山水別墅項目營銷推廣思路.ppt

1、山水田園項目營銷推廣思路,南京潤美地產(chǎn) 二OO八十一月,營銷推廣核心,營銷推廣核心,營銷推廣核心點,別墅開發(fā)新理念,規(guī)劃特色,休閑度假,田園農(nóng)耕,生態(tài)養(yǎng)生,投資功能,新中式風(fēng)格、創(chuàng)新戶型、到戶溫泉,度假村配套、湯泉東方未來大配套,私家菜園,自然溫泉、老山天然森林綠肺,區(qū)域未來發(fā)展前景、別墅代管服務(wù),項目賣點整合,項目賣點整合,區(qū)位核心賣點,項目賣點整合,規(guī)劃核心賣點,項目賣點整合,環(huán)境核心賣點,項目賣點整合,戶型核心賣點,項目賣點整合,配套/服務(wù)核心賣點,項目賣點整合,生活理念核心賣點,營銷操盤策略,營銷操盤策略,五點一線整合攻擊手法：提倡與目標(biāo)客戶的更多實效性與時效性溝通，講究“走出去、請進(jìn)

2、來”，以階段性重點活動節(jié)點為引爆點。在全案的營銷控制中，圍繞事件營銷動線配合五大傳播推廣重點形成本案的銷售浪潮。 五點一線形成對目標(biāo)客戶的立體合圍，在整個銷售流程中做到網(wǎng)羅目標(biāo)客群、精確打擊。,營銷操盤策略,五點：現(xiàn)場包裝 賣場包裝 案場推廣 媒介推廣 行銷推廣 一線：營銷事件的動線,賣場包裝,現(xiàn)場包裝,媒介推廣,行銷推廣,案場推廣,目標(biāo)客戶,現(xiàn)場包裝：主要指的是項目地現(xiàn)場及周邊氣氛營造，例如：項目工地包裝、項目導(dǎo)視系統(tǒng)、樣板間、綠化景觀等。 樣板間、工地包裝、社區(qū)綠化景觀、做出實景樣板間，多采用自然元素，突出生活意境和景觀視野的細(xì)節(jié)營造。,營銷操盤策略,營銷操盤策略,賣場包裝 選址：建議將售

3、樓部設(shè)于大吉度假村內(nèi)，因?qū)泶说貫榭蛻羧胱『蟮闹饕蓍e地，加之度假村內(nèi)環(huán)境優(yōu)美，設(shè)施齊全，可以吸引客戶停留。售樓部和項目現(xiàn)場之間可以用看房車進(jìn)行對接。 裝修：售樓部外部裝修要著重產(chǎn)品形象的凸顯，并注重內(nèi)部空間的延伸，在細(xì)節(jié)的處理上多采用自然元素，營造清新、溫馨的氣氛。同時，加強賣場外部景觀的營造，讓整個賣場內(nèi)外部環(huán)境協(xié)調(diào)。,營銷操盤策略,案場推廣 銷售人員：形象包裝及項目推介； 樓書：制作要突破常規(guī)，盡量能將本案樓書制作成收藏品，而不是一般的閱讀物； DM單頁：突出項目獨有優(yōu)勢； 戶型單頁 光盤：內(nèi)容涵蓋區(qū)域發(fā)展前景、本案的區(qū)域未來發(fā)展中所處的地位及項目特色，富有收藏價值。,營銷操盤策略,媒介

4、推廣 運用合理、科學(xué)的媒體運作方式，充分挖掘不同媒體的有效傳播作用，進(jìn)行有效的媒體組合模式，建立項目的品牌及迅速促成交易。,營銷操盤策略,行銷推廣 通過汽車網(wǎng)、車協(xié)、商會等中高端客戶團體，進(jìn)行直接點對點推廣，尋求有效的直銷途徑。,營銷操盤策略,營銷事件 江北及湯泉區(qū)域發(fā)展論壇 針對潛在客戶的產(chǎn)品解析會 開盤分田大會 湯泉農(nóng)耕文化節(jié),營銷操盤策略,營銷建議 高端蓄水，以勢造市?！白睘閮?nèi)銷，“行”為外銷，內(nèi)外組合，穩(wěn)扎穩(wěn)打，快速去化。,營銷推廣要點,營銷推廣要點,深挖項目的特有附加值 山水田園擁有其他別墅項目所不具備的特有功能，如果仍從常規(guī)的別墅推廣角度來進(jìn)行推廣，無法凸出項目層次和檔次，進(jìn)行差

5、異化銷售。因此，本案的營銷推廣方向，必須立足產(chǎn)品本身，并深度挖掘項目的附加值，給產(chǎn)品的核心體系的構(gòu)建提供重要支撐。,營銷推廣要點,塑造全新一種生活模式 我們是市場上獨樹一幟的休閑度假別墅類型產(chǎn)品，產(chǎn)品本身除了居住功能外，還具備休閑度假、田園農(nóng)耕、生態(tài)養(yǎng)生及投資等多種功能，可以給生活節(jié)奏過于緊張的都市生活人群在喧嘩的都市生活之外尋得一方凈土，為目標(biāo)客群營造一種全新的生活模式，在目標(biāo)客群前展示出與眾不同的獨特產(chǎn)品形象。,營銷推廣要點,核心價值攻擊組合 本案的核心價值不僅在于項目本身，更重要的是體現(xiàn)在產(chǎn)品之外的附加值，營銷推廣核心價值點正是本案的主要出發(fā)點，在推廣的不同階段應(yīng)從多角度全面展示產(chǎn)品的價

6、值所在，并形成較強的核心價值組合攻擊力，最終獲取客戶認(rèn)可。,營銷推廣思路,營銷推廣思路,厚積“礴”發(fā) 厚積：即將前期的現(xiàn)場包裝、賣場包裝、銷售物料等各項準(zhǔn)備工作做到位。 “礴”發(fā)：通過階段性的爆發(fā)點引爆項目，推動認(rèn)購。 由虛到實 虛：江北及湯泉區(qū)域發(fā)展前景 現(xiàn)代生活方式探討 實：區(qū)域資源展示 項目賣點呈現(xiàn),營銷推廣計劃,第一階段 導(dǎo)入期 階段主題： 湯泉區(qū)域發(fā)展前景展示,營銷推廣計劃,主要策略 媒體組合：戶外大牌、報紙軟文、論壇會、研究會、新聞報道 內(nèi)容：以論壇會為引線，通過戶外及報紙軟文對區(qū)域發(fā)展展開討論，引起客群對區(qū)域的關(guān)注。 目的：通過各媒體的配合宣傳及轟動性的營銷事件，將湯泉推向市場，

7、提高客戶對區(qū)域的認(rèn)知度。,營銷推廣計劃,階段性引爆點： 江北及湯泉區(qū)域發(fā)展論壇,營銷推廣計劃,組織背景：10月13日，“江北新城建設(shè)新聞發(fā)布會”，浦口區(qū)政府拋出700億江北新城戰(zhàn)略。力爭用10年時間，把浦口打造一個特色鮮明、功能齊全、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、品質(zhì)卓越、充滿活力、文明和諧的現(xiàn)代化江北新城 。湯泉鎮(zhèn)成為這一輪建設(shè)中的江北旅游開發(fā)熱點，其中湯泉東方溫泉城成為十大建設(shè)項目之一，其區(qū)域地位極為重要。 組織形式:聯(lián)合浦口區(qū)政府組織該論壇，區(qū)政府為主辦方，開發(fā)公司為承辦方，以政府名義邀請地產(chǎn)業(yè)內(nèi)知名人士對江北及湯泉發(fā)展開展大討論。 主題：江北未來發(fā)展 湯泉未來發(fā)展 目的：提升區(qū)域認(rèn)知度及企業(yè)品牌的認(rèn)知度，

8、并通過此次論壇引出本案。 媒體配合：報紙軟文對區(qū)域發(fā)展前景進(jìn)行探討。,營銷推廣計劃,第二階段 認(rèn)購期 階段主題： 莊園生活全鏡展示,營銷推廣計劃,主要策略 媒體組合：戶外大牌、報紙軟文、雜志、分眾媒體、電視、廣播、車身廣告、短信等 內(nèi)容：將項目賣點全面展示給目標(biāo)客群。 目的：通過立體的媒體轟炸，傳達(dá)項目開發(fā)理念，提高目標(biāo)客群對項目的認(rèn)知度，并推進(jìn)項目認(rèn)籌工作的開展。,營銷推廣計劃,階段性引爆點： 莊園生活產(chǎn)品解析會,營銷推廣計劃,組織形式:開發(fā)公司主辦，將通過媒體推廣積累的客戶以及行銷推廣積累的客戶組織起來，進(jìn)行產(chǎn)品的解析會。 主題：山水田園都市之外的樂土 地點：知名酒店 目的：通過項目賣點的解析推薦，引出一種全新的生活理念和生活模式，提升項目的認(rèn)知度，推進(jìn)項目的認(rèn)籌。 媒體配合：戶外進(jìn)行賣點展示，報紙軟文對現(xiàn)代生活方式進(jìn)行探討