白銀時(shí)代：房地產(chǎn)眾創(chuàng)空間如何創(chuàng)新盈利模式

1、白銀時(shí)代：房地產(chǎn)+眾創(chuàng)空間如何創(chuàng)新盈利模式隨著房地產(chǎn)行業(yè)由黃金時(shí)代進(jìn)入白銀時(shí)代，單純的住宅開發(fā)利潤普遍下滑，地產(chǎn)開發(fā)商也都在尋求轉(zhuǎn)型，嘗試不同類型的地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營。與城市共同成長的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)成為一個(gè)方向，尤其是在今年全國兩會(huì)提出“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”的背景下， 為創(chuàng)業(yè)者提供服務(wù)成為傳統(tǒng)房地產(chǎn)巨頭轉(zhuǎn)型的新方向和盈利點(diǎn)。地產(chǎn)商介入產(chǎn)業(yè)孵化大潮的例子在近些年不斷出 現(xiàn)。除了招商地產(chǎn)外，華夏幸福產(chǎn)業(yè)園、SOHO 3Q、萬科云城等都希望在“眾創(chuàng)空間”上有所作為。通過學(xué)習(xí)和借鑒以專注于聯(lián)合辦公租賃市場(chǎng)而聞名全球的美國wework模式，國內(nèi)房地產(chǎn)+眾創(chuàng)空間已經(jīng)形成了以下四種創(chuàng)新盈利方式：圖表1:房地產(chǎn)市場(chǎng)主要

2、運(yùn)營指標(biāo)回顧與預(yù)測(cè)年樹20052006200720082009201020112012201320142015E商品瞎備 售面積同 比增速驀15.312.223.2-19.743.610.14.91.817- 3-7.610商品房銷 售額同比 增速26,918.542.1-19.575*518,312, 11026.3-6.310.7房地產(chǎn)實(shí) 際投資宏 成額同比20.922.130.223. g16.133.227.916.219*810.58新開工面 積同比增10.615. 119. 4Z311540.716.2-J-7.313.5fl F-10.7ij Uf=7 py|1資料來源：前瞻產(chǎn)業(yè)

3、研究院整理SOHO3Q ：分時(shí)分塊收較高租金2015 年 1 月 6 日，在望京 SOHO 項(xiàng)目?jī)?nèi)， SOHO 中國正式推出了其首個(gè)互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)品 SOHO3Q ，即利用 O2O 模式在線上選房租賃、簽約以及支付租金實(shí)現(xiàn)短租辦公。首個(gè) 3Q 空間坐落于北京東北部的望京SOHO,內(nèi)部裝修年輕時(shí)髦，以工位為單位出租，最低租期一周，開放式工位每周價(jià)格 1000 元， 3人-5 人的封閉空間工位每周價(jià)格 1300元。 3Q 對(duì)所有 有辦公需求的人開放,租客只需在網(wǎng)站上預(yù)約,即可像酒店入住一樣,迅速開始辦公。 它還提供免費(fèi)的公共空間、咖啡茶水、Wi-Fi，以及限量免費(fèi)的會(huì)議室和打復(fù)印服務(wù)。未來SOHO3Q所

4、有的房子起始價(jià)全部為零元，然后使用拍賣的方式拍出最后定價(jià)，把決定權(quán)交給市場(chǎng)。優(yōu)客工場(chǎng)：提供全方位服務(wù),收取服務(wù)費(fèi)2015年 4月 17日,備受業(yè)界矚目的毛大慶首次公開其創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目?jī)?yōu)客工場(chǎng)。9 月中旬,主打著中國版 WEWORK 這一概念的陽光 100 優(yōu)客工場(chǎng)旗艦店正式啟幕?，F(xiàn)階段優(yōu)客 工場(chǎng)盈利主要通過四種方式實(shí)現(xiàn)。 第一種, 是以租金獲取現(xiàn)金流； 第二種, 是依靠如會(huì)議室、 IT 維修等基礎(chǔ)增值服務(wù)；第三種,則是依靠培訓(xùn)、傳媒等優(yōu)客自身提供的各種高級(jí)服務(wù)； 第四種則主要靠會(huì)員的會(huì)費(fèi)。目前租金收益大概占優(yōu)客工場(chǎng)總收入的90%,但優(yōu)客工場(chǎng)的盈利是多維度的,桌子的出租只是一個(gè)入口, 是微利,隨著未來

5、業(yè)態(tài)的不斷成熟, 這一比例 將逐步降低。 在各類業(yè)務(wù)都穩(wěn)步展開之后, 租金和來自于服務(wù)收入將有望達(dá)到四六開的占比。萬科云城：部分持有,收取低租金萬科云城,位于天河區(qū)華觀路與高唐路交匯處,總體量近60 萬平方米,是廣州萬科在天河智慧城開發(fā)的首個(gè)城市創(chuàng)意綜合體。目前該項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)駐了機(jī)器人咖啡館、長城會(huì) g-home 業(yè)務(wù)部、股權(quán)眾籌平臺(tái) vchello 微投網(wǎng)、萬科自己的孵化器云創(chuàng)空間 vkincubator 。其 中,長城會(huì)、微投網(wǎng)采用的是平臺(tái)合作的模式,云創(chuàng)空間是萬科自主創(chuàng)建的孵化平臺(tái)。廣州萬科云城一期將近一半的面積持有經(jīng)營, 以 5 年持有來算, 將占用資金 5億左右。 與此同時(shí), 因?yàn)橐?/p>

6、務(wù)創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì),做孵化器,對(duì)于長城會(huì)、微投網(wǎng)占用的面積,公司僅會(huì)向?qū)Ψ绞杖〉?于市場(chǎng)價(jià)的租金。深圳星河：用產(chǎn)權(quán)置換股權(quán)星河集團(tuán)于 2014 年聯(lián)手深圳市創(chuàng)新投資集團(tuán)投資 150 億,打造了首個(gè)舊改項(xiàng)目上擬推 出“產(chǎn)權(quán)換股權(quán)”計(jì)劃,即以現(xiàn)金、產(chǎn)權(quán)或“現(xiàn)金+產(chǎn)權(quán)”的方式與入駐園區(qū)的上市或擬上 市企業(yè)進(jìn)行股權(quán)置換, 以此博取未來預(yù)期的一個(gè)更大利益回報(bào), 從而實(shí)現(xiàn)旗下住宅、 商業(yè)以及金融三大板塊業(yè)務(wù)的整合。其對(duì)入駐星河物業(yè)的創(chuàng)業(yè)公司用凈資產(chǎn)估值法、 PE 估值法等 進(jìn)行估值， 用一定面積的物業(yè)產(chǎn)權(quán)按市場(chǎng)價(jià)格確定相應(yīng)的股權(quán)比例與對(duì)方置換， 比如企業(yè)估 值 9 個(gè)億，市價(jià) 1 個(gè)億的物業(yè)產(chǎn)權(quán)增資入股后就對(duì)應(yīng)該

7、企業(yè)10% 的股份。此外星河集團(tuán)還與深創(chuàng)投、 江蘇常州政府合作成立了紅土基金從事股權(quán)投資和產(chǎn)業(yè)園的建設(shè)，將金融地產(chǎn)與高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)于高新技術(shù)企業(yè)的扶持，實(shí)現(xiàn)盈利的局面。盈利模式求解據(jù)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的 中國“房地產(chǎn) +眾創(chuàng)空間”跨界投資轉(zhuǎn)型發(fā)展模式與投資機(jī) 會(huì)專項(xiàng)咨詢報(bào)告 認(rèn)為，我國正處于大眾創(chuàng)業(yè)的風(fēng)口， 2014 年全年國內(nèi)新注冊(cè)市場(chǎng)主體 1293 萬戶，同比增長 45.9%。產(chǎn)業(yè)升級(jí)也將大批老舊廠房、批發(fā)市場(chǎng)騰出來，這些資源亟待“激 活”。但包括開發(fā)商主導(dǎo)的所有創(chuàng)客空間都存在一個(gè)盈利的問題。以WeWork為例，其盈利點(diǎn)主要是兩方面： 一是會(huì)員費(fèi)及配套服務(wù)費(fèi)： 通過寫字樓“

8、整批零租”獲取差價(jià)以及提供配 套服務(wù)；二是隱形回報(bào)：包括周邊地價(jià)的溢價(jià)、對(duì)種子公司投資獲利等。對(duì)于開發(fā)商而言， 僅憑第一點(diǎn)難以獲利：因?yàn)?，中國的?chuàng)業(yè)者傾向于選擇位置優(yōu)越、 產(chǎn)業(yè)聚集、價(jià)格便宜的辦 公物業(yè)， 然而現(xiàn)有的眾創(chuàng)辦公產(chǎn)品卻難以滿足上述需求。 因此， 國內(nèi)版的 WeWork 不能僅僅 靠房租盈利，而應(yīng)該做成創(chuàng)新型孵化器的模式，關(guān)鍵是要做好創(chuàng)業(yè)服務(wù)。圖表 2：北京市科委已授牌的部分“北京市眾創(chuàng)空間”的主要服務(wù)和模式類型主要JK勞種式類墨創(chuàng)容空間創(chuàng)客線下交謊互動(dòng)、創(chuàng)意發(fā)布和展點(diǎn)、課程堵訓(xùn)、 辦公場(chǎng)地V設(shè)番資源、產(chǎn)業(yè)質(zhì)管理服爵牙動(dòng)聚合型ic咖啡高科技產(chǎn)業(yè)甜社交平臺(tái)，走期行業(yè)交兎會(huì)、科技講 座、

9、社交平臺(tái)、主題沙龍、行業(yè)路滿等活動(dòng)聚合型謹(jǐn)創(chuàng)邦碇件技術(shù)研討、咨詢和互幫互助朋務(wù)，創(chuàng)容馬拉松 、工作坊、分辜會(huì)、聯(lián)臺(tái)辦公服勢(shì)、應(yīng)件創(chuàng)業(yè)周邊 和枷謹(jǐn)服務(wù)牙動(dòng)聚舍型北大創(chuàng)業(yè)卿化營慕績(jī)培訓(xùn)、實(shí)踐指導(dǎo)、隼中婀化、長期服務(wù)站、創(chuàng) 業(yè)社交培訓(xùn)輔導(dǎo)型清華於啟整合校內(nèi)外資源提供，提供創(chuàng)意創(chuàng)豹?jiǎng)?chuàng)業(yè)學(xué)習(xí)和實(shí) 踐旺動(dòng)（創(chuàng)意篇?jiǎng)?、?chuàng)業(yè)団隊(duì)接待日、創(chuàng)業(yè)伙伴朋 勢(shì)、駐校企業(yè)家、駐檢天使服務(wù)）培訓(xùn)輔導(dǎo)型北京大學(xué)創(chuàng)業(yè)訓(xùn)練營訓(xùn)練營（北大學(xué)者展創(chuàng)業(yè)家講授八創(chuàng)業(yè)導(dǎo)師計(jì)劃 、早期創(chuàng)投基金培訓(xùn)輔導(dǎo)型創(chuàng)業(yè)鞍育和培訓(xùn)、創(chuàng)業(yè)導(dǎo)師輔導(dǎo)培訓(xùn)輔導(dǎo)型聯(lián)想之星創(chuàng)業(yè)陪訓(xùn)、天使投資、開就平臺(tái)培訓(xùn)輔導(dǎo)型36/空間媒體平臺(tái)、免賈辦公空間、融資服務(wù)、其他相關(guān)創(chuàng)

10、業(yè)即套朋務(wù)媒體驅(qū)動(dòng)型創(chuàng)業(yè)家黒馬大毒.、報(bào)道宣鶴、培訓(xùn)交流X創(chuàng)投對(duì)接等媒體嶇動(dòng)型樂邦樂成創(chuàng)業(yè)空間、天使投資、增值鵰務(wù)（稅務(wù)籌劃融資 及改制掛牌、戰(zhàn)略咨詢、市場(chǎng)推廣及渠道、人力資 源）、綜合支持（財(cái)務(wù)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、法律代理）投資嶇動(dòng)型車庫咖啡草根創(chuàng)業(yè)聚隼平臺(tái)、開抜辦公環(huán)塡創(chuàng)業(yè)者互助網(wǎng) 貉、虛抵孵化（車庫創(chuàng)業(yè)怛樂部）、交謊沙龍、咨投資驅(qū)動(dòng)型Binggo咖啡循環(huán)式培養(yǎng)計(jì)劃和資源整臺(tái)，全程孵化（天使投資 、商業(yè)姿源對(duì)接*聘境卿化、市場(chǎng)推廣）投資驅(qū)動(dòng)型天使匯股權(quán)眾籌平臺(tái)，對(duì)播初創(chuàng)企業(yè)和天使股資人投資嶇動(dòng)型飛馬旅管理診斷與規(guī)范化、品牌倍播支持、資源整合支持 、資本優(yōu)化投資嶇動(dòng)型因果甜互聯(lián)網(wǎng)股權(quán)眾籌平臺(tái)、融資咨

11、詢、投資人椎薦、 迭律咨洵、盡職調(diào)晉、人力咨洞X招聽題企業(yè)言傳投資呃動(dòng)型創(chuàng)容總部組合投資支持、全程創(chuàng)業(yè)輔導(dǎo)、關(guān)鍵合作對(duì)接，曰 常運(yùn)營支持、多元辦公空間、可選増值朋務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈軀務(wù)型:JW咖啡全產(chǎn)業(yè)鏈一站式創(chuàng)11朋務(wù)，互聯(lián)網(wǎng)垂冒招聽 脾化 器、天使投資、俱樂部、企業(yè)公關(guān)、會(huì)諛組織和廡廬業(yè)槌朋務(wù)型創(chuàng)億夢(mèng)工廠推介展示、法律咨詢、財(cái)務(wù)願(yuàn)問、工商登記、稅務(wù) 申報(bào)、專利注冊(cè)等綜合創(chuàng)業(yè)生態(tài)體系型東方嘉誠辦公服勞、創(chuàng)業(yè)輔導(dǎo)、投融資服勞、企業(yè)級(jí)服務(wù)等綜含創(chuàng)業(yè)生態(tài)體系型科技寺基礎(chǔ)砸件、投融資、法務(wù)、財(cái)奔、人力、行政、活 動(dòng)等1綣紳雌壷謀系型1 n1 ws創(chuàng)業(yè)處社團(tuán)PAX、小徴金融、政策申清、集中招聘V培M 廷動(dòng)、訓(xùn)卄耳帰、迭聲黑黑、莖礎(chǔ)運(yùn)苣開務(wù)瘵右ilk生忑帚系型資料來源：前瞻產(chǎn)業(yè)研究院整理除了提供創(chuàng)業(yè)硬件環(huán)境（工位、會(huì)議室、創(chuàng)業(yè)所需設(shè)備）之外，更重要的地是要做好軟性服務(wù)，包括投資接洽、創(chuàng)業(yè)培訓(xùn)、創(chuàng)業(yè)交流等。當(dāng)然，除此之外，中國版WeWork的盈利點(diǎn)還有很多想象空間，比如抓住下