鼎暉房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)介紹

1、鼎暉房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)介紹鼎暉投資基金管理公司（簡(jiǎn)稱：鼎暉投資）成立于2002年，目前管理基金規(guī)模達(dá)55億美元，是專注于中國(guó)地區(qū)的最大投資基金管理公司之一。鼎暉投資的業(yè)務(wù)操作完全按照國(guó)際投資標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，在投資過(guò)程中與摩根士丹利亞洲投資、高盛投資以及華登投資、IDG等國(guó)際知名的投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作，建立了深入廣泛的國(guó)際合作網(wǎng)絡(luò)體系。作為國(guó)內(nèi)最早從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)投資的基金管理團(tuán)隊(duì)之一，鼎輝房地產(chǎn)基金從成立以來(lái)取得了優(yōu)異的業(yè)績(jī)。無(wú)論從年化收益率還是基金規(guī)模的角度來(lái)看，鼎輝房地產(chǎn)基金都可以作為國(guó)內(nèi)創(chuàng)投的一面旗幟。因此，本文將主要介紹鼎輝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)投資業(yè)務(wù)。一、 鼎暉投資介紹鼎暉投資在成立初期，由全球60多

2、家知名投資機(jī)構(gòu)與新加坡政府投資公司、蘇黎士投資集團(tuán)和中國(guó)經(jīng)濟(jì)技術(shù)投資擔(dān)保公司共同發(fā)起。經(jīng)過(guò)十多年的發(fā)展，鼎暉投資不斷壯大，并且逐步成為私募股權(quán)領(lǐng)域的領(lǐng)軍人物。鼎暉投資自成立以來(lái)，得到了國(guó)內(nèi)外第三方評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的認(rèn)可。除多次獲得清科集團(tuán)頒發(fā)的“年度最佳創(chuàng)業(yè)投資機(jī)構(gòu)”“年度最活躍創(chuàng)業(yè)投資機(jī)構(gòu)”之外，其合伙人吳尚志、王功權(quán)也多次出現(xiàn)在“年度十大最活躍創(chuàng)業(yè)投資人”名單中。同時(shí)，在2007年Asian Venture Capital Journal舉辦的亞洲私募股權(quán)基金和創(chuàng)投基金年度頒獎(jiǎng)中，憑借百麗在香港上市的優(yōu)異表現(xiàn)，鼎暉投資榮獲年度最佳退出私募股權(quán)機(jī)構(gòu)；在2008年Finance Asia主辦的評(píng)比中，

3、山水水泥榮獲2008年度最佳中型股股票交易獎(jiǎng)；在IIEI主辦的全球私募股權(quán)基金評(píng)比中，鼎暉投資連續(xù)四年榮獲中國(guó)最佳私募股權(quán)機(jī)構(gòu)。目前，鼎暉的投資人包括100多家國(guó)際和中國(guó)的機(jī)構(gòu)投資人，其中有主權(quán)基金、各國(guó)養(yǎng)老金（包括全國(guó)社會(huì)保障基金理事會(huì)）、捐贈(zèng)基金、家族基金和專業(yè)基金中基金（fund of funds）。鼎暉投資人還包括國(guó)際和中國(guó)的高資產(chǎn)個(gè)人投資人。從2002年開(kāi)始，鼎暉投資總共發(fā)行了11只基金。從發(fā)行幣種來(lái)看，其中人民幣基金4只，美元基金7只；從投資類型來(lái)看，其中股權(quán)投資基金6只，風(fēng)險(xiǎn)投資基金2只，私募證券基金1只，房地產(chǎn)基金2只。截止2010年12月，公司管理基金規(guī)模達(dá)55億美元。股權(quán)投

4、資基金基金名稱人民幣基金I美元基金I美元基金II美元基金III人民幣基金II美元基金IV人民幣基金基金規(guī)模1.35億元1億美元3億美元16億美元41億元14億美元80億元成立年度2002200220052007200820092010投資成員661115222335表1：股權(quán)投資基金一覽風(fēng)險(xiǎn)投資基金私募證券基金房地產(chǎn)基金基金名稱美元?jiǎng)?chuàng)投基金I美元?jiǎng)?chuàng)投基金II潤(rùn)暉/QFII人民幣房地產(chǎn)基金I人民幣房地產(chǎn)基金II基金規(guī)模2億美元5億美元3.5億美元4億元10億元成立年度20062007200620092010投資成員5141155表2：風(fēng)險(xiǎn)投資基金、私募證券基金和房地產(chǎn)基金一覽鼎暉投資采用有限合伙

5、制的形式運(yùn)作。有限合伙制公司通常又稱“兩合公司”，即指在有一個(gè)以上的普通合伙人承擔(dān)無(wú)限責(zé)任的基礎(chǔ)上，允許更多的有限合伙人承擔(dān)有限責(zé)任的組織形式。有限合伙人是投資的主要出資方，不涉及風(fēng)險(xiǎn)投資基金的管理和運(yùn)作，只以出資額為限承擔(dān)有限責(zé)任；而普通合伙人是投資的管理者，象征性出資，承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)投資基金經(jīng)營(yíng)管理中的無(wú)限責(zé)任。鼎暉投資成為2002年天綠投資被叫停后的首家有限合伙制企業(yè)，也是中國(guó)現(xiàn)存的最早的有限合伙制企業(yè)。鼎暉投資的管理團(tuán)隊(duì)主要來(lái)自中國(guó)國(guó)際金融有限公司的直接投資部，是一支擁有豐富股權(quán)投資和資本運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)的基金管理團(tuán)隊(duì)。這支管理團(tuán)隊(duì)在多年的投資實(shí)踐中取得了令人矚目的投資業(yè)績(jī)，為投資者提供了良好的投資

6、回報(bào)。中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)2001年4月12日發(fā)出通知要求國(guó)內(nèi)所有的證券公司必需停止一切風(fēng)險(xiǎn)投資業(yè)務(wù)，并對(duì)已經(jīng)開(kāi)展的風(fēng)險(xiǎn)投資業(yè)務(wù)進(jìn)行清理整頓。遵照證監(jiān)會(huì)通知要求，2002年8月30日，鼎暉投資以原中金公司直接投資部的業(yè)務(wù)及其管理團(tuán)隊(duì)為基礎(chǔ)正式成立。下圖為鼎暉投資的架構(gòu)：圖1：鼎暉架構(gòu) 資料來(lái)源于公告資料和深圳市工商資料成立以來(lái)，鼎暉投資逐漸打造了四個(gè)核心團(tuán)隊(duì)，專注于股權(quán)投資、創(chuàng)業(yè)投資、房地產(chǎn)投資和證券投資。其中，股權(quán)、創(chuàng)業(yè)投資主要投資于日用消費(fèi)、網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)業(yè)、電信通訊和環(huán)保節(jié)能產(chǎn)業(yè)。具有代表性的投資對(duì)象有蒙牛乳業(yè)、李寧體育用品、雙匯食品、百麗女鞋、分眾傳媒、LDK太陽(yáng)能、九陽(yáng)小家電等十多個(gè)中國(guó)知

7、名品牌企業(yè)。鼎暉投資有70多位投資專業(yè)人員和支持專業(yè)人員，在香港、北京、新加坡、上海、深圳和雅加達(dá)有辦公室。二、 房地產(chǎn)直投業(yè)務(wù)鼎暉房地產(chǎn)投資基金起步于2008年，它的設(shè)立是為了延續(xù)鼎暉投資的成功業(yè)績(jī)和業(yè)務(wù)模式，將投資領(lǐng)域拓展到中國(guó)房房地產(chǎn)行業(yè)。此基金由房地產(chǎn)投資經(jīng)驗(yàn)豐富的管理者和熟悉中國(guó)房房地產(chǎn)行業(yè)的精英組成，將通過(guò)鼎暉投資各個(gè)基金資源共享的平臺(tái)，充分利用他們各自豐富的本土資源，與優(yōu)秀的本土開(kāi)發(fā)商合作，開(kāi)發(fā)有特色的房房地產(chǎn)項(xiàng)目。（一） 投資策略與平臺(tái)協(xié)同鼎暉房地產(chǎn)基金的投資策略主要是尋找特殊機(jī)會(huì)項(xiàng)目。特殊機(jī)會(huì)或概念的房房地產(chǎn)投資主要包括特殊資源和地段、特殊概念、特殊成本和項(xiàng)目來(lái)源以及銀行或法

8、院處置的優(yōu)良資產(chǎn)，具體分類見(jiàn)下圖。同時(shí)，市場(chǎng)周期、錯(cuò)位或效率缺失也會(huì)產(chǎn)生特殊機(jī)會(huì)。鼎暉投資團(tuán)隊(duì)對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行深入研究和利用平臺(tái)的資源優(yōu)勢(shì)，力爭(zhēng)把握市場(chǎng)周期、信息錯(cuò)位及政策變化產(chǎn)生的投資機(jī)會(huì)。類型描述/機(jī)會(huì)特殊資源或地段擁有不可復(fù)制的稀缺資源或黃金地段（比如一線海濱或江景），在市場(chǎng)調(diào)整或錯(cuò)位的情況下以低于市場(chǎng)價(jià)格來(lái)獲取，如已經(jīng)投資的清水灣項(xiàng)目特殊概念以特殊概念獲取低成本土地進(jìn)行商業(yè)開(kāi)發(fā)（高科技概念或政府招商引資項(xiàng)目），比如最近介入的杭州項(xiàng)目特殊成本/項(xiàng)目來(lái)源項(xiàng)目獲取成本遠(yuǎn)低于目前市場(chǎng)同類項(xiàng)目，合作伙伴早前已經(jīng)以低價(jià)格獲取項(xiàng)目特殊的開(kāi)發(fā)定位項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)定位具有獨(dú)特性和差異化特征，在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)具有高度吸引力

9、和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，比如深圳亞龍灣項(xiàng)目收購(gòu)不良資產(chǎn)銀行或法院出資的優(yōu)良房房地產(chǎn)項(xiàng)目，以不良資產(chǎn)價(jià)格收購(gòu)優(yōu)良資產(chǎn)，進(jìn)行開(kāi)發(fā)或完工增值工作特殊時(shí)機(jī)開(kāi)發(fā)商遇到特殊的問(wèn)題（如債務(wù)、銷售、流動(dòng)性、股權(quán)結(jié)構(gòu)等），能在特殊時(shí)期低價(jià)格收購(gòu)項(xiàng)目或債權(quán)表3：特殊投資機(jī)會(huì)舉例目前，鼎輝的各投資平臺(tái)已經(jīng)形成了明顯的協(xié)同效應(yīng)，為房地產(chǎn)基金的發(fā)展提供了廣闊的空間。鼎暉投資過(guò)的項(xiàng)目公司均為其所在省市的行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者，它們將為鼎暉房地產(chǎn)在當(dāng)?shù)孬@取優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目資源提供強(qiáng)有力的支持；同時(shí)，鼎暉投資過(guò)的優(yōu)秀企業(yè)為鼎暉在企業(yè)界建立起了良好的聲譽(yù)，被投資企業(yè)的推薦也為鼎暉房地產(chǎn)帶來(lái)了廣泛的項(xiàng)目來(lái)源；最后，鼎暉致力于和企業(yè)家建立和保持長(zhǎng)期的合作關(guān)系，鼎

10、暉的多數(shù)項(xiàng)目都是多年累積的結(jié)果。（二） 房地產(chǎn)投資基金發(fā)行情況和運(yùn)作模式到目前為止，鼎暉投資已經(jīng)發(fā)行了兩期人民幣房地產(chǎn)投資基金，總規(guī)模在15億元左右。房地產(chǎn)基金發(fā)行之初，鼎暉投資設(shè)定了一系列條款來(lái)約束投資者，既包括出資要求、管理費(fèi)用，還包括收益分配策略和投資策略等方面。下面以人民幣房地產(chǎn)基金為例：法律結(jié)構(gòu)有限合伙企業(yè)目標(biāo)規(guī)模15億元有限合伙人出資要求自然人1000萬(wàn)元起，以100萬(wàn)及其整數(shù)倍遞增出資方式分三期出資，首期出資50%，第二期30%，最后一期20%，由普通合伙人書面通知后支付托管銀行招商銀行期限3年投資期+4年存續(xù)期+2年（合伙人會(huì)議決定）認(rèn)購(gòu)費(fèi)用基金總認(rèn)繳出資額的0.5%，價(jià)外收取

11、基金管理人鼎暉宇泰管理費(fèi)用投資期內(nèi)2.5%，投資期后每年管理費(fèi)為已投資項(xiàng)目的取得成本之和的2.5%，每半年計(jì)提一次收益分配順序在投資人IRR達(dá)到并超過(guò)優(yōu)先回報(bào)率（8%）的前提下，GP參與LP的收益分成，分成比例額為全部投資收益的20%投資策略根據(jù)市場(chǎng)調(diào)整及項(xiàng)目具體情況，投資具有特殊風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)特點(diǎn)的住宅或有選擇的商業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，或收購(gòu)有價(jià)值的資產(chǎn)（優(yōu)良或不良資產(chǎn)）咨詢委員會(huì)由5-7名有限合伙人組成，普通合伙人優(yōu)先選額出資達(dá)到或超過(guò)5000萬(wàn)元的有限合伙人及具有專業(yè)判斷力的資深人士表4：人民幣房地產(chǎn)基金主要條款房地產(chǎn)投資基金采用合伙人的形式運(yùn)作。鼎暉旗下機(jī)構(gòu)作為以普通合伙人的身份管理房地產(chǎn)投資基金，而

12、機(jī)構(gòu)或個(gè)人投資者則以有限合伙人的形式與普通合伙人共同控制基金。咨詢委員會(huì)的人員作為普通合伙人和有限合伙人之前的橋梁，不僅需要傳遞基金管理人的信息，也應(yīng)增加投資人和管理人之間的溝通。下圖以人民幣房地產(chǎn)基金II為例，說(shuō)明房地產(chǎn)基金的結(jié)構(gòu)。鼎暉宇泰（基金管理人）普通合伙人投資人1、2、3.n咨詢委員會(huì)（5-7人）天津鼎暉嘉瑞股權(quán)投資基金天津鼎暉元瑞股權(quán)投資基金天津鼎暉博瑞股權(quán)投資基金天津鼎暉X瑞股權(quán)投資基金清水灣項(xiàng)目投資項(xiàng)目2投資項(xiàng)目3投資項(xiàng)目n圖2：人民幣房地產(chǎn)基金結(jié)構(gòu)圖房地產(chǎn)基金投資的目的是擁有不動(dòng)產(chǎn)，爭(zhēng)取對(duì)項(xiàng)目和資產(chǎn)的全面控制。一般的退出途徑有四種：銷售房屋、合作方回購(gòu)股權(quán)、整體出售給第三方、

13、IPO/REITS。針對(duì)具體的項(xiàng)目，鼎暉投資主要以股權(quán)投資的方式入股，通過(guò)靈活的交易制度的設(shè)計(jì)，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)全部退出。從項(xiàng)目資本結(jié)構(gòu)來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商由預(yù)收款、銀行貸款或承包商墊資提供的資金先行投入。鼎暉投資隨后與開(kāi)發(fā)商商量股權(quán)投入的比例，一般情況下，鼎暉和開(kāi)發(fā)商占總股本的1/3至2/3之間。房地產(chǎn)基金募集完畢之后，投資團(tuán)隊(duì)開(kāi)始追蹤潛在的項(xiàng)目，分析項(xiàng)目的可行性因素，并對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行初步篩選。之后，部門內(nèi)部會(huì)針對(duì)可選項(xiàng)目可能存在的問(wèn)題進(jìn)行全面討論，并交予投資委員會(huì)立項(xiàng)。做完全部前期工作之后，項(xiàng)目組將直接奔赴項(xiàng)目一線進(jìn)行全面考察，撰寫盡職調(diào)查報(bào)告，對(duì)項(xiàng)目可行性進(jìn)行論證。如果項(xiàng)目最后獲得團(tuán)隊(duì)的認(rèn)可，相關(guān)的項(xiàng)目經(jīng)理

14、將開(kāi)始設(shè)計(jì)交易結(jié)構(gòu)和投資流程。在項(xiàng)目投資期間，鼎輝投資將對(duì)目標(biāo)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)、設(shè)計(jì)、施工和銷售進(jìn)行合理的指導(dǎo)和監(jiān)督。等待項(xiàng)目竣工之后，鼎暉投資將通過(guò)多樣靈活的退出方式終止該項(xiàng)目并獲取回報(bào)。（三） 投資歷史及成功投資案例分析鼎暉房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)過(guò)去五年中已經(jīng)成功主導(dǎo)投資6個(gè)項(xiàng)目，投資額合計(jì)近20億元人民幣。其中包括4個(gè)特殊機(jī)會(huì)項(xiàng)目和2個(gè)開(kāi)發(fā)商戰(zhàn)略投資項(xiàng)目。已投項(xiàng)目預(yù)期回報(bào)穩(wěn)健，能夠取得可觀的收益，可作為資產(chǎn)配置的重要類型。項(xiàng)目名稱回報(bào)預(yù)期公司層面投資深圳項(xiàng)目年內(nèi)部收益率（IRR）:15%-20%廊坊項(xiàng)目投資回報(bào)倍數(shù)：1.5X-2.0X特殊機(jī)會(huì)投資亞龍灣項(xiàng)目年內(nèi)部收益率（IRR）:25%-30%清水灣項(xiàng)目投

15、資回報(bào)倍數(shù)：3.0X-4.0X濕地項(xiàng)目杭州項(xiàng)目表5：鼎暉房地產(chǎn)投資歷史業(yè)績(jī)1、 開(kāi)發(fā)商戰(zhàn)略投資案例深圳項(xiàng)目地點(diǎn)深圳投資類型公司層面的股權(quán)投資總投資額7800萬(wàn)美元資產(chǎn)類型住宅開(kāi)發(fā)為主鼎暉投資額4800萬(wàn)美元投資時(shí)間2007年11月本次投資的目標(biāo)公司為一家已經(jīng)在香港上市的高品質(zhì)本土房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，其具有10多年的房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)。目標(biāo)公司擁有150萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備，主要位于深圳，珠三角和長(zhǎng)三角，且土地取得成本很低。公司在市場(chǎng)上聲譽(yù)很高，內(nèi)部管理較為完善。由于目標(biāo)公司已經(jīng)上市，在投資退出時(shí)多了一個(gè)選擇通道。2009年5月，鼎暉已經(jīng)提前一年半實(shí)現(xiàn)部分退出，年內(nèi)部收益率（IRR）達(dá)到了15%。對(duì)于剩

16、余部分股權(quán)，鼎暉將會(huì)轉(zhuǎn)到鼎暉認(rèn)可的，公司新獲得的項(xiàng)目上的股權(quán)，預(yù)期回報(bào)潛力巨大。2、 開(kāi)發(fā)商戰(zhàn)略投資案例廊坊項(xiàng)目地點(diǎn)廊坊投資類型公司層面的股權(quán)投資總投資額5500萬(wàn)美元資產(chǎn)類型住宅開(kāi)發(fā)為主鼎暉投資額4500萬(wàn)美元投資時(shí)間2008年2月本次投資，鼎暉選取了河北省的一家龍頭房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，該企業(yè)擁有數(shù)千畝土地儲(chǔ)備潛力，和當(dāng)?shù)卣辛己玫年P(guān)系。鼎暉投資通過(guò)濕地項(xiàng)目對(duì)開(kāi)發(fā)商的早期支持而獲得了投資機(jī)會(huì)，并且成功以低于市場(chǎng)價(jià)格的估值獲取了公司部分?jǐn)?shù)量的優(yōu)先股。在投資期間，鼎暉投資靈活設(shè)計(jì)了交易結(jié)構(gòu)，幫助公司重組法律架構(gòu)以符合未來(lái)海外上市的要求。同時(shí)，鼎暉投資成功幫助公司引入新加坡銀行最為另一戰(zhàn)略投資者。該

17、項(xiàng)目預(yù)期年內(nèi)部收益率能夠達(dá)到15%以上，符合項(xiàng)目發(fā)展預(yù)期。3、 特殊機(jī)會(huì)投資案例亞龍灣項(xiàng)目地點(diǎn)三亞投資類型項(xiàng)目股權(quán)投資總投資額1億元人民幣資產(chǎn)類型產(chǎn)權(quán)式服務(wù)型公寓鼎暉投資額1000萬(wàn)元人民幣投資時(shí)間2006年9月本次投資項(xiàng)目用地是三亞亞龍灣最后一塊未開(kāi)發(fā)的一線海岸。雖然資源特殊，但是開(kāi)發(fā)商在當(dāng)?shù)負(fù)碛休^強(qiáng)的資源關(guān)系，因而取得土地成本較低。地塊面積達(dá)28畝，項(xiàng)目將建成約130套公寓，總建筑面積達(dá)12000平方米。建成項(xiàng)目的銷售均價(jià)高于預(yù)期65%，酒店經(jīng)營(yíng)毛利率高于預(yù)期2倍。在銷售結(jié)束后，該項(xiàng)目已經(jīng)實(shí)現(xiàn)收益，投資回報(bào)倍數(shù)達(dá)到了1.5倍，而內(nèi)部收益率將會(huì)達(dá)到30%以上。同時(shí)，鼎暉投資通過(guò)在資本化的手段

18、，將固定資產(chǎn)用于抵押貸款收回全被投資，預(yù)期完成后總投資回報(bào)倍數(shù)可達(dá)到2倍。4、 特殊機(jī)會(huì)投資案例清水灣項(xiàng)目地點(diǎn)海南清水灣投資類型項(xiàng)目股權(quán)投資總投資額10億元人民幣資產(chǎn)類型一線海濱住宅開(kāi)發(fā)鼎暉投資額7億元人民幣投資時(shí)間2009年6月清水灣項(xiàng)目用地是三亞附近屈指可數(shù)的南向熱帶沙灘，海水和沙灘質(zhì)量可與亞龍灣媲美。該地塊面積824畝，地上總建筑面積約為440000平方米，開(kāi)發(fā)商在年初房地產(chǎn)市場(chǎng)整體低迷的時(shí)期鎖定了交易價(jià)格，土地成本僅為80萬(wàn)/畝，低于平均價(jià)格400萬(wàn)/畝。項(xiàng)目附近的雅居樂(lè)項(xiàng)目一期建成，銷售良好，并且成功將清水灣的知名度大大提升。鼎暉投資作為戰(zhàn)略投資者，對(duì)項(xiàng)目定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、營(yíng)銷策劃等方面進(jìn)行了全面的管理，按照機(jī)構(gòu)投資者的標(biāo)準(zhǔn)，竭盡全力保證項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)最高的品質(zhì)。同時(shí)，鼎暉輔導(dǎo)開(kāi)發(fā)商公司建立完善的財(cái)務(wù)管理和預(yù)算管理制度，對(duì)資金和成本進(jìn)行嚴(yán)格控制?；诒Ｊ氐念A(yù)測(cè)，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)年內(nèi)部收益率將達(dá)到30%以上，5年自有資金回報(bào)大于3倍。（四） 房地產(chǎn)投資管理團(tuán)隊(duì)投資項(xiàng)目的成功離不開(kāi)團(tuán)隊(duì)成員的專業(yè)付出。鼎暉房地產(chǎn)主要成員在過(guò)去幾年中