2021年商業(yè)地產(chǎn)投融資計(jì)劃書

1、商業(yè)地產(chǎn)投融資計(jì)劃書 一、公司介紹 二、項(xiàng)目分析 三、市場(chǎng)分析 四、團(tuán)隊(duì) 五、財(cái)務(wù)計(jì)劃 六、融資方案的設(shè)計(jì) 七、摘要 一、公司介紹 1、公司簡(jiǎn)介 主要內(nèi)容包括公司成立的時(shí)間、注冊(cè)資本金、公司宗旨與戰(zhàn)略、主要產(chǎn)品等，這方面的介紹是有必要的，它可以使人們了解你公司的歷史和團(tuán)隊(duì)。 2、公司現(xiàn)狀 在此將您公司的資本結(jié)構(gòu)、凈資產(chǎn)、總資產(chǎn)、年報(bào)或者其他有助于投資者認(rèn)識(shí)你的公司的有關(guān)參考資料附上。如果是私營(yíng)公司還應(yīng)將前幾年經(jīng)過審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)告以附件形式提供。如果經(jīng)過審計(jì)請(qǐng)注明審計(jì)會(huì)計(jì)師事務(wù)所，如果未經(jīng)審計(jì)也請(qǐng)注明。 3、股東實(shí)力 股東的背景也會(huì)對(duì)投資者產(chǎn)生重要的影響。如果股東中有大的企業(yè)，或者公司本身就屬于大

2、型集團(tuán)，那么對(duì)融資會(huì)產(chǎn)生很多好處。如果大股東能提供某種擔(dān)保則更好。 4、歷史業(yè)績(jī) 對(duì)于開發(fā)企業(yè)而言，以前做過什么項(xiàng)目，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?nèi)绾?，都是要特別說明的地方，如果一個(gè)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富，那么對(duì)于其執(zhí)行能力就會(huì)得到承認(rèn)。 5、資信程度 把銀行提供的資信證明，工商、稅務(wù)等部門評(píng)定的各種獎(jiǎng)勵(lì)，或者其他取得的榮譽(yù)，都可以寫進(jìn)去，而且要把相關(guān)資料作為附件列入。最好有證明的人員。 6、董事會(huì)決議 對(duì)于需要融資的項(xiàng)目，必須經(jīng)過公司決策層的同意。這樣才更加強(qiáng)了融資的可信程度，而不是戲言。 二、項(xiàng)目分析 1、項(xiàng)目的基本情況 位置、占地面積、建筑面積、物業(yè)類型、工程進(jìn)度等，都是房地產(chǎn)開發(fā)的基本情況，需要在報(bào)告中指出。

3、 2、項(xiàng)目來歷 項(xiàng)目來歷是指項(xiàng)目 _，項(xiàng)目的上家是誰，怎么得到的項(xiàng)目，是否有遺留問題，是如何解決的等情況。 3、證件狀況文件 項(xiàng)目是否有土地證、用地規(guī)劃許可證、項(xiàng)目規(guī)劃許可證、開工證和銷售許可證等五證的情況。需要復(fù)印件。 4、資金投入 自有資金的數(shù)額、投入的比例、其他資金及所占比例、建筑商墊資情況、預(yù)計(jì)收到預(yù)售款等情況等，方便了解項(xiàng)目的資金狀況。 5、市場(chǎng)定位 指項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，包括項(xiàng)目的物業(yè)類型、檔次、項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群等 6、建造的過程和保證 項(xiàng)目的建筑安裝過程，如何得到保障可以如期完工。而不會(huì)耽誤工期，不會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目無法按期交付使用。 三、市場(chǎng)分析 1、地方宏觀經(jīng)濟(jì)分析 房地產(chǎn)是一個(gè)區(qū)域性的

4、市場(chǎng)，受到地方經(jīng)濟(jì)的影響比較大。而表征一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的指標(biāo)等數(shù)據(jù)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的定性說明等需在本部分體現(xiàn)。 2、房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析 房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析比較復(fù)雜，而且說明起來可繁可簡(jiǎn)。簡(jiǎn)單說需要定性分析本地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，平均價(jià)格，各種類型房地產(chǎn)的目標(biāo)客戶群等。復(fù)雜些說明則需要在時(shí)間數(shù)軸上表征價(jià)格的走勢(shì)波動(dòng)，但是，因?yàn)楹芏嗟貐^(qū)沒有進(jìn)行常規(guī)的價(jià)格跟蹤，所以，嚴(yán)格數(shù)據(jù)的分析很難完成，但是可以通過典型項(xiàng)目的分析來代替。 3、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和可比較案例 分析現(xiàn)有的幾個(gè)類似項(xiàng)目的規(guī)劃、價(jià)格、銷售進(jìn)度、目標(biāo)客戶群等，同時(shí)，也需要羅列一些未來可能進(jìn)入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的對(duì)手項(xiàng)目情況，以及未來的市場(chǎng)供應(yīng)量等情況。 4、未來市場(chǎng)

5、預(yù)測(cè)及影響因素 未來的市場(chǎng)預(yù)測(cè)很難預(yù)料，但是可以通過市場(chǎng)的周期的方法和重點(diǎn)因素分析法等分析方法做出預(yù)測(cè)。 四、管理團(tuán)隊(duì) 1、人員構(gòu)成 公司主要團(tuán)隊(duì)的組成人員的 _，工作的經(jīng)歷和特點(diǎn)。如果一個(gè)團(tuán)隊(duì)有足夠多經(jīng)驗(yàn)豐富的人員，則會(huì)對(duì)投資的安全有很大的保障。 2、組織結(jié)構(gòu) 企業(yè)內(nèi)部的部門設(shè)置、內(nèi)部的人員關(guān)系、公司文化等都可以進(jìn)行說明。 3、管理規(guī)范性 管理，管理結(jié)構(gòu)等的評(píng)價(jià)?？梢杂蓪ｉT的管理顧問公司來評(píng)價(jià)和說明。 4、重大事項(xiàng) 對(duì)于企業(yè)產(chǎn)生重要影響的需要說明的事項(xiàng)。 五、 財(cái)務(wù)計(jì)劃 一個(gè)好的財(cái)務(wù)計(jì)劃，對(duì)于評(píng)估項(xiàng)目所需資金非常關(guān)鍵，如果財(cái)務(wù)計(jì)劃準(zhǔn)備的不好，會(huì)給投資者以企業(yè)管理者缺乏經(jīng)驗(yàn)的印象，降低對(duì)企業(yè)的

6、評(píng)價(jià)。本部分一般包括對(duì)投資計(jì)劃的財(cái)務(wù)假設(shè)，以及對(duì)未來現(xiàn)金流量表、資產(chǎn)負(fù)債表、損益表的預(yù)測(cè)。資金的和運(yùn)用等內(nèi)容。 其中，對(duì)于企業(yè)自有資金比例和流動(dòng)性要求較高。 六、融資方案的設(shè)計(jì) 1、融資方式 （1）股權(quán)融資方式（注：股權(quán)和債權(quán)方式是兩種最主要的方式，但是，還有很多不是某一種方式所能解決的，而是幾種方式在不同的時(shí)間段的組合。這部分是解決問題的關(guān)鍵，是否能夠取得資金，關(guān)鍵在于是否能夠通過融資方案解決各方的利益分配關(guān)系。） 方式：融資方式將以融資方（包括項(xiàng)目在內(nèi)）的股權(quán)進(jìn)行抵押借款 這種投資方式是指投資人將風(fēng)險(xiǎn)資本投資于擁有能產(chǎn)生較高收益項(xiàng)目的公司，協(xié)助融資人快速成長(zhǎng)，在一定時(shí)間內(nèi)通過管理者回購等方

7、式撤出投資，取得高額投資回報(bào)的一種投資方式。 操作步驟：簽訂風(fēng)險(xiǎn)投資協(xié)議書 A、對(duì)融資方的債務(wù)債權(quán)進(jìn)行核查確認(rèn) B、簽訂風(fēng)險(xiǎn)投資協(xié)議書：確定股權(quán)比例、確定退出時(shí)間、確定管理者回購方式、確定再融資資金數(shù)量及時(shí)間、確定管理上的監(jiān)控方式、確定協(xié)助義務(wù)。 C、在有關(guān)管理部門辦理登記手續(xù) （2）債權(quán)融資方式 方式：投融資雙方簽定借貸進(jìn)行融資，確定相應(yīng)固定利率和收回貸款的期限。 （3）債轉(zhuǎn)股的融資方式 投融資雙方開始以借貸關(guān)系進(jìn)行融資，投資方在借貸期間內(nèi)或借貸期結(jié)束時(shí)，按相應(yīng)的比例折算成相應(yīng)的股份。 （4）房地產(chǎn)信托融資 （5）多種融資方式的組合 在不同的時(shí)間階段用不同的融資方式。在項(xiàng)目的初級(jí)階段主要以股

8、權(quán)融資方式為主，因?yàn)閷?duì)融資方來說這個(gè)階段的資產(chǎn)負(fù)債情況不會(huì)有很大的壓力；在中后期階段可以運(yùn)用股權(quán)、債權(quán)方式，這個(gè)階段融資方對(duì)整個(gè)項(xiàng)目有了明確的預(yù)期，在債務(wù)的償還上有明確的預(yù)期。 2、融資期限和價(jià)格 融資的期限，可承受的融資成本等，都需要解釋清楚。 3、風(fēng)險(xiǎn)分析（任何投資都存在風(fēng)險(xiǎn)，所以應(yīng)該說明項(xiàng)目存在的主要風(fēng)險(xiǎn)是什么，如何克服這些風(fēng)險(xiǎn)。） 對(duì)投資融資雙方有可能的風(fēng)險(xiǎn)存在作出判斷。 A、投資方的投資資金及收益風(fēng)險(xiǎn)在項(xiàng)目無法啟動(dòng)的情況下將一直獨(dú)立承擔(dān)投資資金成本，及追加資金成本。 B、投資方不能有效監(jiān)控好管理者的經(jīng)營(yíng)從而產(chǎn)生新的債務(wù)而產(chǎn)生的連帶風(fēng)險(xiǎn)。 C、破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn) D、融資者對(duì)投資者的信用沒有得到

9、確定而產(chǎn)生無法回購的風(fēng)險(xiǎn) E、融資者為掌控全局經(jīng)營(yíng)，在回購時(shí)利益出讓增加風(fēng)險(xiǎn)。 F、融資者提前回購而付出的資金成本風(fēng)險(xiǎn)。 風(fēng)險(xiǎn)化解方案 A、資方對(duì)是否資金進(jìn)入后可以完成計(jì)劃要進(jìn)行評(píng)估和測(cè)算。 B、投資方對(duì)融資方的項(xiàng)目進(jìn)程進(jìn)行監(jiān)控，并按照進(jìn)程需要分批進(jìn)行投資款的專款專用。 C、投資方對(duì)融資方的相關(guān)項(xiàng)目所簽訂的合同進(jìn)行核審后，評(píng)估其付款和還款能力。 D、資方審核融資方的還款計(jì)劃可行性，一旦確定后將按還款計(jì)劃回款。 4、退出機(jī)制（絕大多數(shù)的投資都不是為了自用，而是是為了獲利，因此都涉及到退出機(jī)制問題，所以，需要在此說明投資者可能的退出時(shí)間和退出方式。） A、股權(quán)方式融資的退出 項(xiàng)目進(jìn)行中投資方退出；

10、 項(xiàng)目完成投資方退出一種方式是融資方按時(shí)按預(yù)定的回報(bào)率加本金額度進(jìn)行現(xiàn)金回購股份，第二種是融資方按投融資雙方約定的價(jià)格及相應(yīng)的物業(yè)面積的形式回購股份，第三種投資方享受整個(gè)項(xiàng)目的分紅； B、債權(quán)方式融資退出 項(xiàng)目進(jìn)行中投資方退出，可以用違約今的形式控制； 項(xiàng)目完成投資方退出，按時(shí)還本付息； 5、抵押和保證 在涉及到投資安全的時(shí)候，投資者最關(guān)心的是如何保障投資的安全。而最有效的安全措施就是抵押，或者信譽(yù)卓著的公司的保證。 6、對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)不熟悉的客戶，需要提供操作的細(xì)節(jié)，即如何保證投資項(xiàng)目是可行的。 七、摘要 長(zhǎng)篇的融資報(bào)告是提供給有投資意向的客戶來認(rèn)真讀的，而對(duì)于在接觸客戶的初期階段，僅需要提供

11、報(bào)告摘要就可以了。報(bào)告摘要是對(duì)融資報(bào)告的高度濃縮，摘要中應(yīng)重點(diǎn)介紹項(xiàng)目分析（第二部分）和融資方案（第六部分）的內(nèi)容。 房地產(chǎn)企業(yè)融資計(jì)劃書xx-11-26 10:16 | #2樓 地產(chǎn)江湖數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 項(xiàng)目融資計(jì)劃書 融資計(jì)劃書目錄 一、公司介紹 二、項(xiàng)目分析 三、市場(chǎng)分析 四、管理團(tuán)隊(duì) 五、財(cái)務(wù)計(jì)劃 六、融資方案的設(shè)計(jì) 七、摘要 一、公司介紹 1、公司簡(jiǎn)介 主要內(nèi)容包括公司成立的時(shí)間、注冊(cè)資本金、公司宗旨與戰(zhàn)略、主要產(chǎn)品等，這方面的介紹是有必要的，它可以使人們了解你公司的歷史和團(tuán)隊(duì)。 2、公司現(xiàn)狀 在此將您公司的資本結(jié)構(gòu)、凈資產(chǎn)、總資產(chǎn)、年報(bào)或者其他有助于投

12、資者認(rèn)識(shí)你的公司的有關(guān)參考資料附上。如果是私營(yíng)公司還應(yīng)將前幾年經(jīng)過審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)告以附件形式提供。如果經(jīng)過審計(jì)請(qǐng)注明審計(jì)會(huì)計(jì)師事務(wù)所，如果未經(jīng)審計(jì)也請(qǐng)注明。 3、股東實(shí)力 股東的背景也會(huì)對(duì)投資者產(chǎn)生重要的影響。如果股東中有大的企業(yè)，或者公司本身就屬于大型集團(tuán)，那么對(duì)融資會(huì)產(chǎn)生很多好處。如果大股東能提供某種擔(dān)保則更好。 4、歷史業(yè)績(jī) 對(duì)于開發(fā)企業(yè)而言，以前做過什么項(xiàng)目，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?nèi)绾?，都是要特別說明的地方，如果一個(gè)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富，那么對(duì)于其執(zhí)行能力就會(huì)得到承認(rèn)。 5、資信程度 把銀行提供的資信證明，工商、稅務(wù)等部門評(píng)定的各種獎(jiǎng)勵(lì)，或者其他取得的榮譽(yù)，都可以寫進(jìn)去，而且要把相關(guān)資料作為附件列入。最

13、好有證明的人員。 6、董事會(huì)決議 對(duì)于需要融資的項(xiàng)目，必須經(jīng)過公司決策層的同意。這樣才更加強(qiáng)了融資的可信程度，而不是戲言。 地產(chǎn)江湖數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 二、項(xiàng)目分析 1、項(xiàng)目的基本情況 位置、占地面積、建筑面積、物業(yè)類型、工程進(jìn)度等，都是房地產(chǎn)開發(fā)的基本情況，需要在報(bào)告中指出。 2、項(xiàng)目來歷 項(xiàng)目來歷是指項(xiàng)目 _，項(xiàng)目的上家是誰，怎么得到的項(xiàng)目，是否有遺留問題，是如何解決的等情況。 3、證件狀況文件 項(xiàng)目是否有土地證、用地規(guī)劃許可證、項(xiàng)目規(guī)劃許可證、開工證和銷售許可證等五證的情況。需要復(fù)印件。 4、資金投入 自

14、有資金的數(shù)額、投入的比例、其他資金及所占比例、建筑商墊資情況、預(yù)計(jì)收到預(yù)售款等情況等，方便了解項(xiàng)目的資金狀況。 5、市場(chǎng)定位 指項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，包括項(xiàng)目的物業(yè)類型、檔次、項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群等 6、建造的過程和保證 項(xiàng)目的建筑安裝過程，如何得到保障可以如期完工。而不會(huì)耽誤工期，不會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目無法按期交付使用。 三、市場(chǎng)分析 1、地方宏觀經(jīng)濟(jì)分析 房地產(chǎn)是一個(gè)區(qū)域性的市場(chǎng)，受到地方經(jīng)濟(jì)的影響比較大。而表征一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的指標(biāo)等數(shù)據(jù)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的定性說明等需在本部分體現(xiàn)。 2、房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析 房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析比較復(fù)雜，而且說明起來可繁可簡(jiǎn)。簡(jiǎn)單說需要定性分析本地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，平均價(jià)格，各種類型

15、房地產(chǎn)的目標(biāo)客戶群等。復(fù)雜些說明則需要在時(shí)間數(shù)軸上表征價(jià)格的走勢(shì)波動(dòng)，但是，因?yàn)楹芏嗟貐^(qū)沒有進(jìn)行常規(guī)的價(jià)格跟蹤，所以，嚴(yán)格數(shù)據(jù)的分析很難完成，但是可以通過典型項(xiàng)目的分析來代替。 3、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和可比較案例 分析現(xiàn)有的幾個(gè)類似項(xiàng)目的規(guī)劃、價(jià)格、銷售進(jìn)度、目標(biāo)客戶群等，同時(shí)，也需要羅列一些未來可能進(jìn)入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的對(duì)手項(xiàng)目情況，以及未來的市場(chǎng)供應(yīng)量等情況。 4、未來市場(chǎng)預(yù)測(cè)及影響因素 未來的市場(chǎng)預(yù)測(cè)很難預(yù)料，但是可以通過市場(chǎng)的周期的方法和重點(diǎn)因素分析法等分析方法做出預(yù)測(cè)。 四、管理團(tuán)隊(duì) 地產(chǎn)江湖數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 1、人員構(gòu)成 公司主要團(tuán)隊(duì)的組成人員的 _，工作的經(jīng)歷和特點(diǎn)。

16、如果一個(gè)團(tuán)隊(duì)有足夠多經(jīng)驗(yàn)豐富的人員，則會(huì)對(duì)投資的安全有很大的保障。 2、組織結(jié)構(gòu) 企業(yè)內(nèi)部的部門設(shè)置、內(nèi)部的人員關(guān)系、公司文化等都可以進(jìn)行說明。 3、管理規(guī)范性 管理制度，管理結(jié)構(gòu)等的評(píng)價(jià)。可以由專門的管理顧問公司來評(píng)價(jià)和說明。 4、重大事項(xiàng) 對(duì)于企業(yè)產(chǎn)生重要影響的需要說明的事項(xiàng)。 五、 財(cái)務(wù)計(jì)劃 一個(gè)好的財(cái)務(wù)計(jì)劃，對(duì)于評(píng)估項(xiàng)目所需資金非常關(guān)鍵，如果財(cái)務(wù)計(jì)劃準(zhǔn)備的不好，會(huì)給投資者以企業(yè)管理者缺乏經(jīng)驗(yàn)的印象，降低對(duì)企業(yè)的評(píng)價(jià)。本部分一般包括對(duì)投資計(jì)劃的財(cái)務(wù)假設(shè)，以及對(duì)未來現(xiàn)金流量表、資產(chǎn)負(fù)債表、損益表的預(yù)測(cè)。資金的和運(yùn)用等內(nèi)容。 其中，對(duì)于企業(yè)自有資金比例和流動(dòng)性要求較高。 六、融資方案的設(shè)計(jì)

17、1、融資方式 （1）股權(quán)融資方式（注：股權(quán)和債權(quán)方式是兩種最主要的方式，但是，還有很多不是某一種方式所能解決的，而是幾種方式在不同的時(shí)間段的組合。這部分是解決問題的關(guān)鍵，是否能夠取得資金，關(guān)鍵在于是否能夠通過融資方案解決各方的利益分配關(guān)系。） 方式：融資方式將以融資方（包括項(xiàng)目在內(nèi)）的股權(quán)進(jìn)行抵押借款 這種投資方式是指投資人將風(fēng)險(xiǎn)資本投資于擁有能產(chǎn)生較高收益項(xiàng)目的公司，協(xié)助融資人快速成長(zhǎng)，在一定時(shí)間內(nèi)通過管理者回購等方式撤出投資，取得高額投資回報(bào)的一種投資方式。 操作步驟：簽訂風(fēng)險(xiǎn)投資協(xié)議書 A、對(duì)融資方的債務(wù)債權(quán)進(jìn)行核查確認(rèn) B、簽訂風(fēng)險(xiǎn)投資協(xié)議書：確定股權(quán)比例、確定退出時(shí)間、確定管理者回購

18、方式、確定再融資資金數(shù)量及時(shí)間、確定管理上的監(jiān)控方式、確定協(xié)助義務(wù)。 C、在有關(guān)管理部門辦理登記手續(xù) （2）債權(quán)融資方式 方式：投融資雙方簽定借貸合同進(jìn)行融資，確定相應(yīng)固定利率和收回貸款的期限。 （3）債轉(zhuǎn)股的融資方式 投融資雙方開始以借貸關(guān)系進(jìn)行融資，投資方在借貸期間內(nèi)或借貸期結(jié)束時(shí)，按相 應(yīng)的比例折算成相應(yīng)的股份。 （4）房地產(chǎn)信托融資 （5）多種融資方式的組合 在不同的時(shí)間階段用不同的融資方式。在項(xiàng)目的初級(jí)階段主要以股權(quán)融資方式為主，因?yàn)閷?duì)融資方來說這個(gè)階段的資產(chǎn)負(fù)債情況不會(huì)有很大的壓力；在中后期階段可以運(yùn)用股權(quán)、債權(quán)方式，這個(gè)階段融資方對(duì)整個(gè)項(xiàng)目有了明確的預(yù)期，在債務(wù)的償還上有明確的預(yù)

19、期。 2、融資期限和價(jià)格 融資的期限，可承受的融資成本等，都需要解釋清楚。 3、風(fēng)險(xiǎn)分析（任何投資都存在風(fēng)險(xiǎn)，所以應(yīng)該說明項(xiàng)目存在的主要風(fēng)險(xiǎn)是什么，如何克服這些風(fēng)險(xiǎn)。） 對(duì)投資融資雙方有可能的風(fēng)險(xiǎn)存在作出判斷。 A、投資方的投資資金及收益風(fēng)險(xiǎn)在項(xiàng)目無法啟動(dòng)的情況下將一直獨(dú)立承擔(dān)投資資金成本，及追加資金成本。 B、投資方不能有效監(jiān)控好管理者的經(jīng)營(yíng)從而產(chǎn)生新的債務(wù)而產(chǎn)生的連帶風(fēng)險(xiǎn)。 C、破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn) D、融資者對(duì)投資者的信用沒有得到確定而產(chǎn)生無法回購的風(fēng)險(xiǎn) E、融資者為掌控全局經(jīng)營(yíng)，在回購時(shí)利益出讓增加風(fēng)險(xiǎn)。 F、融資者提前回購而付出的資金成本風(fēng)險(xiǎn)。 風(fēng)險(xiǎn)化解方案 A、資方對(duì)是否資金進(jìn)入后可以完成計(jì)劃

20、要進(jìn)行評(píng)估和測(cè)算。 B、投資方對(duì)融資方的項(xiàng)目進(jìn)程進(jìn)行監(jiān)控，并按照進(jìn)程需要分批進(jìn)行投資款的專款專用。 C、投資方對(duì)融資方的相關(guān)項(xiàng)目所簽訂的合同進(jìn)行核審后，評(píng)估其付款和還款能力。 D、資方審核融資方的還款計(jì)劃可行性，一旦確定后將按還款計(jì)劃回款。 4、退出機(jī)制（絕大多數(shù)的投資都不是為了自用，而是是為了獲利，因此都涉及到退出機(jī)制問題，所以，需要在此說明投資者可能的退出時(shí)間和退出方式。） A、股權(quán)方式融資的退出 項(xiàng)目進(jìn)行中投資方退出； 項(xiàng)目完成投資方退出一種方式是融資方按時(shí)按預(yù)定的回報(bào)率加本金額度進(jìn)行現(xiàn)金回購股份，第二種是融資方按投融資雙方約定的價(jià)格及相應(yīng)的物業(yè)面積的形式回購股份，第三種投資方享受整個(gè)項(xiàng)

21、目的分紅； B、債權(quán)方式融資退出 項(xiàng)目進(jìn)行中投資方退出，可以用違約今的形式控制； 項(xiàng)目完成投資方退出，按時(shí)還本付息； 5、抵押和保證 在涉及到投資安全的時(shí)候，投資者最關(guān)心的是如何保障投資的安全。而最有效的安全措施就是抵押，或者信譽(yù)卓著的公司的保證。 6、對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)不熟悉的客戶，需要提供操作的細(xì)節(jié)，即如何保證投資項(xiàng)目是可行的。 七、摘要 長(zhǎng)篇的融資報(bào)告是提供給有融資意向的客戶來認(rèn)真讀的，而對(duì)于在接觸客戶的初期階段，僅需要提供報(bào)告摘要就可以了。報(bào)告摘要是對(duì)融資報(bào)告的高度濃縮，因此，言簡(jiǎn)意賅就非常重要。 蘇州滄浪城商業(yè)地產(chǎn)融資計(jì)劃書xx-11-26 13:43 | #3樓 蘇 州 滄 浪 城 商

22、業(yè) 項(xiàng) 目 融 資 計(jì) 劃 書 （xx-12-11） 融資計(jì)劃書目錄 一、公司介紹 二、項(xiàng)目說明 三、市場(chǎng)分析 四、財(cái)務(wù)計(jì)劃 五、資金用途 六、還款 七、融資方案 一、公司介紹 1、公司簡(jiǎn)介 蘇州市輕微型汽車服務(wù)有限公司成立于1995年10月16日，當(dāng)時(shí)是蘇州市房管局下屬事業(yè)單位，xx年企業(yè)轉(zhuǎn)制，成立股份制企業(yè)，xx年3月份公司進(jìn)行了百分之百股權(quán)轉(zhuǎn)讓，股權(quán)轉(zhuǎn)給新股東王國英85%，王彩珍15%。 公司的經(jīng)營(yíng)范圍包括：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)；房屋銷售；房屋租賃；汽車及零部件經(jīng)營(yíng)；商品信息服務(wù)；為經(jīng)營(yíng)房提供交易場(chǎng)地；停車及相關(guān)物業(yè)管理；銷售；百貨；百貨、針紡織品、服裝、珠寶、家電、五金。 公司注冊(cè)資本為人民

23、幣8000萬元，實(shí)收資本為：人民幣8000萬元，注冊(cè)地點(diǎn)是：蘇州市滄浪區(qū)胥江路2號(hào)，法定名稱為：蘇州市輕微型汽車服務(wù)有限公司，公司類型：有限公司（自然人控股），法定代表人：王彩珍。（詳見附件：企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件） 2、公司章程 第一章 總則 第一條：為建立本公司運(yùn)營(yíng)機(jī)制，增強(qiáng)企業(yè)的綜合競(jìng)爭(zhēng)能力，規(guī)定公司的組織機(jī)構(gòu)和行為準(zhǔn)則，保障公司和各股東的合法權(quán)益，根據(jù)中華人民 _公司法和有關(guān)法律法規(guī)，制定本章程。 第二條：公司名稱：蘇州市輕微型汽車服務(wù)有限公司 第三條：公司地址：蘇州市胥江路2號(hào) 第四條：公司法定代表人是王彩珍，公司類型為有限公司，自主經(jīng)營(yíng)，自負(fù)盈虧的獨(dú)立法人。 第五條：公司享有股東投

24、資形成的全部法人財(cái)產(chǎn)權(quán)，依法享有民事權(quán)利，承擔(dān)民事責(zé)任，堅(jiān)持利益共享，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的原則。 第六條：公司的一切經(jīng)營(yíng)活動(dòng)必須遵守法律、法規(guī)和有關(guān)條例。 第七條：公司宗旨：根據(jù)服務(wù)行業(yè)的特點(diǎn)，本公司奉行以“質(zhì)量第一、信譽(yù)第一、用戶第一”服務(wù)于社會(huì)。以一流的服務(wù)態(tài)度來滿足社會(huì)及用戶的需要。積極開拓新的市場(chǎng)，進(jìn)一步增強(qiáng)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)能力，不斷提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。 第八條：公司經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)；房屋銷售；房屋租賃；汽車及零部件經(jīng)營(yíng)；商品信息服務(wù)；為經(jīng)營(yíng)戶提供交易場(chǎng)地；停車及相關(guān)物業(yè)管理服務(wù)；銷售；百貨；針紡織品；服裝；珠寶；家電；五金。 第九條：公司經(jīng)營(yíng)期限：長(zhǎng)期 第二章 注冊(cè)資本、股東名稱、出資形式

25、第十條：公司注冊(cè)資本為8000萬元人民幣。 第十一條：股東名稱、出資形式： 第十二條：股東應(yīng)當(dāng)按規(guī)定足額繳納各自認(rèn)繳的出資。股東不按規(guī)定繳納所認(rèn)繳的出資，應(yīng)當(dāng)向足額繳納出資的股東承擔(dān)違約責(zé)任。 第十三條：本公司成立后，應(yīng)當(dāng)向股東簽發(fā)蓋有公司印章的出資證明書，出資證明書應(yīng)當(dāng)裁明下列事項(xiàng)： 公司名稱：蘇州市輕微型汽車服務(wù)有限公司； 公司登記日期； 公司注冊(cè)資本； 股東的名稱，繳納的出資額和出資日期； 出資證明書的編號(hào)和核發(fā)日期。 第三章 組織機(jī)構(gòu) 股 東 會(huì) 第十五條：股東會(huì)由全體股東組成，是公司的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，依法行使職權(quán)。 第十六條：股東會(huì)行使下列職權(quán)： 1、決定公司的經(jīng)營(yíng)方針和投資計(jì)劃； 2

26、、選舉和更換董事，決定有關(guān)董事的報(bào)酬事項(xiàng)； 3、選舉和更換由股東代表出任的監(jiān)事，決定有關(guān)監(jiān)事的報(bào)酬事項(xiàng)； 4、審議批準(zhǔn)董事會(huì)的報(bào)告； 5、審議批準(zhǔn)監(jiān)事會(huì)或監(jiān)事的報(bào)告； 6、審議批準(zhǔn)公司的年度財(cái)務(wù)預(yù)算方案，決算方案； 7、審議批準(zhǔn)公司的利潤(rùn)分配方案和彌補(bǔ)虧損的方案； 8、對(duì)公司增加或者減少注冊(cè)資本作出決議； 9、對(duì)發(fā)行公司債券作出決議； 10、對(duì)股東向股東以外的人轉(zhuǎn)讓出資作出決議； 11、對(duì)公司變更、解散和清算等事項(xiàng)作出決議； 12、修改公司章程。 第十七條：股東會(huì)每年召開一次定期會(huì)議，一般在第一季度召開，代表四分之一以上表決權(quán)的股東、三分之一以上董事或者監(jiān)事可以提議召開臨時(shí)股東會(huì)議。 第十八條

27、 股東會(huì)會(huì)議由股東按出資比例行使表決權(quán)，股東會(huì)的決議須經(jīng)代表二分之一以上股權(quán)的股東表決通過。但對(duì)公司增加或減少注冊(cè)資本、解散、變更公司形式、修改公司章程作出決議時(shí)，須經(jīng)代表三分之二以上股權(quán)的股東表決通過。 第十九條：股東會(huì)的首次會(huì)議由出資額最多的股東召集和主持，其他情況下股東會(huì)會(huì)議由董事會(huì)召集，董事長(zhǎng)主持。董事長(zhǎng)因特殊原因不能履行其職責(zé)時(shí)，由董事長(zhǎng)指定的其他董事主持。 第二十條：召開股東會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)將審議的事項(xiàng)于會(huì)議召開十五日前通知全體股東。股東會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)所議事項(xiàng)的決定作出會(huì)議記錄，出席會(huì)議的股東應(yīng)當(dāng)在會(huì)議記錄上簽名。 董事會(huì) 第二十一條：本公司設(shè)董事會(huì)。董事會(huì)由三名董事組成。董事會(huì)設(shè)董事長(zhǎng)1名

28、，任期三年。董事在任期屆滿時(shí)可連選連任。 第二十二條：董事會(huì)行使以下職權(quán)： 1、負(fù)責(zé)召集股東會(huì)，并向股東會(huì)報(bào)告工作； 2、執(zhí)行股東大會(huì)的決議； 3、擬定公司的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和投資方案； 4、制訂公司的年度財(cái)務(wù)預(yù)算方案、決算方案； 5、制訂公司的利潤(rùn)分配方案和彌補(bǔ)虧損方案； 6、擬定公司增加或者減少注冊(cè)資本方案； 7、擬訂公司變更、解散、清算的方案； 8、決定公司內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置； 9、聘任或者解聘公司經(jīng)理。根據(jù)總經(jīng)理的提名，聘任或者解聘公司副總經(jīng)理，財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人、其他部門負(fù)責(zé)人等，決定其報(bào)酬事項(xiàng)； 10、決定公司的基本管理制度 11、擬定公司章程修改方案； 12、擬定發(fā)行公司債券方案。 第二十三條：

29、董事長(zhǎng)為公司的法定代表人，行使下列職權(quán)： 主持股東大會(huì)和召集、主持董事會(huì)會(huì)議； 領(lǐng)導(dǎo)董事會(huì)工作，檢查決議實(shí)施情況； 簽署公司股票、公司債券； 行駛法律授予法定代表人的權(quán)利 因特殊情況不能履行職務(wù)時(shí)，指定其他董事代為履行； 在發(fā)生不可抗力等重大事件時(shí)，應(yīng)對(duì)一切事物行使特別裁決權(quán)和罷免權(quán)，但必須 符合公司利益，事后向董事會(huì)報(bào)告。 第二十四條：董事會(huì)例會(huì)每年召開二次，一般為每年的一月和七月，每次會(huì)議應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開十日前書面通知全體董事，并寫明會(huì)議內(nèi)容、時(shí)間和地點(diǎn)。經(jīng)三分之一以上的董事提議可以召開董事會(huì)臨時(shí)會(huì)議。 第二十五條：董事會(huì)會(huì)議應(yīng)有三分之二以上董事出席方可舉行。董事表決實(shí)行一人一票制，董事會(huì)決

30、議以三分之二以上董事一致通過有效，不足代表三分之二董事時(shí)，其通過的決議無效。 第二十六條：董事會(huì)會(huì)議應(yīng)由董事本人出席，董事因故不能出席董事會(huì)會(huì)議時(shí)，可以書面委托其代理人代為出席董事會(huì)，委托書中應(yīng)闡明授權(quán)范圍。 第二十七條：董事會(huì)每次會(huì)議，須作詳細(xì)的書面記錄，有全體出席董事簽字，代理人出席時(shí)，由代理人簽字，該記錄由公司存檔。 經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu) 第二十八條：公司設(shè)總經(jīng)理1人，副總經(jīng)理3人，總經(jīng)理由董事長(zhǎng)兼任，對(duì)董事會(huì)負(fù)責(zé)，行使下列職權(quán)： 1、主持公司的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理工作、組織實(shí)施董事會(huì)決議； 2、組織實(shí)施公司年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和投資方案； 3、擬定公司內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)設(shè)置方案； 4、擬定公司的基本管理制度； 5、

31、制定公司的具體規(guī)章； 6、提請(qǐng)聘任或者解聘公司副經(jīng)理、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人； 7、聘任或者解聘除應(yīng)由董事會(huì)聘任或者解聘以外的管理人員； 8、公司章程和董事會(huì)授予的其他職權(quán)。 第二十九條：副總經(jīng)理由總經(jīng)理推薦，并由董事會(huì)確認(rèn)，副總經(jīng)理對(duì)總經(jīng)理負(fù)責(zé)。 監(jiān) 事 第三十條：公司設(shè)1名監(jiān)事，經(jīng)股東會(huì)推選產(chǎn)生。監(jiān)事的任期每屆為三年，監(jiān)事任期屆滿，連選可以連任。董事、總經(jīng)理及財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人不得兼任監(jiān)事。 第三十一條：監(jiān)事行使下列職權(quán)： 1、檢查公司財(cái)務(wù)； 2、對(duì)董事、總經(jīng)理執(zhí)行公司職務(wù)時(shí)違反法律、法規(guī)或者公司章程的行為進(jìn)行監(jiān)督； 3、當(dāng)董事和總經(jīng)理的行為損害公司的利益時(shí)，要求董事和總經(jīng)理予以糾正； 4、提議召開臨時(shí)股東會(huì)

32、； 5、公司章程規(guī)定的其他職權(quán)； 6、監(jiān)事列席董事會(huì)會(huì)議 第四章 財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)、利潤(rùn)分配 第三十二條：公司按照中華人民 _財(cái)政部指定的企業(yè)財(cái)會(huì)制度規(guī)定，建立本公司的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度。 第三十三條：按照會(huì)計(jì)法的規(guī)定，本公司的會(huì)計(jì)年度采用日歷年制，自1月1日起至12月31日止，公司應(yīng)在每一會(huì)計(jì)年度結(jié)束后十五日內(nèi)將財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告送交各股東。財(cái)務(wù)據(jù)埃及報(bào)告應(yīng)依法經(jīng)審查驗(yàn)證。 第三十四條：公司稅務(wù)利潤(rùn)按下列順序分配： 彌補(bǔ)以前年度虧損； 提取法定公積金； 支付股東股利。 第三十五條：公司分配當(dāng)年稅后利潤(rùn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)提取利潤(rùn)的10%列入公司法定公積金。公司法定公積金累計(jì)額為公司注冊(cè)資本的50%以上的，可不再提取。 二、

33、項(xiàng)目說明 1、項(xiàng)目介紹 滄浪城商業(yè)項(xiàng)目位于古城區(qū)核心版塊，絕無僅有市中心黃金地段，盤胥路與胥江路交匯處。項(xiàng)目定位：打造蘇州古城區(qū)中心地段集購物，休閑，娛樂，餐飲，品牌體驗(yàn)于一體的主題式情景購物廣場(chǎng)。借助護(hù)城河景觀帶打造的屋頂主體花園；地下商業(yè)廣場(chǎng)設(shè)置水族館，前所未有的感觀體驗(yàn)。海洋主題的情景體驗(yàn)購物；華東地區(qū)首席的雙倒計(jì)時(shí)廣場(chǎng)，匯聚萬千人流，擴(kuò)展假日活動(dòng)空間；香港主題購物中心，足不出戶，盡享港派風(fēng)情；香港品牌，香港原創(chuàng)設(shè)計(jì)，港式生活，香港味道；緊握時(shí)代脈搏 抓住電商機(jī)遇 與淘寶做合伙人。蘇州第一，淘寶線上網(wǎng)店+線下-體驗(yàn)店+即時(shí)物流+倉儲(chǔ)式購物的一站式全程云購物系統(tǒng)交通：古城核心成熟版塊 城市

34、黃金主干道東西南北貫穿，南環(huán)高架線 南門快速路 立體交通 瞬息通達(dá)2號(hào)線5號(hào)線雙輕軌格局 緊跟城市步伐 一路向錢本案交通四通八達(dá)，東西南北環(huán)以我為中心，往西5分鐘到西環(huán)，往南5分鐘到南環(huán)，15分鐘到達(dá)蘇州火車站和蘇州汽車北站，5分鐘到達(dá)汽車南站。盤胥路與人民路為全線貫穿蘇州的兩條南北通路；胥江路和三香路干將路同為蘇州市區(qū)三大黃金干線；緊貼南門快速路和南環(huán)高架，全城人流瞬息通達(dá)；臨地鐵4號(hào)線胥江路站，地鐵5號(hào)線滄浪城直接連接項(xiàng)目地下商業(yè). 周邊將近50萬固定人口，小區(qū)分別有盤景苑、胥馨家園、泰南苑金橋新村、寫意空間、華泰家園、新康花園、東方苑小區(qū)、胥江新村、胥江路136號(hào)小區(qū)、友聯(lián)新村，友新新村

35、、巴里新村、金塘一村、盤福苑等；另外還有商務(wù)樓、金融機(jī)構(gòu)（建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、中國銀行等）、政府相關(guān)部門（蘇州中級(jí) _、蘇州航道中心、蘇州工商局、國家支付中心等）、娛樂休閑會(huì)所、大型的餐飲行業(yè)，一應(yīng)俱全。還獨(dú)享胥江路由東 到西和盤胥路由北向南所帶來的人潮與運(yùn)河沿岸風(fēng)景帶、盤門風(fēng)景區(qū)、新市橋碼頭等帶來另樣的財(cái)富并連接2號(hào)線的黃金隧道。 2、項(xiàng)目現(xiàn)狀 目前項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)已封頂，總建筑面積58385，土地性質(zhì)商業(yè)出讓214（全部可以分割銷售），總投資8億元人民幣，加上1億元左右利息支出，總計(jì)是9億元人民幣成本。已投入近6億元人民幣，其中有2.29億元人民幣是借款，其他全部為股東投入。目前五證已全，資質(zhì)為貳級(jí)，預(yù)計(jì)項(xiàng)目可在xx年中旬正式開業(yè)。 接下來是銷售部分和自留部分的營(yíng)運(yùn)管理，管理公司已組建，預(yù)測(cè)自留4萬平米商鋪每年租金收入保守預(yù)估在6000萬左右，固定資產(chǎn)價(jià)值在10億元以上并在不斷增值。 3、證件及審批文件 項(xiàng)目土地證、用地規(guī)劃許可證、項(xiàng)目規(guī)劃許可證、開工證、預(yù)售許可證五證以及所有政府批文齊全（詳見附件：各證照復(fù)印件）。 4、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和可比較案例 項(xiàng)目周邊的商業(yè)案例有“蘇倫場(chǎng)”、“蘇州新天地、“億象城”等，商鋪銷售均價(jià)為5-6萬元每平米，滄浪城較這