山東青島亞星綿陽科創(chuàng)園項目地塊發(fā)展策略書_207頁.ppt

1、青島亞星綿陽科創(chuàng)園項目策略書,他山之石可以攻玉,按事物的本來面目去認識它 按事物的應有面目去創(chuàng)造它,帕特里克 格迪斯,目 錄 Contents,PART 1 按事物的本來面目去認識它,PART 3 他山之石可以攻玉,PART 2 按事物的應有面目去創(chuàng)造它,PART 1 按事物的本來面目去認識它,項目位置 青島亞星綿陽科創(chuàng)園項目位于科創(chuàng)園區(qū)。城市二環(huán)路南側(cè)、富臨山莊西側(cè)；園區(qū)內(nèi)交通較為便捷、城市設施相對滯后、自然環(huán)境優(yōu)雅。,項目土地性質(zhì)：教育科研設計用地（兼容辦公）一類：工業(yè)用地。 項目總用地面積：約130361平方米。 規(guī)劃道路用地：約18580 ； 防護綠地：約6947 ； 建筑高度：60米

2、 建筑密度： 30% 容積率：1.0 2.5 綠地率：30%,地塊四至： 地塊位于綿陽西南方向，高新區(qū)科創(chuàng)園區(qū)域，本區(qū)域主要分布綿陽高端別墅群。地塊整體呈三角形，北高南低，大于30度角坡度。 東北：緊臨富臨地地產(chǎn)二期盧卡美郡。 西北：臨二環(huán)路，雙向四車道，交通便利。 西南：空地及未拆遷建筑，分布零星的農(nóng)家房屋。 東側(cè)：空地及未拆遷建筑。 東北：與富臨山莊二期緊挨，周邊為高端別墅群。,項目現(xiàn)周邊配套：,交通情況 項目土地緊臨二環(huán)路，目前沒有直接到達本項目的公交線路，項目周邊的二環(huán)路段無公交線路。 就近的公交線路有11路、18路和39路，公交經(jīng)過商業(yè)集中區(qū)域的市中心、以及火車站等。 根據(jù)對公交集團

3、的了解，未來區(qū)域內(nèi)若人流量增多，將考慮增設公交線路經(jīng)過本項目，但目前尚未進行相應規(guī)劃。,亞星集團實力雄厚，具備良好的資金資源。 項目占地規(guī)模適中，利于項目的整體開發(fā)和打造。 項目處于創(chuàng)業(yè)園與高新區(qū)交界處，地處城市西邊門戶級地位。 項目周邊為中高端物業(yè)，具備打造中高端物業(yè)的本體平臺。 區(qū)域內(nèi)教育資源產(chǎn)業(yè)豐富，具備先天綜合優(yōu)勢。 地塊有天然的高差，能形成坡地，便于項目的園林景觀打造。,現(xiàn)階段片區(qū)內(nèi)現(xiàn)狀較為冷清，配套相對缺乏。 距離市區(qū)距離在市民心理接受度上較遠。 土地為工業(yè)用地性質(zhì)，從土地性質(zhì)本身而言，工業(yè)用地受限制較多，不利于物業(yè)銷售。 城市產(chǎn)業(yè)發(fā)達程度不足。,城市規(guī)劃角度而言，項目所在區(qū)域是未

4、來綿陽發(fā)展的重點區(qū)域 綿陽交通的進一步發(fā)展，城市吸附力將進一步增強,項目體量較大，客群特征不明顯，銷售情況難以估量。 隨著工業(yè)用地的逐漸供應，存在潛在的同質(zhì)化競爭趨勢。 物業(yè)類型的風險系數(shù)較大。 對政府的政策扶持依賴性較大。,雖然項目擁有眾多優(yōu)勢，但受到土地性質(zhì)的限制，本項目的操作目前只有一個方向 總部經(jīng)濟類型的辦公基地,“總部經(jīng)濟”，即首腦經(jīng)濟，是由各類總部或總部派出機構相對集聚所產(chǎn)生的經(jīng)濟活動的統(tǒng)稱。 發(fā)展總部經(jīng)濟能夠帶來國內(nèi)外大型企業(yè)集團的總部或分支機構的集聚，帶動更多的人流、物流、資金流和信息流，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結構，擴大經(jīng)濟總量，從而增強地區(qū)的綜合競爭力和輻射力。,什么是總部經(jīng)濟,1、真正意

5、義上的總部基地 2、總部概念的高層寫字樓 3、總部概念的產(chǎn)業(yè)園區(qū) 4、總部概念的城市綜合體 5、總部概念的類住宅物業(yè)、低密度辦公物業(yè)、商業(yè)配套結合體,總部經(jīng)濟主要模式：,真正意義上的總部基地具備總部基地的軟硬件條件以及入住企業(yè)的規(guī)模，對入住條件有一定門檻，要求多為國內(nèi)外大型企業(yè)總部或西南總部。典型案例：青羊CBD,主要模式概述：,總部概念的產(chǎn)業(yè)園區(qū)不具備總部基地的軟硬件條件或軟硬件條件較差，以某種產(chǎn)業(yè)為主導產(chǎn)業(yè)并吸引上下游企業(yè)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。典型案例：武侯科技園、西部商務科技園。,1,2,3,總部概念的高層寫字樓以總部概念打造寫字樓，輔以生態(tài)理念。多存在于總部概念的產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)。典型案例：科技財富中

6、心 。,總部概念的類住宅物業(yè)、低密度辦公物業(yè)、商業(yè)配套結合體以總部概念打造低密物業(yè)，在產(chǎn)品打造中抓住政策邊緣，以形成類住宅物業(yè)，實現(xiàn)住宅功能，此類產(chǎn)品多以聯(lián)排及獨棟為主。位于城市核心圈外圍，或處于某產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的。典型案例:成都創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園,5,4,總部概念的城市綜合體以總部概念為核心載體，結合大型的商業(yè)，并具備大型住宅區(qū)對商業(yè)的拉動，以形成總部經(jīng)濟、商業(yè)、住宅等的產(chǎn)業(yè)循環(huán)。,主要模式概述：,青羊總部工業(yè)園 藍光空港總部基地,“青羊工業(yè)發(fā)展”項目的全稱是“青羊工業(yè)集中發(fā)展區(qū)東區(qū)” 項目位置：成溫邛公路以北，三環(huán)路與外環(huán)之間 占地面積：3000多畝 建筑面積：250萬平方米 項目總投資：55億元。

7、工業(yè)集中發(fā)展區(qū)主要分為三大功能區(qū)域： 933畝的科技創(chuàng)新基地 1545畝的精密加工區(qū) 467畝的綜合配套服務區(qū),開發(fā)單位：青羊工業(yè)建設發(fā)展有限公司 青羊區(qū)國有資產(chǎn)經(jīng)營有限公司40%股份 成都置信實業(yè)（集團）有限公司38%股份 四川合信實業(yè)有限公司22%股份,項目判定 總體判定：西南總部辦公基地 產(chǎn)業(yè)判定：根據(jù)區(qū)位優(yōu)勢和產(chǎn)業(yè)基礎，重點發(fā)展航空產(chǎn)品、電子電器、軟件開發(fā)、精密機械加工等產(chǎn)業(yè)和工業(yè)企業(yè)總部 市場判定：入駐企業(yè)為世界500強、國內(nèi)工業(yè)行業(yè)100強以及有快速成長并有較大發(fā)展?jié)摿Φ膬?yōu)秀中小企業(yè) 運作模式 青羊工業(yè)總部基地，由政企聯(lián)手，對開發(fā)建設、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、農(nóng)民安置實行“六統(tǒng)一”運作模式，即統(tǒng)

8、一規(guī)劃、統(tǒng)一投資、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一建設、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理。,項目規(guī)劃 整個青羊工業(yè)集中發(fā)展區(qū)東區(qū)功能分布圖如下左圖，包括青羊工業(yè)總部基地（933畝）、 精密加工區(qū)、綜合配套區(qū)等。右圖為青羊工業(yè)總部基地規(guī)劃圖。,項目配套 據(jù)稱可提供從工作、商務到生活、休閑、娛樂、購物等全方位服務，具體包括： 自動辦公（光纖網(wǎng)絡條件；全套安防、消防系統(tǒng)；高端綜合布線系統(tǒng)等） 商務會所 員工餐廳（可同時容納3000人就餐） 公共配套（便利店、游泳池、干洗房、美容美發(fā)、家政服務、汽車美容、特色商店、音像租賃等） 社區(qū)商業(yè)（電影院、圖書館、培訓中心、會務中心、健身中心等） 時尚青年城（入住企業(yè)員工住宅配套，建筑面積約3

9、4萬平米） 英國風情小鎮(zhèn)和鉆石風情街,產(chǎn)品特點 抽象的線條、簡約的外立面、無視野障礙設計、獨棟式空間格局、層層退臺景觀,一期,二期,三期,營銷推廣 推廣渠道：公交站臺、三環(huán)路戶外廣告、報紙傳媒、電視廣告、SP等 營銷思路：總體概念相對成熟，在成都有了一定知名度，但是在成都要與傳統(tǒng)的工業(yè)園區(qū)和高新技術園區(qū)抗衡有相當難度，以高判定、高姿態(tài)入世。 營銷保障：營銷費用較充足的原因。 廣告主要訴求點：“企業(yè)，也需要面子！”、“低層、低密度、企業(yè)獨棟”、“獨棟、獨享”、“寬域、低密、獨棟”。,核心賣點 項目3000畝規(guī)劃，具備規(guī)模品質(zhì)； 政企合作項目，政府大力支持，帶給客戶信譽保證； 成都首個純正意義的“

10、總部基地”，打造低密生態(tài)辦公； 臨金沙遺址，文化底蘊深厚，嫁接區(qū)域文化； 工期進展順利，現(xiàn)場具備展示條件； 優(yōu)惠政策有效吸引實力客戶； 物業(yè)配套較為完善。,項目小結,園區(qū)規(guī)劃尤其是產(chǎn)品單體的打造，獨棟產(chǎn)品其形態(tài)和功能均為市場領先； 園區(qū)的打造，從建筑結合園林綠化等，體現(xiàn)出了生態(tài)化、品質(zhì)化的辦公環(huán)境； 推廣中訴求點成系列化，其推廣效果遠勝其余總部基地項目。 運作模式采用六個統(tǒng)一：統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一投資、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一建設、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理；企業(yè)和政府利益的高度一致，便于招商經(jīng)營但同時也制約了在銷售方式上的靈活性；政策的優(yōu)惠，政府的扶持，都助推了項目良好的招商和銷售； 完善的園區(qū)配套及服務體系為項目

11、取勝市場的又一關鍵； 據(jù)招商人員介紹，三期產(chǎn)品與一二期產(chǎn)品相比，一二期小面積產(chǎn)品銷售更具備優(yōu)勢，因此，這為本項目未來產(chǎn)品面積定位提供了相應的參考性。,項目區(qū)位 空港總部基地距成都門戶雙流機場約2.5公里，處于南部新城5分鐘商務圈核心區(qū)位。南臨大件路，北靠機場高速公路； 開發(fā)單位 成都雙流合駿置業(yè)有限公司 為四川藍光和駿股份有限公司的控股子公司,項目判定 總體判定：5A國際商務城 產(chǎn)業(yè)判定：以創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)孵化器為代表的航空中心，教育中心，商務行政中心，并形成以教育，高新科技，創(chuàng)意研發(fā)，金融以及通訊產(chǎn)業(yè)的完整產(chǎn)業(yè)鏈。 市場判定：商務行政中心，中小企業(yè)的最佳選擇 運作模式 藍光空港總部基地以打

12、造5A國際商務城為出發(fā)點，前期為單純的物業(yè)銷售，后由于受到宏觀經(jīng)濟形勢的影響，改為三年租賃和銷售同時進行的運營模式。,項目規(guī)劃 智能化總部集群，項目整體700余畝，目前開發(fā)的為其一期，占地面積60畝，由6棟獨棟辦公樓組成，在規(guī)劃設計上做到了建筑不對視，園林動線化，且每棟單體的平面和立面絕不相同，為成都總部基地作品的代表。,項目特點 1.具有國際城南及航空港的區(qū)域優(yōu)勢 2.商業(yè)產(chǎn)權具有投資潛力 3.現(xiàn)代建筑藝術博物館及國際形象的5A級寫字樓群集 4.生態(tài)化、園林化的辦公環(huán)境，充足的停車位 5.獨立的企業(yè)辦公形象 6.具有規(guī)模優(yōu)勢，產(chǎn)業(yè)聚合優(yōu)勢，航空港的門戶優(yōu)勢，大學城的人文優(yōu)勢 7.專業(yè)的管理團

13、隊，優(yōu)惠的稅收與投資鼓勵 8.超五星級酒店及完善的商業(yè)配套。規(guī)劃有超五星級酒店、高級公寓、大型商業(yè)mall、豪華會所，與圣菲Town城共享小學、幼兒園、體育館等配套。,產(chǎn)品特點 特點：立面設計運用現(xiàn)代風格的各種表現(xiàn)方式，進行各個獨棟的不同運用搭配，不是簡單的拷貝復制，而是賦予了每個獨棟不同的品質(zhì)，結合架空露臺，結果屋頂綠化，打造了品質(zhì)和園林結合的較好效果。,獨 棟 效 果,綜合評價：,特點一、政策扶持 區(qū)域?qū)ｍ椪咧?經(jīng)濟區(qū)堅持“更寬領域、更大范圍、更深層次、更佳效益”的對外開放方針，結合實際出臺了關于加快推進西南航空港工業(yè)集中區(qū)發(fā)展若干政策的意見。建立了優(yōu)質(zhì)、高效、規(guī)范的企業(yè)服務中心，負責

14、統(tǒng)一辦理招商引資項目手續(xù)，實行“一費制”，為客商提供優(yōu)質(zhì)、快捷的“一站式”服務。 專項政策的大力扶持 空港總部公園作為成都國際航空港示范性項目，將享有投資獎勵、稅收優(yōu)惠、金融扶持等多種政府優(yōu)惠扶持政策。進駐空港總部基地的企業(yè)總部或分支機構在注冊登記的當年納稅縣級留存部分達100萬元以上的，從納稅之日起，實行“533”財政扶持政策。 特點二：生態(tài)化、園林公園式辦公， 生態(tài)化，商務與環(huán)境的和諧統(tǒng)一 以中央公園為核心，以多個主題園林相互契合，借助園林景觀小品將植物與水系有機地聯(lián)系起來，通過景觀大道、酒店式豪華前廳、3.9米層高、充裕車位等0.9超低容積率營造人與人的和諧、人與空間的和諧、人與環(huán)境的和

15、諧。 特點三：高端城市級配套 鑄就5A國際商務城 大型SHOPPINGMALL ，十萬平方米商業(yè)配套 近十萬平方米的商業(yè)配套，十萬平方米的商業(yè)配套將涵蓋大型商業(yè)SHOPPINGMALL、高級商務酒店及高端商務會所、高檔商務咖啡館、頂級美容SPA等等休閑生活商務業(yè)態(tài)。 名校林立 濃厚人文教育氛圍 高檔住宅配套 占地300畝的圣菲TOWN城，作為空港總部基地的品質(zhì)住宅配套，擁有4000平方米體育中心，可進行多種健康運動，目前一期已經(jīng)主體呈現(xiàn)。,項目小結,優(yōu)惠政策的扶持促進項目租售； 建筑和園林的結合為成都地區(qū)該類項目的頂尖作品； 分期開發(fā)，細節(jié)化的處理，充分表達了做精品的概念； 雄厚的開發(fā)商背景和

16、強勁的招商模式，有效解決了主力商家的購買，入??； 園林和樣板園林的打造，獨棟產(chǎn)品的設計都體現(xiàn)出了生態(tài)化和品質(zhì)化； 三年租賃和銷售同時進行的運營模式（前期為租賃，合同為三年，三年后企業(yè)不能繼續(xù)租賃，只能選擇搬出或購買）;結合客戶，遠遠大于銷售能最大程度降低本項目風險。 “4、5、6”計劃促成交，第一年為原定租金的4折，第二年為五折，第三年為6折。 細節(jié)化的處理，包括門牌，樓道，空調(diào)機位等的考慮充分提高了項目的整體品質(zhì)感。,案例借鑒小結,產(chǎn)品 園區(qū)規(guī)劃尤其是產(chǎn)品單體的打造，獨棟產(chǎn)品其形態(tài)和功能均為市場領先 運營模式 三年租賃和銷售同時進行的運營模式（前期為租賃，合同為三年，三年后企業(yè)不能繼續(xù)租賃，

17、只能選擇搬出或購買)?！?、5、6”計劃促成交，第一年為原定租金的4折，第二年為五折，第三年為6折 園林打造 園區(qū)的打造，從建筑結合園林綠化等，體現(xiàn)出了生態(tài)化、品質(zhì)化的辦公環(huán)境 配套 完善的園區(qū)配套及服務體系為項目取勝市場的又一關鍵。大型員工餐廳、游泳池及健身房等 運作模式 運作模式采用六個統(tǒng)一：統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一投資、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一建設、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理,綿陽，四川省第二大城市，位于四川省西北部。,四川綿陽區(qū)位展示：,2001年國務院決定把綿陽建設成西部示范城市國家科技城（也是中國唯一的國家級科技城），建設科技城進一步凸顯出綿陽作為西部標桿城市的地位,綿陽科學家公園,綿陽鳥瞰圖,綿陽全市200

18、9年末總?cè)丝跒?44.7萬人，綿陽市區(qū)常住人口約為90萬，城市流動人口約為50萬。 從四川省統(tǒng)計局獲悉：2009年綿陽市實現(xiàn)GDP820.2億元，增速14.4%，總量仍居四川省第二位。 社會金融機構各項存款余額：488.5億 社會消費品零售總額：154.7億 固定資產(chǎn)投資總額：124.2億 城市居民人均可支配收入：8383元 招商引資到位資金：74.60億 工業(yè)增加值：94.03億 進出口總額：9億,2010年綿陽市經(jīng)濟社會發(fā)展主要預期目標：地區(qū)生產(chǎn)總值增長11%。 未來五年發(fā)展目標全市GDP年均增長14.5%以上，工業(yè)增加值和財政收入增 幅25%以上。到2012年將達到1193.6億元。,2

19、009年綿陽市三大產(chǎn)業(yè)構成比例為19.1：45.8：35.1，與2008年相比，第一產(chǎn)業(yè)下降2個百分點，第二產(chǎn)業(yè)提高2.1個百分點，第三產(chǎn)業(yè)下降0.1個百分點。根據(jù)圖表可以得出，綿陽市仍然以第二產(chǎn)業(yè)為主，但第三產(chǎn)業(yè)的比例下降有利于綿陽市2.5產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。,主旨：優(yōu)化區(qū)域經(jīng)濟布局 2009年5月，市委五屆十二次全會提出了一核四帶的產(chǎn)業(yè)布局，以此，推動城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展。通過延伸產(chǎn)業(yè)鏈、服務鏈和基礎設施鏈聯(lián)動市縣發(fā)展。,一核，就是科技城。把軍工產(chǎn)業(yè)作為支撐科技城建設的根基，力構建軍工技術、民用技術、軍民結合三大產(chǎn)業(yè)板塊。 四帶，就是綿（陽）江（油）平（武）產(chǎn)業(yè)帶、綿（陽）安（縣）北（川）產(chǎn)業(yè)帶、綿（陽）

20、三（臺）綿（陽）鹽（亭）產(chǎn)業(yè)帶、綿（陽）梓（潼）產(chǎn)業(yè)帶。,環(huán)路改造，二環(huán)路開工綿陽城市路網(wǎng)煥然升級 一環(huán)路改造和二環(huán)路建設為主的交通重點建設工程，立足于綿陽本地的實際情況以及未來的發(fā)展需要，將促使綿陽城市交通網(wǎng)絡全面升級，同時也將為整個城市的面貌帶來極大的改變 城際交通進一步完善，大成都經(jīng)濟圈日漸成形 內(nèi)環(huán)交通網(wǎng)絡的全面升級改造，綿陽外圍交通網(wǎng)絡的完善也被提上日程。綿遂高速路、成綿樂城際鐵路項目、成綿第二高速路城際交通項目漸次上馬，令人目不暇接。成綿樂城際鐵路將使成德綿樂之間即將形成新的“1小時經(jīng)濟圈”，綿陽將是最大的受益城市之一，巨大的發(fā)展空間和豐富的發(fā)展機會將為無疑綿陽吸引更多的投資。,綿

21、陽市經(jīng)濟發(fā)展情況除08年因地震和金融危機影響，經(jīng)濟保持平穩(wěn)發(fā)展， 并呈逐漸加快趨勢，在四川省一直處于第二大城市地位。,綿陽電子工業(yè)起步早、規(guī)模大、發(fā)展速度快 綿陽是中國唯一的科技城，素有“富樂之鄉(xiāng)”、“西部硅谷”美譽的綿陽，是我國重要的國防科研和電子工業(yè)生產(chǎn)基地，我國電子工業(yè)中心城市之一。 主要大型企業(yè)： 長虹電子集團公司的家電城。長城特殊鋼、九洲寬帶信息網(wǎng)、雙馬水泥，久遠公司的環(huán)通電梯、熱縮技術制品、輻射加工產(chǎn)品，華潤啤酒、太極藥業(yè)。 涉及的主要行業(yè)： 絕緣材料、超微粉碎技術制品、汽車零部件，以及環(huán)保工程、計算機軟件、光機電一體化等高新技術領域的產(chǎn)品也具有較強的競爭力 個體、私人和股份制企業(yè)

22、也得到長足發(fā)展， 涌現(xiàn)出了富臨、樊華、興力達、鐵騎、東辰、沿江、星聯(lián)、光友等眾多優(yōu)勢民營企業(yè)。全市16個園區(qū)143.37平方公里，現(xiàn)已開發(fā)80.2平方公里。其中，工業(yè)用地規(guī)劃面積35.06平方公里，已建成投產(chǎn)面積33.57平方公里，在建面積10.04平方公里。 2007年，園區(qū)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)戶數(shù)412戶，較2006年凈增85戶， 完成工業(yè)總產(chǎn)值399.45億元，同比增長30.11，占全市工業(yè)總產(chǎn)值（規(guī)模以上，下同）的57.49。 數(shù)據(jù)來源：綿陽市統(tǒng)計局 數(shù)據(jù)截止時間：2008年,在原有電子信息類優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)基礎上， 綿陽市工業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃的重點方向包括：,電子信息類產(chǎn)業(yè) 新材料、科技環(huán)保類產(chǎn)業(yè)

23、汽車工業(yè)及零部件制造業(yè) 食品、化工、生物制藥等產(chǎn)業(yè)。,目前綿陽市工業(yè)主要集中在高新區(qū)及經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。本項目位于科創(chuàng)園區(qū)與高新區(qū)交界的區(qū)域范圍內(nèi)，是綿陽西面門戶級位置。,已形成規(guī)模和產(chǎn)業(yè)鏈的工業(yè)園區(qū)，發(fā)展態(tài)勢良好。,高新區(qū),四川長虹電器股份有限公司,九州體育館,經(jīng)開區(qū),工業(yè)氛圍濃厚，為四大生產(chǎn)型產(chǎn)業(yè)聚集地，形成產(chǎn)業(yè)鏈效應。,華潤啤酒,南山印染,游仙經(jīng)濟試驗區(qū),軍工高科技產(chǎn)業(yè)為核心產(chǎn)業(yè)，規(guī)模相對較小,規(guī)劃的第一個規(guī)模最大的現(xiàn)代物流園區(qū)，城市核心貨物運輸樞紐。,新皂物流園區(qū),科教創(chuàng)業(yè)園區(qū),科教氛圍濃厚，高端居住片區(qū)，未來的城市副中心，發(fā)展逐漸完善中。,2007年至2009年5月，累計出讓工業(yè)用地384

24、6.4畝。,近三年綿陽市工業(yè)土地已成交面積走勢圖 單位（畝）,工業(yè)土地供應量呈下降趨勢,數(shù)據(jù)來源：綿陽市國土資源局土地交易中心,工業(yè)土地越來越稀缺。,數(shù)據(jù)來源：綿陽市國土資源局土地交易中心,近三年綿陽市工業(yè)土地成交均價走勢圖 單位(萬元/畝）,綿陽工業(yè)用地價格在逐年上漲。,2007年至2009年5月，綿陽市工業(yè)用地平均為成交單價為15.24萬元/畝。,土地價格經(jīng)歷08年危機下滑后，開始呈現(xiàn)上升勢頭，按照0809年8%的增幅，到2012年，工業(yè)土地價格將達到20.02萬元/畝，甚至更高。,綿陽市主城區(qū)內(nèi)工業(yè)土地成交均價集中在14.6-17.36萬元/畝。,近三年綿陽市各區(qū)域工業(yè)土地 成交均價圖

25、單位(萬元/畝）,數(shù)據(jù)來源：綿陽市國土資源局土地交易中心,項目所在的科創(chuàng)園區(qū)工業(yè)土地價格居于首位,價格居于首位，表明該區(qū)域是綿陽市重點開發(fā)區(qū)域。,園區(qū)規(guī)劃總面積為12.89平方公里，位于綿陽城區(qū)西北部，東至一環(huán)路涪江二橋段，西接綿（陽）廣（元）高速公路綿陽出口，南臨綿陽高新區(qū)，北靠綿陽市城區(qū)。隨著園區(qū)的不斷建設和發(fā)展，園區(qū)現(xiàn)已成為綿陽科技城建設的核心載體。 園區(qū)基礎設施建設已投資7億多元，建成區(qū)內(nèi)道路22條，總長21.75公里。水、電、氣、路、電訊、雨污等基礎設施配套齊全，生活設施逐步完善。園區(qū)為外來企業(yè)已建成2萬平方米工業(yè)標準廠房。 園區(qū)在未來發(fā)展中，將抓住科技城建設和災后重建的機遇，緊密結

26、合園區(qū)現(xiàn)有基礎和實際，大力發(fā)展軍轉(zhuǎn)民產(chǎn)業(yè)、軟件產(chǎn)業(yè)、環(huán)保產(chǎn)業(yè)、總部經(jīng)濟和以商住為主的現(xiàn)代 服務業(yè)。,綿陽市別墅檔次較為高端，供應量相對較大，區(qū)域較為集中。 集中區(qū)域：項目主要在科創(chuàng)園區(qū)內(nèi)，以及小島區(qū)域。 面積區(qū)間供應量：面積區(qū)間跨度較大（202-460），從銷量看，200-300平方米的房源較大面積房源更為暢銷。市場調(diào)查得知，大面積段的別墅銷量不好的原因在于總價太高。 別墅市場價格落差較大，位于4000-10000元/平方米，這主要與項目檔次以及項目內(nèi)存在多種物業(yè)形態(tài)有關。,經(jīng)調(diào)查，綿陽市別墅產(chǎn)品類型較豐富。別墅供應量相對較大。,為了更細致的了解綿羊市場的別墅項目，同時，也為了我們項目的更好定

27、位，在這里我們抽取了項目周邊兩個較為成功的別墅案例：,富臨盧卡美郡,概述：此樓盤為綿陽本土開發(fā)商富臨地產(chǎn)開發(fā)，該開發(fā)商在本地所開發(fā)的在售樓盤擁有大量的客戶。是政府重點扶助的企業(yè)。 產(chǎn)品特征：充分利用地塊特征，打造不同形態(tài)，天然坡地成就風景別墅，與普通公寓及洋房拉開價差，更加突顯別墅珍貴。,半山藍灣,半山藍灣項目沙盤,半山藍灣項目正門,概述：該樓盤總共992套別墅，已售90%。共開三期。 產(chǎn)品特征：別墅產(chǎn)品多樣化，尤其突出的是三聯(lián)排、四聯(lián)排，采用錯聯(lián)布局，達到四面采光的效果。利用地面坡度打造退疊產(chǎn)品。,半山藍灣實景照片,以上兩個樓盤中盧卡美郡產(chǎn)品形態(tài)最為豐富，根據(jù)不同的地理環(huán)境打造出多層、洋房和

28、別墅。 半山藍灣產(chǎn)品的打造最具特色，共有2幢小高層，1棟多層，12幢花園洋房及58幢別墅?？傮w去化周期為一年，共銷售198套。,別墅案例小結,以上兩個個樓盤是綿陽別墅類產(chǎn)品中最具代表性的項目 。因此，我們針對這兩個項目進行客戶調(diào)查分析，從側(cè)面了解我們項目的客戶需求。,客戶構成： 本地客戶居多，有少量的區(qū)縣客戶（江油、北川、安縣等）。 富臨盧卡美郡：客戶大多為綿陽的個體老板，以及政府公務員等。 半山藍灣：客戶多為周邊縣城的老板。 客戶選擇此別墅區(qū)域的原因： 購買此處別墅很重要的原因在于讓子女就讀于附近的學校。特別是看中外國語學校的一流教學質(zhì)量。 另外，他們認為這里是高端居住區(qū)，居住于此具有尊重感

29、，是身份感的象征。,別墅客群小結,富臨盧卡美郡和半山藍灣的產(chǎn)權都是50年的商住用地?？蛻魧?0年產(chǎn)權別墅并不排斥，但具備一定抗性。 綿陽的別墅價格比較合理（富臨盧卡美郡是6000元/平米的均價，半山藍灣是6000-10000多元/平米的報價），客戶對一次性付款并不排斥，但客群數(shù)量不大。富臨盧卡美郡的別墅客戶90%以上都是一次性付款的，而半山藍灣的別墅客戶大多數(shù)卻是按揭?？傮w而言，一次性付款與按揭付款各占一半。 半山藍灣的價格高于富臨盧卡美郡，原因在于產(chǎn)品的形態(tài)的獨特創(chuàng)新。它的疊拼別墅和疊退別墅受到客戶的青睞。,別墅小結,項目所在區(qū)域已為高檔別墅區(qū)。區(qū)域格局已經(jīng)形成。 綿陽目前別墅全為住宅型別墅

30、，根據(jù)別墅產(chǎn)品差異及園林打造效果不同，價格跨度較大，為4000-10000元/平方米。 目前綿陽別墅市場客戶對一次性付款雖然有一定抗性，但并不排斥。,項目所在區(qū)域為發(fā)展中區(qū)域，具有較大的發(fā)展前景。綿陽各園區(qū)主要以工業(yè)企業(yè)為發(fā)展的主要方向。 從土地市場的發(fā)展數(shù)據(jù)上看，項目所在區(qū)域的土地升值潛力優(yōu)勢很大。,據(jù)國土資源部200824號工業(yè)項目建設用地控制指標（試行） “工業(yè)項目的建筑系數(shù)應不低于30%；工業(yè)項目所需行政辦公及生活服務設施用地面積不得超過工業(yè)項目總用地面積的7%。嚴禁在工業(yè)項目用地范圍內(nèi)建造成套住宅、專家樓、賓館、招待所和培訓中心等非生產(chǎn)性配套設施；工業(yè)企業(yè)內(nèi)部一般不得安排綠地。但因生

31、產(chǎn)工藝等特殊要求需要安排一定比例綠地的，綠地率不得超過20%。”,工業(yè)用地集約化發(fā)展，嚴禁改變土地用途,嚴格工業(yè)用地用途，重點扶持總部基地的開展，無具體限制方向,成都市人民政府辦公廳關于規(guī)范工業(yè)總部基地建設的意見,（一）工業(yè)總部基地建設項目，是指在我市規(guī)劃的工業(yè)集中發(fā)展區(qū)內(nèi)建設的為工業(yè)總部企業(yè)發(fā)展提供平臺和載體的工業(yè)性建設項目。（二）工業(yè)總部企業(yè)，是指國際性、全國性、區(qū)域性的現(xiàn)代制造業(yè)、高新技術產(chǎn)業(yè)企業(yè)在我市設立的，具有設計研發(fā)、銷售、采購、結算、投資營運中心功能，對一定區(qū)域內(nèi)的下屬機構和關聯(lián)企業(yè)行使管理和服務職能的總部或分支機構。 項目用地性質(zhì)工業(yè)總部基地建設項目用地性質(zhì)為工業(yè)用地，不得擅自

32、改變土地用途，因城市規(guī)劃調(diào)整確需改變土地用途的，由政府按原用途收回。企業(yè)不得以工業(yè)總部基地建設項目名義變相從事商業(yè)或房地產(chǎn)開發(fā)。項目規(guī)劃控制要求（一）工業(yè)總部基地建設項目必須符合工業(yè)集中發(fā)展區(qū)控制性詳細規(guī)劃。 （二）工業(yè)總部基地建設項目必須按照工業(yè)性科研用房及相關技術標準進行設計，在辦理項目選址、規(guī)劃條件、規(guī)劃建設用地許可證、設計方案審查、建設工程規(guī)劃許可證時，按工業(yè)性科研用房建設項目受理。 （三）工業(yè)性科研用房的最小分隔單元建筑面積不得小于300平方米。,綿陽工業(yè)用地的規(guī)劃使用首先是要遵循國土資源部頒發(fā)的控制指標政策。 原則上不得在工業(yè)用地上改變土地用途與性質(zhì)。 綿陽目前沒有在工業(yè)用地上建總

33、部基地這種概念，也沒有關于工業(yè)總部基地明確的政策文件，所有規(guī)劃還需要向政府上級匯報討論。 亞星集團的工業(yè)用地性質(zhì)與土地開發(fā)構想在政府內(nèi)部還未得到完全認可。,訪綿陽市規(guī)劃局產(chǎn)業(yè)辦、綿陽市科創(chuàng)園管委會的主要內(nèi)容,原則遵循國家政策，具體仍需討論進行,政府對產(chǎn)業(yè)園區(qū)持較大的扶持態(tài)度，利于園區(qū)招商引資，帶動城市及區(qū)域發(fā)展,資料來源：各園區(qū)管委會、相關網(wǎng)站搜集整理,工業(yè)聚集區(qū)域：高新區(qū)及經(jīng)開區(qū) 各園區(qū)產(chǎn)業(yè)結構：存在一定相似性，多數(shù)以自己拿地后修建為生產(chǎn)性工業(yè)園區(qū)為主。 行業(yè)屬性：主要集中于電子信息、機械制造、新材料、食品化工等。 園區(qū)優(yōu)惠政策：各產(chǎn)業(yè)園區(qū)均對于工業(yè)項目投資和工業(yè)用地上給予稅費大力優(yōu)惠。各園

34、區(qū)之間在招商引資上存在同質(zhì)化競爭。 綿陽工業(yè)發(fā)展區(qū)域：有集中化的發(fā)展趨勢。 工業(yè)土地價格及成交情況：水平較高，項目所在的科創(chuàng)園區(qū)價格最高，成交量較低。 工業(yè)市場目前發(fā)展模式：企業(yè)均采用獲取土地后開發(fā)自用作為其發(fā)展模式。,綿陽工業(yè)用地及政策情況小結,目前綿陽工業(yè)地產(chǎn)特征：集中化（高新區(qū)及經(jīng)開區(qū)）； 同質(zhì)化（多為生產(chǎn)型廠房）； 政策扶持 政府對總部基地的概念政策不透明。,綿陽新益大廈,綿陽臨園大廈,綿陽火炬大廈,在寫字樓中占據(jù)較大市場的各行業(yè)，比例數(shù)為該行業(yè)中位居寫字樓的公司占整個行業(yè)的比重,使用面積多為100以下,貿(mào)易公司、裝飾公司所占比例居于首位和第二位。而這類企業(yè)，是不以生產(chǎn)為主營，取而代之

35、的是以買賣交易獲取利潤的公司。 美容、美體和化妝品公司等快速消費品行業(yè)也占有較大比例。,綿陽寫字樓總體供應量較小，檔次較低，無真正意義上的寫字樓。多是商業(yè)與住宅同在一個建筑內(nèi)。租金價格較低，約在10-25元/平方米/月區(qū)間。 目前以中小企業(yè)為寫字樓主要的客群，行業(yè)較為分散。 所需辦公面積較小，主要集中為200以內(nèi)。,接下來再具體的看一下寫字樓的主要客群中小企業(yè)的情況。,綿陽國家科技城（也是中國唯一的國家級科技城）是我國重要的國防科研和電子工業(yè)生產(chǎn)基地，我國電子工業(yè)中心城市之一。 據(jù)對于綿陽中小型企業(yè)的詳細市調(diào)（以下行業(yè)為綿陽整體發(fā)展的前三位）： 網(wǎng)絡、電子、科技類 技術、投資咨詢類 綿陽市網(wǎng)絡

36、公司-系統(tǒng)集成,80%的企業(yè)接受總部基地辦公的物業(yè)；但表示環(huán)境要好，交通要方便等，特別是租金不要太貴。 20%的企業(yè)不接受，原因是辦公地點太遠，不方便。他們大多是有自己的辦公物業(yè)，沒有必要搬遷。 選擇辦公物業(yè)時關注因素排名：園林景觀、周邊配套、交通便利程度、建筑設計、政府的優(yōu)惠政策、地理位置、物業(yè)管理。,對配套的要求依次為：餐廳/食堂、停車位、電梯、咖啡廳、娛樂健身室、物管服務好，后勤保障及時. 可接受的銷售價格為4000-5000元/；90%的客戶選擇租賃。,一般企業(yè)或公司可承受租金在20-25元/平米左右，也有部分企業(yè)或公司可接受50元/平米左右。目前綿陽第一個純寫字樓項目“華融財富中心”

37、的租金在50元/平米左右。,中，小型企業(yè)對交通關注度較高，因交通的配置將會增加其運營成本。 可接受在辦公物業(yè)旁的住宅產(chǎn)品，可解決員工的上下班問題。,一般的企業(yè)需求的辦公面積在200-300左右比較能夠接受,大企業(yè)認為買地自建物業(yè)比租賃更合算,硬件設施的配套很關鍵，即為電梯，停車位等設施的設置；,項目所在區(qū)域，以別墅為主的產(chǎn)品聚集已形成規(guī)模發(fā)展。,綿陽的企業(yè)對于一次性付款購買產(chǎn)權50年的別墅物業(yè)用于辦公的比例不大，他們更愿意租賃。,客戶對于總部基地的概念比較陌生。,綿陽實力雄厚的大中企業(yè)大多在開發(fā)園區(qū)自行修建其需要的物業(yè)；而小型的企業(yè)如寫字樓的公司如果在租金比較合理，辦公環(huán)境優(yōu)化，再加上政府的引

38、導才有可能入駐總部基地。畢竟在綿陽人的心目中，這個區(qū)位太遠。一般員工沒有車的話交通是個大問題,目前地塊周邊非常缺乏相應的配套，如果是工業(yè)總部基地就必須配備生活配套，如食堂、銀行甚至酒店等；,目前綿陽還沒有總部基地性質(zhì)的產(chǎn)業(yè)園，工業(yè)總部基地設計需要得到政府的大力支持。政府引導是這類工業(yè)園區(qū)招商成功的關鍵。,在辦公環(huán)境、交通、租金、配套等因素滿意的前提下能夠接受到總部辦公。 綿陽中小型企業(yè)客戶對總部基地的辦公物業(yè)更愿意租賃，而不是購買。,中小企業(yè)潛在客群小結,客戶群是單一的，且在項目沒有形成特有的吸引點之前，客戶是不愿意購買的。,真正意義上的總部基地具備總部基地的軟硬件條件以及入住企業(yè)的規(guī)模，對入

39、住條件有一定門檻，要求多為國內(nèi)外大型企業(yè)總部或西南總部。典型案例：青羊CBD,城市屬性不支撐,區(qū)域發(fā)展程度不匹配,總部概念的產(chǎn)業(yè)園區(qū)不具備總部基地的軟硬件條件或軟硬件條件較差，以某種產(chǎn)業(yè)為主導產(chǎn)業(yè)并吸引上下游企業(yè)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。典型案例：武侯科技園、西部商務科技園。,主導產(chǎn)業(yè)企業(yè)普遍自建產(chǎn)業(yè)園,1,2,3,典型案例：科技財富中心 ?？偛扛拍畹母邔訉懽謽且钥偛扛拍畲蛟鞂懽謽牵o以生態(tài)理念。多存在于總部概念的產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)。,總部概念的類住宅物業(yè)、低密度辦公物業(yè)、商業(yè)配套結合體以總部概念打造低密物業(yè)，在產(chǎn)品打造中抓住政策邊緣，以形成類住宅物業(yè)，實現(xiàn)住宅功能，此類產(chǎn)品多以聯(lián)排及獨棟為主。位于城市核心圈外圍，

40、或處于某產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的。典型案例:成都創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園,政策因素導向,5,4,總部概念的城市綜合體以總部概念為核心載體，結合大型的商業(yè)，并具備大型住宅區(qū)對商業(yè)的拉動，以形成總部經(jīng)濟、商業(yè)、住宅等的產(chǎn)業(yè)循環(huán)。,區(qū)域發(fā)展程度不匹配,綜合以上比對，可以看出，在目前現(xiàn)有的市場條件下，不適宜發(fā)展總部基地模式。,PART 2 按事物的應有面目來創(chuàng)造它,在該地塊不適合目前開發(fā)的條件下，若集團要求實現(xiàn)預期開發(fā)，則面臨著三個問題：,3,2,1,三個問題,盈利點不明確（商業(yè)、辦公，還是住宅？是租，還是售？）,前期投資大 （總部經(jīng)濟需建寫字樓、商業(yè)、辦公等，投資很大）,客戶群單一（政策規(guī)定，目標客戶只是企業(yè)法人，不能出售給

41、個人）,在盈利點不明確的前提下，囤地待轉(zhuǎn)，對企業(yè)來說是最好的選擇，投資價值高，升值快。,目前項目所處形勢是可喜的，綿陽市工業(yè)土地發(fā)放量越來越少，相應的工業(yè)土地價格越來越高，土地價值則越來越大。,常規(guī)囤地即拍下土地閑置不開發(fā)。但政府政策不允許工業(yè)土地閑置，而且對工程形象也有較高要求，使土地能夠得到最大程度的開發(fā)利用；同時開發(fā)商也要回籠資金，要求回報。,如何囤地？,一旦土地開發(fā)，必然有投入，如果仍按照此前的總部基地的模式來操作，建造辦公產(chǎn)品，則前期投資大，且客群單一，開發(fā)風險加大。,如何解決以上三個難題？,這就需要建立一種新的項目操作模式，只有讓地塊成為綿陽市某種地標，吸引各階層人群到該項目基地，

42、從而豐富客戶群。,地塊位于綿陽西南方向，高新區(qū)科創(chuàng)園區(qū)域，擁有眾多已成型的產(chǎn)業(yè)園。 同時，本區(qū)域在東北緊臨富臨地地產(chǎn)二期盧卡美郡，在西北與富臨山莊二 期緊挨。該區(qū)域分布著綿陽市主要的高端別墅群。,該區(qū)域已有產(chǎn)業(yè)：,該區(qū)域有高級住宅（別墅），有產(chǎn)業(yè)園，但娛樂、體育設施卻極度缺乏。 他們存在哪些需求呢？ 他們需要相應的商業(yè)配套，來進行購物、娛樂、休閑等； 他們需要相應的體育配套，來進行運動、鍛煉、健身等活動。 所以該區(qū)域的空白點在于體育、娛樂業(yè)，區(qū)域的體育產(chǎn)業(yè)配套迎合市場需求，有利 于項目啟動造血功能。,體育產(chǎn)業(yè)（配套項目）市場洞察：,不管在CBD還是CLD，體育產(chǎn)業(yè)作為區(qū)域配套設施，都是不可或缺

43、的。它不僅是人們現(xiàn)代快節(jié)奏生活中必不可少的一部分，更表現(xiàn)了該區(qū)域的完善發(fā)展程度，是提升其形象和品質(zhì)的重要一筆。,綿陽體育產(chǎn)業(yè)調(diào)查,1. 綿陽市體育休閑、鍛煉場所絕大部分是小型的，且分散在市區(qū)各處。 2. 體育館、俱樂部等大部分檔次較低，且類型較為單一，沒有綜合型場所。,體育俱樂部等場所在綿陽市的分布,3. 大型體育設施較偏僻，普通消費者用不到。 4. 最重要的一點是，體育與商業(yè)沒有很好的結合，形成更大的發(fā)展價值。,健身中心、體育館等場所在綿陽市的分布,綿陽體育產(chǎn)業(yè)調(diào)查,可以得知，規(guī)?；?、集約化的體育、娛樂產(chǎn)業(yè)不僅在項目區(qū)域是個空白點，在整個綿陽市都是不健全的。這對我們來說，就是一個巨大的機會，

44、利用體育產(chǎn)業(yè)及衍生的商業(yè)可以很好的打開綿陽市場。,PART 3 他山之石可以攻玉,在本區(qū)域內(nèi)是否可以以體育產(chǎn)業(yè)、商業(yè) 帶動總部經(jīng)濟辦公產(chǎn)業(yè)？！,青島中聯(lián)建業(yè)集團有限公司是一家股份制民營企業(yè)，經(jīng)營范圍主要涉及房地產(chǎn)開發(fā)、不動產(chǎn)租賃經(jīng)營、體育產(chǎn)業(yè)等。,“中聯(lián)運動公園”是在原臺東體育場基礎上，經(jīng)創(chuàng)意改造和高標準規(guī)劃，改、擴建而成的集競技、休閑、健身、娛樂于一體的綜合性體育中心，占地面積4.6萬平方米。,中聯(lián)創(chuàng)意廣場時尚街區(qū)是由中聯(lián)建業(yè)集團管理運營的市區(qū)內(nèi)大型吃喝玩樂一站式街區(qū)，廣場內(nèi)匯集國際、國內(nèi)特色餐飲、酒吧、咖啡吧、KTV、SPA,生活休閑購物店等眾多知名商家。,中聯(lián)U谷2.5產(chǎn)業(yè)園地處太平山風

45、景區(qū)內(nèi)，緊鄰櫸林山公園，周圍環(huán)境優(yōu)美，居于城市中心，鬧中取靜，交通便利，周邊商圈林立，臺東步行街、啤酒街、文化市場環(huán)繞。項目占地50余畝，總建筑面積5萬余平方米，系在原青島元通電子廠、青島顯像管廠廠區(qū)基礎上，經(jīng)過創(chuàng)意改造而成。,中聯(lián)三項產(chǎn)業(yè)都是工業(yè)用地或者非商住用地，將三者很好的結合在一起，是否能解決總部基地三個問題？,1. 盈利點問題三者結合使盈利點非常明確，有利于長期囤地，短期內(nèi)豐富商業(yè) 資源可以租售結合。 2.投資大問題體育產(chǎn)業(yè)前期投入成本相對比較低 3.客群大問題客群層次增多，豐富客群 其他好處： 4.土地性質(zhì)不矛盾，具備可操作性； 5.可以快速樹立品牌形象，提高品牌知名度 6.可以快

46、速成為區(qū)域兩點，便于炒作 7.作為一種全新的項目運作模式，有利于項目的順利啟動，更有利于帶動以后項目的長遠發(fā)展,由此可以得出項目整體定位：,釋義： 綿陽：定位于服務整個綿陽城市，擴大項目輻射范圍 商務：濃厚的商務辦公氛圍 生活：少量VIP行政房配套，讓項目功能更優(yōu)化 綜合體：涵蓋體育、健身、休閑、娛樂等多種業(yè)態(tài),綿陽商務生活綜合體,項目案名,亞星慧谷,慧谷： “慧”寓合了項目所在城市科技之城的標桿形象； “谷”既形象的表現(xiàn)了本項目的坡地特點，又生動的說明了本項目是各種智慧的聚集地、衍生所； 能夠比較直接的體現(xiàn)出項目的商務氣息，吻合政府要求； 項目作為中高端人群匯聚的高端平臺，“慧谷”將成為“智

47、慧迸發(fā)”之所。,【亞星慧谷規(guī)劃三大戰(zhàn)役】,【第一戰(zhàn)】,本項目的客群,客群定位,1.由體育產(chǎn)業(yè)衍生的商業(yè)租賃客戶,2.購買商業(yè)的客戶,3.辦公客戶、投資客群,項目客群預判分析,體育產(chǎn)業(yè)：長期囤地，短期內(nèi)快速炒作地塊 衍生商業(yè)：短期可售可租，形式熱點豐富 辦公產(chǎn)業(yè)：主題業(yè)態(tài)，符合土地性質(zhì)及政府要求 類住宅產(chǎn)業(yè)：行政商業(yè)配套，項目重要獲利點,1、開發(fā)原則：通過一個總部基地（綿陽城市商務綜合生活圈），涵蓋三個業(yè)態(tài)功能齊備的產(chǎn)業(yè)區(qū)，前瞻性開發(fā)理念，勾畫出項目開發(fā)的整體布局。,【第二戰(zhàn)】,2、開發(fā)思路： 一期 商與體育產(chǎn)業(yè) 體育產(chǎn)業(yè)、商務商業(yè)區(qū) 二期 商 2.5產(chǎn)業(yè)園區(qū)（電子、高科技研發(fā)、低碳綠色能源產(chǎn)業(yè)

48、） 三期 住 行政vip生活居住區(qū),為什么要將體育產(chǎn)業(yè)與商業(yè)商務相結合？,項目地處綿陽市科創(chuàng)區(qū)內(nèi)，是綿陽市內(nèi)各區(qū)內(nèi)工業(yè)用地價格居于首位的地域。隨著經(jīng)濟的發(fā)展以及政策的導向，土地價值不斷增長。,土地增值潛力大,投資成本低,綿陽市體育娛樂設施絕大部分分布在綿陽市中心區(qū)域，在科創(chuàng)區(qū)是個空白點，有很大潛力。,區(qū)域市場需求,完善的體育產(chǎn)業(yè)配套可以有效提升項目品質(zhì)與形象，成為項目的賣點，與商務商業(yè)兩者相輔相成，共同提升項目的整體運作。,與商務商業(yè)相輔相成,建立起相對完整的體育產(chǎn)業(yè)配套，會形成一種創(chuàng)新的工業(yè)用地總部基地亞星集團操作模式，對綿陽區(qū)域會形成一種標桿作用。,形成深遠社會效應,體育產(chǎn)業(yè)相對于其他行業(yè)

49、投資成本最小，而且具備造血功能。所以是一項投資風險低，安全系數(shù)高的產(chǎn)業(yè)。,為什么開發(fā)總部基地的2.5產(chǎn)業(yè)園區(qū)？,綿陽作為中國的唯一科技城，三大產(chǎn)業(yè)結構中第二產(chǎn)業(yè)比重最大。所以綿陽中小企業(yè)數(shù)量龐大，而其中又以工廠類的為主。電子科技類非常發(fā)達，其發(fā)展趨勢為以科技為先導、以工業(yè)為核心、以產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟為支撐的大發(fā)展。,綿陽經(jīng)濟大發(fā)展形式下，將轉(zhuǎn)向電子、高科技研發(fā)、低碳、綠色能源新材料重點發(fā)展，以提高資源利用效率為重點、創(chuàng)建人與自然和諧發(fā)展的科技城。,只有將綿陽市的的工業(yè)優(yōu)勢與科技特色結合起來才能夠使本項目獲得更長遠的發(fā)展，所以知識和技術密集的2.5產(chǎn)業(yè)是工業(yè)化發(fā)展到一定階段經(jīng)濟增長的動力源，是經(jīng)濟社會現(xiàn)代

50、化的表現(xiàn)，是綿陽市的核心發(fā)展趨勢。,為什么把行政VIP生活居住區(qū)納入總部基地的開發(fā)規(guī)劃布局？,國內(nèi)外總部基地的用地性質(zhì)均為工業(yè)用地及商業(yè)用地，70%的項目為工業(yè)用地，類住宅低密度物業(yè)是其項目運作的組成部分，更是其項目運作贏利點的核心業(yè)態(tài)。,3、開發(fā)體量及次序建議,一期為啟動期4萬m2 （體育產(chǎn)業(yè)、商務商業(yè)區(qū)） 二期（2.5產(chǎn)業(yè)園區(qū)）6萬m2 三期（行政vip生活居住區(qū)）3萬m2,一期,體育產(chǎn)業(yè)、商務商業(yè)區(qū),三期,二期,一期,行政vip生活居住區(qū),2.5產(chǎn)業(yè)園區(qū),商業(yè),【第三戰(zhàn)】,建筑風格建議,一期 體育產(chǎn)業(yè)以人為本的空間組織，帶有體育鮮明特色的動感線條。 二環(huán)商業(yè)現(xiàn)代建筑風格,商業(yè)示意,體育產(chǎn)

51、業(yè),各類運動場館,運動場,酒店、賓館,大型商超,休閑商業(yè),商務辦公,體育產(chǎn)業(yè),配套停車,標準塑膠跑道，可承接各企業(yè)、普通民眾等田徑賽事,綜合性運動場，可進行足球比賽，以及多項田賽,羽毛球場館內(nèi)景，專業(yè)場地建設,操房,可分時進行、跳操、瑜伽、舞蹈、跆拳道等群體運動課程,乒乓球館內(nèi)景,專業(yè)壁球館內(nèi)景,專業(yè)網(wǎng)球場地,大型健身中心,有氧項目單車房,力量器械房,游泳區(qū),綜合服務區(qū)，提供休閑、飲品、零售等完善的配套服務,高品質(zhì)的綜合商業(yè)體，將擴大該區(qū)域商業(yè)輻射力，推動地方經(jīng)濟發(fā)展。,大型商超+休閑商業(yè)街,休閑商業(yè)街,大型商超、綜合商業(yè),商務酒店、賓館,體育產(chǎn)業(yè),超市示意,休閑商業(yè)街,以零售、餐飲、娛樂等配

52、套休閑業(yè)態(tài)為主,樣板區(qū)：,一期區(qū)域作為啟動期的原因： 體育產(chǎn)業(yè)、商務商業(yè)區(qū)的打造為整個項目的奠定了一個重要基礎，項目所在區(qū)域內(nèi)體育產(chǎn)業(yè)及商業(yè)配套缺乏，完善的配套對于整個項目的運作起到了提高項目品質(zhì)形象，招攬人氣，以及市場運作的基礎。也就是前期造血功能。 一期作為在整個項目的中心，自然融入項目的格局區(qū)域。和諧地把純辦公區(qū)域與行政居住區(qū)域動靜分離開來。又充分的滿足了二期與三期的客群配套需求。將有力提升項目的整體定位形象 與二環(huán)商業(yè)街的同步進行，有利于起到相互策應補充的前期開發(fā)效果。,【啟動區(qū)域】,二期 低密度純辦公物業(yè)2.5產(chǎn)業(yè)園區(qū) （電子、高科技研發(fā)、低碳綠色能源產(chǎn)業(yè)）（6萬平方米）,二期 【戶

53、型】,建筑單體多層辦公,二期 【戶型】,建筑單體300平米,二期【戶型】,一層平面圖,二層平面圖,三層平面圖,地下層平面圖,二期 【戶型】,二期 【戶型配比比例】,三期 類住宅低密度物業(yè)行政VIP居住區(qū)（3萬平方米）,三期【產(chǎn)品戶型建議初步建議】 根據(jù)客群對物業(yè)面積需求，以及典型性項目銷售情況所反映的大面積難銷的現(xiàn)實狀況，因目土地屬性為工業(yè)用地，受政策規(guī)劃批準局限，本項目產(chǎn)品面積區(qū)間建議以300400 產(chǎn)品為主力面積區(qū)間。,三期 【戶型】,三期 【戶型】,三期 【戶型配比比例】,三期 戶型配比建議,二、三期【園林規(guī)劃建議】 以高綠化、生態(tài)景觀的園林作為項目的主題，成為項目發(fā)展的核心賣點。 總體規(guī)劃上實現(xiàn)功能分區(qū)，具備良好的私密性。項目整體規(guī)劃采用圍合布局方式。,以組團