杭州市物業(yè)管理優(yōu)秀項目復評標準及評分細則

1、杭州市物業(yè)管理優(yōu)秀項目復評標準及評分細則項目名稱：考評人：年月日標準內(nèi)容規(guī)定考評分值評分細則得分一、基礎(chǔ)管理、物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)國家規(guī)定取得企業(yè)法人資格、符合，不符合取消復評資格、項目負責人應按規(guī)定辦理執(zhí)業(yè)報備，各類管理人員和專業(yè)技術(shù)操作人、項目負責人未按規(guī)定辦理執(zhí)業(yè)報備扣員取得相應專業(yè)技術(shù)操作上崗證、專業(yè)技術(shù)操作人員未取得相應專業(yè)技術(shù)操作上崗證每發(fā)現(xiàn)一人扣、業(yè)主委員會按規(guī)定程序選舉（換屆）、備案（單一業(yè)主或業(yè)主人數(shù)較、業(yè)主委員會未按規(guī)定選舉（換屆）扣，已成立未備案扣少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意決定不成立的除外）；制定管理規(guī)約 、議、管理規(guī)約、議事規(guī)則未制定扣，已制定不完善扣事規(guī)則；雙方簽訂書面物業(yè)服

2、務合同，責、權(quán)、利關(guān)系明確、未簽訂物業(yè)服務合同扣，已簽訂但責、權(quán)、利關(guān)系不明確扣、物業(yè)服務企業(yè)建立健全各項管理制度、操作規(guī)程、崗位工作標準，并、物業(yè)管理服務工作程序、質(zhì)量保證制度、收費管理制度、財務制度、崗位考核制定具體的落實措施和考核辦法制度等每發(fā)現(xiàn)一處不完整規(guī)范扣、未制定具體的落實措施扣，未制定考核辦法扣、房屋及其共用設(shè)施設(shè)備檔案資料、住用戶檔案、日常管理檔案臺帳齊房屋總平面圖、地下管網(wǎng)圖，房屋數(shù)量、種類、用途統(tǒng)計成冊，房屋及共用設(shè)施全，分類成冊，管理完善，查閱方便，檔案使用登記手續(xù)完備；歷次交設(shè)備大中修記錄，共用設(shè)施設(shè)備的設(shè)計安裝圖紙資料和臺帳、住用戶檔案及裝修接資料， 如有物業(yè)管理機構(gòu)

3、變更的項目，應保存有從上一家物業(yè)服務企資料、日常各部門的管理檔案，檔案使用登記記錄，歷次交接資料，每發(fā)現(xiàn)一項業(yè)移交的上述物業(yè)資料不齊全或不完善扣、建立健全財務管理制度，對物業(yè)服務費和其它費用的收支嚴格按照相、未建立財務管理制度并嚴格執(zhí)行扣，已建立運作不規(guī)范扣，賬目不清晰扣關(guān)政策進行財務管理，運作規(guī)范，賬目清晰；依法實行明碼標價，將服、未按規(guī)定公布經(jīng)營性收支情況扣，已公布但不符合規(guī)定扣務內(nèi)容以及收費項目、收費標準等有關(guān)情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以公、未實行明碼標價扣，公示內(nèi)容每缺一項扣示；每半年公布一次經(jīng)營性收入的收支情況；按規(guī)定申請使用專項維修、未按規(guī)定申請使用物業(yè)專項維修資金扣，維修資金使用情況

4、未公示扣資金，保障共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的及時維修，其使用情況應在物業(yè)、未按規(guī)定建立專項維修資金使用檔案扣，未按規(guī)定做好移交扣管理區(qū)域內(nèi)公示，專項維修資金使用須建檔，并做好移交，接受業(yè)主監(jiān)督、建立小時值班制度和回訪制度，設(shè)立服務監(jiān)督電話，對業(yè)主、使用人、未建立小時值班制度和回訪制度扣，未設(shè)服務監(jiān)督電話扣，發(fā)現(xiàn)一處業(yè)主反映反映的各類信息進行收集、反饋和存檔， 并在服務承諾的期限內(nèi)處理完處理不及時扣，回訪記錄不完整或無回訪記錄每次扣畢；每年至少次征詢業(yè)主、使用人對物業(yè)管理服務工作的意見并總結(jié)分、未開展意見征詢工作扣，已開展但未總結(jié)析扣析；對業(yè)主、使用人合理的意見建議有整改措施、結(jié)果和回訪記錄，回、

5、對業(yè)主和使用人的合理意見建議未按時整改每發(fā)現(xiàn)一處扣，回訪滿意率每降低訪滿意率達以上個百點扣1 / 6、由一家物業(yè)服務企業(yè)統(tǒng)一實施專業(yè)化管理，應加強服務外包管理，并、營業(yè)執(zhí)照復印件、資質(zhì)證書復印件每缺一項扣保存完好服務外包單位的營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書等復印件， 以及對服務外、服務外包單位的選擇、監(jiān)督檢查、評審記錄每缺一項扣包單位的選擇、監(jiān)督檢查、評審記錄二、共用設(shè)施設(shè)備管理（一）綜合要求、制定設(shè)備安全運行、崗位責任制、定期巡回檢查、維護保養(yǎng)、運行記、未建立設(shè)備管理制度每缺一項扣，已建立但不完善扣，未上墻扣，未嚴格執(zhí)錄管理、維修檔案等管理制度，制定設(shè)備系統(tǒng)圖、應急預案流程圖，制行扣度、圖表須上墻并嚴格

6、執(zhí)行，值班及非工作人員進出設(shè)備機房記錄、交、對需定期檢測的設(shè)施設(shè)備未經(jīng)專業(yè)部門檢測扣接班記錄、設(shè)施設(shè)備運行、巡檢、操作記錄清晰完整、記錄不完善、不規(guī)范或有缺頁每發(fā)現(xiàn)一處扣、建立健全電梯、消防、水、電、自然災害等公共突發(fā)性事件的處理機、未建立應急處理機制和應急預案每缺一項扣，已建立但不完善或未認真執(zhí)行扣制和應急預案，并定期培訓、演練、未定期進行培訓、演練扣，無記錄扣、設(shè)備機房門口應有機房類別及管理標識，并保持門窗、鎖具完好、有、門口缺標識，門窗、鎖具有損壞，每發(fā)現(xiàn)一處扣效；設(shè)備及機房環(huán)境整潔，無雜物堆放，無滲漏、污物、塵土、銹蝕、設(shè)備或機房有雜物、滲漏、污物、塵土、銹蝕、積水等每發(fā)現(xiàn)一處扣積水，

7、運行安全、正常；設(shè)備閥門、運行標識清晰，設(shè)備卡健全、設(shè)備、閥門狀態(tài)標識不清楚、開關(guān)不靈活、設(shè)備卡不健全扣、強弱電箱、水表箱等未按規(guī)定上鎖扣、設(shè)備機房內(nèi)應按規(guī)定配置消防、通風、應急照明、防止小動物進入等、未按規(guī)定配置消防、通風、應急照明扣設(shè)施；疏散、警示標識、設(shè)備噪聲和三廢排放符合規(guī)范要求；具備溫、未設(shè)立檔鼠板或未達到標準要求，有蟲害發(fā)生扣濕度檢測設(shè)備，且環(huán)境溫度、濕度值在規(guī)定范圍內(nèi)、缺疏散、警示標識，設(shè)備噪聲和三廢排放不符合規(guī)范扣、缺溫、濕度檢測設(shè)備，溫、濕度高于設(shè)備要求扣、配備所需各種專業(yè)技術(shù)人員，明確責任人、各操作人員持證上崗并嚴、操作人員上崗證和責任人未上墻扣，每發(fā)現(xiàn)一人無證上崗扣格執(zhí)行

8、各項操作規(guī)程、各種專業(yè)技術(shù)人員配備不合理扣、專業(yè)技術(shù)人員不熟練操作或未按操作規(guī)程執(zhí)行扣（二）電梯系統(tǒng)、建立完善的電梯設(shè)備運行管理體系，與具有資質(zhì)的電梯專業(yè)公司簽訂、未制訂電梯運行管理制度扣，已制定不完善或未上墻扣維修保養(yǎng)合同，做好維保等工作并有記錄；作業(yè)人員持有效證件上崗、與不具有資質(zhì)的專業(yè)公司簽訂維修保養(yǎng)合同扣、維修、保養(yǎng)、大修、改造等工作沒有相關(guān)記錄扣、作業(yè)人員沒有相應有效資格證每發(fā)現(xiàn)一人扣、電梯使用各類證件有效，轎廂內(nèi)各種設(shè)備和配件保持完好，運行正常、電梯準用證、年檢合格證等無效扣平穩(wěn)；轎廂、井道、機房保持清潔、轎廂內(nèi)通風、按鈕、燈具、監(jiān)控探頭、通話等附屬設(shè)施不能正常使用的每發(fā)現(xiàn)一處扣、

9、轎廂應干凈，井道應清潔，無垃圾雜物，機房、門道槽應無雜物，發(fā)現(xiàn)一起不合格扣、電梯日常運行維護費用單獨列張，制定支出明細列表，并每半年向業(yè)、缺費用支出明細表扣主公布電梯運行維護費用的支出情況、有費用支出明細表未定期公布扣2 / 6（三）消防系統(tǒng)、建立消防檔案，建立消防管理制度，消防控制中心小時值班，消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備齊全、完好無損，可隨時起用、落實消防責任制，明確各區(qū)域防火責任人，成立志愿消防隊伍，定期對消防設(shè)施設(shè)備進行維護、管理、巡查；每日進行防火巡查、每月進行防火檢查并記錄； 消防管理人員掌握消防設(shè)施設(shè)備的使用方法并能及時處理各種問題、制定有突發(fā)火災的應急方案，定期開展演練；設(shè)立消防疏散示意圖

10、，照明設(shè)施、 引路標志完好， 緊急疏散通道暢通； 危險場所設(shè)立警告標志，包括禁止燃放煙花爆竹標志等，無火災安全隱患、組織開展消防法規(guī)及消防知識的培訓、宣傳教育（四）供電系統(tǒng)、制定用電管理制度與停電應急處理措施，并嚴格執(zhí)行；限電、停電有明確的審批權(quán)限、程序，保證正常供電、備用應急發(fā)電機可隨時起用，備用儲油罐儲存環(huán)境符合要求（五）弱電系統(tǒng)1、 按工作標準規(guī)定時間排除故障， 保證各弱電系統(tǒng)正常工作； 監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設(shè)施設(shè)備運行正常，有記錄并按規(guī)定期限保存（六）空調(diào)系統(tǒng)、未建立消防檔案或消防管理制度扣，已建立但不完善或未上墻扣、消控中心未建立小時值班、交接班制度扣，值班、交接班記錄不規(guī)范或不完善扣、

11、煙感器、滅火器、消防栓、水帶、消防電話、防火卷簾門、噴淋管網(wǎng)水壓等每發(fā)現(xiàn)一處無法正常使用扣、區(qū)域責任人不明確每發(fā)現(xiàn)一處扣、未成立志愿消防隊伍扣、未定期對消防器材進行維護、管理、巡查并記錄扣、消防設(shè)施設(shè)備檢查測試及以往報警記錄不全、未存檔每發(fā)現(xiàn)一處扣、缺每日防火巡查記錄，每日扣，缺每月防火檢查記錄，每月扣、每發(fā)現(xiàn)一人不能正確使用消防器材或處理消防問題的扣、無應急方案扣，未定期開展演練扣，各種標志每缺少一個及每發(fā)現(xiàn)一處不暢通扣、每發(fā)現(xiàn)一處安全隱患扣、未開展消防法規(guī)及消防知識培訓、宣傳教育扣，已開展未記錄的扣、未制定用電管理制度與停電應急處理措施扣，已制定未嚴格執(zhí)行或未上墻扣、未建立限電、停電審批權(quán)

12、限、程序或倒閘規(guī)定及審批權(quán)限、程序，已建立未嚴格執(zhí)行扣、供電設(shè)備設(shè)施經(jīng)常出故障、影響正常供電扣、未制定應急發(fā)電機維修保養(yǎng)計劃扣，應急發(fā)電機不能隨時起用扣、備用儲油罐儲存處沒有通風、安全等設(shè)備扣、沒有應急發(fā)電機定期檢查試機記錄扣、儲油罐有漏、滴現(xiàn)象扣、弱電系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備不能正常工作或未在規(guī)定時間排除故障每發(fā)現(xiàn)一處扣、未建立弱電系統(tǒng)設(shè)備運行管理制度扣，已建立但不完善或未上墻、值班人員無上崗證每發(fā)現(xiàn)一人扣、沒有運行值班記錄扣，記錄不規(guī)范扣、未按規(guī)定期限保存監(jiān)控記錄扣、中央空調(diào)系統(tǒng)運行正常，水塔運行正常且噪音不超標，閥門等無滴漏、未建立中央空調(diào)系統(tǒng)運行管理制度扣，已建立但不完善或未上墻扣水現(xiàn)象；制定中央

13、空調(diào)發(fā)生故障應急處理方案、中央空調(diào)系統(tǒng)或水塔不能正常運行扣3 / 6、定期對空調(diào)系統(tǒng)檢查、保養(yǎng)、定期清洗等并有記錄，空調(diào)管道保溫層等完好（七）給排水系統(tǒng)、制定用水、供水管理制度，按約定對二次供水蓄水池設(shè)施設(shè)備進行清潔、清毒；二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗單、操作人員健康合格證齊全；水池、水箱清潔衛(wèi)生，無二次污染、高壓水泵、水池、水箱有嚴格的管理措施，水池、水箱周圍無污染隱患；設(shè)備、閥門、管道工作正常，無跑冒滴漏現(xiàn)象、排水系統(tǒng)通暢，道路無積水，地下室、車庫、設(shè)備房無積水、浸泡發(fā)生；制定事故應急處理方案；排水、排污管道通暢，無堵塞外溢現(xiàn)象、污水不得入河三、房屋管理與維護保養(yǎng)、小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面

14、示意圖，主要路口設(shè)有路標，組團及幢、單元（門）、戶門標號標志明顯；大廈、棟號、樓層、房號標志明顯，大堂內(nèi)布置合理并設(shè)立引路方向平面圖，駐大廈各單位名錄標識在大堂內(nèi)顯著位置、建筑物外觀完好、整沽，外墻面磚、建材、涂料等裝飾材料無大面積脫落、破損、污跡； 無紙張亂貼、 亂涂、 亂畫和亂懸掛現(xiàn)象； 室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置， 定期巡視檢查并記錄， 保持整潔統(tǒng)一美觀，無安全隱患或破損； 空調(diào)安裝位置統(tǒng)一， 冷凝水集中收集， 支架無銹蝕；封閉陽臺統(tǒng)一有序，色調(diào)一致，不超出外墻面；除建筑設(shè)計有要求外，不得安裝外廊及戶外防盜網(wǎng)、晾曬架、遮陽蓬等、建立共有部位、共有設(shè)施日常管理和維修養(yǎng)護制度，保證使

15、用功能完善、完好率達以上；道路、樓道、大堂等公共照明完好；容易危及人身安全的地方設(shè)置警示標志和采取相應防范措施、閥門等有滴漏水現(xiàn)象每發(fā)現(xiàn)一處扣、無應急處理方案扣，有方案但不完善或執(zhí)行不夠扣、沒有定期檢查、保養(yǎng)、定期清洗記錄扣、空調(diào)送、出風口有積灰、臟等每發(fā)現(xiàn)一處扣、空調(diào)管道保溫層不完好每發(fā)現(xiàn)一處扣、未制定用水、供水管理制度扣，已建立但不完善或未上墻扣、未按約定進行清洗、消毒扣、證件不齊，每缺一項扣、水池、水箱井口、透氣孔無防蟲網(wǎng)或未加蓋、上鎖扣、沒有管理措施扣，已建立未執(zhí)行扣、水池、水箱周圍每發(fā)現(xiàn)一處污染隱患扣、設(shè)備、閥門、管道工作不正常扣，跑冒滴漏每發(fā)現(xiàn)一處扣、閥門開關(guān)不靈活、生銹，管道表面

16、生銹、起包、積塵或設(shè)備、閥門狀態(tài)標識不清楚每發(fā)現(xiàn)一處扣、排水系統(tǒng)不通暢、積水、浸泡等每發(fā)現(xiàn)一處扣、無處理方案扣，方案不完善扣、排水、排污每發(fā)現(xiàn)一處堵塞或外溢扣因污水排放被相關(guān)行政部門通報扣、住宅小區(qū)無示意圖扣，無路標扣，幢、單元、戶號每缺一個扣、大廈無示意圖扣，發(fā)現(xiàn)一處標志不清或沒有標志扣、每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣，缺少巡檢記錄扣，有安全隱患每處扣、未建立日常管理和維修養(yǎng)護制度扣，不完善或執(zhí)行不到位扣、未建立安全防范措施扣，每發(fā)現(xiàn)一處安全隱患或警示標識缺失扣、公共照明每發(fā)現(xiàn)一處不完好扣、對共有部位和共有設(shè)施巡查、檢查和保養(yǎng)記錄不全扣4 / 6、共有部位和共用部位使用功能完好率每降低個百分點扣、室外共

17、用管線統(tǒng)一入地或入公共管道，無架空管線，無礙觀瞻；物業(yè)、共用管線每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣區(qū)域內(nèi)道路通暢，路面平整；井蓋無缺損、無丟失，路面井蓋不影響車、道路發(fā)現(xiàn)一處不通暢、不平整、積水扣；發(fā)現(xiàn)井蓋缺損或丟失扣，路面井蓋影輛和行人通行響通行、無違反規(guī)劃私搭亂建，無擅自改變房屋用途現(xiàn)象；房屋裝飾裝修符合、每發(fā)現(xiàn)一處私搭亂建或擅自改變房屋使用用途扣規(guī)定，未發(fā)生危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改管線和損害他人利益的現(xiàn)象；如、每發(fā)現(xiàn)一處危及房屋結(jié)構(gòu)安全或拆改管線損害他人利益扣發(fā)現(xiàn)違法搭建行為的，要在第一時間勸阻、制止，并立即向?qū)俚爻枪軋?zhí)、未制定房屋裝飾裝修管理規(guī)定扣，不完善或未執(zhí)行到位的扣法中隊報告，同時登記在案，留存書

18、面文件、材料、施工現(xiàn)場未張貼施工許可證或未按規(guī)定對施工現(xiàn)場巡查、記錄扣、發(fā)現(xiàn)違法搭建行為，未第一時間勸阻、制止、報告、登記在案，留存書面文件、材料扣四、公共秩序維護及車輛管理、基本實行封閉式管理，結(jié)合物業(yè)特點制定安全防范措施；按約定提供、未實行封閉式管理扣，對特殊的部位要有相應的防范措施，每發(fā)現(xiàn)一處無防范值班、巡邏服務，有嚴格的值班、巡邏、交接班制度；秩序維護人員熟措施扣悉環(huán)境，文明值勤，訓練有素，言語規(guī)范，認真負責；對進出物業(yè)區(qū)域、未建立值班及巡邏、交接班制度扣，記錄不全或不規(guī)范每發(fā)現(xiàn)一處扣的機動車、外來人員、物品實行登記制度、秩序維護員不文明執(zhí)勤、言語不規(guī)范或不熟悉環(huán)境、工作制度、崗位職責

19、等每發(fā)現(xiàn)一人扣、未建立登記制度扣，記錄不全或不規(guī)范每發(fā)現(xiàn)一處扣、建立治安、公共安全等突發(fā)事件應急預案，危及人身安全處有明顯標、未建立治安、公共安全等突發(fā)事件應急預案扣，制度不全或不落實扣識和具體的防范措施、每發(fā)現(xiàn)一處危及人身安全處無標識和防范措施扣、落實居住房屋出租安全管理職責，建立信息登記簿或者登記系統(tǒng)，并、未建立信息登記簿或者登記系統(tǒng)扣將相關(guān)登記信息報所在地公安機關(guān)備案、建立信息登記簿或者登記系統(tǒng)但未備案扣、無居住房屋的項目此項不扣分、制定車輛行使、停放管理制度，機動車與非機動車分類停放，停放整、未建立機動車、非機動車輛管理制度扣，制度不全或不落實扣齊、場地整潔；有居住房屋的項目保障垃圾收

20、集、運輸車輛作業(yè)道路通、因管理責任造成車輛丟失每發(fā)現(xiàn)一臺扣，每發(fā)現(xiàn)一臺車輛亂停亂放扣暢；各類交通標識齊全、規(guī)范，車輛停放無堵塞交通現(xiàn)象，不影響行人、垃圾收集、運輸車輛作業(yè)道路有阻礙扣，無居住房屋的項目此點不扣分通行，不阻礙消防通道，保障消防車作業(yè)場地不被占用、交通標識、標志、標線等不清晰、不完善每發(fā)現(xiàn)一處扣、停車場地衛(wèi)生不整潔、有堆雜物現(xiàn)象每發(fā)現(xiàn)一處扣、消防車輛作業(yè)場地被占用扣、應積極配合新能源電動汽車充電樁的建設(shè)安裝，包括及時確認車位信未按規(guī)定配合新能源電動汽車充電樁的建設(shè)安裝扣息；提供相關(guān)工程竣工圖，指認電源位置、管線走向；確定充電設(shè)施配電箱、表箱安裝位置、電源走向；指定專人配合現(xiàn)場勘查、施工5 / 6五、環(huán)境衛(wèi)生管理、清潔衛(wèi)生實行責任制，有專職的清潔人員和明確的責任范圍，實