【精品】桂林萬福園項(xiàng)目策劃及可行性研究報(bào)告

目 錄 前 言 . I 第一章 概 述 . 1 1.1 項(xiàng)目名稱：桂林萬福園 . 1 1.2 項(xiàng)目主辦單位：桂林市象山區(qū)人民政府 . 1 1.3 項(xiàng)目背景 . 1 1.4 項(xiàng)目名稱的策劃說明 . 2 1.5 編制依據(jù) . 2 1.6 建設(shè)范圍 . 3 1.7 園區(qū)開發(fā)的戰(zhàn)略意義 . 3 1.8 項(xiàng)目的定位 . 4 1.9 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 . 4 第二章 項(xiàng)目市場分析及預(yù)測 . 9 2.1 中國旅游行業(yè)的概況 . 9 2.2 萬福園建設(shè)的市場背景 . 10 2.3 桂林市旅游業(yè)現(xiàn)狀 . 13 2.4 退休產(chǎn)業(yè)市場分析 . 16 2.5 休閑度假產(chǎn)業(yè)市場分析 . 18 2.6 會(huì)展產(chǎn)業(yè)市場分析 . 19 2.7 高爾夫市場可行性分析 . 22 2.8 桂林旅游的 SWOT 分析 . 31 第三章 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)和建設(shè)條件 . 37 3.1 項(xiàng)目建設(shè)區(qū)域概況 . 37 3.2 園區(qū)概況 . 39 3.3 建設(shè)條件 . 42 3.4 旅游風(fēng)景資源評價(jià) . 46 3.5 開發(fā)建設(shè)條件綜合評價(jià) . 62 第四章 策劃方案 . 63 4.1 擬建區(qū)域策劃取名“萬福園” . 63 4.2 項(xiàng)目概況 . 63 4.3 項(xiàng)目的定位 “ 世界級、桂林化 ” 的國際性一流文化游憩商務(wù)區(qū)（ CRBD） . 64 4.4 策劃概念 . 67 4.5 策劃調(diào)研 . 69 4.6 策劃原則 . 69 4.7 策劃目標(biāo) “千年古城，萬福桂林” . 70 4.8 規(guī)劃銜接與園區(qū)功能分析 . 70 4.9 園區(qū)業(yè)態(tài)分布 . 76 4.10 主要區(qū)域功能分區(qū) . 78 第五章 項(xiàng)目開發(fā)策略和建設(shè)方案 . 88 5.1 開發(fā)策略 . 88 5.2 建設(shè)方案 . 92 第六章 公用工程 . 94 6.1 交通工程規(guī)劃 . 94 6.2 給水工程規(guī)劃 . 94 6.3 排水工程規(guī)劃 . 94 6.4 燃 氣工程規(guī)劃 . 94 6.5 電力工程規(guī)劃 . 95 6.6 通信工程規(guī)劃 . 95 6.7 環(huán)衛(wèi)工程規(guī)劃 . 96 6.8 消防工程規(guī)劃 . 96 6.9 防洪排澇工程規(guī)劃 . 97 6.10 綠地工程規(guī)劃 . 97 6.11 管網(wǎng)綜合規(guī)劃 . 97 第七章 節(jié)能與節(jié)水措施 . 99 7.1 節(jié)能措施 . 99 7.2 節(jié)水措施 . 100 第八章 環(huán)境保護(hù) . 101 8.1 環(huán)境保護(hù)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)和評價(jià)依據(jù) . 101 8.2 環(huán)境評 價(jià)原則 . 102 8.3 生態(tài)環(huán)境現(xiàn)狀 . 102 8.4 主要環(huán)境目標(biāo) . 103 8.5 項(xiàng)目建設(shè)的主要環(huán)境問題分析及環(huán)境保護(hù)措施 . 103 8.6 環(huán)境容量的測算 . 107 8.7 環(huán)境影響評價(jià)結(jié)論 . 109 第九章 勞動(dòng)安全與衛(wèi)生、消防 . 114 9.1 安全危害因素及危害程度分析 . 114 9.2 衛(wèi)生、防疫 . 114 9.3 安全措施 . 115 9.4 消防措施 . 115 第十章 組織機(jī)構(gòu)及人力資源配置 . 117 10.1 組織機(jī)構(gòu) . 117 10.2 勞動(dòng)定員 . 117 10.3 人員培訓(xùn) . 118 第十一章 投資估算 . 120 11.1 編制依據(jù) . 120 11.2 投資估算 . 120 第十二章 社會(huì)經(jīng)濟(jì)評價(jià) . 130 12.1 項(xiàng)目對社會(huì)經(jīng)濟(jì)的影響分析 . 130 12.2 項(xiàng)目與所在地互適性分析 . 132 12.3 社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析 . 133 12.4 社會(huì)評價(jià)結(jié)論 . 134 第十三章 風(fēng)險(xiǎn)分析 . 135 13.1 市場風(fēng)險(xiǎn)分析 . 135 13.2 資源風(fēng)險(xiǎn)分析 . 136 13.3 工程技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)分析 . 137 13.4 社會(huì)文化風(fēng)險(xiǎn) . 137 13.5 風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避和對策 . 137 第十四章 研究結(jié)論和建議 . 140 14.1 研究結(jié)論 . 140 14.2 建議 . 141 桂林萬福園項(xiàng)目策劃及可行性分析報(bào)告 前 言 I 前 言 “人一生中有 兩種東 西是永 遠(yuǎn) 不能忘卻的， 這就是母 親 的面孔和城市的面貌” 納喬姆希格梅 （土耳其） There are two things that are unforgettable in the whole life of a human, they are mother s face and citys landscape 。 Nathium Higmeyr (Turkey) 思考： 50年以后，我 們給 城市留下了什 么 ? Question: In 50 years,what will we leave for city? 作 為從事前期規(guī)劃 工作者的我 們 ， 總 是在思考 這樣 的 問題 ，在城市 發(fā) 展的 歷 史 進(jìn) 程中， 許 多 內(nèi) 容在不 斷 的 發(fā) 生 變 化，工 廠變 成了 辦 公大 樓 或是 學(xué) 校，商 業(yè) 建筑 變 成了酒店或者 會(huì)議 中心，住宅被推倒了重建，人群 換 了一 撥 又一 撥 雖 然有很多 東 西 隨 著 時(shí)間 的 發(fā) 展在不 斷 地 變 化，但是，我 們 可以留下： 受到良好保護(hù)的、無污染的、可持續(xù)發(fā)展的環(huán)境； 桂林萬福園項(xiàng)目策劃及可行性分析報(bào)告 前 言 II 優(yōu)良的城市公共空間； 城市文化的傳承； 貫穿城市的交通系統(tǒng)； 而這些，正是我們在前期規(guī)劃中需要特別關(guān)注的內(nèi)容 ! 萬福園的 此次策劃是在原有規(guī)劃五個(gè)區(qū)的基礎(chǔ)上又細(xì)分為十個(gè)區(qū)，園區(qū)以獨(dú)特的森林、溫泉、人類化石、喀斯特地貌所形成的奇特自然風(fēng)光、五家療養(yǎng)院、鄉(xiāng)土田園風(fēng)情等為特色，結(jié)合萬福路的名稱和中國福文化的習(xí)俗，把策劃園區(qū)命名為“萬福園”，寓意是依托千年歷史文化名城的深厚底蘊(yùn)，打造桂林萬福旅游新城，引領(lǐng)城市南拓發(fā)展。 萬福園策劃建設(shè)如下十個(gè)區(qū)：以森林公園和五家療養(yǎng)院為基礎(chǔ)的萬福森林養(yǎng)生區(qū)；以甑皮巖遺址公園為中心，結(jié)合桂林歷史名人、桂林抗戰(zhàn)文化以及周邊的軍事學(xué)院建設(shè)而成的萬福歷史文化觀光區(qū)；利用區(qū)內(nèi)基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)設(shè)立萬福田園觀光 區(qū)；利用區(qū)內(nèi)荒地、荒山建設(shè)萬福高爾夫度假區(qū)；利用區(qū)內(nèi)溫泉設(shè)立萬福溫泉度假區(qū)；在園區(qū)中心依托山體眾多，結(jié)合中國“福”文化和巖壁藝術(shù)設(shè)立中華“?！蔽幕呃?；利用將來搬遷之后留下的廠房和舊的村落，結(jié)合周圍的環(huán)境設(shè)立萬福國際藝術(shù)生活體驗(yàn)區(qū)；區(qū)內(nèi)配套設(shè)立萬福國際會(huì)議中心、萬福觀光度假酒店、萬福商貿(mào)旅游區(qū)。 桂林市旅游發(fā)展戰(zhàn)略的總目標(biāo) 是 把桂林建設(shè)成 “ 世界級、桂林化 ” 的一流旅游目的地。 萬福園的發(fā)展目標(biāo) 在未來的 20年時(shí)間內(nèi)，桂林萬福園項(xiàng)目策劃及可行性分析報(bào)告 前 言 III 吸引全球 5 10萬人來退休旅游療養(yǎng)，提供 4500個(gè)接待床位，增加 3 5 萬個(gè)就業(yè)崗位，創(chuàng) 造旅游收入 50 100 億人民幣，增加 GDP200400億元人民幣。把萬福園區(qū)建設(shè)成為 “ 世界級、桂林化 ” 的國際性一流 文化游憩商務(wù)區(qū)（ CRBD），即（ Cultural Recreation Business District）。 桂林萬福園項(xiàng)目策劃及可行性分析報(bào)告 第一章 概述 1 第一章 概 述 1.1 項(xiàng)目名稱： 桂林萬福園 1.2 項(xiàng)目主辦單位： 桂林 市 象山區(qū)人民政府 1.3 項(xiàng)目背景 桂林旅游業(yè)是廣西旅游業(yè)的龍頭，自治區(qū) 2001 2010年規(guī)劃中確定全面開發(fā)以桂林城市為中心的桂北旅游經(jīng)濟(jì)區(qū)，桂北以山水風(fēng)光、民族風(fēng)情和文化古跡為特 色，形成國內(nèi)外著名的大桂林旅游圈，包括桂北旅游路網(wǎng)改造、景區(qū)建設(shè) 、 生態(tài)保護(hù)以及旅游服務(wù)軟件配套建設(shè)，進(jìn)而推動(dòng)桂北旅游業(yè)快速發(fā)展。 桂林是國際著名的風(fēng)景旅游城市和歷史文化名城，旅游資源十分豐富。隨著改革開放的逐步深入，桂林已成為世界旅游 的 熱點(diǎn)，國內(nèi)外游客增加迅速，旅游淡季不淡 、 旺季更旺的持續(xù)旺勢；旅游業(yè)已成為桂林市國民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)?！肮鹆稚剿滋煜隆保瑢τ慰途哂袠O大的吸引力，游桂林山水，觀漓江風(fēng)光，已成為游客的最佳選擇。 2005年 12 月 31日萬福路的建成通車邁出了桂林市“保護(hù)漓江，發(fā)展臨桂，再造一個(gè)新桂林 ”戰(zhàn)略的重要一步，其沿線特別是象山區(qū)段沿線大量未開發(fā)的土地資源和眾多的休 閑 療養(yǎng)設(shè)施隨之被激活，整個(gè)萬福片區(qū)的建設(shè)和發(fā)展也得到了市、區(qū)兩級黨委、政府的高度重視和社會(huì)各界的空前關(guān)注，大量的境內(nèi)外投資商表現(xiàn)出了濃厚的興趣，提出了投資意向。 2008年 12 月 19日 ， 修編后的桂林市旅游發(fā)展總體規(guī)劃通過桂林萬福園項(xiàng)目策劃及可行性分析報(bào)告 第一章 概述 2 了評審組的評審。這個(gè)總體規(guī)劃為我們描繪的美麗前景是 ： 桂林市旅游發(fā)展戰(zhàn)略的總目標(biāo) 把桂林建設(shè)成 “ 世界級、桂林化 ” 的國際性一流旅游目的地。桂林旅游業(yè)在全國旅游市場中的定位 全國最重要的綜合型旅游目的地及旅游綜合改革實(shí) 驗(yàn)地 ， 全國最優(yōu)秀的旅游城市。 萬福園區(qū)位于規(guī)劃萬福路的中段，居于桂林城區(qū)、臨桂新區(qū)和雁山新區(qū)的 中 心，地理位置優(yōu)越，沿線有大量未開發(fā)的土地資源和眾多的休療養(yǎng)設(shè)施，園內(nèi)以獨(dú)特的森林、溫泉、人類化石、喀斯特地貌所形成的奇特自然風(fēng)光、五家療養(yǎng)院、鄉(xiāng)土田園風(fēng)情等特色，在未來的20 年時(shí)間內(nèi)，把萬福園區(qū)建設(shè)成為 “ 世界級、桂林化 ” 的國際性一流文化游憩商務(wù)區(qū)（ CRBD），即（ Cultural Recreation Business District），是一個(gè)具有戰(zhàn)略眼光的決策。 1.4 項(xiàng)目名稱的策劃說明 策劃園區(qū)位于萬福路 ，福文化傳承千年，福祿喜壽祥瑞，“福”已經(jīng)成為一切美好事物和諧的集合。取名萬福園寓意“千年 萬福”，一樣的山水、不一樣的桂林，“?！弊植邉澴鳛閳@區(qū)的形象標(biāo)志。 1.5 編制依據(jù) (1) 桂林旅游發(fā)展總體規(guī)劃（修編）（ 2008-12-19）； (2) 桂林市土地利用總體規(guī)劃大綱 (2006 2020 年 ) （ 2008-12-25）（ 2009年 4月國務(wù)院審批）； (3) 桂林市城市總體規(guī)劃（ 2001 2010年）； (4) 桂林市城市綠地系統(tǒng)規(guī)劃； 桂林萬福園項(xiàng)目策劃及可行性分析報(bào)告 第一章 概述 3 (5) 桂林市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定； (6) 桂林城市風(fēng)貌設(shè)計(jì)導(dǎo)則； (7) 桂 林市城南組團(tuán)（象山區(qū)）分區(qū)規(guī)劃； (8) 建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)（第三版、 2006-7）； (9) 廣西國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要 (10) 桂林市環(huán)境保護(hù)第十個(gè)五年計(jì)劃和到 2010 年長期規(guī)劃 （ 2001-6） (11) 業(yè)主提供的其它相關(guān)資料。 1.6 建設(shè)范圍 萬福園 位于萬福路象山段兩側(cè)，東與城市建成區(qū)相連，西接臨桂縣，面積 17.375平方公里 。 1.7 園區(qū)開發(fā)的戰(zhàn)略意義 1、 環(huán)顧世界著名旅游城市發(fā)展歷程，依托園區(qū)獨(dú)特的資源，構(gòu)筑彰顯城市形象的地標(biāo)工程是城市發(fā)展的明智之舉。萬福園將規(guī)劃有自己園區(qū)內(nèi)獨(dú)特的地 標(biāo)工程 ,如園區(qū)內(nèi)的福文化廣場、云端劇場、索道式觀光酒店、山頂網(wǎng)球場等。 2、 概覽桂林的旅游，萬福園的核心城市區(qū)位，更彰顯其在同類型資源中的獨(dú)特之處和不可多得的開發(fā)優(yōu)勢。以“ 3S”視角，俯瞰桂林的旅游：桂林山水甲天下，但是缺乏與其知名度相匹配的項(xiàng)目活動(dòng)；桂林市酒店眾多，但是缺乏大規(guī)模、高檔次的集群式酒店；桂林市發(fā)展以服務(wù)業(yè)為基礎(chǔ)，但是沒有統(tǒng)一的，能夠與國際接軌的標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)；桂林旅游景點(diǎn)眾多，但是沒有整合成相互關(guān)聯(lián)的旅游網(wǎng)絡(luò)；桂林歷史桂林萬福園項(xiàng)目策劃及可行性分析報(bào)告 第一章 概述 4 名人、英雄人物眾多，但是現(xiàn)代桂林人缺少區(qū)域自豪感。 3、 地處象山片區(qū)，萬福園的 成功開發(fā)，將有望引領(lǐng)象山片區(qū)的功能轉(zhuǎn)型。象山區(qū)的發(fā)展要 拓展新的發(fā)展空間 ， 讓老城區(qū)的發(fā)展與新區(qū)建設(shè)相得益彰。按照 “ 南拓雁山、西連臨桂 ” 的設(shè)想 ，本項(xiàng)目處于樞紐位置，戰(zhàn)略地位十分關(guān)鍵。萬福園的成功開發(fā)，將有望引領(lǐng)象山片區(qū)的功能轉(zhuǎn)型。 1.8 項(xiàng)目的定位 象山區(qū)， 現(xiàn)在 作為整個(gè)桂林的 CBD（大型購 物、金融 中心 、高端酒店 云集 ），萬福園將成為桂林乃至廣西和全球的 CRBD（ 文化游憩商務(wù)區(qū) ），未來萬福園區(qū)域價(jià)值將是桂林城市價(jià)值的一種直接體現(xiàn)。 1.9 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 1.9.1 項(xiàng)目建設(shè)是桂林市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要 在桂林 市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展十一五規(guī)劃中，建設(shè)現(xiàn)代化國際旅游城市被確立為兩大戰(zhàn)略目標(biāo)之一。規(guī)劃中提到，把全面加快以旅游為龍頭的服務(wù)業(yè)發(fā)展作為產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的著力點(diǎn)，不斷提高服務(wù)業(yè)增加值占生產(chǎn)總值的比重和服務(wù)業(yè)從業(yè)人員占全社會(huì)從業(yè)人員的比重。由此可見旅游業(yè)在桂林國民經(jīng)濟(jì)中的重要地位。萬福園建設(shè)是桂林市委市政府根據(jù)桂林旅游發(fā)展的需要，適時(shí)推出的一 個(gè) 重點(diǎn)項(xiàng)目，必將對桂林的旅游發(fā)展起到積極的促進(jìn)作用。 1、 桂林旅游業(yè)在全國旅游業(yè)中的地位和作用 桂林是我國著名的風(fēng)景游覽城市和歷史文化名城，獨(dú)特的旅游資源優(yōu)勢決定了其在全國旅游業(yè)中 具有不可替代的地位和作用。 20 多年桂林萬福園項(xiàng)目策劃及可行性分析報(bào)告 第一章 概述 5 來的實(shí)踐證明：桂林始終是中國最有影響的旅游城市之一，是國家主要涉外旅游接待地區(qū)之一，是國家非貿(mào)易外匯的創(chuàng)匯基地之一。 2、 桂林旅游業(yè)在廣西旅游業(yè)中的地位和作用 桂林旅游業(yè)在廣西旅游業(yè)中居龍頭地位。 20 多年來，桂林每年接待的海外入境旅游者、國際旅游外匯收入均占廣西總量的 80以上，其它各項(xiàng)旅游經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和軟硬件建設(shè)，總體上也處于領(lǐng)先位置。 3、 旅游業(yè)已成為桂林市國民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè) 旅游業(yè)是國內(nèi)外投資者在桂林投資最積極的領(lǐng)域，投資總額居桂林市各行業(yè)首位，占全市外商投資總額的 38 以上。 旅游業(yè)已成為桂林市第三產(chǎn)業(yè)的先導(dǎo)和支柱。桂林市尤其是市區(qū)的第三產(chǎn)業(yè)是隨著旅游業(yè)的興旺而繁榮起來的。 1998 年，桂林市市區(qū)旅游業(yè)增加值達(dá) 11.39億元，占市區(qū) GDP的 11，占市區(qū)第三產(chǎn)業(yè)增加值的 26.05。旅游業(yè)對市區(qū) GDP 增長的貢獻(xiàn)率為 15.73，對市區(qū)第三產(chǎn)業(yè)增加值增長的貢獻(xiàn)率為 29.54。 4、 旅游業(yè)是推動(dòng)桂林城市建設(shè)和環(huán)境保護(hù)的催化劑 旅游業(yè)的迅速發(fā)展，極大地激活、催化了桂林人城市建設(shè)和環(huán)境保護(hù)的意識，加快了這兩方面的建設(shè)步伐。 20 世紀(jì) 80 年代中期以前，桂林城市仍然破舊不堪，基礎(chǔ)設(shè)施極 為薄弱，人稱“南北一條中山路，東西一座解放橋”，航空、鐵路均處于飽和狀態(tài)，進(jìn)桂林難，出桂林更難。從“七五”時(shí)期開始，桂林市投入巨資進(jìn)行大規(guī)模的城市改造和環(huán)保治理工程建設(shè)，使城市建設(shè)和環(huán)境保護(hù)躍上了一個(gè)新臺階。目前，桂林市正以前所未有的力度加快城市基礎(chǔ)建設(shè)和環(huán)境保護(hù)工程步伐，桂林萬福園項(xiàng)目策劃及可行性分析報(bào)告 第一章 概述 6 一個(gè)嶄新的、現(xiàn)代化的桂林即將展現(xiàn)在世人面前。 5、 旅游業(yè)是桂林市財(cái)源的增長點(diǎn) 1998年，桂林市市區(qū)旅游業(yè)提供稅收 1.38 億元，占市區(qū)預(yù)算內(nèi)財(cái)政收入的 10.96%；從旅游行業(yè)收取的管理費(fèi)約 8906 萬元，占市區(qū)預(yù)算外財(cái)政收入的 24.90%。 至 2008 年，桂林市旅游總收入占到桂林地區(qū)GDP 的 11.30%，在政府中的規(guī)劃中，將進(jìn)一步提高旅游業(yè)收入所占比重。 可見，旅游業(yè)已經(jīng)具備培育成為桂林市國民經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)和實(shí)力。 1.9.2 項(xiàng)目建設(shè)將促進(jìn)桂林社會(huì)文化發(fā)展 旅游者尤其是國際旅游者，對旅游地的社會(huì)文化十分好奇，往往對地方傳統(tǒng)文化、本地商品等方面表現(xiàn)出濃厚的興趣和有著較強(qiáng)的需求。為了迎合這種需求，當(dāng)?shù)厝藭?huì)大力挖掘傳統(tǒng)文化價(jià)值，創(chuàng)造出帶有地方文化特色的旅游產(chǎn)品。這樣，在一定程度上有效地保護(hù)了原來可能處于停滯甚至萎縮的地方傳統(tǒng)文化，有的還重新煥發(fā) 了生命力。例如桂林市壯、瑤、侗等民族的歌舞、建筑、服飾等文化藝術(shù)產(chǎn)品正是由于旅游業(yè)的發(fā)展才逐漸走向市場，得到了保護(hù)和進(jìn)一步的發(fā)展。大量外來旅游者在游覽的同時(shí)也帶來了其生活地的文化，由此造成了旅游地本土文化與外來文化之間的碰撞，影響了旅游地的本土文化。這種影響較為 顯著 地體現(xiàn)在語言、生活方式、價(jià)值觀念等方面，其中一個(gè)最為明顯的例子就是陽朔居民英語能力的普遍提高。萬福園以甑皮巖遺址公園為核心，設(shè)立桂林歷史名人博物館、桂林抗戰(zhàn)文化博物桂林萬福園項(xiàng)目策劃及可行性分析報(bào)告 第一章 概述 7 館以及桂林軍事博物館，完整展示桂林的歷史文化和抗戰(zhàn)文化。同時(shí)與周邊的軍事學(xué)院聯(lián)合推 出軍事教育主題夏令營，提高桂林人的自豪感。 1.9.3 項(xiàng)目建設(shè)是適應(yīng)市場的需要 隨著社會(huì)競爭日趨強(qiáng)烈，隨著居民可支配收入不斷增加，閑暇時(shí)間增多；隨著東盟 中國經(jīng)濟(jì)區(qū)的建立，世界各國到桂林旅游的人數(shù)逐年增加；隨著貴廣高速鐵路和廣賀高速公路的建成，桂林也將成為粵港 澳 的后花園；隨著經(jīng)濟(jì)全球化時(shí)代，國外中產(chǎn) 階級 在尋找退休 療養(yǎng) 性價(jià)比高的地方；隨高爾夫入奧，高爾夫運(yùn)動(dòng)的開展 。 萬福園的建設(shè)正是迎合這種需要，填補(bǔ)桂林市場這一空白，具體詳見第二章市場分析與預(yù)測。 1.9.4 項(xiàng)目建設(shè)是象山區(qū)可持續(xù)發(fā)展的需要 隨著旅游基 礎(chǔ)設(shè)施、旅游服務(wù)設(shè)施的建設(shè)以及園區(qū)內(nèi)新的旅游活動(dòng)項(xiàng)目的開展和特色旅游產(chǎn)品的開發(fā)，穩(wěn)定的客源市場逐步形成，相關(guān)的旅游收入將成為象山區(qū)新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，解決目前象山區(qū)部分地方基礎(chǔ)條件差、基礎(chǔ)設(shè)施落后的狀況，增加政府財(cái)政稅收，對促進(jìn)象山區(qū)可持續(xù)發(fā)展具有重要的意義。 1.9.5 項(xiàng)目建設(shè)將緩 減 桂林旅游資源季節(jié)波動(dòng)的影響 桂林市的主要景點(diǎn)的最佳旅游時(shí)間見表 1-1。表中可看出，桂林目前 游覽 自然風(fēng)光的最佳時(shí)段有很 強(qiáng) 的季節(jié)性，僅靠開發(fā)觀光旅游資源會(huì)導(dǎo)致桂林社會(huì)經(jīng)濟(jì)的季節(jié)波動(dòng)，影響旅游業(yè)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益。因此，桂林市旅游規(guī)劃文件 提出了依托城市，創(chuàng)造新的文化、人工設(shè)施和活桂林萬福園項(xiàng)目策劃及可行性分析報(bào)告 第一章 概述 8 動(dòng)的旅游資源來緩 減 波動(dòng)的方法。本園區(qū)的建設(shè)正是符合桂林旅游規(guī)劃的要求。 表 1-1 桂林市的適合旅游時(shí)間 景區(qū)名稱 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 桂林城市旅游資源區(qū) 漓江風(fēng)光旅游資源區(qū) 陽朔田園旅游資源區(qū) 靈渠與樂滿地 旅游資源區(qū) 貓兒山旅游資源區(qū) 矮嶺溫泉旅游資源區(qū) 龍脊梯田旅游資源區(qū) 荔浦豐魚巖 旅游資源區(qū) 資源資江 八角寨 旅游資源區(qū) 永福壽城旅游資源區(qū) 資料來源：據(jù)相關(guān)年份的中國統(tǒng)計(jì)年鑒、桂林社會(huì)經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)年鑒 桂林萬福園項(xiàng)目策劃及可行性分析報(bào)告 第二章 項(xiàng)目市場分析及預(yù)測 9 第二章 項(xiàng)目市場分析及預(yù)測 2.1 中國旅游行業(yè)的概況 我國的旅游業(yè)較長期地保持 7%的 年均增長率，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)，旅游業(yè)帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的全面發(fā)展，已經(jīng)成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)之一。 產(chǎn)業(yè)的概念是從供給方出發(fā)的，生 產(chǎn)同一類產(chǎn)品或者提供相關(guān)服務(wù)的單位的集合，而旅游業(yè)是一項(xiàng)以需求方來定義的活動(dòng)和產(chǎn)業(yè)，這是旅游產(chǎn)業(yè)界定的特殊性。所以旅游產(chǎn)業(yè)的定義從旅游需求和旅游供給兩方面來看，旅游需求與旅游供給之間的相互作用使旅游經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中產(chǎn)生了一系列的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象和經(jīng)濟(jì)關(guān)系，形成了旅游產(chǎn)業(yè)，主要由旅館業(yè)，餐飲業(yè)，交通運(yùn)輸業(yè)，旅行社與旅游景區(qū)管理組成，其中旅行社，旅館業(yè)和交通運(yùn)輸業(yè)是旅游業(yè)的三大支柱。 旅游產(chǎn)業(yè)是一個(gè)關(guān)聯(lián)性很強(qiáng)的綜合產(chǎn)業(yè)。一次完整的旅游活動(dòng)包括吃、住、行、游、購、娛六大要素，所以旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以直接或者間接推動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)、第二 產(chǎn)業(yè)和第一產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。旅游產(chǎn)業(yè)也是一個(gè)形象產(chǎn)業(yè)。旅游業(yè)的開展為旅游目的地與客源地的相互交流搭建了一個(gè)平臺，游客會(huì) 在 旅游過程 中 產(chǎn)生對旅游目的地的綜合印象，旅游目的地在這個(gè)過程中向游客展示地區(qū)的整體形象。 旅游業(yè)推動(dòng)旅游城市經(jīng)濟(jì)增長和相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，提供社會(huì)就業(yè)機(jī)會(huì)，促進(jìn)社會(huì)文化與生態(tài)環(huán)境的改善，加強(qiáng)地區(qū)間的交流和互動(dòng)，促進(jìn)人口素質(zhì)的提高。所以說旅游業(yè)是一項(xiàng)對地區(qū)的經(jīng)濟(jì) 、 文化 、 環(huán)境有重要推動(dòng)意義的產(chǎn)業(yè)。 桂林萬福園項(xiàng)目策劃及可行性分析報(bào)告 第二章 項(xiàng)目市場分析及預(yù)測 10 盡管連續(xù)遭受重大自然災(zāi)害和突發(fā)事件沖擊， 2008 年中國國內(nèi)旅游仍然保持了平穩(wěn)增長勢態(tài)。 2008 年中國國內(nèi)旅游總 人次 17.12 億人次，比上年增長 6.3%；國內(nèi)旅游收入 8749 億元，比上年增長 12.6%。全年國際國內(nèi)旅游總收入 1.16 萬億元，比上年增長 5.8%。其中國內(nèi)旅游收入 8749 億元，入境旅游收入 2839 億元。旅游直接從業(yè)近 1000 萬人。據(jù)最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示， 2009 年十一黃金周，全國共接待旅游者 2.28億人次，實(shí)現(xiàn)旅游收入 1007 億元，旅游業(yè)已成為關(guān)系億萬“民生”的大產(chǎn)業(yè)。不僅如此，旅游業(yè)還明顯推動(dòng)著國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展，培育和提升著國家和地區(qū)的“軟實(shí)力”。 據(jù)估計(jì)，未來 10 年間，我國旅游業(yè)將保持年均 10.4%的增 長速度，其中個(gè)人旅游消費(fèi)將以年均 9.8%的速度增長，企業(yè)以及政府旅游的增長速度將達(dá)到 10.9%。到 2010年我國旅游總收入占 GDP的比例將從 2002年的 5.44%達(dá)到 8%。到 2020年，中國將成為世界第一大旅游目的地國和第四大客源輸出國。因此，作為六大新興消費(fèi)熱點(diǎn)行業(yè)之一的旅游行業(yè)，在今后幾年內(nèi)將存在重大的投資機(jī)會(huì)和發(fā)展?jié)摿Α?2.2 萬福園建設(shè)的市場背景 隨著社會(huì)競爭日趨強(qiáng)烈，工作生活節(jié)奏的加快，城市居民環(huán)保意識的增強(qiáng)，越來越多的城市居民產(chǎn)生了逃離城市高樓重返大自然的強(qiáng)烈愿望，期待通過親和大自然來放松身心 。根據(jù)世界旅游組織統(tǒng)計(jì)，全球旅游產(chǎn)業(yè)中自然生態(tài)取向的旅游方式以每年介于 10%至 30%的速率快速增長。 隨著居民可支配收入不 斷 增加，閑暇時(shí)間增多，消費(fèi)結(jié)構(gòu)不斷升桂林萬福園項(xiàng)目策劃及可行性分析報(bào)告 第二章 項(xiàng)目市場分析及預(yù)測 11 級，旅游同住房、家用轎車、通信產(chǎn)品等一起成為大眾消費(fèi)的熱點(diǎn)。若按我國每人每年出游兩次計(jì)算，到 2020 年，國內(nèi)旅游人數(shù)將高達(dá) 30億人次左右，中國旅游業(yè)面臨廣闊的發(fā)展前景。 隨著東盟 中國經(jīng)濟(jì)區(qū)的建立，世界各國到桂林旅游的人數(shù)逐年增加，入境游客于 2006 年超過 100 萬人次， 2008 年全市接待游客總?cè)藬?shù)超過 1600 萬人次，同比增長 5.5%；旅游總收入超過 100億元，同比增長近 18%， 4年內(nèi)旅游總收入翻了一翻。在世界經(jīng)濟(jì)環(huán)境相對嚴(yán)峻的情況下，桂林旅游業(yè)仍然展現(xiàn)出其獨(dú)特的吸引力，隨著桂廣高速和貴廣高鐵的修成通車，將會(huì)有更多的國內(nèi)外游客前來桂林旅游，桂林旅游區(qū)面臨較好的市場機(jī)遇。 隨著經(jīng)濟(jì)全球化時(shí)代，造成世界越來越不“平” ， 大量的資金、人才和技術(shù)都集中在幾個(gè)重要的城市，導(dǎo)致生活成本上升，這對大城市的工作人員產(chǎn)生巨大的影響，特別是中產(chǎn)階級和政府工作人員。他們退休以后，退休金無法維持之前的生活 狀態(tài) 。大量退休的中產(chǎn)階級，他們從事專業(yè)性的工作，受過很高的教育，面對現(xiàn)實(shí)，如何 選擇一個(gè)適宜居住、環(huán)境優(yōu)美、比較安全、生活成本又比較低的“退休之地”？歐美的中產(chǎn)階級選擇到桂林、陽朔退休 療養(yǎng) 是明智之舉。因?yàn)樵谶@里，花同樣的錢，可以獲得比美國、歐洲好 5 倍的生活體驗(yàn)。甚至可以超越他們原來工作時(shí)候的生活水準(zhǔn)。這就需要我們做一些基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，比如更好的房屋，更好的醫(yī)療設(shè)施、文化、教育機(jī)構(gòu)、以及相應(yīng)的娛樂、商業(yè)、健身、休閑、健康護(hù)理設(shè)施和新興社區(qū)的建設(shè)，而這些萬福園 一應(yīng)俱全 ，并向國際水平看齊。樂觀預(yù)計(jì) 20 年的發(fā)展時(shí)間，桂林桂林萬福園項(xiàng)目策劃及可行性分析報(bào)告 第二章 項(xiàng)目市場分析及預(yù)測 12 的目標(biāo)是吸引 100 萬這樣的西方退休的中產(chǎn)階級，桂林的人口結(jié)構(gòu)將發(fā)生根本性的變 化，中國人和外國人各一半，成為中國的“日內(nèi)瓦”。 高爾夫球?qū)⒊蔀?2016 年奧運(yùn)會(huì)的 正式 比賽項(xiàng)目，在美國，現(xiàn)在擁有高爾夫球場 20000 多個(gè)，而在中國，現(xiàn)在全國高爾夫球場僅 500 多個(gè)，而且不少屬于較為粗糙，檔次較低的球場 。 中國競技體育向來有奧運(yùn)情結(jié)，列入奧運(yùn)的比賽項(xiàng)目國家特別重視，投入也特別多，目的就是為了出成績，拿金牌。此次高爾夫“入奧”成功后，國家必定更加重視此運(yùn)動(dòng)。單靠現(xiàn)有的 500 個(gè)水平不高的球場，別說商業(yè)開發(fā)，普 通 大眾參與，就連運(yùn)動(dòng)員訓(xùn)練都有問題，所以國家扶持高爾夫球運(yùn)動(dòng)，未來加建球場 是 可以預(yù)期的 。 在早 年的中國，對高爾夫球運(yùn)動(dòng)的理解存在誤解， 近年雖有改善，但對于觀念保 守的人來說，這項(xiàng)運(yùn)動(dòng)或與貪污、腐敗等社會(huì)不良現(xiàn)象聯(lián)系在一起。然而 社會(huì)不良現(xiàn)象的責(zé)任并不應(yīng)該簡單地推到一項(xiàng)體育運(yùn)動(dòng)身上，正確理解這一點(diǎn)后，高爾夫球或許就能夠更加平民化，日后或許能有更多的百姓，更多的官員參與到這項(xiàng)運(yùn)動(dòng)中來。 所以中國的高爾夫球運(yùn)動(dòng) 及 這項(xiàng)運(yùn)動(dòng)后面蘊(yùn)藏 有 巨大的商機(jī)。 當(dāng)今世界，會(huì)展經(jīng)濟(jì)已成為一個(gè)令世人矚目的新型經(jīng)濟(jì)形式。在我國，隨著社會(huì)主市場經(jīng)濟(jì)體制的建立和完善，會(huì)展經(jīng)濟(jì)的作用亦愈來愈為國人所關(guān)注。自 20 世紀(jì) 80 年代以來，會(huì)展經(jīng)濟(jì)在 我國也迅速發(fā)展起來，并以年均近 20%的速度遞增，創(chuàng)造了巨大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，成為國民經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)。 桂林萬福園項(xiàng)目策劃及可行性分析報(bào)告 第二章 項(xiàng)目市場分析及預(yù)測 13 2.3 桂林市旅游業(yè)現(xiàn)狀 2.3.1 桂林市游客接待量 桂林是我國旅游發(fā)展最早的城區(qū)之一，是廣西旅游業(yè)發(fā)展的龍頭之一。作為桂林市的支柱產(chǎn)業(yè)，旅游業(yè)得到了政府的充分重視，旅游發(fā)展的政策和行業(yè)環(huán)境良好，桂林市旅游業(yè)一直保持良好的發(fā)展勢頭，并且取得了長足的發(fā)展，旅游經(jīng)濟(jì)連年持續(xù)增長。 2005 年接待入境游客首次突破百萬人次，是我國 8 個(gè)過百萬城市中唯一的地級市。 2008年接待國內(nèi)外游客超過 1500萬人次。 2.3.2 桂林市旅游產(chǎn)業(yè)規(guī)模 桂林市一直致力于優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和客源結(jié)構(gòu)，在以 “三山、兩洞、一條江” 為主的觀光旅游產(chǎn)品基礎(chǔ)上，適應(yīng)市場需求不斷優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，深 度開發(fā)了觀光型旅游、休閑度假型旅游、會(huì)展商務(wù)旅游、歷史文化旅游 、民俗風(fēng)情旅游、城市旅游、紅色旅游、專項(xiàng)與特種旅游八大產(chǎn)品系列。策劃和創(chuàng)造了游客喜歡的、有文化內(nèi)涵的、有消費(fèi)市場的旅游精品，比如：樂滿地休閑世界、愚自樂園、印象劉三姐、兩江四湖等，賦予了桂林市新的旅游文化內(nèi)涵。 目前桂林市已有了較為齊全的旅游產(chǎn)業(yè)規(guī)模，全市擁有各類旅游企業(yè) 300 余家，直接從業(yè)人員約 47萬人（不含 12 縣）。國際旅行社 20家，國內(nèi)旅行社 73 家，各種外語及普通話、方言導(dǎo)游 9000 余名；星級飯店 67 家，其中五星級 4 家，四星級 8 家，三星級 34 家，二星級以下 21 家；社會(huì)住宿業(yè)約 400 家，床位 5 萬張；旅游車船企業(yè)約 80余家，漓江游船 225 艘，兩江四湖游船 72 艘，各種大中巴旅游車 1128桂林萬福園項(xiàng)目策劃及可行性分析報(bào)告 第二章 項(xiàng)目市場分析及預(yù)測 14 輛；景區(qū)和休閑購物企業(yè)協(xié)會(huì)在冊企業(yè)有 85 家，已開發(fā)主要景區(qū) 50余處，其中國 5A 級景區(qū) 2處， 4A 級景區(qū) 17 處， 3A 級景區(qū) 4處。全國工農(nóng)業(yè)旅游示范點(diǎn) 7 家，全國“雙百強(qiáng)”旅行社 4 家。居全國同類城市前列。 2.3.3 桂林是廣 西旅游業(yè)的龍頭 2008 年，廣西全區(qū)年接待國內(nèi)旅游人數(shù) 9687.41 萬人次，入境旅游人數(shù) 201.02 萬人次。同年桂林接待國內(nèi)旅游人數(shù) 1638 萬人次，入境旅游人數(shù) 125 萬人次。桂林市的國內(nèi)游客占全區(qū)國內(nèi)游客的 16.9%，入境游客占到全區(qū)入境旅游接待總?cè)藬?shù)的 62.2%。所占比例與 2007 年基本持平。 2008 年桂林市旅游總收入相當(dāng)于桂林當(dāng)年地區(qū)生產(chǎn)總值11.3%。 2009年十一黃金周期間，廣西 14 個(gè)市游客總?cè)藬?shù) 722 萬人次，同比增長 23%；旅游總收入 28.1 億元，同比增長 25%，兩項(xiàng)均創(chuàng)歷史新高。其中桂林市共接待 國內(nèi)外游客 81.71 萬人次，平均每天接待量超過 10萬人次，比 2008 年增長 15.86，實(shí)現(xiàn)旅游收入 7.36億元，同比增長 23.00。黃金周旅游收入占到廣西全區(qū)的 26.2%。桂林作為廣西旅游業(yè)龍頭的重要產(chǎn)業(yè)地位仍十分顯著，為度假園區(qū)今后的發(fā)展提供了良好的市場基礎(chǔ)。 2.3.4 國內(nèi)外游客結(jié)構(gòu) 來桂林旅游的國內(nèi)游客主要來源地（省份）有廣西本區(qū)、廣東、湖北、湖南、北京、江蘇、上海、浙江等地，其中前五位的省份就占了 64.27%?？驮捶植蓟旧鲜欠€(wěn)定的，來源地既廣泛又相對集中。隨著一些地區(qū)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，諸如北京 、江蘇、上海、浙江以及山東桂林萬福園項(xiàng)目策劃及可行性分析報(bào)告 第二章 項(xiàng)目市場分析及預(yù)測 15 等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)所占比重會(huì)有很大提高，將成為桂林國內(nèi)旅游的重要客源地。 桂林的主要客源國在大體上一般都保持較為穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢，在桂林的主要海外客源國中，日本、美國、韓國、法國、德國、英國依次排在前六位。 圖 2-1為到桂林的外國游客量前十名的比例圖。 圖 2-1 到桂外國游客量前十名 所占比例圖 (資料來源：相關(guān)年份的中國旅游統(tǒng)計(jì)年鑒 ) 2.3.5 桂林游客量的季節(jié)性變化 桂林旅游市場的季節(jié)性強(qiáng)。根據(jù) 1999 2000 年的統(tǒng) 計(jì)數(shù)據(jù)，桂林國內(nèi)游客的旅游峰期出現(xiàn)在 5、 7、 8 和 10 四個(gè)月；海外游客到桂林的旅游峰期主要出現(xiàn)在每年的 4 10 月，以 5 月、 9 月和 10月為最高峰，基本上與國內(nèi)游客旅游峰期同期。 見圖 2-2 日本 34% 美國 18% 韓國 11% 法國 10% 泰國 2% 德國 10% 加拿大 2% 英國 7% 澳大利亞 3% 新加坡 3% 桂林萬福園項(xiàng)目策劃及可行性分析報(bào)告 第二章 項(xiàng)目市場分析及預(yù)測 16 0501001502002501 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12海內(nèi)外月份海外國內(nèi)圖 2-2 桂林游客量季節(jié)變化曲線圖（ 1999 2000 年統(tǒng)計(jì)資料） 2.3.6 桂林旅游設(shè)施的現(xiàn)狀 通過對桂林市城市建設(shè)和旅游發(fā)展的調(diào)查，發(fā)現(xiàn)桂林作為國內(nèi)最著名的旅游城市之一，在城市產(chǎn)業(yè)開發(fā)尚存在以下幾方面的問題 ： 桂林山水甲天下聞名，但是缺乏與其知名度相匹配的項(xiàng)目活動(dòng)； 桂林市酒店眾多，但是缺乏大規(guī)模、高檔次的集群式酒店；桂林市發(fā)展以服務(wù)業(yè)為基礎(chǔ)，但是沒有統(tǒng)一的，能夠與國際接軌的標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)；桂林旅游景點(diǎn)眾多，但是沒有整合成相互關(guān)聯(lián)的旅游網(wǎng)絡(luò)；桂林歷史名人、英雄人物眾多，但是現(xiàn)代桂林人缺少區(qū)域自豪感；桂林有高爾夫球場，但缺乏達(dá)到國際一流 水平 的配套 設(shè)施 ；桂林現(xiàn)有或正在規(guī)劃退休 療養(yǎng)設(shè)施，但缺少規(guī)模化、綜合化、標(biāo)準(zhǔn)化、國際化的院區(qū)；萬福園 的 建設(shè)正好填補(bǔ) 了 這 些 缺陷。 2.4 退休產(chǎn)業(yè) 市場分析 2.4.1 退休產(chǎn)業(yè)市場分析 “ 老年 ” 的界定在世界各個(gè)國家和地區(qū)并無統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。在中國，參照中國 事業(yè)單位的退休年齡標(biāo)準(zhǔn)，一般將 56 歲定為老年市場。而在發(fā)達(dá)國家一般 65 歲退休 ， 高素質(zhì)的員工 70 歲退休。與世界發(fā)達(dá)國家桂林萬福園項(xiàng)目策劃及可行性分析報(bào)告 第二章 項(xiàng)目市場分析及預(yù)測 17 相比，中國的 “ 老年市場 ” 的界定年齡偏小，一般在 56 歲剛剛退休的老人身體都比較好，又剛剛從崗位上閑下來， 他們中一部分人受過高等教育，子女也有各自的工作，經(jīng)濟(jì)條件較好， 對精神消費(fèi)的需求增加 , 普遍具有出游欲望 ，愿 意在身體條件還好的情況下去環(huán)境較好的地方去生活一段時(shí)間， 所以這一部分的旅游 療養(yǎng) 市場的潛力最大。 國際營銷大師科特勒為桂林城市發(fā)展提出細(xì)分市場戰(zhàn)略定位 桂林可做全球退休產(chǎn)業(yè)第一城 ， “ 如何 吸引全球幾百萬的中產(chǎn)階級退休人群來居住 ,這對桂林來說是一個(gè)巨大的 商業(yè)和發(fā)展 機(jī)會(huì)。 ” 2009年10 月 20 日 ,國際營銷大師科特勒從陽朔參觀考察后回到市區(qū) ， 在與桂林各界知名人士舉行的座談交流中 ， 結(jié)合在桂林的考察感受 ， 和與會(huì)者分享了他發(fā)現(xiàn)的這一 “ 新興細(xì)分市場 ” 。 桂林給 他 的初步印象是城市圈已經(jīng)成熟 ， 但陽朔作為一個(gè)很有發(fā)展?jié)摿Φ牡胤?， 很多資源沒有被開發(fā) ， 處于低價(jià)運(yùn)營的狀態(tài)。如何將陽朔的戰(zhàn)略性思路利用起來形成市場支撐 ， 實(shí)現(xiàn)陽朔和桂林的指數(shù)性增長 ?科特勒從客戶和消費(fèi)者的角度分析認(rèn)為 ： “ 桂林需要 100 萬、 200萬甚至更多 的客戶 ， 來帶動(dòng)消費(fèi)、金融等關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。 ” 科特勒進(jìn)而提出 ： “ 要用全球的眼光 ， 來看這個(gè)全球發(fā)展很快的行業(yè) 退休產(chǎn)業(yè)。 ” 在英國 ， 由于退休金較低 ， 約有 200 萬的退休人群在生活成本比較低的西班牙居住?？铺乩胀ㄟ^列舉美國和歐洲國家及地區(qū)平均退休年齡和收入 ， 以及退休后生活水平的變化帶來的遷徙習(xí)慣指出 ： “ 對于這些退休中產(chǎn)階級 ， 一個(gè)很現(xiàn)實(shí)的問題就是如何尋找一個(gè)性價(jià)比較高 ,桂林萬福園項(xiàng)目策劃及可行性分析報(bào)告 第二章 項(xiàng)目市場分析及預(yù)測 18 比較適合居住的地方。 ” 這對桂林來說是一個(gè)戰(zhàn)略性的機(jī)會(huì)。如何吸引這群退休的中產(chǎn)階級 ， 把桂林作為他們的退休地 ？ 對于桂林擁有的低成本的生活和世界級的風(fēng)景、 環(huán)境 ， 科特勒表示了贊嘆。在這里可以讓他們過上比美國好四五倍的生活 ， 這對桂林政府、企業(yè)都有很大的發(fā)展價(jià)值和機(jī)遇。這是考察桂林之后提出的戰(zhàn)略性假設(shè) ， 可以成為桂林未來發(fā)展的一個(gè)方向。桂林有條件在這個(gè)細(xì)分市場上做到全球第一。 2.4.2 萬福園區(qū)的優(yōu)勢和條件 萬福園有 575.8 公頃的國家森林公園，是天然的大氧吧，森林周邊有五家療養(yǎng)院， 面積達(dá) 8.18 平方公里， 周邊有溫泉、 水庫、高爾球場和田園觀光區(qū)， 這里 生活環(huán)境較佳 ，生活費(fèi)用也低， 正 是退休 療養(yǎng)的首選 之地 。 萬福園區(qū)打造萬福森林養(yǎng)生園，由園區(qū)統(tǒng)一按國際化標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行 建設(shè) 管理， 計(jì)劃吸 引 5 10 萬人來退休 療養(yǎng)生活 ，也作為 科特勒 大師所講的一個(gè)試驗(yàn)區(qū) 。 2.5 休閑度假產(chǎn)業(yè)市場分析 2.5.1 休閑 度假旅游的特點(diǎn) 休閑度假旅游強(qiáng)調(diào)休息和保健、注重環(huán)境質(zhì)量、度假地的相對穩(wěn)定；休閑度假旅游停留時(shí)間長、消費(fèi)水平高、季節(jié)性明顯；休閑度假旅游呈現(xiàn)出大眾化、家庭化、綜合性特征； 2.5.2 休閑度假旅游 的發(fā)展前景及方向 在發(fā)達(dá)國家，目前觀光旅游只占整個(gè)旅游市場的 30%，休閑旅游和戶外運(yùn)動(dòng)則占了 70%以上的份額。隨著我國居民休閑觀念的形成，將以提高生活質(zhì)量為目的，把健身、求知、娛樂等輕松、快樂而富有 意義桂林萬福園項(xiàng)目策劃及可行性分析報(bào)告 第二章 項(xiàng)目市場分析及預(yù)測 19 的休閑活動(dòng)放在首位，不僅消遣娛樂性和健身性的需求會(huì)有較大增長，而且智力性和發(fā)展性的休閑需求也將有大幅增加 ， 玩得高興又有益身心的休閑旅游模式 將 成為消費(fèi)主流。 2.5.3 萬福園休閑 度假市場分析 萬福園 內(nèi) 有國家森林 公園 、歷史文化、田園風(fēng)光、高爾夫球場、溫泉、生活體驗(yàn)、購物、健身、娛樂，完全符合和滿足休閑度假旅游“玩得高興又有益身心”的特點(diǎn)。 根據(jù)萬福園的實(shí)際情況 ， 結(jié)合桂林休閑度假的市場 ， 萬福園策劃提供 4500 個(gè)床位 ,每天可接待游客 9000人。 2.6 會(huì)展產(chǎn)業(yè)市場分析 2.6.1 會(huì)展經(jīng)濟(jì)的概念及作用 所謂會(huì) 展經(jīng)濟(jì)，是指通過舉辦會(huì)議、商品展示、展覽等活動(dòng)來求得經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一種經(jīng)濟(jì)形式。會(huì)展經(jīng)濟(jì)能產(chǎn)生巨額的利潤和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的繁榮，其作用不可小視，具體說來表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： 1、 會(huì)展經(jīng)濟(jì)本身能夠創(chuàng)造出巨大的經(jīng)濟(jì)效益 會(huì)展經(jīng)濟(jì)一般被認(rèn)為是高收入、高盈利的經(jīng)濟(jì)形式，其利潤率大約在 20%25%以上。從國際上看，全球每年國際性會(huì)展總開銷達(dá) 2800多億美元。德國的漢諾威、美國的紐約和芝加哥、法國的巴黎、英國的倫敦、意大利的米蘭等都是世界著名的“展覽城”，會(huì)展業(yè)為其帶來了巨額的利潤。如美國一年舉辦的 200 多個(gè)商業(yè)展會(huì)帶來的經(jīng)濟(jì) 效益超過 38 億美元，僅一年一度的“ RSNA 芝加哥”展覽就為芝加哥帶來高達(dá) 1億美元的收入；法國的展會(huì)每年?duì)I業(yè)額達(dá) 85 億法郎，展商的交易桂林萬福園項(xiàng)目策劃及可行性分析報(bào)告 第二章 項(xiàng)目市場分析及預(yù)測 20 額高達(dá) 1500 億法郎，展商和參觀者的間接消費(fèi)也在 250 億法郎左右。從國內(nèi)來看，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，近 10 年來，我國通過展覽實(shí)現(xiàn)外貿(mào)出口成交 340 多億美元，內(nèi)貿(mào)交易 120 多億元人民幣，而 1999 年會(huì)展業(yè)的直接收入近 40 億元。再如 2000年 深圳高交會(huì)的成交金額達(dá) 700 多億元人民幣， 2000 北京國際車展的總營業(yè)額高達(dá) 8400 萬元，門票收入也超過了 300萬元。 2、 會(huì)展經(jīng)濟(jì)可以帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè) 的發(fā)展 會(huì)展經(jīng)濟(jì)不僅本身能夠創(chuàng)造巨大的經(jīng)濟(jì)效益，而且還可以帶動(dòng)交通、旅游、餐飲、住宿、通信、廣告等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。據(jù)專家測算，國際上展覽業(yè)的產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)系數(shù)大約為 1： 9，即展覽場館的收 入 如果是1，相關(guān)的產(chǎn)業(yè)收入則為 9。另據(jù)上海市測算，上海會(huì)展業(yè)帶來的相關(guān)經(jīng)濟(jì)效益，直接投入產(chǎn)出比為 1： 6，間接的可達(dá)成 1： 9，對上海的 GDP的拉動(dòng)非常明顯。就拿 1999財(cái)富論壇來說，它給上海帶來的財(cái)富令人吃驚，短短 3 天時(shí)間，僅酒店的收入就達(dá)數(shù)百萬美元，其他行業(yè)如交通、廣告、旅游等收入也不菲。又如 2000北京國際車展，僅餐飲住宿的 收入就超過了 300 萬美元。再者，會(huì)展經(jīng)濟(jì)還可增加大就業(yè)機(jī)會(huì)。據(jù)測算，每增加 1000 平方米的展覽面積，就可創(chuàng)造近百個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)。如 1996 年在德國漢諾威舉辦的世界博覽會(huì)，創(chuàng)造了 10 萬個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)。對于人口眾多的中國來說，通過會(huì)展經(jīng)濟(jì)增加就業(yè)機(jī)會(huì)更為重要。 1999 年昆明世界園藝博覽會(huì)使整個(gè)云南省的旅游業(yè)火爆起來，進(jìn)而帶動(dòng)了相關(guān)行業(yè)的 4050萬人就業(yè)。 3、 會(huì)展經(jīng)濟(jì)為企業(yè)開展?fàn)I銷活動(dòng)提供了一個(gè)很好的場所 桂林萬福園項(xiàng)目策劃及可行性分析報(bào)告 第二章 項(xiàng)目市場分析及預(yù)測 21 在市場競爭日益激烈的情況下，企業(yè)都想尋找機(jī)會(huì)搜集市場信息、促進(jìn)產(chǎn)品銷售，而參加會(huì)展無疑是一個(gè)契機(jī)。一方面，企業(yè)通 過參加會(huì)議和展覽，可以及時(shí)、準(zhǔn)確、低成本地獲取各種有效的信息。然后，根據(jù)這些信息，實(shí)施恰當(dāng)?shù)氖袌鰻I銷組合策略。另一方面，企業(yè)在展覽會(huì)上通過產(chǎn)品尤其是新產(chǎn)品展示，可以誘導(dǎo)甚至創(chuàng)造消費(fèi)者的需求。如 2000 年 11 月在德國紐倫堡國際會(huì)展中心舉行的德國 IKK 國際空調(diào)展示會(huì)上，海爾空調(diào)展示了其新產(chǎn)品的環(huán)保、節(jié)能、個(gè)性化的特點(diǎn)，刺激了歐洲各國經(jīng)銷商的需求。在會(huì)展僅 3 天的時(shí)間里，海爾空調(diào)就成交 1 億美元，成為 3 天展示會(huì)最大成交的單一產(chǎn)品。再者，企業(yè)通過會(huì)展尋找客戶可