寧海項目拿地可研報告2014-2-24.pptx

1、圍海寧海項目拿地可行性研究,天明湖酒店地塊,湖西商業(yè)地塊,住宅地塊,地塊屬性,主城區(qū)發(fā)展自然延伸帶，未來新城核心環(huán)湖地帶,PAGE2,限制因素,湖西商業(yè)街地塊部分拆遷工作，區(qū)域核心天明湖開發(fā)進度,PAGE3,拆遷部分,湖西商業(yè)街拆遷部分,區(qū)域核心亮點湖區(qū)景觀開發(fā)進度,新城區(qū)域整體的開發(fā)進度和區(qū)域的成熟度是限制本項目的核心因素 本項目區(qū)域尚有部分待拆遷安置區(qū)域； 新城區(qū)域核心亮點（本項目核心亮點）湖區(qū)景觀開發(fā)進度。,地塊條件,城市化進程中的城中村，地塊平整但周邊環(huán)境較差，區(qū)域開發(fā)時間長,PAGE4,地塊方向初判,PAGE5,精品主題酒店/五星酒店,特色/主題商業(yè) 目的性商業(yè),傳統(tǒng)住宅,地塊解讀,

2、區(qū)域前景,地塊條件,限制因素,主城核心區(qū)自然延伸，與主城區(qū)無縫對接；,區(qū)域規(guī)劃，將填補主城區(qū)南高端物業(yè)空白，引擎區(qū)域發(fā)展；,新城核心，交通便利性和通達性強；,規(guī)模地塊，存在多種操作可能；,擁有未來區(qū)域核心景觀資源；,涉及大量原住居民拆遷安置，區(qū)域引擎項目開發(fā)進度緩慢；,核心問題,核心問題,PAGE7,核心問題,是否拿地？,如何拿地？,解決路徑,宏觀：城市研究,微觀：市場機會研究,住宅市場研究,商業(yè)市場研究,經(jīng)濟測算 （時間要求、利潤空間）,如何突破項目限制性因素,區(qū)域成長性如何,各物業(yè)市場機會,page8,目錄,宏觀經(jīng)濟研究,各類物業(yè)市場機會評估,投資收益測算,城市區(qū)位,東部沿海城市，位于寧波

3、邊沿地帶，整體經(jīng)濟受寧波輻射帶動影響,PAGE9,寧海，是寧波市屬縣。位于中國大陸海岸線中段，浙江省東部沿海，象山港和三門灣之間，全縣總面積1880平方公里，位于長江三角洲南翼，北連奉化縣，東北瀕象山港，東接象山縣，東南臨三門灣，南壤三門縣，西與天臺、新昌為界。,交通狀況,區(qū) 位,寧海交通便捷，屬寧波1小時交通圈。距寧波機場64公里，離北侖港80公里，同三線高速公路、甬臨線、象西線、寧象線和規(guī)劃中的沿海鐵路縱貫縣境，組成陸路交通主骨架,行政轄區(qū),寧海縣轄4個街道、11個鎮(zhèn)、3個鄉(xiāng)：躍龍街道、桃源街道、梅林街道、橋頭胡街道；長街鎮(zhèn)、力洋鎮(zhèn)、一市鎮(zhèn)、前童鎮(zhèn)、桑洲鎮(zhèn)、黃壇鎮(zhèn)、強蛟鎮(zhèn)、西店鎮(zhèn)、深甽鎮(zhèn)、

4、岔路鎮(zhèn)、大佳何鎮(zhèn)；胡陳鄉(xiāng)、茶院鄉(xiāng)、越溪鄉(xiāng),經(jīng)濟情況,經(jīng)濟平穩(wěn)增長，經(jīng)濟總量浙江省內(nèi)排名第24，位居寧波市下游水平，整體經(jīng)濟實力較弱,PAGE10,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),第二產(chǎn)業(yè)占絕對比重，模型產(chǎn)業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)；對經(jīng)濟增長貢獻度最大,PAGE11,第一產(chǎn)業(yè)增加值36.58億元，增長2.0%；第二產(chǎn)業(yè)增加值194.71億元，增長6.7%（其中工業(yè)增加值175.51億元，增長7.0%，建筑業(yè)增加值19.19億元，增長3.9%）；第三產(chǎn)業(yè)增加值121.17億元，增長13.2%。,人口情況,PAGE12,人口持續(xù)增長但增長幅度較慢，城市人口規(guī)模短期內(nèi)無明顯爆發(fā)式增長,消費力水平,整體消費力水平增幅迅速，但是經(jīng)濟總量決

5、定整體消費水平，在整個寧波消費力排名倒數(shù)第二位,PAGE13,城市規(guī)劃,城市三面環(huán)山，發(fā)展受限；特定的地域形態(tài)，使其只能向北面發(fā)展；,PAGE14,城市建設(shè)向北有力推進。舊城（區(qū)）舊村改造不斷深入，眾多安置小區(qū)建成及投入施工； 現(xiàn)代商務(wù)體系逐步構(gòu)建，會展中心一期、金融中心主體工程完成建設(shè)，桃源商務(wù)樓已動工，大中山商務(wù)樓、中央商務(wù)區(qū)（CBD）、招商大廈前期工作繼續(xù)深化。 物流商貿(mào)平臺加快構(gòu)建， 再生資源交易市場、溪南美食廣場開工建設(shè)，模具城工貿(mào)區(qū)一期前期工作扎實推進。 市政設(shè)施日益完善，霞客廣場建成，桃源北路拓寬改造完成環(huán)島地下工程，徐霞客大道延伸段開工建設(shè)，東郊路地塊節(jié)點改造全面啟動，,天明新

6、城,老城區(qū),產(chǎn)業(yè)/科技園區(qū),城市整體發(fā)展方向,區(qū)域規(guī)劃,天明新城位于城市中心核心區(qū)，占地面積169.44公頃；目前中山商務(wù)樓，會展中心等已經(jīng)在建或投入使用；但區(qū)域整體發(fā)展速度較為緩慢，價值可兌現(xiàn)期較長,PAGE15,核心引擎,PAGE16,天明湖，目前在施工中,中山商務(wù)樓（政府大樓）即將結(jié)頂,公安局、交通局，兩幢大樓，相關(guān)部門已經(jīng)入住辦公；桃源商務(wù)樓，行政服務(wù)大廳、縣檢察院、縣交警大隊等辦公樓在建中,開玉大酒店，已經(jīng)營業(yè),會展中心，已投入使用,體育中心，在建中,劇院、科技館，土地平整中,啟示,經(jīng)濟實力一般，內(nèi)源型城市，城市未來發(fā)展容量不大，新城價值兌現(xiàn)緩慢,PAGE17,規(guī)模中等，經(jīng)濟發(fā)展平緩

7、的縣級城市，城市整體消費實力一般,新城與老城區(qū)無縫對接，受老城區(qū)商業(yè)輻射但區(qū)域引擎項目啟動進展緩慢，新城前景價值兌現(xiàn)緩慢,城市人口增長緩慢，外來人口導(dǎo)入較疲軟，城市規(guī)模短期內(nèi)無明顯變化,page18,目錄,宏觀經(jīng)濟研究,各類物業(yè)市場機會評估,投資收益測算,PAGE19,住宅市場研究,商業(yè)市場研究,酒店市場研究,各類物業(yè)市場機會評估,PAGE20,商業(yè)市場供應(yīng)研究,本項目商業(yè)市場機會評估,商業(yè)市場研究,區(qū)域商業(yè)供需研究,商業(yè)格局,城市商業(yè)資源高度集中,PAGE21,興寧中路,中山中路,人民大道,景文百貨,太平洋百貨,太平洋國購,國大百貨,核心商圈,典型代表商業(yè),寧海屬于內(nèi)源型商業(yè)，目前商業(yè)的市場

8、份額偏向于飽滿狀態(tài)；,PAGE22,太平洋國國購：集中時尚服飾購物、餐飲、娛樂、電器、超市于一體的購物中心，地理位置優(yōu)良，經(jīng)營狀況良好，年營業(yè)額達1.8億元。,國大百貨：位于人民大道150號,是寧海的主要商貿(mào)企業(yè)之一，主要經(jīng)營中、高檔服飾、鞋包、針織內(nèi)衣、百貨等；經(jīng)營狀況一般,景文百貨商場：2010年9月28號開業(yè)，經(jīng)營面積近兩萬平方米，經(jīng)營項目集百貨、家電、超市于一體，將傾力打造一流環(huán)境、一流服務(wù)、青春時尚的中高檔潮流百貨，成為“都市生活 時尚名品”的領(lǐng)先者。,太平洋百貨：開業(yè)于1996年10月1日，經(jīng)營面積近18000平方米。經(jīng)營品種有家電、服裝、鞋包、黃金珠寶、食品、化妝品、日用品、文具

9、等6萬多種，附設(shè)休閑項目有美容、兒童樂園、書城、快餐廳。經(jīng)營狀況號，年營業(yè)額達2.6億元,案例及商家訪談,PAGE23,供應(yīng)啟示,PAGE24,傳統(tǒng)商業(yè)占主導(dǎo),現(xiàn)有主力商業(yè)供應(yīng)以傳統(tǒng)百貨和超市作為主，商業(yè)聚集性明顯；,新商業(yè)模式崛起,傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)逐步調(diào)整，業(yè)態(tài)更豐富化； 新型商業(yè)形式開始起步，商業(yè)模式開始改變； 商業(yè)核心由一點向多點轉(zhuǎn)變。,特色化/目的性商業(yè)不足,高品質(zhì)城市目的性商業(yè)缺失。,PAGE25,城市商業(yè)供應(yīng)研究,區(qū)域商業(yè)供需研究,本項目商業(yè)市場機會評估,商業(yè)市場研究,區(qū)域商業(yè)供應(yīng)人口導(dǎo)入情況,項目周邊商業(yè)氛圍差、人口導(dǎo)入時間周期長，存在不確定性，本項目開發(fā)存在區(qū)域人口不足、商業(yè)培養(yǎng)周

10、期過長的風險,PAGE26,供應(yīng)：,需求：,項目周邊現(xiàn)有商業(yè)以初級的自然形成街鋪為主，商業(yè)形象和質(zhì)量均不佳； 周邊2km范圍內(nèi)目前暫無集中式商業(yè)供應(yīng)。,項目周邊現(xiàn)有人口主要集中在項目西面和南邊片區(qū)，總?cè)丝诩s2萬左右。 目前周邊居住人群購買場所偏向于老城區(qū)；并無在本項目周邊游消費習慣 未來項目周邊人口導(dǎo)入緩慢，商業(yè)形成周期較長；,PAGE27,城市商業(yè)供應(yīng)研究,區(qū)域商業(yè)供需研究,本項目商業(yè)市場機會評估,商業(yè)市場研究,項目商業(yè)市場機會評估,PAGE28,項目商業(yè)關(guān)鍵詞梳理：新區(qū)、核心、景觀,市場機會,城市目的型 差異化寧?，F(xiàn)有主力商業(yè)供應(yīng)和潛在商業(yè)項目，借助項目核心景觀資源，做城市目的性商業(yè)。,區(qū)

11、域配套型 項目所在新城居民生活功能配套,兩個占位,從市場角度來看，城市目的性特色商業(yè)的缺失是本項目商業(yè)的主要市場機會，但結(jié)合項目區(qū)域成長性、成長周期來看，區(qū)域開發(fā)時間風險相對較大,項目商業(yè)有市場定位（站位）成功的市場需求可能性，但項目所在區(qū)域的實際價值兌現(xiàn)預(yù)期較低，時間成本因素較大。,PAGE29,住宅市場研究,商業(yè)市場研究,酒店市場研究,各類物業(yè)市場機會評估,PAGE30,酒店市場供應(yīng)研究,酒店市場需求分析,酒店市場機會,酒店市場研究,酒店供應(yīng)分布,寧海城區(qū)在營業(yè)高星級酒店量不多，主要以開元為代表的星級酒店和新星賓館為代表的商務(wù)酒店,開元名都大酒店（五星）,富泉美悅酒店,開元新世紀大酒店（四

12、星）,新星賓館,太平洋國際大酒店,酒店供應(yīng)情況,主要為300元左右的商務(wù)/精品酒店市場供應(yīng)，以及400-600元的高星級酒店；,PAGE33,酒店市場供應(yīng)研究,酒店市場需求分析,酒店市場機會,酒店市場研究,目前政府五星酒店/高星級酒店招待需求明顯，政府會議都將統(tǒng)一在會展中心召開，基本不會再去酒店召開,PAGE34,樣本1：石琪 寧海縣大型活動辦公室,年齡：28歲 籍貫：寧海 行業(yè)：公務(wù)員 家庭年收入：6-10萬,酒店需求測試？ “以前政府好多會議都會放在開元名都或者是開元新世紀酒店租用會場召開，政府的住宿/餐飲接待業(yè)基本上都會安排在開元兩個酒店，接待標準只高不低“ “現(xiàn)在國家對三公消費的控制比

13、較嚴格，政府現(xiàn)在接待/餐飲一般都不去開元名都大酒店了，會議方面寧海國際會展中心馬上就要投入使用了，以后會議只允許在會展中心召開?！?本項目測試？ “本項目酒店式規(guī)劃為五星級的酒店，目前寧海城區(qū)已有一家五星級酒店，而且離我們項目又不遠，品牌方面也不錯，實際經(jīng)驗情況一般?！?“目前政府對五星級酒店的需求驟減，寧海城區(qū)有缺少旅游客群，預(yù)計我們項目的經(jīng)營難度不小。”,需求市場研究,需求市場研究,一般商務(wù)客群和商務(wù)接待都傾向于性價比高的商務(wù)酒店,樣本2：張先生， 紅木家具廣場經(jīng)營戶,年齡：46歲 籍貫：東陽 家庭年收入：萬,酒店需求測試？ “商務(wù)接待不多，主要是家具廠的一些商務(wù)出差工作人員，一般情況下都

14、市安排他們住在市場邊上的商務(wù)酒店，裝修調(diào)價都挺不錯的，價格也實惠”,業(yè)內(nèi)訪談,目前寧海高星級酒店市場以內(nèi)需為主，整體經(jīng)營情況不好，餐飲/會議市場受政策影響較大,樣本1：姚海奇 寧海新星賓館總經(jīng)理,年齡：歲 籍貫：寧海 家庭年收入：萬,寧海高星級酒店經(jīng)營不好，商務(wù)酒店也很一般 “自從國家限制政府三公消費之后，寧海高星級酒店經(jīng)營受到很大的影響，商務(wù)酒店的實際經(jīng)營情況稍微好點但也有一定影響?！?“商務(wù)酒店一般入住率在60%左右，開元名都據(jù)了解在30%左右。” “2013年酒店整體餐飲份額縮水70%左右?！?樣本1：將丹丹 開元名都大酒店高級銷售經(jīng)理,開元品牌在寧海市場一家獨大，但經(jīng)營一般 “開元品牌

15、在寧海酒店市場的知名度是很高的，高級別的商務(wù)/宴會基本上都是在開元消費，而且開元名都大酒店和開元新世紀大酒店兩者可以做到很好的價位和檔次補充?！?“目前受政策影響，餐飲和會議方面縮水很嚴重，開元新世紀整體情況好于開元名都大酒店”,業(yè)內(nèi)訪談,五星酒店風險大，建造要求高（尤其是配套）建議體量控制，做精品，不評星級，可省去空置的配套設(shè)置；,PAGE37,杭州維景國際大酒店,酒店業(yè)內(nèi)：彭總 （營銷總監(jiān)）,酒店基本情況 區(qū)域：杭州市區(qū)，近西湖 星級：5星 定位：商務(wù)、會展、會議型酒店 開業(yè)時間：1997年 房間數(shù)：380間 房價：528元/晚 經(jīng)營狀況：微利,訪談?wù)Z錄： “酒店基本都是不賺錢的，五年一小

16、修，十年一大修，甚至在整個經(jīng)營周期都是沒有回本的?！?“一般都是開發(fā)商拿地的時候，滿足政府要求才造的，沒有單獨造個五星級酒店的，五星酒店評級要求多，尤其是配套，要有用泳池，會議室，娛樂設(shè)施等等?！?PAGE38,酒店市場供應(yīng)研究,酒店市場需求分析,酒店市場機會,酒店市場研究,高星級酒店整體市場表現(xiàn),PAGE39,內(nèi)憂外患,內(nèi)憂 國內(nèi)國際整體經(jīng)濟發(fā)展的變緩以及國家政策針對性的調(diào)控政策，直接導(dǎo)致商務(wù)、政府高星級酒店會議、餐飲需求的急劇銳減,外患 寧海旅游業(yè)整體偏弱，而且僅有的少數(shù)旅游資源酒店需求也不能輻射到寧?？h中心,兩個表現(xiàn),酒店市場機會,酒店市場在全國處于下坡路的趨勢，市場機會??；,五星級酒店

17、市場表現(xiàn),政府要求,矛盾,投資大，回收慢 經(jīng)營欠佳,新城的配套、形象 區(qū)域的引擎,1、3000萬違約 2、政府要求酒店品牌中的低限子品牌 3、與政府協(xié)商降低品牌標準與時間,解決思路,酒店市場突破點,核心：酒店投資額的最低化 依托項目新城核心區(qū)位優(yōu)勢和項目沿湖景觀資源 打造：寧海首個“五星”精品主題/會所酒店,客群策略：,依托寧?，F(xiàn)有產(chǎn)業(yè)和商業(yè)發(fā)展為依托，承接商務(wù)接待； 建議與政府洽談?wù)写齾f(xié)議，承接政府招待客戶需求； 寧海當?shù)馗呤杖肴巳荷虅?wù)/社交/企業(yè)平臺，打造少數(shù)人群的圈層；,競爭策略：,寧海最為“唯一性”的精品主題首選，立標桿； 不可復(fù)制性的區(qū)位優(yōu)勢，獨一無二的景觀資源，鬧中取靜的私密空

18、間；,市場突破點僅保證酒店在寧海市場的虧損盡量降到最低，但整體酒店市場還是處于虧損運營,PAGE42,住宅市場研究,商業(yè)市場研究,酒店市場研究,各類物業(yè)市場機會評估,年去化容量,年容量在30萬方左右，未來呈現(xiàn)穩(wěn)定上漲，但不會爆發(fā)式增長,PAGE43,1、人口增長有限、經(jīng)濟動力不足； 2、近幾年供應(yīng)充足，年均去化量為約30萬方； 3、寧海以自用需求為主，投資需求不旺盛； 4、政策調(diào)整下，未來投資需求難入場；,個盤成交排行,寧?？h各樓盤年均去化在10000左右，最高去化能達到4萬方,PAGE44,典型項目東方百合,PAGE45,城市品質(zhì)標桿，價格高品質(zhì)好，準現(xiàn)房，去化較差,戶型結(jié)構(gòu)、客群結(jié)構(gòu),本案

19、主力戶型為117-139方，客群以二套改善型為主，2013年去化5200方，整體去化22%,紫金花園,戶型較大，價位高，項目開盤第一年去化快,PAGE47,紫金花園開盤時剛好趕上寧海的炒作高峰，隨著日日會的倒下以及一批人的出逃，寧海房價出現(xiàn)了部分回歸。在政府.銀行.開發(fā)商的強力支撐下寧海房價目前還在高位，但隨著時間的推移，這種脫離大眾消費能力的模式會漸漸改變,戶型結(jié)構(gòu)、客群結(jié)構(gòu),本項目主力戶型為117-139方，以二套改善型為主，2013年去化20150方，整體去化91%,自在城,項目目前為寧海最大的住宅項目；中小戶型去化良好，剛需為主要客群,PAGE49,戶型結(jié)構(gòu)、客群結(jié)構(gòu),自在城住宅的價格

20、控制以及合理的戶型配比，使其去化良好，成為2013年銷冠，去化4.3萬方，整體去化45%,去化速度,本項目借鑒類似樓盤去化速度，憑借價格和總價優(yōu)勢，月去化峰值可達到5000-6000/月，整體去化速度約21-24個月,PAGE51,類似項目，桃源街道（天明新城及開發(fā)區(qū)）在售樓盤，均去化速度2053.46/月 本項目借鑒區(qū)域、景觀、品質(zhì)優(yōu)勢，、控制總價、迎合市場趨勢的產(chǎn)品可致去化速度達到市場的2-3倍，最快去化峰值可達約6000/月，平均月去化在5500/月，最快去化約21個月，保守估計月去化速度可參考自在城二期去化5000/月，本項目共11.5萬方，保守樂觀估計23個月時間去化，因此項目總?cè)セ?/p>

21、速度在21-24個月左右。,價格地圖,PAGE52,自在城 9765.7元/,望湖府邸 10617元/,御華府 20066元/,紫金花園 14560元/,豐澤園 12800元/,東方百合 11000元/,桃源居 14000元/,郁金花園 9216元/,住宅定價,PAGE53,公寓定價,選取同梯隊同類型物業(yè)，作為項目定價參考依據(jù),高層公寓,住宅定價,高層公寓,PAGE54,定價的影響因素的選擇： 產(chǎn)品綜合素質(zhì)：景觀環(huán)境物業(yè)管理產(chǎn)品品質(zhì)小區(qū)配套發(fā)展商品牌小區(qū)規(guī)模 區(qū)位因素：片區(qū)位置園林規(guī)劃交通狀況周邊配套,修正后各項目公寓價格Pi Pi=( QX/ Qi)Pi （注：Pi為平均價格） P1=(QX

22、/Q1)P1 = (65/86) 14000 =10581 P2=(QX/Q2)P2 = (65/83) 11500 =9006 P3=(QX/Q3)P3 = (65/62) 96000 =10065 各相關(guān)樓盤權(quán)重取值為Wi W1=50% W2=30% W3=20%,本項目公寓PX PX=PiWi=P1W1+P2W2+P3W3+P4W4 =1058150%+900630%+1006520% =5291+27022013 =10005元/,結(jié)合“競品定價以及目標客戶心理價位”，建議本項目公寓毛坯售價取值10000元/,高層公寓價格建議：10000元/左右,住宅定價,page56,目錄,宏觀經(jīng)濟

23、研究,各類物業(yè)市場機會評估,投資收益測算,投資估算,住宅、商業(yè)、酒店總投資約143529萬元，建面單方造價約6635元/；,運營成本,PAGE58,運營成本：16852萬元 營銷成本：銷售額3%= 159730萬元3%= 4792萬元 資金成本：銷售額2%= 159730萬元2%= 3195萬元 稅費：銷售額5.55%= 159730萬元5.55%= 8865萬元,銷售收益測算,一次性銷售收益共可收益159730萬元；,住宅收益114970萬元 商品房體量為114970； 參考毗鄰樓盤，并考慮項目去化速度因素，初定價9500元/； 則10000元/114970=114970萬元；,商業(yè)街區(qū)收益

24、44760萬元 可售街區(qū)商業(yè)體量為22380； 參考目前寧海項目區(qū)域內(nèi)在售商鋪較住宅溢價約1.5-2倍，同時考慮地段因素，以及時間因素，結(jié)合項目整體包裝概念，保守估計商鋪較住宅溢價1.8-2.0倍，初定均價價20000元/； 則20000元/22380=44760萬元；,成本測算小結(jié),建設(shè)總投資：143529萬元； 運營成本：16852萬元； 成本總計： 160381萬元,成本總計160381萬元，一次性銷售收益159730萬元，賬面累計盈利4350萬元，基本持平；,商業(yè)部分,住宅地塊,湖西商業(yè)街,酒店,住宅,總投資成本支出,工程總投資,管理費,財務(wù)費,160381萬,項目各物業(yè)推出時序建議,基于政府文件要求底線 優(yōu)先開發(fā)有現(xiàn)金流回現(xiàn)項目,2014,年份,2015,2016,2017,2018,2