物業(yè)二次裝修管理培訓ppt課件

1、萬科商業(yè)物業(yè),物業(yè)二次裝修管理,主講人：劉工,1,目錄,2,一、裝修管理的概念 二、法律法規(guī) 三、裝修施工流程 四、裝修過程監(jiān)管 五、裝修監(jiān)管要點 六、減少投訴策略,裝修管理的目的,保證裝修工程質(zhì)量安全 維護公共利益及業(yè)主利益 保證人身安全 維護設備設施安全，減少后期管理成本 營造和諧有序的物業(yè)管理氛圍,進行裝修管理必備相關知識,房屋建筑工程知識 識圖 裝修知識 施工操作及安全常識 消防知識 環(huán)境條例 行為心理學 風水學知識,物業(yè)裝修的條件,物業(yè)已竣工驗收合格、交付使用 業(yè)主或使用人已辦理完入伙(租賃）手續(xù) 業(yè)主或使用人擬進行重新裝修、裝飾、布置等,物業(yè)裝修的特點,符合原設計工程技術規(guī)范與技術

2、指標 顧及已?。ㄓ茫舻恼９ぷ骷吧?裝修戶數(shù)多、涉及面廣，裝修頻繁，周期長 施工隊伍人員人多及復雜 對施工人員的技術及素質(zhì)要求較高 容易損壞毗連房屋和公用設備設施 施工防火非常重要,二、裝修法律法規(guī),住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法（中華人民共和國建設部令第110號）于2002年2月26日經(jīng)第53次部常務會議討論通過，自2002年5月1日起實施,三、裝修流程,管理公司裝修管理準備 裝修申請表 裝修承諾(責任)書（業(yè)主、裝修公司與管理公司） 裝修保證書（業(yè)主與管理公司） 裝飾裝修管理服務協(xié)議(業(yè)主與管理公司) 裝修審批表 裝修許可證 裝修整改通知書 裝修防火責任書(業(yè)主、裝修公司與管理公司) 裝修人

3、員登記表 裝修人員臨時出入證 裝修巡查表 裝修驗收表,三、裝修流程,物業(yè)管理公司裝修管理準備 擬訂裝修管理規(guī)定和裝修指南 擬訂裝修收費標準 明確規(guī)定裝修單位的裝修項目 例如： 煤氣系統(tǒng) 消防及報警系統(tǒng) 中央通風空調(diào)系統(tǒng) 家居安防及智能系統(tǒng) 陽臺 天臺 外立面,三、裝修施工流程,物業(yè)管理公司裝修管理準備 預備相關設計施工圖紙和技術說明 擬訂統(tǒng)一裝修原則： 建筑結構 地板 天花 天臺 外墻 樓面荷載 墻身 隔墻 陽臺 花園 花架 圍墻 消防 燃氣 電氣 防水 給排水 智能 用戶大門 防盜門窗 晾衣架 遮陽棚 廣告牌 窗式及分體空調(diào) 普通熱水器 太陽能熱水器 垃圾堆放 垃圾清運 貨物垃圾運輸 接水點

4、 接電點 減少糾紛和投訴,三、裝修流程,三、裝修流程,裝修手續(xù)辦理 在業(yè)主辦理裝修手續(xù)和審核裝修圖紙的時候，要充分了解業(yè)主的真實裝修意圖，解答業(yè)主的相關問題 例如：在承重墻上開門打洞、拆除室內(nèi)承重梁柱、改動室內(nèi)門窗位置、移動水電線路、移動弱電線路（可視對講、有線電視、網(wǎng)絡、電話等）、改變煙道開口位置、改變下水管道、改變暖氣管道線路、改變陽臺用途、改變窗戶玻璃顏色、改變進戶門顏色和式樣、隨意安裝防盜網(wǎng)、在頂層搭建構筑物、改變室內(nèi)樓梯位置和樣式、改變空調(diào)安裝位置等等 解答了業(yè)主的這些疑問，就等于告知業(yè)主，那些是可以改變的那些是絕對不可改變的,三、裝修流程,溫馨提示 只在下列情況下，裝修工作方能展開

5、: 管理處已書面發(fā)出批準裝修許可證 所有有關費用已經(jīng)繳付 所有工程并沒有和國家法律有任何抵觸 消防機關已發(fā)出批準文件,三、裝修流程,業(yè)主(租戶)裝修咨詢及申報 業(yè)主（租戶）提出申請，管理公司審核業(yè)主資格 領取及提交以下資料 裝修申請表： 業(yè) 主：姓名 地址 身份證號 聯(lián)系電話 裝修公司：公司名稱（蓋章） 資格證號 公司地址 聯(lián)系電話 施工期間和人數(shù) 現(xiàn)場負責人 負責人身份證 申請裝修內(nèi)容 裝修承諾書：承諾已知并遵守各物業(yè)管理規(guī)定 裝修保證書：承諾已知并遵守各物業(yè)管理規(guī)定,三、裝修流程,業(yè)主(租戶)裝修咨詢及申報 領取及提交以下資料2： 建筑防火設計申報審批表 裝修消防審批表 裝修所需的單元技術

6、資料及圖紙 管理公司：提供裝修管理規(guī)定 房間平面圖 機電系統(tǒng)圖及其分布圖 裝修施工人員登記表 裝修手冊及裝修守則等裝修管理規(guī)定,三、裝修流程,業(yè)主(租戶)提供裝修設計圖紙 業(yè)主(租戶)提供施工單位資質(zhì) 業(yè)主(租戶)與施工單位提供復印件 業(yè)主(租戶)及施工單位填寫: 裝修申報表 施工人員登記表,三、裝修流程,裝飾裝修施工單位申請裝修單位提供： 建筑企業(yè)營業(yè)執(zhí)照復印件(加蓋公章) 裝飾裝修工程施工資格證書復印件(加蓋公章) 裝修施工單位稅務登記證復印件(加蓋公章) 裝修施工單位負責人身份證原件及復印件 裝修施工單位施工人員身份證原件及復印件 裝修施工單位負責人及施工人員照片,三、裝修流程,裝修業(yè)主

7、及裝修企業(yè)應與管理公司簽訂 室內(nèi)裝飾裝修管理服務協(xié)議 工程實施內(nèi)容 實施期限 允許施工時間 廢棄物清運與處理 外立面設施及防盜窗的安裝要求 禁止行為和注意事項 管理服務費用 違約責任 其他需要約定事項,三、裝修流程,簽定裝修管理文件 房屋裝飾裝修管理承諾書： 業(yè)主與管理公司 裝修保證書： 業(yè)主與管理公司 裝修管理責任書： 業(yè)主、裝修單位與管理公司,違章開挖地下室,三、裝修施工流程,無違反裝修保證金 裝修人預交納 裝修管理規(guī)定 未給鄰舍造成任何不良影響 無損壞公共設施 裝修完畢初驗及1個月后的復驗合格 管理公司憑繳款收據(jù)辦理退款手續(xù) 收費標準符合當?shù)卣拔飪r部門規(guī)定,違章搭建擴大花園面積占用公

8、共空間,三、裝修流程,裝修垃圾清運費: 收費標準：以按實際發(fā)生費收取為原則 管理公司擬定不同戶型的普通裝修狀況的垃圾清運費標準 對允許拆除隔墻的，可酌情增收垃圾情運費 收交時間為住戶申請裝修時或裝修完畢后從住戶裝修保證金中扣除 例如：由管理公司從垃圾集中點統(tǒng)一清運 一般住宅裝修垃圾清運費12元/M2 一般住宅裝修拆墻垃圾清運費30元/M2,三、裝修流程,物業(yè)管理公司裝修審批 接收裝修申請及方案資料 三個工作日內(nèi)發(fā)出審批意見 管理部簽署審批意見 工程部簽署審批意見 物業(yè)公司簽署審批意見 執(zhí)行建設部令第110號文 住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法,三、裝修流程,裝修申報審批資料 申請人身份證 房屋所有權證

9、或合法權益的有效憑證 裝飾裝修方案及圖紙 變動主體或承重結構資質(zhì)設計單位的設計方案 變動政府監(jiān)控審批部分相關政府管理部門的批復資料 非業(yè)主使用人：業(yè)主同意裝飾裝修的書面文件 委托裝修企業(yè)的相關資質(zhì)證書復印件,三、裝修流程,提交裝修報審資料-住宅裝修設計資料 裝修平面圖、裝修材料說明 、配電系統(tǒng)及其管線平面圖 弱電系統(tǒng)及其管線平面圖 給排水系統(tǒng)及其管線平面圖 排風排煙機及排放口布置圖 拆墻、移墻和重新分隔墻體圖、改、封管道和重新敷設線路說明 改移衛(wèi)生間、廚房設施和陽臺說明、防盜網(wǎng)、窗花的式樣、顏色和安裝位置說明 空調(diào)機架的材料、安裝位置和空調(diào)水的排放說明、入戶門安裝形式和位置說明 遮陽棚、太陽能

10、熱水器的規(guī)格、安裝位置和安裝方式、室外花園設計圖 其他裝修內(nèi)容,裝修報審資料,三、裝修流程,裝修報審資料3-主管部門審批資料,消防設計修改審批資料: 電力增容之供電局申請批復資料 燃氣主管部門設計修改審批資料 其他規(guī)定的批文 裝修施工單位資質(zhì)證: 營業(yè)執(zhí)照復印件 建筑企業(yè)資質(zhì)證書復印件 施工人員上崗證 保險：施工單位應購買裝修工程保險： 第三者責任險 火災保險 雇主責任險,裝修報審資料,三、裝修流程,裝修批準: 管理公司簽發(fā):裝修許可證 裝修更改許可證 施工臨時出入證 收取押金及工本費 裝修驗收申請及初驗收: 裝修單位提交裝修質(zhì)量保修書 裝修正式驗收: 初驗收三個月后 退發(fā)保證金 保證施工符合

11、： 工程建設強制性標準和其他技術標準,三、裝修流程,裝修許可證制度 業(yè)主（用戶）與管理公司簽訂裝修保證書 管理公司指定施工接電、接水點、垃圾堆放點 施工單位指定裝修單位防火責任人 施工現(xiàn)場放置滅火器 施工單位與管理公司簽訂裝修施工承諾書 施工單位與管理公司簽訂裝修工程施工消防責任書 領取裝修許可證,三、裝修施工流程,裝修時間控制: 8:0012:00 14:0019:00 節(jié)假日停止裝修如須施工報批 不得影響其他業(yè)主/租戶 閉門施工 封閉中央空調(diào)送回風口 不得影響占用公共部位和公用部位 滿足運輸通道及卸貨區(qū)限高 運輸通道保護:地面 墻面 電梯及電梯間 玻璃幕墻 設施設備 裝修材料及工具:放置在

12、業(yè)主/租戶房間內(nèi) 建筑物外墻不得懸掛和張貼廣告、招牌,天臺搭建竹結構花架,三、裝修流程,裝修初驗收注意項目 符合裝修審批 消防設施完好情況 裝修材料與消防要求的一致性 空調(diào)通風設備的完好情況 衛(wèi)生環(huán)保設備的規(guī)范情況 電器設備的使用情況 供排水系統(tǒng)情況 商鋪招牌 室內(nèi) 天花 地臺,三、裝修流程,裝修施工驗收管理 裝修初驗收 裝修戶提前申請驗收 按申請和審批意見逐項驗收 初驗合格簽署裝修初驗合格證明 裝修單位應向業(yè)主提供：裝飾裝修工程質(zhì)量保修書 憑證明申請辦理退場放行手續(xù),違章在室外搭建雨篷,四、裝修過程監(jiān)管,裝修巡檢的重點 了解了業(yè)主裝修過程中的重點，也就明白了我們?nèi)粘Ｑ矙z的重點。在業(yè)主材料進場

13、和水電路改造階段，最少每天要巡查一次，有違規(guī)意圖的業(yè)主，一天要巡檢二次，否則：一天晚上他就可能破壞防水層，第二天封閉了，讓你無法查看，留下隱患。對于后面的木工和墻壁施工，一般一天或二天一次巡檢就可以了,四、裝修過程監(jiān)管,材料、工人進場時的管理,在業(yè)主材料、工人進場時，需要安全部門崗的密切配合，如果發(fā)現(xiàn)有異常的裝修材料進場，一定要問清楚：具體房號、材料用途，及時和業(yè)主溝通，了解材料的真實用途，對于違規(guī)裝修用材料阻擋在小區(qū)門崗之外。 往往這些材料的進場預示著業(yè)主將大興土木，在房間內(nèi)砌墻、在頂層復式露臺上搭建構筑物,四、裝修過程監(jiān)管,水、電線路施工管理 大多數(shù)的水管材質(zhì)是PPR熱融管，相對來講，容易

14、漏水的地方是接頭部位。我們可以建議業(yè)主要求施工單位用加壓泵打壓，然后封閉4個小時以上。 業(yè)主在衛(wèi)生間施工上水管道時，建議業(yè)主將所有冷熱水管鋪設在離地面30以上的墻壁上，避免破壞地面上的防水層。一旦施工人員破壞了防水層，必須及時開具整改通知單，提醒業(yè)主防水層已經(jīng)破壞,四、裝修過程監(jiān)管,水、電線路施工管理 衛(wèi)生間的墻壁要做防水處理，目的是防止相隔房間受潮發(fā)霉 強電線路的改動，要注意電線的質(zhì)量和型號，對有大功率電器的線路一定要有相匹配的電線，線路改動時最好走垂直線路，接頭和轉(zhuǎn)彎的地方要設置接線盒，以便將來檢修 弱電線路的改動一定要注意，只有專業(yè)人士才能完成,四、裝修過程監(jiān)管,結構改造 小區(qū)的房屋戶型

15、，是經(jīng)過專業(yè)的設計師精心設計的，業(yè)主在購買房產(chǎn)時已經(jīng)認可該戶型，因此沒有必要進行改建，而且也不準改建，任何改建都將會影響到整座樓的安全。 如果業(yè)主改動結構，將會產(chǎn)生很大的響聲，要求安全部的密切配合，一旦發(fā)現(xiàn)有可疑情況，及時查看，可以要求施工人員停工，等業(yè)主到現(xiàn)場后文明情況再行處理,四、裝修過程監(jiān)管,地板、瓷片鋪設 業(yè)主在鋪設房間的地板時，建議干鋪，不能鋪設太厚的混凝土層，以防樓板荷重太大。不能大面積的灌水泡地板，因為除了衛(wèi)生間，其他房間都沒有設置防水層，不能讓樓下“下雨” 衛(wèi)生間的地板一定要做好坡度，可以相對大一些，以利于及時排水。地漏一定要用防臭的，地漏、陰陽角、管道等地方要多做一次防水，馬

16、桶安裝不能用水泥，要用洼膠,四、裝修過程監(jiān)管,下水管道、煙道的施工 廚房和衛(wèi)生間的下水管道施工時，建議業(yè)主用塑料扣板封閉，不主張用水泥板、瓷片封閉，否則將來維修時將增加難度和恢復成本，尤其是底層業(yè)主更應注意 廚房的煙道開口位置是根據(jù)國家規(guī)范設計的，不能做任何改動，否則極易產(chǎn)生串煙現(xiàn)象 廚房的燃氣管道不能有改動，否則燃氣公司將不會通氣,四、裝修過程監(jiān)管,結構改動 這一類違規(guī)裝修是最嚴重的違規(guī)，主要表現(xiàn)在：在承重墻上開門、開孔、做壁櫥，改變室內(nèi)樓梯位置，在室內(nèi)砌磚墻，在天花板上安裝很重的物品，在室內(nèi)安裝閣樓，拆除臥室窗下墻體，在外墻上隨意打孔開門開窗等等,四、裝修過程監(jiān)管,改變房屋用途 這一類違規(guī)

17、裝修主要表現(xiàn)在：擴大衛(wèi)生間的門窗尺寸，更改衛(wèi)生間干濕隔墻的位置，將臥室改為衛(wèi)生間，將陽臺改為洗衣間，將主臥衛(wèi)生間改為書房或衣柜，改變空調(diào)的安裝位置，改變?nèi)細馀瘹夤艿赖鹊?。針對這類違規(guī)裝修，物業(yè)管理企業(yè)應盡量阻止其改動，告知業(yè)主這樣改動應該承擔的責任，可能會對其以后的入住生活帶來的麻煩等后果。將改動情況詳細記錄在檔案中，并讓業(yè)主簽字認可,破壞防水層,四、裝修過程監(jiān)管,線路改動以及房屋外觀改變 這一類違規(guī)裝修主要表現(xiàn)在：破壞了衛(wèi)生間的防水層，上水管道暗鋪在地板內(nèi)，用水泥板和瓷片封閉衛(wèi)生間和廚房的下水管道并沒有預留檢修孔，改動主下水管道，改變煙道的開孔位置，將污水管連接到雨水管中，可視對講移位，改變

18、進戶門樣式顏色，改變窗戶玻璃顏色，隨意安裝防盜網(wǎng)等等,四、裝修過程監(jiān)管,破壞環(huán)境衛(wèi)生 這一類違規(guī)裝修主要表現(xiàn)在：裝修垃圾沒有按照規(guī)定運放，污染損壞公用設施設備，噪音污染，高空拋物，空氣污染，將裝修垃圾倒入下水管道等等,四、裝修過程監(jiān)管,嚴禁小孩和非業(yè)主擅自進入施工現(xiàn)場 嚴禁:吸煙 打鬧 賭博 隨地大小便 違規(guī)不戴安全帽/帶 嚴禁:違法行為 施工安全防護措施 安全標識 警告牌 警示燈 垃圾清運: 袋裝清運 廢棄木材等扎成捆 指定時間清運 日產(chǎn)日清 堆放指定地點 嚴禁拋散 電梯前室及運輸通道地面鋪設保護層 指定運輸電梯: 指定樓以下及超長或易損壞電梯之材料設備 -走消防電梯 施工人員不得擅自乘坐客

19、梯 留宿,四、裝修過程監(jiān)管,提示 由于物業(yè)公司沒有行政處罰權，物業(yè)公司一定要制定住戶室內(nèi)裝修審批及監(jiān)管制度，最好要制定裝修保證金制度 物業(yè)公司有權對違規(guī)的裝修行為進行處罰（收違約金），糾正違規(guī)裝修行為 對于小型的施工項目可采取外來施工管理,四、裝修過程監(jiān)管,裝修施工安全管理 現(xiàn)場應配置消防器材 100m2以下：2-3支2公斤以上滅火器 100m2以上：3-4支2公斤以上滅火器 裝修有機溶劑、油漆限當天用量 控制辦公時間裝修影響周邊客戶： 使用天那水涂料產(chǎn)生濃烈氣味 產(chǎn)生粉塵 產(chǎn)生電鋸電鉆等裝修噪音 開門施工,四、裝修過程監(jiān)管,裝修現(xiàn)場吸煙 違規(guī)留宿 強行使用客梯或運載超長或超重物品 在茶水間廁

20、所傾倒施工物料 違規(guī)使用易燃或有毒裝修材料 施工及運貨損壞物業(yè)公用設施設備 保護措施：地面 墻面 電梯,四、裝修過程監(jiān)管,將易燃易爆有毒或腐蝕性等危險品帶入 違反安全用電及臨時動火規(guī)定 擅自改動消防設施 施工擅自遮擋消防設施、通道及公用區(qū)域 盜用公用能源 公用設施設備 越權裝修 違反管理公司規(guī)定且不服從勸告 違反政府有關管理部門規(guī)定,五、裝修監(jiān)管要點,禁止下列行為 變動建筑主體：建筑實體的結構構造 屋蓋 樓板 梁 柱 基礎 支撐點 須經(jīng)原設計單位或相應資質(zhì)設計單位批準 無防水要求的房間陽臺改為衛(wèi)生間廚房 擴大承重墻上原有門窗尺寸 拆除連接陽臺的磚墻 混凝土墻 損壞房屋原有節(jié)能設施 降低節(jié)能效果

21、 其他影響建筑結構安全和使用安全的行為,五、裝修監(jiān)管要點,嚴格控制下列行為 搭建建筑物、構筑物 經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準 改變外立面，在非承重墻上開門窗 經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準 拆改燃氣管道和設施 經(jīng)燃氣管理單位批準 拆改消防管道和設施 經(jīng)市消防主管部門批準 拆改供暖管道和設施 經(jīng)供暖管理單位批準,五、裝修監(jiān)管要點,嚴格控制下列行為 超設計標準或規(guī)范增加樓面荷載 經(jīng)原設計單位或具有相應資質(zhì)等級 設計單位提出設計方案 改動廚廁等防水層： 按照防水標準制定施工方案 做閉水試驗 任意刨鑿樓板或頂板 大量使用易燃裝飾材料 封閉下水管清查口或?qū)U棄物倒入下水道,將陽臺改衛(wèi)生間,五、裝修監(jiān)管要點,施

22、工單位有相應施工資質(zhì) 物業(yè)管理單位應告知裝修人及施工企業(yè)： 裝修禁止行為、管理規(guī)定和注意事項 裝修人裝修前應告知鄰里 嚴禁從樓上向地面或由垃圾道、下水道拋棄裝修垃圾及其它物品 違反裝修規(guī)定和業(yè)主（用戶）守則 裝修材料符合消防、環(huán)保及承重要求 擅自改動智能化線路應委托專業(yè)公司 符合國家及有關部門擬定的設計規(guī)范和要求,五、裝修監(jiān)管要點,設計允許使用荷載： 樓板或屋面板除去結構自重：結構板+抹面 靜荷載+動荷載 荷載值： 例如：客廳 餐廳：2KN/M2 臥室：1.5KN/M2 廚房衛(wèi)生間陽臺： 2.5KN/M2 裙房 樓塔 屋面: 3.5KN/M2,五、裝修監(jiān)管要點,裝修不得破壞： 主體結構：柱、梁、承重墻、 剪力墻、鋼筋混凝土樓板 結構安全 防水安全 毗鄰 屋面 公用建筑和設施 更改或加建屋外設施 阻擋消防通道和設施 阻擋公共設施設備的操作和維修 擅自樓板、外墻、 隔墻上穿孔/洞 裝修安全防護和防火措施 消防改動裝修材料 符合規(guī)范 審批同意,破壞外墻,五、裝修監(jiān)管要點,拆改室內(nèi)原設計電表、水表、燃氣表 改變表前進戶線路和給水管道 拆改燃氣管道和