某中央酒店廣場項目寫字樓及商場部分市場研究與發(fā)展初步思路成果報告

Page 0 廣州中央酒店廣場項目寫字樓及商場部分 市場研究與發(fā)展初步思路成果報告 二零零九年一月二十三日 Page 1 本報告內容僅為項目 第一階段市場研究及初步發(fā)展思路 工作成果，并不代表我司工作最終成果，具體策劃方案會在溝通之后再作調整與深化。 特此說明！ 說明 Page 2 本次研究所依據的資料和信息都是準確和有效的。一旦研究依據有所改變，我們的推薦和建議也將隨之改變。以下因素將可能導致研究依據的變化： 新的規(guī)劃變動以及規(guī)劃執(zhí)行與預期之間的差異。 新的政策法規(guī)。 對房地產市場可能產生影響的社會、經濟、政治改革等重大事件。 我們提請報告使用者注意 : 本研究所涉及的信息和資料收集基于 2009年 1月之前，具有時效性。 本項目工作只限于提供針對性及詳細的房地產顧問意見和建議，不包括任何法律、法規(guī)和政策議題。 研究中所涉及的對發(fā)展趨勢的預測是對未知事物的估計，應被理解為對未來發(fā)展可能性的預示性估計，而非確定的事實。預測的過程包含了許多敏感的變量，任何改變都可能會極大地影響該報告的結果 該報告僅為 廣州海航臵業(yè)有限公司 使用，具有保密性。 我們不對任何第三方承擔任何責任。 免責聲明 Page 3 一、 項目背景分析 二、 城市發(fā)展研究 三、 物業(yè)市場研究 四、 相關產業(yè)市場研究 六、 項目開發(fā)價值分析 五、 案例研究 七、 SWOT分析 八、項目定位及運營策略 Page 4 項目處于什么樣的區(qū)域？ 批發(fā)市場密集 三元里環(huán)境復雜， 區(qū)域缺乏零售商業(yè)氛圍， 緊鄰白云新城，前景可期 ！ 周邊環(huán)境雜亂 專業(yè)市場云集 未來前景可期 Page 5 交通便利，可達性好 項目位于廣源中路與機場路交界處，距廣州火車站 1600米，距白云國際機場 20分鐘車程，交通便利，可達性好 中央海航酒店 廣州火車站 三元里村 白云新城 Page 6 項目研究目的 如何打造高質素的綜合性商業(yè)項目？ 如何充分利用酒店帶動其他物業(yè)的發(fā)展？ 開發(fā)什么樣的功能業(yè)態(tài)？ 客戶從哪里來？ 如何營造綜合項目品牌？ Page 7 與城中村相臨，環(huán)境復雜 專業(yè)市場眾多，但周邊無零售商業(yè)氣氛 受機場立交影響，與其他片區(qū)的連接不順暢 地塊受覆蓋率低所限，為商業(yè)開發(fā)增加了難度 項目發(fā)展難點 Page 8 項目的優(yōu)勢所在 項目五星級酒店的形象，并是廣東省第一家四星級酒店，具較好美譽度 餐飲已形成較高知名度 海航的品牌與實力 自有地塊，無拆遷壓力，可控性好 項目建設規(guī)模大，易形成影響力 Page 9 Level 2: 研究途徑 實踐研究、案例分析、 試驗法、現(xiàn)場勘查 本項目的研究方法參照 Blaxters framework ，以定性定量分析為主、結合文獻研究和現(xiàn)場調查的研究方式。主要通過案例分析和現(xiàn)場勘查，采用訪談等方法收集和分析各類信息和資料。 Blaxters framework Level 3: 研究方法 文獻研究 、 訪談 、 觀察法 、 問卷調查 Level 1: 研究方式 : 定量或定性分析 文書工作或現(xiàn)場調查 本項目選擇的研究方法 Level 1: 研究方式 : 定性定量分析 文書工作和現(xiàn)場調查 (信息收集 ) Level 2: 研究途徑： 案例分析和現(xiàn)場勘查 Level 3: 研究方法 : 文獻研究、訪談 研究方法 Page 10 一、 項目背景分析 二、 城市發(fā)展研究 六、 項目開發(fā)價值分析 五、 案例研究 七、 SWOT分析 八、項目定位及運營策略 三、 物業(yè)市場研究 四、 需求特征研究 Page 11 城市概況 廣州地處中國大陸南部，鄰近香港和澳門特別行政區(qū)，是 中國的南大門 。 歷史文化： 廣州是一座 歷史文化名城，商業(yè)氣氛特別濃厚 。早在秦漢時就是繁榮都會，漢唐時期成為中國最大的商業(yè)城市和通商口岸，貿易額占全國 98以上。 經濟實力： 廣州是聚制造業(yè)、交通、商業(yè)、金融、信息、教育、人材為一體的 華南商貿中心城市 , 經濟總量居全國第三 ，其經濟聚散力和幅射力影響著全國以至東南亞地區(qū)。 三大城市G D P 對比（億元）2 0 0 7 年120019006705102000400060008000100001200014000上海 北京 廣州南國歷史文化名城 萬億俱樂部 Page 12 城市總體經濟 2 0 0 7 年廣東省部分地區(qū)生產總值（億元）71096802360531521238010002000300040005000600070008000廣州 深圳 佛山 東莞 中山地區(qū)生產總值構成2.10%39.48%58.41%第一產業(yè) 第二產業(yè) 第三產業(yè)經濟穩(wěn)定快速增長，產業(yè)結構不斷優(yōu)化 2007年，廣州實現(xiàn)地區(qū)生產總值 7109億元，位居廣東省首位。 GDP增長率達 17.04%，高于上海及北京 。 2008年前 3季度 GDP達 5922億元，比 07年同期增長 12.1。 廣州三產產業(yè)結構繼續(xù)向“二、三”產業(yè)并重。 數據來源： 2008年廣州市年鑒 廣州近年 G D P 及增長率（億元）0100020003000400050006000700080002003 2004 2005 2006 20072008年前3季度0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %第三產業(yè)占主要地位，對經濟發(fā)展作用巨大 Page 13 2 0 0 7 年廣東省主要地區(qū)人均G D P020000400006000080000100000深圳 廣州 珠海 佛山 中山 東莞 惠州 江門 肇慶2 0 0 7 年廣東省部分地區(qū)人均G D P 廣東省2 0 0 7 年人均G D PR M B廣東省人均 城市總體經濟 收入增長帶動消費，促進商業(yè)物業(yè)需求 2007年， 廣州人均 GDP為 9302美元 。按照世界銀行的衡量標準，人均 GDP超過 1萬美元是公認的從發(fā)展中狀態(tài)進入發(fā)達狀態(tài)的標線，預計廣州在 2008年會達到這一水平。 經濟的穩(wěn)步增長令城市居民人均可支配收入和消費支出同步攀升，居民購買力不斷增強。 城市居民家庭人均可支配收入和消費性支出( 元）0500010000150002000025000200320042005200620072008前3季度可支配收入 消費性支出數據來源： 2008年廣州市年鑒、廣東省年鑒 Page 14 數據來源： 2008年廣州市年鑒 城市總體經濟 固定資產投資中，三次產業(yè)投資額的比例為 0.0621.5578.39 。其中， 07年房地產開發(fā)投資 704億元，增長 26.39%，占全社會固定資產投資的 37.79%。 房地產業(yè)已成為固定資產投資居高不下的根源 。 2008年 1月 11月房地產開發(fā)投資 642億元，同比上漲 11.4，預計全年增速較 07年將大幅放緩。 固定資產投資增速放緩，利于經濟 “ 軟著陸 ” 始于 2004年的宏觀調控，核心目標即是控制狂飆的固定資產投資。在此影響下，廣州固定資產投資增速持續(xù)下降， 2007年增幅低于 10， 有效降低金融風險 全社會固定資產投資額（億元）02004006008001000120014001600180020002003 2004 2005 2006 2007 2008(1月1 1 月）024681012141618房地產開發(fā)投資（億元）01002003004005006007008002003 2004 2005 2006 2007 2 0 0 8 （1 月1 1 月）- 5 . 0 0 %0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 %Page 15 外商直接投資（萬美元）0500001000001500002000002500003000003500002003 2004 2005 2006 2007- 2 0 %- 1 5 %- 1 0 %- 5 %0%5%10%15%20% 廣州外商直接投資除在 04年受 “ 非典 ”影響導致增長放緩外，近年一直保持穩(wěn)定增長。 外商投資逐年增長，占總投資額的比例越來越高，特別是一些歐美發(fā)達國家投資所占比例增加，其對廣州市房地產的需求也增長， 將有效地拉動廣州市寫字樓、酒店等高端項目的發(fā)展 。 數據來源： 2008年廣州市年鑒 外商投資持續(xù)增長有效拉動寫字樓需求 城市總體經濟 主要外資來源050000100000150000200000萬美元 150931 107778 19996 5960 5725英屬維爾京群島香港 日本 英國 開曼群島Page 16 2 0 0 7 年廣州旅游總收入構成69.53%30.47%國內 國際 非典影響過后，廣州市歷年酒店接待過夜游客和外國游客的數量呈現(xiàn)穩(wěn)步上升趨勢。 受金融危機影響，預計 08、 09年旅游業(yè)發(fā)展將有所放緩（ 2008年 1月 11月，廣州旅游總收入同比增長 3）。但 隨著 2010年亞運會在廣州舉行，廣州的旅游業(yè)將在亞運前后恢復迅猛發(fā)展 。 數據來源： 2008年廣州市年鑒 旅游市場穩(wěn)步發(fā)展，但受金融危機影響，速度有所放緩 城市總體經濟 城市接待過夜旅游人數（萬人）2369.822674.712850.56 2960.013338.733206050010001500200025003000350040002003 2004 2005 2006 2007 2 0 0 8 （1 月1 1 月）全市旅游總收入（億元）455547624.7700.5798.1568801002003004005006007008009002003 2004 2005 2006 2007 2 0 0 8 （1 月1 1 月）Page 17 廣州全市總人口（戶籍）7000000710000072000007300000740000075000007600000770000078000002003 2004 2005 2006 20070 . 0 0 %1 . 0 0 %2 . 0 0 %3 . 0 0 %4 . 0 0 %5 . 0 0 %6 . 0 0 %7 . 0 0 %8 . 0 0 %9 . 0 0 %1 0 . 0 0 %城市人口增長 數據來源： 2008年廣州市年鑒 經濟的穩(wěn)定發(fā)展吸引了越來越多的高素質人群定居廣州，成為推動廣州城市化發(fā)展動力 2003-2007年廣州每年的人口自然增長率保持在 4%左右的水平，而平均人口遷移凈增率則為 11.54。 人口的大量遷入給房地產業(yè)帶來更多的需求 。 城市人口穩(wěn)定增長，城市化率不斷提高 人口增長率0.00%3.00%6.00%9.00%12.00%15.00%18.00%2003 2004 2005 2006 2007人口自然增長率 人口遷移增長率Page 18 廣州城市發(fā)展規(guī)劃定位 (20012010年 )規(guī)劃 (20102020年 )規(guī)劃 珠江三角洲地區(qū) 改革發(fā)展規(guī)劃綱要 廣東省的政治、經濟、文化和交通中心 我國的歷史文化名城和華南地區(qū)的中心城市 我國重要的經濟、 文化中心和對外交往中心之一 我國南方的國際航運中心 帶動全省、輻射華南、 影響東南亞的現(xiàn)代化大都市 國家中心城市、 國家綜合性門戶城市、 國際大都市 廣州在國家區(qū)域戰(zhàn)略發(fā)展格局的地位被提到了一個空前的高度。城市定位的提升與廣州市的發(fā)展規(guī)律相符合，進一步提升了廣州市的中心城市功能與地位，增強廣州商務物業(yè)的吸引力。 城市定位不斷提高 Page 19 廣州城市空間發(fā)展戰(zhàn)略 (20012010年 )規(guī)劃 (20102020年 )規(guī)劃 南拓、北優(yōu)、東進、西聯(lián) 中調、西聯(lián)、東進、南拓 、北優(yōu) 改變優(yōu)先發(fā)展新城區(qū)、弱化老城區(qū)地位的態(tài)度 提高老城區(qū)的開發(fā)強度，來實現(xiàn)對老城區(qū)的改造 新規(guī)劃提出了“中調”的概念，并把“中調”放在首位，反映了廣州城市發(fā)展由“外延”拓展為主上升到了外延“拓展”與“內涵”“優(yōu)化與提升”并重這樣一個新的高度，老城區(qū)的定位更加明確，核心和根基地位進一步得到保障。因此項目所在的三元里地區(qū)的改造也隨之成為政府下一步的工作重點。 強化中心城區(qū)發(fā)展 Page 20 廣州交通規(guī)劃 道路交通： 廣州市內道路系統(tǒng)布局以“兩環(huán)”為核心、“兩個半環(huán)”為補充、八條快速聯(lián)絡線與十五條高、快速放射線為支撐，“十六橫、十六縱”的交通性主干路組成的環(huán)形放射加方格網狀的主骨架道路系統(tǒng)布局。 本項目正是位于“兩環(huán)”、“兩個半環(huán)”及機場路與廣園路兩條交通性主干線交匯處，交通十分便利。 本案 便捷交通系統(tǒng)為城市商務需求提供保障 軌道交通： 廣州地鐵規(guī)劃總長度為 600公里，現(xiàn)已建成開通四條線路，總里程 116公里，運營日均客運量超 100萬人次。 項目臨近的三元里地鐵站屬 2號線，現(xiàn)部分通車，按照規(guī)劃2號線全線通車后將連接廣州三大對外交通樞紐 （南到廣州新客站，北接白云機場，中連廣州火車站） 廣州中心城區(qū)道路規(guī)劃圖 廣州地鐵規(guī)劃圖 Page 21 白云區(qū)發(fā)展規(guī)劃 白云區(qū) 把握 “ 北優(yōu) ” 和 “ 中調 ” 戰(zhàn)略的發(fā)展機遇，依托白云新城現(xiàn)代服務業(yè)集聚區(qū)和白云大道黃金發(fā)展帶，積極推動會展業(yè)、商貿服務業(yè)、商貿流通業(yè)的發(fā)展 以人和地區(qū)為中心，依托新白云國際機場配套商貿服務區(qū)和廣州黃金圍現(xiàn)代物流園，大力發(fā)展服務于空港的商業(yè)、旅游服務業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)和先進制造業(yè)，積極奠定建設空港區(qū)域城的基礎 整合廣州民營科技園和廣州 863產業(yè)化促進中心，充分發(fā)揮國家級科技園的品牌效應，大力發(fā)展高新技術企業(yè)總部，并將入駐企業(yè)的生產基地引向各鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū) 與本項目臨近的白云新城及周邊發(fā)展區(qū)，將作為未來廣州傳統(tǒng)商業(yè)貿易功能北延的主要區(qū)域 白云區(qū)積極發(fā)展以會展、商貿服務為主的第三產業(yè) Page 22 鑒于國內外嚴峻的經濟形勢及房地產業(yè)現(xiàn)狀， “扶持”和“穩(wěn)定”將是未來幾年內房地產行業(yè)政策面的主基調 金融信貸 外商投資 土地 房地產 提高買房首付比例，二套住房首付款比例不得低于 40%，房貸款利率提高 10% 加強土地供應調控，縮短土地開發(fā)周期 限制開發(fā)商囤地行為，提高拿地門檻，遏制房地產投資需求 規(guī)范房地產市場外資準入和房地產市場外匯管理，打擊投機性的短期行為 央行連續(xù)提高存貸款利率，上調存款準備金率 限制房地產開發(fā)貸款 央行連續(xù) 5次下調利率， 4次降低存款準備金率 取消商業(yè)銀行信貸規(guī)模限制 商業(yè)性住房貸款利率下限擴大為貸款基準利率的 0.7倍，首付比例調整為 20 加大保障性住房建設規(guī)模，降低住房交易稅費，支持居民購房 國 13條 關于促進房地產市場健康發(fā)展的若干意見 2005年開始國家對房地產進行調控的政策疊加效應在 2007年 10月爆發(fā)，并延續(xù)至 2008年 08年 9、 10月份，政策風向驟然逆轉，形成一條從稅費、利率、首付到二手房的降負政策線路。系列政策的密集出臺意味著對于房地產行業(yè)從緊的調控政策基調已經扭轉 相關政策 2005 2008 2007 2009、 2010、 2011 Page 23 宏觀經濟走勢展望 宏觀經濟有望于 2010年進入復蘇階段 宏觀經濟最大的挑戰(zhàn)在于能否避免出現(xiàn)“硬著陸” GDP增長低于 7 根據國際貨幣基金組織、世界銀行、摩根大通、穆迪的預測， 2009-2010年中國 GDP增長 將低至 7.5 左右，經濟實現(xiàn)“軟著陸”的可能性很大 我國宏觀經濟有望在 2010年擺脫蕭條進入復蘇階段 宏觀經濟對房地產市場的影響 次貸危機引起的外部需求下降巨大，同時國內消費信心收縮以及消費支柱消失、失業(yè)增加等多重因素作用下，物業(yè)類消費大幅降低； 市場調整仍將延續(xù) ，中央救市政策至少要等到下半年才能見效。房地產開發(fā)投資增速有可能下滑到 10以下。 政府將繼續(xù)突出房地產救市政策，政策主要集中在繼續(xù) 降息、減免稅費、土地政策和信貸 支持四個方面。 預計 2010年隨著宏觀經濟的復蘇，房地產市場將有所回暖；亞運會在廣州的舉行將對本地房地產市場，特別是商務物業(yè)發(fā)展有較大的拉動作用 Page 24 一、 項目背景分析 二、 城市發(fā)展研究 六、 項目開發(fā)價值分析 五、 國內案例研究 七、 SWOT分析 八、項目定位及運營策略 三、 物業(yè)市場研究 四、 需求特征研究 Page 25 寫字樓區(qū)域的 分布呈現(xiàn)從西向東發(fā)展的態(tài)勢 傳統(tǒng)環(huán)市東、東風路商務中心由于市政引導作用，發(fā)展速度漸緩 天河北區(qū)域屬于現(xiàn)在最成熟且檔次最高的中心商務區(qū) 珠江新城 集中高端商務辦公寫字樓，將會成為未來的商務中心 天河北商務區(qū) 環(huán)市東商務 區(qū) 珠江新城商務區(qū) 東風路 中山路 廣州商務圈發(fā)展歷程和分布 西 東 寫字樓市場 廣州商務圈從西向東發(fā)展，目前主要集中在天河北、珠江新城區(qū)域 Page 26 未來幾年內將處于供求平衡情況 甲級寫字樓市場 近年來，甲級寫字樓的供求關系基本處于平衡狀況； 受國家房地產調控以及 2008年金融危機的影響，未來幾年甲級寫字樓的開發(fā)將減少。 廣州市甲級寫字樓歷年供求情況020406080100120140160180200存量 17 62 65 79 82 89 95 101 114 126 135 182 182新增量 6 45 3 14 3 7 6 6 13 12 9 47 0吸納量 4 3 1 9 12 13 5 2 11 9 10 32 2 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008第二個高峰 10年來的 低谷 第一個高峰 Page 27 租金下降、空臵率上升是未來 2 3年內的趨勢 甲級寫字樓市場 2008 年廣州甲級寫字樓租金及空置情況0204060801001201401600510152025租金 1 3 4 . 0 6 1 4 9 . 5 8 1 1 1 . 5 5 1 0 9 . 3 8空置率 % 1 2 . 2 9 1 8 . 8 1 0 . 3 4 2 1 . 6 5體育中心 C B D 珠江新城 C B D 越秀 東山由于 2007年大量新落成的甲級寫字樓推出市場，導致市場空臵率有所上升； 由于 2008年金融危機的影響，預計未來 2 3年內租金價格會下降； 由于受金融危機影響，甲級寫字樓物業(yè)的需求將放緩，但部份已建設寫字樓將在未來 2 3年內推出市場，因此空臵率將上升。 0 0 0 s q m02004006008001000120014001600180020001998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008*V a c a n c y r a t e 空置率 %0%5%10%15%20%25%30%35%40%* E e s ti m a te d 預計N e w S u p p l y 新增供應 E x i s t i n g S t o c k 存量V a c a n c y 空置率廣州甲級寫字樓供應和空臵率走勢圖 平均空臵率 Page 28 白云區(qū)是甲級寫字樓的空白點 甲級寫字樓市場 天河北、珠江新城區(qū)域是目前廣州市甲級寫字樓的集中地，約占總量的 68%； 隨著珠江新城其他商務項目的開發(fā)，將進一步鞏固天河北、珠江新城區(qū)域的中央商務核心地位。 白云區(qū)目前并未形成甲級寫字樓集中區(qū)，高檔商務氛圍并不成熟。 廣州甲級寫字樓分布情況天河北C B D ,51%珠江新城CBD, 17%東山區(qū), 2 5 %越秀區(qū), 7 %未來 CBD地位將進一步提升 Page 29 本地及國內的制造業(yè)、服務業(yè)企業(yè)是甲級寫字樓的主要用戶 全市甲級寫字樓租戶行業(yè)分析1 . 5 9 %1 . 7 4 %2 . 9 7 %3 . 6 2 %3 . 9 9 %4 . 3 8 %5 . 8 0 %7 . 9 3 %1 3 . 3 7 %1 3 . 7 3 %2 0 . 2 2 %2 0 . 6 5 %0 . 0 0 % 5 . 0 0 % 1 0 . 0 0 % 1 5 . 0 0 % 2 0 . 0 0 % 2 5 . 0 0 %其他行業(yè)餐飲/ 住宿/ 旅游業(yè)教育/ 文化/ 體育/ 娛樂業(yè)建筑/ 房地產業(yè)公共管理與社會組織多元化經營/ 集團公司交通運輸/ 倉儲/ 郵電業(yè)金融/ 保險業(yè)批發(fā)/ 零售/ 貿易業(yè)信息/ IT / 高科技制造業(yè)專業(yè)服務業(yè)甲級寫字樓市場 專業(yè)服務業(yè)已取代以往一支獨秀的制造業(yè)成為最重要的寫字樓客戶； 信息傳輸 /計算機服務 /軟件業(yè)/高科技業(yè)同樣發(fā)展迅速，客戶比例已經超越批發(fā) /零售 /貿易業(yè)； 國內其他城市企業(yè)前來廣州設立公司的比例大大增加，是甲級寫字樓的新興客戶。 全市甲級寫字樓租戶來源分析0 . 2 2 %0 . 6 9 %1 . 0 9 %3 . 4 4 %8 . 4 1 %8 . 5 1 %9 . 8 9 %1 0 . 3 3 %2 1 . 6 7 %3 5 . 7 6 %0 . 0 0 % 5 . 0 0 % 1 0 . 0 0 % 1 5 . 0 0 % 2 0 . 0 0 % 2 5 . 0 0 % 3 0 . 0 0 % 3 5 . 0 0 % 4 0 . 0 0 %非洲國家其他國家或地區(qū)合資企業(yè)廣東省內城市美洲國家港澳臺地區(qū)歐洲國家亞洲其他國家國內其他城市廣州四大類型行業(yè)企業(yè)占總 體比例的 2/3 國內企業(yè)占總體比例的 60% Page 30 大量的寫字樓物業(yè)集中在珠江新城區(qū)域，但開發(fā)將放緩 甲級寫字樓市場發(fā)展預測 甲級寫字樓未來供應量主要集中在珠江新城、天河北區(qū)域； 珠江新城目前已確認的甲級寫字樓項目規(guī)模約 25萬平方米，其他綜合性項目預測約有 185萬平方米的寫字樓物業(yè)建設； 2010年將是又一個寫字樓供應高峰。 天河北區(qū)域未來甲級寫字樓的供應量約為 23.5萬平方米。 珠江新城、天河北區(qū)域未來甲級寫字樓項目 項目名稱 項目區(qū)域 寫字樓面積 落成時間 盈泰廣場 珠江新城 CBD 96,000 2009年 高盛 1-4項目 珠江新城 CBD 58770 2009年 全球通大廈 珠江新城 CBD 96000 2009年 保利中心第 6棟 珠江新城 CBD 54490 2009年 萬菱匯 體育中心 CBD 65,000 2010年 太古匯 體育中心 CBD 150,000 2010年 珠江新城西塔 珠江新城 CBD 157,500 2010年 富力盈信大廈 珠江新城 CBD 75646 2010年 雅居樂 1-7項目 珠江新城 CBD 66350 2010年 泰華 1-3項目 珠江新城 CBD 81000 2010年 廣州國際金融廣場 珠江新城 CBD 167000 2010年 昊和大廈 珠江新城 CBD 107348 2010年 珠江城 珠江新城 CBD 147826 2010年 利通廣場 珠江新城 CBD 120000 2010年 廣晟國際大廈 珠江新城 CBD 100000 2010年 富力盈凱大廈 珠江新城 CBD 114392 2010年 富力國際商務中心 珠江新城 CBD 83140 2010年 僑鑫 1-1項目 珠江新城 CBD 94160 2010年 合計 - 1834622 Page 31 短期內發(fā)展放緩，遠期前景看好 未來甲級寫字樓需求 由于受金融危機的影響，短期內甲級寫字樓的需求會有所放緩，特別是外資企業(yè)的需求；但長遠來看，外資企業(yè)對甲級寫字樓的需求仍會保持增長。 價格趨勢 需求的放緩及 2007年大量的新增供應將在短期內令租金價格有所下降，但新開發(fā)項目的暫緩將使供求關系趨于平衡，預期甲級寫字樓租金與出租率會先降后回穩(wěn)，金融危機過后將重拾上升趨勢。 產品趨勢 未來新增供應將集中在珠江新城、天河北區(qū)域； 超高層建筑、獨特外立面、更寬敞尺度 /更高樓層高度將成為新產品趨勢； 專業(yè)的物業(yè)管理、聘請國際物業(yè)管理顧問公司提供硬件配臵和管理方面的意見； 越來越多有實力的開發(fā)商將采用只租不售的經營方式。 甲級寫字樓市場發(fā)展預測 Page 32 天河區(qū) 越秀區(qū) 海珠區(qū) 荔灣區(qū) 白云區(qū) 站前服裝批發(fā)市場 黃沙水產交易市場 廣州汽車博覽中心 廣東裝飾材料市場 廣州華南汽貿廣場 一德路玩具 精品交易市場 崗頂電腦市場 海印電器城 海印布匹市場 美居中心 中大布匹市場 國際鞋業(yè)城 AEC汽車城 桂花崗皮具城 六二三路藥 材交易市場 廣州知名專業(yè)市場分布略圖 專業(yè)市場寫字樓分析 只有與貿易、展示有較密切關系的專業(yè)市場會產生寫字樓需求，如皮具、服裝 等； 根據同區(qū)域、同類型原則選取分析項目； 選取站前服裝批發(fā)市場作為主要分析對象。 本案 Page 33 商鋪化的寫字樓產品是其最大特征 寫字樓與商鋪緊密結合，均采用商鋪裙樓 +寫字樓形式； 寫字樓體量均較小，商業(yè)散鋪占據 -1至 4層，寫字樓占據 5至 10層是主要的經營模式； 寫字樓需求來源于大型品牌的形象展示需求，客戶多采用樓下散鋪、樓上“ Show Room”形式經營； 寫字樓租金遠高于一般意義上的傳統(tǒng)寫字樓。 專業(yè)市場寫字樓分析 項目名稱 規(guī)模 /商戶 主要產品 實用面積 主要建積租金區(qū)間 配套 白馬商廈 1993年 約 1780個單位 品牌主散戶輔 商鋪 10-40 寫字樓 30-50 商鋪 450-1200 寫字樓 120-150 商務中心 /餐廳 /表演臺 /銀行 /倉儲 /托運站等 天馬大廈 1998年 約 1600單位 品牌 +散戶 商鋪 5-20 寫字樓 20-50 商鋪 250-400 寫字樓 80-90 餐廳 /銀行 /物流等 流花服裝批發(fā)市場 90年代中 約 1100單位 品牌 +散戶 商鋪 4-12 寫字樓 20 商鋪 400-1200 寫字樓 250 快餐 /銀行商務中心等 新大地 1996年 約 600單位 品牌主散戶輔 商鋪 15-20 寫字樓 25-40 商鋪 300-450 寫字樓 200-350 銀行 /餐廳 /物流等 Page 34 未來發(fā)展研判 中心城區(qū)專業(yè)市場出現(xiàn)外遷趨勢，將帶動外遷區(qū)域的寫字樓發(fā)展； 專業(yè)市場寫字樓的形式仍將以商鋪化為主，與專業(yè)市場緊密結合； 專業(yè)市場的升級將推動寫字樓配套的升級，專業(yè)物業(yè)管理、車輛通行、裝 /卸貨區(qū)、車位配臵等將有更高的要求。 專業(yè)市場寫字樓分析 Page 35 達寶廣場 -最臨近專業(yè)市場的傳統(tǒng)寫字樓 項目位臵 位于越秀區(qū)流花路，正對流花湖公園，臨近交易會、中國大酒店、站前服裝批發(fā)市場。 項目規(guī)模 總建筑面積共 30000平方米，樓高 14層， 1-2層為商業(yè)， 3-14層為寫字樓，其中寫字樓面積約 25,000平方米。 產品特征 單層面積 1900 ，單位面積 291126 ，樓層凈高約 2.3-2.4米，實用率約 70%。 項目定位 定位為中檔的乙級寫字樓。 參考項目分析 Page 36 價格 /出租率 面湖單位租金 80元 / 月，非面湖單位 70元 / 月，物業(yè)管理費 30元 / 月，出租率超過 95%。 主力商戶 廣州國泰信息處理有限公司、國際航空電訊協(xié)會廣州辦事處、嘉士伯啤酒廣州分公司、德國德累斯登銀行、美最時洋行、百勝行、景鴻咨詢顧問有限公司等，其中服裝類公司僅 4間。 配套設施 銀行、東海酒家、員工飯?zhí)?、購物商場?4臺高速電梯、中央空調、光纖、寬帶網絡等。 參考項目分析 達寶廣場 -最臨近專業(yè)市場的傳統(tǒng)寫字樓 Page 37 項目位臵 位于三元里大道、三元里地鐵站 B出口 項目規(guī)模 樓高 26層，將集商業(yè)、辦公功能為一體，占地面積達 11200多平方米，總建筑面積為 56172平方米；其中 1-4層為商業(yè)裙樓，商業(yè)建筑面積為 13545平方米，塔樓為寫字樓，建筑面積為 30331平方米。 招商情況 招商工作由三元里村村委會自行負責，其中 4層商業(yè)裙樓主要作為皮具專業(yè)市場進行招租，據了解目前招租情況理想。 配套設施 地下二層停車場，車庫面積為 12404平方米。 參考項目分析 三元里綜合大廈 Page 38 傳統(tǒng)型的區(qū)域商務中心將是本項目發(fā)展的方向 廣州甲級寫字樓核心區(qū)已經由環(huán)市路向東移，本項目區(qū)域與其發(fā)展方向相背離； 本項目區(qū)域的交通可達性、商務氛圍、區(qū)域形象在高端寫字樓用戶當中認同度較低； 本項目周邊有大量的專業(yè)市場，具備一定的發(fā)展?jié)摿Γ?專業(yè)市場寫字樓的層數較低、體量較小，未能充分利用本項目的建設指標，同時形象、檔次較差，未能符合品牌建立的需求。 寫字樓市場小結 Page 39 廣州六大商圈空間布局圖 東山口 商業(yè)市場分析 本案 天河城 -正佳 形成時間最短， 規(guī)模、影響力最 大的商圈 環(huán)市東 廣州最高檔的購 物場所 烈士陵園 地鐵沿線的中高 檔時尚購物場所 北京路 步行街形式，百 貨與街鋪并重的 中高檔商圈 上下九 廣州最古老的商 圈、第一條步行 街，以街鋪為主 的中低檔商圈 Page 40 廣州市未來商業(yè)發(fā)展仍將以向東發(fā)展為主 作為目前廣州核心商圈的天河城正佳商圈，其地位及影響力將隨著周邊大型商業(yè)項目的開業(yè)而進一步提升； 天河城正佳商圈目前在建的大型商業(yè)項目有太古匯，其中商業(yè)面積約 45萬平方米，功能包括酒店、寫字樓、消費購物等，其中純消費購物功能營業(yè)面積將超過 10萬平方米； 珠江新城目前已出讓的地塊當中，可建設的商業(yè)面積約 60萬平方米。 商業(yè)市場分析 Page 41 白云區(qū)商業(yè)物業(yè)的供求關系趨于平衡 從 2003年至 2007年，白云區(qū)商業(yè)物業(yè)的供求達到平衡狀態(tài)； 白云區(qū)商業(yè)物業(yè)自 2005年后得到快速發(fā)展，特別是 2007年，商業(yè)物業(yè)由供過于求轉變?yōu)楣┎粦箨P系； 由于白云區(qū)地域較廣，各區(qū)域之間商業(yè)發(fā)展的不平衡，因此較易引起結構性的價格波動。 商業(yè)市場分析 白云區(qū)商業(yè)物業(yè)分析圖010000200003000040000500006000070000800000200040006000800010000120001400016000竣工面積 48726 74425 10357 0 8930銷售面積 25435 19349 11941 16408 70636價格 6402 15178 10676 13866 10060 2003 2004 2005 2006 2007快速發(fā)展期 Page 42 白云區(qū)目前尚未出現(xiàn)市級的零售商業(yè)中心 白云區(qū)屬于中心城區(qū)的邊緣帶，多為城鄉(xiāng)結合部，零售商業(yè)發(fā)展基礎較差、發(fā)展速度較慢、分布分散； 白云區(qū)商業(yè)主要以 社區(qū)裙樓商業(yè)或臨建為主， 商業(yè)經營較為單一，檔次較低， 缺乏現(xiàn)代集中型大規(guī)模商業(yè)設施，缺乏國際性商業(yè)品牌入駐 ； 白云區(qū)零售商業(yè)的發(fā)展動力主要來源于區(qū)域內居住人口的自然帶動，因此其等級較低，只為區(qū)域級的社區(qū)日常購物型商業(yè)中心； 白云區(qū)目前規(guī)模較大的區(qū)域零售商業(yè)中心有新市百信廣場商業(yè)中心、廣州大道北佳潤廣場商業(yè)中心； 商業(yè)市場分析 Page 43 本項目具備一定的零售商業(yè)發(fā)展?jié)摿?本項目周邊有一定數量的娛樂業(yè)經營，而中央酒店自身具有較強的餐飲、娛樂品牌； 項目周邊有大量的專業(yè)市場、居民點，且民航生活區(qū)、大學校園區(qū)近在咫尺，為本項目的商業(yè)物業(yè)提供大量的消費人群； 本項目周邊現(xiàn)有的商業(yè)檔次較低，主要以滿足居民的日常生活購物為主，無法滿足中高端客戶的消費購物、休閑娛樂需求，因此具有發(fā)展大型零售商業(yè)的空間。 商業(yè)市場分析 Page 44 未來發(fā)展研判 白云區(qū)商業(yè)發(fā)展的動力來源在短期內仍將以周邊居民的消費帶動為主； 以區(qū)域商業(yè)中心為主、分散分布的商業(yè)格局在短期內仍將持續(xù)； 白云新城的建設將是白云區(qū)商業(yè)發(fā)展的最大契機，也是白云區(qū)突破目前商業(yè)經營格局、出現(xiàn)市級商圈的最大可能所在，但其建設、形成的過程將會在 5-10年間； 隨著白云區(qū)商業(yè)的發(fā)展、居民經濟能力與消費理念的提升，將會產生對休閑娛樂、體驗式購物等較先進的商業(yè)形態(tài)的需求。 商業(yè)市場分析 Page 45 百信廣場商業(yè)中心 項目位臵 位于機場路匯僑新城南側，于 2004年 10月 28日開業(yè)。 項目規(guī)模 總建筑面積約 43400平方米，共層。地上三層共 32700平方米，負一層約 10700平方米。 項目定位 百信廣場是白云中心商圈的第一間精品百貨店，集百貨、超市、電器、零售功能于一身，定位為白云商圈區(qū)域購物中心 。 客戶特征 以 新市的 居住人群為主要客戶，滿足居民的日常生活購物需求。 參考項目分析 Page 46 百信廣場商業(yè)中心 經營業(yè)態(tài) 主力商戶 廣百百貨（ 11000 ）、家樂福（ 8000 ） 項目開發(fā) 百信廣場共分三期開發(fā)，第一期于 2004年開業(yè)，引進了廣百百貨、家樂福作為主力店，同時將 9200平方米由廣百經營的商鋪帶租約出售以回籠資金； 第二期于 2007年開發(fā)，定名為 ” 百信時尚街 “ ，以 “ 休閑、時尚、潮流”為主題，以中檔精品、服裝等業(yè)態(tài)作為主打； 第三期目前正在建設當中，經營面積約 20000平方米，經營業(yè)態(tài)估計以電影城為主的休閑娛樂為主。 參考項目分析 樓層 經營業(yè)態(tài) -1層 流行前線：服裝、鞋帽、皮具、首飾、精品等 1層 超市、珠寶首飾、手表、精品、服裝、鞋帽、化妝品 2層 超市、服裝、鞋帽、手表 3層 超市、百貨、電器 4層 停車場 (400個車位 ) Page 47 百信廣場商業(yè)中心 與本項目關系 兩者不存在競爭關系。 百信廣場只能吸引新市的中檔收入人群，對于機場生活區(qū)的高收入人群不具備吸引力。 項目借鑒 引入品牌百貨、超市或其他主力店，可以有效提高項目成功運營的可能性； 引入品牌百貨、超市或其他主力店，可以有效促進其他商鋪的招商及出租； 分期開發(fā)，可實現(xiàn)項目的價值最大化。 參考項目分析 Page 48 做區(qū)域內最好的購物娛樂綜合中心 中央酒店自身已形成的餐飲品牌號召力較強； 本項目區(qū)域有大批經濟實力較強的消費者，但區(qū)域內缺乏檔次較高、業(yè)態(tài)綜合的零售商業(yè)中心； 由于受到臨近的環(huán)市路商圈的影響，本項目區(qū)域暫不具備發(fā)展市級商圈的條件； 商業(yè)市場小結 Page 49 商務公寓概念多樣化 依托酒店的服務式公寓產生 80年代后 依托高星級酒店經營 90年代中后 酒店的服務式公寓供不應求 2000年后 產品線日漸豐富 第一階段 第二階段 第三階段 獨立的服務式公寓興起 背景 80年代初期服務式公寓以依托高星級酒店經營的形式產生，例如中國大酒店、白天鵝賓館、花園酒店、廣東國際大廈等五星級酒店均有服務式公寓供應，主要分布于舊交易會商圈、環(huán)市路商圈一帶。 90年代后期，隨著市場需求的增加，獨立的服務式公寓出現(xiàn)，主要分布在天河體育中心周邊、珠江新城、二沙島 -五羊新城、南湖周邊等地。 2000年后，房地產快速發(fā)展，面向不同人群的各種檔次、類型商務公寓出現(xiàn)。 商務公寓市場 發(fā)展歷程 商務公寓市場產品線日漸豐富，為不同檔次的商務人士提供服務 Page 50 服務式公寓是優(yōu)質商務公寓的代表 商務公寓市場 種類的劃分 按產權是否統(tǒng)一劃分：出售的服務式公寓、不出售服務式公寓。 按服務檔次劃分：提供可選服務套餐的商務公寓、提供基本服務的商務公寓、提供高端服務的服務式公寓。 備注： 基本服務：提供 24小時保安及前臺接待、免費洗衣、房間打掃，代收各種費用，配有衛(wèi)星電視、設施齊全的健身中心等。 高端服務：除提供上述服務外，還提供尊貴的禮賓部服務，包括代訂機票、轎車及其他個性化服務等。 Page 51 商務公寓市場 服務式公寓分布 項目周邊服務式公寓供應少 Page 52 服務式公寓是指配有客房打掃、洗衣服務等基本酒店服務、既提供酒店服務又擁有居家生活風格的綜合物業(yè)。通常具以下特點： 房內設施： 包括所有的家具、家居用品如空調 /電視 /洗衣機 /烘干機、廚房用品和廚具等； 公寓設施： 配備健身中心、適當的餐飲設施、投幣式洗衣區(qū)、獨立的公寓出入口； 服務： 完備的酒店式服務，如客房送餐、定期的房間清潔服務； 租期和租金： 大多租期為 6個月到 1年左右。適合不愿意在酒店租房，也不愿意繳交各類費用的人士； 市場推廣： 設有租賃銷售部門，通常與房產中介公司合作拓展長期租客。 優(yōu)質商務公寓 服務式公寓提供完善的設施和服務 商務公寓市場 服務式公寓特色 Page 53 服務式公寓市場供求關系穩(wěn)定，經營狀況理想 商務公寓市場 服務式公寓供求情況 2006年第 1季度到 2008年第 4季度，租金在 133-164之間變化。 同期，出租率保持 74%-84%之間變化。 廣州市服務式公寓租金 、 出租率走勢圖110125140155170元 / 平方米 / 月72%76%80%84%88%平均租金 出租率平均租金 137 133 149 133 132 139 137 138 164 154 151 138 出租率 76% 81% 79% 81% 81% 80% 84% 83% 74% 81% 78% 78%2 0 0 6 Q 1 2 0 0 6 Q 2 2 0 0 6 Q 3 2 0 0 6 Q 4 2 0 0 7 Q 1 2 0 0 7 Q 2 2 0 0 7 Q 3 2 0 0 7 Q 4 2 0 0 8 Q 1 2 0 0 8 Q 2 2 0 0 8 Q 3 2 0 0 8 Q 42008年市場總體較旺盛 租金 :140元 / 出租率 :80% Page 54 服務式公寓主要面向外資企業(yè)、大型企業(yè)管理層和商旅人士 代表性服務式公寓項目 物業(yè)名稱 開業(yè)時間 面積 （平方米） 月租金 (元 /平方米 ) 規(guī)模 中信公寓 （體育中心周邊） 1997年 2房 123-136 3房 160-184 107 274套 廣州盛雅服務公寓 （體育中心周邊） 2005年 10月 1房 65 2房 95-100 3房 138 170 175套 新凱公寓 （珠江新城） 2006年 3月 1房 86-114 2房 214-223 150 240套 廣州雅詩閣服務公寓 （體育中心周邊） 2008年 1月 1房 70-92 2房 118-125 3房 165 連通房 200 170 208套 規(guī)模：一般在 100-300套之間。 租金：多數 100元以上。 客戶：外資企業(yè)、大型企業(yè)中高層管理人員（中長期），商務旅行人士（短期）。 商務公寓市場 服務式公寓代表項目 Page 55 項目周邊商務公寓供應量少，中檔公寓受歡迎 商務公寓市場 周邊供應 由于用地稀缺，近幾年新增供應少。 各檔次產品租賃情況均較好，批發(fā)商人、會展人士是主要客源。 中檔的錦洲國際、金桂園較受批發(fā)市場的商貿人士歡迎。 周邊商務公寓供應情況 項目 開業(yè)年份 面積 月租金 售價 備注 中國大酒店公寓 (流花路 ) 1998年 70平方米以上 約 230元 /平方米 只租不售 優(yōu)質服務式公寓 金桂園 (解放北路 ) 2000年 60-120平方米為主 單價 :50-70元 /平方米 1房 20002500元 /月 2房 30003800元 /月 3房 45005500元 /月 1-1.5萬元 /平方米 商品住宅 錦洲國際公寓 (解放北路 ) 2005年 55平方米為主 約 100元 /平方米 1房 5000-6000元 /月 0.95-1.2萬元 /平方米 酒店式公寓 美景國際公寓 (遠景路 ) 在售 63-152平方米 0.9萬元 /平方米 (毛坯 ) 商品住宅 中酒 金桂園 美景 錦洲國際 本案 228 Page 56 周邊未來后續(xù)供應少，商務公寓存在市場機會 商務公寓市場 未來發(fā)展 周邊商務公寓未來供應 項目 開業(yè)年份 面積 月租金 售價 規(guī)模 228國際公寓 （三元里大道與機場路交匯，廣百旁） 未推出 單間 32-45平方米 1房 55平方米 2房 80平方米 3房 100-130平方米 未定價 商住樓，共 197套 占地 4000平方米，總建 2萬平方米 廣州國際化程度越來越高，對外商貿活動日趨活躍，商務公寓需求有增無減。 商務公寓向多層次發(fā)展，未來市場細分會更充分。 更多國際酒店管理公司進入廣州，將提高商務公寓服務和管理水平。 周邊未來供應量少，需求增加，產生市場機會。 228國際公寓 Page 57 周邊產業(yè)對中檔商務公寓市場需求較大 商務公寓市場 小結 產品靈活，商住兩用，適用性強 本項目是商業(yè)用地，設臵商務公寓可商住靈活兩用。 中檔商務公寓有需求，與酒店錯開客源。 附近的錦洲國際、金桂園租賃走俏，與周邊產業(yè)匹配度較高。 本項目酒店定位為五星級，檔次較高，設臵中檔商務公寓可與酒店實現(xiàn)錯位經營。 Page 58 一、 項目背景分析 二、 城市發(fā)展研究 六、 項目開發(fā)價值分析 五、 案例研究 七、 SWOT分析 八、項目定位及運營策略 三