(qū)的土地使用權(quán)，投標(biāo)人根據(jù)一定要求選擇性確定受讓人，受讓人辦理一切手續(xù)后獲得土地使用權(quán)的方式。 拍賣轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)是指在此指定時(shí)間、公開場合，在土地管理部門的拍賣主持人的指導(dǎo)下，投標(biāo)人以規(guī)定的方式按照價(jià)格，競爭土地使用權(quán)，投標(biāo)人獲得土地使用權(quán)的土地轉(zhuǎn)讓方式。 土地市場、土地使用權(quán)出讓年限：居住用地70年工業(yè)用地、教育、科技、文化衛(wèi)生、體育及綜合或其他用地50年商業(yè)旅游娛樂用地40年，加油

16、站、加氣站用地20年。 土地市場、年限臨近！ 不要！ 不要！ 家的居住時(shí)間是多少？ 因?yàn)橥恋氐氖褂媚晗薜狡诤?，該怎么辦？房屋購買取得財(cái)產(chǎn)權(quán)后，作為所有者個人的所有財(cái)產(chǎn)，沒有居住年限的限制，對于該房屋占有范圍內(nèi)的土地，土地除了集體所有之外，還屬于國家所有。 所有者取得的是該土地一定年限的使用權(quán)。 住宅用地的土地使用年數(shù)為70年，從開發(fā)者取得土地使用證明書之日起訂正。 本地使用年限屆滿，土地由國家回收。 所有者在繼續(xù)支付土地轉(zhuǎn)讓金和使用費(fèi)的前提下，可以繼續(xù)使用該土地。 物權(quán)法第一百四十九條住房建設(shè)用地使用權(quán)期滿的，自動繼續(xù)。 非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿后的持續(xù)時(shí)間，依照法律規(guī)定辦理。 該土地上房屋及

17、其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，沒有依照約定的，或者約定不明確的，按照法律、行政法規(guī)的規(guī)定處理。 土地市場、2、土地使用權(quán)取得方式區(qū)分：土地使用權(quán)的區(qū)分是指有承認(rèn)權(quán)的人民政府依法批準(zhǔn)，用地者繳納補(bǔ)償、配置等費(fèi)用后，將該土地交給其使用，或者將土地使用權(quán)無償交給土地使用者使用的行為。 土地使用權(quán)分配范圍：國家機(jī)關(guān)用地、軍事用地城市基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)用地國家重點(diǎn)支持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。土地市場、2、土地使用權(quán)取得方式轉(zhuǎn)讓：土地使用者以銷售、交換、贈與和繼承的方式再轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)的行為。房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)企業(yè)，開發(fā)商：從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的企業(yè)。 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司應(yīng)當(dāng)直接從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為主的相關(guān)業(yè)務(wù)。 按照批準(zhǔn)的資質(zhì)等級承擔(dān)相應(yīng)的開發(fā)任務(wù)，不能承擔(dān)任務(wù)。 房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)聯(lián)企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)聯(lián)企業(yè)的資質(zhì)等級分為四級，房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)聯(lián)企業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)聯(lián)企業(yè)的資質(zhì)等級為四級，房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)聯(lián)企業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)聯(lián)企業(yè)的資質(zhì)等級為四級，房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)聯(lián)企業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)等級為四級，是指承包商從事住宅建設(shè)的意思。 建筑商不是開發(fā)者，建筑商負(fù)責(zé)施工隊(duì)伍的